2016年下半年北京房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》：搜集交易實(shí)例的途徑試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、國(guó)有土地的所有權(quán)由國(guó)家代表全體人民行使，具體由代表國(guó)家行使。A：全國(guó)人民代表大會(huì)B：國(guó)務(wù)院C：國(guó)土資源部D：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章2、已知某房地產(chǎn)價(jià)格為900元/m2□,□□□□100萬(wàn)m2,當(dāng)價(jià)格為1000元/m2□,□□□□90萬(wàn)m2,則需求價(jià)格彈性為_(kāi)_□A．10B．9C．0.9D．0.13、運(yùn)用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),要求利用與估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來(lái)推算估價(jià)對(duì)象預(yù)期收益,這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的__。A口合法原則B口最高最佳使用原則C口替代原則D口公平原則4、在市場(chǎng)法選擇可比實(shí)例的過(guò)程中,可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng),選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的（）范圍之內(nèi)。A口0.5口2.0B口1.5口2.0C口0.5口1.5D口1.0口1.55、物業(yè)甲為寫字樓項(xiàng)目,2003年末價(jià)值為萬(wàn)元的可能性為50%,為900萬(wàn)元的可能性為標(biāo)準(zhǔn)差為10%：物業(yè)乙為高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目,年末價(jià)值為1200萬(wàn)元的可能性為50%,為年該物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差為20%。由以上資料,A口物業(yè)甲B口物業(yè)乙C口一樣大D口無(wú)法判斷6、建筑物的所有權(quán)可以分為獨(dú)有、共有和三種。A：區(qū)分共有B：區(qū)分所有1000萬(wàn)元,預(yù)計(jì)2004年末價(jià)值為110050%,則2004年該物業(yè)的價(jià)值的2003年末價(jià)值為1000萬(wàn)元,2004800萬(wàn)元的可能性為50%,則2004__投資風(fēng)險(xiǎn)更大。C：公有D：私有E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格7、某寫字樓年出租凈收益為300萬(wàn)元，預(yù)計(jì)未來(lái)三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫字樓價(jià)格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為（）萬(wàn)元。A．4580B．5580C．6580D．75808、工程量清單是招標(biāo)文件的組成部分，其組成不包括。A：分部分項(xiàng)工程量清單B：措施項(xiàng)目清單C：?jiǎn)挝还こ藤M(fèi)用清單D：其他項(xiàng)目清單E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、下列土地狀況中，不屬于土地權(quán)益狀況的是。A：土地使用期限B：土地使用管制C：土地面積大小D：土地權(quán)利性質(zhì)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、回顧性房地產(chǎn)估價(jià)，其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況常見(jiàn)的關(guān)系是__。A.估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在B.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為現(xiàn)在C估價(jià)對(duì)象狀況為過(guò)去，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去D.估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況為過(guò)去11、某市區(qū)有一大型物資儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)，現(xiàn)根據(jù)城市規(guī)劃和市場(chǎng)需求，擬改為超級(jí)市場(chǎng)。需評(píng)估該倉(cāng)庫(kù)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，最適宜采用__進(jìn)行估價(jià)。A.比較法B.成本法C假設(shè)開(kāi)發(fā)法D.長(zhǎng)期趨勢(shì)法12、在以下投資組合中，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，投資且等比例選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的是__。A.股票+投資基金B(yǎng).債券+股票C投資基金+債券+股票D.債券+投資基金13、在一個(gè)場(chǎng)地或幾個(gè)場(chǎng)地上，按照一個(gè)總體設(shè)計(jì)進(jìn)行施工并受總概（預(yù)）算控制的各個(gè)工程項(xiàng)目的總和，是指。A：建設(shè)項(xiàng)目B：?jiǎn)挝还こ藽：分項(xiàng)工程D：工程項(xiàng)目E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、下列選項(xiàng)中，__更能反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。A.開(kāi)發(fā)工作量B.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)C(jī).經(jīng)營(yíng)收入D.投資數(shù)額15、某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù)2000近，總預(yù)算為400萬(wàn)元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50％，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另?yè)?jù)調(diào)查可知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15％、60％、25％，該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是。A：30％B：45％C：65％D：75％E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格16、在正常情況下，房屋建筑工程的裝修工程最低保修期限為_(kāi)_年。A．4B．3C．2D．117、研究機(jī)構(gòu)對(duì)需求戶型抽樣調(diào)查的結(jié)果表明，70%以上的家庭認(rèn)為()m2建筑面積的戶型較為合適。80?10080?120100?120100?14018、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣，要想使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先做好__工作。A.施工圖設(shè)計(jì)B.可行性研究C.成本收益分析D.項(xiàng)目建設(shè)書的編制19、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是。A：交通擁擠B：建筑技術(shù)進(jìn)步C：城市規(guī)劃改變D：自然環(huán)境惡化E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20、數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡(jiǎn)單、最常用的為。A：直線趨勢(shì)法B：指數(shù)曲線趨勢(shì)法C：二次拋物線趨勢(shì)法D：指數(shù)修勻法E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格21、以集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押的必須經(jīng)通過(guò)。A：集體所有制企業(yè)工會(huì)B：集體所有制企業(yè)職工（代表）大會(huì)C：集體所有制企業(yè)股東大會(huì)D：集體所有制企業(yè)董事會(huì)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、某寫字樓由于市場(chǎng)不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，造成不便于商務(wù)辦公和需求減少，估計(jì)未來(lái)期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)存的15％上升為25％，每月可出租面積租金為70元/m2,又知該寫字樓可出租面積為10000m2,運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40％。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報(bào)酬率為8％．其他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生萬(wàn)元的貶值。A：548.19B：558.15C：567.39D：675.40E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格23、《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定，出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)期限一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，可征收土地閑置費(fèi)。這里所指的滿一年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的起止日是。A：自土地使用權(quán)出讓合同生效之日起至同年同月同日止B：自土地使用權(quán)出讓合同生效之日起至次年同月次日止C：自土地使用權(quán)出讓合同生效之日起至同年同月次日止D：自土地使用權(quán)出讓合同生效之日起至次年同月同日止E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章24、在貸款綜合評(píng)價(jià)中，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)分為AAA、AA、A、和BBB、四個(gè)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，其中AAA級(jí)對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為_(kāi)。A．50%B．60%C．70%D．80%25、現(xiàn)實(shí)中土地的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于方面的制約。A：建筑技術(shù)B：土地權(quán)利設(shè)置C：相鄰關(guān)系D：土地使用管制E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、業(yè)主公約由__制定并修改。A.業(yè)主大會(huì)B.業(yè)主委員會(huì)C.一半以上業(yè)主D.全體業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)共同2、下列用地，法定出讓年限為50年的有__。A.居住用地B.工業(yè)用地C.體育用地D.娛樂(lè)用地E.旅游用地3、房地產(chǎn)投資的__特點(diǎn)，正是置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的原因。A.相對(duì)較高的收益水平B.易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持C.能抵消通貨膨脹的影響D.提高投資者的資信等級(jí)4、某投資者將其商鋪出租經(jīng)營(yíng)，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬(wàn)元，且每年遞增6％，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6％，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為萬(wàn)元。A：91．76B：142．40C：150．94D：160．00E：借款合同5、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項(xiàng)房地產(chǎn)交易基本制度，即。A：土地有償有期限使用制度B：房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度C：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度D：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度E：住宅專項(xiàng)維修資金制度6、某房地產(chǎn)總價(jià)值100萬(wàn)元，其中土地價(jià)格45萬(wàn)元。已知土地的報(bào)酬率為8%，綜合報(bào)酬率為15%，則建筑物報(bào)酬率為_(kāi)_。A．11.4%B．11.85%C．18.6%D．20.73%7、下列屬于限制流通物的包括。A：彈藥B：麻醉藥品C：文物藝術(shù)品D：化工物品E：武器8、下列關(guān)于地役權(quán)，表述不正確的是。A：地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立B：地役權(quán)的期限由當(dāng)事人約定，可以超過(guò)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等用益物權(quán)的剩余期限C：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但合同另有約定的除外D：地役權(quán)可以單獨(dú)抵押E：已經(jīng)登記的地役權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記9、某建筑物共3層.總建筑面積為600面，每層建筑面積相等，房地總價(jià)值為600萬(wàn)元，土地價(jià)值480萬(wàn)元。其中一層價(jià)值是二層的1.5倍，二層價(jià)值是三層的1.2倍，則關(guān)于土地份額的計(jì)算，以下正確的有。八：按建筑面積分?jǐn)偅诱加械耐恋胤蓊~為33.3%8：按房地價(jià)值分?jǐn)偅诱加械耐恋胤蓊~為30.0%C：按土地價(jià)值分?jǐn)偅诱加械耐恋胤蓊~為35.0%口：按房地價(jià)值分?jǐn)偅粚诱加械耐恋胤蓊~為45.0%E：按土地價(jià)值分?jǐn)偅粚诱加械耐恋胤蓊~為47.9%10、個(gè)人住房公積金貸款利率調(diào)整實(shí)行。八：一日一定B：一月一定C：一年一定D：年內(nèi)分段E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、__之中規(guī)定了中國(guó)現(xiàn)行土地所有制性質(zhì)、形式和不同形式的土地所有制的適用范圍及土地使用、管理制度。A.《中華人民共和國(guó)仲裁法》B.《中華人民共和國(guó)憲法》C.《中華人民共和國(guó)土地管理法》D.《中華人民共和國(guó)土地使用法》E.《中華人民共和國(guó)民法通則》12、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化，可能是由于等引起。A：交通建設(shè)B：市場(chǎng)供求變化C：人口素質(zhì)變化D：所在地區(qū)衰落E：城市規(guī)劃的制定與修改13、已知某房地產(chǎn)價(jià)格為900元/m2時(shí)，需求量為100X104m2,當(dāng)價(jià)格為1000元加2時(shí)，需求量為90X104m2,則需求價(jià)格彈性為_(kāi)。A．10B．9C．0.9D．0.114、住房公積金的提取和使用原則不包括__的原則。A.定向使用B.安全運(yùn)作C.嚴(yán)格時(shí)限D(zhuǎn).按時(shí)使用15、在土地增值額扣除項(xiàng)目中，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按取得建設(shè)用地使用權(quán)所支付的金額和開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本兩項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)__的扣除。A．10%B．15%C．20%D．25%16、綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)（）的，即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。A．50%B．60%C．70%D．80%17、房屋拆遷實(shí)施過(guò)程中，違章建筑應(yīng)由認(rèn)定。A：拆遷人B：拆遷主管部門C：房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門D：規(guī)劃行政主管部門E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)18、可行性研究就是在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的科學(xué)方法。它要求綜合研究建設(shè)項(xiàng)目的__。A.社會(huì)的認(rèn)同性B.技術(shù)先進(jìn)性和適用性C.經(jīng)濟(jì)合理性D.建設(shè)的可能性E.政策的導(dǎo)向性19、以下交易屬于非正常交易的情況有。A：土地使用權(quán)出讓拍賣B：相鄰房地產(chǎn)的合并C：房地產(chǎn)涉案拍賣D：賣方負(fù)責(zé)補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金E：買方不負(fù)責(zé)繳納契稅20、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)來(lái)說(shuō)，構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素為_(kāi),也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。①投資；②成本；③銷售或出租收入：④稅金；⑤利潤(rùn)A.①②③B.①②③④⑤C.②③⑤D.①②④21、以下難以使用市場(chǎng)法估價(jià)的房地產(chǎn)有。A：標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房B：寫字樓C：古建筑D：紀(jì)念館E：學(xué)校22、金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目貸款進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，凡綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)（）的，即為高風(fēng)險(xiǎn)貸款，銀行一般不予發(fā)放貸款。