恒大小區(qū)某城住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第一章 總則在 31.1。 項(xiàng)目背景及概況 31.2. 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)7 1.3. 問題和建議 8第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場研究 92.1。 投資 環(huán)境分析92.2. 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 112.3. 銷售預(yù)測 152.4. 營銷策略 19第三章 建設(shè)規(guī)模和項(xiàng)目開發(fā)條件 213.1。 建設(shè)規(guī)模 213.2. 項(xiàng)目概況狀態(tài) 213.3. 項(xiàng)目建設(shè)條件 22第4章 架構(gòu)方案 264.1。 設(shè)計(jì)依據(jù) 264.2. 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題及發(fā)展理念 264.3. 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 274.4. 建筑設(shè)計(jì) 284.5. 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 294.6. 給排水設(shè)計(jì) 30第五章節(jié)水措施 325.1。 設(shè)計(jì)依據(jù) 325.2. 建筑構(gòu)件的節(jié)能設(shè)計(jì) 32第六章 環(huán)境影響評價(jià) 336.1。 編制依據(jù) 336.2. 環(huán)境狀況 336.3. 項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響 346.4. 環(huán)保措施 34第7章 職業(yè)衛(wèi)生和消防 357.1。 指導(dǎo)思想 357.2. 職業(yè)安全健康對策和措施 357.3. 防火設(shè)計(jì) 36第八章 組織與人力資源配置 388.1。 組織機(jī)構(gòu) 388.2. 人力資源分配 38第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展 399.1。 項(xiàng)目開發(fā)期 399.2. 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表 399.3. 項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施 39第10章 項(xiàng)目招標(biāo) 4110.1。 工程項(xiàng)目招投標(biāo)概況 4110.2. 工程項(xiàng)目招投標(biāo)及招投標(biāo)因素分析 4210.3. 投標(biāo)依據(jù) 4410.4. 招標(biāo)范圍 4410.5。 招標(biāo)方式 44第11章 投資估算和融資 4511.1。 投資估算 4511.2. 資金 45第12章 財(cái)務(wù)評估 4712.1. 項(xiàng)目評估依據(jù) 4712.2. 財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇 4712.3. 財(cái)務(wù)評估 4712.4. 不確定性分析 48第十三章 社會(huì)評價(jià) 4913.1. 項(xiàng)目對社會(huì)的影響分析 4913.2. 風(fēng)險(xiǎn)分析 5013.3. 社會(huì)評價(jià)結(jié)論 51第14章 研究結(jié)論和建議 5214.1. 可行性研究結(jié)論 5214.2. 建議 52第一章總則項(xiàng)目背景和概述一、項(xiàng)目名稱：XX市恒大社區(qū)項(xiàng)目二、主辦單位概況單位名稱：北京XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)銷售建設(shè)單位介紹：北京某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2001年11月，2004年11月正式由廣東某某集團(tuán)控股。廣東某某集團(tuán)是一家集工業(yè)制造、商業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、建筑、物業(yè)管理。

北京XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司奉行集團(tuán)一貫的“造福人民，優(yōu)化城市建設(shè)”的房地產(chǎn)開發(fā)理念，斥資數(shù)億在北京雅北別墅開工低密度高端住宅項(xiàng)目區(qū)XX華亭XX華亭作為XX集團(tuán)在北京的創(chuàng)舉，公司集中了房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)施工、園林規(guī)則等最優(yōu)秀的人力資源，聘請了A&S漢石建筑設(shè)計(jì)公司擁有多年的別墅和聯(lián)排別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)和世界經(jīng)驗(yàn)。領(lǐng)先的泛亞景觀設(shè)計(jì)公司分別是建筑設(shè)計(jì)和景觀規(guī)劃的顧問。三、可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；中華人民共和國國家計(jì)委批準(zhǔn)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試行）》[2002]15號；國家發(fā)展改革委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法及參數(shù)（第三版）》；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理規(guī)定》；《房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》。四、編制范圍根據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范、目的、必要性、項(xiàng)目區(qū)域概況、項(xiàng)目規(guī)劃方案和建設(shè)內(nèi)容，對項(xiàng)目建設(shè)組織管理、項(xiàng)目招投標(biāo)方案、投資估算、融資等進(jìn)行綜合論證和研究計(jì)劃與收益分析、財(cái)務(wù)分析、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析等。五、立項(xiàng)原因項(xiàng)目建設(shè)符合國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前，我國國民經(jīng)濟(jì)處于特殊發(fā)展時(shí)期。為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，必須擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局分析研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約為1.5-2個(gè)百分點(diǎn)。XX市房地產(chǎn)占GDP比重將快速提升，對GDP的貢獻(xiàn)率將逐步提高。2011-2020年，中國城鎮(zhèn)人口預(yù)計(jì)增長26.1%，新增人口超過1.6億，城鎮(zhèn)人均可支配收入增長2.6倍。到2020年，城市人均居住面積將從2008年的30平方米增加到41平方米，接近目前的歐洲人均居住面積。中國的房地產(chǎn)市場應(yīng)該再有十年或更長時(shí)間的繁榮。因此，建設(shè)本項(xiàng)目是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。②項(xiàng)目將對城市建設(shè)起到推動(dòng)作用近年來，XX市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展的黃金時(shí)期。整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長態(tài)勢，XX市房地產(chǎn)稅收占比逐步提升。2011年，XX市建筑和房地產(chǎn)稅共征收33億元，占稅收總額的42.03%，同比增長60.82%。隨著XX經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境的要求也越來越高。近年來實(shí)施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)是為了改善XX城市居民的居住環(huán)境和居住環(huán)境。.XX市恒大小區(qū)項(xiàng)目符合XX市建設(shè)總體規(guī)劃。對加快城市化進(jìn)程、美化城市空間、打造城市新面貌、提升城市品質(zhì)具有積極意義。③滿足勞動(dòng)就業(yè)需要由于我國目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整時(shí)期，一些行業(yè)的工人下崗再就業(yè)在所難免。開辟就業(yè)渠道，解決民生就業(yè)問題，已成為各級政府的重中之重。投資、消費(fèi)和出口是國民經(jīng)濟(jì)增長的動(dòng)力。因此，國家固定資產(chǎn)投資的總體政策是繼續(xù)保持投資總額的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。據(jù)有關(guān)部門測算，我國GDP每增加1%，全國可新增就業(yè)80萬個(gè)以上，住宅投資每增加10%，可帶動(dòng)GDP增長0.5%左右，可提供超過400,000個(gè)工作崗位。郵政。因此，增加住宅建設(shè)投資對增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)具有重要作用，而該項(xiàng)目作為XX市重點(diǎn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目之一，將為增加XX市當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位做出一定貢獻(xiàn)。6.擬建地點(diǎn)XX市恒大小區(qū)規(guī)劃建設(shè)在香洲區(qū)潭溪路，漢江三橋南側(cè)，廣電中心旁。據(jù)了解，小區(qū)緊鄰XX市委市政府，市公安局、市勞動(dòng)局、市司法局、市物價(jià)局、市人事局、民政局、市畜牧局、市財(cái)政局、市廣電局遍布周邊地區(qū)，周邊金融、餐飲、娛樂、休閑、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施成熟。項(xiàng)目南北各有休閑廣場，南眺虎頭山，西距擬建漢江三橋僅500米，距象石高速僅4公里。漢江三橋和環(huán)城路就在附近。2005年底，市委、市政府從XX古城荊州街遷至潭溪路，將其定位為“以住宅、市政辦公、濱江娛樂休閑為主要功能的新城區(qū)，并以自然景觀和三國文化為特色”。在政府的精心規(guī)劃下，我市潭溪板塊正在煥發(fā)生機(jī)。優(yōu)越的地理環(huán)境，使恒大社區(qū)具有巨大的升值潛力。預(yù)期目標(biāo)項(xiàng)目總面積約30畝，用于住宅和少量商業(yè)。規(guī)劃容積率3.0，出讓費(fèi)300萬元/畝。項(xiàng)目投資環(huán)境及市場研究2.1。投資環(huán)境分析國家政治經(jīng)濟(jì)形勢及相關(guān)政策2011年，我國房地產(chǎn)市場發(fā)生了很多變化，這從一些密集的調(diào)控政策可以看出：2011年1月26日：國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控八項(xiàng)措施（以下簡稱“新國家八項(xiàng)措施”），要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策，HYPERLINK高貸款購買二套房的家庭還款比例為60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。2011年1月28日：（財(cái)政部）上海、重慶正式實(shí)施房產(chǎn)稅，深圳宣布為第三個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市。2011年4月5日：中國人民銀行決定自2011年4月6日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)其他等級的存貸款基準(zhǔn)利率和個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整。2011年4月19日，國土資源部黨組成員、國土資源部副巡視員甘藏春在國家新聞辦公室4月19日召開的新聞發(fā)布會(huì)上表示，國土資源部適當(dāng)擴(kuò)大和增加普通商品住宅用地供應(yīng)。加大閑置房地產(chǎn)用地清理力度，杜絕圍堵囤積現(xiàn)象的發(fā)生，同時(shí)不斷完善HYPERLINK招投標(biāo)掛牌制度。2011年5月10日：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部印發(fā)《關(guān)于公開城市保障性住房項(xiàng)目建設(shè)信息的通知》，要求各地在20個(gè)工作日內(nèi)公布保障性住房建設(shè)計(jì)劃、開工、竣工信息文件發(fā)布后。根據(jù)住建部規(guī)定，6月9日為信息發(fā)布截止日期。截至6月9日，北京、上海等一線城市已宣布今年將建設(shè)保障性住房。2011年5月19日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與各省、自治區(qū)、直轄市簽署《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，完成1000萬保障性安居工程項(xiàng)目下達(dá)。2011年6月14日：中國人民銀行決定自2011年6月20日起上調(diào)存款性金融機(jī)構(gòu)HYPERLINK人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。2011年7月14日，國務(wù)院召開房地產(chǎn)調(diào)控部署會(huì)議，表示HYPERLINK部分城市房價(jià)壓力仍然較大，要求繼續(xù)嚴(yán)格落實(shí)限購政策。2011年10月24日：南京市住房公積金管理中心恢復(fù)南京市公積金貸款最高可貸額度。最高貸款額度由原來的20萬元/人、40萬元/戶恢復(fù)為30萬元/人、60萬元/戶。一家人曾申請過一次公積金貸款。全部還清貸款并賣掉唯一的房子后，再次買房時(shí)可以使用公積金貸款，但首付不得低于60%，貸款利率為公積金的1.1倍基準(zhǔn)利率。2011年12月9日，胡錦濤主持召開政治局會(huì)議，要求明年實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，并根據(jù)形勢變化進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)；堅(jiān)持不動(dòng)搖的房地產(chǎn)調(diào)控政策，促進(jìn)房價(jià)合理回歸；確保價(jià)格總體水平基本穩(wěn)定項(xiàng)目開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)狀況XX市“十二五”規(guī)劃預(yù)計(jì)，到2015年，全市GDP年均增長14%，達(dá)到3500億元；地方總則預(yù)算收入每年增長21%，達(dá)到132億元；人均GDP達(dá)到58%全社會(huì)固定資產(chǎn)投資達(dá)到2550億元，年均增長25%，5年累計(jì)超過8500億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到24130元和11620元。XX市十五屆人大四次會(huì)議審議的XX市（征求意見稿）提出，未來五年要著力建設(shè)全國重要的汽車及零部件生產(chǎn)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。產(chǎn)業(yè)基地、新能源汽車產(chǎn)業(yè)基地、航空航天產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地、區(qū)域綜合交通樞紐和物流基地、區(qū)域旅游目的地和鄂西生態(tài)文旅圈核心基地，進(jìn)一步提升產(chǎn)業(yè)集聚、科技創(chuàng)新、環(huán)境承載能力、文化軟實(shí)力，將XX建設(shè)成為綜合實(shí)力強(qiáng)、輻射力大的省級副中心城市，全省重要的核心增長極，毗鄰鄂豫南地區(qū)的中心城市，陜西、重慶。2.2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析、XX房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點(diǎn)①主城區(qū)XX市前十年房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在長虹路兩側(cè)：2004年，民發(fā)漢江國際在漢江上興建，體量9萬平方米。15層至23層的地標(biāo)風(fēng)格，和諧地映襯著洶涌的漢江。當(dāng)時(shí)是高檔的濱水樓盤。2005年，民發(fā)世紀(jì)新城奠基，總建筑面積18萬平方米，綠化率達(dá)50%。2006年，現(xiàn)代城市凱旋國際奠基，定位為長虹板塊的又一高端低碳地產(chǎn)。2007年3月，民發(fā)商業(yè)廣場正式開業(yè)后，吸引了世界零售巨頭沃爾瑪，長虹路商圈逐漸崛起，超越人民廣場商圈。2008年6月，17萬平方米的大型綜合體社區(qū)——民發(fā)·城市印象落成，為長虹路增添了一道亮麗的風(fēng)景線。2009年8月，被譽(yù)為中國商業(yè)地產(chǎn)航母的萬達(dá)集團(tuán)開工建設(shè)萬達(dá)廣場，總投資40億元。項(xiàng)目建成后，將成為市區(qū)規(guī)模最大、投資最多、檔次最高、環(huán)境最好的現(xiàn)代建筑綜合體，成為市區(qū)的新標(biāo)志。同年，總建筑面積36萬平方米，17棟現(xiàn)代簡約風(fēng)格的高層建筑民發(fā)天地在長虹北路與燈城大道交匯處悄然綻放。2011年，民發(fā)集團(tuán)在諸葛亮廣場南側(cè)建設(shè)55萬平方米的商業(yè)綜合體，填補(bǔ)了XX市高端商業(yè)地產(chǎn)的空白，榮獲2011年度地產(chǎn)奧斯卡“最具投資人獎(jiǎng)”。價(jià)值房地產(chǎn)”獎(jiǎng)。縱觀21世紀(jì)頭十年XX樓市，番城區(qū)是住宅開發(fā)最為集中的區(qū)域，沿長虹路開發(fā)的項(xiàng)目幾乎占到番城區(qū)住宅項(xiàng)目總數(shù)的一半。，引領(lǐng)XX樓市長期上漲②潭溪路板塊回顧歷史，與繁城區(qū)的“喧囂”相比，相城區(qū)的商業(yè)氛圍似乎總是“半拍”。當(dāng)然，這與多年來市區(qū)的功能定位不無關(guān)系。然而，隨著城市發(fā)展的需要，相城區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在加速。2005年底，市委、市政府從XX古城荊州街遷至潭溪路，將其定位為“以住宅、市政辦公、濱江娛樂休閑為主要功能的新城區(qū)，并以自然景觀和三國文化為特色”。在政府的精心規(guī)劃下，潭西板塊正在煥發(fā)生機(jī)。據(jù)市規(guī)劃局負(fù)責(zé)人介紹，潭溪新區(qū)東起長虹南路，西起萬山、順安山，南起環(huán)山路，北起漢江。人口規(guī)模控制在8萬以下。同時(shí)，新修訂的《襄樊城市總體規(guī)劃》規(guī)劃了4個(gè)區(qū)級商業(yè)中心，潭溪路周邊地區(qū)就是其中之一。2005年以來，該市城建部門投入巨資對潭溪路進(jìn)行了精心改造。2010年，潭溪新區(qū)民居改造工程開工。可以說，近幾年潭溪路周邊的規(guī)劃亮點(diǎn)不少，但最受關(guān)注的無疑是明年漢江三橋建成通車。“對于潭溪路而言，漢江三橋的建成，將把潭溪路兩端與樊城區(qū)緊密聯(lián)系起來。潭溪新區(qū)將起到連接漢江二橋和漢江三橋的紐帶作用，可能會(huì)改變XX未來。商業(yè)環(huán)境。”爭鹿，“大市場”齊聚潭溪路房子好賣，規(guī)劃性強(qiáng)。潭溪路的魅力，不僅吸引著買房的老百姓，也吸引著長期的開發(fā)商。9月，名都XX恒大打下了重要的第一鏟，恒大也入駐了潭溪路。作為一家布局全國的大型龍頭地產(chǎn)公司，他們對潭溪路板塊未來前景的關(guān)注可見一斑。同樣，恒大地產(chǎn)強(qiáng)大的品牌號召力和近60萬平方米的超大城市規(guī)模，也將從人氣、商業(yè)、環(huán)境、文化等多方面為潭溪路帶來實(shí)實(shí)在在的收益。恒大之前，總建筑面積50萬平方米的大盤山水潭溪早早沿潭溪路“落子”，去年底創(chuàng)造了“陽光”XX樓市紀(jì)錄。今年，山水潭溪二期項(xiàng)目迎來開工。據(jù)了解，如今，除恒大地產(chǎn)外，萬科、綠地等國內(nèi)一線房企也在籌劃布局潭溪片區(qū)。2、XX地產(chǎn)投資分析2011年，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成145.3億元，同比增長36.4%。新開工面積1193.5萬平方米，同比增長40.9%。商品房新開工增速放緩。3、XX房地產(chǎn)供需分析1)供應(yīng)分析⒈活躍的土地市場2011年1月至2011年11月，市區(qū)共掛牌交易地塊144宗，土地交易面積576.14萬平方米。其中，共成交房地產(chǎn)開發(fā)用地40塊，總用地面積約111.54萬平方米，可建住宅建筑面積約289.59萬平方米。⒊商品房新開工增速放緩2011年1-11月，全市新開工面積1037.7萬平方米，同比增長29.5%。4、商品房竣工情況良好2011年1-11月，全市商品房竣工面積175萬平方米，同比增長61.9%。商品房供應(yīng)。2011年，市區(qū)商品房預(yù)售面積104.96萬平方米。

2011年，新開工面積和竣工面積總體保持平穩(wěn)增長，土地供應(yīng)充足，房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好。2）需求分析商品房銷售依然強(qiáng)勁2011年1-11月，全市商品房銷售面積375.5萬平方米，同比增長42.4%。2011年1-11月，我市市區(qū)商品房均價(jià)為4400元/平方米。從上一頁系列圖表可以看出，商品房銷售面積保持較大增長態(tài)勢，房價(jià)總體保持穩(wěn)定，市場需求總體好轉(zhuǎn)。四、XX房地產(chǎn)市場特點(diǎn)分析：綜上所述，我們可以將近年來XX房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)總結(jié)如下：房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長，但增速與市場需求增長呈正相關(guān)。增量供應(yīng)大幅增加，存量土地減少，住宅用地總供應(yīng)量增加。商品房供應(yīng)快速增長，市場需求相對穩(wěn)定。提升產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平，無論是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、利用率、園藝等。5、2011年XX樓市分析由于政府的規(guī)劃和市場需求，土地成交量較去年同期有所下降。從上述數(shù)據(jù)分析得出的結(jié)果中，值得注意的是，用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地占比明顯下降，可建面積因此受到限制，這表明新型商品房開發(fā)放緩下。一季度商品房供銷雖比去年同期有所增長，但增速明顯回落，市場形勢趨于穩(wěn)定。特別是價(jià)格漲幅明顯放緩。在政策的調(diào)控下，公眾對房地產(chǎn)市場的信心有所下降。大多數(shù)人仍處于觀望狀態(tài)，期待價(jià)格進(jìn)一步回升。因此，一些商家也通過降價(jià)來增加銷量。截至目前，全國商品房價(jià)格在政策調(diào)控下趨于理性回歸，但尚未達(dá)到合理水平。今年“兩會(huì)”的召開，為下一步房地產(chǎn)市場調(diào)控政策指明了方向。溫總理在今年3月的“兩會(huì)”新聞發(fā)布會(huì)上指出：“房地產(chǎn)市場涉及金融、金融、土地、企業(yè)等多項(xiàng)政策，涉及中央和地方利益。“牽扯到金融公司和地產(chǎn)公司的利益，改革阻力相當(dāng)大。”業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這表明中央已經(jīng)意識到監(jiān)管可能帶來的后果和阻力，并已做好長期準(zhǔn)備，同時(shí)中央也認(rèn)同目前的監(jiān)管取得了成效，但并不滿足。有了監(jiān)管的效果，說“放松就是白費(fèi)力氣”。今年XX樓市將呈現(xiàn)六大趨勢：一是“三高”樓盤將出現(xiàn)。今年XX樓盤將出現(xiàn)高品牌、高品質(zhì)、高價(jià)位的“三高”樓盤，一定范圍內(nèi)推廣配套齊全的房源，提升樓盤品質(zhì)和產(chǎn)品品質(zhì)。創(chuàng)新將大大升級。二是老城區(qū)的住房將進(jìn)一步稀缺。今年，市中心特別是人民廣場商圈的樓盤數(shù)量將減少，成為住房資源稀缺的地區(qū)。相應(yīng)地，二手房的價(jià)格和租金可能上漲10%-20%。三是大型連鎖二手房中介公司的出現(xiàn)。去年，市區(qū)（不含香洲區(qū)）共成交二手房5490套，二手房成交量首次超過商品房。在新房價(jià)格普遍大幅上漲的背景下，價(jià)格相對較低的二手房將更受市場歡迎，從而催生大型連鎖二手房中介公司。第四，一線房企可能會(huì)高調(diào)進(jìn)入XX，如保利、金地等企業(yè)可能在XX市下注。五是郊區(qū)縣域房地產(chǎn)市場大發(fā)展。預(yù)計(jì)在棗陽、古城、老河口等縣市，地價(jià)、房價(jià)上漲，住房開發(fā)漲幅30%-50%，競爭激烈，但成交量增幅不會(huì)太大了。六是工業(yè)地產(chǎn)將成為發(fā)展熱點(diǎn)。2.3.銷售預(yù)測1.項(xiàng)目需求分析今年，XX市全面開展棚戶區(qū)和城中村改造。兩次改革是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重大發(fā)展機(jī)遇。目前，XX有很多地方需要改造。數(shù)據(jù)顯示，樊城區(qū)拆遷面積611.8萬平方米，改造面積11746平方米；相城區(qū)有2.1萬戶，拆遷面積560萬平方米，改造面積8000平方米。全州轄區(qū)1.8萬戶，拆遷面積580萬平方米，改造面積627畝；高新區(qū)總戶數(shù)1.56萬戶，拆遷面積802萬平方米，改造面積18813平方米。繁城區(qū)主要由漢江、小清河、人民廣場、火車站、諸葛亮廣場、長虹路、清河口、橋營、石營等城中村和內(nèi)環(huán)線西段組成。489戶，6118萬平方米；相城片區(qū)包括城西片區(qū)、南湖城河南岸、城中片區(qū)，香洲片區(qū)有云灣、西灣、張灣、魏莊等。高新區(qū)包括米莊鎮(zhèn)和團(tuán)山鎮(zhèn)。預(yù)計(jì)2012年至2016年五年內(nèi)基本完成兩項(xiàng)改革，前3年棚戶區(qū)改造不少于100萬平方米、1萬戶，10個(gè)改造城中村1.2萬戶、150萬平方米。金額比較大。兩次改革，我市出臺優(yōu)惠政策和保障措施，支持和落實(shí)沿江、沿山、沿水、沿護(hù)城河、環(huán)城、沿主干道推進(jìn)的總方針。.沿江和沿江主要景觀要整治到位。未來5年，XX城建將日均投入1億元，沖刺“現(xiàn)代區(qū)域中心城市”，打通城市骨架，塑造城市格局，打造城市新區(qū)和“兩改”，民生保障項(xiàng)目將成為四大投資重點(diǎn)。XX城區(qū)面積也將達(dá)到200平方公里，人口達(dá)到200萬，加快建設(shè)現(xiàn)代化區(qū)域中心城市。今年是“十二五”開局之年，也是XX市委、市政府“四個(gè)XX”建設(shè)真正啟動(dòng)的一年。XX市民對政府的計(jì)劃措施充滿期待。項(xiàng)目所在的XX市潭溪路人口眾多，交通發(fā)達(dá)。有很多人在這里工作和做生意。學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營、批發(fā)都在這里聚集，人流量很大。人們物質(zhì)生活的不斷提高帶來了消費(fèi)的增長，人們對住房的要求也越來越高。項(xiàng)目將利用其良好的生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢，以創(chuàng)新的發(fā)展理念，打造XX市人文共生生態(tài)示范社區(qū)。用生活的生活方式，打造XX高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住宅，讓沿江生活成為衡陽人追求新生活的時(shí)尚，是對高品質(zhì)生活的必然追求。項(xiàng)目銷售目標(biāo)群體定位本項(xiàng)目規(guī)劃為衡陽地區(qū)中高端樓盤，銷售目標(biāo)客戶群定位如下：A類客戶：企事業(yè)單位員工項(xiàng)目周邊大型企業(yè)眾多，包括萬山工業(yè)區(qū)、航天救生裝備研究院、609研究院等。②第二類客戶：周邊私人業(yè)主項(xiàng)目周邊中小業(yè)主較多，潭溪路周邊村民較多。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民的生活水平越來越高，對住房的需求也很大。而且，總則家庭人數(shù)眾多，居住空間不足。物業(yè)解決了親人的生活問題。③三類客戶：周邊學(xué)校教師潭溪路有很多學(xué)校，從小學(xué)到大學(xué)，如XX十一中、十二中、湖北文理學(xué)院、XX職業(yè)技術(shù)學(xué)院、護(hù)理學(xué)院等。老師很多，而且學(xué)校的老師薪水很高。有很強(qiáng)的購買力。④四類客戶：相城公務(wù)員小區(qū)緊鄰XX市委、市政府。市公安局、市勞動(dòng)局、市司法局、市物價(jià)局、市人事局、市民政局、市畜牧局、市財(cái)政局、市廣電局一應(yīng)俱全，金融服務(wù)環(huán)繞。、餐飲、娛樂、休閑、教育、醫(yī)療設(shè)施成熟，公務(wù)員工資福利高，購房能力強(qiáng)。⑤五類客戶：衡陽異地成功人士對于在國外打工的衡陽人來說，在家鄉(xiāng)買房，一定要選擇景觀好、品質(zhì)高的大型小區(qū)。作為潭溪路的高端社區(qū)，毗鄰漢江，恒大社區(qū)無疑是這部分高端金字塔人群的首選。特別是適宜的居住環(huán)境和三國文化的積淀，將極大地促進(jìn)項(xiàng)目內(nèi)在品質(zhì)的提升。XX人對土地有著非常強(qiáng)烈的熱愛，外地的成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刭徺I房產(chǎn)，一方面是為了改善父母的生活環(huán)境；⑥六類客戶：所轄縣、鎮(zhèn)、鎮(zhèn)的成功人士“從農(nóng)村搬到城市”是大多數(shù)縣市以下居民的心愿。其中一些經(jīng)濟(jì)條件較好的，肯定會(huì)在市區(qū)投資，這對響水珍珠的銷售也將起到很大的推動(dòng)作用。.⑦七類客戶：來自世界各地的房地產(chǎn)投資者XX房價(jià)目前在全國比較低。2011年XX房價(jià)均價(jià)4000元/㎡，升值空間大，將吸引世界各地有眼光的人購買。2.銷售計(jì)劃鑒于恒大項(xiàng)目目前的進(jìn)展情況，銷售部根據(jù)當(dāng)前市場情況制定了以下銷售計(jì)劃。一期項(xiàng)目擁有標(biāo)準(zhǔn)層住宅372套，總建筑面積60000.6平方米，銷售額約4.2億；1)銷售進(jìn)度 該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2013年1月上旬開放：開市后1個(gè)月內(nèi)，即至2013年1月下旬，完成總銷售任務(wù)的50%，約186套房屋，銷售金額約2.1億元；開市后三個(gè)月內(nèi)，即至2013年3月末，完成總銷售任務(wù)的70%，約260套房屋，銷售金額約2.94億元；開市后六個(gè)月內(nèi)，即至2013年6月，完成銷售任務(wù)總量的80%，約298套房屋，銷售金額約3.36億元；開市后9個(gè)月內(nèi)，即至2013年9月末，100%完成總銷售任務(wù)，約335套房屋，銷售金額約4.2億；銷售收入預(yù)測XX樓市價(jià)格狀況：項(xiàng)目銷售價(jià)格定位：根據(jù)本項(xiàng)目住宅和商業(yè)樓宇的預(yù)計(jì)銷售價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)層住宅銷售均價(jià)不低于6500元/㎡；本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總銷售收入10000元，詳見附件5《銷售收入及稅收估算表》。2.4.市場策略本項(xiàng)目擬采取低開高走的定價(jià)策略。項(xiàng)目價(jià)格有較高的上漲空間，升值潛力大。該項(xiàng)目將確定以下推廣策略：一、推廣渠道①報(bào)紙廣告包括《XX日報(bào)》和《XX晚報(bào)》等典型的政府報(bào)紙，報(bào)刊不宜投入過多，開店前1-2周宣傳3-4次就足夠了。②短信推廣成本低、覆蓋面廣、操作簡單靈活，可作為一種長期的營銷方式。③視頻廣告幾家地方電視臺的收視率都不高，主要是用來開新品的。電視廣告是唯一值得定期高密度投放的動(dòng)態(tài)廣告平臺。④傳單分發(fā)整個(gè)項(xiàng)目營銷的宣傳工具，衡陽人少，人口集中，派發(fā)傳單能取得不錯(cuò)的效果。⑤營銷活動(dòng)活動(dòng)一：“沿江風(fēng)光帶竣工儀式”和“恒大小區(qū)開業(yè)儀式”。活動(dòng)二：“溫州炒房團(tuán)XX購房活動(dòng)”。活動(dòng)三：“魅力漢江風(fēng)光帶”圖片展。活動(dòng)四：XX三國文化大型文化論壇。活動(dòng)五：名人講座系列。活動(dòng)六：XX人說XX大型文化論壇2.媒體宣傳組合開業(yè)前三個(gè)月，公司將以電視廣告、平面媒體、戶外廣告三大廣告為主，重點(diǎn)推廣響水明珠，增加前期注冊客戶數(shù)量，擴(kuò)大客戶積累，做好準(zhǔn)備客戶的積累占了開業(yè)銷售額的一半。開業(yè)當(dāng)月，公司將配合風(fēng)景帶的建成，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大其在衡陽的知名度，促進(jìn)銷售。開業(yè)三個(gè)月后，公司將盡快發(fā)布樣板房和實(shí)景花園，并加大宣傳力度。公交及站臺廣告：開通前三個(gè)月至開通后三個(gè)月，周期為半年。路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營銷。影視廣告：開場前一個(gè)月高密度投放，開場后各新品上市前一周每天高密度投放。XX報(bào)：開館前一個(gè)月出版3-4期，每次新品上市1期。傳單分發(fā)：一種每天都需要進(jìn)行的宣傳方式，力求將傳單傳到衡陽的每一個(gè)角落。短信推廣：總則每月分發(fā)4-6次，每周2-3次在開業(yè)前。公關(guān)活動(dòng)：開場前舉辦一場，開場當(dāng)天舉辦1-2場，開場后視銷售情況而定。第三章建設(shè)規(guī)模和項(xiàng)目發(fā)展條件3.1。建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目總占地面積20000.2平方米，總建筑面積60000.6平方米。總建筑面積比3.0，建筑密度24.4%。面積47652.3平方米，1-2層面積7419.1平方米，地下停車面積4929.2平方米）。3.2..項(xiàng)目概況狀態(tài)1.位置和地理位置XX市恒大小區(qū)規(guī)劃建設(shè)在香洲區(qū)潭溪路，漢江三橋南側(cè)，廣電中心旁。據(jù)了解，小區(qū)緊鄰XX市委市政府，市公安局、市勞動(dòng)局、市司法局、市物價(jià)局、市人事局、民政局、市畜牧局、市財(cái)政局、市廣電局遍布周邊地區(qū)，周邊金融、餐飲、娛樂、休閑、教育、醫(yī)療等配套設(shè)施成熟。項(xiàng)目南北各有休閑廣場，南眺虎頭山，西距擬建漢江三橋僅500米，距象石高速僅4公里。漢江三橋和環(huán)城路就在附近。2.土地權(quán)屬類別和土地狀況本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)用地位于XX市潭溪路，用地面積20000.2平方米。經(jīng)XX市人民政府批準(zhǔn)為單一城鎮(zhèn)住宅用地。該項(xiàng)目為北京XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2011年10月通過拍賣獲得的土地，出讓金300萬元/畝。項(xiàng)目用地開發(fā)建設(shè)規(guī)劃已經(jīng)XX市規(guī)劃局審定。3.3.項(xiàng)目建設(shè)條件一、地形、地貌、情況XX地區(qū)位于湖北西北部，漢江上游南陽盆地邊緣。邊界橫跨東經(jīng)111.44"-112.23"，北緯31.46-32.28"，東至棗陽，西至老河口、古城，南至宜城、南漳，北至河南省登州、新野、唐河。長江以南79.6公里，東西寬77.2公里，總面積3226平方公里。“七省”今天，邯鄲、膠直、象嶼三鐵在此交匯，XX六濟(jì)機(jī)場開通了全國10多個(gè)城市的航線，316國道橫貫東西，207國道縱貫?zāi)媳保籜X區(qū)環(huán)繞襄樊市區(qū)，清澈的漢江穿城而過，過境直通武漢長江；XX北鄰金榆煤礦，上下南陽、江漢油田，丹江、葛洲壩水電站左右。靠近能源基地，處于最佳供電負(fù)載范圍內(nèi)。;這種地緣交通優(yōu)勢將XX與全國緊密聯(lián)系在一起，具有非常廣闊的發(fā)展前景。XX地區(qū)幅員遼闊，地貌多樣，地勢由周邊向中部逐漸遞減。它構(gòu)成了通往宜城的漢江渡口。它是一個(gè)開放的不規(guī)則盆地。北部是起伏的丘陵，南部是低山丘陵地帶，中部是漢江和唐、白、古、清河流域的沖積平原。沿河沖積平原占21.2%。2.氣候條件XX屬于北亞熱帶季風(fēng)大陸性氣候過渡帶，具有四個(gè)明顯的季節(jié)，氣候溫和、日照充足、熱量充沛、雨量適中、雨熱同季等，為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)提供了優(yōu)越的氣候條件，年平均無霜期241天，年平均降水量878.3毫米。區(qū)內(nèi)日照充足，年平均日照時(shí)數(shù)1987小時(shí)，年平均氣溫15.1～16.9℃。3.水文地質(zhì)漢江發(fā)源于陜西省西南部漢中市寧強(qiáng)縣大安鎮(zhèn)的漢王山（建中山）。東南流經(jīng)山丹江口水庫——漢中西、安康南水北調(diào)中線工程的源頭。丹江口與漢江最大支流丹江匯合，匯入丹江口水庫。出水庫后繼續(xù)向東南流，途經(jīng)XX、宜城、鐘祥、沙洋、天門、仙桃、漢川等。盆地地勢西北高，東南低。地質(zhì)構(gòu)造大致以淅川-丹江口-南漳為界，西部以褶皺隆起、中低山為主，東部以平原丘陵為主。武漢市晴川橋漢江流域?qū)賮啛釒Ъ撅L(fēng)區(qū)，氣候溫和濕潤，年降水量873毫米，水量充沛。但年內(nèi)分布不均，5-10月徑流量約占全年的75%，年際變化較大。是長江主要支流中變化最大的河流。四、運(yùn)輸條件XX自古就是交通要塞。素有“南船北馬七省”之稱。它一直是南北貿(mào)易和文化交流的通道。位置優(yōu)越，交通便利。XX西接四川、陜西，東接江漢，南接湖南、廣東，北接萬洛。今天的XX交通優(yōu)勢突出。“一漢江、兩機(jī)場、三鐵路、四高速公路四通八達(dá)”是XX水陸空立體交通特別是高速公路快速發(fā)展的寫照中心以“十字”的形式與周邊城市相連。水運(yùn)長江最大支流漢江穿境而過，可供500噸級船舶通航漢江XX段。邯江XX碼頭歷史悠久，早在春秋時(shí)期就開始運(yùn)營。西漢時(shí)期，XX碼頭已成為漢江上游的重要港口。2007年，湖北省政府正式批復(fù)了《襄樊口岸總體規(guī)劃》，將漢江XX口岸定位為國家“西煤東送和南煤運(yùn)輸”的主要中轉(zhuǎn)口岸，成為漢江中上游物質(zhì)交流的重要節(jié)點(diǎn)。和平臺。除了已建成的崔家營、王府洲樞紐和已經(jīng)開工的興隆樞紐外，漢江下游千噸級航道整治工程也已開工建設(shè)，辛集、碾盤山等樞紐正在建設(shè)中。早期階段。工作，千噸級船舶的通過指日可待。航空XX六濟(jì)機(jī)場（IATA代碼XYN）距市中心18公里。機(jī)場于1989年12月14日正式通航，成為全國第一座地方資金建設(shè)的民用機(jī)場。機(jī)場跑道總長2400米。面積2萬平方米，飛行等級4c、目前，機(jī)場已開通武漢、北京、上海、廣州、深圳、西安、海口、重慶等每日航線。其中，每日有三班飛往武漢的航班，一張票可中轉(zhuǎn)全國大部分機(jī)場。XX主辦的老河口市除了六濟(jì)機(jī)場外，還有老河口機(jī)場。老河口機(jī)場位于老河口市東郊，是全國五大軍用機(jī)場之一。鐵路XX位于邯鄲、膠流、象嶼三條鐵路線的交匯處，是一級客貨站。車站有開往北京、上海、成都、重慶、武漢、青島、廣州、西安、福州、太原、洛陽、無錫等全國大中城市及省內(nèi)城市的列車。2009年10月1日，在祖國60華誕之際，XX至武漢之間開通動(dòng)車組，成為華中地區(qū)首個(gè)全省開通動(dòng)車組的城市。XX與省會(huì)武漢之間的出行變得更加方便快捷，成為XX。交通發(fā)展史上的又一重要里程碑。2012年，國家發(fā)改委批準(zhǔn)蒙古西部至華中鐵路煤炭運(yùn)輸通道經(jīng)XX，使XX成為“北煤南運(yùn)”國家戰(zhàn)略運(yùn)輸新通道的重要樞紐。[4]火車站XX站（一等站）、XX東站（一等站）、XX北站（特等站）、XX南站（四等站）。高速公路高速公路市內(nèi)高速公路全長270公里。湘石高速：湘（陽）至石（巖）高速公路網(wǎng)及連接線XX段98.53公里；湘京高速：湘（陽）至京（州）高速XX段57.15公里；瀟湘高速：肖（贛）至湘（陽）高速XX段91.09公里；陽衛(wèi)高速：湘（陽）至南（陽）高速XX段22.81公里；馬珠高速XX段（在建）。XX內(nèi)、外環(huán)線正在建設(shè)中，成為湖北省除省會(huì)武漢外，第一個(gè)建成內(nèi)、外環(huán)線的地級市。屆時(shí)，XX將實(shí)現(xiàn)區(qū)縣高速公路互聯(lián)互通。客運(yùn)XX客運(yùn)站、相城客運(yùn)站、XX長途客運(yùn)站、XX高速客運(yùn)站。交通網(wǎng)絡(luò)膠六、邯鄲、象嶼三大鐵路干線縱橫交錯(cuò)，207、316國道穿城而過，二廣高速、馬珠高速、富銀高速穿城而過，市內(nèi)XX六濟(jì)機(jī)場緊鄰開通北京及上海、廣州、深圳、西安、福州等城市，全國13個(gè)大型路網(wǎng)編組站之一——XX北站、XX東站正在建設(shè)中、XX汽車東站擬建建成后，3個(gè)內(nèi)河港口都在XX市區(qū)內(nèi)，四通八達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)將XX經(jīng)濟(jì)融入國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大潮中。五、建設(shè)條件項(xiàng)目所在地勢平坦，不占用城市主干道，不需要大面積拆遷。城市主、次干道的水、電、氣、通訊等市政設(shè)施設(shè)備齊全，承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍只要符合施工資質(zhì)的企業(yè)即可完成施工任務(wù)。在湖北省，符合資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊(duì)伍不成問題。建設(shè)計(jì)劃4.1。設(shè)計(jì)依據(jù)1.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50180-93（2002年版）2.《民用建筑設(shè)計(jì)通則》GB50352-20053、《高層民用建筑防火設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50045-954.《車庫、維修車庫、停車場消防設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50067-97五、《城市規(guī)劃編制辦法》6.《XX市城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》7.襄樊市總體規(guī)劃（2008-2020年）4.2.項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題及發(fā)展理念在建筑設(shè)計(jì)上，以江景為導(dǎo)向，考慮到XX當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，利用地形對建筑進(jìn)行合理布局，充分保持景觀的統(tǒng)一性，通風(fēng)的自然流動(dòng)和采光，每棟樓都有寬敞的樓間間距，讓每戶人家都能盡享開闊的視野和捕捉自然稟賦的自然美景。項(xiàng)目總體規(guī)劃中，立足西方建筑特色，融入東方人居理念，著力打造國際生活水準(zhǔn)社區(qū)，為業(yè)主營造高品質(zhì)、高品質(zhì)的居住氛圍。響水明珠住宅小區(qū)一期（1、2、3號樓）以建筑、自然、人的和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運(yùn)動(dòng)、休閑、生態(tài)、健康的濱江生活保存。在住宅的設(shè)計(jì)理念上，項(xiàng)目引入“新都市主義”、“街區(qū)式規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進(jìn)設(shè)計(jì)理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣與尊貴與“東方文化的天人合一”。理念有機(jī)結(jié)合，將營造和諧生活氛圍融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。4.3.項(xiàng)目總體規(guī)劃方案一、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則①挖掘地塊核心價(jià)值，從城市聯(lián)營的商業(yè)角度規(guī)劃社區(qū)；②以銷售為主導(dǎo)的階段性規(guī)劃設(shè)計(jì)，確保項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)行；③節(jié)點(diǎn)式園林景觀視軸設(shè)計(jì)，營造出由建筑群包圍的靈活多變的環(huán)境空間；④人車雙路設(shè)計(jì)，即相對于人車分流系統(tǒng)，避免了車流對小區(qū)的穿越和破壞。二、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)及布局本項(xiàng)目總體規(guī)劃領(lǐng)先于湖北、XX多個(gè)大型規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商前瞻性的發(fā)展眼光和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，總面積20000.2平方米，總建設(shè)面積60000.6平方米。它將現(xiàn)代貴族生活與傳統(tǒng)東方人文精神相結(jié)合，強(qiáng)調(diào)人與人的互動(dòng)，將動(dòng)與靜有機(jī)結(jié)合，使社區(qū)停車方式多樣化，生活方式多樣化，利用公共、商業(yè)文化、娛樂建筑和住宅小區(qū)。為確保項(xiàng)目能夠站在XX地產(chǎn)行業(yè)的高端，對市民在選擇住宅時(shí)的審美趨勢和生活方式產(chǎn)生積極影響，采用低密度、低容積率、高規(guī)劃綠化率，重視社區(qū)生態(tài)環(huán)境塑造力爭將項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成具有大型貴族社區(qū)特色的一流示范住宅區(qū)。通過獨(dú)具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們詮釋“新生活文化”的陽光理念。①獨(dú)特的水系布局。水系貫穿南北兩地塊，各具特色的中心水景、組團(tuán)水景、濱海島民居強(qiáng)化了“水景”民居理念。居住方式從有限的室內(nèi)居住空間隨水系延伸至社區(qū)，延伸至湘江之岸，真正做到景觀的統(tǒng)一。②增加廣場和綠色空地。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽，步步高景，設(shè)計(jì)了地下陽光車庫。即使在車庫里，也能看到如畫的園林風(fēng)光，形成獨(dú)特的下沉景觀，使整個(gè)空間勻稱。③充分考慮衡陽氣候特點(diǎn)，規(guī)劃布局強(qiáng)調(diào)南北通透，力求通風(fēng)系統(tǒng)通暢。④采用最經(jīng)濟(jì)的芯管尺寸，合理組織交通，盡可能減少公共泳池面積。三、住宅物業(yè)類型及商業(yè)布局本項(xiàng)目物業(yè)類型以高層住宅為主。排屋布置在美麗的漢江附近，濱水島民居布置。同時(shí)，寫字樓性質(zhì)的高層公寓樓盤種類繁多。項(xiàng)目商業(yè)類型齊全，包括臨街商業(yè)街、集中商業(yè)、社區(qū)會(huì)所等。小區(qū)南北地塊之間的市政道路，結(jié)合小區(qū)正門的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街。沿小區(qū)東側(cè)市政道路，規(guī)劃沿街底層商業(yè)，提升小區(qū)外商業(yè)氛圍。節(jié)能節(jié)水措施5.1。設(shè)計(jì)依據(jù)為貫徹落實(shí)國家關(guān)于節(jié)能減排、新能源和可再生能源開發(fā)利用、環(huán)境保護(hù)的法規(guī)政策，改善湖北省住宅建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖空調(diào)的能源利用效率。，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《寒冬地區(qū)住宅建筑節(jié)能消暑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，以JCJ134-2001標(biāo)準(zhǔn)制定。5.2.建筑構(gòu)件的節(jié)能設(shè)計(jì)1、外窗采用淺藍(lán)色中空玻璃，設(shè)置活動(dòng)外遮陽。2、建筑物的屋頂和外墻應(yīng)采取以下節(jié)能措施，防止白蟻、老鼠等生物危害。①淺色瓷磚飾面。②外保溫結(jié)構(gòu)。③采用倒置屋面和種植屋面，部分采用坡屋面，增加保溫性能。3、墻體與屋面的接縫處形成的熱橋部位、混凝土、外墻內(nèi)嵌的金屬均經(jīng)過保溫處理，保證內(nèi)表面溫度不低于空氣露點(diǎn)溫度，降低額外的傳熱損失。4、底層部分架空，采取了良好的保溫措施。5、樓梯間關(guān)閉，可打開外窗。環(huán)境影響評估6.1。編譯依據(jù)《廢水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB8978-1996；《城市環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》GB3096-93；《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GHZB1-1999；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》GB16297-96。6.2.環(huán)境狀況1.天氣全市屬亞熱帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫15~16攝氏度，1月平均氣溫2~3度，7月平均氣溫27~28度。具有中國南北過渡氣候的特點(diǎn)。太陽輻射比較豐富，年平均總?cè)照諘r(shí)數(shù)1800-2100小時(shí)。二、空氣質(zhì)量現(xiàn)狀SO2、NOX污染輕微，TSP不超標(biāo)。6.3.項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響項(xiàng)目范圍內(nèi)不存在污染源，項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營不會(huì)污染周邊環(huán)境，符合環(huán)保要求。6.4.環(huán)保措施一、設(shè)計(jì)依據(jù)環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；《城市環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》；《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》；室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范。二、設(shè)計(jì)原則①建設(shè)項(xiàng)目的污染防治處理設(shè)施應(yīng)與主體工程同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。②堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益與環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，將各種污染降至最低。三、治理措施①污水處理本項(xiàng)目室外排水系統(tǒng)為雨污分流。雨水和污水分別排入市政道路上的雨水污水管。小區(qū)污水通過多個(gè)排污口排入市政污水管道。室內(nèi)排水與廢水合流、建筑屋頂雨水、陽臺排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，再就近排入市政雨水管道。②噪音控制高低壓配電應(yīng)盡量選購低噪聲、低振動(dòng)的設(shè)備，在振動(dòng)設(shè)備的基礎(chǔ)上加裝減震器，必要時(shí)對相關(guān)部位進(jìn)行隔音處理。各類水泵分別安裝在各自的泵房內(nèi)，水泵配有隔振墊。水道進(jìn)出水管上安裝可彎曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。③固廢處理社區(qū)生活垃圾主要是生活垃圾。社區(qū)建設(shè)垃圾收集點(diǎn)，布置在路口，方便居民扔垃圾。此外，在社區(qū)的主要道路和公共場所都布置了垃圾桶。這些垃圾將由物業(yè)管理公司收集。送到市政垃圾站處理。職業(yè)衛(wèi)生和消防7.1。指導(dǎo)思想以科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)重要思想為指導(dǎo)，堅(jiān)持安全第一、預(yù)防為主、綜合治理，堅(jiān)持安全施工，以保障工程施工人員生命財(cái)產(chǎn)安全為根本以預(yù)防重大事故為抓手，以消除人員傷亡為目標(biāo)，倡導(dǎo)安全文化，完善工程安全管理體系，落實(shí)安全責(zé)任，建立安全長效機(jī)制，堅(jiān)持設(shè)計(jì)、施工、同步使用安全消防及建筑工程。7.2.職業(yè)安全健康對策和措施一、安全施工保障①選用先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，確保施工過程的本質(zhì)安全，從源頭上消除隱患。②有效控制重大危險(xiǎn)源，有效治理重大隱患。③建立項(xiàng)目安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。④建立健全工程安全建設(shè)應(yīng)急救援體系。⑤建立安全施工責(zé)任制，完善安全施工規(guī)程和操作規(guī)程。⑥建設(shè)項(xiàng)目的安全設(shè)施應(yīng)與建設(shè)項(xiàng)目同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。2、職業(yè)健康衛(wèi)生對策和措施①建設(shè)項(xiàng)目的工作場所應(yīng)符合國家職業(yè)衛(wèi)生要求。②建立健全職業(yè)健康監(jiān)督檢查機(jī)制，配備必要的專業(yè)監(jiān)督檢查設(shè)備。③研究和推廣先進(jìn)的職業(yè)危害控制技術(shù)，采用職業(yè)安全健康管理體系，促進(jìn)項(xiàng)目職業(yè)健康狀況的改善。④落實(shí)有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治措施。⑤加強(qiáng)員工勞動(dòng)保護(hù)，有效防范職業(yè)危害。⑥建設(shè)項(xiàng)目的職業(yè)病防護(hù)措施應(yīng)當(dāng)與建設(shè)項(xiàng)目同時(shí)設(shè)計(jì)、同時(shí)施工、同時(shí)投入使用。7.3.防火設(shè)計(jì)一、設(shè)計(jì)依據(jù)與原則《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》[GB50016-2006]《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》[GBJ140-90]《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50084-2001]《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50016-98]《建筑物室內(nèi)裝飾防火設(shè)計(jì)規(guī)范》[GB50222-95]本項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)原則是從總體布局、建筑布局、細(xì)部結(jié)構(gòu)、設(shè)備等方面綜合考慮，充分滿足消防安全建設(shè)和運(yùn)營的需要。2、整體防火設(shè)計(jì)本項(xiàng)目為多層建筑，防火等級為Ⅱ級。本方案嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。一是滿足與相鄰建筑物的防火間隔距離。小區(qū)內(nèi)有消防通道。每個(gè)防火隔間有兩個(gè)以上的蔬菜噴口，保證了大量人員的快速便捷流動(dòng)。分配。設(shè)計(jì)充分考慮了設(shè)置排煙口、防火門、灑水噴頭等主要消防設(shè)備的可能性。3、室內(nèi)裝修防火室內(nèi)防火應(yīng)嚴(yán)格按照《建筑室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50222-1995）進(jìn)行。根據(jù)不同的功能和位置，采用不同的裝修標(biāo)準(zhǔn)。能滿足規(guī)范要求的耐火等級。4.消防路設(shè)計(jì)商業(yè)部分：周邊形成環(huán)形道路，消防車可到達(dá)大部分地點(diǎn)。住宅部分：住宅周邊有環(huán)城公路，小區(qū)內(nèi)設(shè)置不少于4米的環(huán)城公路。5.水量室內(nèi)消火栓耗水量：30L/S室內(nèi)消火栓耗水量：25L/S自動(dòng)噴水耗水量：30L/S6、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)周邊按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓，范圍內(nèi)可記錄城市室內(nèi)消火栓。7、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)每棟樓的每層均按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)。SN65型帶啟動(dòng)按鈕的室內(nèi)消火栓用于保證設(shè)置距離不大于50米，同時(shí)有2支水射流到達(dá)房間的任何地方。8.自動(dòng)噴水系統(tǒng)社區(qū)停車場防火隔間內(nèi)安裝了自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)。組織和人力資源分配8.1。組織董事長北京某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2001年11月，2004年11月正式由廣東某某集團(tuán)控股。廣東某某集團(tuán)是一家集工業(yè)制造、商業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、建筑、物業(yè)管理。公司下設(shè)管理部、技術(shù)部、財(cái)務(wù)部、工程部、銷售部等。組織結(jié)構(gòu)圖如下：董事長主席總經(jīng)理總經(jīng)理管理部辦公室技術(shù)部銷售部工程部財(cái)務(wù)部管理部辦公室技術(shù)部銷售部工程部財(cái)務(wù)部 8.2.人力資源配置北京XXXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司現(xiàn)有員工26人，其中高級職稱1人，中級職稱7人。公司人員大部分為經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)人士，能充分滿足公司當(dāng)前發(fā)展的需要和本項(xiàng)目的順利實(shí)施。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目開發(fā)期2012年1月至2012年11月，為本項(xiàng)目主體工程建設(shè)期。項(xiàng)目實(shí)施時(shí)間表項(xiàng)目總工期為11個(gè)月，從2012年1月至2012年11月。2012年2月，完成項(xiàng)目規(guī)劃、審批、初步勘察設(shè)計(jì)及拆除工作；2012年9月，1-3號樓商品住宅及商品房項(xiàng)目主體竣工；2012年11月，項(xiàng)目收尾工作及配套公共設(shè)施建設(shè)完成。項(xiàng)目實(shí)施過程控制措施1、項(xiàng)目進(jìn)度控制措施在項(xiàng)目實(shí)施過程中，項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組要成立專門工作組，對項(xiàng)目進(jìn)度執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，及時(shí)分析檢查情況，找出影響進(jìn)度的原因，對項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)。日程。檢查方法有以下三種：（一）建立項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度報(bào)告；（二）派駐人員進(jìn)行現(xiàn)場檢查；(3)定期召開現(xiàn)場會(huì)議。2、工程質(zhì)量控制措施項(xiàng)目實(shí)施要堅(jiān)持“質(zhì)量第一、預(yù)防為主、數(shù)據(jù)說話”的原則，確保和提高項(xiàng)目質(zhì)量。用系統(tǒng)的理念和方法，合理組織各環(huán)節(jié)的質(zhì)量管理職能和活動(dòng)，形成任務(wù)、職責(zé)、權(quán)限明確、相互促進(jìn)的管理網(wǎng)絡(luò)和有機(jī)的質(zhì)量保證機(jī)構(gòu)，使質(zhì)量管理制度化、規(guī)范化.,以建設(shè)人民滿意的工程。三、項(xiàng)目資金控制措施在項(xiàng)目實(shí)施過程中，各有關(guān)單位要加強(qiáng)資金使用管理，強(qiáng)化預(yù)算約束。嚴(yán)格執(zhí)行專項(xiàng)資金專款專用、專項(xiàng)管理、單獨(dú)核算的規(guī)定，任何單位和個(gè)人不得超范圍、超標(biāo)準(zhǔn)支出，更不得截留、挪用項(xiàng)目資金；建立健全項(xiàng)目會(huì)計(jì)和內(nèi)部審計(jì)制度，落實(shí)項(xiàng)目資金。財(cái)務(wù)管理和全過程監(jiān)督；嚴(yán)格項(xiàng)目資金決算，規(guī)范項(xiàng)目績效評價(jià)和成果跟蹤。項(xiàng)目招標(biāo)10.1。工程項(xiàng)目招投標(biāo)概況招標(biāo)是一種常見的國際交易方式，也是一種標(biāo)準(zhǔn)化的競爭手段。在建立和完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制的過程中，綜合性項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)有利于利用競爭機(jī)制，使資金能經(jīng)濟(jì)有效地使用，優(yōu)化招標(biāo)項(xiàng)目質(zhì)量.1、招投標(biāo)制度有助于技術(shù)引進(jìn)的成功性和實(shí)用性，激發(fā)企業(yè)活力。改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。公司在生產(chǎn)和銷售過程中確立的優(yōu)勢已不復(fù)存在，不斷加大技術(shù)改造力度，通過招投標(biāo)了解并成功引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)，開發(fā)新產(chǎn)品，從容面對它作為一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)者。新一輪的市場競爭。2、招標(biāo)是企業(yè)提高投資效率、免費(fèi)獲取經(jīng)濟(jì)技術(shù)信息、對接國內(nèi)外市場的有效途徑。改革開放以來，企業(yè)經(jīng)營自主權(quán)逐步落實(shí)，但投資決策并未完全市場化。這樣一來，就會(huì)出現(xiàn)一系列弊端：投資總額難以控制，投資結(jié)構(gòu)不合理，低水平重復(fù)建設(shè)過多，投資收益低，銀行不良貸款增加，貸款資金本息無法如期收回。3、招標(biāo)制度可以降低進(jìn)口技術(shù)設(shè)備的價(jià)格。在投標(biāo)過程中，投標(biāo)人為了經(jīng)濟(jì)利益、市場份額、企業(yè)聲譽(yù)等因素，力爭中標(biāo)，而價(jià)格是否更低是中標(biāo)的重要依據(jù)之一。因此，投標(biāo)人經(jīng)常處于投標(biāo)過程中。競相壓低價(jià)格，力爭中標(biāo)。4、招標(biāo)程序規(guī)范，操作簡單，節(jié)省時(shí)間、成本和人力。由于當(dāng)今科技日新月異，產(chǎn)品更新?lián)Q代周期縮短，有時(shí)時(shí)間對企業(yè)來說意味著收益。在這種情況下，通過標(biāo)準(zhǔn)化的招標(biāo)系統(tǒng)完成工程和設(shè)備的采購，可以為企業(yè)節(jié)省大量的時(shí)間和精力。5、招標(biāo)制度的公開、公平、公正，保證了企業(yè)采購過程的透明度公平競爭和選擇是招標(biāo)投標(biāo)的基本屬性，是招標(biāo)過程的首要條件。隨著我國加入世貿(mào)組織和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，企業(yè)采購行為將進(jìn)一步規(guī)范，招標(biāo)投標(biāo)制度將越來越多地應(yīng)用于各個(gè)領(lǐng)域，為我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展作出更大貢獻(xiàn)。10.2.工程項(xiàng)目招投標(biāo)因素分析招標(biāo)成為市場交易的最佳選擇。一個(gè)成功的投標(biāo)項(xiàng)目往往意味著采購商節(jié)省了時(shí)間、投資和精力，同時(shí)也降低了投標(biāo)人在銷售過程中的銷售成本。人力和物力消耗。然而，影響投標(biāo)項(xiàng)目成功的因素有很多。如果這些因素中的任何一個(gè)不配合，都可能導(dǎo)致招標(biāo)項(xiàng)目的失敗。1、業(yè)主與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的合作是否默契，是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基礎(chǔ)。首先，業(yè)主應(yīng)對招投標(biāo)的采購方式有一定的了解，相信這種方式，希望通過招投標(biāo)給企業(yè)帶來良好的效益。其次，業(yè)主與受其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)建立互信，不時(shí)就自己的想法進(jìn)行相當(dāng)程度的交流，以確保采購業(yè)主與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)“步調(diào)一致”。招標(biāo)項(xiàng)目實(shí)施過程中的“一步”。“口徑”是一致的，不會(huì)產(chǎn)生誤導(dǎo)投標(biāo)人的結(jié)果。第三，采購行為被納入招標(biāo)過程后，由于招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)信息渠道廣泛，招標(biāo)渠道多樣化，采購業(yè)主往往會(huì)拉攏大量潛在投標(biāo)人。此時(shí)，如果采購方與招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)默契配合，在與上述潛在投標(biāo)人進(jìn)行技術(shù)和業(yè)務(wù)溝通時(shí)采取平等的態(tài)度，公平對待，將有助于吸引更多的投標(biāo)人，從而在項(xiàng)目在招標(biāo)過程中，形成了良好的競爭氛圍，有效降低了設(shè)備的招標(biāo)價(jià)格，增加了設(shè)備的配置，使采購業(yè)主的利益最大化。2、招標(biāo)文件的技術(shù)和商務(wù)條款編制是否合理，是招標(biāo)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。采購業(yè)主有時(shí)會(huì)在項(xiàng)目入標(biāo)前提前與一些投標(biāo)人進(jìn)行溝通和聯(lián)系。在這樣的背景下，提供給招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的采購設(shè)備的技術(shù)要求必然會(huì)以某品牌設(shè)備的技術(shù)規(guī)格為準(zhǔn)；在某些情況下，采購方還可能由于對要采購的設(shè)備的不完全了解而向招標(biāo)機(jī)構(gòu)提供了過于簡單的參數(shù)。3、招標(biāo)程序的規(guī)范運(yùn)作是招標(biāo)項(xiàng)目成功的堅(jiān)實(shí)支柱。近年來，我國《招標(biāo)投標(biāo)法》和招標(biāo)方式管理規(guī)定陸續(xù)出臺，國家也對企業(yè)通過標(biāo)準(zhǔn)化招標(biāo)采購設(shè)備給予一定的政策支持。但隨著招標(biāo)的重要性已被社會(huì)普遍接受和認(rèn)可，越來越多的機(jī)構(gòu)看好這一市場的前景，紛紛進(jìn)入。他們不了解或不熟悉與招投標(biāo)有關(guān)的國家政策、法規(guī)和管理規(guī)定，急于占領(lǐng)招投標(biāo)市場。其最高追求目標(biāo)，將對招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的規(guī)范運(yùn)作帶來巨大影響。4、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的專業(yè)性和自律性是招標(biāo)項(xiàng)目成功的基本保證。招標(biāo)從業(yè)人員應(yīng)在招標(biāo)項(xiàng)目中樹立“服務(wù)”意識，從業(yè)主利益出發(fā)，要求自己具有高度的專業(yè)性，配合采購業(yè)主的日程安排加班和出差，主動(dòng)完成各項(xiàng)程序并經(jīng)常與他們聯(lián)系。車主心急，想想車主的心思。由于招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在招標(biāo)項(xiàng)目中的特殊地位，參與評標(biāo)工作的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)成員往往在評標(biāo)委員會(huì)中占有一席之地，這就要求招標(biāo)從業(yè)人員嚴(yán)格自律，遵守遵守《招標(biāo)投標(biāo)法》和國家有關(guān)招投標(biāo)管理規(guī)定，尊重評標(biāo)委員會(huì)的決定，不做損害采購人利益的事。5、專業(yè)評委專業(yè)素質(zhì)高，專業(yè)委派合理，為招標(biāo)項(xiàng)目的成功提供強(qiáng)有力的技術(shù)支持。如果招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)與一批來自各行各業(yè)的專業(yè)素質(zhì)高的專家建立了和諧、長期的工作關(guān)系，采購業(yè)主和招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)對招標(biāo)文件的審閱和投標(biāo)將有很大的信心。投標(biāo)過程中的開標(biāo)評估。聘請專業(yè)配置合理的專家評委。基于這些專家在各自研究領(lǐng)域的長期豐富經(jīng)驗(yàn)，他們往往從各個(gè)方面向采購業(yè)主提出合理的、重點(diǎn)的意見和建議，完善招標(biāo)文件或?qū)⑴c招標(biāo)的設(shè)備進(jìn)行反饋。通過給予公正的評價(jià)，招標(biāo)項(xiàng)目在發(fā)標(biāo)階段可以找到更多的投標(biāo)人，采購業(yè)主在評標(biāo)階段可以對投標(biāo)人有更全面的了解，這是投標(biāo)成功的有力技術(shù)因素。項(xiàng)目。保證。6、做好招標(biāo)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備和后續(xù)工作，回訪是保證招標(biāo)項(xiàng)目成功的重要條件。招標(biāo)項(xiàng)目的運(yùn)作，并不是一個(gè)從發(fā)標(biāo)到開標(biāo)、確定標(biāo)的簡單過程。從招投標(biāo)從業(yè)者的角度來看，這是一個(gè)相對較長的工作周期，包括項(xiàng)目的前期和后期。即：招標(biāo)不限于從編制招標(biāo)文件到開標(biāo)、完成定標(biāo)的過程。在項(xiàng)目啟動(dòng)前，招標(biāo)從業(yè)人員應(yīng)提前介入，收集信息，尋找潛在投標(biāo)人，與采購業(yè)主溝通。保持溝通，確保招投標(biāo)工作順利進(jìn)行。在工程確定標(biāo)書、采購業(yè)主與中標(biāo)人簽訂采購合同乃至交付過程中，招標(biāo)從業(yè)人員仍應(yīng)及時(shí)跟蹤工程進(jìn)度。貨物驗(yàn)收合格并正式投產(chǎn)后，應(yīng)返回貨主那里了解設(shè)備的使用情況。.也就是說，只有招投標(biāo)行業(yè)的從業(yè)者真正把業(yè)主的事當(dāng)成自己的事，招投標(biāo)的采購方式才能充分體現(xiàn)出它的優(yōu)勢和效益。10.3.投標(biāo)依據(jù)根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》、湖北省發(fā)展改革委制定的《關(guān)于在湖北省工程建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告中增加招標(biāo)內(nèi)容和核準(zhǔn)招標(biāo)項(xiàng)目的暫行規(guī)定》、《辦法》湖北省實(shí)施《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》第十一條，符合下列規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須進(jìn)行招標(biāo)：①單項(xiàng)施工合同預(yù)計(jì)價(jià)在100萬元以上；②重要設(shè)備、材料等物資的采購，單項(xiàng)合同預(yù)計(jì)價(jià)在50萬元以上；③勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)，單項(xiàng)合同預(yù)估價(jià)在30萬元以上；④單項(xiàng)合同概算價(jià)格低于本條①、②項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資在1000萬元以上。10.4.招標(biāo)范圍序列號姓名招標(biāo)情況評論不招標(biāo)投標(biāo)1項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)投標(biāo)2土方工程投標(biāo)3樁基工程施工投標(biāo)4土木工程建設(shè)投標(biāo)5裝修裝修工程投標(biāo)6水電工程投標(biāo)7社區(qū)綠化景觀塑造投標(biāo)8社區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投標(biāo)9重要設(shè)備、建筑材料等的采購?fù)稑?biāo)10項(xiàng)目監(jiān)理投標(biāo)10.5。招標(biāo)方式項(xiàng)目招標(biāo)均以公開招標(biāo)的形式進(jìn)行。工程勘察、設(shè)計(jì)、土方工程、樁基工程、土建工程、裝飾裝修工程、水電工程、綠化、景觀塑造、社區(qū)道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、重要設(shè)備、材料等物資采購，工程監(jiān)理應(yīng)采用委托招標(biāo)方式的組織。投資估算和資金11.1。投資估算一、法律依據(jù)一、國家及有關(guān)部門頒布的投資政策法規(guī)；Ⅱ．國家發(fā)展改革委發(fā)布的《投資建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南（試行）》；三、《民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)》，中國建筑工業(yè)出版社曹善奇主編；四、國家計(jì)委、建設(shè)部發(fā)布的《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基本價(jià)目表》；五、《中華人民共和國土地管理法》；Ⅵ、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；七。中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2001《城市土地評估條例》。財(cái)務(wù)評估12.1.項(xiàng)目評估依據(jù)1、建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)辦法（第二版）》；國家現(xiàn)行財(cái)稅制度及相關(guān)規(guī)定。12.2.財(cái)務(wù)評價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇銷售價(jià)格根據(jù)建設(shè)成本和市場部提供的數(shù)據(jù)確定；營業(yè)稅：稅率為5%；城市維護(hù)建設(shè)稅：按實(shí)際繳納增值稅的7%計(jì)算；教育費(fèi)附加：按實(shí)際繳納營業(yè)稅的3%計(jì)算；所得稅：稅率為25%。折現(xiàn)率的設(shè)定：參照行業(yè)規(guī)定，結(jié)合加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平、企業(yè)投資機(jī)會(huì)成本、預(yù)期收益預(yù)期，將財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定為10%；12.3.財(cái)務(wù)評估1.基本報(bào)告損益及利潤分配表（見附表六）。財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（所有投資）（見附表八）。2、盈利能力分析財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率根據(jù)預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表的計(jì)算，可以測算所得稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）為73.86%。詳見附錄八。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值根據(jù)預(yù)期現(xiàn)金流量表計(jì)算，在基準(zhǔn)收益率為10%的前提下，可計(jì)算出凈現(xiàn)值為3001.06萬元。詳情請參閱附錄8。投資回收期根據(jù)預(yù)計(jì)現(xiàn)金流量表，該項(xiàng)目2009年上半年現(xiàn)金流為正，從2008年1月開始計(jì)算。該項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期為0.88年。詳情請參閱附錄8。根據(jù)損益及利潤分配表計(jì)算，該項(xiàng)目年平均利潤總額為3395.97萬元，年平均凈利潤為2280.19萬元。12.4.不確定性分析1.敏感性分析根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，選取銷售收入和總投資兩項(xiàng)指標(biāo)，對項(xiàng)目所得稅后的凈現(xiàn)值（NPV）和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）進(jìn)行敏感性測試。測試結(jié)果表明：最不利因素為商品房銷售下降5%，總投資不變時(shí)，收益下降5%，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2231.16萬元，內(nèi)部收益率為56.16%；當(dāng)項(xiàng)目成本增加10%時(shí)，在收益不變的情況下，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為2010.77萬元，內(nèi)部收益率為46.75%。均高于基準(zhǔn)收益率10%，說明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。2.盈虧平衡分析在其他條件不變，平均銷售價(jià)格下降19%的情況下，凈現(xiàn)值接近于0。也可以說，當(dāng)銷售率為81%時(shí)（不考慮其他營業(yè)收入，如車位租金，俱樂部運(yùn)營