編號：時間：2021年x月x日書山有路勤為徑，學(xué)海無涯苦作舟頁碼：第頁謹(jǐn)呈：首座國際廣場首座國際廣場商業(yè)部分市場調(diào)查及定位報告北京泰益德置業(yè)有限公司鄭州分公司商業(yè)部目錄第一部分城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃分析·························02國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值·································02工業(yè)和建筑業(yè)······································06固定資產(chǎn)投資······································06國內(nèi)貿(mào)易··········································08綜合分析··········································09第二部分商業(yè)市場調(diào)查分析····························10量販大賣場調(diào)查分析································11百貨調(diào)研分析······································16步行街區(qū)調(diào)研分析··································25分析總結(jié)··········································29第三部分商業(yè)個案調(diào)查分析····························34個案調(diào)查··········································49調(diào)查分析總結(jié)······································78第四部分項目定位····································82SWOT分析···········································82戰(zhàn)略定位···········································84主體定位···········································85經(jīng)營定位···········································87客戶定位···········································91功能定位···········································96第五部分本方案可行性及投資收益分析···················99第一部分城市經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃分析一．國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康快速發(fā)展。初步核算，全年完成生產(chǎn)總值2421.2億元，比上年增長15.6％；人均生產(chǎn)總值33169元，增長14%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值88.4億元，增長4.6％；第二產(chǎn)業(yè)增加值1308.7億元，增長18.9％；第三產(chǎn)業(yè)增加值1024.1億元，增長12.3％。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)新的變化，由上年的3.8：53.5：42.7調(diào)整為3.6：54.1：42.3，二、三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高0.2個百分點(diǎn)。非公有制經(jīng)濟(jì)完成增加值1404.3億元，增長22.6％，占生產(chǎn)總值的58.0％，比上年提高2.8個百分點(diǎn)。積極推進(jìn)城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，中心城市集聚功能和輻射作用增強(qiáng)，年末全市城鎮(zhèn)化水平達(dá)到61.3％，比上年提高1.1個百分點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：GDP進(jìn)入快速增長通道，雖然在2007年增長速度略有緩和，但發(fā)展勢頭良好房地產(chǎn)發(fā)展與GDP增速之間的關(guān)系小于4%4—5%5—8%大于8%萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展圖2產(chǎn)業(yè)增長狀況圖2產(chǎn)業(yè)增長狀況城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：第三產(chǎn)業(yè)比例一直低于第二產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)發(fā)展尤其是價格的上升有一定制約作用房地產(chǎn)發(fā)展與第三產(chǎn)業(yè)比重之間的關(guān)系小于30%30—50%大于50%客戶結(jié)構(gòu)單調(diào)，市場平淡市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不清晰，發(fā)展不確定客戶多元、交易活躍、產(chǎn)品豐富市場價格上漲較快。全年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)價格比上年上漲5.6％，其中食品價格上漲14.1％，家庭設(shè)備用品及服務(wù)價格上漲3.4％，煙酒及用品價格上漲5.2％，衣著價格上漲0.8％，娛樂教育文化用品及服務(wù)價格上漲1.2％，居住價格上漲7.2％；醫(yī)療保健及個人用品價格下降2.4％，交通和通信價格下降2.9％。居民消費(fèi)價格指數(shù)：在居民人均收入一定的情況下，消費(fèi)價格指數(shù)增長過快，則會影響居民投資。對于房地產(chǎn)尤其商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生一定的影響二．工業(yè)和建筑業(yè)全年全部工業(yè)完成增加值1166.9億元，比上年增長20.8％，其中全市建筑業(yè)完成增加值141.8億元，比上年增長10.2％。具有建筑業(yè)資質(zhì)的獨(dú)立核算建筑業(yè)企業(yè)共完成建安工作量552.8億元，增長37.8％；實(shí)現(xiàn)利潤總額13.1億，增長81.9％；實(shí)現(xiàn)稅金總額17.3億元，增長38.4％。工業(yè)和建筑業(yè)增長：工業(yè)作為第一產(chǎn)業(yè)，國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對房地產(chǎn)的發(fā)展有著重要影響，而建筑業(yè)作為廣義房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，對房地產(chǎn)有著直接作用！三、固定資產(chǎn)投資全年全社會固定資產(chǎn)投資完成1367.3億元，比上年增長32.5％，其中第一產(chǎn)業(yè)完成投資32.9億元，增長31.1％；第二產(chǎn)業(yè)完成投資615.7億元，增長49.8％；第三產(chǎn)業(yè)完成投資718.7億元，增長20.6％。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成1135.8億元，比上年增長35.2％，民間投資完成784.7億元，增長58.4％。房地產(chǎn)開發(fā)完成投資298.8億元，增長30.0％。全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資298.8億元，比上年增長30.0％，其中住宅投資225.3億元，增長27.1％。商品房屋施工面積3684.4萬平方米，比上年增長38.2％，其中住宅施工2817.4萬平方米，增長36.3％。商品房新開工面積1399.9萬平方米，增長19.0％。商品房屋竣工面積665.4萬平方米，增長36.7％。商品房屋銷售面積1097.9萬平方米，增長37.1％；銷售金額392.3億元，增長69.6％。全年經(jīng)濟(jì)適用房完成投資17.6億元，比上年增長53.0％。經(jīng)濟(jì)適用房新開工面積53.9萬平方米；竣工面積45.4萬平方米；銷售面積59.4萬平方米。固定投資：各類固定投資持續(xù)增長，對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，無疑是利好消息。能夠一定程度上帶動個人購房投資四、國內(nèi)貿(mào)易全年完成社會消費(fèi)品零售總額978.7億元，比上年增長19.0％。分城鄉(xiāng)看，城市消費(fèi)品零售額690.1億元，增長19.6％；縣及縣以下消費(fèi)品零售額288.6億元，增長17.6％。分行業(yè)看，批零貿(mào)易業(yè)零售額796.7億元，增長17.6％；住宿餐飲業(yè)零售額164.6億元，增長26.4％；其他行業(yè)零售額17.4億元，增長18.4％。年末全市共有批零貿(mào)易住宿餐飲業(yè)網(wǎng)點(diǎn)16.3萬個。全年批零貿(mào)易企業(yè)完成商品銷售總額1567.2億元，比上年增長13.7％，其中批發(fā)總額1209.1億元，增長10.4％。在限額以上批發(fā)和零售業(yè)零售額中，汽車類比上年增長14.0％，石油及制品類增長82.7％，通訊器材類增長30.6％，電子出版物及音像制品類增長51.0％，家用電器和音像器材類增長44.8％，日用品類增長30.9％，食品、飲料、煙酒類增長32.3％，服裝類增長25.8％，化妝品類增長29.7％，金銀珠寶類增長31.4％。國內(nèi)貿(mào)易：各類商業(yè)消費(fèi)持續(xù)增長，并達(dá)到歷年最高增長點(diǎn)。在今后幾年里將持續(xù)增長或保持穩(wěn)健發(fā)展態(tài)勢！綜合分析：無論國民生產(chǎn)總值、各個產(chǎn)業(yè)、各類投資都呈持續(xù)增長態(tài)勢。對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營都將產(chǎn)生有利影響。第三產(chǎn)業(yè)作為社會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重要組成部分，在各個產(chǎn)業(yè)中的比重日益加大，商業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要支柱，在經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所占的比重越來越大。隨著城市化進(jìn)程的逐步加快，商業(yè)必將得到長足發(fā)展。尤其從2007年下半年至今，股市震蕩，基金低迷，各類投資都不景氣的情況下。商業(yè)地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資必將再次引發(fā)關(guān)注。關(guān)鍵在于我們?nèi)绾我騽堇麑?dǎo)！第二部分商業(yè)市場分析鄭州市商業(yè)高度集中，主要集中在二七商圈、碧沙崗商圈、紫荊山商圈等，各商業(yè)中心格局缺乏亮點(diǎn)，雷同性極強(qiáng)，未能針對細(xì)分市場建立起一些有特色的商業(yè)物業(yè)體，差異性不強(qiáng)導(dǎo)至市場間競爭激烈，每家商業(yè)體均未能形成自己的優(yōu)勢?；疖囌靖浇|集了服裝服飾、鞋帽箱包、日用百貨、家用電器、通訊產(chǎn)品、文化用品等大型批發(fā)市場；二七商圈集中了金博大、北京華聯(lián)、百盛、丹尼斯等中高檔百貨等，已形成輻射鄭州市的第一商業(yè)中心；碧沙崗商圈形成了以家電、百貨為主的二級商業(yè)中心，成為西區(qū)人民的購物首選；同時，現(xiàn)在以超市為帶動的商業(yè)繁華地段主要有：經(jīng)三路北段、碧波園周邊等等。主力百貨主力百貨步行街區(qū)大賣場家樂福沃爾瑪世紀(jì)聯(lián)華華潤萬家丹尼斯量販主力百貨店大商新瑪特丹尼斯百貨北京華聯(lián)百盛百貨中原商貿(mào)城紫荊山百貨中環(huán)百貨大賣場大賣場步行街區(qū)量販大賣場分析沃爾瑪世紀(jì)聯(lián)華沃爾瑪世紀(jì)聯(lián)華家樂福沃爾瑪華潤萬家易初蓮花量販大賣場沃爾瑪百貨有限公司由美國零售業(yè)的傳奇人物山姆·沃爾頓先生于1962年在阿肯色州成立。經(jīng)過四十余年的發(fā)展，沃爾瑪百貨有限公司已經(jīng)成為美國最大的私人雇主和世界上最大的連鎖零售商。目前沃爾瑪在全球十六個國家開設(shè)了超過6500多家商場，員工總數(shù)160多萬，分布在美國、墨西哥、波多黎各、加拿大、阿根廷、巴西、中國、韓國、德國和英國16個國家。每周光臨沃爾瑪?shù)念櫩徒粌|四千萬人次。沃爾瑪在鄭州的旗艦店位于鄭州最繁華熱鬧的二七商圈太康路附近。項目涉及340畝地內(nèi)的355戶居民的拆遷。沃爾瑪旗艦店因拆遷問題，一直進(jìn)展不順，截至目前，仍有四五十戶居民拒絕搬遷，工期只能一拖再拖，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)期時間。

同時，除首家旗艦店外，沃爾瑪在鄭州西郊規(guī)劃的一家社區(qū)店，同樣也因為涉及拆遷問題，工程至今擱淺。世紀(jì)聯(lián)華世紀(jì)聯(lián)華經(jīng)三路店經(jīng)三路店\二七路店\碧波園店\汝河路店\東風(fēng)路店\金博大店聯(lián)華超市股份有限公司于一九九一年起在上海開展業(yè)務(wù)，于十五余年間，以直接經(jīng)營、加盟經(jīng)營和并購方式發(fā)展成為一家具備全國網(wǎng)點(diǎn)布局、業(yè)態(tài)最齊全的零售連鎖超市公司。于二零零五年十二月三十一日，聯(lián)華超市的總門店數(shù)目已經(jīng)達(dá)到3,609家（不包括本公司聯(lián)營公司經(jīng)營的門店），遍布全國21個省份及直轄市，繼續(xù)保持中華人民共和國（「中國」）最大的零售連鎖超市公司的行業(yè)領(lǐng)先地位，連續(xù)九年成為以營業(yè)額計中國最大的零售連鎖超市。河南世紀(jì)聯(lián)華超市有限公司成立于2002年10月16日，是上海世紀(jì)聯(lián)華和河南金博大強(qiáng)強(qiáng)合作的結(jié)果，其中聯(lián)華占51%股份，金博大占49%股份。目前共有五家門店，其中經(jīng)三店于2002年12月18日隆重開業(yè)，1.6萬平方米的面積及四萬多種的商品在上海聯(lián)華全國的賣場中排名都是靠前的，加之金博大原有的兩個門店：二七店面積為10000多平方米，經(jīng)營品種有3.5萬余種；碧波園面積為80000多平方米，經(jīng)營品種有3萬余種。三家門店都在穩(wěn)步經(jīng)營，已經(jīng)在鄭州的零售業(yè)中處于領(lǐng)先地位。易初蓮花易初蓮花紫荊山路店，農(nóng)業(yè)路店等紫荊山路店，農(nóng)業(yè)路店等位列于財富500強(qiáng)的正大集團(tuán)是易初蓮花的總公司。這個泰國商業(yè)集團(tuán)已經(jīng)在20個國家建立了250個公司，聘用了超過100,000名員工，是中國最大的外商投資的企業(yè)之一，且以亞洲領(lǐng)先的跨國企業(yè)形象活躍在世界的前沿。易初蓮花目前在鄭州市已經(jīng)有兩家店投入運(yùn)營，第一家店位于易初蓮花目前在鄭州市已經(jīng)有兩家店投入運(yùn)營，第一家店位于紫荊山路與商城路交叉口，第二家店位于農(nóng)業(yè)路與舊107國道交叉口，正大世紀(jì)·城市廣場項目由正大集團(tuán)所屬的易初蓮花公司與河南廣元置業(yè)有限公司聯(lián)合投資興建，總投資3億元人民幣，占地面積3.5萬平方米，由易初蓮花超市、主體商場和高層住宅等組成，建筑面積超過10萬平方米。華潤萬家華潤萬家航海西路店：鄭州市桐柏路98號(桐柏路與航海路交叉口)航海西路店：鄭州市桐柏路98號(桐柏路與航海路交叉口)經(jīng)三路店：鄭州經(jīng)三路與農(nóng)業(yè)路交口嵩山路店：鄭州嵩山南路19號南陽路店：南陽路300號（南陽路與黃河路交口）華潤萬家是華潤集團(tuán)旗下優(yōu)秀的零售連鎖企業(yè)品牌。經(jīng)過24年的發(fā)展，華潤萬家已經(jīng)快速成長為中國最具規(guī)模的零售連鎖企業(yè)品牌之一，并與華潤蘇果一起成為華潤零售業(yè)務(wù)的主力軍。截止2007年底，華潤萬家在全國擁有門店2450家，員工人數(shù)超過10萬人，2007年銷售額突破500億元，蟬聯(lián)中國連鎖超市第一位。目前，華潤萬家的業(yè)務(wù)發(fā)展區(qū)域已遍布華東、華南、華北、西北、東北、中原以及香港地區(qū)等15個省市、80多個縣級以上城市。

華潤萬家奉行“全國發(fā)展、區(qū)域領(lǐng)先、多業(yè)態(tài)協(xié)同”的發(fā)展戰(zhàn)略，堅持“時尚、品質(zhì)、貼心、新鮮、低價、便利”的經(jīng)營理念，主營大賣場、生活超市、便利超市三種業(yè)態(tài)；同時針對細(xì)分市場，華潤萬家開拓了以中高消費(fèi)市場為定位的Oleˊ超市，以及為滿足年輕消費(fèi)者追求快捷、舒適的時尚生活而精心打造的一種全新形象便利店——Vango。華潤萬家以持續(xù)改善消費(fèi)者生活品質(zhì)為己任，引領(lǐng)現(xiàn)代與健康的生活方式，多種業(yè)態(tài)優(yōu)勢互補(bǔ)，為消費(fèi)者提供高質(zhì)、超值、安全的商品與服務(wù)，最大限度的滿足消費(fèi)者的各種購物需求。家世界大型綜合超市成立于1997年，以“低價、新鮮、豐富”的經(jīng)營理念迅速占領(lǐng)中國北方市場。家世界大型綜合超市是經(jīng)營面積上萬平米的大型賣場，主要經(jīng)營食品、飲料、日用百貨、服裝、電器等2萬余種商品，在進(jìn)入的每個城市都已成為當(dāng)?shù)鼐用裣矏鄣馁徫飯鏊Ｆ淠壳霸诒狈匠鞘虚_設(shè)了58家連鎖店。預(yù)計2006年底將超過74家。2006年，家世界超市在河南省的鄭州、洛陽、新鄉(xiāng)、安陽和三門峽等地陸續(xù)開6家商店。2007年3月，華潤萬家全資收購家世界。百貨調(diào)研分析經(jīng)過商戰(zhàn)的優(yōu)勝劣汰過后，目前鄭州百貨市場主要集中了兩大陣營:一批是80年代末、90年代初發(fā)展起來的老牌國有百貨；一批是商戰(zhàn)過后，新興發(fā)展起來的民營企業(yè)。由于商戰(zhàn)過后，競爭壓力有所緩解，國有百貨還有一定的喘息時間，但隨著大量新興商業(yè)的涌進(jìn)，它們的生存環(huán)境開始惡化。隨著鄭州商貿(mào)城市的迅速發(fā)展和政府的大力招商引資，國內(nèi)外知名商業(yè)巨頭紛紛進(jìn)入鄭州，不斷改寫鄭州的商業(yè)競爭格局。大商、丹尼斯、北京華聯(lián)是其中較有代表性的大型商場。大商以經(jīng)營中高檔品牌為主，品牌種類豐富，消費(fèi)群較年輕化；丹尼斯走“精品”路線，定位于高檔品牌，國際性品牌居多；北京華聯(lián)基本定位是流行和時尚，展示流行趨勢，引導(dǎo)時尚消費(fèi)。先進(jìn)的體制，新穎的理念讓大商、北京華聯(lián)、丹尼斯等新興百貨充滿了生機(jī)，成為市場的亮點(diǎn)，也將是市場主導(dǎo)力量。營業(yè)中的百貨丹尼斯百貨鄭州丹尼斯百貨是臺灣東裕集團(tuán)下屬的集百貨、大賣場、便利店等業(yè)態(tài)于一體的零售集團(tuán)，自1997年開業(yè)以來，銷售額累計達(dá)60多億人民幣，2006年人民路丹尼斯單店銷售額超過10億元，居河南省零售企業(yè)銷售榜首。目前鄭州百貨業(yè)能與之相匹敵的只有金博大等少數(shù)企業(yè)，但隨著市場的變化和鄭東新區(qū)的開發(fā)，將會有許多新的商業(yè)項目產(chǎn)生，同時也會引進(jìn)眾多外資零售巨頭，丹尼斯百貨在今后的市場中要保持一支獨(dú)秀的局面將面臨著更為激烈的競爭。目前丹尼斯百貨在二七路、花園路布點(diǎn)圈地，加速連鎖擴(kuò)張規(guī)模，正是為了在未來的競爭中占據(jù)更為有利的地位。商場名稱丹尼斯百貨位置鄭州市人民路2號經(jīng)營模式開放式與獨(dú)立店鋪相結(jié)合定位流行精品百貨規(guī)模營業(yè)樓層為地下一層，地上6層，總建筑面積約45000平方米，其中營業(yè)面積33500平方米。租金保底＋扣點(diǎn)約25-28％行業(yè)組合女裝40%、男裝18%、運(yùn)動休閑14％、皮具、精品14％、家居用品11％、餐飲3％主要品牌負(fù)一樓經(jīng)營運(yùn)動休閑系列，主要品牌有耐克、阿迪達(dá)斯、NIKE360、Kappa、匡威、rapido、銳步、彪馬、美津濃、李寧、杰克瓊斯、ESPRIT、LEVIS、UCLA、RIVERSTONE、LEE、蘋果、WRANGLER、G·STAR、真維斯、佐丹奴、卡丹路、哥倫比亞、探路者等一樓經(jīng)營化妝品、皮鞋、珠寶精品等，主要品牌有迪奧、資生堂、羽西、SK-II、紀(jì)梵希、百麗、Aee、千百度、天美意、真美詩湯普葛羅、卡地亞、豪雅表、歐米茄、艾美、勞力士、萬寶龍、梵姿珠寶、戴夢得珠寶、金伯利鉆石、金克拉鉆石、謝瑞麟、周大褔等。二樓經(jīng)營時尚少女裝、飾品等，主要品牌有Cushow、EUE、洛卡小鎮(zhèn)、花木馬、季候風(fēng)、耐克、、VEROMODA、ONLY、艾格、a＋、Aznoa、B2、巧帛、艾衣人、Take-IT、G2000、LaPargay、COZZI、BETU、MORGAN、箱子、艾格周末、VEEKO、史努比、播、淑女屋、馬克華菲JEANS、CASIO等。三樓經(jīng)營成熟女裝等，主要品牌有慕詩、寶姿、貝爾尼尼、萊卡佛、Ein、LUXMAN、M.TSUBOM、伊芙心悅、OTT、恩曼琳、TOMOKO、例外、波妮爾、范怡文、黛安芬、迪可、柯羅芭、e+、米多米、B.R.Jinvogue、研色、XIM、龍笛、黛安芬、歐迪芬、安莉芳、曼妮芬等四樓經(jīng)營女裝、童裝等，主要品牌有敦奴、路逸莎美、吉蒂拉、娜爾思、紅人、閣蘭秀、阿瑪施、柯瑪、雅瑩、蕾朵、貝兒尼尼、萊克思蔓、艾可兒、米奇妙、法米尼、凱萊、伊蓮凡登、埃米雅文、依瑤、時尚小魚、BK、常春藤、巴布豆、貝蒂、夢特嬌、麗嬰房、芭比、慕托麗、安·姬奧、吉帝拉、奧菲歐、菲姿、美雪、鄂爾多斯羊絨、暖倍兒、ELLE、埃米雅文、麗兒寶、櫻桃小丸子、雅迪斯、貝瑞、貝納菲爾等五樓主要經(jīng)營男裝，主要品牌有莊子、CAMEL、美國馬球、VASTO、尼諾里拉、Jeep、威可多、華倫天奴、皮爾卡丹、沙馳、藍(lán)豹、喬頓、薩巴蒂尼、梵思諾、圣大保羅、布萊恩、Lacoste、法蘭詩頓、Selon、莊吉、:)爵度、雅樂士、Cele、金利來、阿蘭德龍、老人頭等六樓經(jīng)營家居用品、小電器等，主要品牌有松下、寶祥、索尼、虎牌、飛利浦小家電、德國好運(yùn)達(dá)、雙立人、成家家居、利快、夢潔、SamSonite、馨亭、多樣屋、松下、佳能、東芝、三星、派克、德國博朗、伊萊克斯等停車位約300多個營業(yè)狀況2006年人民路百貨單店銷售額超過10億元，位居鄭州百貨業(yè)績首位。銷售良好的品牌如歌力思等，每月營業(yè)額約為50-60萬。經(jīng)營管理丹尼斯百貨能夠鄭州的龍頭商業(yè)項目，這與其日常的經(jīng)營管理有著密切的關(guān)系。臺商管理的百貨零售業(yè)在業(yè)界一直備受矚目，從鄭州其他的商業(yè)項目可以看到，商場門前的廣場部分基本被用作停車和出租車所占用（如金博大、北京華聯(lián)等），而丹尼斯百貨門前的廣場則在進(jìn)行商戶的推廣促銷活動。由此可以看到，對廣場的利用不但可以聚集人氣，同時對場內(nèi)的品牌和商戶的形象宣傳也能起到積極的作用。品牌組合從丹尼斯的品牌組合上看，主要以服飾為主，在不同樓層中穿插一些休閑餐飲，從人性化、多元化角度考慮，讓顧客在購物同時得到休閑享受。品牌提升在經(jīng)營業(yè)績良好的狀況下同時不斷地拓新經(jīng)營范圍，拜特高檔精品超市應(yīng)運(yùn)而生，成為鄭州首個精品超市，商品中25－30％由國外采購，主要面對鄭州高端消費(fèi)群體。雖然拜特超市目前收益未達(dá)到理想效果，但是對丹尼斯品牌的提升起到良好的作用。市場定位丹尼斯百貨針對25－40歲之間顧客，以公務(wù)員、白領(lǐng)及私營業(yè)主為主要消費(fèi)群體；從產(chǎn)品定位來看，以中檔產(chǎn)品為主，中高檔為補(bǔ)充，產(chǎn)品的選擇相對廣泛，也成為眾多品牌商家進(jìn)入鄭州市場的首選之地。硬件設(shè)施一組手扶電梯，四組垂直電梯，對于單層面積6000多平方米的商業(yè)來說，在交通組織上存在一定的問題，但3米寬的主通道、2.5米的次通道和明亮的燈光在一定程度上彌補(bǔ)了硬件上的不足。結(jié)論：結(jié)合以上分析，本項目應(yīng)注意以下問題：首先，從項目的硬件設(shè)施來看，如果本項目定位為中高檔購物中心，建筑的層高、通道的寬度、燈光的設(shè)計、店面的設(shè)計、停車位、人流車流的交通組織等都要達(dá)到一定的要求，這些都是在前期策劃過程中需要考慮的因素。其次從產(chǎn)品的組合來看，作為購物中心需要多功能的業(yè)態(tài)來支撐。行業(yè)的組合、各業(yè)態(tài)的合理比例、功能區(qū)域的規(guī)劃、主力店的確定將根據(jù)市場的變化趨勢進(jìn)行設(shè)計與規(guī)劃。最后從經(jīng)營管理來看，由經(jīng)驗豐富的經(jīng)營管理公司對整個商業(yè)項目進(jìn)行運(yùn)作對項目的成功是至關(guān)重要的。不但能很好的調(diào)換購物中心的品牌結(jié)構(gòu)，同時通過各種宣傳活動和促銷手段讓項目持續(xù)增值。北京華聯(lián)商廈北京華聯(lián)商廈地處二七商圈內(nèi)，區(qū)域內(nèi)人氣旺盛，有著濃厚的商業(yè)氛圍。定位于家集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化為一體的大型綜合廣場，經(jīng)營定位于流行化、時尚化、年輕化、娛樂化的高中檔商品，主要消費(fèi)群體鎖定在18—45歲的年輕女性，在經(jīng)營風(fēng)格上體現(xiàn)了對顧客群的目標(biāo)定位。商場名稱北京華聯(lián)商廈位置鄭州市民主路3號經(jīng)營模式百貨定位時尚大眾百貨規(guī)模約50000平方米租金扣點(diǎn)形式，根據(jù)品牌不同，約20%-30%如在活動時,扣點(diǎn)數(shù)還要增加行業(yè)組合主題服飾百貨、休閑美食廣場、電動游戲中心主要品牌歐珀萊、

玉蘭油、羽

西、美寶蓮、

美伊娜多、歐萊雅、戴安芬、安莉芳、曼妮芬、桑扶蘭、芬狄詩、嘉娜寶、真維斯、班尼路、以

純

、美特斯邦威、YYT、互動地帶、鱷魚恤、梵蒂士等。營業(yè)狀況目前經(jīng)營情況良好，最高品牌月銷售額可達(dá)25萬元以上從經(jīng)營情況來看目前北京華聯(lián)目前經(jīng)營狀況良好，其次，現(xiàn)在北京華聯(lián)已開始進(jìn)入品牌提升期，品牌選擇上也將更加注重時尚性、年輕化，同時進(jìn)一步提升品牌的檔次和質(zhì)量。目前商場餐飲功能分別引了品奇餐廳、仙蹤林、呷哺火鍋等休閑美食，由此帶來較高的人氣。中原商貿(mào)城中原商貿(mào)城位于鄭州市西區(qū)的碧沙崗商業(yè)圈，商場總經(jīng)營面積5萬平方米，于2003年開業(yè)，是目前鄭州西區(qū)投資最多、經(jīng)營面積最大的零售商場。由于中原商貿(mào)城地處碧沙崗商圈，但隨著碧沙崗商圈的衰退，商業(yè)氛圍上斷下降的情況下，作為碧沙崗商圈的領(lǐng)頭軍中原商貿(mào)城也同樣面臨生存的危機(jī)，據(jù)了解，中原商貿(mào)城的月銷售額僅100萬元左右，同時品牌商家開始逐步流失，商場主要采用低廉的租金條件來吸引品牌商家的留駐，如“哥弟”之類的品牌；商場名稱中原商貿(mào)城位置嵩山路與建設(shè)西路交匯口經(jīng)營模式百貨定位中低檔規(guī)模48000平方米行業(yè)組合女裝：30%，精品：8%，男裝：15%，其他：47%主要品牌玉蘭油歐珀萊SK-II清妃羽西鄭明明高絲蘭蔻蝶妝歐萊雅蘭妮·簡愛子菡江南布衣天恩狐仙哥弟李寧安踏租金一樓約250元/平方米，二樓170元/平方米，三樓約90元平方米營業(yè)狀況月銷售額最高“哥弟”可達(dá)20萬元左右,約占商場總銷售額的1/5，其余品牌月銷售不足5萬元據(jù)了解，中原商貿(mào)城的產(chǎn)權(quán)已全部出售，現(xiàn)主要采用返租的形式經(jīng)營，但同時也有部分產(chǎn)權(quán)的業(yè)主，自主開店經(jīng)營，由此造成整體業(yè)態(tài)和功能混亂的局面；現(xiàn)租金情況，一樓約在200-250元/平方米左右，二樓約在170元/平方米，三樓約80元平方米左右。金博大大商新瑪特河南大商新瑪特金博大購物中心有限公司，位于鄭州市二七路，于1997年9月28日開業(yè),是鄭州市新崛起的一家民營現(xiàn)代化商業(yè)企業(yè)。公司主要經(jīng)營有一家5萬平方米的大型購物中心，公司經(jīng)營品種涉及男女服裝、珠寶名表、皮具化妝、家電床品、食品百貨等十萬種商品，并引入了麥當(dāng)勞、必勝客等國際餐飲品牌。大商新瑪特金博大店已成為鄭州市及省內(nèi)消費(fèi)者廣泛認(rèn)可的最具現(xiàn)代氣息、最具吸引力、人氣最旺的購物、休閑場所。一樓精品百貨商場：主營：名表照材、黃金珠寶、女士皮鞋、化妝品、職業(yè)女裝配套餐飲：麥當(dāng)勞餐廳、必勝客比薩餅、哈根達(dá)斯二樓女士服裝商場：主營：少女服飾、淑女服飾、女士內(nèi)衣、女士皮具、女士飾品、美發(fā)三樓男士服裝商場：主營：男士休閑、精品服飾、男士西服、男式皮鞋、男鞋皮具四樓時尚用品商場：主營：童裝玩具、運(yùn)動服飾、休閑服飾、床上用品、羊絨毛衫、針織內(nèi)衣、健身器材、家電音響百盛購物中心百盛購物中心鄭州店是馬來西亞金獅集團(tuán)在中國投資的大型百貨連鎖店。營業(yè)面積5萬多平方米的大型商場，購物環(huán)境舒適優(yōu)雅，目前擁有獨(dú)有品牌近百個，在時尚女裝、女士基本著裝方面與其他商場有所不同。百盛鄭州店5層共5萬多平方米，是集中高檔流行百貨、餐飲、娛樂為一體的休閑購物場所。400多個百貨品牌中，1／3是鄭州市場前所未有的新面孔，餐飲娛樂場所將占到整個商場面積的1／10：每一層都會有餐廳或咖啡廳，不僅鄭州市場上生意火爆的中西餐廳會被請進(jìn)來，還將從外地帶來部分新品牌。樓層面積業(yè)態(tài)租金5F10000家電、采用租金和聯(lián)營兩種形式，租金水平100-400元/平方米，聯(lián)營扣點(diǎn)23%加保底4F10000男裝、運(yùn)動裝、休閑3F10000淑女裝、貴婦裝2F10000少女裝、配飾1F10000化妝品、黃金珠寶、男女皮鞋BF10000量販超市（目前未開業(yè)）新營業(yè)或籌建中的百貨1.目前大商新瑪特進(jìn)入鄭州后迅速擴(kuò)張新店，建設(shè)路和桐柏路交叉口建設(shè)路店07年10月1日試營業(yè)，該項目建筑面積26000平方米，其中大眾百貨6000平方米，生活超市13000平方米，電器賣場7000平方米（將打造中原最大的電器賣場）2、大商新瑪特購物中心將在農(nóng)業(yè)路和花園路交叉口國貿(mào)中心打造華北地區(qū)的旗艦店，面積40000平方米，定位于中高檔。將于近期開業(yè)3、丹尼斯百貨花園路店（十六層，建筑面積共68000平方米）將于今年籌備開業(yè)。步行街區(qū)調(diào)研分析建業(yè)置地廣場河南建業(yè)置地廣場是河南省迄今最大的綜合性建筑項目之一，包括甲級寫字樓、大型商業(yè)、soho、酒店、酒店式公寓以及普通公寓。總占地約3.85公頃，項目落成后總建筑面積達(dá)到26.7萬平米。建業(yè)置地廣場位于鄭州市兩大主干道中州大道和鄭汴路交匯處，整個項目分為三個部分，南側(cè)臨鄭汴路的四層商業(yè)娛樂性建筑為建業(yè)置地商城；正對主干道交叉的高層寫字樓及其裙房建業(yè)置地廣場；臨中州大道向北依次排開的酒店、SOHO、公寓共四幢高層建筑及其裙房組成建業(yè)置地中心。商業(yè)總建筑面積約10萬平方米，包括鄭汴路商業(yè)、中州大道商業(yè)、寫字樓底商三部分。商業(yè)部分整體定位為集精品購物、生活服務(wù)、餐飲、休閑、娛樂為一體的一站式綜合性購物廣場寶龍城市廣場鄭州寶龍·城市廣場位于鄭州市鄭東新區(qū)，介于CBD中央商務(wù)區(qū)與龍湖商住區(qū)之間，為鄭東新區(qū)起步區(qū)33平方公里范圍內(nèi)唯一大型商業(yè)開發(fā)項目。項目規(guī)劃總建筑面積約25萬平方米，建成后的鄭州寶龍·城市廣場將集購物、旅游、休閑、游樂、娛樂、商務(wù)、文化、運(yùn)動等于一體，2小時車程，輻射范圍內(nèi)居住人口超過5000萬（據(jù)投資方分析）。鄭州“寶龍·城市廣場”的商業(yè)形態(tài)是以三種商業(yè)業(yè)態(tài)為鼎足之勢，即百貨店、超市和許多專業(yè)專賣店，再輔以餐館娛樂業(yè)的店鋪，它可以涵蓋所有零售業(yè)和服務(wù)業(yè)的內(nèi)容。大上海城步行街鄭州大上海城步行街事目前中原地區(qū)規(guī)模和影響力都為首屈一指的商業(yè)地產(chǎn)項目，總投資15億人民幣，總占地面積約103畝，總建筑面積28萬平方米。項目位于鄭州市最繁華的“二七商圈”黃金腹地，由北二七路、東太康路、人民路這三大金街所圍合的“金三角”的核心原點(diǎn)。大上海城步行街項目東西跨度為430米，南北跨度為280米，包括上海商城、金街、銀街、展示中心、城市主題廣場等子項目，其以巨大的內(nèi)聚力和輻射力形成了一個開放式、跨區(qū)域的商業(yè)群體，集購物、休閑、娛樂、飲食、影視、會展、康體、旅游等多種功能于一身，是鄭州首席時尚生活中心島和市民休閑娛樂場所。鄭州國貿(mào)中心鄭州國貿(mào)中心位于花園路與農(nóng)業(yè)路交匯處西南方向，是鄭州市區(qū)的“黃金地帶”。由河南新田置業(yè)有限公司開發(fā)，建筑規(guī)劃單位為珠海藝秦工程設(shè)計有限公司，承建單位為中建二局?？偨ㄖ娣e50萬㎡，由國貿(mào)街、酒店式公寓、寫字樓等組成的復(fù)合式建筑，包括2棟酒店式公寓、1棟寫字樓、2棟住宅樓，均為30層。酒店式公寓共5.6萬㎡，對市場銷售；寫字樓建筑面積近11萬㎡，呈一排弧線排列；南側(cè)的2棟住宅樓共8萬㎡，用于安置回遷居民；5層商場，位于農(nóng)業(yè)路和花園路交匯處，其中地下1層為家樂福超市，已簽約；地下2層為車庫；項目中央設(shè)有近1萬㎡的大型下沉式廣場，周圍有3條商業(yè)步行街分別和花園路、農(nóng)業(yè)路和豐產(chǎn)路相連接，并設(shè)有空中連廊、步行梯、手扶電梯、觀光梯。步行街18米寬、400米長，上下3萬㎡；項目共設(shè)3個人行出入口（北、南、西方向）、3個車行出入口（東、西、南方向）；宇通百年德化步行街百年德化·風(fēng)情購物公園自2004年7月20日正式公開以來，以其不可復(fù)制的商業(yè)地段，先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計理念以及宇通企業(yè)集團(tuán)的實(shí)力和品牌，一經(jīng)推出即受到本地及江浙地區(qū)投資者的極力追捧，銷售業(yè)績一路飄紅．百年德化項目定位為中原首座集購物、休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)、旅游等多功能于一體的綜合性休閑購物公園。首期由10多部現(xiàn)代化手扶電梯，“聚寶盆”似的下沉式中央廣場，3道圓弧內(nèi)街、4道放射狀連同外界的主街等組成商業(yè)市場總結(jié)分析現(xiàn)階段商用物業(yè)銷售市場的分析供應(yīng)量持續(xù)增加,存在競爭壓力2005至今，鄭州市商用物業(yè)有持續(xù)增加的趨勢，隨著市政建設(shè)的進(jìn)一步加快，舊城區(qū)的改造及新城區(qū)的進(jìn)一步開發(fā)，將會有更多新的商業(yè)用地，再加上目前的商用物業(yè)的存貨量，鄭州市的商用物業(yè)市場將面臨激烈的競爭。傳統(tǒng)商業(yè)仍是商家熱點(diǎn)首選傳統(tǒng)的百貨商場、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費(fèi)習(xí)慣的原因，一直是消費(fèi)者休閑購物的熱點(diǎn)區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。假日經(jīng)濟(jì)的引發(fā)，經(jīng)濟(jì)形勢的好轉(zhuǎn)，消費(fèi)力水平的回升，鬧市商鋪?zhàn)匀怀蔀楦髀飞碳业氖走x。商用物業(yè)市場的發(fā)展趨勢分析隨著社會經(jīng)濟(jì)和商業(yè)流通的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，城市消費(fèi)人口的增長，現(xiàn)代交通工具（公交線路的擴(kuò)張與私家車）對居民活動能力和活動范圍的擴(kuò)展，鄭州商用物業(yè)市場呈現(xiàn)了新的發(fā)展趨勢。市場競爭具有共贏性商業(yè)活動已在城區(qū)形成多個區(qū)域性商圈，在一個商圈里面，如果沒有幾個大型項目將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個商業(yè)區(qū)域的繁榮。

如前所述，城市的發(fā)展催生了兩大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成鄭州市區(qū)兩大主力商圈（二七商圈、碧沙崗商圈），每個商圈都有幾個中大型商業(yè)項目在同場競爭，但各發(fā)展商和商業(yè)項目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢，互為補(bǔ)充，在競爭中謀求發(fā)展，爭取達(dá)到共同做旺市場的共贏局面。物業(yè)市場發(fā)展規(guī)?；鶕?jù)中國加入WTO的協(xié)議，我國已承諾在五年內(nèi)逐步放開零售市場，允許外商在中國開展商業(yè)經(jīng)營活動，外商的介入，促使商用物業(yè)也講究與國際接軌，商用物業(yè)從原來無序、散亂的不規(guī)則市場，逐步走向有序的規(guī)范市場，純商業(yè)項目與商住混合項目均向規(guī)模化、專業(yè)化方向發(fā)展。

開發(fā)規(guī)?；?、經(jīng)營專業(yè)化將成為未來商用物業(yè)的發(fā)展趨勢，百年德化、大上海城、寶龍城市廣場等一批大型商業(yè)項目先后進(jìn)入市場，備受投資者及商家注意。商用物業(yè)市場存在的現(xiàn)實(shí)問題買家購買行為的理性化隨著市場的成熟也將同步來臨，鄭州房地產(chǎn)市場的發(fā)展和商用物業(yè)市場的變革，會培育出一大批成熟的消費(fèi)者，他們將會向商用物業(yè)的發(fā)展商提出更高的開發(fā)要求。

從市場現(xiàn)狀來看，鄭州商用物業(yè)市場還面臨著以下的現(xiàn)實(shí)問題。商用物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化住宅同質(zhì)化主要表現(xiàn)是建筑風(fēng)格的克隆現(xiàn)象，商鋪則多見于項目概念和對推廣手法的克隆。商業(yè)項目缺乏可感性強(qiáng)的形象定位很多人認(rèn)為只要商鋪的地點(diǎn)好，位于商業(yè)旺地，就一定能賣得好；商用物業(yè)若不重視塑造感性的項目形象，項目缺乏具體化、可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)，會減弱對目標(biāo)客戶的吸引力。

有很多人明明知道有這個項目，卻無法聯(lián)想起或無法用什么詞語去形容這是一個怎么樣的項目，買家往往難以將它納入購買商鋪的備選視線范圍，相應(yīng)就會減少成交機(jī)會。營銷策略單一目前商用物業(yè)的定位策略單一，營銷策略單一，遠(yuǎn)不及住宅營銷策略的多姿多彩。，或明或暗的返租是近期用得較多的手法。建筑設(shè)計不能完全滿足多功能的商貿(mào)需求在早期，發(fā)展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注重通過增加商鋪的可銷售面積來賺取最大的利潤。隨著市場的成熟，發(fā)展商就意識到要通過提高商鋪的商業(yè)利用價值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局和提高物業(yè)管理和商業(yè)管理等手段，來達(dá)到理想的價位和提高產(chǎn)品的競爭力。

建筑設(shè)計要考慮物業(yè)各種經(jīng)營項目的特性，不同的經(jīng)營品種，對物業(yè)的規(guī)劃間隔有不同的要求，而且還要預(yù)留服務(wù)配套設(shè)施，如停車場、倉儲運(yùn)輸、顧客休息等區(qū)域。商業(yè)經(jīng)營管理水平與項目開發(fā)水平不能同步發(fā)展在房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理水平已經(jīng)發(fā)展到可與國外先進(jìn)水平比美的程度，相續(xù)涌現(xiàn)了一批以物業(yè)管理作為項目優(yōu)勢的強(qiáng)勢地產(chǎn)品牌。

而商用物業(yè)的經(jīng)營管理則較為滯后，專業(yè)的、成熟的、商業(yè)性的、社會性的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)在市場上較少，目前負(fù)責(zé)商場經(jīng)營管理的機(jī)構(gòu)，多為開發(fā)商公司內(nèi)的一個部門，只負(fù)責(zé)自身開發(fā)項目的經(jīng)營管理，在業(yè)主或商戶眼里，既欠缺專業(yè)性，又欠缺客觀性。很多經(jīng)營失敗的項目并不是因為地段欠佳，也不是發(fā)展商財力不濟(jì)，開業(yè)后經(jīng)營管理不善是重要原因之一。我項目經(jīng)營可行性的分析購物中心（百貨商場）鄭州目前百貨業(yè)除了丹尼斯、大商新瑪特金博大店經(jīng)營很好。其他均不甚理想。百貨大樓、紫荊山百貨等為代表的傳統(tǒng)國營百貨只能勉強(qiáng)維持。雖然紫荊山百貨、正道百貨等都先后改制，引入合作伙伴，共同經(jīng)營，但在短期內(nèi)仍然難脫沉疴。北京華聯(lián)、百盛等外來百貨進(jìn)入鄭州經(jīng)歷了多年的市場培育，目前仍然只能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡！隨著城市的發(fā)展、社會消費(fèi)水平的提高。鄭州的百貨業(yè)必將再次擴(kuò)容和升級。大商國貿(mào)店、丹尼斯花園店將是百貨行業(yè)升級的前奏，百貨業(yè)的競爭在未來幾年里，必將空前激烈。商業(yè)的市場定位，商業(yè)的運(yùn)作管理水平等將是競爭的核心。鑒于以上分析，不建議我項目經(jīng)營百貨。即便丹尼斯、金博大依然經(jīng)歷了3-5年的市場培育期。而我項目的經(jīng)營目標(biāo)是在短期內(nèi)通過經(jīng)營運(yùn)作快速實(shí)現(xiàn)物業(yè)的升值。而丹尼斯等成功商業(yè)也都是經(jīng)歷一二十年的商業(yè)積淀才實(shí)現(xiàn)的。顯然我項目不具備這樣的條件和優(yōu)勢！超市量販鄭州市大型超市和量販目前普遍經(jīng)營比較好！主要分布在各大商圈，或者是以量販本身作為主力店所形成的社區(qū)型商圈。主要以滿足生活消費(fèi)為主導(dǎo)的快速消費(fèi)品和輕工商品為主。經(jīng)營業(yè)種劃分較細(xì)，業(yè)態(tài)眾多，管理專業(yè)，多以連鎖方式全國發(fā)展！鑒于超市、量販經(jīng)營的專業(yè)性，不建議我項目自營超市或者量販?？煽紤]將自留物業(yè)長期租賃給大型超市或量販，將其作為主力店以營造人氣，帶動項目銷售和招商等工作。并借助主力店優(yōu)勢迅速帶動項目商業(yè)氛圍迅速形成，在盡量短期時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)物業(yè)升值。步行街區(qū)街區(qū)和MALL是目前河南定位比較多的商業(yè)形態(tài)。但真正意義上的MALL在河南目前尚屬空白，只是概念上的一種炒作。而街區(qū)則是目前經(jīng)營層面比較普遍的一種商業(yè)形態(tài)。但目前在河南經(jīng)營相對成功的街區(qū)案例并不多，如德化步行街，漯河新天地步行街區(qū)等。大上海城、鄭州國貿(mào)等幾個大型街區(qū)新開業(yè)或尚在籌備中，經(jīng)營態(tài)勢目前尚不能下定論。但從前期商鋪銷售和招商情況看，還是比較理想的。因此，相對來說開發(fā)式的街區(qū)比購物中心或者M(jìn)ALL的經(jīng)營難度相對較小。建議我項目可作考慮!第二部分項目所處商圈分析縱觀河南乃至全國商業(yè)，莫不是以一家或多家主力店為核心形成商圈，并依托于商圈而存在。或者以主力店為核心構(gòu)建新的商圈。鄭州商業(yè)尤為明顯。以鄭州目前商業(yè)格局，大致形成了以二七商圈、碧沙崗商圈、紫金山商圈為代表的核心商業(yè)圈層；以世紀(jì)聯(lián)華為核心的碧波園商圈、以家樂福為中心的北環(huán)商圈，以世紀(jì)聯(lián)華為核心的經(jīng)三路北圈圈等為代表的區(qū)域性商業(yè)圈層；以華中食品城、萬客來為代表的食品商貿(mào)圈、以鄭汴路沿線中博、鳳凰名優(yōu)、東建材等為代表建材商貿(mào)物流圈形成了商貿(mào)物流圈層。碧沙崗碧沙崗二七商圈紫金山碧波園北環(huán)經(jīng)三路北萬客來鄭汴商圈華中食品我項目位于商城路與未來大道的交匯處，處于鄭汴商圈的邊緣。任何一個商業(yè)項目必須依托于商圈而存在。接下來將依據(jù)市調(diào)情況對鄭汴路商圈略作分析。項目周邊路段商業(yè)分布情況鄭汴路商都路未來大道商城路玉鳳路中州大道鳳凰路本案家電城場家電市場中博家具中心鳳凰名優(yōu)建材東建材美凱龍澳柯瑪物流園新家居五洲陶瓷城鄭州建材城鄭州板材市場集美家私城鋁材市場金三角陶瓷城等中博世貿(mào)中博中博世貿(mào)中博車城廣告材料廣告材料市場項目所處商圈商業(yè)分布情況路段代表商業(yè)市場體量(萬㎡)知名品牌未來大道中博世貿(mào)家具廣場2.3萬盛大網(wǎng)絡(luò)永樂電器等家電市場4鄭州廚具市場2鄭州酒店用品市場3鄭汴路-商都路中原國際博覽中心5肯德基麥德龍國美電器等中博家具中心·汽車貿(mào)易廣場·家電城·中博傲龍等八大家具商場·2大批發(fā)展廳·在建家具名店街80集美家私城集美潔具城4河南廣告材料油漆建材市場2鳳凰名優(yōu)建材城·九大專業(yè)賣場·四大批發(fā)市場·精品一條街·在建四期120鄭州建材大世界（東）30板材裝飾市場約4萬金三角陶瓷城10青年路鋁材市場3好客隆家具城5萬左右省建材精品市場4萬左右五洲陶瓷精品城5萬澳柯瑪物流園32萬新家居53010中力廣告材料市場300畝紅星美凱龍25萬商城路商城路城東路聯(lián)華商場小食品·服裝·農(nóng)貿(mào)等2萬左右沿街店鋪五金·洗車·餐飲·服務(wù)等不詳思達(dá)超市玉鳳路廣告材料市場2萬左右總結(jié)近300萬㎡分析鄭汴路沿線二十多個建材、家具相關(guān)專業(yè)市場及周邊配套共同構(gòu)成了鄭汴商圈。在營或在建商業(yè)總體量超過300萬㎡，并且隨著建材市場的進(jìn)一步細(xì)分及市場的進(jìn)一步整合升級，并將進(jìn)一步擴(kuò)容!項目所處商圈商業(yè)分析鳳凰名優(yōu)建材城□市場概況鳳凰名優(yōu)建材城是由占地100畝的不銹鋼裝飾材料市場,占地300畝的名優(yōu)建材市場和占地800畝的鄭州商品大世界的基礎(chǔ)上發(fā)展而來，.2003年，將原有的“商品大世界”升級改造為“鳳凰城建材物流科技園”。鳳凰名優(yōu)建材城作為中國華中建材家居商業(yè)暨物流中心，是華中地區(qū)首家現(xiàn)代化建材物流科技園，園區(qū)包括25萬㎡九大專業(yè)化賣場，15萬㎡四大專業(yè)化建材批發(fā)市場，2萬多㎡建材精品商業(yè)街。擁有超過5000㎡的商務(wù)會所、1800㎡的設(shè)計師圖書館，3000㎡的促銷廣場、15萬㎡的商務(wù)公寓，1800個停車位等配套。另輔以金融、稅務(wù)、工商、保險、郵政、信息、物流等綜合服務(wù)。目前36萬㎡的商業(yè)4期工程在建中。解釋將形成華中地區(qū)集廠商辦公平臺、建材大賣場展示和交易平臺，物流配送平臺，二級市場終端銷售平臺，電子商務(wù)等于一體的區(qū)域性建材總部經(jīng)濟(jì)圈。屆時將形成總體量80萬平米以上、涵蓋建材相關(guān)所有業(yè)態(tài)業(yè)種及產(chǎn)品展示、物流配送、建材加工等配套產(chǎn)業(yè)的于一體華中地區(qū)最大的建材基地！市場基本數(shù)據(jù)·市場鋪位：5000多間·市場構(gòu)成：鳳凰名優(yōu)燈具廣場、鳳凰名優(yōu)櫥柜暖通廣場、鳳凰木地板門業(yè)廣場等九大專業(yè)賣場，鳳凰布藝家紡市場等四大批發(fā)市場及建材精品商業(yè)街等·鋪位結(jié)構(gòu)：上下聯(lián)體臨街門面商場內(nèi)鋪獨(dú)立式單層街鋪·鋪位面積：40-400不等·租金均價：50元·管理費(fèi)：4.8元/月/㎡·運(yùn)營商：鑫山實(shí)業(yè)市場評析隨著03年鑫山實(shí)業(yè)對于旗下幾大市場的整合以及商品大世界的升級改造。區(qū)域性建材總部經(jīng)濟(jì)圈漸成雛形。4期36萬㎡商業(yè)投入使用后，將形成一個匯集建材相關(guān)所有業(yè)態(tài)的龐大商業(yè)集群。建材市場將更加細(xì)分，更加專業(yè)化。鳳凰名優(yōu)建材城以其規(guī)模效應(yīng)，專業(yè)運(yùn)作能力以及市場的深耕細(xì)作，必將具備更強(qiáng)的市場競爭力。河南中博家具中心□市場概況

【經(jīng)營范圍】家具零售批發(fā)、裝飾材料、沙發(fā)材料、燈具、家電、潔具等1990年起，隨著中博沙發(fā)材料市場的成功，沿鄭汴路兩側(cè)相繼建成家具、家電、汽車、廚具與酒店配套用品等專業(yè)市場，建筑面積60萬平方米，吸引入駐商家3000多戶，各類品牌專營店或授權(quán)代理商3600多家，直接進(jìn)場人員上萬。輻射影響省內(nèi)各市地及山西、湖北、安徽等周邊省份。河南中博成為中西部起步最早、規(guī)模最大的家具、家電、廚具用品集散地和現(xiàn)代化物流配送中心，是鄭州乃至中原最繁榮的市場之一?！爸胁┘揖咧行氖冀ㄓ?992年，由8棟家具展銷商場和兩個家具批發(fā)展廳組成，建筑面積近30萬平方米，匯集各類家具營銷機(jī)構(gòu)1600余家，匯集了目前國內(nèi)外各種知名品牌的家居套房、辦公家具、床上用品、家裝飾品、家具配件和電動工具產(chǎn)品?！敝胁┘揖咧行氖青嵵萁?jīng)營家具時間最早、經(jīng)營規(guī)模最大、經(jīng)營商戶最多、產(chǎn)品線最長、市場配套最全、市場最繁榮的大型家具市場群。

2006年9月開業(yè)的中博世貿(mào)家具廣場，又將中博家具的經(jīng)營提升到全新的、更高的層次，標(biāo)志著中博豐富了高端家具業(yè)種。場館面積2.3萬平方米，富麗堂皇、設(shè)施齊全，是鄭州市目前規(guī)模大、檔次高、商品新潮的航母級家具商場之一。中博國際家具名店街土建工程正順利進(jìn)行，屆時，22棟獨(dú)立的街邊店將矗立在鄭汴路商圈，據(jù)調(diào)研中博下一步要將批發(fā)和零售業(yè)務(wù)分離，在中州大道東的物流港建起一個30萬平方米的家具批發(fā)市場，而將現(xiàn)有的市場重新建設(shè)成為一個現(xiàn)代化的精品家具零售市場，這樣中博世貿(mào)、名店街、精品城串聯(lián)一起，扼守家具黃金大道，定會給中原家具帶來絕代芳華。基本數(shù)據(jù)：·市場鋪位：6000多間·市場格局：中博家具中博傲龍等八大家具商場，中博兩大批發(fā)商場、中博電子城、中博世貿(mào)家具、中博汽車廣場等·鋪位結(jié)構(gòu)：商場內(nèi)鋪獨(dú)立式單層街鋪·鋪位面積：50-400不等·租金均價：40元·管理費(fèi)：10元/月/㎡·運(yùn)營商：中博股份□市場評析隨著中博家具名店街的完工投入運(yùn)營，中博家具的總體量將達(dá)到120萬㎡以上，并將涵蓋家具所有經(jīng)營業(yè)態(tài)及產(chǎn)業(yè)鏈上下游所有相關(guān)產(chǎn)品，成為家具行業(yè)毋庸置疑的航空母艦!通過市場的進(jìn)一步整合升級，隨著市場進(jìn)一步細(xì)分，中博也必將在業(yè)務(wù)領(lǐng)域由批發(fā)轉(zhuǎn)為零售為主導(dǎo)，在家具細(xì)分市場中，必將具備更強(qiáng)的市場影響力！鄭汴路家電市場□市場概況鄭汴路家電城是鄭州最大的家電市場，匯集了鄭州市市場上幾乎所有的家電品牌。商戶500家左右，面向全省，以家電批發(fā)為主，兼營零售。隨著未來大道的打通，家電市場被一分為二。未來路東的中博電子城，主要以白電、黑電、小家電為主、未來路西的家電城仍以AV類電器為主。而原先位于鄭汴路北的廚具市場，則搬到路南未來大道西側(cè)。仍以小家電及廚房電器為經(jīng)營方向?！跏袌鲈u析國美、蘇寧、永樂、五星等各大家電巨頭的騰挪轉(zhuǎn)移，互相競合，搶灘鄭州，價格和服務(wù)成為其競爭利器。家電市場的價格優(yōu)勢不復(fù)存在，而隨著各地市家電行業(yè)的迅猛發(fā)展和各大家電賣場深入地市深耕細(xì)作，傳統(tǒng)家電市場的渠道優(yōu)勢也被打破。家電市場向賣場、專賣發(fā)展的趨勢必將成為一種趨勢和必然選擇。因此鄭汴路家電市場的進(jìn)一步升級換代也是持續(xù)發(fā)展的唯一選擇！鄭東建材城：□市場概況鄭東建材家居城，總投資26億元，首期開發(fā)1000畝，主要經(jīng)營建材、五金機(jī)電、家居裝飾等，是以商品展示交易為主線，集批發(fā)、零售、商務(wù)洽談、倉儲加工、物流配送、電子商務(wù)、為一體的多功能、現(xiàn)代化、多業(yè)態(tài)、復(fù)合型商貿(mào)物流中心，可輻射到山西、陜西、湖北、安徽等省，是中南最大的建材家居批發(fā)基地?！趸緮?shù)據(jù)總占地面積2000畝，一期占地1000畝，建筑面積60萬平米采用單獨(dú)商鋪銷售形勢，每個鋪面3層110平米左右，售價為每平米6000-8000多元已經(jīng)銷售了2000多套商鋪，購買者有1000多商戶，其中大約有10%的投資者東建材大世界：□市場概況鄭州東建材大世界自一九九六年六月五日開業(yè)以來，以其規(guī)模大、檔次高、設(shè)計新、品種全，雄踞于全國裝飾建材市場之首，市場所建的1000余個攤位全部爆滿，北區(qū)鋁型材市場即是應(yīng)廣大商戶要求所建的配套專業(yè)鋁材市場，進(jìn)駐商戶200多家，□基本數(shù)據(jù)正在進(jìn)行升級改造，將會改造成為四層建材購物廣場租金一層45-65元/月，二層15-20元/月□項目評析近20年的發(fā)展鄭州東建材一直是鄭州建材銷售的“二七商圈”，占據(jù)了鄭州建材市場的大部分份額，西建材長期處于區(qū)域性補(bǔ)充的地位鄭州建材市場歷來有“東建材領(lǐng)舞，西北建材補(bǔ)充”的說法廣義的東建材市場占據(jù)了鄭州市60%的家具建材市場份額。狹義的東建材僅指鄭汴路鄭州建材大世界，依然處于鄭州建材市場的領(lǐng)導(dǎo)地位!三恒物流園：總占地面積280畝，計劃做成環(huán)境舒適的綜合性建材家具購物商場租金為每平米40元/月左右銷售均價5000元/㎡□鄭州集美家私城鄭州集美家私城是鄭州家具市場中最大的家私商場之一，全場20000余平方米經(jīng)營場地匯聚了國內(nèi)外最新款民用及辦公中高檔家具品牌。鄭州集美家私城的經(jīng)營理念是以人為本、以科技為導(dǎo)向、以服務(wù)為宗旨，集百家之美、樹立集美名店之品牌。集美家居連鎖企業(yè)之集美精品潔具城

集美精品潔具城是集美家居連鎖企業(yè)繼集美家私城之后開業(yè)的又一中原最大、專業(yè)的衛(wèi)浴、潔具商場。集美精品潔具城位于鄭汴路299號（老107國道東1500米）。集美精品潔具城緊鄰鄭汴路，位居鄭東新區(qū)鄭東建材家居城黃金位置，是中原地區(qū)首家專業(yè)的衛(wèi)浴、潔具商場。商場營業(yè)面積20000多平方米，集名、優(yōu)、特、新產(chǎn)品于一體，主要以中、高檔衛(wèi)浴、潔具展示、銷售為主。鄭州金三角建材城鄭州金三角建材城【原鄭州金三角陶瓷城】是2004年3月由鄭州金三角陶瓷城物業(yè)管理有限公司與鄭州豫谷實(shí)業(yè)公司聯(lián)合升級改造的建材市場，位于鄭州市鄭汴路和泰山路交匯處，鄭東新區(qū)商住物流區(qū)的腹心地帶。西接?xùn)|建材、澳柯瑪國際物流園區(qū)，北臨鄭東建材家居市場，東連河南精品陶瓷市場，南達(dá)鄭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，位置優(yōu)越，交通方便。市場占地200余畝，總建筑面積10萬平方米，其中倉儲區(qū)占地100畝，建筑面積4萬平方米。市場有北、中、南三個超市化展廳、86棟通透式倉庫和兩個廣場式停車場組成，是鄭州市檔次最高、規(guī)模最大的專業(yè)市場之一。鄭州金三角建材城集陶瓷、木地板、門業(yè)、衛(wèi)浴、潔具、五金、水暖于一體，專業(yè)區(qū)劃，精選品牌，超市化經(jīng)營。鄭州五洲精品陶瓷城鄭州五洲精品陶瓷城是由鄭州五洲商貿(mào)有限公司投資開發(fā)的中原地區(qū)首家大型專業(yè)精品陶瓷市場,融批發(fā)與零售于一體。位于鄭東新區(qū)規(guī)劃的商業(yè)物流區(qū)，占據(jù)鄭州黃金建材物流要地——商都路（被譽(yù)為鄭州建材大道），東鄰太行路、板材市場和即將落成長途汽車客運(yùn)東站，西擁老107國道和澳柯瑪物流園區(qū)、北靠南方香江集團(tuán)興建的鄭東建材家居城，南有市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，環(huán)境幽雅，位置優(yōu)越，交通便利。

五洲精品陶瓷城總占地百余畝，總建筑面積達(dá)50000㎡，總投資4000余萬元。市場規(guī)劃25個區(qū)，設(shè)有商鋪300余間，全部展廳均采用先進(jìn)的輕鋼結(jié)構(gòu)建筑，穩(wěn)固、美觀、大氣、環(huán)保。港前有綠化帶及大型停車場，中間坐落有大型休閑廣場。市場南北縱深兩區(qū)，東西緊鄰主干道，25個區(qū)間道路寬闊，戶戶臨街，方便車輛出入，堪稱中原陶瓷航母。綜合分析鄭汴商圈面臨市場整合升級隨著紅星美凱龍、新家居等連鎖巨頭先后開業(yè)，鄭東建材城、五洲陶瓷精品城等大型商業(yè)項目的開發(fā)，必將帶動整個行業(yè)的整合升級。以面對更加嚴(yán)峻的市場競爭。2）鄭汴商圈商業(yè)市場更加細(xì)分中博、鳳凰名優(yōu)建材城、東建材等一直是鄭州建材家具銷售的“二七商圈”，占據(jù)了鄭州建材家具市場的大部分份額，鄭州建材市場歷來有“東建材領(lǐng)舞，西北建材補(bǔ)充”的說法，廣義的東建材市場占據(jù)了鄭州市60%的家具建材市場份額隨著國內(nèi)外家具、建材零售巨頭紛紛進(jìn)入河南，各類家具建材賣場的迅速擴(kuò)張。鄭汴商圈必然面對市場的進(jìn)一步細(xì)分。由綜合性市場走向更加專業(yè)細(xì)分的市場，譬如潔具市場、玻璃市場、板材市場等等；由粗放型的批發(fā)市場走向集約型的專業(yè)賣場。如中博家具城，鳳凰窗簾布藝城等。3）市場更加終端化，市場鏈逐步縮短批發(fā)市場隨著市場競爭的激烈以及市場網(wǎng)絡(luò)的逐步完善，必將走向終端。由原先的“代理商-經(jīng)銷商-客戶”到直接面對客戶的賣場或者專業(yè)超市！我項目經(jīng)營可行性分析我項目處于鄭汴商圈，項目不能脫離商圈而存在。必須立足于商圈，依托于商圈，來合理定位。但我項目不宜涉足家居、建材等行業(yè)：隨著鄭汴路建材大道的整合升級，市場更加細(xì)分，隨著國內(nèi)外家居建材巨頭的紛紛進(jìn)入，各類專業(yè)市場的先后開業(yè)，競爭更加白熱化。家具、建材行業(yè)承租能力普遍較弱。而我項目經(jīng)營目的是短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的迅速升值。鄭汴路各家具、建材市場及各大專業(yè)賣場，都是經(jīng)過多年的市場積淀。并且具備專業(yè)化的管理能力和市場運(yùn)作能力!顯然這些是我們所不具備的！但在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，鄭汴商圈各大市場、賣場，經(jīng)營范圍主要在行業(yè)內(nèi)的業(yè)態(tài)細(xì)分及產(chǎn)業(yè)鏈上下游的延伸拓展。但在市場相應(yīng)配套方面卻有所欠缺。沒有相應(yīng)的購物場所。買東西需要到市中心去買，極不方便！欠缺相應(yīng)餐飲配套，市場老板、員工吃飯都是將就著吃盒飯或者自己做，急需相應(yīng)配套的出現(xiàn)沒有相應(yīng)的休閑娛樂場所。市場商戶老板在周邊找不到相應(yīng)的休閑娛樂場所。沒有相應(yīng)場所進(jìn)行商務(wù)洽談，客戶交往等!周邊欠缺相應(yīng)生活配套，周邊市場商戶及周邊居民，一些日常生活用品在附近無法買到，需要到市中心去買，不方便。鑒于以上，我們可考慮服務(wù)于商圈的配套商業(yè)，以彌補(bǔ)現(xiàn)有商圈的不足,與商圈共生發(fā)展!主要以滿足商圈生活需要的商業(yè)形態(tài)，以依托于商圈快速形成市場！第三部分個案調(diào)查分析針對鄭州在售或在建商業(yè)做如下調(diào)查和分析，以為我項目借鑒。項目名稱未來城位置未來路與商城路交叉口路西北開發(fā)商威望置業(yè)投資商占地面積90畝建筑面積25平方商業(yè)9274㎡一期建筑層數(shù)23層商業(yè)3層商業(yè)形態(tài)社區(qū)底商鋪位結(jié)構(gòu)1-2層聯(lián)體三層獨(dú)立商鋪面積300㎡以上層高1F4.8米面寬/進(jìn)深進(jìn)深12米商業(yè)定位社區(qū)配套商業(yè)主力店無業(yè)態(tài)分布餐飲、休閑、娛樂銷售進(jìn)度商業(yè)未售銷售均價價格未定銷售策略無銷售方式銷售主張客戶構(gòu)成□投資客戶□自營客戶優(yōu)惠幅度銷售熱線66379999管理公司招商熱線招商進(jìn)度招商方式租賃政策管理費(fèi)用工商稅費(fèi)經(jīng)營方式□租金□聯(lián)營租金均價/扣率租金優(yōu)惠租金交付方式招商方式內(nèi)部配套電梯扶梯無貨梯無廣場1379㎡廣場休閑設(shè)施熊兒河景觀帶廣告位臨街廣告位停車位700個外部配套主要街道道路狀況臨街長度人流狀況未來路新打通道路50米左右人流較少商城路沿河道路10米左右人流一般地下通道或天橋無周邊配套（廣場、風(fēng)光帶）中博世貿(mào)家具廣場、熊兒河景觀帶周邊商業(yè)項目首座國際廣場區(qū)域商業(yè)氛圍毗鄰鄭汴商業(yè)圈項目推廣廣告媒體□電視□報紙□戶外□車體/站牌□其他SP活動階段廣告主題項目資料單張等項目概況商業(yè)建筑面積：29630平方米其中：一期商業(yè)建筑面積：9274平方米公共建筑面積：1379平方米建筑高度：≤118米個案評析：未來城一期商業(yè)部分9724㎡，加上二期，商業(yè)總體量在3萬平米左右，可以單獨(dú)構(gòu)成為一個中型商業(yè)中心，與我項目形成競爭。但未來城一二層聯(lián)體的鋪位結(jié)構(gòu)，無疑降低了其二層的商業(yè)價值，同時也促使其商業(yè)形態(tài)只能以社區(qū)商業(yè)的定位進(jìn)行布局。但其未來城商業(yè)部分餐飲、休閑、娛樂的定位，不可避免的與我項目形成業(yè)態(tài)的競爭。因此不得不妨的是未來城與我項目爭奪主力店和客戶。因此我項目必須盡快啟動商業(yè)部分，以形成先發(fā)之勢，先聲奪人，占據(jù)天時之利?？禈颉っ兰覅R項目名稱康橋美家匯位置鄭汴路與城東路交匯處開發(fā)商新長城地產(chǎn)投資商長城鋁業(yè)集團(tuán)長城飯店占地面積100畝建筑面積15萬㎡商業(yè)2萬㎡建筑層數(shù)4層商業(yè)形態(tài)主題商業(yè)街鋪位結(jié)構(gòu)商場式商鋪面積10-40㎡層高4.8m面寬/進(jìn)深框架結(jié)構(gòu)商業(yè)定位家居主題商街主力店無業(yè)態(tài)分布櫥柜家居建材銷售進(jìn)度60%以上銷售均價1F2萬2層1.4萬銷售策略5年43%返租銷售方式案場銷售+直銷銷售主張10萬元投資百億商圈客戶構(gòu)成□投資客戶70%以上□自營客戶優(yōu)惠幅度1萬頂2萬銷售熱線66338888/9999管理公司長城物業(yè)招商熱線招商進(jìn)度過半招商方式直效拜訪+招商推介會租賃政策暫無管理費(fèi)用免工商稅費(fèi)自理經(jīng)營方式■租金□聯(lián)營租金均價/扣率1F60元2F40租金優(yōu)惠暫無租金交付方式半年一交（可議）物業(yè)公司租售比例自留60%銷售40%內(nèi)部配套電梯2部扶梯2部貨梯1部廣場室內(nèi)中庭廣場休閑設(shè)施室內(nèi)盆栽座椅等廣告位外墻墻體停車位1：0.4外部配套主要街道道路狀況臨街長度人流狀況鄭汴路成熟商業(yè)路段200米人流量大城東路成熟路段10米左右人流一般地下通道或天橋無周邊配套（廣場、風(fēng)光帶）外廣場中庭廣場周邊商業(yè)項目家電市場東西大街櫥柜一條街等區(qū)域商業(yè)氛圍較好項目推廣廣告媒體■電視■報紙■戶外■車體/站牌□其他短信等SP活動商業(yè)推介會、商業(yè)論壇等階段廣告主題走財富捷徑絕對投資價值的200米臨街街鋪項目資料折頁、單張、樓書等代理公司精工地產(chǎn)項目概況1、集中供暖；2、鄭州首家1200平方米少兒培訓(xùn)中心；3、中央城區(qū)水景林居；4、由河南長城飯店物業(yè)管理有限公司率先引入“PIN-GOD”（蘋果）式物管；5、七重智能化安防系統(tǒng)，保證生活高枕無憂。個案評析：康橋·美家匯位于鄭汴路與城東路的交匯處，距離我項目10分鐘路程。同樣居于鄭汴物流商貿(mào)圈的邊緣位置。而其對東西大街櫥柜大道和鄭汴路建材大道的資源整合形成了銜接兩個商圈的獨(dú)特定位：家居主題商街，進(jìn)而凸顯其項目價值。項目優(yōu)勢：銜接兩大商圈，家居主題商街準(zhǔn)確的定位專業(yè)招商運(yùn)營團(tuán)隊的運(yùn)作五年43%返租的銷售政策具備一定吸引力完善的商業(yè)配套強(qiáng)勢的廣告推廣商業(yè)論壇、推介會、直銷等各類公關(guān)活動和營銷模式的綜合運(yùn)用自留40%，只售一二層為投資者樹立投資信心項目劣勢：主題商業(yè)，業(yè)態(tài)相對單一，招商有較大難度家居類業(yè)態(tài)承租能力有限，一定程度上降低了開發(fā)商返祖回報率3、4層自留物業(yè)無疑也對開發(fā)商的經(jīng)營能力提出了要求美家匯作為一個典型個案應(yīng)作為我項目主要競爭對手進(jìn)行研究和分析，借鑒整合，學(xué)習(xí)和規(guī)避！項目名稱名門城市廣場位置金水大道與未來大道交匯處向東100米開發(fā)商名門地產(chǎn)投資商興達(dá)投資占地面積建筑面積4.2萬㎡建筑層數(shù)5層商業(yè)形態(tài)寫字樓底商購物中心鋪位結(jié)構(gòu)單層獨(dú)立鋪位商鋪面積10-300㎡層高5．2米面寬/進(jìn)深4-6米/8-12/米商業(yè)定位金水大道·購物天堂·淘金圣地主力店五星電器、中信銀行、屈臣氏精品、世界茶王、華潤萬家、兩岸咖啡業(yè)態(tài)分布1F精品百貨2/3F商超4F餐飲5F健身休閑銷售進(jìn)度70%以上銷售均價外鋪3-5萬內(nèi)鋪2萬銷售策略返租銷售銷售方式案場銷售+會議營銷等銷售主張1000%第一投資回報率客戶構(gòu)成□投資客戶80%以上□自營客戶優(yōu)惠幅度一次性一個點(diǎn)銷售熱線65528888管理公司上海貝茲商業(yè)招商熱線65952895招商進(jìn)度過半招商方式招商公司代理招商租賃政策15年返租管理費(fèi)用免工商稅費(fèi)無優(yōu)惠經(jīng)營方式■租金□聯(lián)營租金均價/扣率租金優(yōu)惠租金交付方式物業(yè)公司租售比例自留80%內(nèi)部配套客梯7扶梯2貨梯2部廣場4000㎡門前廣場休閑設(shè)施座椅、景觀等廣告位墻體停車位500個外部配套主要街道道路狀況臨街長度人流狀況金水路行政大道50米左右較大玉鳳路一般道路20米左右較小地下通道或天橋無周邊配套（廣場、風(fēng)光帶）4000米休閑廣場周邊商業(yè)項目曼哈頓廣場、首座國際廣場等區(qū)域商業(yè)氛圍漸成熟項目推廣廣告媒體□電視■報紙■戶外■車體/站牌□其他SP活動認(rèn)籌活動、簽約儀式、商業(yè)論壇等階段廣告主題中原第一投資回報率項目資料單張、折頁等代理公司項目概況名門城市廣場，僅出售首層7450平米，2—5層為開發(fā)商自有商業(yè)，持有率高達(dá)80%—強(qiáng)大的資本運(yùn)營實(shí)力，專業(yè)的商業(yè)管理公司經(jīng)營，與投資者共進(jìn)退！金水大道，購物天堂，淘金圣地。一套金水路，多少黃金鋪，如今戶戶都有主！稀缺黃金旺鋪，金水大道商務(wù)圈，消費(fèi)指數(shù)領(lǐng)跑鄭州。未來大道金融圈，鄭州富人聚集地。三大商圈匯集億萬財富，三條金路帶來百萬客流，價值不可估量。名門城市廣場個案評析：物業(yè)管理上海貝茲公交路線K916、K115、26路、77路、23路、58路、87路周邊配套頂級硬件：創(chuàng)造享受性購物空間

科學(xué)規(guī)劃：11部電梯營運(yùn)暢快客流，1部觀光電梯，2部自動扶梯，6部客梯，2部貨梯，讓購物者在最短的時間到達(dá)任何一個地點(diǎn)；

首席配套：4000平方的休閑廣場，必將成為市民的約了聚集地，匯聚的人流帶來滾滾財源；

500個停車位，規(guī)模直達(dá)堪稱一流。70年超長產(chǎn)權(quán)，70年私人財富。業(yè)態(tài)分布一樓精品百貨，大型家電賣場：五星電器、中信銀行、屈臣氏精品、世界茶王

二三樓大型商超，日用品包羅萬象：華潤萬家、兩岸咖啡

四樓頂級餐飲，鎖定實(shí)力客流：

五樓健身俱樂部，緊貼時尚健康，僅周邊社區(qū)就能夠日進(jìn)斗金。黃金時代健身俱樂部進(jìn)駐。項目優(yōu)勢：交通便利配套完善商業(yè)公司專業(yè)化運(yùn)作業(yè)態(tài)布局科學(xué)合理15年1000%超長返租，具備較強(qiáng)吸引力僅售20%物業(yè)，80%自留為投資者提供信心保障！主力店的影響力劣勢：較長的返租年限，實(shí)際租金收益與返租比例的矛盾凸現(xiàn)，對運(yùn)營商的管理能力提出挑戰(zhàn)。未成熟商圈的預(yù)期經(jīng)營危機(jī)曼哈頓廣場項目名稱曼哈頓廣場位置金水路與未來路交匯處開發(fā)商升龍置業(yè)投資商連捷投資占地面積170畝建筑面積16萬㎡建筑層數(shù)3層商業(yè)形態(tài)街區(qū)MALL鋪位結(jié)構(gòu)獨(dú)立店鋪商鋪面積5-300㎡層高5米雙一層設(shè)計面寬/進(jìn)深商業(yè)定位城市綜合體國際體驗式綜合街區(qū)主力店沃爾瑪?shù)葮I(yè)態(tài)分布主題購物區(qū)、主題休閑區(qū)、金融服務(wù)區(qū)、中高檔餐飲區(qū)、文化主題區(qū)銷售進(jìn)度60%以上銷售均價1層3-5萬2層2萬銷售策略返租銷售客戶構(gòu)成■投資客戶80%□自營客戶優(yōu)惠幅度無銷售熱線60199999管理公司哈曼斯商業(yè)招商熱線0371－60198888招商進(jìn)度50%以上招商方式代理公司招商租賃政策無管理費(fèi)用未定工商稅費(fèi)商業(yè)公司統(tǒng)一收取經(jīng)營方式■租金□聯(lián)營租金均價/扣率租金優(yōu)惠無租金交付方式租售比例自留30%內(nèi)部配套電梯30扶梯12貨梯6廣場項目廣場、光大廣場休閑設(shè)施廣場、休閑座椅、盆栽等廣告位街區(qū)及立面廣告停車位1000個以上外部配套主要街道道路狀況臨街長度人流狀況未來路商務(wù)路段中高端人群匯聚金水路行政大道人流較大周邊配套（廣場、風(fēng)光帶）光大廣場周邊商業(yè)項目歐凱龍等區(qū)域商業(yè)氛圍休閑娛樂業(yè)匯集地周邊其他配套熱舞、臉譜等項目推廣廣告媒體■電視■報紙■戶外■車體/站牌□其他SP活動財富論壇泉州推介會等階段廣告主題鄭州曼哈頓一統(tǒng)繁華項目資料樓書招商手冊單張代理公司同致行項目概況曼哈頓地處金水路與未來大道交匯處，地理優(yōu)勢無法復(fù)制。周邊環(huán)境優(yōu)良，曼哈頓實(shí)驗幼兒園、省實(shí)驗小學(xué)、47中近在咫尺。E區(qū)有沃爾瑪大型超市、內(nèi)街（燕北路）為各式特色餐飲及麥當(dāng)勞、奧斯卡大影都、星巴克咖啡等娛樂休閑會所項目評析曼哈頓商業(yè)定位高檔商業(yè)，錯業(yè)錯位經(jīng)營，集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體，其體量和布局：商業(yè)共有160000平米，主要分為五個區(qū)：見下圖ＡＡ將建設(shè)鄭州市最大的商業(yè)名店街和最大規(guī)模的半室內(nèi)商業(yè)步行街Ｂ將引入亞洲最大的數(shù)碼商城——賽格數(shù)碼廣場，Ｃ將建設(shè)世界商家和政經(jīng)名流俱樂部，Ｄ將引入國內(nèi)外一流的商業(yè)、飲食業(yè)，建設(shè)成國內(nèi)一流的商業(yè)、飲食文化區(qū)域，Ｅ大塊將引入世界商業(yè)500強(qiáng)的商業(yè)航母——沃爾瑪超市，Ｆ大塊將建設(shè)鄭州市首家青春主題的消費(fèi)區(qū)和文化消費(fèi)區(qū)。優(yōu)勢：優(yōu)越的地理位置；依靠項目的品牌；雙首層雙地面空中連廊的設(shè)計；錯業(yè)錯位經(jīng)營的方式。龐大商業(yè)體量及專業(yè)化的運(yùn)作，可以自成商圈劣勢：1.商業(yè)建住宅會降低項目的品質(zhì)；2.住宅人群和商業(yè)人群存在一定干擾。3.所處區(qū)域尚無成熟商圈項目名稱華城·國際街位置大學(xué)路與隴海路交匯處開發(fā)商新長城地產(chǎn)投資商中國鋁業(yè)長城飯店占地面積80畝建筑面積6萬建筑層數(shù)3層商業(yè)形態(tài)寫字樓底商及配套商業(yè)步行街鋪位結(jié)構(gòu)獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪商鋪面積10-66㎡層高4.8-6米面寬/進(jìn)深商業(yè)定位城市新商業(yè)中心中原魅力第一街主力店丹尼斯、肯德基等業(yè)態(tài)分布風(fēng)情購物節(jié)街丹尼斯購物廣場銷售進(jìn)度四批商鋪清盤認(rèn)購中銷售均價1層25000元/㎡2層3層均價8000元銷售策略分期推出5年返租銷售客戶構(gòu)成■投資客戶60%以上□自營客戶優(yōu)惠幅度5000頂10000元銷售熱線6337888863379999管理公司河南德澳招商熱線67958899招商進(jìn)度70%以上已經(jīng)開業(yè)招商方式自組商業(yè)公司招商運(yùn)營租賃政策無管理費(fèi)用試營業(yè)免免工商稅費(fèi)按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)自行繳納經(jīng)營方式□租金□聯(lián)營租金均價/扣率150-200元/㎡租金優(yōu)惠視品牌情況給予優(yōu)惠租金交付方式半年交租售比例自留40%內(nèi)部配套電梯4扶梯2貨梯1廣場門前廣場中廳廣場休閑設(shè)施街區(qū)休閑座椅景觀、雕塑等廣告位街區(qū)及外立面廣告停車位400個外部配套主要街道道路狀況臨街長度人流狀況大學(xué)路成熟商業(yè)路段100米眾多周邊配套（廣場、風(fēng)光帶）無周邊商業(yè)項目無區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚周邊其他配套鄭州大學(xué)等項目推廣廣告媒體■電視■報紙■戶外■車體/站牌□其他SP活動開業(yè)活動等階段廣告主題小商鋪大錢景項目資料單張樓書折頁等代理公司精工地產(chǎn)項目概況處于西出站口經(jīng)濟(jì)圈核心之上的地標(biāo)商業(yè)華城國際街，獨(dú)據(jù)商都鄭州城市文脈的大學(xué)路，集區(qū)域內(nèi)政經(jīng)商務(wù)、居住消費(fèi)、休閑娛樂于一體的龐大的高端消費(fèi)基礎(chǔ)，以集中式商業(yè)與街區(qū)式商業(yè)相互融合的超前規(guī)劃打造中原一流的消費(fèi)娛樂體驗式街區(qū)，構(gòu)建代表城市基因的理想街區(qū)商業(yè)模式華城·國際街項目評析長城康橋華城是商業(yè)、酒店、寫字樓、高層住宅為一體的大型城市建筑綜合體。其中商業(yè)部分華城·國際街6萬平米。商業(yè)定位：定位高檔商業(yè)。商業(yè)布局：綠色部分為10#酒店式公寓下三層商鋪，黃色部分為8#住宅和9#樓，寫字樓下四層商鋪，藍(lán)色部分為一層的商業(yè)步行街，紫色部分是住宅兩層底商。其中，銷售商鋪為黃色和綠色的一層沿街商鋪和藍(lán)色和紫色商鋪。70%作為自留物業(yè)。優(yōu)勢1.周圍的社區(qū)及配套較為成熟2.將來西出站口會給其帶來大量的消費(fèi)人群劣勢1.沒有形成有特色的商業(yè)，吸引力較弱2.沒有與之相適應(yīng)的街區(qū)規(guī)劃，難以提高其檔次項目名稱鄭州國貿(mào)中心位置農(nóng)業(yè)路與花園路交匯處開發(fā)商新田置業(yè)投資商占地面積100畝建筑面積56萬㎡17萬商業(yè)建筑層數(shù)商業(yè)8層商業(yè)形態(tài)街區(qū)SHOPPINGMALL鋪位結(jié)構(gòu)獨(dú)立商鋪+商場鋪位i商鋪面積30-200㎡層高1F8米面寬/進(jìn)深6-8米/6-20米商業(yè)定位城市商業(yè)街生活中心主力店家樂福等業(yè)態(tài)分布銷售進(jìn)度清盤階段銷售均價1F3.5萬2F1.8萬銷售策略客戶構(gòu)成■投資客戶60%□自營客戶優(yōu)惠幅度一次性一個點(diǎn)銷售熱線65736666(十二線)65553308管理公司國貿(mào)商業(yè)招商熱線0371—65736666/65553308/60108888招商進(jìn)度80%招商方式商業(yè)公司自招合作招商租賃政策集展示、商務(wù)、購物、娛樂、休閑、餐飲、旅游、文化、康體等十大商業(yè)功能于一體。管理費(fèi)用4元工商稅費(fèi)經(jīng)營方式■租金■聯(lián)營租金均價/扣率120-300元租金優(yōu)惠無租金交付方式半年交或季度交租售比例自留70%內(nèi)部配套電梯30扶梯4貨梯5廣場休閑設(shè)施廣告位外立面及街區(qū)內(nèi)停車位3000個外部配套主要街道道路狀況臨街長度人流狀況農(nóng)業(yè)路成熟商業(yè)路段30米較大花園路成熟商業(yè)路段20米較大周邊配套（廣場、風(fēng)光帶）動物園周邊商業(yè)項目丹尼斯、關(guān)虎屯商業(yè)步行街正道花園商廈等區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚周邊其他配套學(xué)校博物院等項目推廣廣告媒體□電視■報紙■戶外■車體/站牌□其他SP活動階段廣告主題項目資料單張樓書招商手冊等代理公司廣州鈞城項目概況國貿(mào)中心由7萬平方米商業(yè)建筑、5棟高層建筑，1棟5層高的商場，物業(yè)類型涵蓋特色商業(yè)、高檔寫字樓和小戶型公寓，是三者的有機(jī)統(tǒng)一體，是鄭州城市中心最大規(guī)模的復(fù)合型地產(chǎn)項目。12棟單體高層建筑、高智能商業(yè)街、下沉式廣場等建筑群組合的“城中城”。世界零售企業(yè)500強(qiáng)家樂福簽下入駐協(xié)議。鄭州國貿(mào)中心項目評析：鄭州國貿(mào)中心?國貿(mào)街MALL，率先導(dǎo)入第四代商業(yè)模式城市——商業(yè)街生活中心，中原首創(chuàng)室內(nèi)化商業(yè)街、遠(yuǎn)大區(qū)域中央空調(diào)、河南鄭州國貿(mào)商業(yè)有限公司負(fù)責(zé)運(yùn)營管理、第一太平戴維斯的物業(yè)管理。商業(yè)配套設(shè)施所提供的服務(wù)延伸、人氣、地理因素、先進(jìn)的規(guī)劃、運(yùn)營模式等，