20/20HYPERLINK"/"土地估價理論與方法從目前掌握的資料來看，2011年全國土地估價師資格考試大綱沿用2010年版大綱，明確的考試范圍和內(nèi)容沒有發(fā)生變化，考試委員會不指定考試教材。

2011年全國統(tǒng)一按照以下時刻進行考試：

9月17日土地治理基礎(chǔ)與法規(guī)8∶30-9∶30

土地估價理論與方法10∶30-12∶00

土地估價實務(wù)基礎(chǔ)14∶30-17∶00

9月18日土地估價案例與報告9∶00-11∶30

土地估價相關(guān)知識14∶30-17∶00

通過近幾年來的考試總體情況來看，“土地估價理論與方法”科目考試重點考查考試大綱中的第三部分地價理論、第四部分土地估價方法、第七部分地上定著物及相關(guān)財產(chǎn)估價知識等方面的內(nèi)容，也有極少量的涉及對土地分等定級、土地估價行業(yè)治理、相關(guān)統(tǒng)計知識等方面的知識，考題內(nèi)容趨于靈活，考查的知識點更具綜合性特點。從考題類型上看，土地估價理論與方法科目考試，目前共考85題，題型分為推斷、單選、多選、情景分析四個題型。考試中一定要注意對推斷題的慎重，該類題型規(guī)則是答對給分，答錯扣分，扣至該題10分不得為止，確實是講假如你答對5道，答錯5道你依舊得零分，這與你沒做推斷題效果一樣，因此答該題型時切記只做有把握的，拿不準(zhǔn)的，假如成功率感受較高，能夠冒下風(fēng)險，假如只是想撞運氣則建議慎重，以免無辜失分。考試時刻為一個半小時，

土地估價理論與方法10∶30-12∶00。本科目從考題涉及的知識面上看，考查的知識面要緊是對土地估價理論和方法、地價基礎(chǔ)理論、建筑物及地上附著物估價，其中重點是對估價理論方法的考查。例如在2009年的考試中，估價理論方法的考點分值就占了將近70分，涵蓋估價原理、收益還原法、市場法、成本逼近法、剩余法、路線價法、基準(zhǔn)地價法等知識點，在45道單選題中，就有29道題。其次是對地價基礎(chǔ)理論的考查，在考試分值中占20分左右，以推斷、單選的題型為主，多選中也會出現(xiàn)一到二道，涵蓋價格概念、地價阻礙因素、區(qū)位理論、地租理論等方面知識。例如09年題中推斷10道中就占了專門大比重。對建筑物估價和地上附著物知識點的考查，單獨算來約占10分左右，知識點涉及建筑物重置、折舊、估價等方面內(nèi)容。另外各年考試中，對地上附著物和建筑物估價的知識點的考查，經(jīng)常是與土地估價方法的考試點聯(lián)系一起，進行綜合考查，以此檢驗考生掌握土地估價理論知識的綜合能力。通過我們對歷年考試的一個簡單的分析，使我們對土地估價理論于方法這一科目的知識點的考試重點和知識框架有一個大致的認識，在以后的講課中，我們將逐一對各知識點進行講解。下面首先對第三部分地價理論進行講解。該部分內(nèi)容是土地估價理論的基礎(chǔ)理論部分，盡管占據(jù)的考點和考試分數(shù)在2006、2007年相對較多，2008年、2009年略微減少，但由于該部分內(nèi)容屬于土地估價理論中基礎(chǔ)理論知識，通過對該部分的學(xué)習(xí)理解，會對土地估價方法的學(xué)習(xí)帶來關(guān)心，因此我們對此部分的學(xué)習(xí)仍不可忽視。第一節(jié)土地價格概念一、考試大綱1．土地價格概念(1)土地價格的內(nèi)涵(2)我國土地價格的形式2．土地價格的特征3．不同類型土地價格及特征(1)土地所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格和其他他項權(quán)利價格(按土地權(quán)利分類)的特征(2)交易價格、理論價格、評估價格等(按產(chǎn)生方式分類)的特征(3)申報地價、公告(示)地價等(按政府治理目的分類)的特征(4)土地總價格、土地單位面積價格、樓面地價等(按結(jié)果表示方法分類)的特征(5)生地價格、熟地價格、毛地價格、凈地價格等(按土地形態(tài)劃分)的特征(6)拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格、掛牌價格等(按土地交易方式劃分)的特征(7)買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格等(按使用目的劃分)的特征(8)其他一些劃分方法形成的土地價格的特征4．我國土地價格評估的進展歷史大綱要求掌握土地價格的內(nèi)涵，土地價格的特征；熟悉不同類型土地價格及特征；了解我國土地價格評估的進展歷史。二、重點內(nèi)容講析：1、土地價格概念1）土地價格的內(nèi)涵土地價格是指土地的購買價格，是土地以后年期純收益的資本化。在資本主義制度下，任何一定的貨幣收入都能夠資本化。依照馬克思的勞動價值理論，價格是商品價值的貨幣表現(xiàn)，而商品價值是凝聚在商品中的人類抽象勞動。自然土地不是人類勞動產(chǎn)品，不包含人類的抽象勞動，土地能向人類永續(xù)的提供產(chǎn)品和服務(wù)，即在一定的勞動條件下土地本身能產(chǎn)生收益，隨著土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移，這種收益的歸宿也發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此土地在交易過程中實際上是對土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移，土地純收益現(xiàn)值的總和就表現(xiàn)為土地價格。2）我國土地價格的形式我國開始土地使用制度改革以來，城鎮(zhèn)土地逐步由無償使用改為有償使用，土地市場也逐步建立，土地價格的體現(xiàn)形式也日趨多樣化，有土地出讓、作價入股、授權(quán)經(jīng)營、國有土地租賃和行政劃撥等多種形式。由于我國實行的是土地公有制，土地所有權(quán)歸國家或集體所有，實際交易中的土地價格只是為取得一定時期土地使用權(quán)而支付的一種代價，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的一種實現(xiàn)形式，僅是土地所有權(quán)價格的一部分。但我國土地使用年期較長，一般都在50年左右，而且在使用期間也同樣擁有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權(quán)利，又類似于土地所有權(quán)。歷年考題如下：1．按照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，土地價格是指(B)。A．為購買土地產(chǎn)品而支付的代價B．為購買獵取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價C．為購買土地實體而支付的代價D．為購買土地所有權(quán)而支付的代價解析：從內(nèi)涵上看，土地價格實際上是土地經(jīng)濟價值的反映，是為購買獵取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價，即地租的資本化。在我國，市場上交換的是土地使用權(quán)。2．我國的土地價格不包含()。A、土地所有權(quán)價格B．土地使用權(quán)價格C、土地租賃權(quán)價格D．土地抵押權(quán)價格答案：A解析：我國實行土地公有制，土地價格是取得多年土地使用權(quán)時支付的一種代價，而不是土地所有權(quán)的價格。2、土地價格的要緊特征1）土地價格是權(quán)益價格。土地是一種資產(chǎn)，能給人們提供恒久的產(chǎn)品和服務(wù)，這種產(chǎn)品和服務(wù)的獲得都以土地權(quán)利的限定為基礎(chǔ)。另外，土地自身位置不能移動，可轉(zhuǎn)移的是該土地的權(quán)利和收益。誰購買土地，就必須為獲得這項權(quán)利付出代價，誰獲得了土地權(quán)益，就能夠從這塊土地收獲產(chǎn)品和服務(wù)，這種產(chǎn)品和服務(wù)的獲得差不多上以土地權(quán)利的限定為基礎(chǔ)。因此，土地買賣實質(zhì)上是土地權(quán)益的買賣，土地價格是土地權(quán)利和收益的購買價格。2）土地價格不由生產(chǎn)成本決定。一般商品差不多上人類勞動的產(chǎn)品，具有勞動價值，其交換價格是其價值的貨幣表現(xiàn)，因此，人們能夠依照其生產(chǎn)成本確定其價格。但土地價格不是土地成本的貨幣表現(xiàn)，不能依生產(chǎn)成本定價。這是因為，土地不是人類勞動的產(chǎn)物，作為地球自然物，自身沒有人類勞動價值，無所謂生產(chǎn)成本；同時人類長期的土地利用過程中所固化在土地中的勞動，不足以表現(xiàn)其價格，現(xiàn)實中土地的開發(fā)成本，要緊是土地的投資與回收及其應(yīng)得投資收益，實質(zhì)是地價的附加。因此土地價格不由生產(chǎn)成本決定3）土地價格要緊由土地需求決定。土地價格雖在一定范圍和條件下，也受土地市場供給與需求的阻礙，然而從宏觀上看，土地的自然供給是一定的，土地經(jīng)濟供給的彈性專門小，而社會經(jīng)濟進展和人口增加引致對土地的需求會不斷變化，因此，從長遠和總體上看，需求是阻礙地價的要緊方面。這與一般的商品價格受其本身供給與需求的雙向阻礙是不同的。4）土地價格呈上升趨勢。這是因為在一定時期內(nèi)，土地的供給彈性專門小，但隨著社會的進展和人口的增長，人類對土地的需求趨勢不斷增長，致使地價不斷上漲；社會經(jīng)濟的進展也就意味著高技術(shù)、高投資的產(chǎn)業(yè)日趨發(fā)達，工人的勞動支出在生產(chǎn)成本中的比重日趨縮小，使得社會平均利潤率下降，導(dǎo)致利息有下降的趨勢，從而使地價呈上升勢態(tài)。5）土地價格具有明顯的地域性。在地區(qū)性市場之間，因為土地位置的固定性，土地?zé)o法像一般商品那樣能夠自由移動，致使地價具有明顯的區(qū)域性特征，各地域土地市場受到當(dāng)?shù)卣巍⒔?jīng)濟等諸多因素的阻礙，相互之間專門難阻礙，不能形成統(tǒng)一的市場價格；即使在同一地區(qū)都市內(nèi)，土地的位置差不、用途差不等也決定了土地價格個不性明顯，難以標(biāo)準(zhǔn)化，因而土地價格千差萬不。附：土地價格和一般物品價格的區(qū)不：1）生產(chǎn)成本不同。一般物品是勞動的產(chǎn)物，而土地本質(zhì)上不是勞動制造的，是大自然的賞賜，因此，一般物品的價格必定含有生產(chǎn)成本因素，而地價不一定含有生產(chǎn)成本因素。從更深的角度考察，一般物品的價格是人類勞動價值的貨幣表現(xiàn)，圍繞著價值而上下波動；地價本質(zhì)上不是“勞動價值”的貨幣表現(xiàn)，是地租的資本化，即地價＝地租/利息率。2）折舊不同。一般物品的壽命有限，能夠大量重復(fù)生產(chǎn)，其價值通常隨著時刻的流逝而降低，因此有折舊。而土地不能引再生產(chǎn)而增多，其價格通常隨著時刻的流逝而上升，不僅無折舊，而且會自然增值。但需注意的是，在我國有期限的出讓土地使用權(quán)是一個特例，在這種情況下土地應(yīng)計提折舊。因為這種土地使用權(quán)的剩余年限隨著時刻的流逝越來越短，最終會被國家無償收回（土地所有權(quán)最終歸國家和集體所有），因此，購地者必須在土地使用權(quán)年限內(nèi)將包括購地資本在內(nèi)的所有投入收回。而假如是無期限的土地所有權(quán)，就無需計提折舊。3）價格差異不同。一般物品，如汽車、衣服，人們能夠大量制造，同一品牌、同一型號的專門多，故其價格較一致。土地由于具有獨一無二的特性，因此差不多上是一宗土地一個價格，而且不同的土地之間價格差異較大，有的寸土寸金，有的可能一文不值。4）市場性質(zhì)不同。一般物品的市場為較完全市場，形成的價格較客觀，而土地市場為不完全市場，形成的地價受主觀因素的阻礙較大。5）價格形成時刻不同。一般物品由于相同的專門多，易于比較，為較完全市場，且價值不專門大，因此，價格形成時刻通常較短。由于土地具有獨一無二的特征，不易于比較，為不完全市場，而且價值量大，其交易一般需要通過長期考慮后才能達成，因此，地價形成的時刻通常較長。6）供求變化不同。地價與一般物品的價格盡管都受供求變化的阻礙，但因土地數(shù)量難以增減且不可移動，因此其供給彈性較小。從全社會的角度看，土地的自然供給是完全無彈性的，可不能隨著地價的變化而增減。但關(guān)于某種特定用途的土地來講，土地的供給是有彈性的。因為土地往往能夠在不同的用途之間進行選擇，從而一種用途能夠擠占其他用途的土地。例如：住宅能夠擠占工業(yè)用地，工業(yè)能夠擠占農(nóng)業(yè)用地。3、不同土地價格的類型及特征1）按土地權(quán)利分類分為土地所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格和其他他項權(quán)利價格。其中，土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)移價格，也能夠講是賣斷價格。在我國，土地所有權(quán)是國家或農(nóng)民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權(quán)利。是對土地擁有一定期限的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價格。抵押權(quán)是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，債務(wù)人未履行債務(wù)時，債權(quán)人依照法律規(guī)定的抵押程序就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。其他他項權(quán)利價格是指取得土地地上權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)的價格等。這類土地價格的特征：①、該類土地價格是以土地權(quán)屬為基礎(chǔ)進行劃分，在實體一定的情況下，獲得何種土地權(quán)利決定了對土地的擁有程度，依照不同的土地權(quán)利類型也就形成了為獵取該種土地權(quán)利而必須支付的代價，即形成不同權(quán)利的土地價格。②、該類土地價格的高低受到獲得的土地權(quán)能大小的制約。在我國，土地權(quán)利能夠分解為四項權(quán)能，即占有權(quán)能、使用權(quán)能、收益權(quán)能和處分權(quán)能。土地權(quán)利價格因獲得的土地權(quán)能的不同而千差萬不。例如地役權(quán)是為了滿足自己土地利用的專門需要，而從他人土地上獲得的一種權(quán)利，為獵取該種權(quán)利所形成的價格，就會受到地役權(quán)限實現(xiàn)大小的制約。2）按土地價格形成方式分類分為交易價格、理論價格、評估價格等。土地交易價格指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實際成交的價格。其特點是必須通過市場交易雙方達成并實現(xiàn)的土地價格協(xié)議，是賣方實際接收的買方支付的代價，沒有完成的協(xié)議價格或沒有真正成交的價格，均不是土地交易價格。土地理論價格指在經(jīng)濟學(xué)理論假設(shè)具備完善的土地市場條件下取得的土地價格。土地評估價格指由專業(yè)評估機構(gòu)和人員，按照規(guī)定的估價程序和方法評定的土地價格，例如基準(zhǔn)地價、交易底價等。3)按政府治理手段分類分為申報地價、公告(示)地價等。申報地價：向人民政府申報的地價。公告(示)地價：申報地價并不是隨便進行隨意申報，申報地價必須依據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌鏊剑蛘邔嶋H交易取得的價格進行。公示地價是由政府部門評估并定期向社會公布的地價，其一是因為不同的治理目的而形成，二是更具時段性，有效期依照實際情況而不等。4)按土地價格表示方法分類分為土地總價格、單位面積價格、樓面地價等。土地總價格指宗地整體價格。單位面積價格指每單位面積的土地價格。樓面地價又稱單位建筑面積地價，即是土地總價格分攤到每單位建筑面積上的土地價格。他們之間的關(guān)系特點是樓面地價＝宗地總地價÷宗地總建筑面積=土地單價÷規(guī)劃容積率。規(guī)劃建筑總面積＝×規(guī)劃容積率容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積5）按土地的存在形態(tài)分類分為：生地價格、熟地價格、毛地價格、凈地價格。依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程定義，指在正常市場條件下的，未進行或部分進行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和土地平坦，但已完成土地使用批準(zhǔn)手續(xù)的一定年期的土地使用權(quán)價格。指在正常市場條件下的，完成了土地開發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，具備建設(shè)條件，一定年期的土地使用權(quán)價格。指在正常市場條件下的，未進行宗地內(nèi)拆遷平坦，但已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)建設(shè)，一定年期的土地使用權(quán)價格。6）按土地交易的方式分為：拍賣價格、招標(biāo)價格、協(xié)議價格、掛牌價格。價格。指土地買賣雙方通過協(xié)商而成交的土地價格。7）按土地價格使用目的分為：買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格等。土地買賣價格是對土地以后年期純收益權(quán)利的交易價格。租賃價格即指租賃土地的價格。抵押價格：是以土地作為信用擔(dān)保而確定的價格。課稅價格：是專為國家或地點政府征收土地稅收而確定的價格。征地價格：指國家征用集體土地而給予的補償金額。8）其他劃分方法形成的土地價格那個地點著重講解我國地價體系中形成的土地價格及特點。在我國的土地市場中，差不多存在或正在形成一系列表示不同的特性和滿足不同作用的地價形式,依照我國地價治理制度的特點和《中華人民共和國都市房地產(chǎn)治理法》的有關(guān)規(guī)定，在我國的地價體系中土地價格要緊有以下幾種類型：①基準(zhǔn)地價，基準(zhǔn)地價是某一時點的土地使用權(quán)價格，這一時點確實是基準(zhǔn)地價評估的基準(zhǔn)日。基準(zhǔn)地價的評估年期確實是各類用地國有土地使用權(quán)出讓的最高年期。基準(zhǔn)地價是現(xiàn)狀開發(fā)程度下的土地使用權(quán)價格。②標(biāo)定地價是政府依照治理需要評估的具體宗地在公開市場和正常經(jīng)營治理條件下某一期日的土地使用權(quán)價格。標(biāo)定地價是宗地地價的一種，由政府組織或托付評估，并被政府認可作為土地市場治理的依據(jù)，其評估方法與一般宗地估價方法相同。標(biāo)定地價與基準(zhǔn)地價一樣，由政府定期公布。標(biāo)定地價的作用要緊表現(xiàn)在：A政府出讓土地使用權(quán)時確定土地出讓金的依據(jù)；B企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制改造中確定土地資產(chǎn)的依據(jù)；C國家核定土地增值稅和稅制改革的依據(jù)；D政府制定土地市場治理政策的依據(jù)。③此外還有交易評估價和成交地價；以及由此衍生出的土地出讓、土地轉(zhuǎn)讓、土地稅收、土地征用、資產(chǎn)核算等等方面使用的地價。上述類型的土地價格相互作用，相互聯(lián)系，在我國地價體系中起到不同的作用，具有不同的地位，顯示出不同的特點。從地價的性質(zhì)看：基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、交易底價以及由此衍生出的其他宗地地價，是依照過去成交地價及土地收益情況評估得到的評估地價，而成交地價則是在地產(chǎn)交易中直接實現(xiàn)的現(xiàn)實價格。從地價的特點看，基準(zhǔn)地價屬于區(qū)域平均地價的一種，是目前我國最常見的區(qū)域平均地價形式，標(biāo)定地價、交易底價、成交地價及其他派生出的地價差不多上關(guān)于具體宗地而言，故都屬于宗地地價類型。若按各地價在地價體系中的作用和地位分析，基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價是政府為治理地價和地產(chǎn)市場而組織或托付評估的，對地價體系中的其他地價具有一定的導(dǎo)向和操縱作用，因而是我國地價體系的核心；標(biāo)定地價、交易地價或交易評估價是地產(chǎn)市場中最常見、最大量發(fā)生的地價形式，因而是地價體系的要緊成分；而成交地價反映的是地產(chǎn)市場的現(xiàn)實，故是地價體系內(nèi)最關(guān)鍵的參照指標(biāo)。近年考題中對該知識點的考查：1．土地交易雙方通過充分協(xié)商最終達成協(xié)議，并由買方支付給賣方一定數(shù)目的款項。這筆款項被稱為(B)最為確切。A土地評估價格

B土地成交價格C客觀市場價格

D申報地價解析：反映具體宗地在地產(chǎn)交易或交換等活動中現(xiàn)實價格，由土地交易雙方認可并據(jù)此支付地價款的是土地成交地價2．假如把申報地價、公告(示)地價歸為一類，這種分類是按照(C)劃分的。A．土地交易方式

B．土地價格形成方式C．政府治理手段

D．土地價格使用目的解析：該題考察地價分類。土地價格按政府治理手段分為：申報地價、公告(示)地價等。3．政府為治理土地市場，由專門部門、專門人員評定的不同等級或不同區(qū)域的土地使用權(quán)市場平均價格稱為()。A交易底價

B公告價格

C基準(zhǔn)地價

D標(biāo)定地價答案：C4．()指已完成使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進行或部分進行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和平坦的正常市場條件下土地使用權(quán)價格。A標(biāo)定地價

B基準(zhǔn)地價

C毛地價格

D生地價格答案：D解析：已完成使用批準(zhǔn)手續(xù)而未進行或部分進行基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)和平坦的正常市場條件下土地使用權(quán)價格是生地價格。指已完成基礎(chǔ)設(shè)施配套開發(fā)而未進行宗地內(nèi)拆遷平坦的正常市場條件下，一定年期的土地使用權(quán)價格是毛地價格。5．土地價格按()方式分類，能夠分為交易價格、理論價格、評估價格等。A土地權(quán)利

B土地的存在形態(tài)C土地價格形成方式

D土地價格使用目的答案：C4、我國土地價格評估的進展歷史20世紀(jì)80年代中期以來，我國土地價格理論伴隨著土地市場的進展逐步進展形成，在馬克思地租理論的基礎(chǔ)上，形成了社會主義級差地租理論、社會主義絕對地租理論和社會主義都市地租理論。進展了馬克思主義地價形成理論，并成功借鑒了西方地價形成理論(土地收益理論、土地供求理論)，來指導(dǎo)我國的土地使用制度改革與實踐。20世紀(jì)90年代初期，我國先后出臺了《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》、《土地估價師資格考試暫行方法》、《土地估價機構(gòu)治理暫行規(guī)定》等一系列規(guī)定制度，使我國的土地估價制度的差不多確立，形成了一整套適合我國國情的土地估價的理論、方法和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，土地估價差不多成為一項法律制度，成為土地市場的一個必不可少的環(huán)節(jié)。在農(nóng)用地估價方面，《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級規(guī)程》、《農(nóng)用地估價規(guī)程》三個規(guī)程也差不多作為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)公布，為建立農(nóng)用地估價制度奠定了基礎(chǔ)。第二節(jié)土地價格阻礙因素§1考試大綱要求：(一)考試目的測試應(yīng)考人員對土地價格阻礙因素的種類、特點的理解與掌握程度。(二)考試范圍1．一般情況下的地價阻礙因素2．要緊地價阻礙因素的作用規(guī)律3．不同用途地價阻礙因素的特點(三)考試差不多要求掌握：要緊地價阻礙因素的種類；熟悉：要緊地價阻礙因素的作用規(guī)律，不同用途地價阻礙因素的特點。§2知識點:一、一般情況下的地價阻礙因素對土地價格產(chǎn)生阻礙的因素專門多，這些因素或阻礙土地的供給和需求，或阻礙土地的收益，或阻礙土地還原利率。依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，一般情況下，可將阻礙土地的因素分為一般因素、區(qū)域因素和個不因素。三、阻礙地價的一般因素一般因素是指阻礙城鎮(zhèn)地價總體水平的自然、社會、經(jīng)濟和行政因素等，是阻礙土地價格的一般的、普遍的、共同的因素。這些因素會阻礙土地價格的整體水平，是決定各個地塊土地價格的基礎(chǔ)。包括：1、土地制度：是指在特定的社會經(jīng)濟條件下土地關(guān)系的總稱，是一個國家人地關(guān)系的法定結(jié)合形式，包括土地所有制、土地使用制和土地治理制度等。土地制度是一切社會形態(tài)中最重要、最差不多的制度，直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌。2、住房制度：住房制度改革是我國經(jīng)濟體制改革的重要組成部分，是對城鎮(zhèn)居民住房保障體制的改革，包括改革住房建設(shè)投資體制、改革住房建設(shè)、分配、維修、治理體制、改革住房分配體制、建立雙軌制的住房供應(yīng)體系、建立住房公積金制度、建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系，進展住房金融和住房保險、建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場等，從而促進了房地產(chǎn)投資的良性循環(huán)，推動了地價的合理實現(xiàn)。3、都市規(guī)劃：都市規(guī)劃對都市的性質(zhì)、功能及宏觀區(qū)位產(chǎn)生決定性阻礙，這在整體上阻礙都市地價水平。都市規(guī)劃對用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，專門大程度上對地價產(chǎn)生阻礙；土地因其用途和利用強度的不同會具有不同的收益能力，同一塊土地在用于商業(yè)、住宅和工業(yè)時的地價有專門大的差異，一般商業(yè)用地效益最高。4、相關(guān)政策：要緊有房地產(chǎn)開發(fā)政策、地價政策、稅收政策等，對地價會產(chǎn)生較大阻礙。高地價政策意味著政府放開對地價的管制，會促使地價上漲；低地價政策是政府采取各種手段抑制地價的上漲，從而導(dǎo)致地價水平的下跌或停滯；地價治理政策也阻礙著房地產(chǎn)投資者的投資興趣，從而阻礙地價的高低；稅收政策通過增加稅賦，會使居民和企業(yè)的儲蓄減少，從而減少社會投資，降低經(jīng)濟增長幅度，企業(yè)無力或不想擴大投資，促使土地需求降低，土地價格降低。5、人口狀況：人口狀況是最要緊的社會經(jīng)濟因素，對地價的阻礙專門大，要緊包括：人口密度、人口素養(yǎng)和家庭人口構(gòu)成等。人口密度通常提高時，使土地需求上升，導(dǎo)致地價上漲。人口素養(yǎng)一般對住宅用地價格的有較大阻礙。人口素養(yǎng)高的住宅區(qū)通常社會秩序較為安定，受教育程度和文化素養(yǎng)群體集中，環(huán)境整潔優(yōu)雅，更適宜人們選擇居住，引起該類住宅區(qū)需求增加，促使地價上漲。隨著社會經(jīng)濟的進展，家庭人口構(gòu)成逐步由大伙兒庭模式向以夫妻為中心的小家庭模式轉(zhuǎn)變，家庭結(jié)構(gòu)越來越小，家庭數(shù)量相應(yīng)增多，對住宅的需求增加，導(dǎo)致住宅用地價格上漲。6、社會進展和安定狀況：社會穩(wěn)定，房地產(chǎn)投資相對來講風(fēng)險小，收益大，資金能夠按預(yù)期的目標(biāo)在預(yù)期期限內(nèi)得到回收并取得利潤，從而投資者的投資信心增強，帶動地價上升。社會秩序良好，人們會感到安全，從而情愿投資、購物、居住，因此帶動地價上升。7、城鎮(zhèn)進展過程：隨著經(jīng)濟的進展，城鎮(zhèn)化進程的加快，會增加對建設(shè)用地的需求，提高城鎮(zhèn)土地價格水平，另外，都市化進展越快，就業(yè)機會就多，人口遷入就大，城鎮(zhèn)人口分布就越密集，地價漲幅也會相應(yīng)較大。8、國際經(jīng)濟狀況：世界經(jīng)濟逐步向一體化、多元化進展，任何一個國家經(jīng)濟都不可能脫離世界經(jīng)濟而快速進展，隨著國家間、經(jīng)濟區(qū)域集團間經(jīng)貿(mào)關(guān)系的逐漸緊密，一個國家的經(jīng)濟情況與世界經(jīng)濟的變化休戚相關(guān)，地產(chǎn)市場狀況和地價水平更會受到阻礙。例如當(dāng)前的世界金融危機對各國的地價造成的強大沖擊，使各國地價水平大幅下降。9、國際政治因素：國家間政治關(guān)系緊密為經(jīng)濟的快速進展制造了良好的外部環(huán)境，有利于投資者跨國投資，使土地需求上漲，推動地價水平提高；假如國家之間對立，彼此斷絕各種往來，就會限制人員流淌和資金流向，假如發(fā)生戰(zhàn)爭還會直接對經(jīng)濟造成嚴(yán)峻破壞，直接使土地需求下降，地價暴跌。10、經(jīng)濟進展?fàn)顩r：經(jīng)濟進展越快，公共投資和私人投資水平越高，財政金融景氣，就業(yè)機會增加，物價、工資處于有利于經(jīng)濟進展的狀態(tài)，社會總投資增加，因建設(shè)需要而增加對土地的需求，地價水平就會上升；反之，假如經(jīng)濟不景氣投資就會減少，對土地的需求就會減少，引致地價下降。11、財政金融體制：在國家的財政金融體制下，政府通過財政金融達到對經(jīng)濟的干預(yù)，若政府收入要緊用于經(jīng)濟性投資，政府干預(yù)經(jīng)濟的程度就較大，如某些地點政府為追求地點經(jīng)濟的高速進展，不斷提高投資水平，會導(dǎo)致土地需求的大幅增加，引致土地價格水平飛漲。12、稅收制度：在稅收制度上，假如國家對以土地為主體的稅務(wù)制度較完善健全，土地囤積、投機行為就會相應(yīng)較少，土地市場和地價水平相對平穩(wěn)。13、居民收入、消費水平：隨著居民收入、消費水平的提高，會對物質(zhì)、精神方面的要求逐步提高，在住宅方面，則會對房屋的質(zhì)量、面積、外觀、舒適度等方面的要求會越來越高。直接促進較高水平的房地產(chǎn)市場的活躍，提升相應(yīng)房地價水平。14、利率水平：房地產(chǎn)交易的要緊特點之一，是巨額款項的往來，因此，投資或購置房地產(chǎn)與可運用的資金有關(guān)。人們在購買房地產(chǎn)時需要支付巨額款項，假如自身臨時不能達到時，需要向銀行貸款或是以其他房地產(chǎn)作抵押取得貸款。利率水平的變化也會阻礙人們?yōu)橘徺I房地產(chǎn)而支付的代價，間接阻礙地價水平的高低。行政隸屬變更：行政隸屬變更一般都會引起當(dāng)?shù)赝恋貎r格的變動。通常分為以下兩類，一是級不升格，如某一都市由縣級市上升為地級市，或某非建制鎮(zhèn)上升為建制鎮(zhèn)等等；另一類是級不不變，其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。如廣東省寶安縣的行政隸屬關(guān)系由原地區(qū)劃歸深圳市管轄后，該縣利用特區(qū)的優(yōu)惠政策吸引了大批外資，經(jīng)濟迅速進展，從而帶動了地價的上漲。房地產(chǎn)投機：是指投機者期望并利用房地產(chǎn)價格的變動獲得超常利潤的行為。那個因素對市場地價水平有突出的阻礙。土地供不應(yīng)求，投機者搶購哄抬地價；土地供大于求，投機者拋售使地價下跌。儲蓄和投資水平：儲蓄水平和投資水平是正相關(guān)的，即儲蓄增長則投資也相應(yīng)增長。這是經(jīng)濟學(xué)中的“儲蓄、投資一致性”的原理。因此，分析儲蓄和投資水平對地價的阻礙，就能夠用分析儲蓄水平對地價水平的阻礙來概括。當(dāng)儲蓄能力愈大而且儲蓄意愿愈高時，儲蓄額越多，資本積存就越快。從資本積存的角度看，房地產(chǎn)價格比其他財產(chǎn)價格總量要高。一般家庭購買不動產(chǎn)時，必須經(jīng)歷一段較長時刻的儲蓄，而儲蓄率高，有利于資本的積存，才能提供足夠的購屋預(yù)備款。因此，儲蓄率水平的高低與家庭儲蓄行為的循環(huán)過程與房地產(chǎn)市場的波動有緊密的關(guān)系。一般地講，一系列儲蓄率高的時期往往是超額儲蓄累積期；儲蓄率在連續(xù)較高的情況下突然轉(zhuǎn)為較低時，則是房地產(chǎn)熱潮期，現(xiàn)在地價會飛漲。物價變動：物價變動對每個人都有阻礙。房地產(chǎn)越是在物價變動時期越能體現(xiàn)其保值性，因此物價變動對房地產(chǎn)市場的阻礙成正比，即物價上漲率越高，房地產(chǎn)價格也越高。需要講明的是，房地產(chǎn)價格巨漲，只會發(fā)生在都市地區(qū)，鄉(xiāng)村地區(qū)較少受阻礙，甚至在某些人口外流嚴(yán)峻的地區(qū)地價還有下跌現(xiàn)象。上述的一般因素，通常是從宏觀上對地區(qū)整體的地價水平產(chǎn)生全局性阻礙，在這些因素的阻礙下，產(chǎn)生了地區(qū)與地區(qū)之間，乃至國家間地價水平的差異。而同一地區(qū)內(nèi)不同區(qū)域、不同地塊的地價差異，還要受到區(qū)域因素和個不因素的阻礙。四、阻礙地價的區(qū)域因素區(qū)域因素是指阻礙城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域之間地價水平的商服繁華程度及區(qū)域在城鎮(zhèn)中的位置、交通條件、公用設(shè)施及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等，這些條件相互結(jié)合，相互作用對區(qū)域間地產(chǎn)價格水平有決定性的阻礙。1、商服繁華程度：要緊是指都市中各區(qū)域商業(yè)、服務(wù)業(yè)的集聚規(guī)模等級，商服業(yè)越集中，規(guī)模越大，對土地利用的效用就越高，該地段的土地價格水平就會越高。2、交通條件：區(qū)域內(nèi)和區(qū)域之間交通類型較多，交通結(jié)構(gòu)合理，道路狀況良好、公共交通發(fā)達，居民對外聯(lián)系方式、出行便捷，都會對當(dāng)?shù)氐貎r水平產(chǎn)生阻礙。3、基礎(chǔ)公用設(shè)施水平:區(qū)域內(nèi)道路交通暢通、供水、供電、通信、煤氣、暖氣設(shè)施齊全，幼兒園、學(xué)校、公園、醫(yī)院等設(shè)施狀況良好，等級較高。對當(dāng)?shù)氐貎r會產(chǎn)生較大阻礙。4、環(huán)境質(zhì)量：要緊指人文環(huán)境、自然環(huán)境和社會環(huán)境，包括地質(zhì)、地勢、水文、風(fēng)向、社會治安、居民素養(yǎng)、人地比例、環(huán)境污染程度、居民職業(yè)類不、教育程度和收入水平等環(huán)境條件對地價水平的阻礙。5、區(qū)域土地利用性質(zhì)、用地結(jié)構(gòu)、用地限制條件、區(qū)域交通管制等等方面的都市規(guī)