南京房地產區位價值和空間價格分析主要內容1房地產區位價值的影響因素分析2房地產區位價值定級因素分析3房地產區位價值確定4區位價值、土地價格及房地產價格的關系5住宅特征變量與價格實證研究南京板塊細分圖城中板塊地圖1房地產區位價值的影響因素分析1.1城市基礎設施對房地產區位價值的影響1.2商業服務業繁華程度對房地產區位價值的影響1.3公共交通對房地產區位價值的影響1.4生活配套設施對房地產區位價值的影響1.5自然環境對房地產區位價值的影響圖1-1城市土地利用的經濟模型圖1-2城市居民家庭活動范圍內的主要功能設施表1-1房地產區位價值評價因素因子表評價因素評價因子商服繁華影響度商服中心規模、等級農貿與小商品中心規模、等級交通通達度道路通達度公交便捷度生活設施完善度供水、供熱、供氣設施完備度文體設施完備度教育設施完備度醫療衛生設施完備度城市風景與環境質量優劣度公園景點影響度環境質量優劣度表1-2房地產區位價值評價因子權重因素層權重因子層權重商服繁華影響度0.4025商服中心規模、等級0.8165農貿與小商品中心規模、等級0.1835交通通達度0.2386道路通達度0.6230公交便捷度0.3770生活設施完善度0.2017供水、供熱、供氣設施完備度0.4309文體設施完備度0.1920教育設施完備度0.2060醫療衛生設施完備度0.1711城市風景與環境質量優劣度0.1572公園景點影響度0.40262房地產區位價值定級因素分析2.1商業服務業分布及影響度分析2.2交通通達度分析2.3生活設施完善度分析2.4城市風景與環境質量優劣度分析商服中心級別的劃分。各城鎮根據其商服中心相對規模、作用及水平，最多劃分市級、區級、小區級、街區級四個中心級別。市級中心：為全市服務的商服中心；

區級中心：為市內某個區服務的商服中心；小區級中心：為某個居民小區服務的商服中心；街區級中心：為某個街、區服務的商服中心。2.1商業服務業分布及影響度分析南京市主城區范圍內劃分的市級商服中心三個：新街口商圈、山西路（湖南路）商圈、夫子廟商服中心；區級商服中心10個：中央門、瑞金路、邁皋橋、熱河路、龍江商業區、中保、江東門、安德門、石門坎、孝陵衛。圖2-1南京主城區商服中心分布圖表2-1南京市主城區商服中心分級表級別商服中心名稱商服中心個數商業鋪面平均租金（元/月/㎡）一級新街口1500二級湖南路（山西路）、珠江路2400三級中央門、鼓樓、夫子廟3250四級銀橋市場、熱河南路、長虹路、邁皋橋、丹鳳街、鹽倉橋、堂子街、三牌樓大街、孝陵衛、板倉街、新莊汽配商城、衛崗、漢口西路、汽車東站、龍江151502.2交通通達度分析經過統計分析南京市主城區現有道路中：混合型主干道19條（占所有道路的12.46%），生活型主干道有32條（占20.38%），交通型主干道有45條（占29.01%），生活型次干道29條（占18.7%），交通型次干道有13條（占8.28%），其余為支路（占11.37%）。快速道路采取高架與地面相結合，交叉口全部采用立交形式。形成主城“經五緯八”的主干道系統，主干道的平均間距為2公里。圖2-2南京主城區交通線路圖表2-2南京主城區主干道一覽表方向道路名稱道路長度（km）南北向中山北路-—中山路—中山南路—雨花西路—寧丹公路16.7大橋南路—虎踞北路—虎踞路—虎踞南路—鳳臺路—鳳臺南路16.6中央北路—中央路—雨花西路—寧丹公路16.4（建寧路）紅山路—龍蟠路—龍蟠中路—龍蟠南路—雨花南路16.5熱河路—熱河南路—江東北路—江東南路10.19北安門街—御道街—大明路—寧南大道12.02太平北路—太平南路3.86東西向定淮門大街—模范西路—新模范馬路—玄武大道—東楊坊立交13.42草場門大街—北京西路—北京東路6.9清涼門大街—廣州路—珠江路7.1漢中門大街（江東北路）—漢中路—新街口—中山東路—中山門大街（孝陵衛）12.3水西門大街（江東北路）—升州路—大光路—苜蓿園大街9.8集慶門大街—集慶路—長樂路6表2-3南京主城區次干道一覽表道路名稱湖南路、云南路、珠江路、長江路、洪武路淮海路、中華路、漢口西路、光華路和燕路、建寧路、莎家灣、三牌樓大街、江蘇路、西康路、寧海路、廣州路、上海路平江府路、江邊路、后標營路、堯新路、拉薩路、惠民路高樓門、丹鳳街、進香河路、華僑路寧夏路、福建路、燕江路、苜蓿園大街經過調查，南京市主城區共有153條公交線路。其中旅游線路5條，夜間線路18條，連接主城區和郊區的線路8條，其余122條線路均為主城區內部線路。上述公交線路共有583個公交站點。從行為感應地理角度分析，公交站點的輻射半徑大于500m時，居民乘行出車就感覺不方便，因此將公交站點的最大影響半徑定為500m。從公交線路的密度來看，公交線路密集的街道主要有中山東路、中山南路、中山北路、龍蟠路、龍蟠中路、北京東路和珠江路等。從公交站點的分布情況來看，老城區（城墻、秦淮河以內）公交站點較密集，共有250個，占公交總數的42.88%。圖2-3南京主城區公交站點分布圖2.3生活設施完善度分析生活設施完善度因素主要包括：供水、供熱、供氣設施完備度；文體設施影響度；教育設施影響度；醫療衛生設施影響度南京市市級醫院有：軍區總院、市第一醫院、市第二醫院、市第三醫院、省人民醫院、省中醫院、江蘇省省級機關醫院、鼓樓醫院、八一醫院、兒童醫院、腦科醫院、省中醫研究所附屬醫院、省紅十字醫療服務中心、中大醫院等等；南京市市級體育場所：南京奧體中心、五臺山體育館等；南京市市級圖書館：南京圖書館、金陵圖書館等；表2-4南京市重點小學一覽表區域學校名稱學校地址鼓樓區南京市瑯琊路小學瑯琊路7號南京市力學小學漢口西路120號南京市拉薩路小學拉薩路7號鼓樓第一中心小學上海路42號玄武區南京市長江路小學長江路260號南京師范大學附屬小學四牌樓4號南京市北京東路小學北京東路47號南京市成賢街小學太平北路120號南京市逸仙橋小學中山東路281號白下區南京市游府西街小學游府西街12號南京市五老村小學大楊村16號南京瑞金路小學瑞金路38號南京瑞金北村小學瑞金北村大清河18號表2-4南京市重點小學一覽表建鄴區南京市石鼓路小學天妃巷1號南京市南湖第一小學南湖東路29號南京市莫愁新寓小學莫愁新寓漢北街11號秦淮區南京市夫子廟小學瞻園路22號南京市小西湖小學堆草巷29號秦淮區第一中心小學健康路181號南京市考棚小學許家巷15號下關區南京市天妃宮小學建寧路292號下關區第二實驗小學東井村3號表2-5南京市重點中學一覽表區域學校名稱學校地址鼓樓區南京師范大學附屬中學察哈爾路37號南京市金陵中學中山路169號南京市寧海中學寧海路39號江蘇教育學院附屬中學玉泉路1號南京市第二中學長江新村8號南京市第五十中學司背后12號南京南大附屬中學鼓樓街83號南京市第四中學漢中門龍蟠里5號南京市第八中學薩家灣46號玄武區南京市第九中學碑亭巷51號南京市第十三中學玄武區西家大塘14號南京市外國語學校北京東路30號南京市第三十四中學太平門農場巷124號南京市人民中學中山路178號南京市梅園中學大悲巷13號表2-5南京市重點中學一覽表白下區南京航空航天大學附屬中學御道街35號南京市第一中學府西街14號南京市第三中學白下路117號南京市第六中學白下路193號南京市行知實驗中學光華東街17號建鄴區南京市第五中學莫愁路天妃巷121號南京市第二十八中學安品街58號南京市南湖第一中學南湖文體村20號秦淮區南京市中華中學中華路369號南京市第十九中學仙鶴街68號南京市第二十七中學烏衣巷11號下關區南京市第十二中學中山北路408號南京市第三十九中學新民路150號2.4城市風景與環境質量優劣度分析依據《南京市主城綠地系統規劃》（南京市規劃局、南京市園林局）：南京主城綠地系統規劃布局以鐘山、夾江、幕燕、雨花臺四大風景名勝區為主體；以明城墻風光帶為綠色內環，以繞城公路綠帶與主城濱江綠帶為綠色外環、主城中各種大小公園、街頭綠地星羅棋布；以內外秦淮河、金川河、護城河等濱河水系和路網組成城市生態廊道和綠色紐帶，形成環網帶相連、點線面結合的園林綠地體系。圖2-4南京市主城區公園景點和綠化分布圖表2-6南京市主城區景點和公園一覽表級別名稱4A級景點雨花臺景區、夫子廟秦淮風光帶、南京總統府、閱江樓、秦淮河、中山陵區級景點石臼湖、紫霞湖公園、南京明城墻、國民大會堂舊址、王謝故居、江南貢院、玄武湖、莫愁湖、明孝陵、鐘山風景區、棲霞山、梅園新村紀念館、雞鳴寺市級公園玄武湖公園、鐘山風景區區級公園獅子山公園、繡球公園、古林公園、清涼山公園、莫愁湖公園、白鷺洲公園、菊花臺公園、月牙湖公園、紅山森林動物園、幕府山南京市主城區已建成了比較完善的環境質量監測網，每天向市民發布空氣質量和水質質量預報。南京市主城區共有六個環境質量監測點，本文在統計南京市2005年1月1日～11月30日數據的基礎計算出各個監測點的平均空氣環境質量指數（空氣污染指數API）。表2-7南京市主城區空氣環境質量指數表（空氣污染指數API）測點名稱玄武湖瑞金路中華門草場門山西路邁皋橋質量指數838384747876根據國家《環境空氣質量標準》規定：空氣污染指數API在（0，50）區域時，空氣質量狀況為優；空氣污染指數API在（51，100）區域時，空氣質量狀況為良；空氣污染指數API在（101，200）區域時，空氣質量狀況為普通（輕度污染）；空氣污染指數API在（201，300）區域時，空氣質量狀況為不佳（中度污染）；空氣污染指數API＞300時，空氣質量狀況為差（重度污染）。南京市各監測點的空污染指數在74～83之間，空氣質量狀況為良。南京市各個區域的飲用水水質均為合格。3房地產區位價值確定3.1南京市主城區商服繁華度作用分值圖圖3-2南京市主城區交通通達度作用分值圖圖3-3南京市主城區市級醫院影響度作用分值圖圖3-4南京市主城區重點中、小學作用分值圖圖3-5南京市主城區公園景點影響度作用分值圖圖3-6南京市房地產區位價值分值空間分布圖3.6南京市主城區房地產區位價值空間分布特征第一：總體上，城市發展符合E.W.伯吉斯的“同心圓”模型。從圖3-6可以看出，以新街口為圓心，南京市主城區的房地產區位價值隨著距離的增加而逐步降低，具體表現為區位價值分值的降低。圖中的黑色區域是新街口和珠江路一帶，該區域是南京市的商業中心區，完善的商業配套，便捷的交通，優越的學區，使該區域的房地產區位價值分值在90分左右；紅色區域主要是山西路、鼓樓、夫子廟、中央門的部分地區，該區域的分值在80～90分之間；藍色區域主要是玄武區、鼓樓區及白下區的部分區域，該區域的房地產區位價值分值在70～80分之間；房地產區位價值分值在60～70分之間的區域主要有中央門、中山北路、崗子村、鼓樓的龍江地區、夫子廟、月牙湖地區等區域，該區域的主要特點是交通方便，但離新街口CBD有一定距離，區域環境較好，南京市的公園景點一般位于該區域；房地產區位價值分值在50～60分之間的區域主要有邁皋橋、曉莊廣場、大橋南路、熱河南路、江東北路沿線、雨花區、秦淮區和白下區的部分區域；圖中綠色部分主要是下關區沿江一線、棲霞區、玄武區的孝陵衛、建鄴區的河西部分、雨花區的安德門和鐵心橋一帶等區域，該區域的分值在40分左右；棲霞區的沿江一線工業地塊、沿環城高速一線、建鄴區的奧體中心以南等區域的房地產區位價值分值在20～30分之間。第二：商業用地區域不盡合理，就總量而言，市區商業網點的數量與現有經濟的發展水平是相適應的，但是隨著經濟的發展，南京市老城區的拆遷改造，必將有大量的人口外遷，而從圖5-5可以看出，南京市主城區外圍商業服務業繁華度作用分值普遍偏低，例如玄武區沿紫金山一線雖然有便捷的交通、優美的環境，但是該區域的商服繁華度作用分值僅有30分左右；主城區的商服繁華度作用分值隨著距離CBD的增加而迅速減少，但由于南京市主城區道路網的密集，交通發達，因此，南京市主城區房地產區位價值的分值并沒有隨著距離(CBD)的增加而迅速衰減，而是緩慢地減少，這給城市規劃和城市建設一個啟示：道路通達和交通便捷可以很大程度地提高該區域的區位價值，特別是城市外圍房地產的區位價值。4區位價值、土地價格及房地產價格的關系4.1區位價值與土地價格的關系圖4-1南京市住宅地價等高線圖圖4-2南京市商業地價等高線圖注：圖中的數字單位為元/m2圖4-3南京市土地級別分布圖4.2區位價值與房地產價格的關系圖4-4南京市房地產價格空間模型圖（注圖中的數字單位元/m2）圖4-5南京市房地產價格等高線圖以金陵王府為坐標圓點的剖面分析

東—西向房價較高，下降較慢

以金陵王府為坐標圓點的剖面分析

南—北向房價落差較大

以金陵王府為坐標圓點的剖面分析

西南—東北向房價相差不大，但西南向房價總體下降水平要慢于東北向

以金陵王府為坐標圓點的剖面分析

西北向較東南向房價較高，東南向下將較快

主要干道房價分布分析地鐵沿線的房價分布分析5住宅特征變量與價格實證研究

5.1建筑特征眾多研究顯示：房間總數、臥室的數目、浴室的數目和建筑面積跟住宅價格有正的關系；一般認為建筑年齡跟住宅價格負相關；另外宗地大小、地下室、車庫、熱水系統、壁爐、建筑材料、空調系統等建筑特征跟住宅價格顯著相關。5.2鄰里特征從以往文獻中可