銀河房地產開發貸款

授信報告客戶名稱： 黑洞房地產開發有限公司申報行： 申報日期： 一、授信總體情況（本部分是報告總領，主要是介紹本次授信的總體情況）一、申請人：黑洞房地產開發有限公司（下稱“黑洞地產”）二、申請貸款種類及金額：房地產開發貸款3億元三、授信項目名稱：黑洞空中花園D區四、借款利率：同期基準利率上浮50%（利率主要是參考市場的利率和跟房地產公司博弈的結果。如果房地產公司實力雄厚，多家銀行爭奪其業務，利率比較低。銀河需綜合考慮這個客戶的重要性，能給銀行帶來多少綜合收益（貸款利息收入、個人貸款、個人優質客戶等等））五、擔保方式：土地使用權抵押，符合條件后轉為在建工程抵押。天外天集團提供集團擔保。企業實際控制人黑洞人提供個人保證擔保。 （這是比較普遍的擔保方式。有些大型房地產集團可能只提供其他項目公司擔保，這就要銀行自己衡量風險了。在建工程抵押是比較穩妥的擔保方式，最好能用先還后解壓的方式，可以控制開發商的還款進度。現在很多開發商都比較大型，開發項目比較多，如果控制不好，銷售款很容易被挪用到其他項目上。預收款名義上需要房管局審批才能使用，但房管局和開發商往往同穿一條褲子，根本沒有控制開發商用款）六、授信期限：3年（根據其實際進度）七、還款方式：2021年還1.5億元，2022年還1.5億元：（根據其銷售現金流進行設計。還可以加上：銷售收入的60%g于歸還貸款；住宅項目銷售到7成還清貸款。車庫不要計算入內，車庫往往入住時再銷售，貸款早就到期了）八、放款條件：1、《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》齊全； （基本條件）2 、項目自有資金與貸款資金同比例到位，自有資金總額不低于項目總投資30%（基本條件。房地產開發款項往往三部分組成：自有資金、銀行貸款、銷售再投入。有些銀行為了控制完工風險，全包了除自有資金以外的資金需求）3、股東方出具承諾函，承諾對本項目超投資負責，在我行貸款未償付前，

不得收回投資以及分紅。（控制項目的完工風險及保證還款放到第一位）4、在我行開立監管專戶以及保證金賬戶。（易于控制風險，增加效益）九、申請人在我行歷史授信情況：申請人我行暫無授信記錄。二、申請人情況（一）申請人基本情況企業名稱：黑洞房地產開發有限公司（下稱“黑洞地產”）注冊地：銀河黑洞法定代表人：黑洞人注冊資本：20000萬元人民幣成立日期：2005年04月1日經濟類型：有限責任公司（中外合資）經營范圍：房地產開發業貸款卡號：88888888888888股東情況：股東出資額出資方式持股比例天外天地產集團有限公司15000萬元貨幣75%（香港）天天有限公司5000萬元外匯25%（二）股東天外天地產集團情況介紹：法定代表人：黑洞人注冊資本：900,000,000.00元人民幣企業類型：股份有限公司（臺港澳法人獨資）成立日期：1999年4月1日貸款卡號：12345679899999998經營范圍：房地產業，擁有國家建設部頒發的一級開發資質。公司榮譽：2010年，中國房地產百強企業；2009年，中國房地產百強企業;歷史沿革：1、股權結構

天外大地產集團是一家臺港澳法人獨資企業，其股權結構如下:100%黑洞人100%天外天地產控股有限公司100%天外天地產集團有限公司黑洞人持有天外大地產控股有限公司100%的股份，天外天地產控股有限公司持有100%天外大地產集團有限公司股份，為天外大地產集團的控股股東和實際控制人。（實際控制人一定要追索到自然人）2、經營情況天外大地產集團是一家集房地產設計、開發、工程監理、建筑施工、銷售、物業管理等業務為一體的全國性的大型房地產企業。業務發展以“住宅+商業地產”為核心的“有限多元化”產業架構，以住宅、酒店經營為支撐。天外大地產2020年實現合約銷售153億元，比上年上升45%,銷售情況良好，土地儲備約2500萬平方米，擁有超過52個物業項目公司。從大本營北京開始，天外大集團的業務已擴展至廣州、深圳、上海等 20個城市和地區，基本上已實現全國性的布局策略。（如果是像碧桂園那樣的上市公司，可以在其公開的年報上找到這些資料。需要注意的是，寫報告是客戶經理通過調查分析后，對企業做出比較客觀的評價。很多客戶經理不負責任或不夠認真，把企業自己的介紹一字不漏地copy下來，還寫著：“我公司”）1）已完工項目情況截至2020年12月31日，天外大集團開發已完工項目45個，完工建筑面積2250萬平方米，在建面積1750萬平方米。具體情況如下（單位：萬平方米）項目名稱地點總建筑面積占地面積完工建筑面積在建面積（列舉一下）2）土地儲備情況截至2020年12月底，天外大地產集團擁有總建筑面積約1050萬平方米的土地儲備，分

布于中國20個城市，主要有XXXXXXXX??…。3）財務情況根據天外大地產集團的審計報告，2018-2020年的主要財務數據摘要如下。單位：萬元項目201820192020貨幣資金應收賬款其他應收款存貨長期股權投資固定資產總資產短期借款應付賬款其他應付款預收款項長期借款應付債券總負債所有者權益主營業務收入主營業務利潤凈利潤經營活動凈現金流投資活動凈現金流籌資活動凈現金流現金凈流量資產負債率流動比率速動比率應收賬款周轉率存貨周轉率主營業務利潤率總資產收益率凈資產收益舉a、資產負債情況主要關注的是貨幣資金、存貨、其他應收款、短期借款、一年內到期的長期借款、其他應付款、預收賬款，對余額變化大于20%勺科目做出說明。貨幣資金主要關注有沒有大起大落，有沒有低于其平均水平，結構如何。

存貨主要是其在開發的項目，趨勢如何，存貨周轉率變化趨勢。如果余額大幅度增長，是土地儲備增加還是存貨積壓。存貨周轉率低于同行業就需要注意了，可能存貨并不好賣或者建設工期比同行業慢。其他應收款需要特別關注，這是最容易出問題的地方。該科目經常放股東借款。有的公司看似很富有，其實已經成了空殼了，都給股東占用了。有些上市公司就是這樣出問題的，房地產公司因項目開發時間長，更加容易出現資金斷裂。短期借款和一年內到期的長期借款是硬負債，要評估一下企業有沒有足夠的流動資金按時還款。其他應付款也有很多貓膩需要注意的。預收賬款是存放預收款的，一般房地產企業應收賬款比較少，應收賬款周轉率沒有什么意義。如果預收賬款過高，會導致企業的資產負債率過高，流動比率和速動比率很低，這些指標失真了。預收賬款其實是沒有結轉的收入，并不是嚴格意義上需要歸還的負債，需要說明一下了。b、盈利能力分析主要看收入和利潤增長情況。c、現金流量分析注意其經營現金流情況，有沒有足夠的經營凈現金流歸還貸款。d、信用狀況截止至調查日，天外大地產集團共有人民幣420,200,000元授信。無不良記錄，以下為具體情況：合同號碼生效日期終止日期貸款余額貸款性質備注天外大地產保證擔保金額本外幣合計：2,800,000,000.00,以下為具體情況:序號被擔保人幣種保證擔保金額簽訂日期擔保形式業務1黑洞房地產#發有限公司人民幣250,000,000.002012-09-01單人擔保貸款236

45天外大地產抵押擔保金額本外幣合計:550,000,000.00,以下為具體情況:序號被擔保人幣種保證擔保金額簽訂日期業務1黑洞房地產開發肩限公司人民幣250,000,000.002012-09-01貸款23（三）申請人財務情況黑洞地產經營情況良好，主要作為項目開發運作及土地轉讓方面，財務狀況健康。以下為申請人2018年至2020年財務情況（單位：萬元）：項目201820192020貨幣資金應收賬款其他應收款存貨長期股權投資固定資產總資產短期借款應付賬款其他應付款預收款項長期借款應付債券總負債所有者權益主營業務收入主營業務利潤凈利潤經營活動凈現金流投資活動凈現金流籌資活動凈現金流現金凈流量資產負債率流動比率速動比率7

應收賬款周轉率存貨周轉率主營業務利潤率總資產收益率凈資產收益舉（財務分析與集團公司的財務分析相同，如果是初始成立的項目公司，財務結構比較簡單,沒有什么參考價值，重點看項目了）（四）申請人貸款情況截止調查日，人行征信系統顯示申請人貸款余額為2.5億元。查到申請人有沒有不良記錄。（如果有不良記錄，需要認真查找原因，這樣的企業風險很高。而且很多銀行對有沒有結清的不良貸款的企業是不許貸款的）、項目情況（一）項目概況黑洞空中花園項目位于……。該項目土地總面積為20萬平方米（約合300畝），規劃總建筑面積365,450平方米。該項目將開發建設為包含獨立別墅、聯排別墅、小高層洋房、高層洋房等在內的綜合住宅小區，并配套部分商業設施。授信項目主要指標土地面積（m2）總建筑總面積（疔）D建筑面積（itf）其中：高層住宅（H）商業（m2）地下室（疔）用途容積率使用年限（二）項目位置（交代好地理位置，交通情況，可以從百度地圖上截圖下來放到這里，讓人有直觀認識）（三）項目現狀和周邊環境項目已經完成了多少期，占地面積、建筑面積、銷售面積，銷售率等。如果當地政府有相關的網站公告數據，項目好不好、消費者認不認可一目了然了本貸款項目（D去）規劃情況規劃如下表所示：（數字可以從建筑規劃許可證的附件中找到）項目單位數值規劃總用地平方米規劃建設用地平方米總建筑面積平方米計算容積率建筑總面積平方米住宅（高層）平方米住宅（別墅）平方米商業平方米公建平方米不計算容積率建筑總面積平方米綜合容積率平方米總建筑密度%綠地率%公共綠地面積平方米（四）四證情況（1）國有土地使用證（證號……）土地使用者為黑洞房地產開發有限公司，土地座落……；用途為住宅小區，土地總面積XXX平方米，使用期限……（2）建設用地規劃許可證（證號……）（3）建設工程規劃許可證（證號……）（4）建筑工程許可證（證號……）（五）項目總投資構成申請人針對本項目開發初步做了相關預算，總投資成本 50000.00萬元，具體情況如下:項目總投資情況表單位萬元、元/平方米項目整體投資合計（力兀）9

開發成本土地成本前期工程費建安工程費基礎設施費公共配套設施費開發間接費不PJ預見費小計開發費用管理費用銷售費用財務費用小計合計注：1:建筑面積平均成本=總投資/總建筑面積；可售面積平均成本=總投資/可售面積；指可售的住宅、商業、寫字樓等面積，車位、配套等不屬可售面積。（從開發商提供的項目可行性報告可以看到。但是有些開發商出于其自身的需要，有些想多貸款，故意做多總投資；有些為了達到30%勺自有資金要求，故意壓低總投資。這就需要客戶經理的市場調研，對其不合理的部分加以修正）（六）項目籌資項目資金來源情況表 單位：萬元序號資金來源計劃額度已到位資金占計劃比例1“本金15000030% 12限行借款30000060% ]3銷售再投入500010%日計500000100%（七）銷售進度計劃該項目銷售計劃：（單位：萬元）區產品類別總面積預計銷2021年2022年2023年合計F高層住宅商業車位小計（八）銷售預計：1、宏觀經濟和行業概況：國家宏觀經濟及地方經濟情況分析。國家房地產政策分析及地方房地產政策分析。目前國家提出“房住不炒”的政策，并嚴格10控制各地方的政策，對房地產影響比較大，需要重點分析這幾年房地產的變化2、周邊在售可比項目情況：本項目臨近項目近期主要在售樓盤基本價格水平如下表：樓盤在售產品價位（元/平方米）3、項目優劣勢分析⑴優勢：知名品牌、位置、周邊配套等等⑵劣勢：同上4、項目定位和目標客戶分析同區位的不同定位的樓盤銷售情況，可以看出本區位主要的購買人群，分析一下本項目是否定位準確。（十一）封閉管理和還款計劃1、封閉管理：1）、按“三辦法一指引”和《固定資產貸款管理實施辦法（試行） 》總行相關規定審核用款文件、辦理貸款發放和資金支付，監督資金使用。2）、黑洞地產在獲得我行批復的開發貸款后，立即辦妥項目用地及在建工程抵押，并在我行開立項目預銷售監管賬戶和還款保證金賬戶。2、還款計劃：2022年還1億元，2023年還2億元，按季還息區域產品類別總面積（明預計銷售單價2016年（萬元）2017年（萬元）2018年（萬元）合計（萬元）F高層住宅商業n車位小計凈現金流還款計劃根據項目銷售計劃，銷售回款可覆蓋還款金額。（十二）授信收益分析利息收入：7000萬元計算依據：以基準利率上浮50刈算相關存款：10000萬兀計算依據：其他收益：個人按揭及其他業務綜合考慮該項目借款人及擔保方的背景，發放本筆項目貸款至少可以為我行帶來如下幾方面效益：1、本筆項目貸款的預計利息收入為7000萬元；2、項目的銷售回籠8億元將通過我行結算，并預計將來幾年形成超過 10000萬元的存款留存；3、如本項目順利發放，我行將進一步加強與借款人股東天外大集團的合作，該公司在資

產業務和零售業務上對我行貢獻的綜合效益將有望進一步提高， 并在其它如項目融資、個人按揭、基金托管等業務合作領域加深合作，并借此繼續加深與天外大集團的合作關系。四、擔保分析1、項目抵押本項目采用項目土地抵押、在取得預售證時轉為在建工程抵押的方式。項目土地的評估價值約為4500萬元，根據項目總投資中的有關建設成本的分析，在建工程價值約為7億元。我行貸款余額抵押率按照土地加在建工程測算，本次開發貸抵押率為42%。房地產開發貸融資12額3億元，占總投資的60%,符合我行的相關規定。抵押手續將根據借款合同規定，按照項目進度逐項辦理抵押，先辦理土地抵押，再根據在建工程的生成情況追加抵押。2、保證擔保本次授信追加天外天地產集團有限公司以及企業實際控制人黑洞人提供全程連帶責任保證擔保。天外天地產集團綜合實力較強，具有較強的擔保能力。五、授信風險分析與控制措施1、項目完工風險：房地產項目建設周期較長，如項目出現嚴重超預算、工程設計失誤，貸款資金被挪用、股東方資金鏈斷裂等情況，將可能產生完工風險。 （突發性公共安全事件，如新型肺炎