吳銘松房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)及產(chǎn)品介紹一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)二、規(guī)劃、建筑、測(cè)繪知識(shí)三、集團(tuán)現(xiàn)行主要產(chǎn)品介紹四、產(chǎn)品后評(píng)估及設(shè)計(jì)流程Contents目錄一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其地上的附著物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。房地產(chǎn)可以有三種存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類一級(jí)市場(chǎng)：以土地為體（亦稱土地市場(chǎng)、土地交易市場(chǎng)）；二級(jí)市場(chǎng)：開發(fā)商獲得土地后，投入一定的資金建設(shè)，通過有償或贈(zèng)與將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)買給需求者（新建商品房的買賣市場(chǎng)）；三級(jí)市場(chǎng)：房屋在消費(fèi)市場(chǎng)的再次流通，包括：買賣、抵押、轉(zhuǎn)讓、租憑（二手房）；市場(chǎng)稱謂一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)主體政府、開發(fā)企業(yè)（投資者）開發(fā)企業(yè)、業(yè)主業(yè)主市場(chǎng)客體國有土地使用權(quán)增量商品房存量商品房、已售舊公房、私房交易方式拍賣、招標(biāo)、協(xié)議出售、出租等買賣、租賃、交換等土地前期開發(fā)三通一平：指基本建設(shè)項(xiàng)目開工的前提條件，具體指：水通、電通、路通和場(chǎng)地平整。七通一平：指的是土地（生地）在通過一級(jí)開發(fā)后，使其達(dá)到具備給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、以及?chǎng)地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場(chǎng)后迅速開發(fā)建設(shè)。綠地率與綠化率

各類綠地包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地）。

綠化率：即綠化覆蓋率，是指綠化垂直投影面積之和小區(qū)用地的比率。樹的影子、露天停車場(chǎng)可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。各類綠地面積總和綠地率=用地面積與綠化率的區(qū)別二、規(guī)劃、建筑、測(cè)繪知識(shí)1、規(guī)劃信息部分2、建筑基礎(chǔ)知識(shí)3、戶型方案圖基本標(biāo)識(shí)4、測(cè)繪基礎(chǔ)知識(shí)1、規(guī)劃信息部分項(xiàng)目規(guī)劃圖：規(guī)劃圖指對(duì)一個(gè)社區(qū)或類似范圍內(nèi)日后的發(fā)展所做的規(guī)劃圖，其中標(biāo)明用于居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、公共活動(dòng)區(qū)或其他用途的土地的大小和位置。重要構(gòu)成元素：地塊紅線、建筑單體、道路規(guī)劃線、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，是查看規(guī)劃圖的重要數(shù)據(jù)。項(xiàng)目規(guī)劃圖概念規(guī)劃圖對(duì)項(xiàng)目圈定大致功能布局的初步性規(guī)劃平面圖。紅線圖城市規(guī)范管理部門正式確定的項(xiàng)目建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限，即實(shí)際可使用土地的邊界圖。項(xiàng)目總平面圖按一般規(guī)定比例繪制，表示建筑物，構(gòu)筑物的方位、間距以及道路網(wǎng)、綠化、豎向布置和基地臨界情況等。項(xiàng)目鳥瞰圖根據(jù)透視原理，用高視點(diǎn)透視法從高處某一點(diǎn)俯視地面起伏繪制成的立體圖。從規(guī)劃圖中認(rèn)知重要指標(biāo)用地面積：規(guī)劃建設(shè)用地面積、紅線面積，即建筑占用土地的面積。小區(qū)占地面積包括所有占用的面積（包括綠化道路、代征道路面積等等）。建筑密度：為建筑物的基底面積總和除以規(guī)劃建設(shè)用地面積。其余用地中需要留出部分面積用作道路、綠化、廣場(chǎng)、停車場(chǎng)等。容積率：是指一個(gè)小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。某項(xiàng)目規(guī)劃圖經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1、對(duì)開發(fā)商的影響在何處？2、對(duì)住戶的影響在何處？討論：容積率的高與低……樓面價(jià)計(jì)算樓面地價(jià)=土地總價(jià)總建筑面積樓面地價(jià)：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e地價(jià)，是平均到每單位建筑面積的土地價(jià)格。=土地面積*單價(jià)土地面積*容積率=單價(jià)容積率實(shí)操：某地塊占地200畝，地價(jià)為120萬/畝，容積率為1.5，求：樓面地價(jià)？答案：樓面地價(jià)=200（占地）X1,200,000（土地單價(jià)）200（占地）X1.5（容積率）=1200（元/㎡）樓面地價(jià)=1,200,000/666.67（土地單價(jià)）1.5（容積率）=1200（元/㎡）或容積率的概念容積率越低，居民的舒適度越高不同建筑形態(tài)容積率多少合理？住宅小區(qū)容積率<1.0的，為非普通住宅。多層住宅的容積率不應(yīng)超過1.5高層住宅的容積率不應(yīng)超過4容積率過高對(duì)居住的影響1、內(nèi)部規(guī)劃差，路窄綠地少2、人口密度大3、安防難度大容積率存在區(qū)域差異不同地理區(qū)域，日照等規(guī)范不同，戶型的容積率會(huì)有所不同。一般情況下，南方會(huì)比北方要高。建筑物的分類⑴按建筑物使用性質(zhì)分類：居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑⑵按建筑物層數(shù)或總高度分類：

住宅按層數(shù)分：低層住宅（1—3層）、多層住宅（4—6層）、中高層住宅（7—9層）和高層住宅（10層以上）、建筑高度超過100m的為超高層建筑。一般地，12層以下又稱小高層住宅。⑶按建筑結(jié)構(gòu)分類磚木結(jié)構(gòu)建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)，剪力墻結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)、框架簡(jiǎn)體結(jié)構(gòu)和筒中筒等。2、建筑基礎(chǔ)知識(shí)板樓：一般板樓同層住戶在2到4戶，板樓的平面圖上，長度明顯大于寬度，板樓有兩種類型，一種是長走廊式的，各住戶靠長走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。塔樓：塔樓一般是指高層建筑。一般多于四五戶共同圍繞或者環(huán)繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同。建筑單體分類123456873、戶型方案圖基本標(biāo)識(shí)開間、進(jìn)深的定義：房間的主采光面成為開間（面寬），與其垂直的稱為進(jìn)深。也可根據(jù)房間門的朝向來確定開間和進(jìn)深，房門進(jìn)入的方向的距離為進(jìn)深，左右兩邊距離為開間。具體意義：1、戶型方正就是指戶型的進(jìn)深與開間之比合理。進(jìn)深與開間之比一般介于1:1.5之間較好。2、進(jìn)深過大，開間過小，會(huì)影響戶型采光通風(fēng)，房間內(nèi)會(huì)顯得比較暗；而進(jìn)深偏小，開間過大不利于房間保溫，浪費(fèi)能源，北方尤其如此。比較方正的戶型能做到采光通風(fēng)與保溫兩者間的平衡。4、測(cè)繪基礎(chǔ)知識(shí)房屋面積的種類有多少？什么是房屋建筑面積、房屋使用面積？

什么是公攤，公攤是如何計(jì)算的什么是得房率，得房率越高越好嗎？套內(nèi)墻體面積：外墻、共用墻墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。內(nèi)墻面裝修厚度均入套內(nèi)墻體面積。陽臺(tái)建筑面積：原設(shè)計(jì)的封閉式陽臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積，未封閉的陽臺(tái)、挑廓，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。分?jǐn)偟墓薪ㄖ娣e計(jì)算方法其基本思路就是用各戶套內(nèi)面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偅旱?步：計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=公用建筑面積/各套套內(nèi)建筑面積之和第2步：各套房的公用分?jǐn)偯娣e＝分?jǐn)傁禂?shù)×各套內(nèi)建筑面積。得房率的含義：北方得房率為：0.6—0.7（電梯房）0.65—0.78（多層）；南方得房率為：0.75—0.83（電梯房）0.8—0.9（多層）。北方得房率普遍比南方低0.15—0.2經(jīng)驗(yàn)地域決定外墻厚度：南方高于北方建筑類型：多層高于高層單體結(jié)構(gòu)：板樓高于塔樓=套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e得房率高低的制約因素：1、若戶型套內(nèi)建筑面積相同的情況下，公攤面積越“小”得房率越高反之則低2、若戶型公攤面積相同的情況下，套內(nèi)建筑面積越“大”得房率越高反之則低3.若戶型套內(nèi)建筑面積段相同的情況下，層數(shù)（30,18,11）越“小”得房率越高反之則低注：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)面積得房率影響得房率的因素：部分地區(qū)因測(cè)算規(guī)范及保溫要求不同，層數(shù)、窗戶做法、核心筒版本不同，結(jié)構(gòu)存在差異，會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品得房率與方案對(duì)比有所不同。一般產(chǎn)品研發(fā)部對(duì)方案核算套內(nèi)面積以墻體外輪廓計(jì)算，多數(shù)區(qū)域按此方式計(jì)算，得房率約為86%。項(xiàng)目核算套內(nèi)面積以墻體中心線以內(nèi)計(jì)算，墻體中心線以外將算入公攤，得房率僅約82%案例VS以YJ140(11層）為例A套內(nèi)建筑面積90平B套內(nèi)建筑面積110平公攤面積40平求A、B兩套單位公攤面積？建筑面積？得房率？A套公攤面積：18建筑面積：108得房率：83.3%B套公攤面積：22建筑面積：132得房率：83.3%思考題二住宅宿舍酒店居住建筑分類洋房聯(lián)排別墅疊拼別墅獨(dú)立別墅公寓宿舍住宅產(chǎn)品延伸雙拼別墅坡地別墅低層1—3層多層4—6層中高層7—9層高層10—30層按層數(shù)分類居住建筑分類7—

11小高層12—18中高層19—30高層我們內(nèi)部習(xí)慣一部步行樓梯6層（1-6層不需要電梯）常見樓層數(shù)一部疏散樓梯一部電梯

11層（7-11層，一部電梯，一部疏散樓梯）一部疏散樓梯（封閉樓梯間）兩部電梯18層（12-18層，兩部電梯一部疏散樓梯+封閉樓梯間）兩部電梯兩部疏散樓梯

防煙前室30層（19-30層，兩部電梯、兩部疏散樓梯+帶防煙前室的樓梯間）“送”面積的概念及手法“送面積”的方法，就是“深入”研究《建筑面積計(jì)算方法》的論述，將可以不計(jì)入建筑面積的套內(nèi)平面面積，“送”給住宅買家。七大手法1地下空間2中空客廳3.百變凸窗4.內(nèi)天井5錯(cuò)層陽臺(tái)6.設(shè)備平臺(tái)7.超大陽臺(tái)手法一地下空間可以采光的半地下空間,住宅建筑正負(fù)零之下不計(jì)入面積。將室外架空1米左右，給采光窗創(chuàng)造了通風(fēng)采光的條件。正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)空間不計(jì)入容積率面積（比如地下停車場(chǎng)的不計(jì)入建筑面積）.半地下室的高明之處在于其“半”字，使得所送的空間可以自然通風(fēng)和采光.依此類推，凡是別墅，都可以抬高其正負(fù)零標(biāo)高，為業(yè)主大送其半地下室，使別墅增加賣點(diǎn)，使消費(fèi)者嘗到實(shí)惠。手法一地下空間客廳中空部分是不計(jì)入建筑面積的。這些不計(jì)入建筑面積的地方，在入伙后可以加板封閉，成為單層的室內(nèi)使用面積。手法二中空客廳手法三內(nèi)天井圖中顯示于陽臺(tái)一側(cè)的天井并不計(jì)入建筑面積，在入伙后可以加板封閉，成為單層的室內(nèi)使用面積。手法四

錯(cuò)層陽臺(tái)有些地方規(guī)定超過6米層高的陽臺(tái)可以不算建筑面積。于是就出現(xiàn)了錯(cuò)層陽臺(tái)的設(shè)計(jì)錯(cuò)層部分面積就變成贈(zèng)送部分。圖中顯示于走廊一側(cè)的內(nèi)花園。這些地方是作為陽臺(tái)（計(jì)算一半建筑面積）/花池（不計(jì)算建筑面積）。經(jīng)過簡(jiǎn)單的改造，就能成為一個(gè)舒適的房間。手法三內(nèi)花園手法五

超大陽臺(tái)超大的陽臺(tái)改為封閉陽臺(tái)后，就像一個(gè)小房間，可以作為使用面積，起碼“送”了一半面積（陽臺(tái)只計(jì)一半建筑面積）。手法六

陽臺(tái)連花池由于花池不計(jì)入建筑面積，陽臺(tái)只計(jì)一半建筑面積，當(dāng)把他們都一并改成房間的時(shí)候，就是送了兩次的面積。由于很多地方兩層通高的空中花園不計(jì)入建筑面積。這部分的空間可以改建成兩個(gè)不錯(cuò)的復(fù)式小房間。手法七

改建空中花園手法八百變凸窗這些“可拆卸凸窗”在交樓時(shí)是真正的凸窗（在結(jié)構(gòu)上是虛設(shè)的）。業(yè)主在裝修時(shí)，可以自行將該凸窗打掉（不影響外墻立面）驗(yàn)收和交樓的凸窗

打掉凸窗后的樣板

！由于空調(diào)室外機(jī)位不計(jì)入建筑面積，改為生活陽臺(tái)后，可以作為使用面積，起碼“送”了一半面積（陽臺(tái)只計(jì)一半建筑面積）。手法九

設(shè)備平臺(tái)三、集團(tuán)現(xiàn)行主要產(chǎn)品介紹我們公司現(xiàn)在有哪些產(chǎn)品？哪些產(chǎn)品比較好用？戶型科學(xué)命名方案新的戶型命名方案為滿足公司對(duì)戶型的開發(fā)需要，更好地規(guī)范集團(tuán)戶型命名標(biāo)準(zhǔn)?，F(xiàn)以研發(fā)設(shè)計(jì)院為主導(dǎo)，對(duì)戶型重新制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的戶型命名方案。新戶型方案已推廣執(zhí)行，原有通用戶型先進(jìn)行重新更名，其余可用戶型將按照使用頻率逐步更名。新的戶型命名方案1、別墅命名新方案2、洋房命名新方案1、產(chǎn)品類型：洋房類代碼統(tǒng)稱為Y，別墅類中A為獨(dú)棟，B為雙拼，L為聯(lián)排，P為坡地，D為疊墅；2、戶型編號(hào)、指引說明：“T”為“經(jīng)典版”（原稱通用版）戶型，若非經(jīng)典戶型無需標(biāo)注；“修改版序號(hào)”若有修改則表示為-1、-2、-3…,若無修改則無需標(biāo)注；3、外立面風(fēng)格代碼：提醒：新命名規(guī)劃已于8月份開始實(shí)施，相關(guān)設(shè)計(jì)部門要按照戶型的新命名方式執(zhí)行設(shè)計(jì)，而營銷部門則根據(jù)實(shí)際的情況，在不影響銷售的情況下，使用戶型新命名。產(chǎn)品新命名方式戶型立面簡(jiǎn)介主流雙拼立面主流超豪立面洋房現(xiàn)行主流通用風(fēng)格現(xiàn)代5根據(jù)主席關(guān)于“石材外立面應(yīng)用范圍”的重要指示：未來所有項(xiàng)目除了鉆石墅仍可使用真石材外立面以外，其它建筑（包括U街、凱旋門、洋房、商業(yè)街、綜合樓等）的公共區(qū)域如需要表現(xiàn)石材效果的均改為真石漆、仿石磚或者其他具有石材效果的新型材料代替，力求在不影響實(shí)際效果的前提下，降低成本，簡(jiǎn)化施工。石材外立面應(yīng)用范圍指示“勞斯萊斯”產(chǎn)品外墻材料最新指示立面更改原則舊項(xiàng)目展示區(qū)為掛石設(shè)計(jì)的，貨量保留掛石設(shè)計(jì)，保證樣板貨量一致。新地塊已出圖或正出圖項(xiàng)目按主席最新指示執(zhí)行；原則上不得向主席申請(qǐng)使用真石材根據(jù)實(shí)際情況（圖紙修改影響、材料申購、報(bào)建情況），若需保留石材立面，則需向主席書面匯報(bào)審批。經(jīng)典戶型庫區(qū)域、項(xiàng)目一般要根據(jù)集團(tuán)開發(fā)需要優(yōu)先選用標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，《2014新命名經(jīng)典戶型目錄庫》庫內(nèi)包含華南華中區(qū)域經(jīng)典類、江蘇區(qū)域經(jīng)典類、北方區(qū)域經(jīng)典類和度假經(jīng)典類四大類。標(biāo)準(zhǔn)展示區(qū)介紹獨(dú)立英倫商業(yè)街英倫風(fēng)情沿街底商（淄博項(xiàng)目）總平面布局特點(diǎn)1.需要足夠的場(chǎng)地空間；2.空間形態(tài)豐富，商業(yè)氛圍濃厚；3.適用于有一定規(guī)模的項(xiàng)目1.場(chǎng)地局限性小;2.住宅可利用屋頂平臺(tái)；3.突破現(xiàn)代風(fēng)格立面，同時(shí)可打造城市英倫風(fēng)情商業(yè)街。英倫商業(yè)街兩種模式屋頂平臺(tái)屋頂平臺(tái)獨(dú)立商業(yè)街沿街底商沿街底商獨(dú)立英倫街英倫風(fēng)情商住樓產(chǎn)品特點(diǎn)：沿街住宅與底商采用了英倫風(fēng)格設(shè)計(jì)，運(yùn)用了現(xiàn)代與傳統(tǒng)相結(jié)合的手法，舍棄了一些繁瑣的構(gòu)件；營造英倫風(fēng)格意向。新U型商業(yè)街（會(huì)所功能+花園洋房）原U型商業(yè)街總平面布局特點(diǎn)1.滿足前期銷售展示的同時(shí)，也滿足社區(qū)配套設(shè)置，經(jīng)濟(jì)、合理；2.上層花園洋房最大化利用U型商業(yè)街中心景觀。1.綜合樓獨(dú)立設(shè)置，功能齊全；2.占用資源相對(duì)較大，成本較高，后期維護(hù)成本高；3.適合放在用地不緊張，社區(qū)配套設(shè)施要求比較高項(xiàng)目。U型商業(yè)街模式3F3F1F1F（樣板房）新U型展示區(qū)板房、綜合樓鳥瞰圖綜合樓首層平面示意綜合樓占地約為3500-4000平米；將原有2層配套精簡(jiǎn)為1層，同時(shí)享有業(yè)主社區(qū)活動(dòng)中心和小型商業(yè)配套，爭(zhēng)取可售面積的利益最大化；空間整合更為集中、緊湊、實(shí)用，減少后期維護(hù)、管理的成本。前期做洽談，后期改餐飲商業(yè)住宅入口住宅入口住宅入口板房參觀電梯板房參觀電梯綜合樓二層平面示意板房設(shè)置在會(huì)所花園平臺(tái)，客戶經(jīng)大廳乘坐電梯直達(dá)板房區(qū)，看樓交通流線更為直接。2.參觀線路置身于花園平臺(tái)，私家花園與共享花園相結(jié)合，既私密又增加互通性。同時(shí)每一戶均享有最大化的花園景觀；

樣板房參觀流線樣板房電梯新U型展示區(qū)立面立面設(shè)計(jì)上考慮到花園洋房的特點(diǎn)，引入綠色建筑的設(shè)計(jì)理念，戶戶享有設(shè)置豎向綠化的平臺(tái)。整體圍合，營造自然、生態(tài)、和諧的社區(qū)環(huán)境。全新“勞斯萊斯”產(chǎn)品的應(yīng)用做“勞斯萊斯”產(chǎn)品的原因“想坐好車，大家就想到勞斯萊斯，想要好包，就想到LV，大家都知道這是好東西。有些二十萬、三十萬以上人口的城市只有面積為一百六十平方米以下的住宅，沒有別墅、“大平層”的產(chǎn)品，這是碧桂園成為房地產(chǎn)業(yè)“勞斯萊斯”的一個(gè)很好的機(jī)會(huì)。我希望在這些城市只做別墅和“大平層”，建一百四十平方米以上的產(chǎn)品，做三四線城市的“勞斯萊斯”，讓有成就的人都住在一起，形成品牌效應(yīng)，作為身份的象征。”——2015年2月2日碧桂園集團(tuán)2015年工作會(huì)議楊主席語項(xiàng)目屬性產(chǎn)品類型洋房配置要求洋房產(chǎn)品面積段產(chǎn)品編號(hào)及層數(shù)三四線城市勞斯萊斯項(xiàng)目

精工洋房標(biāo)配140㎡YJ140T-4（6、11、18層）首選電梯入戶版160㎡YJ160T（31層）首選電梯入戶版245㎡YJ245T-3（9、16、30層）首選電梯入戶版260㎡YJ260T（9、16、30層）首選電梯入戶版選配118㎡YJ118T(18X)、YJ118T-1(33X)、YJ118T-2(33X)125㎡YJ125T-1（18X）精工別墅別墅配置要求別墅產(chǎn)品面積段不含地下室版含地下室版帶電梯版標(biāo)配玲瓏墅掛石版（240-260㎡）BJ240N(3S)BJ240N(3-1S)無BJ260S(3S)BJ260S(3-1S)無超豪掛石版（760㎡）BJ760N(4S)BJ760N(4-1S)該戶型已是帶電梯設(shè)計(jì)選配玲瓏墅升級(jí)掛石版（350㎡）BJ360S(3S)BJ360S(3-1S)無BJ350N(3S)BJ350N(3-1S)無超豪掛石版（400-500㎡）BJ480N(3S)BJ480N(3-1S)BJ480N(3S)BJ400S(3S)BJ400S(3-1S)BJ450S(3S)“勞斯萊斯”戶型平面解析四、產(chǎn)品后評(píng)估及設(shè)計(jì)流程選擇，有時(shí)未必一定是正確的，所以，要懂得過程評(píng)估，對(duì)錯(cuò)誤補(bǔ)偏救弊！產(chǎn)品定位后，不能遺漏的產(chǎn)品后評(píng)估！產(chǎn)品后評(píng)估板房開放前板房開放后項(xiàng)目開盤后拓客過程中的客戶意見收集及評(píng)估現(xiàn)場(chǎng)參觀客戶的意見收集及評(píng)估根據(jù)銷售情況評(píng)估后期產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品建設(shè)過程評(píng)估清溪項(xiàng)目在開發(fā)過程中，通過對(duì)市場(chǎng)客戶關(guān)注度及競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品研究對(duì)比，重新評(píng)估項(xiàng)目產(chǎn)品自身材料著重點(diǎn)，通過在裝修用料上成本加減法應(yīng)用，以小成本，做大事情。調(diào)查問卷開發(fā)過程中不斷與客戶交流，印證產(chǎn)品合理性！統(tǒng)計(jì)共達(dá)630份！臨建樣板房首層入戶門前設(shè)外廊贈(zèng)送玄關(guān)客廳600X600地板磚客廳過道地面有波打線客廳過道天花配筒燈衛(wèi)生間天花鋁扣板吊頂加筒燈客廳天花單邊吊頂加窗簾盒臥室強(qiáng)化木地板(無品牌)櫥柜狹小,人造石淺色臺(tái)面潔具無品牌窗臺(tái)石用石材針對(duì)競(jìng)品保利項(xiàng)目交樓裝修標(biāo)準(zhǔn)的各項(xiàng)情況作深入研究對(duì)比。地毯式搜查研究裝修部位保利碧桂園入戶收納柜贈(zèng)送贈(zèng)送玄關(guān)柜（選配）客廳天花客廳有單邊吊頂，加窗簾盒石膏線客廳過道天花天花配筒燈乳膠漆（立邦）客廳過道地面有周圈波打線有周圈波打線廚房天花鋁扣板，筒燈鋁扣板，筒燈洗手間天花鋁扣板，筒燈鋁扣板，筒燈鏡柜未知品牌現(xiàn)代家居臥室天花石膏線石膏線窗臺(tái)石石材拋光磚客廳地面600*600拋光轉(zhuǎn)，有周圈波打線，無品牌宣傳800*800無周圈波打線櫥柜淺色臺(tái)面，人造石大理石廚房電器海爾抽油煙機(jī)，燃?xì)庠罾习宄橛蜔煓C(jī)水龍頭無品牌貝朗淋浴門無優(yōu)普潔具無品牌貝朗地板強(qiáng)化地板（無品牌）強(qiáng)化地板（宏耐）對(duì)于客戶重點(diǎn)關(guān)注的裝修部分，清溪項(xiàng)目對(duì)比競(jìng)品擁有更高的規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)！產(chǎn)品建設(shè)過程評(píng)估項(xiàng)目莞深區(qū)域原標(biāo)準(zhǔn)清溪項(xiàng)目?jī)?yōu)化后標(biāo)準(zhǔn)成本增減成本減法商鋪、售樓部外立面石材陶瓷薄板節(jié)省480元/㎡售樓部、入口大堂地面石材瓷磚節(jié)省約160元/㎡產(chǎn)品建設(shè)過程評(píng)估項(xiàng)目莞深區(qū)域原標(biāo)準(zhǔn)清溪項(xiàng)目?jī)?yōu)化后標(biāo)準(zhǔn)成本增減成本減法室外鋪貼人行道鋪貼(貨量區(qū))石材機(jī)壓磚節(jié)省約74元/㎡架空層地面鋪貼石材仿古磚(600X600)節(jié)省約38元/㎡其它

1、非首層公共梯間設(shè)置拋光磚不貼到墻頂；2、架空層取消綠化槽、水景，改為實(shí)用性強(qiáng)的運(yùn)動(dòng)器材等。產(chǎn)品建設(shè)過程評(píng)估項(xiàng)目保利裝修標(biāo)準(zhǔn)莞深區(qū)域原標(biāo)準(zhǔn)清溪項(xiàng)目?jī)?yōu)化后標(biāo)準(zhǔn)成本增減成本加法地磚規(guī)格客餐廳地磚600X600mm尺寸600×600mm尺寸800×800mm(100㎡以上)增加5.82元/㎡(含玄關(guān)、過道)衛(wèi)生間地磚600X300mm尺寸300×300mm尺寸600×600mm增加1.35元/㎡產(chǎn)品建設(shè)過程評(píng)估項(xiàng)目保利裝修標(biāo)準(zhǔn)莞深區(qū)域原標(biāo)準(zhǔn)清溪項(xiàng)目?jī)?yōu)化后標(biāo)準(zhǔn)成本增減成本加法天花單邊吊頂加窗簾盒無吊頂、石膏線客廳、臥室石膏線8.12元/㎡(客廳)9.61元/㎡(臥室)(94㎡面積段)油煙機(jī)無品牌美的品牌老板品牌25元/套其它

1、廚房、衛(wèi)生間增加鋁扣板吊頂(方便清潔,提高品質(zhì))

2、鞋柜選配；

3、主臥增加雙控開關(guān)；

4、室內(nèi)插座面板品牌更換為西門子；

5、新增重力掛鉤6、陽臺(tái)門安裝有摩擦力的門吸產(chǎn)品建設(shè)過程評(píng)估產(chǎn)品定位修正原因分析：本地市場(chǎng)無高品質(zhì)別墅產(chǎn)品，產(chǎn)品差異化優(yōu)勢(shì)明顯。本地市場(chǎng)無大面積精裝洋房，但120㎡左右洋房同質(zhì)化較多，項(xiàng)目?jī)r(jià)格及區(qū)位等優(yōu)勢(shì)不明顯。產(chǎn)品定位的修正——?jiǎng)P里項(xiàng)目產(chǎn)品型號(hào)面積段㎡去化比例小高層YJ14014063%YJ18018087%高層YJ12512552%項(xiàng)目及時(shí)將已規(guī)劃未建的YJ130中小面積產(chǎn)品重調(diào)規(guī)劃，改為面積更大、舒適度更高的YJ140。同時(shí)后期按勞斯萊斯產(chǎn)品規(guī)劃（YJ140、YJ180、YJ245）。結(jié)合實(shí)際重新評(píng)估項(xiàng)目產(chǎn)品定位客戶基礎(chǔ)：別墅產(chǎn)品底層客戶積累。存在部分別墅客戶因價(jià)格原因暫未購買或放棄購買的比例為約57%。去化情況：大面積洋房去化更好。一期YJ125去化45%；YJ140去化48%，YJ180去化81%，小面積洋房產(chǎn)品去化較差，大面積產(chǎn)品去化較好。項(xiàng)目產(chǎn)品全面升級(jí)為改善型定位，與市場(chǎng)實(shí)施差異化競(jìng)爭(zhēng)！產(chǎn)品定位修正淶水項(xiàng)目——定位創(chuàng)新與產(chǎn)品創(chuàng)新完美結(jié)合市場(chǎng)情況：淶水項(xiàng)目主要競(jìng)品樓盤，在產(chǎn)品上多以中大面積別墅為主，缺乏小面積產(chǎn)品?？蛻羟闆r：區(qū)域客戶主要為面向北京海淀區(qū)、京群；改善型、投資及養(yǎng)老型為主。針對(duì)市場(chǎng)及客戶情況，制定適合市場(chǎng)的創(chuàng)新產(chǎn)品定位——采用小面積、低總價(jià)的差異化的創(chuàng)新營銷策略。聯(lián)排98-144㎡，雙拼171-240㎡，洋房以55-115為主，并以“100萬買別墅”形成鮮明反差凸顯性價(jià)比！通過對(duì)來訪及派籌客戶意向反映，客戶對(duì)G306（177㎡）產(chǎn)品的功能及舒適性認(rèn)可度較低，籌貨比僅為0.5：1的較低水平。對(duì)此項(xiàng)目立即結(jié)合設(shè)計(jì)院對(duì)產(chǎn)品作重大調(diào)整：一層增加1臥室,二層原1房調(diào)為2房，三層2房改1房增加大露臺(tái)，籌貨比迅速擴(kuò)大至1.2:1。淶水項(xiàng)目——定位創(chuàng)新與產(chǎn)品創(chuàng)新完美結(jié)合在定位創(chuàng)新與產(chǎn)品創(chuàng)新完美結(jié)合下，淶水項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)聯(lián)體別墅去化率100%，雙拼別墅94%，創(chuàng)造北京度假地產(chǎn)上4次加推4次清貨的“日光盤”奇跡！后評(píng)估對(duì)產(chǎn)品的優(yōu)化根據(jù)近期多個(gè)新開盤項(xiàng)目產(chǎn)品銷售反映，J475（J552）洋房戶型中間單元，因其間隔布局欠佳，普遍出現(xiàn)滯銷情況。針對(duì)銷售較差的22個(gè)項(xiàng)目，造成戶型銷售較差主要有以下幾點(diǎn)：戶型方面為主要原因原J475戶型因?yàn)槭侵虚g單元受核心筒影響，采光通風(fēng)較差；間隔布局欠佳、面積段偏小，而嚴(yán)重影響銷售！后評(píng)估對(duì)洋房的修改——J475新替代戶型戶型J717/J723（J475替代版）產(chǎn)品特點(diǎn)：邊單元南北通透、多居室朝南、大尺寸飄窗臺(tái)、空間延展性更強(qiáng)（陽臺(tái)可直接封閉打通連接成廳）、客廳與餐廳獨(dú)立分區(qū)的特點(diǎn)。（2）、J717（全三房版）J717TABBC面積段102㎡92㎡92㎡105㎡戶型3房2廳2衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)后評(píng)估對(duì)產(chǎn)品的優(yōu)化（1）、J723（三房+兩房版）J717TABBC面積段97㎡81㎡81㎡101㎡戶型3房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)

戶型J717/J723（J475替代版）新替代戶型的優(yōu)勢(shì)：分全三房產(chǎn)品和三房+兩房?jī)煞N產(chǎn)品，中單間經(jīng)過重新優(yōu)化，餐廳和客廳獨(dú)立，房間與廚房動(dòng)靜分區(qū)，房間更多南向設(shè)計(jì)。后評(píng)估對(duì)產(chǎn)品的優(yōu)化產(chǎn)品后評(píng)估有利于優(yōu)化成本——現(xiàn)代二洋房弧形轉(zhuǎn)角飄窗改直角飄窗方案設(shè)計(jì)源由：由于現(xiàn)代風(fēng)格2洋房弧型轉(zhuǎn)角飄窗較難施工，現(xiàn)結(jié)合項(xiàng)目意見改成直角飄窗。具體方案如下：修改前修改后設(shè)計(jì)院建議修改范圍項(xiàng)目進(jìn)度是否修改備注未出施工圖，未施工修改1、已出施工圖，需修改的，請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)院配合出修改變更；2、項(xiàng)目部可根據(jù)材料采購、項(xiàng)目報(bào)建及現(xiàn)場(chǎng)情況自行決定；

已出施工圖，未施工修改/由項(xiàng)目部根據(jù)實(shí)際情況決定是否修改現(xiàn)場(chǎng)已施工不修改/由項(xiàng)目部根據(jù)實(shí)際情況決定是否修改提醒：若項(xiàng)目同時(shí)出現(xiàn)不同造型的飄窗方案時(shí)，已開放板房應(yīng)要特別注明，另需注意對(duì)客戶的引導(dǎo)，以避免不必要的投訴或糾紛。后評(píng)估對(duì)產(chǎn)品的優(yōu)化產(chǎn)品后評(píng)估有利于優(yōu)化成本——新U型商業(yè)街通用門樓設(shè)計(jì)說明：新U型商業(yè)街通用門樓方案包含兩種，以立面材料分類為石材版及真石漆版（新增）。新方案修改主要涉及對(duì)立面邊柱等精簡(jiǎn)及結(jié)構(gòu)優(yōu)化，以降低門樓建筑成本。157后評(píng)估對(duì)產(chǎn)品的優(yōu)化新戶型需求設(shè)計(jì)研判

前期要結(jié)合各部門溝通情況，主要可從以下幾方面對(duì)戶型需求進(jìn)行研判。必要性——是否有現(xiàn)在通用產(chǎn)品可應(yīng)用；是否有可修改立面或間隔即可滿足項(xiàng)目需求?？尚行浴?xiàng)目新設(shè)計(jì)或修改的要求是否涉及展力墻結(jié)構(gòu)調(diào)整，戶型核心筒結(jié)構(gòu)可否滿足戶型設(shè)計(jì)/修改需求（可結(jié)合區(qū)域設(shè)計(jì)或總部設(shè)計(jì)院專業(yè)人員判斷）。戶型需求研判：

③時(shí)間性——戶型設(shè)計(jì)/修改所需時(shí)間多長（參考時(shí)間約為1個(gè)月），是否會(huì)影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度（可結(jié)合區(qū)域設(shè)計(jì)或總部設(shè)計(jì)院專業(yè)人員判斷）。④合理性——新戶型設(shè)計(jì)或戶型調(diào)整修改要根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)需求或結(jié)合了地塊區(qū)域內(nèi)特定的指標(biāo)而提出（硬性指標(biāo)：如限高、地塊戶型面寬進(jìn)深限制、套型限制），修改要具體普遍適用性，能滿足絕大部分客戶需求。戶型設(shè)計(jì)研發(fā)申請(qǐng)資料：

戶型修改設(shè)計(jì)在經(jīng)前期的充分研判后，確定方案可行性，再根據(jù)不同的產(chǎn)品設(shè)計(jì)類型準(zhǔn)備不同材料申請(qǐng)。1、修改設(shè)計(jì)類型Ⅰ——?jiǎng)e墅、洋房

（1）首先在戶型修改及設(shè)計(jì)時(shí)必需要實(shí)現(xiàn)以下前提條件經(jīng)過黃宇總或主席簽字規(guī)劃平面圖（2）在申請(qǐng)修改設(shè)計(jì)產(chǎn)品，需準(zhǔn)備以下材料戶型配比主席簽字同意用新方案（僅限于全新設(shè)計(jì)方案時(shí)才需要提供）（內(nèi)已附戶型修改單）或單獨(dú)的戶型修改單已得到區(qū)域總裁簽字當(dāng)?shù)丶夹g(shù)規(guī)定（含地方面積計(jì)算細(xì)則）戶型設(shè)計(jì)研發(fā)申請(qǐng)資料2、修改設(shè)計(jì)類型Ⅱ——會(huì)所、商鋪（1）首