東港中心城12月份營銷推廣方案一、推售背景政策背景：貨幣政策及限貸、限購政策打壓市場，11月份武漢市中心城區及遠城區成交量明顯下滑，客戶觀望情緒較濃；陽邏市場紛紛打出“降價"“促銷”等噱頭,剛需客戶及投資客戶觀望情緒較濃，陽邏市場成交量有所下滑，客戶與開發商已呈現疲軟狀態。競品分析：競品項目項目地址在售產品建筑面積物業形態均價詳細情況天琴灣新洲區陽邏柴泊湖畔三期80-139平米兩房三房房源22萬方小高層、高層35元/平方米；起價28元漢：武展東路SOGO旁；青山：青山商場旁；3臺看房車東城明珠新洲區陽邏長江大橋下橋處80-220平米25萬方小高層（11層）、高層（18層）35;起價31元/平方米少量88平兩房，110-120平方米三房；一次性付款97折；漢二七中百；武展營銷中心；青揚十街廣場（3個外展點）；三期2012年初加推.泊湖灣新洲區陽邏柴泊湖休閑廣場北89-115平方米18。5萬方高層、小高層33元/平方米泊湖灣一期在售89-115平方米兩房、三房房源，起價30元/平方米。4號樓,9號樓115平米大戶型和12號樓95平米兩房.現在優惠為開發商墊付一成首付，兩年內免利息.保利圓夢城新洲區陽邏新城柴泊湖以北86-130平米216萬方多層、小高層、高層、別墅（雙拼別墅）33元/平方米利圓夢城二期88-130平米房源在售，兩變房，三變四房，均價33元/平米.目前推出2萬抵5萬優惠活動，現在購房送面積的10%。一次性付款99折御龍新城新洲陽邏經濟開發區紅嶺村90-127平米10萬方高層32元/平方米長江御龍新城特價房23萬元/套起，2房變3房，2房變4房。主推89。51-137.05平米房源，均價32元/平米，最高價35元/平米，一次性付款99折中央花園城新洲區陽邏經濟開發區紅嶺村63-123平方58萬方小高層高層32元/平方米陽光新港中央花園城62。4-123平方米一房兩房三房在售，均價32元/平方米，并享98折優惠香榭花都新洲區陽邏新城柴泊湖以北80-130平米32萬方小高層高30元/平方漢：三陽路，二七；青山：紅鋼城層米（95-96折）起價2588元萊茵城新洲區陽邏陽光大道鄂發街1號38-120平米（一室到三室）16.5萬方高層（18層）、小高層（11層）30/平方米板樓31元；外展點：徐東銷品茂；配套齊全，可看江陽邏廣場新洲區高新區特1號87平方米5。3萬方多層、高層（21層）35/平方米（尾盤）陽邏城市廣場僅剩22樓、23樓87平方米兩房在售，均價35元/平方米。10月29日開盤，開盤都是9。8折，住宅的公攤21-27%；門面的公攤是34%.小結：陽邏房地產市場競爭激烈，市場價格也因各項目優劣有所不同，且產品存在同質化；目前本案競品主要以新城區保利圓夢城、中央花園城、香榭花都、御龍新城四大項目；老城區泊湖灣、天琴灣、東城明珠三大項目為重點分析。項目背景：東港中心城目前在售3—10#樓剩余房源，在售產品主要70—15。的兩房和三房；總計為145套產品。結合目前工程節點，1#將在12月份動工，預計2012年3月份拿到預售許可證；下階段項目銷售產品為3-10#樓剩余產品，階段工作以去存為主。一、貨量盤點項目目前剩余房源有183套。兩房為123套，占比67%；三房為39套，占比22%；四房為21套，占比11%；7#、8#、9#剩余房源較多，為143套，占比78%。三、項目問題1、項目的形象力嚴重不足（前期交房拿證問題、1#樓停工問題、老客戶維護問題）2、現場的感染力不強（聽：銷售說辭對項目的定位闡述不到位；看:現場包裝的感染力不足）3、產品無亮點，產品及客戶定位不準確（目前剩余產品均為大兩房、大三房;總價相對當地其他競品較高，競爭力較薄弱）提升銷量提高活動配合到訪有禮上訪量推廣主題定位及渠道的加強提高廠現場售樓部包裝及感染力轉化Y率看房通道及銷售說辭四、營銷推廣策略上訪有禮、認籌有禮、暖場活動、老帶新項目的重新定位提升形象；短信；派單低球策略：首付1成的推廣主題現場物料及外部包裝更換根據項目新的定位重新整改說辭及看房通道的包裝。推廣主題策略：品牌抵不過保利圓夢城；園林抵不過中央花園城；配套抵不過泊湖灣;景觀抵不過天琴灣；規模抵不過東港中心、城；性價比抵不過香榭花都需要尋找項目最具競爭力的核心、賣點6大價值1、新城中心：861億元中國港+5萬方恢弘藍調商街+新港新中心2、便捷交通：20分鐘江北快速路+輕軌1號線+“鐵"“空“”橋“立體交通3、純熟配套：獨享“蘇寧電器"+“時尚電影院”+“豪華KTV”4、風情園林：雙湖一江+新加坡風情園林+精致樂趣小品5、臻品現房：16萬方綜合體+即買即住+眼見為實6、名品精裝：8大國際知名品牌+體驗品質可以看得見的16萬方都市綜合體（蘇寧電器的入住+新中心+精裝豪宅+便捷交通+）項目新定位：東港中心城都會中央里的藍調沙龍五、營銷推廣策略執行1、推售策略：12月份以年末促銷季的形式做整體的產品及包裝。主推產品：7,8，9#3棟正南正北觀景房源；產品包裝：歲末臻品夜漢臻品上市優惠包裝：認籌10元抵1元兩房三房四房6626181平米以

下兩房三房四房6626181平米以

下1-110平

米120-130平

米150平米264026182、營銷推廣周期鋪排12月份分2個階段；1、階段（形象力提升）2、（低球促銷季）:第一階段：全線形象力的更換:第二階段：低球策略促銷季i第i'新推廣主題的現場包裝：圍墻+現場物料V▲V▲12.1售樓部售樓部售樓部§單面透:［外部圍板，外部道旗隹：12.17—12.2412.25—12.31售樓部內部吊旗:售樓部戶型單張:短信群發:每周四一每周六安排漢江岸、陽邏、新洲片區的10條短信派發；每次截取20%的客戶資源進行call客。派單：增加老城區派單員至10名（每天派發），在陽邏中百倉儲、武商量販、汽車站等人流集中區，插車、掃街；每人每天留下10個意向客戶的電話，保證每天1組的客戶資源進行call客。派單海報：現場物料:熱銷及圣誕節物料的準備老帶新:凡是前期認購老客戶帶新客戶看房,新客戶成交即可獲得10元現金獎勵.三重禮:看房有禮（雨傘）；認籌有禮（每天3名的禮品贈送，僅限3名）；認購有獎（每次集中解籌時，當天抽1名價值50元的家電，僅限1名）路演:在陽邏老城區及新洲縣城進行2次路演活動。第二階段執行：房號面積表價單價裝修總價2—140477.123656281950。72同第一階段一致；需增加新的渠道及促銷方式。（本階段即將迎來陽邏及新洲大批的返鄉潮，故在此階段需要加大力度并采取拋低球的策略提高上訪），線上宣傳1成首付，房號面積表價單價裝修總價2—140477.123656281950。72建議：一價總價：25元;戶外：以“首付2。5萬，享有7折利率，住都會中央精裝兩房"新主題線上推廣六、現場活動活動1:年末業主聯誼季一一麻將大賽活動人群：所有現場到訪東港中心城的意向客戶及老業主活動時間：2011年12月3日活動內容：免費報名參加現場麻將大賽現場角逐出陽邏雀神派發精美紀念獎現場雀神麻將比賽：每四名報名者組合成一桌，進行麻將對決，在規定時間內，所有參賽者中贏得最多籌碼的4人即為優勝者，頒發紀念品，然后由4名優勝者產生一名陽邏雀神，頒發精美禮品。活動2：暖場活動（解籌）目的：第一階段的解籌，以暖場為輔,營造熱銷氣氛，促成銷售。活動時間：2011年12月10日針對客群：前期認籌客戶及到訪客戶活動內容：1、現場配合冷餐提供客戶2、上午11點舉行抽獎活動；僅限1名可獲得50家電；其余客戶獲得安慰獎電火鍋。活動3：年末業主聯誼季一-親子才藝秀活動時間：2011年12月17日針對客群:老業主及意向客戶的小朋友活動內容：1現場邀請新老客戶參加親子才藝秀,大人小孩一齊上陣2、現場評選優勝寶寶、和最心有靈犀組合，頒發獎品活動4：年末業主聯誼季圣誕party活動時間：12月24日針對客群：老業主及意向客戶的小