第四章房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值

1、現(xiàn)金流量2、資金時(shí)間價(jià)值3、資金等效值計(jì)算4、復(fù)利實(shí)例1RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!節(jié)現(xiàn)金流量一、現(xiàn)金流量的概念

在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把一定時(shí)期各時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入稱～。現(xiàn)金流出（CashOutput，CO）：流出系統(tǒng)的資金

現(xiàn)金流入（CashInput，CI）：流入系統(tǒng)的資金凈現(xiàn)金流量＝CI－CO對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資，CICO2RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!節(jié)現(xiàn)金流量二、現(xiàn)金流量圖

是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡化圖式，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。01234n3RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!一、概念不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為～。例：1000元存入銀行，1年后本利為1120，120為增加值。也即是1000元在1年中的時(shí)間價(jià)值。就是在1年內(nèi)讓出了1000元貨幣的使用權(quán)而得到的報(bào)酬，這120是1000元在1年中的時(shí)間價(jià)值。

理解1）隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加。（資金增值）2）資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。（從消費(fèi)者的角度看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)作的必要補(bǔ)償）第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值4RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!二、利息與利率利息：占用資金所付出的代價(jià)。Fn＝P+InFn－本利和；P－本金；In－利息

利率：在單位時(shí)間（一個(gè)計(jì)息周期）內(nèi)所得的利息額與本金之比。i＝In/P×100%

第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值5RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!三、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息單利：In＝P×n×i“息不生息”

復(fù)利：In＝P[(1+i)n-1]“息生息”第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值6RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!第三節(jié)資金等效值計(jì)算一、資金等值概念是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值。或：與某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值。7RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!第三節(jié)資金等效值計(jì)算三、復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用

主要是在房地產(chǎn)投資分析與評(píng)估中的應(yīng)用8RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!3某家庭預(yù)計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%。問該家庭有償還能力的最大抵押貸款申請(qǐng)額是多少？4某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為25萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價(jià)的30%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為10年，按月等額償還，年貸款利率為15%。問月還款額為多少？如果該家庭25%的收入可以用來支付抵押貸款余額還款額，問該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅？9RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!6某家庭預(yù)購買一套面積為80平方米的經(jīng)濟(jì)適用住宅，單價(jià)為3500元/平方米，首付款為房價(jià)的25%，其余申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請(qǐng)組合抵押貸款后月還款額是多少？10RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!8某家庭以3500元/平方米的價(jià)格，購買了一套建筑面積為80平方米的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，該貸款的年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比率為70%，月還款常數(shù)為0.65%。問抵押貸款到期后，該家庭應(yīng)向銀行償還的剩余本金金額是多少？11RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!解：（1）已知：P＝3500×80×（1－25%）=210000元，n＝15×12＝180月，i1＝4.2%/12＝0.35%，

i2＝6.6%/12＝0.55%，Pl＝100000元，

P2＝210000－100000＝110000（元）（2）計(jì)算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額：

組合貸款的月最低還款額：A＝A1+A2＝750+964＝1714（元）12RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!解：（1）設(shè)該家庭每月能支付的房款為A，則A=6000×30%=1800（元）（2）n=15×12=180（月），i=6%/12=0.5%（3）該家庭能承受的抵押貸款額為P（4）該家庭能承受的購房總價(jià)值為V，則V=213306/80%=266633（元）

（5）對(duì)該家庭比較適合的房型面積為S，則S=266633/3000=88.88（M2）13RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!解：（1）P=4500×120×70%=378000（元），n=15×12=180（月），t=6×12=72（月），i=1%（2）

（3）第十年年初擬一次償還的金額應(yīng)為：14RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!解：（1）已知：P=120×7000×（1－30%）=588000元，n=20×12=240月，t=15×12=180月，i1=4.65%/12=0.39%，i2=5.04%/12＝0.42%，s=0.35%，P1=200000元，P2=588000－200000=388000元（2）計(jì)算公積金月還款額

（3）計(jì)算商業(yè)貸款第15年最后一個(gè)月還款額（4）組合抵押貸款后第15年最后一個(gè)月的最低還款額A=A1+A’2=1284.83+3294.10＝4578.93元15RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!解：（1）已知：P=4000×90×（1－30%）=252000元，n=15×12=180月，i1=4.5%/12=0.38%，

i2=6.8%/12=0.57%，P1=100000元，

P2=252000－100000=152000元，P’=50000元，

n’=12×12=144月，i’=0.57%（2）計(jì)算等額償還公積金貸款和商業(yè)貸款本息的月還款額

16RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!

例6張某于2000年1月1日以50萬元購得一套住宅，購房款中的60%來自銀行提供的年利率為6%、期限為15年、按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款。現(xiàn)張某擬于2005年1月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給陳某。根據(jù)陳某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2005年1月1日至2014年12月31日，年利率6%，按月等比遞增式還款（月等比遞增比率為0.2%）。問陳某在新還款方案下的首次還款額為多少？（估價(jià)師考試試題）17RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!一、概念

資金時(shí)間價(jià)值影響因素投資利潤率

通貨膨脹率風(fēng)險(xiǎn)因素第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值18RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值二、利息與利率利率的高低取決于平均利潤率。影響因素：社會(huì)平均利潤率、資本供求狀況、通貨膨脹率水平、政策性因素和國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境等19RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!四、名義利率r與實(shí)際利率i名義利率：指一年內(nèi)多次單利時(shí)給出的年利率，等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。名義利率=周期利率*每年的計(jì)息周期數(shù)

實(shí)際利率：指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長率。

復(fù)利計(jì)算時(shí)：名義利率因計(jì)息周期不同名義利率≠實(shí)際利率例：年利率12%，1000元，1年期。

兩者關(guān)系：第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值20RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!第三節(jié)資金等效值計(jì)算二、復(fù)利計(jì)算1）P、F、A三者兩兩之間的關(guān)系P與F、F與A、P與A2）只需記P與A

F=P（1+i)n

P=A/i[1-1/（1+i)n]P=A1/(i-s)[1-(1+s)n/（1+i)n]21RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!計(jì)算1已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約定按季度計(jì)息。問該筆貸款的實(shí)際利率是多少？2某房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行貸款2000萬元，期限為3年，年利率為8%。若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息，到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息總額是多少？如果計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少？22RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!5某購房者擬向銀行申請(qǐng)60萬元的住房抵押貸款，銀行根據(jù)購房者未來收入的增長情況，為他安排了等比遞增還款抵押貸款。若年抵押貸款利率為6.6%，期限為15年，購房者的月還款額增長率為0.5%。問該購房者第10年最后一個(gè)月的月還款額是多少？23RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!7某家庭以4000元/平方米的價(jià)格，購買了一套建筑面積為120平方米的住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款。該貸款的年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比率為70%。如該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還了貸款本金8萬元。問從第6年開始的抵押貸款月還款額是多少？24RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!

例1某家庭欲購買一套建筑面積為80M2的經(jīng)濟(jì)適用住房，單價(jià)為3500元/M2，首付款為房價(jià)的25%，其余申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬元。問該家庭申請(qǐng)組合抵押貸款后的最低月還款額是多少?25RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!例2某家庭擬購買一套住宅，單價(jià)為3000元/M2，該家庭月收入6000元，其中30%可用來支付房款，銀行可為其提供15年期的住房抵押貸款，貸款年利率為6%，抵押貸款價(jià)值比例最大為80%。問根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購買多少平方米的住宅?26RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!

例3某家庭以4500元/M2的價(jià)格購買了一套建筑面積為120M2的住宅，并向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)了相當(dāng)于房價(jià)70%的按月等額還款的抵押貸款。已知該項(xiàng)抵押貸款的年限為15年，年利率為12%，按月計(jì)息。如果該家庭擬于開始還款后的第10年年初一次償清該抵押貸款的余額，問此時(shí)一次償還的金額為多少?27RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!例4某家庭預(yù)買一套面積為120M2的商品住宅，單價(jià)為7000元/M2，首付款為房價(jià)的30%，其余申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別4.65%和5.04%，期限均為20年，公積金貸款的最高限額為20萬元，采用等額還本付息方式。商業(yè)貸款采用等比遞增還款方式，月還款額增長率為0.35%。問該家庭申請(qǐng)組合抵押貸款后第15年最后一個(gè)月的最低還款額是多少?28RealEstateDevelopment房地產(chǎn)現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值共31頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!

例5某家庭購買了一套90M2的商品住宅，售價(jià)為4000元/M2。該家庭首付了房價(jià)總額的30%，其余購房款申請(qǐng)住房公積金和商業(yè)組合抵押貸款。住房公積金貸款和商業(yè)貸款的利率分別為4.5%和6.8%，貸款期限為15年，