例題某資產在未來6年中每年末的凈收益分別為400、420、440、460、460、460萬元，在第6年末，可轉讓給其他持有者，轉讓價格為2000萬元，市場利率10%，風險調整2%。則折現(xiàn)率=10%+2%=12%P=400(P/F，12%.，1)+420(P/F,12%.，2)+440(P/F,12%.，3)+460(P/A,12%,3)(P/F,12%.，3)+2000(P/F，12%.，6)=2780.85萬元?:?例題某臺機床需重估，企業(yè)提供的購建成本資料如下：該設備采購價5萬元，運輸費0.1萬元，安裝費0.3萬元，調試費0?1萬元，已服役2年。試評估該機床原地續(xù)用的重置成本。經市場調查得知，該機床在市場上仍很流行，且價格上升了20%；鐵路運價近兩年提高了1倍，安裝的材料和工費上漲幅度加權計算為40%，調試費用上漲了15%。???分析：該機床服役期限僅2年，且在市場上仍很流行，一般來說技術條件變化不大，故用復原重置成本評估較現(xiàn)實，所以用物價指數(shù)法評。計算過程：1、機床本體重置成本=5X(1+20%)=6萬元2、運雜費評估值=0.1X2=0.2萬元3、安裝費評估值=0.3X(1+40%)=0.42萬元4、調試費評估值=0.1X(1+15%)=0.115萬元綜上各項，該機床原地續(xù)用的重置成本為：5、P=6+(0.2+0.42+0.115)=6.735萬元?例題某企業(yè)2000年購建一套年產50萬噸某產品的生產線，賬面原值1,000萬元。2005年進行評估，評估時選擇了一套與被評估生產線相似的生產線，該生產線2004年建成，年產同類產品75萬噸，造價為3,000萬元。經查詢，該類生產線的規(guī)模效益指數(shù)為0?7，根據被評估資產生產能力與參照物生產能力方面的差異，采用規(guī)模經濟效益指數(shù)法計算被評估生產線2004年的重置成本為2259萬元。由于無法獲取評估基準日該生產線的價格指數(shù)，不能直接將2004年的重置成本調整為2005年評估基準日的重置成本。因此，將該生產線適當劃分為主要裝置、輔助生產裝置、工藝管道、儀器儀表、建筑安裝費和管理費六大項，并按被評估生產線原始成本中上述六項所占比重作為權數(shù)，以及2004年至2005年上述六項的價格變動系數(shù)加權求取生產線價格調整系數(shù)。上述六項在生產線原始成本中的比重為：主要裝置70%，輔助裝置5%，工藝管道5%，儀器儀表5%，建筑安裝費10%，管理費5%。2004年至2005年上述六項價格及費用變動率為：主要裝置5%，輔助裝置3%，工藝管道10%，儀器儀表2%，建筑安裝費15%，管理費10%。重置成本=2,259X(1+70%X5%+5%X3%+5%X10%+5%X2%+10%X15%+5%X10%)=2,259X(1+3.5%+0.15%+0.5%+0.1%+1.5%+0.5%)=2,259X(1+6.25%)=2,400萬元［例］:某企業(yè)1999年從美國引進一條生產線，該生產線當年安裝試車成功正式投入生產。設備進口總金額為90萬美元，2004年進行評估。經評估人員對該生產線進行現(xiàn)場察勘和技術鑒定，以及向有關部門進行調查了解，認為該生產線的技術水平在國內仍居先進行列，在國際上也屬普通使用的設備，故決定采用指數(shù)調整法對該機組重置成本進行估測。按照國內及國外價格變動對生產線的不同影響，評估人員先將生產線分成進口設備主機、進口備件、國內配套設施、其他費用四大部分，分別考慮國外、國內不同部分價格變化率予以調整。經調查詢價了解到，從設備進口到評估基準日，進口設備主機在其生產國的價格變化率上升了50%，進口備件的價格變化率上升了30%，國內配套設施價格上升了60%，其他費用上升了50%。按評估基準日的國家有關政策規(guī)定，該進口設備的進口關稅等稅收額為30萬元人民幣。評估時點美元對人民幣匯率為1:8.3。從被評估機組進口合同中得知，進口設備主機原始價值75萬美元，進口條件15萬美元。另外從其他會計憑證中查得國內配套設施原始價值45萬人民幣，其他費用原值18萬元人民幣。根據上述數(shù)據，估算被評估機組的重置成本如下：重置成本=(75X1.5+15X1.3)X8.3+45X1.6+18X1.5+30=1224.6(萬元)例題.某進口設備FOB價為12000000，關稅稅率為16%，增值稅率為17%，銀行財務費率為0.4%，公司代理費率為1%，國內運雜費率為1%，安裝費率為0.6%，基礎費率1?7%。設備安裝需要2年時間，第一年投入30%的資金，第而年投入70%的資金，假設每年的資金投入是均勻的，銀行貸款利率為5%，試計算該設備的重置成本。?:?例題被評估設備為一儲油罐，已經建成并使用了10年，預計將來還能再使用20年。評估人員了解到，該油罐目前正在維修，其原因是原儲油罐因受到腐蝕，底部已出現(xiàn)裂紋，發(fā)生滲漏，必須更換才能使用。整個維修計劃大約需要花費350,000元，其中包括油罐停止使用造成的經濟損失、清理布置安全工作環(huán)境、拆卸并更換被腐蝕底部的全部費用。評估人員已經估算出該油罐的復原重置成本為2,000,000元，現(xiàn)用修復費用法估測油罐的實體性損耗率。???計算過程如下：可修復部分實體性貶值：350,000元；不可修復部分實體性貶值率：10/(10+20)X100%=33.3%；不可修復部分復原重置成本：=2,000,000-350,000=1,650,000元；不可修復部分實體性貶值：=1,650,000X33.3%=549,450元；油罐全部實體性損耗率：=(350,000+549,450)/2,000,000=45%。???假若可以得到該油罐的更新重置成本，用更新重置成本乘以45%的實體性損耗率，就可得到用成本法評估油罐時應該扣除的實體性損耗。某一生產控制裝置擬進行評估，其正常運行需7名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為4名。假設被評估控制裝置與參照物在運營成本的其他支出項目方面大致相同，操作人員人均年工資為12,000元，被評估控制裝置尚可使用3年，所得稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為10%。試測算被評估控制裝置的功能性貶值額。根據上述資料，被評估控制裝置的功能性貶值測算如下：計算被評估控制裝置的年超額運營成本額：(7-4)X12,000=36,000元測算被評估控制裝置的年超額運營成本凈額：36,000X(1—33%)=24,120元將被評估控制裝置在剩余使用年限內的年超額運營成本凈額折現(xiàn)累加，估算其功能性貶值額：24,120X(P/A，10%，3)=24,120X2.4869=59,984元因設備利用率降低導致的經濟性貶值［例題］某產品生產線，根據購建時的市場需求，設計生產能力為年產1,000萬件，建成后由于市場發(fā)生不可逆轉的變化，每年的產量只有400萬件，60%的生產能力閑置。經評估，該生產線的重置成本為1,500萬元，實體性貶值額為300萬元，功能性貶值額為150萬元，規(guī)模經濟效益指數(shù)為0.8，試求該生產線的經濟性貶值額。具體計算過程如下：重置成本扣除實體性貶值額和功能性貶值額后的價值為：1,500-300-150=1,050萬元計算經濟性貶值率：(400、0.8經濟性貶值率=1-黑X100%_V】’000)_=(1-0.48)X100%=52%計算經濟性貶值額：經濟性貶值額=1,050X52%=546萬元因收益減少導致的經濟性貶值?：?［例題］被評估生產線年設計生產能力為10,000噸，評估時，由于受政策調整影響，產品銷售市場不景氣，企業(yè)必須每噸降價150元以保持設備設計生產能力的正常發(fā)揮。政策調整預計會持續(xù)3年，該企業(yè)正常投資報酬率為10%。試根據所給條件，估算該生產線的經濟性貶值額。經濟性貶值額=(150X10,000)X(1-33%)X(P/A,10%,3)=1,005,000X2.4869=2,499,335元?［例題］?:?某車已使用5年，還可以使用10年，由于環(huán)保要求國家新出臺政策規(guī)定該類車5年后強制報廢，估測該車的經濟性貶值。經濟性貶值率=5：(5+5)—54-(5+J0)=50%-33.33%=16.67%經濟性貶值額=?[例]某房地產公司于1999年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于2001年5月在此地塊上建成一座鋼混結構的寫字樓，當時造價為每平方米3,800元，經濟耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。據調查，當?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%，維修費為建筑物重置價的1.5%，房產稅為租金收入的12%，其他稅為租金收入的6%，保險費為建筑物重置價的0.2%，資本化率確定為6%。試根據以上資料評估該寫字樓在2004年5月的價格。1、估算年總收入年總收入=2.5X365X12,000X(1-10%)=9,855,000元2、估算年營運費用管理費：年管理費=9,855,000X3.5%=344,925元維修費：年維修費=4,800X12,000X1.5%=864,000元保險費：年保險費=4,800X12,000X0.2%=115,200元稅金：年稅金=9,855,000X(12%+6%)=1,773,900元年營運費用：年營運費用=344,925+864,000+115,200+1,773,900=3,098,025元3、估算年凈收益年凈收益=年總收入一年營運費用=9,855,000-3,098,025=6,756,975元4、計算房地產價格房地產的剩余收益期為45年(土地剩余年限=50-5=45年)，則：房地產價格=6,756,97546%X[1-U(1+6%)45]=104,434,671元房地產單價=104,434,671412,000=8,703元5、評估結果經評估，該寫字樓房地產在2004年5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米8,703元。例題：在一幅3000m2的土地上建有建筑面積為2000m2的房屋，根據成本法，建筑物的現(xiàn)行價格為1200/m2（萬元），該建筑物尚可使用20年，還原利率12%,土地的還原利率為10%。假定該房地產以每月每平方米100元的租金標準出租，使用面積為建筑面積的60%，不含折舊費的年租賃費用為72萬元。根據土地殘余法確定土地的價格。（1）計算房地合一純收益100X2000X60%X12-720000=720000（元）（2）計算建筑物的現(xiàn)值2000X1200=240（萬元）（2）計算建筑物的純收益240X12%=28.80（萬元）（3）計算屬于土地的純收益72-28.80=43.2（萬元）（4）土地的價格為：43.2：10%=432（萬元）單方土地價格為：4324-3000=1440（元/m2）例題:書P182某房地產公司于2002年3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經濟耐用年限為55年，殘值率為2%。目前，該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平均實收租金為3萬元。另據調查，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，每年需支付的管理費為年租金的3.5%，維修費為重置價的1.5%，土地使用稅及房產稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。試根據以上資料評估該宗地2008年3月的土地使用權價格。1、選定評估方法該宗房地產有經濟收益，適宜采用收益法。2、計算總收益總收益應該為客觀收益而不是實際收益。年總收益=50X12X900X（1-10%）=486000（元）3、計算總費用（1）年管理費=486000X3.5%=17010（元）（2）年維修費=2500X900X1.5%=33750（元）（3）年稅金=20X900=18000（元）（4）年保險費=2500X900X0.2%=4500（元）年總費用=（1）+（2）+（3）+（4）=17010+33750+18000+4500=73260（元4、計算房地產純收益年房地產純收益=年總收益一年總費用=486000-73260=412740（元）5、計算房屋純收益（1）計算年折舊費。年折舊費”筑物重置價=2500'900=46875（元）使用年限48（2）計算房屋現(xiàn)值（假設房屋收益年期為無限年期）：房屋現(xiàn)值=房屋重置價一年折舊費X已使用年數(shù)=2500X900—46875X4=2062500（元）（3）計算房屋純收益：房屋年純收益=房屋現(xiàn)值X房屋資本化率=2062500X8%=165000（元）6、計算土地純收益土地年純收益=年房地產純收益一房屋年純收益=412740—165000=247740（元）7、計算土地使用權價格土地使用權在2003年3月的剩余使用年期為50—6=44（年）。八247740L1一P=17%L（1+7%）44_=3358836.15（元）單價=3358836.15/500=6717.67（元）8、評估結果本宗土地使用權在2003年3月的土地使用權價格為3358836.15元，單價為每平方米6717.67元。例題某磚混結構二層住宅，宅基地面積200平方米，房屋建筑面積240平方米，月租金4800元，土地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%，建筑物評估時的剩余使用年限為25年，用殘余法評估該住宅建筑物價格。年房租總收入=4800X12=57600（元）年總費用：房租損失準備費（以半月租金計）=2400（元）房產稅（按年租金的12%計）=57600X12%=6912（元）土地使用稅（每年按每平方米2元計）=200X2=400（元）管理費（按年租金3%計）=57600X3%=1728（元）修繕費（按年租金4%計）=57600X4%=2304（元）保險費每年=576（元）（1）年總收益=4800X12=57600（元）⑵年總費用=2400+6912+400+1728+2304+576=14320（元）（3）年總凈收益=57600—14320=43280（元）另運用市場比較法求得土地價格為每平方米1200元，（已知）（4）則土地總價為：1200X200=240000（元）（5）歸屬于土地的年凈收益為：240000X8%=19200（元）故歸屬于建筑物的年凈收益為:43280-19200=24080(元)⑺建筑物價值=24080：10%X{1-[1/(1+14%)25]}=(元)建筑物每平方米價格為：-r240=(元)例題]某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費30萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公里，其他費用(包括稅費)5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的40%，目前市場上地產開發(fā)的投資報酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經開發(fā)后的價格。1、估算土地取得成本土地取得成本=出讓金+拆遷費=20+30=50萬元/畝=750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本土地開發(fā)成本=開發(fā)費+稅費=3億元/平方公里+5萬元/畝=300元/平方米+75元/平方米=375元/平方米3、估算投資利息假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則:投資利息=750X[(1+6%)2-1]+375X40%X[(1+6%)1.5-1]+375X60%X[(1+6%)0.5-1]=92.70+13.70+6.65=113.05元/平方米4、估算開發(fā)利潤開發(fā)利潤=(750+375)X10%=112.5元/平方米5、計算土地價格土地單價=750+375+113.05+112.5=1,350.55元/平方米土地總價=1,350.55X80,000=108,044,000即該地塊經開發(fā)后的價格為108,044,000元。例題某套住宅重新建造價為300000元，經對其結構、裝修和設備三大部分的各具體項目觀察，確定其成新率為80%，但該住宅廳小且暗，廚房和衛(wèi)生間均小，光線亦不足。經分析和估測，決定在成新率的基礎作1