肯威機構|物業管理前期介入房地地產開發的互互動物業管理前期期介入的概念念物業管理的前前期介入是指指物業管理企企業在接管物物業之前就參參與物業的規規劃、設計和和施工建設過過程，從業主主（使用人））及物業管理理角度，提出出合理化建議議，以使開發發出的物業最最大限度地滿滿足業主的需需求和物業管管理的需要。。本講主要內容容一、物業管理理前期介入的的管理基礎二、物業管理理前期介入可可行性研究三、物業管理理前期介入的的方式和內容容一、物業管理理前期介入的的管理基礎1.從營銷銷理論來論述述物業管理前前期介入的必必要性1）物業管理理前期介入可可以保證房地地產開發的營營銷導向目前房地產企企業有以下經經營導向可以以選擇：（1）以生產產為導向。這類企業專門門注重生產，，以完成一定定量的生產任任務為目標，，不注重產品品的質量、形形式，也不注注重產品銷售售，計劃經濟濟時期，大部部分企業的經經驗導向都是是這樣形式。。（2）以產品品為導向。這類企業重視視生產的產品品、關注產品品的質量、造造型、款式等等各種因素，，這類企業產產品或許很完完美，但不注注重銷售，而而且也不知消消費者是否對對產品感興趣趣，所以這類類企業有一定定的局限性。。一、物業管理理前期介入的的管理基礎（3）以銷售售為導向。這類企業重視視產品的銷售售，運用各類類促銷手段來來加強銷售。。這類企業主主要通過銷售售手段來獲取取利潤。雖然然重視生產產產品和消費者者之間的聯系系，但是還做做得不夠，沒沒有按照消費費者的需求來來生產，而是是先生產出產產品，再努力力銷售給消費費者。（4）以營銷銷為導向。這類企業所有有活動都以顧顧客的需要為為自己的經營營目標，通過過市場細分化化，確定目標標市場；按照照目標市場的的需求，確定定整體經營策策略（產品策策略、價格策策略、促銷策策略、分銷策策略、廣告策策略等），使使消費者滿意意購買產品，，從而實現企企業利潤。一、物業管理理前期介入的的管理基礎從以上四種經經營導向特性性分析，可以以得出結論：：以營銷為主導導的是比較科學的的先進的，被被實踐證明是是有效的，中中國房地產業業發展證實了了這一點。（（20世紀后后十年）一、物業管理理前期介入的的管理基礎營銷導向的日日常運作如圖圖所示：從圖圖中分析可見見用戶呼聲和和市場需求的的重要性。生產制造項目可行性研究報告用戶呼喚市場需求企業戰略籌措資金產品服務開發銷售回收利潤運作周期下一個周期一、物業管理理前期介入的的管理基礎在房地產開發發中如何有效效地考慮用戶戶呼聲和市場場需求呢？物物業管理企業業要在開發中中更好地考慮慮住戶的需求求進行前期介介入，物業管管理公司擁有有專業技術人人員，對各項項物業優缺點點了如指掌，，而且物管人人員與業主聯聯系最密切，，業主需求物物管人員最清清楚，所以物物管企業前期期介入就會保保證物業開發發營銷導向，，保證物業開開發效果，使使開發物業獲獲得最大限度度經濟效益的的社會效益。。一、物業管理理前期介入的的管理基礎2）物業管理理前期介入可可促進物業銷銷售隨著人的消費費心理日漸成成熟，人們的的消費理論也也在發生根本本性變化。人人們注重商品品品牌和內在在質量的同時時也越來越注注重商品的售售后服務。“以質量求生生存，以品牌牌求發展，以以服務求信譽譽”的觀念成成為企業生存存、發展的追追求。一些精精明的房地產產商，把良好好的物業管理理作為銷售房房屋的賣點之之一。南方物業管理理可以提高樓樓宇價格20%~30%。一、物業管理理前期介入的的管理基礎2.用反饋方方法來分析物物業管理前期期介入的必要要性1）反饋方法法基本概念反饋是控制論論的一種方法法，事實上反反饋控制是一一切客觀事物物相互作用的的一種普遍形形式。一項經營活動動要想保證質質量，取得成成功離不開有有效控制，控控制過程就是是通過信息的的傳輸和反饋饋，以實現管管理效果得到到有效保證的的過程。一、物業管理理前期介入的的管理基礎控制信息輸入入到受控部分分，受控部分分也有反饋信信息返送到控控制部分形成成閉合回路。。沒有反饋信信息的非閉合合回路，不可可能實現控制制。控制部分分正是根據反反饋信息才能能比較、糾正正和調整它發發出的控制信信息，從而實實現控制。房地產做為一一個系統，為為保證其開發發成功，物業業管理的前期期介入是非常常重要的，它它可以在不同同階段產生反反饋信息。一、物業管理理前期介入的的管理基礎反饋系統構成成如圖：①輸入信號②控制信號③輸出信號④反饋信號⑤干擾信號⑥外部信號環境變化施控系統受控系統反饋通道①②③④④⑥⑤⑤一、物業管理理前期介入的的管理基礎2）物業管理理前期介入是是一條有效反反饋通道反饋的特點是是“根據過去去的操作情況況去調整未來來的行為”。。由于物業管理理人員在長期期管理實踐中中了解物業的的優缺點，在在房地產新一一輪物業開發發時，物業管管理企業前期期介入把住戶戶對物業的需需求意見表達達出來，并且且從住戶角度度出發來積極極參與房地產產開發的各項項活動，完全全起到了反饋饋通道作用。。二、物業管理理前期介入可可行性研究1.經濟效效益的可行性性任何經濟活動動都要有成本本支出，作為為一個企業也也必然要考慮慮經濟效益，，物業管理前前期介入的經經濟性，可從從三個角度來來分析：一、物業管理理前期介入的的管理基礎1）從房地產產開發的角度度來分析，增增加這種行為為有利有弊，，存在著風險險收益。利的方面：物物業公司的介介入，加強了了決策、規劃劃的準確性，，確保物業順順利開發；同同時保證物業業開發質量，，促進物業銷銷售，加快資資金周轉。弊的方面：主主要增加了成成本（前期介介入費由房地地產商負責承承擔）假若物物管公司提出出返工建議，，可能還增加加返工費用，，也可能增加加工期。結論：房地產產商雖然在前前期介入中增增加了一定風風險，但會帶帶來更大的收收益，從經濟濟性角度來看看利大于弊。。二、物業管理理前期介入可可行性研究2）從物業管管理公司的角角度分析利的方面：前前期介入熟悉悉了解物業，，為今后接受受這新業務奠奠定了基礎，，便于本企業業進一步擴大大業務領域，，占領業務市市場。弊的方面：如如果物管公司司承擔前期介介入經費，由由自己承擔增增加成本費用用，對本身就就是微利行業業的物管企業業壓力太大，，同時擔心前前期介入招標標了，在正式式管理時，業業主不要該物物管企業管理理，則對前面面成果付之東東流，會感到到得不償失。。二、物業管理理前期介入可可行性研究3）從社會政政府角度分析析由于前期介入入，有利于提提高房產質量量，有利于城城市化進展，，有利于城市市整體管理水水平提高，減減少失誤，有有利于社會總總體經濟利益益提高。二、物業管理理前期介入可可行性研究2.技術力力量保證為了使前期介介入成功，物物管公司必須須由專門技術術人員進行參參與。由于物物業建設周期期較長，不可可能抽調大批批人員介入。。而采取兩種種方式介入：：二、物業管理理前期介入可可行性研究1）長期介入入人員為2~3人，由管管理員、結構構工程師，設設備工程師組組成。長期介介入人員從項項目一開始就就進入角色，，一直到項目目結束，參與與項目全過程程。介入人員員的素質與技技術能力在很很大程度上決決定了前期介介入的成敗，，所以選人一一定要精心。。二、物業管理理前期介入可可行性研究2）短期介入入人員為3~4人，由公公司經理部門門經理和技術術骨干組成。。主要是定期期或不定期地地進入角色，，參與前期檢檢查、幫助、、指導長期介介入的人員的的工作。因此此短期介入應應由物管公司司經理牽頭，，組織骨干參參加，主要聽聽取長期介入入人員匯報工工作，指導他他們工作，同同時與房地產產商、建筑商商進行工作協協調，把前期期介入發現的的問題解決好好。二、物物業管管理前前期介介入可可行性性研究究3.法法律律制度度的保保證房地產產開發發過程程中是是否需需要物物業管管理前前期介介入，，開發發商是是需要要受到到委托托才能能開展展此類類工作作（通通常開開發商商考慮慮眼前前利益益較多多而忽忽略此此項工工作））。由由委托托代理理理論論而知知，需需要有有委托托人、、代理理人委委托協協議或或委托托合同同，而而在物物業管管理前前期介介入工工作中中，委委托人人沒有有明確確，因因此完完全意意義上上的委委托代代理關關系在在這里里不可可行。。二、物物業管管理前前期介介入可可行性性研究究開發商商開發發物業業推向向市場場，存存在著著潛在在業主主（購購房者者）但但通常常情況況下，，這些些業主主（購購房者者）是是無法法確定定的。。作為房房子主主人肯肯定是是希望望前期期介入入，而而潛在在不明明確的的業主主需要要物管管靠誰誰來委委托呢呢？靠靠誰來來發號號施令令呢？？自然然就落落在““政府府”。。二、物物業管管理前前期介介入可可行性性研究究政府介介入方方式有有兩個個方面面：1）制制定頒頒布機機關物物業管管理前前期介介入法法律規規章。。作為開開發商商往往往急功功近利利或片片面追追求利利潤，，不愿愿物管管前期期介入入，政政府頒頒布了了法規規，開開發商商就自自然執執行了了。2）通通過行行業協協會的的監督督機構構，進進行監監督，，保證證前期期介入入的進進行。。三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容1.物物業業管理理前期期介入入時期期物業管管理前前期介介入與與房地地產整整個過過程緊緊密相相連，，通常常與房房產開開發全全過程程各個個時期期有關關，通通常分分為幾幾個階階段三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容1）立立項階階段協助開開發商商對房房屋產產品定定位進進行可可行性性研究究，作作出是是否開開發及及開發發周期期，開開發規規模等等有關關問題題的決決策。。2）規規劃設設計、、施工工準備備階段段這一時時期協協助開開發商商完成成規劃劃設計計、單單體設設計及及戶型型功能能、外外部環環境，，智能能化等等各項項工作作。三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容3）施施工建建設階階段這一階階段主主要是是把好好質量量關、、協助助監理理對一一些今今名容容易出出現問問題的的地方方、部部位進進行指指導、、監督督。4）竣竣工驗驗收階階段這一階階段主主要任任務對對竣工工項目目進行行逐項項檢查查驗收收，保保證今今后更更好開開展售售后服服務。。三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容物業管管理前前期介介入的的流程程圖如如下：：Y與房地地產開開發公公司開開始洽洽談初初步達達成協協議介入可可行性性研究究簽訂合合同正正式進進入前前期介介入退出房房地產產開發發介入規規劃設設計階階段介入施施工建建設階階段介入物物業銷銷售階階段物業移移交驗驗收結束前前期介介入進進入正正常物物管N主體完工三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容2.物物業業管理理前期期介入入的方方式及及內容容物業管管理前前期介介入和和其方方式與與內容容主要要有以以下三三個部部分：：1）早早期（（可行行性研研究規規劃設設計階階段））充當當顧問問（1））可行行性研研究①確立立物業業管理理檔次次。根據商商品房房定位位確定定今后后管理理水平平。②制定定物業業管理理方案案。物管開開展的的硬件件條件件應給給予滿滿足。。三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容（2））規劃劃設計計根據物物管活活動經經驗在在設計計中應應滿足足人與與居住住環境境的和和諧，，因此此要考考慮房房屋使使用功功能合合理、、實用用、樓樓群布布置合合理，，建筑筑造型型與色色調的的和諧諧、室室外環環境、、居住住的安安全與與舒適適，交交通便便利與與生活活方式式等等等，特特別對對一些些業主主生活活中必必不可可少的的相關關條件件應逐逐一提提出在在規劃劃設計計中考考慮周周全。。主要要有下下面一一些內內容三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容規劃設設計應應滿足足人與與居住住環境境的和和諧三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容①各類類配套套設施施的完完善對于一一定規規模的的住宅宅小區區，要要有幼幼兒園園、學學校等等公益益事業業，各各類服服務商商業網網點（（飲食食店、、郵電電所、、銀行行）、、人們們休息息活動動場所所與場場地。。配套設設施完善善對于寫寫字樓樓、商商貿中中心等等，則則商務務中心心面積積以及及停車車場大大小都都很重重要。。三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容②水電電氣等等供應應容量量要充分分考慮慮到地地域特特點和和人民民對家家庭電電氣化化不斷斷增加加的需需要，，要充充分留留有余余地，，滿足足人們們生活活需求求。（（特別別是電電的容容量要要設計計好））三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容③安全全保衛衛系統統規劃設設計時時，對對安全全保衛衛系統統智能能化給給予足足夠重重視。。在節節約成成本前前提下下盡可可能設設計防防盜報報警系系統，，給業業主創創造一一個安安全的的居家家環境境。可視對對講單單元防防盜門門陽臺上上的紅紅外線探探頭三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容④垃圾圾處理理方式式根據各各地不不同情情況，，決定定是否否采用用設立立垃圾圾桶或或垃圾圾袋，，以及及是否否有專專人收收倒垃垃圾還還是業業主自自己收收倒垃垃圾。。此外外還應應考慮慮垃圾圾外運運方式式與垃垃圾中中轉站站位置置。垃圾箱箱垃圾壓壓縮設設備三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容⑤綠化化布置置綠化應應考慮慮氣候候、環環境、、造型型、布布局等等，特特別的的根據據需要要搭配配。主干道道：以以種高高大喬喬木落落葉為為主；；次干道道：小小區的的路通通常5~6m，人行為為主，，通車車為次次，綠綠化選選擇富富于變變化、、色彩彩變化化、高高低錯錯落變變化。。主干道道綠化化住宅群群之間間道路路通常常2~3m，以花木木為主主，種種一些些花卉卉，一一些草草坪，，使人人有舒舒適感感。住宅群群間綠綠化三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容⑥消防防設施施在建筑筑設計計中消消防設設備的的配套套是有有嚴格格要求求的，，物業業管理理公司司應著著眼于于各種種消防防死角角。比比如大大樓的的通道道部分分、電電纜井井部分分，在在消防防設計計中一一般考考慮不不周，，自動動噴消防設設施和和消防防演習習淋裝置置也不不可能能顧及及到每每個角角落，，物管管公司司應建建議在在這些些地方方配備備滅火火器（（電器器部分分應用用二氧氧化碳碳滅火火器））或滅滅火砂砂箱。。三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容⑦一些些其他他特殊殊要求求的意意見在規劃劃設計計中，，常有有一些些易被被忽視視問題題，但但從日日后使使用和和維修修的角角度來來看，，都很很重要要。如如：灶臺下下放置置煤氣氣罐的的高度度是否否低于于煤氣氣罐的的角度度。懸掛的的廚柜柜向通通道伸伸出了了幾十十公分分，用用戶不不小心心會碰碰到腦腦門。。冰箱、、洗衣衣機預預留位位置及及下水水口是是否適適當。。電路接接口是是否足足夠、、位置置是否否合適適等。。三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容（3））規規劃階階段應應注意意的問問題物業管管理公公司參參與規規劃設設計可可從下下面幾幾個方方面考考慮：：①實用用性房屋的的功能能首先先滿足足實用用功能能。采采光、、通風風、隔隔熱都都應滿滿足要要求。。房屋功功能要要有實實用性性三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容②美觀觀、耐耐用性性美觀與與耐用用兩方方面處處理很很好，，會很很和諧諧，處處理不不好又又會很很矛盾盾。例如有有些房房地產產商考考慮美美觀、、突出出一些些造型型，采采用一一些壽壽命短短的材材料（（掛灰灰板、、鐵網網）裝裝修一一些間間隔墻墻，特特別在在一些些公共共部分分，造造成物物業管管理企企業在在接手手管理理后沒沒幾年年，就就需花花大量量資金金重新新裝修修，給給物業業管理理公司司和業業主造造成很很大后后期經經濟負負擔。。三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容例：住住宅空空調統統一留留位、、防盜盜網門門統一一安裝裝、盡盡量減減少二二次裝裝修影影響公公共外外觀的的不統統一。。以上上材料料盡可可能采采用不不銹、、耐用用材料料，以以免長長時期期銹跡跡、污污染外外墻、、影響響整體體美觀觀等等等。住宅空空調的的統一一留位位三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容③功能能性除了正正常規規劃設設計考考慮的的功能能性。。還應應注意意一些些常被被忽視視的功功能性性設施施配備備，如如：住宅空空調機機留位位及空空調冷冷凝水水集中中排水水管配配備三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容集中““能源源計量量表””功能能配備備。如如水、、電氣氣能源源量按按功能能區分分，集集中安安放入入公共共區間間，通通常講講“三三表出出戶””。煤氣表出戶電表出戶水表出戶三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容各種指指標牌牌、小小區（（大廈廈）平平面圖圖，警警示標標志（（牌））配備備。三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容物業管管理用用房的的配備備（如如辦公公室、、調度度室、、值班班室、、控制制中心心倉庫庫等））垃圾處處理。。每層層樓、、每幢幢房都都應考考慮配配備收收集垃垃圾的的相應應位置置及設設施。。住宅底底層可可作為為物業業管理理用房房垃圾的的分類類收集集三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容其他功功能。。防火火、防防盜、、訪客客等系系統，，購物物活動動場所所、綠綠化道道路、、圍墻墻護欄欄等環環境，，郵政政、交交通、、通訊訊等功功能。。綠色的的圍墻墻護欄欄活動場地信報箱箱三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容以人為為本的的活動動休閑閑區域域底層架架空可可作為為活動動場所所樓間的的活動動場所所綠地上上的活活動場場所三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容④安全全性有條件件小區區、大大廈盡盡量設設計成成“封封閉型型”以以利治治安管管理三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容利用智智能化化監控控系統統做到到人防防、機機防相相結合合，減減少損損失住宅圍圍合的的智能能化進進出控控制三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容裝修材材料除除了美美觀、、耐用用性外外，要要注意意禁用用“有有毒、、有輻輻射性性”材材料道路要要人車車分流流人車分分流，，行人人有自自己的的道路路系統統三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容⑤節能能性注意各各種節節能材材料的的運用用公共區區域照照明盡盡量采采用節節能燈燈，開開關組組合設設計配配備盡盡量細細劃，，不要要一個個開關關控制制一片片燈，，應按按功能能、節節能配配備開開關（（比如如按照照不同同時間間段，，分別別用開開關控控制路路燈））公共區區域的的照明明三、物物業管管理前前期介介入的的方式式與內內容2）對施施工的介介入物業管理理企業在在施工階階段參與與主要是是確保工工程施工工質量。。（1）指指導施工工單位把把好質量量關物業管理理企業對對樓宇使使用中常常出現的的各種工工程質量量問題有有較多了了解，如如衛生間間、廚房房間的漏漏水問題題及其成成因；水水電管線線如何走走向才有有利于安安全和便便于管理理；什么么樣的墻墻體會滲滲水等等等。用加壓泵泵測試