大學城物業服務方目錄1.0項目基本情況2.0管理處愿景、使命和主要績效目標3.0項目分析3.1客戶群體分析3?2客戶需求分析3.3項目管理的重點及難點分析3.4項目關鍵成功因素4.0管理處的人力姿源配置；管理處組織架構圖；人力資源編制計劃；管理職員主要職責分工4.4管理處服務時間表；4.5各類組織成員名單；4.6管理處年度培訓計劃5.0物業管理日常運作客戶服務客戶服務承諾2007年關犍客戶清單（每年更新）管理處公共關系的建立入住及裝修管理安全管理護衛崗位設置平面圖大學城護衛崗位布置方案大學城巡邏方案布防圖治安情況2007年應急預案2007年主要危險源管理方案消防管理消防演習方案保潔服務保潔分包合同消殺計劃2007年度環境管理方案保潔員崗位分工園藝養護小區綠化平面圖主要苗木清單園林保養計劃共用設施設備管理2007年度房屋本體、機電設備設施維護保養計劃及公共設施維修養護計劃2007年設備設施大中修（更新改造）計劃2007公共能耗使用計劃2007節能措施社區文化節假日小區美化裝飾布置方案標識系統的管理公共廣告位的管理空置房的管理.13標識系統的管理財務管理管理處收費標準一覽表；特約服務項目及收費標準一覽表；管理服務費收支測算表;（每年更新）停車場收支測算表;（每年更新）集中供暖系統收支測算表；（每年更新）中央空調系統收支測算表；（每年更新）供應商管理1.0項目基本情況1.1項目概況項目名稱天津開發區泰達學院區座落位置天津經濟技術開發區第十三大街洞庭路251,252號占地面積（M2）60000容積率0.5綠化率29%總建筑面積（M2）30104.06收費面積29084.3竣工時間2005年入住時間2005年9月1日發展商簡介濱海分公司成立于2001年12月11日，是建設集團旗？三大房地產開發企業之一。公司立足于濱海新區，主營房地產業務，公司擁有一個專業素質高，勇于創新進取、年齡結構合理的團隊，并為員工的發展提供各種支持。濱海分公司以"創新、至誠、敬業、協作、守正、學習”的團隊精神為指導，秉承"尚品在先，真誠為基"的經營理念，相繼開發了濱海金融街、翠亨東區高品質住宅——翠亨康庭、開發區第一個引領時代潮流的現代化藍領公寓——天江公寓、大學城公建區等項目，目前學院區二期，金融街三期-愛麗榭項目正處于開發過程中。經過近四年的努力，濱海分公司由弱小的房地產新生兒迅速成長為濱海新區房地產界的生力軍，公司將仕現有發展的基礎上，繼續加大開發力度，提升產品品質，實現持續、快速、良性發展，為濱海新區城市規劃的改善和地區居住品質的提升貢獻力量。

住宅面積（M2）多層（）棟（）M2、小高層（）棟（）M2、高層（）棟（）M2,公建（幼兒園、小學）： M2其他： M2戶數22寫字樓（ ）M2（ ）層，共（ ）棟商業面積( 30104.06 )M2( )層，共( 13)棟會所（M2）無功能配置停車場停車位共（125 ）個；其中地下停車位共（）個，地上停車位（125）個，租（ ）個，售（ ）個停車場出口共（）個，入口共（）個；小區出入口（3）個摩托車（ ）輛，電瓶車（ ）輛垃圾站1個化糞池4個水池（箱）2個燃氣市政燃氣； 口專用燃氣站； 口其它空置房面積：8028.56 費用按80%收取1.2主要設備設施情況大學城主要公共用設施設備包括變配電設備、消防設施設備、水泵、通風、公共照明、給排水管道、通道、池、井、車場、文化娛樂及休閑設施等。1.2.1主要設備清單項目名稱數量功率服務區域運行時間（小時/天）運行時間（小時/年）供配電系統高壓開關柜1410kvAB區變電所2424*365變壓器410kv/400VAB區變電所2424*365低壓配電柜25400vAB區變電所2424*365柴油發電機動力配電柜8啟動柜控制柜52424*365變頻柜32424*365控制箱電表箱91開關箱消正壓送風機排煙機16高區消火栓泵高區增壓泵

防系統高區穩壓泵高區噴淋泵高區增壓泵（噴淋）高區穩壓泵（噴淋）低區消火栓泵低區增壓泵低區穩壓泵低區噴淋泵低區增壓泵低區穩壓泵潛水泵泵房內消防管道單流閥防火閥4排煙閥4噴淋頭125煙感探頭425溫感探頭區域報警器2主機2消防廣播2疏散燈95樓層指示燈消防對講系統高區生活泵生低區生活泵高區中水泵活低區中水泵生活恒壓泵水中水泵7排水泵泵排污泵6潛水泵客梯電消防梯觀光電梯梯扶梯貨梯安紅外探測器微波探測器全控制器報警器技攝像機錄像機防監視器

切換器系圖象分割器防盜對講門統空窗式空調調分體式空調給水管道給排水管道雨水管排消防管道地下蓄水池水生活水箱泳池1系噴水池雨水井56統污水井74化糞池4外墻面土公共內墻面木公共地面建公共門窗AA-鞏

共天線用前端箱天放大器線公白熾燈泡商場樓梯間候梯間公共走道公用衛生間日光燈管商場樓梯間候梯間公共走道共公用衛生間白熾燈泡寫字樓樓梯間候梯間公共走道公用衛生間日光燈管寫字樓樓梯間候梯間昭公共走道

明公用衛生間白熾燈泡住宅樓樓梯間候梯間公共走道日光燈管住宅樓樓梯間候梯間公共走道節能燈泡10地下室88*36522走道88*365設備間車庫日光燈管1060.04kv地下室走道金屬島燈120.5kv設備間車庫室外泛光燈154lkw池底燈霓虹燈路燈1460.15kv88*365車庫道閘驗票機

收攝像機費電腦系打印機統制冷機商場中冷卻泵商場冷凍泵商場循環泵商場冷卻塔商場空氣處理器商場央新風機商場風機盤管商場風管商場水管商場制冷機寫字樓空冷卻泵寫字樓冷凍泵寫字樓循環泵寫字樓冷卻塔寫字樓空氣處理器寫字樓調新風機寫字樓風機盤管寫字樓風管寫字樓水管寫字樓采鍋爐風機暖采暖循環泵1llkv系生活熱水泵統樓宇自控系統電話通訊系統智能化系統網絡通訊系統1.2.2項目房屋本體、設備設施遺留問題一、土建、設施部分：.個別區域路面大理石破損，井蓋塌陷。.所有樓房的散水下沉現象且有很大的裂縫。.A08和B05樓頂大面積起鼓。.A08和B05墻體北側墻面下雨時滲水。.地基沉降較嚴重，導致地埋管時有爆裂。（上次熱力管道漏水以維修完，地面未恢復）.茶室咖啡廳內側走廊的玻璃幕墻方向裝反。二、水暖空調部分：.游泳館、會堂、西餐廳、迪廳室內溫度達不到設計溫度。.游泳館地采暖管道漏水較嚴重。（需施工單位打壓確定漏點I.供暖水處理設備不能正常使用。（開啟后往外冒鹽水）.所有暖氣閥門都是鑄鐵材料，銹蝕比較嚴重，容易造成管路堵塞漏水。（A08、B05）除外.三、強電部分：.變電所低壓受電柜與聯絡柜不能互鎖，開關上鑰匙不能正常使用，在以后運行過程當中容易造成供電事故。.高壓真空斷路器有4臺啟動時不靈敏，不能正常吸合，經常有不吸合現象發生，在以后的停送電過程中容易造成無法正常送電的故障。.室外電纜井以及穿線管內都有水，對電纜的使用有影響。四、消防、弱電部分：.消防系統中A03-A08所有手報不能使用，B02-B05所有手報不能使用。.有線電視系統暫無。.A06、A07的室內電話線沒有穿。.有一臺消防泵回答信號接反。（A區中控室I.A區體育館和B區電影院消防系統中紅外對射故障。.B01屋頂有四臺排風機不能啟動、且腐蝕嚴重。.噴淋系統未投入使用。（B02迪廳內）五、其它部分：.游泳館電話交換機至體育館的通訊電纜有故障，不能正常連接。（張工與施工單位協調多次未解決1.夜景照明系統尚未完工,懸掛的臨時電纜沒有拆除。.綠化工程方面，請施工單位盡快給我公司準備圖紙。具體問題附表：項目存在問題位置備注防水/滴漏物業宿舍房頂漏水A08二層」匕墻體卜雨漏水A081、2層1繩體下雨漏水B05路面設施門前石材松動25塊A03灰色20塊（30x60cm）有裂痕A03灰色2塊（60x60cm）有裂痕A03門前水池大理石脫落殘缺32塊A03地球儀水池大理石裂兩塊A031個污水井塌陷A031個污水井塌陷開裂A03灰色76塊（30x60cm）;1塊（60x60cm）40塊（40x60）有裂痕A04

6塊瓷磚（60x60cm）有裂痕A06灰色23塊（30x60cm）;四塊（60x60cm）有裂痕A07-A08100塊灰色（30x60cm）；5塊（60x60cm）;6塊水池大理石（60x60cm）有裂痕B03北門前1個污水井蓋裂A04北側1個污水井蓋裂A05前方1個污水井蓋裂A082個井蓋塌陷A08西側門前坡道塌陷，6塊大理石開裂B04(60x60cm)東側路邊石下沉A07北側進門踏步全部下沉A07門前路邊石脫落A08-103大廳南側臺階下沉，欄桿松動A08東側門前石材下沉A08北側進門臺階踏步下沉破損A08門前大理石下沉B03中間過道石材破損B03東側小院石材下沉B03南門前臺階裂B02會堂正門花壇大理石沉降開裂B01會堂東側外樓梯走道大理石脫落B01會堂正門坡道大理石空鼓開裂B01201幕墻玻璃壞一塊A06（商戶未入住以前就壞）A02、A03、A04、A05、A06、A07墻體弱電箱預留孔即沒有裝箱子也沒有處理A02\A03\A04\A05A06A07共18處墻面開裂B03南樓梯墻面有裂紋A03樓梯墻面有裂紋且臟A04踢腳大理石脫落A04幕墻玻璃壞一塊A04北門前墻皮脫落A043平米走廊內幕墻，幕墻玻璃全部裝反A05北側房間窗戶有裂紋A052層露臺墻皮脫落A05主體外墻反堿A05外圍2平方米墻皮脫落A01公共照明樓梯走道照明線路故障A06、A07室內設施一層二層廁所隔斷壞A08一層衛生間拖布池壞A08西側進戶門壞東側門插全部壞B02相約網口叫口相約剪吧，迪廳進戶門，A07-102,A06-106門軸壞B03、A07、A06共8扇門空調'暖氣會堂空調機控制啟動不規范B01不使用按鈕啟動直接

用空開啟動游泳館地采暖效果不好，室內溫度太低A02二次供熱板換面積太小游泳館泳池周圍的暖風出風口堵塞A02暖氣閥門進.回水閥門腐蝕嚴重共5個A03(p25暖氣閥門進.回水閥門腐蝕嚴重共6個A04(p25暖氣閥門進.回水閥門腐蝕嚴重共3組A05cp251層南部上方主管道閥門腐蝕嚴重A03(p502層北側一暖氣少個跑風A03暖氣閥門進.回水閥門腐蝕嚴重共5個B02.(p25三組暖氣進回水漏水A03一組暖氣閥門滲水A05給排水門口上方自來水閥門少個手輪A04會堂地下泵房中水泵有一臺壞B01軸承壞門口正上方閥門少個手輪A05門前污水井經常堵B03下水管道原因造成廁所污水井與化糞池沒有連接B05早期遺留問題排水管道地下一0.7米處三通未處理A03雨水排水管西側一組破裂A05(pllO長3m入戶閥門并沒有連接器A06咖啡廳南側室外消火栓漏水A05低壓配電柜一個斷路器鎖壞無法使用A區變電所梅蘭日蘭低壓配電柜7號8號2號柜不能互鎖B區變電所1號配電柜后面少個把手B區變電所消防水箱旁邊配電箱少一個空氣開關16安）A03門右側少燈帶Y脫落一個16個燈管不鳧A03夜景照明系統3個EPS應急電源不能正常工作A02二次線路問題一層南側配電間有一根臨時電纜A03配電箱少3個空開（16安）A04室內壁燈少四個A042個安全指示燈不亮,空開缺少（單匹1個，兩匹2個，三匹3個）B02配電柜進線口未堵一個空開盒沒蓋B02室內有一根臨時電纜B02103-104之間墻上有個配電箱預留孔沒做處理A07與施工單位協調過但未解決走道照明配電箱少二個空開A06配電間無門A071層2層配電箱沒有空開A08-106路燈控制開關箱四個時間控制器壞AB區整個夜景照明系統沒有完工燈帶損壞嚴重AB區體育館東側墻上有根臨時電纜還在使用，沒有按規范去掉A01一層東側配電箱有3路空開掉閘B05高壓計量柜低電量報警器壞A區變電所室外路燈圖紙沒有AB區地下配電間電纜溝有積水A區地下滲漏游泳館東側射燈有兩組沒接線A區高壓計量柜低電量報警器損壞A區消防/滅火器地下室有18個安全出口指亦幻不亮B01地下室A06威可特門前消火栓松動A06室外所有的消防電話只裝了一部分所有位置會堂北側至B05中間消火栓沒有B區所有滅火器沒有固定架所有區域15個消防接合器上蓋缺失室外消火栓箱內缺失水帶3條，槍頭4,滅火器30個，小錘15個煙感、溫感報警系統存留三處故障點。A區噴淋系統未投入使用，消防水箱進水閥不能打開放水B區

1.3項目管理用房:序號房屋類型位置面積（m’）原設計用途租金備注1管理處辦公室B0574.29出租147.092客戶服務中心B05出租3職員宿舍A0879.4出租157.214職員食堂無5消防控制室A0120.0出租6保安監控室無7庫房B0550.0出租8維修操作間BOLA0230.009保安崗亭 ■……合計2.0管理處愿景、使命和主要績效目標:管理處愿景：為商戶解決困難，確保物業服務品質管理處使命：熱忱服務2.32008年度主要績效目標：指標名稱費用收繳率預算執行率管理責任事故顧客滿意度職員滿意度指標值97.5%95%。起8585

3.0項目分析客戶群體分析項目客戶需求分析表需要分析的項目統計分析內容（目的）需要的服務特質（關鍵成功因素）擬采取的對策或措施業主（商戶）年齡段區間業主為建設集團濱海分公司業主希望該社區衛生、有秩序。1,嚴格空置品質商戶的年齡18-30有3戶商戶希望該社區安全有保障、生2,對中南的需求，在不客商戶年齡30-50有19戶意很紅火、工程維修及時。中南增加人員的情況下對戶業主（商戶）籍貫分布公司希望在存車的管理上能夠給護衛員的巡邏方案進群業主（商戶）職業分布予支持行調整，滿足中南的體業主（商戶）興趣愛好要求特首次/二次/多次置業比例征房屋用途（自用/投資）分家庭人口數比例析車輛擁有量租戶比例100%由甲方負責特殊客戶群體無寵物飼養/家電無客戶需求分析:需求分析：就上述住戶結構，結合06年業主意見調查問結果分析，業主需求或表示對當前服務不滿的主要集中在以下幾個方面:①夜晚路燈不開；②冬季暖氣不熱；③小區環境衛生較差。項目管理的重點及難點分析:內容摘要共用設施設備存在的主要工程遺留問題1,樓體沉降幅度比較大；2,部分房屋冬季供暖溫度達不到要求；物業權屬糾紛無群體生殳訴無過激維權無重大法律訴訟無開發商在開發管理上存在的問題、問題的歷史情況做詳細的分析支付物業費、空置費、能源費較慢。開發商強勢，從2005年開始，甲方就按照他們的付款節奏來付款。難點分析；大學城項目屬于開放式物業，他的管理難度較大；具體從護衛和保潔的工作方面看；由于是開放式，無法設立固定崗位，只能設立巡邏崗，也曾經建議開發商建立監控系統，甲方由于投資的關系沒有做監控系統。保潔員管理的面積全部是室外的，面積較大，人員只有7名。在北方，由于氣候的原因，室外的風沙較大，環境的維持難度很大。項目管理的重點。大學城項目有其特殊的地方，所有的房屋用來出租，業主只有開發商，其它全部屬于商戶，開發商是物業公司日常工作的重點。商戶中的有中南公司也是一個重點，該公司占有面積的一半。項目關鍵成功的因素環境衛生：a.在關鍵時段之前，保潔主管必須巡視人行路面、各商店出入口等關鍵部位b.在關鍵時段，保潔主管必須配置對講機，發現問題立即處理保安形象：a.工作儀表、服務禮儀b.主動服務意識c.注意車輛疏導d.護衛員巡邏要保質保量。客戶溝通做好客戶溝通工作，主要是開發商和中南公司。4.0管理處的人力資源配置4.1管理處組織架構圖4.2人力資源編制計劃岡位計劃配置（人）實際配置（人）備注經理11物管助理22護衛員119技工44保潔員77

園藝工2127244.3管理職員主要職責分工姓名職位主要職責預期績效月度年度實際績效王勁風經理全面負責完成2007年全部目標設備設施運行事故0次，裝修違章糾正及時率100%,物料采購費用控制在預算內社區文化活動不少于6次住戶信息更新及時率100%,合同臺帳全面規范年收費率在97.5%以上韓美娜劉羽物管助理工程、設備設施分包監管、二次裝修管理、物料管理、重大業主請修清潔綠化分包監管，客戶中心投訴、建議、請修受理、信息維護，收費，社區文化活動，A座周巡客戶中心投訴、建議、請修受理、信息維護，收費，檔案、合同整理，C座周巡客戶中心投訴、建議、請修受理、信息維護，收費外聯及交辦日常事務 4.4管理處服務時間表:工作時間表地點上班時間備注辦公室8:00 17, :00周一至周日中控室0:00……24:00周一至周日4.5各類小組成員名單：1,過程改迸小組：組長：楊志飛組員：齊柏、韓美娜、劉慶平、王建平2:病危人員事件處理方案小組組長：韓美娜聯絡組：劉羽救護組：劉慶平3:觸電應急方案小組總負責人：管理處經理工程搶修組：工程部當班技工信息傳達組：客服人員善后處理組：全體人員4:大學城停電應急方案小組應急處理組：（5人）組長：楊志飛組員：郝章雷、王喜強、王建平、張鋒現場警戒組：（5?7人）組長：齊柏組員：石磊、韓光填、高承勇、劉曉勇救護組：組長：劉慶平組員：李錦格、孫春紅、李淑艷客戶服務組：組長：韓美娜組員：劉羽、高承亮5:大學城停水應急方案小組總負責人：王勁風搶修組：（5人）組長：楊志飛組員：郝章雷、王喜強、王建平、張鋒信息傳達組：（3?5人）組長：韓美娜組員：韓美娜、劉羽、齊柏、石磊客戶服務組：（4~5人）組長：劉羽組員：齊柏、韓光填、石磊保潔組：（5人）組長：劉慶平組員：張桂玲、李月鳳、孫春紅、李淑艷6：公共衛生突發事件應急處理小組組長：王勁風副組長：韓美娜、劉羽組員：齊佰、楊志飛、劉慶平7:交通事故應急小組組長：齊柏警戒組：韓光填石磊、賈興盛醫務組：韓美娜聯絡組：劉羽8:失竊事件處理小組組長：齊柏警戒組：石磊、韓光填賈興盛聯絡組：韓美娜醫務組：劉羽9:外來人員挑釁滋事處理小組組長：齊柏警戒組：石磊、韓光填、賈興盛醫務組：韓美娜勸解組：劉羽:刑事（治安）處理小組組長：齊柏警戒組：韓光填石磊、賈興盛醫務組：韓美娜聯絡組：劉羽：自殺事件應急處理小組組長：齊柏警戒組：石磊、韓光填、賈興盛醫務組：韓美娜勸解組：劉羽序號培訓課程培訓時間學分培訓類別課程類別培訓問培訓師必修選修能力心'態基本拓展基本拓展1管理處客戶服務程序1月1VV內培2投訴受理作業指導書1月1VV內培3咨詢、建議受理作業指導書1月1VV內培4報修受理作業指導書1月1VV內培5客戶中心環境標準2月1VV內培6《答客問》標準2月1VV內培7客戶助理禮儀標準2月1VV內培8電話接聽禮儀標準2月1VV內培9客戶檔案管理作業指導書3月1VV內培10車位租賃受理作業指導書3月1VV內培11物管助理辯論賽之一3月2VV內培12物業專業知識之一物業管理糾紛的防范與處理3月2VV內培13突發事件處理3月2VV內培14保潔（消殺）服務管理程序4月1VV內培15保潔服務檢驗標準4月1VV內培16案例研究之一客戶投訴處理技巧及案例4月27V內培4.6管理處年度培訓計劃培訓對象：基層管理職員計劃人數：2人

17檔案管理知識4月2VV內培18園藝養護管理程序5月1VV內培19園藝服務檢驗標準作業指導書5月1VV內培20案例研究之二物業服務收費對策5月2VV內培21物業專業知識之二國際的物業管理見聞5月2VV內培22物管助理辯論賽之二5月2VV內培23設備管理控制程序6月1VV內培24機電設備管理作業指導書6月1VV內培25設備房管理作喔導書6月1VV內培26團隊執行力提升6月2VV外培27OA、CRM系統6月2VV內培28房屋本體及公共設施管理控制程序7月1VV內培29房屋本體與公共設施管理作業指導書7月1VV內培30物管助理辯論賽之三7月2VV內培31人際關系處理與協調應變7月2V內培32案例研究之三社區文化建設7月2VV內培33物業專業知識之三外委工程7月2VV內培

34體系執行檢驗程序8月35體系執行檢驗作業指導書8月36不合格項控制程序8月1VV內培37不合格項處置作業指導書8月1VV內培38同類不合格項分類作業指導書8月1VV內培39溝通能力測評與提高8月2VV外培40GB/T19001/190028月2VV內培41IS0140018月2VV內培42服務供方管理程序9月1VV內培43服務供方管理作業指導書9月1VV內培44服務供方環境因素與危險源管理作業指導書9月1VV內培45案例研究之四業主資源經營9月2VV內培46創新能力訓練9月2VV外培47物管助理辯論賽之四9月2VV內培48成本費用報銷程序10月1VV內培49成本費用報銷作業指導書10月1VV內培50預算管理程序10月1VV內培51預算管理作業指導書52服務禮儀10月2V內培53物業專業知識之四樓宇設備、智能化10月2VV內培

54裝修管理程序11月1VV內培55裝修審批要點編制要求作業指導書11月1VV內培56裝修管理作業指導書11月1VV內培57物管助理辯論賽之五11月2VV內培58卓越客戶服務與管理11月2VV內培59培訓管埋程序12月1VV內培60培訓實施作業指導書12月1VV內培61護衛員培訓實施作業指導書12月1VV內培62物管助理辯論賽之六12月2VV內培序號培訓課程培訓時間學分培訓類別課程類別培訓方式培訓師必修選修能力心態基本拓展基本拓展1護衛服務管理程序1月1yV內培2大堂崗服務作業指導書1月1VV內培3巡邏崗服務作業指導書1月1VV內培4車場崗服務作業指導書1月1yV內培5軍事訓練1月8Vy內培6突發事件處理演習——停水1月2VV內培培訓對象：護衛員it劃人數：10人

7禮儀禮節1月2V內培8小區布防作業指導書2月1VV內培9突發事件處理作業指導書2月1VV內培10消防安全管理作業指導書2月1VV內培11常見公共秩序問題處理作業指導書2月1VV內培12軍事訓練2月8VV內培13突發事件處理演習一一停電2月2VV內培14物業管理基本知識一一供水系統設備參觀及原理2月2VV內培15護衛員禮儀標準3月1VV內培16護衛員服飾配置作業指導書3月1VV內培17護衛器材配置作業指導書3月1yV內培18內務管理作業指導書3月1VV內培19軍事訓練3月8VV內培

20突發事件處理演習——其他設備設施故障3月2VV內培21小區消防知識簡介3月2yV內培22消防值班室從業管理人員資格證3月1VV外培23護衛員交接班作業指導書4月1VV內培24緊急集合作業指導書4月1VV內培25停車場責任險管理作業指導書4月1VV內培26停車費收費管理程序及作業指導書4月2yV內培27軍事訓練4月8VV內培28突發事件處理演習——刑事（治安、偷盜或搶劫）案件4月2VV內培29物業管理基本知識一一供電系統設備參觀及原理4月2VV內培30護衛員辯論賽之一4月27V內培31滅火應急管理作業指導書5月1yV內培32監控中心管理作業指導書5月1VV內培33裝修管理程序5月1yV內培

34裝修管理作業指導書5月1VV內培35軍事訓練5月8VV內培36突發事件處理演習——斗毆事件5月2VV內培37安全知識5月2VV內培38護衛員辯論賽之二5月2V內培39不合格項處置作業指導書6月1VV內培40同類不合格項分類作業指導書6月1VV內培41不合格原因消除作業指導書6月1VV內培42固體廢棄物WS作業指導書6月1VV內培43軍事訓練6月8V內培44突發事件處理演習——火災6月2y內培45物業管理基本知識——入伙流程6月2VV內培46護衛員從業資格證6月1VV外培47人力資源調配程序7月1VV內培48職員招聘作業指導書7月1VV內培

49職員錄用作業指導書7月1VV內培50競爭上崗作業指導書7月1VV內培51軍事訓練7月2VV內培52突發事件處理演習一一臺風暴雨7月2VV內培53服務禮儀7月2VV內培54車管員資格證7月1VV外培55護衛員辯論賽之三7月2VV內培56職員辭職（退）作業指導書8月1VV內培57職員調配作業指導書8月1V內培58考勤管理程序8月17內培59作息時間作業指導書8月1V內培60職員加班作業指導書8月17內培61請休假管理作業指導書8月1V內培62軍事訓練8月8yV內培63突發事件處理演習——電梯故障8月2VV內培64物業管理基本知識——園藝管理8月2VV內培65護衛員辯論賽之四8月2VV內培

66內部溝通程序9月1VV內培67內部溝通作業指導書9月1VV內培68職員滿意度測評作業指導書9月1VV內培69職員績效評估作業指導書9月1VV內培70軍事訓練9月8VV內培71突發事件處理演習——觸電事故9月27V內培72質量管理9月2VV內培73護衛員辯論賽之五9月27V內培74護衛員培訓實施作業指導書10月17V內培75職員行政獎懲作業指導書10月1VV內培76職業操守作業指導書10月1VV內培77物業管理處職位說明書10月1yV內培78軍事訓練10月8VV內培79突發事件處理演習——液化氣泄漏10月2yV內培80物業管理基本知識——清潔管理10月2VV內培81護衛員辯論賽之六10月2V內培

82客戶關系維護程序11月1VV外培83業主大會關系維護作業指導書11月2VV內培84業主委員會關系維護作業指導書11月2VV內培85關鍵客戶關系維護作業指導書11月1VV外培86軍事訓練11月8VV內培87突發事件處理演習——病危人員11月2V7內培88禮儀禮節11月2qV內培89開發商關系繩:戶作業指導書12月1VV內培90社區互動活動管理程序（策劃、實施）12月1VV內培91社區互動活動作業指導書（策劃、實施）12月1VV內培92VI視覺識別系統管理程序12月1VV內培93軍事訓練12月8VV內培94突發事件處理演習——火災消防12月2VV內培

95物業管理基本知識——裝修管理12月27V內培物業管理日常運作客戶服務客戶服務承諾客戶服務承諾表項目內容目標運作時間管理處辦公室每天08:00-17:00客戶服務中心投訴處理緊急事件立即處理口頭投訴3天內回復書面投訴3天內書面回復水池清洗生活水箱每半年清洗一次并送檢水樣中水水箱每年清洗一次供水中斷一般情況1小時內到場處理非辦公時間2小時內到場處理供電中斷一般情況1小時內到場處理非辦公時間2小時內到場處理

供電系統發電機檢查每半月空載運行一次每半年保養并試機一次配電房檢杳半年保養、年保養全面檢查每年全面檢查一次供暖系統保養檢查每月保養每年全面檢查一次消防系統一般檢查每月一次全面檢查每年全面檢查一次防火演習有業主、商戶參加每年必須至少進行2次全管理處的滅火應急方案的演練，其中應當至少1次需要組織小區內客戶參與。客戶滿意度測評測評每年1次（10月份進行）項目管理報告月度工作管理報告每月5日前上報甲方年度管理工作報告每年1月底前上報甲方上述服務承諾，我們定必竭盡所能，務求達到指定目標。2007年關鍵客戶清單（每年更新）關鍵客戶清單（每年更新）序號姓名聯系方式出生日期教育程度特長愛好工作單位1李亞男B0566237158本科羽毛球泰達建設集團濱海分公司2陳愛清A0166237070本科乒乓球中南體育文化管理有限公司3劉雪霜B0513920600868本科籃球開發區社保局大學城社區管理中心管理處關鍵客戶數量：旦—占小區總戶數比例15 %;管理處公共關系的建立部門姓名職務職責范圍聯系電話與之重要業務溝通記錄關系維護情況關系狀態管理處對口聯系人社區工作站劉雪霜職員大學經常溝通良好韓美娜派出所轄區民警于偉警經常溝通好王勁風城管執法隊都隊長隊長開發工作溝通好王勁風消防支隊羅煜民參謀開發工作往來好王勁風開發商李亞南主任大學城66237158有每天溝通良好王勁風入住及裝修管理裝修手續辦理-、選擇裝修承建商：商戶于裝修前須向經營管理辦公室提供裝修公司營業副本及資質等級證書復印件和一份裝修期間緊急事故聯絡人名單，以便于經營管理辦公室與商戶及裝修公司保持聯系，而裝修公司也必須指定一名現場施工負責人，于裝修施工期間內負責處理現場之一切事務。消防設施施工由具備相應資質的專業單位進行.二、裝飾裝修方案：1）商戶應聘用具有政府部門認可資質之設計師和裝修公司為其進行裝修設計和施工，所有的裝修圖紙應蓋有資質設計單位的出圖專用章后，向經營管理辦公室報批并依據批準的裝修圖進行施工，而以后的改建或再次裝修，也須得到經營管理辦公室書面批準后方可進行，未經經營管理辦公室書面批準不得進行任何裝修工程（包括各種招牌等）.2）平面布置圖應標明房屋總體平面布置（包括軸線位置、詳細尺寸、面積、單元功能、名稱等），所有隔墻的厚度、高度和材料，擺放重物（如保險柜、文件柜等）的位置、占地面積及重量；3）吊頂平面圖應表明吊頂類型、布置及高度，吊頂上照明位置、數量、尺寸、功率，消防噴淋頭、煙感、溫感、廣播設備、出風口、回風口、新風口的原位置及更改后的位置，檢查口位置及大小；4）消防設計圖應表明所有裝修材料的類型，易燃材料的防火處理及阻燃報告，消防噴淋頭、煙感、溫感的原位置及更改后的位置，檢有口位置及大小，圖紙必須經天津市相關消防部門審核批準；5）空調設計圖應表明各類風口的位置、尺寸，供、回水、冷凝水管道圖（包括水管位置、型號），風機盤管或變風量末端數量及位置，風機盤管或變風量末端控制器位置；6）強弱電設計圖應表明總開關的規格及位置，所有線路的具體走向，消防報警聯動系統；上述圖紙必須嚴格按設計規范進行繪制。三、確定申請裝修施工時間商戶/租戶于裝修期間未接通電源若須臨時切斷樓層總閘，必須提前五日以書面形式通知物業管理辦公室，以便配合安排.物業管理辦公室不會接受即時申請切斷樓層電力。若商戶/租戶未經批準而進入樓層配電間擅自連接施工用電，一旦損壞大學城設施或影響其他商戶/租戶，所造成的一切后果及損失，由該商戶/租戶承擔。四、申請手續辦理房屋進行裝飾裝修須由商戶/承租人在裝修方案通過天津市消防局消防審批后，提前三天到物業管理辦公室申請，并提交《天津大學城裝飾裝修項目申請表》。裝修申請應當提交下列材料：1）申請人身份證件/申請單位營業執照復印件（并加蓋公章）；2）申請單位委托辦理人辦理相關手續的書面證明（加蓋公章），申請人委托辦理人辦理相關手續的書面證明（申請人簽章）；委托辦理人身份證件及復印件；3）承租人需提供開發商同意裝飾裝修的書面證明；4）商戶/承租人與承建商的裝修合同復印件；5）承建商需提供企業營業執照、資質證書的復印件，并加蓋公章；6）現場裝修施工人員本人身份證、操作證、健康證復印件及1寸照片2張；7）承建商的車輛牌號，以便于物業管理辦公室護衛人員登記；裝飾裝修方案（包括裝修圖紙如：平面圖、吊頂布置圖、強電詳圖、弱電詳圖、消防圖等）一式兩份,一份由物業管理辦公室存檔，另T分審批后返還裝修承建商。《天津大學城裝飾裝修項目申請表》一式二份，一份由開發商保存，一份由物業公司存檔。五、裝修管理費用裝修施工保證金:10元/平米垃圾清運費：2元/平米六、物業管理辦公室將認真審核裝修項目、范圍、安全使用性，并于10個工作日之內予以書面批復（不包括政府有關部門的審批時間）。若物業管理辦公室認為所遞交的資料不清楚或不完整或認為商戶/租戶的方案需要修改，商戶/租戶必須重新遞交有關圖紙.商戶/租戶應負責將方案遞交天津市有關政府部門審批，以符合政府部門及國家條例所規定的要求。在未收到經營管理辦公室和有關政府部門的審批的書面批準前，商戶/租戶不得開始裝修工作。經營管理辦公室的書面批準并不代表商戶/租戶不需要取得有關政府部門的法定許可。裝修申請獲批準后，物業管理辦公室、商戶、承建商三方簽訂《天津大學城商戶裝飾裝修協議書》、《天津大學城商戶裝修施工治安消防責任書》，同時領取《天津大學城商戶裝飾裝修許可證》及辦理《施工人員出入證》。七、成品保護應在裝修入場施工前由裝修承建商完成，并經物業管理辦公室驗收合格后方可開工，成品保護要在裝修期間始終有效。成品保護中途失效須停工整改至合格后方可復工。成品保護內容包括：1）制作與公共區域（空間）的隔離門和防塵罩（簾）杜絕施工噪音、異味和粉塵影響公共區域和相鄰商戶。2）密封施工面積內的風口、風機盤管口、煙感探頭、保安監控攝像頭、噴淋頭、空調開關及其它防止污染的設備設施.3）對已鋪好的地板、墻面磚、立柱、天花及其它的設施進行必要的防污防損保護。4）對已安裝的空調風柜、吊柜、水管、強弱電線管在裝修中應保證其完好。5）其它須進行成品保護的設備設施。八、裝修工程開始后，物業管理辦公室將進行檢查，商戶/租戶和裝修公司應接受檢查。九、裝修工程分驗收.在隱蔽工程/整體工程完成后，商戶/租戶應組織施工單位自查合格后，再書面通知物業管理辦公室.由物業管理辦公室組織隱蔽工程/整體工程檢查驗收。如果裝修工程達到物業管理辦公室要求，可在三個月后無息返還裝修保證金。如工程需要政府有關部門驗收時，商戶/租戶應在經營管理辦公室驗收合格后自行向有關政府部門申請驗收。物業管理辦公室的檢查驗收并不代表商戶/租戶不需要取得有關政府部門申請驗收。在政府部門驗收合格三個月后，物業管理辦公室將無息返還裝修保證金。十、裝修垃圾的清理1）在裝修期間，裝修廢物必須袋裝化（除不能袋裝的廢物以外），于當日結束營業時間后的兩個小時內依照物業管理辦公室所規定的路線用膠輪手推車自行清運至指定地點，不得以任何理由，置于公共區域；絕對禁止使用鐵輪車或在地面拖拉的運輸方式。2）嚴禁將裝修垃圾放置于公共區域或服務通道內。3）一切因運輸不當造成發展商/物業管理辦公室或其他設備、設施損壞及人身傷害的，物業管理辦公室將向肇事者要求賠償。十一、裝修中發生修改增減項目在裝修過程中，出現有修改或增建的情況，而與原來審批之圖紙不相符合，必須先將改動圖紙及說明送到物業管理辦公室確認后，方可進行，任何改動所發生之費用，皆由商戶/租戶負責。十二、監督及例行檢查商戶/租戶應預先通知物業管理辦公室實際開工日期及預計工期，而物業管理辦公室將在裝修施工期內對裝修施工進行檢查，以監督該項目工程依照有關批準圖紙進行。如發現裝修工程未依照審批圖紙施工或未能符合物業管理辦公室要求，商戶/租戶需負責進行更改，而一切費用皆由商戶/租戶承擔。十三、保險商戶/租戶或裝修公司應在裝修工程施工前為其工人購買人身意外傷害險、火險、水侵險、公眾責任險以及其他必要的保險。十四、安全措施商戶/租戶公共區域施工，須依從物業管理辦公室的指示，并于工作范圍區域擺放告示牌及適當的圍封場地，以保障途經行人安全；動用電焊等操作，須于施工前到物業管理辦公室申請動火證，并由專業人員操作及現場看護；動火施工完成后，檢查現場確認無隱患后方可離開；嚴禁與易燃工序同時操作，一切施工在開始前及整個過程中，商戶/租戶必須在單元內設置足夠數量且在有效使用期限內的手提滅火器（每15平方米設置干粉滅火器1個），電器設備的安裝和使用也應按政府部門的規范操作。十五、遮擋若商戶/租戶的裝修工程對鄰近商戶/租戶或對其他人士有所影響、潛伏危險或有礙觀瞻、噪聲過大、污染環境等，商戶/租戶須裝設適當的圍板遮蓋以減低影響，并必須關閉單元大門。否則，物業管理辦公室人員有權即時終止其工作而無須事前通知。十六、物業管理辦公室有權要求和監管各商戶/租戶按照經過物業管理辦公室和政府部門批準的圖紙施工，任何由于商戶/租戶的裝修工程而造成的遺留問題，商戶/租戶需在接到物業管理辦公室書面通知后的一個月完成整改。十七、商戶/租戶的裝修方案，一經付諸實施，不論其為全部或部分，皆視為商戶/租戶同意接受本裝修守則所訂之條款。十八、所有運入大廈的家具都應在大廈外上漆，一切在大廈內的油漆工作或其他施工，如物業管理辦公室認為該工作可能會影響其他商戶/租戶，必須在正常工作時間外由管理公式指定時間或地點完成。十九、水路系統采用鍍鋅管，冷凝水有求設計有一定坡度，以利于冷凝水的排放，冷凝水管路彎頭位置的連接應為三通加絲堵。二十、任何空調水管必須在打壓沖洗合格經物業管理辦公室批準后，方可與大學城主管連接，嚴禁用空調循環水沖洗打壓。（二）裝修質量保證商戶委托施工進行的裝修質量由裝修商戶負責。裝修裝飾工程保修期國家規定最低2年，有防水要求的衛生間、廚房等為5年，日期自裝修工程竣工驗收合格之日起計算。具體保修期限由裝修商戶自行與承建商簽定有關協議進行約定。（三法律責任裝修商戶及承建商要嚴格遵守國家政府有關法規，履行有關協議條款，服從泰達大學城物業管理辦公室的管理，接受大學城物業管理辦公室的檢查，并承擔違法違規的責任。如因裝修施工造成大學城結構及設備設施損毀人員傷亡影響鄰里工作（營業）均由承建商承擔賠償等法律責任.有關賠償詳見下表：《裝修違規賠償規定》，賠償（糾正服務）與其它處理同時進行。裝修違規賠償規定序號違章事項賠償（糾正服務）金額其它處理和說明1出現本手冊所列的裝修"禁止事項"修復或按處理費用的3倍賠償損失必要時報政府主管部門處理2施工噪聲、異味和粉塵影響鄰里商戶正常工作和營業500元以上/次同上3未進行成品保護或成品保1000元以上/次必要時停工整改

護不合格4粉塵、污物等污染公共區域地面、墻面或設施按處理費用的3倍賠償必要時停工整改5造成公共設備設施無法使用或占用公共區域按損壞設備價值的3倍賠償必要時停工整改6施工用水、電未經計量或違反用電安全規定200--500元/次造成斷電須同時賠償相應損失。必要時停工整改7違章用電造成豎井開關跳閘200元以上/次同上8未經批準擅自動火2000元以上/次必要時報政府主管部門處理9施工垃圾未在規定位置放置或未日產日清200元以上/次必要時停工整改10施工人員未佩戴出入證50元/人次同時給予批評教育11施工人員串樓100元/人次同時給予批評教育12施工人員在施工現場吸煙200元/人次同時給予批評教育13施工人員在衛生間洗澡50元/人次同時給予批評教育14施工人員造成衛生間污染100元/人次同時給予批評教育15施工造成下水道堵塞按處理費用的3倍賠償同時給予批評教育16施工人員在施工現場留宿100元/人次同時給予批評教育17施工人員未按指定路線進出100元/人次同時給予批評教育5.2.2大學城商戶裝修管理流程圖商戶持濱海分公司證明文件原件及復印件到大學城物業管理辦公室辦理入場手續刖期手續辦與物業管理辦公室簽訂《大學城商

戶管理公約》出裝飾裝修圖，通過消防局審批填寫相關資料，鼠供,“二上交納裝修押金及裝修管理費簽訂裝修管理協議書及安全責任書，發放裝修許可證按審批施工方案進行施工5.2.3 大學城商戶進場裝修許可證存根樓層區域建筑面積商戶名稱聯系人電話現場負責人姓名聯系人電話進場時間經辦人： 深圳市長城物業管理股份有限公司天津分公司大學城管理處（簽章）大學城商戶進場裝修許可證樓層區域建筑面積商戶名稱聯系人電話現場負責人姓名聯系人電話進場時間年月 日經辦人： 深圳市長城物業管理股份有限公司天津分公司大學城管理處（簽章）5.2.4治安消防安全協議書甲方：深圳市長城物業管理股份有限公司天津分公司大學城管理處）（以下簡稱甲方）乙方：（以下簡稱乙方）為保證大學城各業戶的人身財產安全，根據國家及天津市有關消防法規的規定，甲乙雙方特簽定安全協議：.甲方作為大學城消防安全的主要管理者，應對乙方的消防安全工作進行監督、檢查，并協助乙方做好消防安全工作。.乙方現場安全負責人：聯系方式：..甲方應定期進行安全檢查，有權要求乙方及時消除火險隱患，對嚴重違反消防安全規定并拒不整改的，甲方有權提請消防機關進行處罰..甲方應定期對固定消防設備保養、維護，出現問題及時檢修。.乙方區域發生火災，在房門未開情況下，甲方人員有權以非常手段進入火災現場，由此給乙方造成的損失甲方不負任何責任，但完成任務后，甲方應對現場進行封閉，并及時向乙方通報。.甲方應及時向乙方轉達消防監督部門對消防工作的布署和要求及有關消防工作的各類文件。.乙方人員在大學城應嚴格遵守國家和本市消防法規啟覺遵守大學城的消防安全規定，禁止在大學城內公共部位吸煙。.乙方應定期參加甲方專門組織的消防培訓I,使全體業戶懂得消防器材的使用、初期火災的撲救及熟記報警程序和電話并會組織疏散逃生。.乙方必須愛護大學城內消防設施，如果由于乙方責任造成各類消防設施損壞，乙方區域內的各類消防設施如有人為損壞應由乙方負責賠償。.乙方如在單元內進行施工，應向甲方提出申請，獲得甲方許可后才能施工。.如果大學城發生火災，由引起火災的責任方承擔相應的法律責任，并應賠償給大學城造成的經濟損失。.本協議自簽字之日起生效,雙方各執T分，未盡事宜，雙方協商解決。

乙方（蓋章）:日期：甲方（蓋章）:乙方（蓋章）:日期：日期：5.2.5天津大學城商戶裝飾裝修管理協議物業管理辦公室（甲方）： 裝修商戶（乙方）： 承建商（丙方）： 為加強裝修施工的管理，提供及時、周到和專業的服務，保障裝修施工的順利進行，并維護大學城全體商戶的利益，經甲、乙、丙三方友好協商，簽訂協議如下：1、裝修施工位置、面積：裝修施工區域位于大學城―座—層—單元，面積m2,裝修工程造價計元。2、工程內容：包括拆改非承重墻、加裝隔斷墻、更改空調（新風1更改消防設備設施布局、鋪裝地面、更改網絡布線、更換天花、更換照明燈具、、、、 、、 、3、施工期限：于年月日至年月日。4、允許施工的時間：大學城集中裝修期裝修時間為08:00-18:00,裝修期內不得給鄰里商戶和公共區域造成污染。5、開工條件：具備以下條件后方可開工。（1）該協議書正式簽訂。(2)乙方或丙方已向甲方全額繳納有關管理和服務費用。(3)施工面積內完成成品保護且經甲方驗收合格。(4)乙方或丙方已向甲方提交全部施工方案或圖紙，并經甲方審核同意。(5)乙方或丙方已辦理裝修施工消防申請并獲消防主管部門書面批準。(6)《大學城商戶裝飾裝修須知》中規定的裝修準備階段的工作已全部完成。6、禁止行為：乙方和丙方不得出現以下禁止行為：(1)變動大學城建筑主體和承重結構。(2)變動大學城建筑主干管線路。包括水、暖、氣等管道和電纜、光纜、線纜等線路。(3)變動大學城外立面及窗戶框架和玻璃。(4)拆改電梯廳、走廊、消防樓梯廳、消防門等公共部位。(5)在大學城內及外圍公共區域從事裝修裝飾材料、配件加工。(6)在大學城內及外圍公共區域內存放易燃、易爆、易腐蝕等危險品.(7)占用大學城公共區域墻面、地面或空間。(8)其它影響建筑結構及使用安全，影響其它商戶利益的行為。(9)裝修方案、圖紙未獲物業管理辦公室批準開始施工或營業。(10)未通過消防等政府部門批準或驗收。即開始施工或營業.(11)使用國家和政府明令淘汰的建筑裝修裝飾材料和設備。(12)施工面積及相關區域內未進行成品保護或保護不合格即開始施工。(13)未經物業管理辦公室批準擅自進行動火作業。7、施工人員的管理：(1)在施工進場前，乙方向甲方提供所有進入大學城施工人員的名單和有效身份、務工及操作證件。(2)甲方對乙方或丙方進入大學城施工人員進行審核，并有償辦理《施工人員出入證》。(3)甲方負責對其所有施工人員進行安全、消防和施工管理方面的培訓，乙方或丙方須遵守甲方的有關管理規定，接受甲方的檢查和違規賠償，并對甲方提出的問題及時整改至合格。(4)乙方或丙方人員在進出大學城期間須佩戴甲方制發的《施工人員出入證》，自覺遵守有關管理規定，不得進入與施工無關的區域，不得違反進出路線和乘坐滾梯、不得赤身子穿拖鞋,不得大聲喧嘩、喝酒、賭博和打斗，不得使用非指定洗手間及污染公共設施和區域,不得夜間留宿，如有違犯者須接受甲方的教育或違規賠償。8、消防安全管理：(1)由乙方或丙方負責裝修施工面積內的消防安全工作并承擔施工期間消防安全責任。(2)設工現場管理須符合消防安全的有關規定。包括物料放置、臨時用電線料及架設、油漆、稀料、木料等議燃品的存放和使用，動火作業現場管理，不得在施工區域內抽煙等方面.(3)使用電氣焊、切割等動火作業需事先得至瞅業管理辦公室申請批準后方可進行。(4)由乙方或丙方方負責在施工現場配備足夠數量的滅火器且現場施工人員會正確使用。(5)由乙方或丙方負責保護裝修施工面積的消防安全設備設施。(6)甲方負責施工期間的消防安全檢查，對違規現象有制止、要求整改和違規賠償的責任。9、裝修用料管理：乙方或丙方須嚴格執行國家和政府關于建筑和裝修裝飾材料使用管理規定，如有違規甲方有權禁止使用，乙方或丙方須服從甲方對施工用料的管理。10、管理和服務費用：a)裝修施工保證金:元b)裝修監管費:元：c)人員或車輛出入證制證費:元；d)施工用電費:按市民廣場商戶用電價統一收取；e)施工用水費:按市民廣場商戶用水價統一收取；以上費用由裝修商戶或委托方向物業管理辦公室統一繳納，其中裝修施工保證金、裝修監管費、人員或車輛出入證制證費在裝修申請時繳納,施工用電費、施工用水費按發生額在裝修驗收后結算時繳納，也可在裝修保證金中支出，結算后裝修施工保證金多退少補。11、入場和使用條件：具備以下條件乙方或丙方可以入場或使用：(1)乙方或丙方按經甲方同意的裝修施工方案和圖紙完成裝修施工且經甲方驗收合格。(2)經政府有關部門(消防、衛生檢疫等)驗收達到合格。(3)裝修管理和服務費用結算完畢。(4)甲方約定的其它條件全部達到.12、違約責任：由違約方承擔違約責任，并向對方賠償因違約造成的全部損失.13、其它約定事項：(1)乙方或丙方須承擔因裝修施工而帶來的質量和法律責任。如果裝修施工造成大學城結構和設備設施損壞，以及影響其它商業戶正常工作和營業，須在損失或影響產生后3日內修復完畢或進行賠償.(2)甲方有權采取對裝修施工全過程進行監管和檢查，對違規提出整改、賠償或停工整改要求，以及報有關政府主管部門處理，乙方或丙方均應配合和服從甲方的管理。(3)乙方或丙方負責并承擔其施工的人身、財產安全和法律責任。甲方無須承擔此方面的任何責任。(4)本協議一式三份，簽約方各執T分，各方簽字蓋章后該協議即生效。(5)該協議未涉及內容由簽約方協商定。(6)乙方或丙方已閱讀《大學城商戶裝飾裝修管理程序》，對該管理程序無異議并自動遵守。甲方代表： 乙方代表： 丙方代表：甲方簽章： 乙方簽章： 丙方簽章：日期： 日期： 日期：天津大學城商戶裝修施工治安消防責任書為了維護開發商及商戶的利益，加強對裝修承建商的監督和管理，確保市民文化廣場擁有一個舒適、安全的環境，凡在本區內開展業務的承建商，其施工人員應服從本物業管理辦公室的管理，同時須簽訂此責任書并嚴格遵守責任書中的相關規定：如實申報在制定區域內施工的人員名單，并提交施工人員的身份證、操作證、健康證復印件及1寸照片2張/人，辦理裝修施工人員登記手續。繳納裝修保證金、裝修管理費、裝修垃圾清運費，裝修方案經大學城經營管理辦公室批準，并領取《大學城裝修施工許可證》及《施工人員出入證》后，裝修施工人員方可進入市民廣場，否則管理企業有權拒絕施工人員進入市民廣場。施工人員必須文明施工，不得騷擾和影響其它商戶的正常生活，不得在非施工區域逗留，承建商負責人必須教育施工人員遵守大學城經營管理辦公室相關規定，由此引起其它商戶投訴造成他人財產損失，由承建商承擔一切責任。施工人員不準盼天臺、地下室,嗨鐵臺、地f室及樓霹蛔所碘大小便。違者將從裝修｛呆證金中扣除鉤金50-200元/人次施工人員應愛護大學城內的一切公共設施，因操作不當造成公共設施（樓梯扶手、梯階、墻面、電梯間、公共照明、生活垃圾桶等）損壞由承建商負責修復或照價賠償.裝修施工前由承建商進行成品保護。成品保護經泰大學蟋營管理辦公室驗收合格后方可開工.裝修裝飾廢料（包括裝修垃圾及廢棄物）應在裝修單元內指定的位置存放，日產日清。每日22時以后按規定路線運至市民廣場外圍指定的廢料堆放處。由承建商負責運出。承建商應加強消防安全管理工作，施工現場應配備足夠、有效的滅火器材，裝修過程中，必須指派專人負責消防工作。嚴禁施工人員在職工現場吸煙，易燃物品應按規范放置,防止火災事故的發生。教育施工人員安全用電，不得使用明火在施工現場烹、煮、燒、烤食物，否則由此引起的一切責任事故由承建商負責。經營管理辦公室的巡查人員如發現有消防違規的現象，有權立即停止該裝修工程，責令裝修單位負責人停工整改，物業管理辦公室書面認可后方可重新開工。施工材料必須袋裝進場，不得堆放在樓梯間等公共場所，室內裝修材料不得超負荷集中碼放。施工人員在小區內不得打架、斗毆、吸毒、販毒及色情等違法亂紀行為，一經發現將嚴格處理直至報送公安機關。裝修過程中，若需使用電、氣、焊，需提前3天填寫《天津泰達市民文化廣場臨時動火作業申請表》報泰達市民文化廣場經營管理辦公室審批，操作人員應持有相應的操作證。承建商必須按照物業管理辦公室規定的時間進行裝修施工(集中裝修其裝修時間為08:00-18:00,正常營業期裝修時間安排在當日19:00—次日07:001如確因施工要求延時施工的，必須到管理企業申報。承建商必須按照管理企業批準的裝修項目進行裝修，對于不經批準私自改變房屋結構及用途者，除責令恢復原樣外，承建商負責賠償由此產生的一切損失。承建商要嚴格遵守《大學城商戶裝飾裝修管理程序》中規定的有關安全、消防條款。承建商負責人應將以JL規定題］現場施工人員,并要求其嚴格遵守。承建商違反上述規定，造成大學城財產或公共設施損失的，管理企業有權采取如下辦法進行處理或處罰：(1)要求更換承建商或拒絕承建商進入大學城內施工。(2)造成直接損失的,扣除相應的裝修保證金并責令承建商恢復原樣。(3)情節嚴重的，依法向有關部門提出訴訟。裝修承建商負責人(簽章)天津大學城商戶裝飾裝修項目申請表商戶名稱商戶負責人聯系電話裝修單元裝修單元面積裝修期簡裝口精裝口

商戶聯系人聯系電話聯系地點承建商聯系人聯系電話施工人員數量申報裝修內容拆改非承重墻口 加裝隔斷墻匚□□更改風機盤管布局 更改新風口布局更改消防探頭布局口 更改消防噴淋頭布局口更改網絡布線口 開挖地面布線槽匚換天花匚 更換照明燈具口其他裝修項目： 裝修預期時間年月 日至年月 日裝修金額人民幣 萬元；裝修方案、圖紙批報時間 年月 日裝匐臻及圖氏裝修方案? 吊頂布置圖口平面圖匚 管網、電力及網線布置圖,其他圖紙匚-申報人商戶單位承建商負責人簽字負責人簽字單位公章單位公章初審意見工程部：經辦人：日期：保安部：經辦人：日期：審核意見經營管理辦公室 經辦人：日期：經營管理辦公室財務審核意見商戶已交納下列費用：裝修保證金：裝修管理費：

經辦人簽名：年 月 日天津大學城房屋裝飾裝修平面圖鑒簽收表圖號內容比例規格數量提交日期收圖人1平面布置圖2吊頂布置圖3強電圖4弱電圖5消防布置圖6空調布置圖7給排水圖8土建及防水

910111213天津大學城裝飾裝修施工許可證場內施工許可證裝修區域：商戶名稱：施工單位：聯系電話：現場安全、消防負責人：聯系電話：施工日期：年月日至 年月日裝修項目內容： 深圳市長城物業管理股份有限公司天津分公司大學城管理處簽發人：年月日注意：1、進場施工人員必須佩戴出入證，服從管理。2、施工期間必須嚴格執行《裝修管理協議》中的有關規定。3、必須嚴格按國家、天津市有關規范、規定，按圖紙施工。4、動火施工必須辦理臨時動火作業申請表。5、物業巡查人員按照以上施工內容對施工現場進行監管，出現任何違章行為，物業管理辦公室將發放整改通知單責令限期整改。此證復印件張貼在施工現場醒目處。天津大學城裝修施工人員登記表裝修施工地址人數施工日期年月日至年月日天數裝修承建商負責人聯系電話現場治安消防負責人聯系電話裝修施工人員詳細情況姓名照片姓名照片工種工種

操作證號操作證號出入證號出入證號身份證號身份證號暫住證號暫住證號姓名照片姓名照片工種工種操作證號操作證號出入證號出入證號身份證號身份證號暫住證號暫住證號裝修施工人員詳細情況姓名照片姓名照片工種工種操作證號操作證號出入證號出入證號身份證號身份證號暫住證號暫住證號姓名照片姓名照片I種I種操作證號操作證號出入證號出入證號身份證號身份證號暫住證號暫住證號姓名照片姓名照片工種工種操作證號操作證號出入證號出入證號身份證號身份證號暫住證號暫住證號天津大學域臨時動火/用電作業申請表裝修地點裝修單位動火/用電部位動火用電起止時間動火工具動火負責人施I單位意見負責人簽名（章）：年月日

物業管理辦公室意見簽發人（章）：年 月 日1、動火前做到"八不"，即：防火、滅火措施沒落實不動火；周圍雜物和易燃品未清不動火；動附近難以移動的易燃結構物未采取安全防范措施不動火；凡盛裝過油類等易燃、或可燃液體火的容器、管道用后未清洗干凈不動火；危險性未排除不動火；高空焊接作業時，未清除地面作可燃物品和采取相應防護措施不動火；未配備滅火器材或滅火器材不足時不動火；現場安全業負責人不在場不動火。安2、動火中"四要"，即：現場安全負責人要堅守崗位；現場人員要加強觀察，精心操作，發全現不安全苗頭時，立即停止動火；一旦發現火災或爆炸事故要立即報警和組織撲救；動火作要業人員要嚴格執行安全操作規程。求3、動火后"一清"，即：完成動火作業后，動火人員和現場責任人要徹底清理動火作業現場后才能離開。層區域 施工日期：年月日至年月曰j一一一一 日期項目 j''-備注1、承重結構2、空調系統3、消防系統4、電F路5、房屋外觀6、裝修時間7、消防要求8、隱藏工程9、其他檢直人：要求：L監督管理人員一定要認真負責的檢查。2、對違反施工的現象加以堅決制止。3、在檢查中如果發現不能及時處理的問題，應及時向上級反映。 4、W"代表合格，"x"代表不合格。5、同時在《裝修不合格整改記錄》中如實記錄。

大學城二次裝修監管單（二）層區域 施工日期：年月日至年月曰~J --日期項目 jJ 備注裝修手續是否齊全、合法，人員是否都辦理公司臨時出入證是否按裝修審批意見裝修,有無超范圍裝修或更改審批意見是否安全用電，是否安全防火（防火設施配備、施工等）防火措施是否到位施工過程有無安全隱患動火是否辦妥動火作業申請垃圾是否及時清運到指定位置有無其他不安全行為或隱患是否超出規定裝修時間檢查人：要求：L監督管理人員一定要認真負責的檢查。2、對違反施工的現象加以堅決制止。3、在檢杳中如果發現不能及時處理的問題，應及時向上級反映。 4、"V”代表合格，"x"代表不合格。

5、同時在《裝修不合格整改記錄》中如實記錄。天津大學城裝飾裝修不合格項目整改通知巡查日期裝修不合格項目整改措施處理結果巡查人簽名注：巡查中發現不合格事項應做好記錄，并及時通知客戶/裝修責任人進行整改。

天津大學城工具/物品放行條工具物品名稱規格單位數量理由經辦人（簽字）： 辦理日期：年月日工具/物品放行條工具物品名稱規格單位數量理由

放行日期： 年月日時5.2.16天津大學城裝修竣工驗收單商戶名稱商戶負責人聯系電話裝修單元裝修單兀面積裝修程度簡裝口精裝口商戶聯系人聯系電話聯系地點承建商聯系人聯系電話施工人員數量驗收項目123456保安值崗人（簽字）:保安值崗人（簽字）:78裝修竣工時間工 口 裝修驗收時 HOC年月日 「 年月曰間申報人商戶單位承建商負責人簽字負責人簽字單位公章單位公章工程部：經辦人：日期：保安部：經辦人：日期：審核意見物業管理辦公室： 經辦人：日期：財務審核意見扣除違章款：退還裝修保證金：經辦人簽名：年月 日5.2.17裝修承諾書本人/公司承諾在物業管理辦公室批準有關的裝修申請后自按照裝修圖紙及《裝修協議書》中有關的規定進行施工。本人/公司如有違章，物業管理辦公室有權追討一切引起的損失及停止正在進行的工程。本人/公司如有任何行為導致物業管理辦公室被牽連在任何訴訟賠償等事件，本人/公司自當負起一切的責任，并謹此向物業管理辦公室作此承諾為據。承諾人/公司（簽章）:日期：5.3安全管理大學城管理處巡邏方案（1）本項目共有管理面積6萬多平方米，有13棟建筑和多個廣場及休閑空地，按照公司預算共配備護衛員10名，為了本項目管理區域內的公共安全及小區的公共秩序，特定以下治安管理方案。一、人員及班次安排：根據公司預算共有護衛員10名，按照相關治安管理需求及公司相關文件的要求，將按照24小時值班制，分為三班：A（白）班3人，時間段為8:00-12:00,14:00-18:00B（中）班4人，時間段為12:00-14:00,18:00-24:00C（夜）班3人，時間段為0:00-8:00其中B班有一人負責整體護衛員的替休，也就是每月有20天是在替換隊員休息，只有10天是在B班正常上班，具體根據工作安排。二、崗位安排及巡邏方案：1、A班崗位及巡邏路線：A班為白班時間段，共設置3名護衛員，因人員和小區特點全部設定為巡邏崗，其中項目A區設置2名巡邏員，按照路線指示交叉巡邏，周期為30分鐘；項目B區設置1名，周期為20分鐘，按照路線指示依次巡邏，具體巡邏路線為下圖：A區巡邏路線及圖示：根據A區的特點及樓宇的結構，共設置10個巡邏簽到點，兩名巡邏員交叉進行巡邏簽到，下圖中的 為巡邏員1的路線指示，巡邏員2的路線指=^ ?10游泳館正門8、游泳館后門A7、A03南拐角V6、A04南側5,咖啡廳4、A06西南角kA08東北角3、A06東北角9、A02東南角2、A07東南角1號起點B區巡邏路線及圖示：根據B區的特點及樓宇的結構,共設置5個巡邏簽到點，一名巡邏員依次進行巡邏簽到，周期20分鐘，具體見下圖:

大學城巡邏方案（2）A區巡邏路線及圖示：為巡邏員1的路線指示,根據A區的特點及樓宇的結構，共設置10個巡邏簽到點，兩名巡邏員分區域進行巡邏簽到，周期為為巡邏員1的路線指示,為巡邏員2的路線指示 二＞ -?3、A06東北角4、A06西南角2、A07東南角9、A02東南角10游泳館正門B區巡邏路線及圖示根據B區特點和樓宇結構，共設置5個巡邏簽到點一名巡邏隊員從三號控制點開始依次巡邏，周期25分鐘，具體見下圖:大學城巡邏方案（3）A區巡邏路線及圖示：根據A區的特點及樓宇的結構，共設置10個巡邏簽到點，兩名巡邏員依次進行巡邏簽到，周期為30分鐘下圖中的 為巡邏員1的路線指示,巡邏員2的路線指示 = 一B區巡邏路線及圖示根據B區特點和樓宇結構，共設置5個巡邏簽到點一名巡邏隊員從5號控制點開始依次巡邏，周期20分鐘，具體見下圖:大學城巡邏方案①嚴格按巡邏路線巡邏，按時簽到，前后誤差不超過5分鐘。每班接班前30分鐘仔細檢查交接事項，可不按規定簽到，檢有完畢后，需按巡邏路線簽到；②每兩天護衛主管將巡更棒數據導入電腦，檢查巡邏情況。5.3.4布防圖5.3.6 2007年應急預案A、停電突發事件應急處理預案停電事件處理預案1.0、目的為應對突發停電事件，正確、迅速、有序地組織和恢復電力供應，減輕停電造成的影響和損失，促進事故應急工作的制度化和規范化，提高事故應急的快速反應能力，制訂本預案.2.0、適用范圍管理處停電事件3.0、組織機構及職責范圍：3.1、orniws*：'組長：楊志飛,電話)維修組：郝章雷 聯絡組：劉羽電話電話 )\ )監控組：齊柏電話/3.2、職責:1）組長：負責整個程，并做好相關1）組長：負責整個程，并做好相關導2）維修組：負責現及時向聯絡組匯3）聯絡組：負責及件處理過程，聯查明原因整改，做好相關應急準4）監控保障組：負及通道，避免意4.0、事件處理流程工作流程5.0 關鍵電話管理處客戶服務中心管理處消防控制室管理處辦公室火警119派出所工作要點備注事件的處理過記錄匯報上級領場維修工作，并報事件進展情況時向甲方匯報事絡維修單位盡快并安排保潔人員備工作責監控電梯轎廂外事件發生022-66237151022-66237173022-66237151022-253235461、客戶服務中心或消防監控中心接到停電信息時，立即通知當值維修技工即時到現場進彳^?;2、通知工程主管和管理處經理，運行技工負責啟動發電機進入預送電狀態，并監控其運行狀況。1、工程組值班技工和班長迅速到達發電機房，在3分鐘內啟動發電機。2、待命的技工迅速到達樓內電梯現場，檢查、解救被困乘客（消防監控中心發現有人被困梯內，需立即告訴技工），并關閉指定電梯降低負荷。3、，程主管在現場指揮、協調，并報告管理處經理，護衛主管協助。4、聯系供電部門，查明停電詳情。5、無法即時恢復市電送電時，將預先準備好的停電通知張貼出去，說明停電原因，并通知客戶服務中心，以便于答復客戶詢問，必要時可通過消防廣播通知。同時知會護衛組加強樓層的巡邏，及時反饋異常信息。6、答釋內容：如果是短暫停電，是供電部門線路進行切換，電源波動，引起跳閘。如是停電時間長，應解釋是由于供電線路故障，引起停電1）薩們正在跟供電部門聯系，盡快恢復供電并明確供電時間。1、技工留守發電機房監控運行；2、若停電時間較長，需注意發電機柴油大學城停水應急方案B、停水突發事件應急處理預案大學城停水應急方案一、應急組織客戶服務組信息傳達組總負責人：第一〃項序人：管理處技工程班長、管理處經理第二JI順序人：管理處護衛班長、管理處經理第三順序人：物管助理1、管理處經理第四順序人：物管助理2、管理處經理搶修組：（5人）組長：楊志飛組員：郝章雷、王喜強、王建平、張鋒信息傳達組：（3~5人）組長：韓美娜組員：韓美娜、劉羽、齊柏、石磊客戶服務組：（4~5人）組長：劉羽組員：齊柏、韓光填、石磊保潔組：（5人）組長：劉慶平組員：張桂玲、李月鳳、孫春紅、李淑艷100二、應急方案確認停水情況1、客戶服務中心或消防咐空中心'接到業主（客戶）傳達的停水信息，立即通知當值維修技工到現場查看情況，如屬于簡易維修狀況的，及時處理；當停水面積在2戶以上時，通知技工班長，檢查現場情況，認真分析調蟄產生停水的原因，盡快處理。視情況通知：分管物管助理和管理處經理。2、管理處接市政停水通知，做好相應的信息傳達工作，包括張貼通知（對大客戶安排專人送達停水通知）告知業主（客戶）提前做好準備；停水期間各項目組工作分工等等。3、如大學城突遇管網停水或管道跑水時，派人及時查明情況，研究解決對策，盡快解決停水問題；其間，客戶服務組人員致電水務局查詢停水情況，并由信息傳達組出通知，告知業主（客戶）臨時停水的情況（停水時間、停水原因、停水區域\注意事項:①如管道跑水或管道爆裂停水的情況，還應在通知上講明搶修的部門、搶修的時間等;應急供水搶修組：搶修組人員積極搶修，若在維修完成，確保正常運行狀況，則恢復供水；若不能立即修復，立即通知客戶組，由客戶服務中心通知全體業主（客戶1注意事項:①若為水泵故障,啟動備用水泵供水;②檢查消防存水情況是否在規定的范圍內,確保消防用水的正常用量。客戶服務組及信息傳達組：若無法正常供水,則調動人員尋找供水點,告知業主（客戶）供水點位置。

保潔停水期間，保潔組應合理控制用水量，對停水區域的洗手間衛生、樓層的清掃必須加強，避免停水對相關區域保潔工作造成影響，保潔工作不予停頓。客戶解釋信息傳達組：當無法即時恢復供水，必須張貼通知，說明停水的情況；客戶服務組：客戶服務中心人員做好業主（客戶）的解釋或咨詢工作，必要時可通過消防監控室內的廣播進行廣播通知。注意事項:當班護衛加強的巡邏,防止火災等其他突發事情發生,及時反饋異常信息致管理處。管理處客戶服務中理處消防控制室管理處辦公室自來水公司管理處消防控制室管理處辦公室自來水公司火警119022-66237173022-66237151022-23149999供水搶出、刑事突發事件應急處理預案刑事（治安）案件處理預案1.0、目的為應對突發刑事（治安）案件，正確、迅速、有序地組織對事件進行處理，減輕事件造成的影響和損失，促進此類事件處理應急工作的制度化和規范化，提高快速反應能力，制訂本預案。2.0、適用范圍管理項目發生刑事（治安）事件3.0、組織機構及職責范圍:3.1、組織機構設置:3.2、職責:1）組長：負責整個事件的處理過程，并做好相關記錄匯報上級領導2）警戒組：負責盡量控制現場，維護現場秩序，封鎖現場出口，保護現場3）醫務組：負責現場有人員受傷時撥打120求助盡快將受傷人員送往附近醫院，并通知其親屬4）監控組：負責監控出事地點，保存好監控證據事件處理流程發生刑事（治安）案件時，護衛巡邏人員應立即通過對講機向班長報告班長立即組織護衛人員維護現場秩序，封鎖現場出口，保護現場，在得到經理同意后立即撥打110報警，與大學城派出所保持聯系。并向大學城項目管理中心匯報事件進展情況事主或現場人員受傷時，及時撥打120求助或盡快送往泰達醫院大學城門診部診治如事主購買保險的應提醒其通知承保公司警察到場后，認真、全面匯報案件的相關情況事后組長應把此次事件處理過程做好記錄，匯報上級領導。5.0關鍵電話管理處客戶服務中理處消防控制室理處辦公室療急護120 派出所電話：66298797 報警中心：110D、失竊突發事件應急處理預案偷盜或搶劫事件處理預案1.0、目的為應對突發盜搶事件，正確、迅速、有序地組織對事件進行處理，減輕事件造成的影響和損失，促進此類事件處理應急工作的制度化W規范化，提高快速反應能力，制訂本預案。

2.0、適用范圍管理處盜搶事件3.0、組織機構及職責范圍:3.1.組織機構設置:3.2、職責:1）組長：負責整個事件的處理過程，并做好相關記錄匯報上級領導2）警戒組：負責盡量控制疑犯，維護現場秩序，封鎖現場出口，保護現場3）聯絡組：負責向經理報告事件情況，做好與學校保衛處及圖書館辦公室的聯系4）醫務組：負責現場有人員受傷時撥打120求助盡快將受傷人員送往附近醫院