第一章鎮江宏觀環境分析第二章鎮江商業開展分析一、鎮江商業格局鎮江市的商業格局是與鎮江市目前的城市格局密切相關的。由于受地理條件的限制，城市規模不大，因此主要商業企業相對集中，形成了單一的位于鎮江市中心的“大市口商圈〞。另外，由于受歷史的影響與一些商品的特殊性，也形成了一些比較有特色的商業街和商業區段。鎮江市近幾年為了改變“小鎮江〞的城市面貌，正在積極對整個城市格局進行大規模的規劃，將整個城市向外拓展，并且已經取得了一些初步的成效。鎮江的商業重心雖然在未來較長的一個時間段內不可能有巨大的改變。但由于城市的拓展和人流的分散，將不可防止的造成新的商業副中心的出現。一〕鎮江的第一商業中心——大市口核心商圈1、鎮江現階段商業最為集中的商業中心大市口原是鎮江城區的一個地理區域，而通過不斷的開展，大市口已成為鎮江商業中心的代名詞。成為鎮江第一大商圈。也是鎮江人心目中最主要的消費區域。在此區域集中了鎮江眾多的且最為主要的商業設施，如太和廣場、鎮江商業城、甘露商城等。2、鎮江現階段最為繁華的商業區域大市口商圈是鎮江現階段最為繁體的商業地區，日均人流量到達5萬人次，黃金周時更到達數十萬人次。大市口商圈的兩條主干道中山東路與解放路日日人流如梭，車水馬龍。商業繁華可見一斑。二〕老城區區域的商業圈——大西路1、是除大市口商圈外，商業較為繁華的地區老城區原是鎮江商業較為繁華的地區，但隨著老城區的衰落，本區的商業也逐漸落后，使大市口成為鎮江的商業中心。但老城區原有的眾多人口加之緊貼大市口商圈，在原有的規模根底上和大市口的帶動作用下，如今的老城區區域商業也是較為繁華，但總體與大市口相差甚遠。2、現階段，老城區大西路一帶商業已顯沒落老城區區域內除了中山西路一帶商業較為繁華外，其他地區如大西路，寶蓋路、伯先路、長江路等隨著老城區的逐步衰落，商業也逐步沒落。目前主要以社區商業為主，商業整體檔次較低。3、受到大市口商圈的帶動，中山西路一帶商業狀況良好在老城區區域的主要以中山西路為主的區域，商業狀況較為良好，主要是受到大市口商圈的帶動與輻射，可以說是大市口商圈的一定延伸。此區的商業繁華、人流較多，配套成熟，整體商業狀況良好。三〕夢溪商業帶夢溪商業帶漸成規模〔環城路實景〕〔桃花塢路實景〕以夢溪廣場為中心，南北接環城路，西邊是正東路，東部是學府路。夢溪附近的商業較繁華，環城路等新城區主干道的商業氣氛濃厚，已經是鎮江人的主要消費場所之一，各類居民生活配套設施與機電設施專賣店都分布較多。四〕其他地區的商業1、朱芳路段地區商業還未興起，以社區商業為主朱芳路段地區的商業根本上社區型商業為主，這是因為在此路段周邊住宅較多，而此區屬于是鎮江城區的外沿，城市開展不夠成熟，總體商業并不興旺，路兩邊以小型商鋪為主。因此，本路段周邊的商業還未興起，需一定時日的開展才能有所規模。2、環城路以東區域商業成熟度還未提升，整體商業不溫不火環城路以東區域，居住人口眾多，交通便利。為商業的產生帶來很好的條件。本區的商業設施通過長期的自生開展形成了效勞社區的社區型商業，且已形成一定規模，但在鎮江沒有商業亮點，商業開展處于不溫不火的階段，沒有真正意義上的商業中心。3、丁卯區現階段商業開展程度較低，還沒有能力形成商業中心以政府為主導的丁卯新區，主要以幾大工業園為主，是鎮江新興的工業區與城市居住區。但由于目前丁卯新區人口基數不大，處于剛起步開展階段。因此，本區的商業開展主要效勞于工業區的需要，集中了較多的五金、汽配、汽修等商業業種。而以效勞居民為主的商業配套設施較少，大型的集中型商業區更是沒有。整體商業開展程度較低，還沒有能力形成新興的商業區或商業中心點。五〕特色街區總體開展緩慢1、南門大街鎮江最為著名的商業街區，但商業較為雜亂，沒有鮮明的商業特色南門大街是鎮江市最著名的一條商業街區，位于大市口商圈的東部，在城市商業范圍上隸屬與大市口商圈。南門大街的獨特性在于：南門大街是鎮江市唯一的一個商業夜市，也是鎮江市晚間最繁華的商業街區。“夜市〞這一商業形式是中國改革開放以來所產生的較為獨特的商業形式，也是商業經濟開展過程的一種必然形式。一方面，由于現代經濟的開展，產生了大量沒有經濟根底的剩余勞動力，只能進行這種投資較少的商業形式；另一方面，由于市場經濟的需要，造成貧富差距增大，產生了大批沒有購置力的消費者，只有夜市這種形式能夠符合他們的消費需求。所以，南門大街的這種獨特性必然會導致它在一定時間范圍內長期存在下去。平日里,南門大街較為蕭條，路面不寬，路況極差，所經營的業態較為復雜，根本為餐飲、服裝以及各種社區配套業種，經營情況不佳。晚間，南門大街較為繁華，路面被新搭起小攤和地攤覆蓋，形成兩條平行的窄小通道，人流量極大，直至夜間11點左右。但由于風格較差，顯得較為臟亂。2、斜橋街——服裝一條街，商業特色較為明顯，但商業環境不理想斜橋路主要經營服裝，是鎮江市較為集中的一個區域。斜橋路的商品檔次較高，以中檔服裝為主，比較重視品牌和款式。吸引大市口商圈的局部人流，但與大市口商圈相比，人流要少很多。但由于斜橋路經營的產品價格較高，所以能夠到此購物的消費者都具有一定的消費能力。3、健康路——IT一條街，未形成明顯氣候，規模不大健康路是經營電腦軟、硬件一條街，從體育館〔靠近解放路〕到中山東路為止，有數十家沿街商鋪經營電腦，整體規模不大。既有品牌電腦如：聯想、TCL，也有做兼容機和二的。路段中間有兩所學校：中山小學和四中，還有部隊駐扎地，這幾處無形中把整條健康路隔成兩段，也使得經營電腦軟、硬件的門店大多集中在路的兩段。因此，使此商業街整體商業氣候不明顯。4、長江路——休閑街逐步形成鎮江休閑娛樂的主要場所，餐飲娛樂業在鎮江目前處于最高檔次。長江路休閑街是鎮江市近一年來最重要的市民工程之一。長江路擁有得天獨厚的地理優勢，其中重要一端和長江零距離接觸，能夠非常清晰的欣賞到美麗壯觀的長江景色。所以，長江路已經成為鎮江市最重要也是最正確的休閑觀景地點。餐飲娛樂方面，鎮江市是維揚菜系的著名城市之一，有狹長江水產之力，擁有無限的餐飲資源。所以，在長江路上聚集了一定量的餐飲場所，根本上代表了鎮江的濱江特色，如“香逸漁港〞等已經成為鎮江餐飲的著名品牌。另外，在長江路上還擁有一些如KTV等娛樂場所。目前在長江路上的餐飲娛樂業根本上已經代表了鎮江市的最高水平，但由于物價相對較低，所以價位一般在中高檔徘徊。二、未來鎮江商業供給量2004年鎮江市市區商鋪供給量主要集中在城中和城東地區。城中地區商鋪供給主要是：九州廣場，京潤國際花園臨街商鋪，怡恒嘉園臨街商鋪等。城東地區商鋪供給主要是交通干道的臨街商鋪。鎮江市商業用房銷售許可證發放統計表〔2003年〕指標名稱合計板塊城中城東城南城西丹徒諫壁商業營業用房預售面積〔萬㎡〕2.36590.99860.41120.92740.0287商業營業用房預售單元數〔套〕975443未來商業分析：據初步統計，2003年鎮江商業用房預售面積權在2.3萬平米左右，加上以往的城區商業用房面積，大約超過9.5萬平米。由此看業，鎮江商業供給總量較少，而主要集中在城中和城東，商業潛力未能得到充分挖掘。九洲商城個案簡況投資商常州九洲集團/鎮江九洲物業開發商鎮江南開房地產開展城建商鎮江京河建筑工程銷售商鎮江雅居房屋銷售設計單位鎮江建筑設計研究院/加拿大E+A咨詢公司監理單位鎮江市工程建設建筑環境參謀上海佛萊明環境與建筑研究所結構框剪層數地上：28層/地下：1層建筑面積6．9萬㎡造價3億第三章鎮江商業地產分析一、鎮江商業業態研究一〕服裝類百貨市場太和廣場工程地址中山東路333號企業法人香港和強總建面積30000㎡開業時間2003．9．28商業業態商場類百貨市場層數內局部區及經營門類1F：流行廣場、特賣長廊、小家電、美容院精品專賣、箱包皮具、女鞋、珠寶首飾、化裝品、鐘表2F：時尚女裝、內衣睡衣、時尚飾品3F：精品男裝、男鞋、羊絨羊毛、效勞區4F：兒童服飾、床上用品、器材、運動服飾、休閑服飾、宏圖三胞、總效勞區5F：美食廣場、休閑娛樂6F：空中花園、巴西烤肉、西餐廳配置電梯2部，扶手電梯2部/層地下停車場暫未開通，費用未定鋪面面積范圍30-80㎡有300-500㎡專場形式經營模式產權形式，可自營，也可轉租綜合評述:由于開業時間不長，目前整體經營一般，處于虧損狀態。但進入廣場的商品必須要提供品牌代理委托書、質檢證書等相關資料并由商場審核，如果產品的檔次不高或品質有問題將被拒之門外。相信未來商業將會越做越好。紫金流行廣場工程地址解放路與中山東路交匯處企業法人紫金物業管理公司總建面積開業時間2003/10/28商業業態商場類百貨市場層數內局部區及經營門類共A、B座兩局部A座：1F：時尚精品、化裝品、皮鞋、皮件、手袋2F：少女裝、淑女裝、職業休閑裝和內衣3F：休閑西裝、運動服、內衣和男士精品B座：1F：咖啡、珠寶店、2F：咖啡店、3F：酒店4F：廣告公司、5F：卡拉OK廳、6F：恒順集團7F：零距離美食廣場配置A座一部扶手電梯；無停車場鋪面面積范圍30-100㎡經營模式租金/售價/返租等內容產權者/經營者/商業管理者三者的關系有租有售，局部商場統一管理，局部業主自理1F：19600-24000元/平米，均價23000元/平米；2F：13500-16000元/平米，均價15000元/平米；3F：7000-9000元/平米，均價8500元/平米；物業管理費3.8元/平米/月。綜合評述:紫金流行廣場的沿街商鋪曾被炒到每平方米3萬元，場內商鋪也在每平方米2萬元左右。但由于定位模糊，商鋪經營品種和檔次沒有明確的定位，沒有一個嚴格的經營規劃，以形成凝聚力整體運作。該廣場原打算走精品中高檔路線，但實際經營中，一些中低檔商品也混跡其中，整個廣場的定位模糊。另外，紫金流行廣場店鋪招商分為業主和廣場管理方兩塊，有近1/3的業主不愿將商鋪反租給商場管理方，這局部業主的自行經營使廣場調控能力大打折扣，因此出現了一些商鋪品牌不符合整體“流行時尚〞定位的現象。二〕綜合百貨商場鎮江商業城工程地址中山東路與解放路交界的西北角企業法人鎮江百盛股份〔港資+恒順〕總建面積25000多㎡開業時間1996．5．1商業業態綜合百貨商場層數內局部區及經營門類-1F：食品百貨超市1F：日用百貨、箱包皮具、珠寶首飾、化裝品、鐘表2F：時尚女裝3F：精品男裝4F：休閑服飾、針織毛衫5F：男鞋、床上用品6F：兒童服飾、文化用品、小家電7F：美食娛樂配置垂直電梯2部，扶手電梯1-3樓4部，3樓以上2部鋪面面積范圍3800㎡/層10-50㎡/間營業額4億多元/年利潤2600萬/年經營模式統一經營管理綜合評述:鎮江商業城是目前鎮江市檔次最高、經營最好的綜合百貨商場。在鎮江居民已具有良好的口碑和影響力，成為目前鎮江高收入的一個主要購物場所。這是因為鎮江的高端商業較少，沒有突出的商業設施。而鎮江商業城地理位置優越，定位準確，內部管理良好，因此受到了市民的喜愛。三〕綜合百貨類市場甘露商城工程地址市政路企業法人京口置業集團總建面積4000㎡開業時間1993年底商業業態百貨類市場層數內局部區及經營門類共二層:一層:小商品區,鞋類區二層:服裝精品區配置40個車位營業額30000萬元/年經營模式租金/售價/返租等內容產權者/經營者/商業管理者三者的關系租賃500元/1.2㎡柜臺/月綜合評述:甘露商城是鎮江知名度很高的一家商場，其經營的商品價格不高，品種豐富。目前經營狀況較好，這是因為商場位置較好，定位準確。效勞到位，有嚴格的規章制度，經營者受過良好的培訓，而且非常注重信用。是鎮江市民購置日常生活用品的首選之地。

新時代廣場工程地址中山東路288號企業法人新時代廣場管理公司總建面積3萬多㎡開業時間2003年7月商業業態百貨類市場層數內局部區及經營門類共三層:一層:服裝、小家電、百貨、箱包二層:家具、辦公用品三層：沙發、實木套房家具、床上用品配置自行車停車場，約100㎡鋪面面積范圍6㎡/間營業額1億多元/年經營模式租金/售價/返租統一管理、自主經營、租用商鋪綜合評述:從實地調研來看，新時代廣場正逐步走下坡路，租金從去年至今年有所下降，主要原因是內部配套差，管理混亂，經營格局雜亂，檔次不高。二、小結第一，綜合百貨商場〔鎮江商業城〕的統一經營管理模式在鎮江商業工程中較為成功。第二，產權式商業前期售賣較好，但后期經營狀況并不理想，應引起重視。第三，檔次較低的商業業態，不利于本案品質的提升。第四，在大市口區域內，由于整體商業不夠興旺，商業的市場承載力與飽和度呈現下降趨勢。第四、五章內容說明第四、五章內容是對鎮江商業經營者、消費者進行的問卷調查，內容涉及目前經營者的現狀及未來的商業需求，消費者對商業的需求。為求數據的準確及嚴謹，將調查方式方法，工作方案在此說明。一、人員安排總計：12人二、時間安排8月4、5、6日，共計三天三、工作內容鎮江全市商業與居民問卷調研四、工作任務鎮江全市商業問卷150份，居民問卷180份。所有問卷共計330份，需為有效問卷。男同事商業132份，居民144份每人商業12份，居民16份，其中吉奕商業24份居民6份女同事商業18份，居民30份其中商業9份/人，居民15份/人一組葉子龍宋雯韓毅、周鑰二組孫謙張啟云李靜三組周冰余超錢康、陸亞瓊五、區域劃分一組：電力路一側以西，北至長江路，南至中山西路，西至朱芳路二組：環城路一側以東，北至東吳路，南至學府路，東至鐵路沿線三組：東至環城路一側，西至電力路一側，北至長江路中段、東吳路西段，南至天橋路六、工作步驟第一：完成鐵路“V〞字型內圈的問卷及商業個案調研工作，問卷量約315份，其中商業135份，居民160份第二：至丁卯新區集中調研，問卷量約35份，其中商業15份，居民20份七、方式方法1、沿街調查2、個別深訪3、隨機調查4、以調查者、經商租賃購置者、消費者等不同身份進行調查八、工作考前須知1、選擇訪問對象時，從25-60歲這一范圍內選擇，年齡要均勻，性別分布均勻。2、進行商業訪問時，以商業問卷中的經營業種為范圍，選擇商業業種時要注意業種選擇廣度，防止過多重復，盡量選擇不同業種進行訪問。3、在問卷中必須填寫調研者或調查員姓名和訪問地，受訪人親自簽名，否那么視為廢卷。第四章鎮江商業經營者調查分析一、鎮江商業經營者現狀一〕經營者家庭收入3－5萬占36.1％,整體收入水平不高鎮江商業經營者的家庭收入3-5萬占調研整體的36.1％，家庭年收入在3萬以下占整體的27.8％，這說明鎮江整體的消費水平目前并不高，這與鎮江居民的年收入有著密切的聯系。二〕調研對象近九成商鋪經營模式為租賃根據調研數據得知，88.89％的商鋪經營性質為租賃，購置商鋪的只占全部被訪者的11.11%，這說明鎮江的商鋪為租賃為主，投資自主經營者只占到很小的比例。三〕商鋪面積為小面積為主，40平米以下占61.8％從被訪者反應的信息中我們看到，商鋪面積在40平方米以下的占到61.8%，而且在訪談員與被訪者的交流中得知，不少的被訪者認為30~40平方米的面積足夠到達經營要求。從面積來說，30~40平方米左右的商鋪還是最受歡送的。四〕經營業種分布較為均勻，服裝及百貨零售占有一定比重從經營的業種分布我們可以發現，從事百貨零售和服裝店的居多，其他的業種分布還是比較平均，〔其他中31.58%為五金，21.05%為眼鏡店，剩余的有摩托配件、茶莊、花店等〕二、經營者未來需求分析一〕經營者認為服裝店、百貨零售、室內娛樂市場潛力較大服裝店百貨零售室內娛樂工藝品、紀念品零售珠寶首飾店理發及美容保健正餐旅游用品零售28.5%19.4%19.4%15.3%13.2%11.8%10.4%8.3%從統計結果我們發現，被訪者中認為28.5%的人認為服裝店開展潛力較大，依次為19.4%的百貨零售和室內娛樂，工藝品和紀念品零售15.3%，珠寶首飾店13.2%。二〕未來商鋪租賃、購置情況分析1、購置商鋪投資情況1〕多數投資者希望自主經營商鋪投資方式商鋪投資方式大多數還是希望自主。愿意自營占到有購置意向問卷的87.9%。2〕有42%的被訪者表示有意向再購置商鋪在未來3年中一半不到〔42%〕的被訪者表示有再購置商鋪的意愿，其中只有13%的人表示出肯定會購置，表示再購置商鋪的意愿不是很高。3〕30-40平米的商鋪最受歡送從購置的面積來看，主要還是20-40的最多，再次應證訪談員記錄的準確性，30-40的商鋪最受歡送。4〕承受總價在40萬以下在能接受的總價上，67.8%能接受40萬以下的商鋪。其中以20-30萬為主。5〕購置商鋪后對商鋪的處理以自營為主購置商鋪后大局部人還是希望自營，購置后出租意向不高，想轉賣的比例非常之低。6〕投資地點首選中山東路，其次為大西路丹徒區丁卯區中山西路中山東路大西路朱方路解放路5.2%8.6%19.3%49.1%45.6%8.8%42．9%中山東路為經營者購置商鋪的首選地點，該路段地處市中心，商業相對而言，較為繁榮;大西路為鎮江的商業老街，具有一定的歷史。7〕地段價值較為明顯在購置商鋪時主要考慮的條件根本是以地段和開展前景位位首要考慮因素，說明經營者比較看重地段與開展前景。2、未來商鋪租賃情況1〕經營者目前租賃的意愿不高租賃方案租賃的意愿從統計結果來看也不是很強，只是比購置的意愿稍微高些，表示肯定會再租賃的為18.8%，綜合來看，目前來看，144位被訪者有在購置或在租賃的意愿不是很高。2〕20-40平方米的商鋪倍受青睞FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid20以下1.71.31.320-403121.540.842.140-60139.017.159.260-80139.017.176.380-10074.99.285.5100-1501.71.386.8150-20064.27.994.7200以上42.85.3100.0Total7652.8100.0MissingSystemMissing6847.2Total144100.0從租賃的角度來看，更能清楚的看到20-40平方米的商鋪受歡送的程度，再次證明在鎮江此類商鋪廣受青睞。3〕多數經營者所承受租金2-5萬為主租用租金FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid021.42.62.62萬以下106.913.215.82-5萬3423.644.760.55-10萬1711.822.482.910-20萬64.27.990.820-50萬64.27.998.750-80萬1.71.3100.0Total7652.8100.0MissingSystemMissing6847.2Total144100.04〕租賃者對租賃條件以開展前景及地段為主要標準通過對數據進行分析后認為，租賃者對租賃的條件是看重開展前景及地段，與經營投資者有一定類似。說明鎮江經營投資者租賃者的商鋪要求比較接近。5〕中山東路為選擇租賃地點，其次為大西路丹徒新區丁卯區中山西路中山東路大西路朱方路解放路3.9%17.1%21.1%43.4%36.8%3.9%35.5%中山東路為經營者選擇的首選地點，該路段地處市中心，商業相對而言，較為繁榮;大西路為鎮江的商業老街，具有一定的歷史。三、大西路商業經營者調研分析一〕大西路商業印象1、對于大西路，步行街、綜合百貨市場和超市符合居民的消費在大西路與山巷交匯處，對步行街、綜合百貨市場和超市的需求占前三位〔0是被訪者沒有對此題進行排序或是局部沒有進行排序，1~8表示對8種商業設施的需要程度，1是最需要的〕，需求程度越往后各種設施的分布越趨向于平均。在選1中，那么步行街的需求是最高的，在2中，我們可以看到服裝百貨市場的需求最高。那么后面的3-7中，依次為綜合百貨商場、綜合百貨性市場、行業性專賣店。2、經營者認為購物、休閑娛樂功能更能滿足需求經營者多數認為鎮江目前缺少商業步行街，對商業步行街的需求較為強烈，對于本工程而言，可以建成具有明清風格以購物、休閑娛樂為一體的商業步行街。購物休閑娛樂就餐旅游其他50%20.8%16.7%9.0%1.4%二〕購置商鋪者分析1、購置商鋪意向較強，市場前景光明從上表發現，在被訪者當中，會與可能會的比例超過50%，說明購置商鋪者對大西路未來的前景較為看好。這為本工程提供了一定的市場根底。上表反映，目前不看好，但規劃后有意在大西路投資商鋪的經營者占到了75%左右，這為本工程提供了一定市場消化根底。2、投資商鋪以自營為主，回報期望正常通過調研發現，如果到大西路投資商鋪，購置商鋪的的目的也是以生活為主的，所以他們在投資商鋪時都是以自營為主。從上表發現，經營者投資商鋪的回報率在5％－15％左右，還是較為合理的，這與他們的投資目的是相符的。3、地段，開展前景是商鋪投資者首要考慮因素在對大西路這局部商鋪投資者中發現，對于地段及開展前景是他們較為看重的。從古至今地段對于商鋪投資者的意義非同尋常。隨著經濟的開展，商鋪投資者的投資理念越來越具有前瞻性，商鋪經營區域的開展前景對于投資者的選擇起到不可無視的左右。就現狀來說，目前大西路的地段不是經營者的理想之地。但是，大西路商業區的重新規劃給了他們市場憧憬。因此，后期的商業氣氛的培養，對于本工程的的成敗有著重要影響。4、投資商鋪面積以中小型為主，總價不高上表說明，大西路投資商鋪的經營者還是以60平米以下的中小面積為主。商鋪經營者在總價的接受程度上，67.8%能接受40萬以下的商鋪。這也說明了，中小面積，低總價的商鋪具有較大的市場潛力。三〕租賃經營者分析1、看好市場前景，租賃意向強烈FrequencyPercentValidPercentCumulativePercentValid會614.026.126.1可能會920.939.165.2可能不會49.317.482.6不會49.317.4100.0Total2353.5100.0MissingSystemMissing2046.5Total43100.0上表反映有意向在大西路租賃商鋪的經營者到達了65.2％。下列圖數據說明，目前不看好大西路，在其重新規劃后愿意在大西路租賃商鋪的經營者占到了50％左右，這也說明商鋪租賃經營者看好大西路的市場前景，有較強的租賃意向。2、中小面積商鋪受到租賃者青睞，租金承受能力有限和購置投資商鋪相似，中小面積同樣受到商鋪租賃者的青睞。這主要受制于經濟實力。調研發現，鎮江當地經營者傾向租賃中小面積的商鋪。商鋪租金由于面積的大小，一般在5萬/年以下。這一局部是由目前的大西路租金水平決定的，加上商鋪的租賃者經營的業態大都是平日的生活消費品，因此商鋪經營者的租金承受能力有限。第五章鎮江居民消費者調研分析一、鎮江消費者特征一〕教育程度偏低，高中中專近半數二〕個人收入不高，購置力不強二、鎮江居民消費行為分析一〕消費者各種消費行為根本集中在中山東路〔大市口〕通過以上幾圖顯示，消費者各種消費行為根本集中在中山東路一帶，57.9％的消費者主要在中山東路購置百貨類商品，有近五成居民娛樂地點集中在中山東路，服裝消費及餐飲消費地也是主要集中在中山東路，這說明鎮江的居民對中山東路上的商業依存度非常強。二〕近七成居民在甘露商場購置小商品目前鎮江居民購置小商品有近七成在甘露商場，這說明這種低檔次的商業是有較大需求的。三〕消費者對鎮江現有商業設施根本能滿足購置需求通過以上幾圖顯示，鎮江居民對以上的各項商業設施根本能滿足，這對于本案在這些商業運行上產生較大壓力。四〕多數消費者認為目前商業步行街不能滿足購物需求目前鎮江幾乎沒有像樣的商業步行街，因此在問及該選項時，有60%以上的消費者認為商業步行街不能滿足購物需求。這說明商業步行街在鎮江的未來需求中有較大的開展空間與機遇。五〕鎮江居民對現有商業設施不滿意因素1.商場類百貨商店2.綜合類百貨商場3.品牌專賣店4.行業性專賣店5.百貨類商場6.超市7.步行街不滿意因素六〕商業設施的排序圖樣解釋：在1-8項中，圖標最高的為這個業態的位次。該位次是按照個人排序所占比例的方法來確定的。因此，會出現重復位次的可能。商業步行街2〕超市3〕綜合類百貨商場、百貨類市場4〕服裝類百貨市場5〕行業性專賣店6〕品牌專賣店三、大西路居民消費調研分析1、商業氣氛印象較差通過居民問卷得知，鎮江居民對大西路商業設施及氣氛印象較差，對于本案的營銷推廣不利。2、居民消費力受到學歷、收入限制從上表不難看出，大西路居民的學歷主要集中在高中以下。大西路居民的個人收入也以2萬元/年以下為主。這兩者都在一定程度上限制了大西路居民消費能力。3、生活質量提高，享受需求消費比例上升雖然，大西路位于鎮江老城區，但是城市經濟的建設還是提高了居民的生活質量。在保持了傳統根本消費的根底上，享受需求消費的比例在上升。從以上兩圖表看出，對本工程的功能需求中，購物依然占據了首要位置，其次休閑娛樂功能的需求有了很大的上漲。四、對大西路消費意識1、多數人對目前大西路商業氣氛不太看好或者感覺一般目前據圖所示，大多數人對大西路的商業氣氛感覺一般或不太好，這說明在此區的商業已在鎮江居民中產生較差的印象，不利于本案的營銷。2、規劃后并且形成規模與影響力，81.5％消費者會考慮在大西路消費與上圖比照后發現，在經營規劃并形成一定的規模與影響力時，消費者對大西路的消費意識到達81.5%，這對于本案而言是這一利好信息。3、根據統計，消費者對大西路未來的商業業態需求依次為：圖樣解釋：在1-8項中，圖標最高的為這個業態的位次。該位次是按照個人排序所占比例的方法來確定的。因此，會出現重復位次的可能。根據對整體調研的統計，認為本案建成的商業設施更符合鎮江的經濟開展和居民的消費，順序依次為：1.商業步行街2.超市3.綜合類百貨商場4.服裝類百貨市場5.行業性專賣店6.品牌專賣店7.百貨類市場4、消費者認為：購物、餐飲功能更能滿足需求通過以上四圖，購物與餐飲功能是需求較為明顯的。這說明消費者做購物與餐飲較為適宜。第六章租金與售價市場分析第八章本工程SWOT分析一、優勢〔Strengths〕1、第三產業帶的在本案區域規劃，本案將充分融入鎮江第三產業帶的規劃，發揮規劃優勢。2、目前在鎮江還沒有真正的商業步行街，本案作為鎮江規劃中的特色商業街區，在鎮江具有一定的先進性與獨特性。3、大西路區域人口密集，居住氣氛濃厚，是本案的人口優勢。4、大西路是除大市口商圈外，商業較為繁華的地區，在區域商業繁榮度上成為本案的又一優勢。5、本案所處的大西路歷史悠久，商業繁華。曾是鎮江最為繁華的商業街。歷史上商業地位很高，對于本案而言，能夠承載其它地區商業所不能比較的商業底蘊與精華。6、大西路的總體規劃，為大西路未來帶來二次開展機遇。也使本案在未來的開展中優勢更加明顯。7、未來大西路將具有明清風格的特色、以餐飲、休閑娛樂一條龍效勞的商業街。使本案具有一定的特色優勢。8、根據對整體調研的統計，認為本案建成的商業設施更符合鎮江的經濟開展和居民的消費，順序依次為：1.商業步行街2.超市3.綜合類百貨商場4.服裝類百貨市場5.行業性專賣店6.品牌專賣店7.百貨類市場。這與本案此在區域整體規劃相符，為本案帶來更多的優勢。二、劣勢(Weaknesses)1、對鎮江的整體商業有所了解后認為，鎮江整體商業的開展相對不興旺，特色街等開展緩慢。使本案處于整體商業的劣勢。2、位于老城的大西路目前處于衰落期，房屋過于老化，破舊。對于本案而言，會一定程度上影響本案的整體印象。2、大西路的人口整體素質低，年齡層次偏大，這將造成一定消費阻力，影響本案未來的經營。3、目前，大西路的居民整體收入水平較低，因此，整體購置力并不強，這對于本案今后的經營產生一定的影響。4、大西路現階段的商業開展落后，沒有明顯的商業區域特征。在鎮江的商業地位較低，這對于本案今后的營銷推廣及銷售帶來一定程度上的不利。5、商鋪租金由于面積的大小，一般在5萬/年以下。這一局部是由目前的大西路租金水平決定的，加上商鋪的租賃者經營的業態大都是平日的生活消費品，因此商鋪經營者的租金承受能力有限。影響本案今后的招租工作。6、個人收入不高，購置力不強，使得本案今后的經營具有一定的風險。7、消費者各種消費行為根本集中在中山東路〔大市口〕，這在一定程度上造本錢案商業上的被動。8、消費者對鎮江現有商業設施根本能滿足購置需求，對本案在商業的功能上提出更高要求。9、大西路商鋪整體面積較小，檔次較低，沒有較好的商業規模與氣氛，對于本案的營銷有一定影響。10、農工商與北京華聯等大型超市，均面積較大。以租為主。對于本案而言，會消化大量的面積，且對資金要求較高。對本案資金運作產生一定影響。三、時機(Opportunities)1、商業地產在鎮江尚處于起步階段，還沒有真正的商業地產，這為本工程的操作與開展提供了良好的契機。2、特色街區總體開展緩慢，這為本案商業特色街的開展提供了空間。3、從居民消費支出中可以看出，食品支出占到較大比重，娛樂也占到一定比重，本案商業定位可以考慮以餐飲、娛樂為主。4、局部商業業態如商業街存在潛在的消費需求，有利于本案未來的商業經營。5、現階段，鎮江居民及商業經營者對大西路的整體印象不佳，但通過訪談得知，如果未來規劃較好，會愿意在此購物或經商。這說明只要改變目前大西路在鎮江人心目中的印象，就有較好的前景。對于本案而言，未來存在較多的商業時機。6、通過對各個業類及門類的租金和利潤率的調查發現，服裝、飾品、小理貨等的利潤與租金水平較高，如本案考慮局部出租，那么引進這些業態增加這局部比例較為理想。7、大西路曾有過輝煌的歷史，對于本案而言，可以結合歷史，找回鎮江人對原有大西路的印象，重塑良好的形象，有利于本案的推廣與品牌的形成。8、本案這一帶區域將進行整體的商業規劃，屆時將形成一條具有明清特色的商業特色街，本案應融入整體規劃，發揮自身特色，創造最大的社會價值與自身價值。9、從調查問卷中發現，投資及租賃地點首選中山東路，其次為大西路，這對本案而言，是一個很好的時機。10、在被訪者當中，有一半的經商者會考慮購置商鋪，這說明購置商鋪者對大西路未來的前景較為看好。這為本工程提供了一定的市場根底11、目前大西路不被看好，但規劃后有意在大西路投資商鋪的經營者占到了75%左右，這為本工程今后的銷售帶來的機遇。12、多數消費者認為目前商業步行街不能滿足購物需求，本案作為特色商業步行街區，使彌補商業步行街的缺乏，是較好的商業時機點。13、從抽樣調研來看，鎮江的餐飲與娛樂行業在租金水平上較低，而服裝、飾品行業整體租金水平較高，對于本案而言，可以考慮引進租金較高的行業，有利于本案的利潤最大化。14、對大西路出售商鋪的價風格研得知，目前整體出售價格在8000-10000元/㎡水平〔一層〕。對于本案而言，如果今后規劃合理，形成大西路商業的自身特色，那么價格提升空間較大。四、威脅(Threats)1、通過對鎮江商業經營者的調查與分析后認為，本案的商業單間面積不宜過大，產品功能應多元化如可做餐飲、娛樂、購物等，可考慮局部租賃。2、通過對鎮江消費者的調查與分析后認為，在消費的大環境下，鎮江的居民消