大溪地項目目人防車車位租售售方案分分析項目車位綜綜述本項目1##樓、33#樓、44#樓共共有1660個人人防車位位，地下下車位((庫)屬屬于人防防工程，而而人防工工程是國國家強制制配套，禁禁止開發發商銷售售。根據據《中華華人民共共和國人人民防空空法》第第五條和和<<福福建省人人民防空空條例>>>第十十八條規規定誰投投資誰受受益的原原則，該該車位屬屬于不可可銷售部部分，意味著著，在未未來處理理過程中中，這些些車位只只能依靠靠租金來來獲得收益益。同安的房地地產是在在這幾年年才得到到長足發發展的，由由于原先先的道路路規劃，小小區建筑筑過程中中，并不不注重車車輛的有有序管理理導致目目前同安安交通管管理部門門對于機機動車輛輛的管理理較為松松散，造造成較多多車輛隨隨意無序序停放，車車主對于于車輛的的車位管管理無意意識，許許多的車車位處于于空置狀狀態，對對本項目目的人防防車位租租售造成成一定的的影響。但由于車位位在本項項目規劃劃中配比比較少，屬屬于較稀稀缺產品品，而且且本項目目定位高高端，購購房者多多為事業業單位或或企業領領導階層層，有車車比例大大，對與與車位的的需求較較高，因因此，未未來入住住后未來來沒有購購買車位位的業主主為了安安置私家家車，必必定會以以租賃的的方式來取取得車位位的使用用權。車位租金計計算根據前期的的市場調調查，目目前同安安房地產產市場上上并無出出現將人人防車位位出租或或變相出出售的案案例可供供參考。在項目周邊邊已經交交房的項項目中，中中介掛牌牌蕓溪公公園車位位出租，租租賃報價價2500元/個個.月，古古莊新城城一期車車位出租租，租賃賃報價2200元元/個..月，綜綜合這兩兩個項目目的優劣劣點以及及本項目目車位較較稀缺的的特點后后得出未未來本項項目的人人防車位位租金在在2800元/個個.月。收益法計算算租賃租租金：收益法是運運用適當當的資本本化率，將將預期的的估價對對象房地地產未來來各期（通通常為年年）的正正常純收收益折算算到估價價時點上上的現值值，求其其之和得得出估價價對象的的客觀、合合理價格格。計算公式為為：（所選用公公式的前前提條件件是：年年凈收益益a每年年不變；；綜合資資本化率率r每年年不變且且大于零零；n為為未來可可獲收益益年限）,具體測算如下：收益價格構構成內容容價格備注（元／個）（一）年凈凈收益aa1.年有效效毛收入入3192①×②①年潛在毛毛收入3360類似車位租租金為2280元元／月②年有效租租金收入入率0.95（二）綜合合資本化化率r0.07114r＝1＋221.安全利利率0.04114選用20008年中中國人民民銀行公公布的一一年定期期存款年年利率44.144%為安安全利率率2.風險調調整值0.03根據目前的的經濟現現狀及未未來預測測確定為為3.000%（三）未來來可獲收收益年限限n47年預計可收益益年限447年（四）未來來可獲收收益價格格VB＋L￥48,8827..77收益價格（元元/個個）488288成本法計算算人防車車位成本本人防車位投投入成本本包括884766平米建建造成本本，故人人防車位位資產價價值V==建安成成本22200元元/平方方米（由由于人防防用地作作為本項項目用地地不計入入建筑面面積，）每個人防車車位占地地面積553平方方米每個人防車車位投入入成本為為22000*553=11166600元元/個結論建議上兩種方法法的評估估人防車車位資產產價值所所得的結結果差距距比較大大，這與與人防車車位這種種國家防防設施收收益性不不強的特特性有關關。因此此，通過過對兩種種評估方方法結果果的比較較，由于于兩種方方法結果果相差較較遠，故故本次評評估選用用成本法法評估值值權值330%，收收益還原原法評估估值權值值70%%，確定定最終的的估價結結果，即即：評估方法單位價格(元/m22)權值平均單價(元/m22)成本法116600030%691600收益法48828870%根據上述分分析，我我司建議議對于項項目人防防車位采采取無產產權長期期租賃的的模式，一一次性收收取租金金，建議議人防車車位租金金為7000000元/個個。2、銷售方方案建議議銷售方案建建議一：：單獨進進行人防防車位使使用權租租賃銷售對象：：已購11#、33#、44#的業業主銷售價格：：7萬元//位銷售方案建建議二：買房房送地產產車位使使用權凡購買1##、3##、4##的客戶戶，開發發商免費費贈送地地下車位位使用權權，優惠惠幅度根根據客戶戶購買的的產品不不同而有有差異。二房客戶贈贈送100年，相相當于優優惠客戶戶2萬元三房客戶贈贈送200年，相相當于優優惠客戶戶4萬元元樓中樓客戶戶贈送440年，相相當于優優惠客戶戶7萬元元人防車位使使用權銷銷售合作作范本詳詳見附件件。鑒于目前銷銷售市場場較為冷冷清，建建議對前前期已購購客戶則則實施“方案一一”；對以后購購買大溪溪地單元元的業主主推薦“方案二二”，以促促進項目目的銷售售。3、銷售措措施由于車位的的銷售對對象主要要是業主主，所以以我們將將車位銷銷售方案案確定后后，開始始通知業業主，具具體通知知方式，建建議采用用短信群群發形式式告知。其其優勢在在于，快快速直效效，價格格低廉。時間工作內容備注即日起至99.300短信+電話話，通知業業主信息傳達10.1起起發售組織客戶團團購無車位業主主優先購購買“大溪地”項目組組2008--9-18筼筜筜東區·大溪地地車位租租賃合同同范本甲方：廈門門筼筜東區區聯合房房地產開開發有限限公司（以以下簡稱稱甲方）地址：同安安區環城城西路9983號號郵碼碼：3661100乙方：（以下下簡稱乙乙方）地址：郵郵碼：33610000電話：根據“”《商商品房買買賣合同同》補充充協議第第十一條條：“獨立會會所的產產權歸全全體業主主所有；；架空層層內的健健身房、乒乒乓球館館、小超超市、棋棋牌室的的產權歸歸出賣人人所有，77#樓北北側的半半地下停停車位的的使用權權歸出賣賣人所有有；地下下室、地地下車位位等未計計入公共共部位與與公共房房屋分攤攤建筑面面積的建建筑物、具具有使用用功能的的建筑空空間以及及兼做人人防功能能的地下下停車位位的所有有權、使使用權、收收益權和和處置權權等都屬屬于出賣賣人所有有”甲方與與購房業業主的約約定，甲甲乙雙方方就乙方方租用甲甲方投資資開發建建設的“*****”商品房房項目車車位事宜宜進行友友好協商商，并在在平等、自自愿、協協商一致致的基礎礎上達成成如下合合同條款款共同信信守：一、甲方同同意將新新筼筜東區區·大溪地地第3、44號樓（***1--9號）*號車位（以以下簡稱稱該車位位）租賃賃給乙方方作停車車位使用用，租賃賃期限至至本合同同簽訂之之日起至至20227年112月331日止止。二二、該車車位建筑筑面積331.003平平方米，其其中使用用面積112.55平方米米，公攤攤面積118.553平方方米。該該車位的的租賃金金按個計計算，租租賃金為為一次性性支付，其其價格為為人民幣幣壹拾貳萬元元整。租租賃期限限滿后甲甲乙雙方方再行續續簽租賃賃合同。續續簽租賃賃合同的的最長租租賃期限限以國家家法律、法法規規定定的期限限為限。甲甲乙雙方方再行簽簽合同時時，乙方方不再支支付該車車位的租租賃費用用，以后后再到期期的租賃賃合同，以以此類推推。若今今后政府府相關部部門另有有規定的的從其規規定。三三、該車車位于20008年66月3日前交付付使用。交交付使用用時甲方方將以掛掛號郵件件或特快快專遞按按乙方在在合同中中所填寫寫的地址址寄出或或直接送送達交房房通知，自自寄出之之日起加加上5天天視同送送達乙方方之日（非非甲方原原因造成成的退件件也視為為已通知知到位），乙乙方超過過10天天未能前前來辦理理移交手手續的，視視同該車車位已交交付給乙乙方，甲甲方不承承擔保修修以外的的任何責責任（即即與該車車位有關關的包括括但不限限于物業業管理費費，公共共維修基基金、稅稅費及損損壞、滅滅失等一一切風險險轉由乙乙方承擔擔）。四、該車位位僅作停停放車輛輛使用，不不得改變變用途。乙乙方在使使用期間間有權與與其他權權利人共共同享用用與該車車位有關關聯的公公共部位位和設施施，并按按占地和和公共部部位分攤攤面積承承擔義務務。五、在該車車位保修修范圍和和保修期期限內發發生質量量問題，甲甲方應當當履行保保修義務務，因不不可抗力力或者非非甲方原原因造成成的損壞壞，甲方方不承擔擔責任，但但可協助助維修，維維修費用用由乙方方承擔。六、該車位位所交的的租賃費費不含以以下費用用：1、物業管管理費、房房屋公共共維修金金等物業業管理相相關的費費用。2、公證費費，如若若乙方要要求公證證，則公公證費全全部由乙乙方自行行承擔。3、其他按按規定應應由乙方方繳納的的稅費。七、本合同同在履行行中發生生爭議，由由甲乙雙雙方協商商解決，協協商不成成時，甲甲乙雙方方可