建發(fā)●美地項目前期策劃方案謹呈:建發(fā)房產(chǎn)為項目的開發(fā)提供一種思路為項目指引一個運營方向為冰冷的建筑注入一股靈魂為消費者明示一種生活方式為土地日益稀缺的長沙中心板塊創(chuàng)造另一種需求【本案主旨】【匯報綱要】前期市場分析項目分析項目定位初步建議服務團隊成員構成及主要業(yè)績介紹服務內(nèi)容及工作組織模式2008年長沙房市兩極分化嚴重2007年各大地產(chǎn)商紛紛攻城掠地、南征北戰(zhàn)，不斷拍出天價地塊，市內(nèi)土地存量日漸減少！2008年長沙城郊樓盤面臨降價與滯銷，而市中心優(yōu)良質(zhì)素的高端物業(yè)日益稀缺，房地產(chǎn)銷售增速明顯，市場銷售依然火爆，價格依然在增長。城郊樓市大量滯銷！中心樓市依然火爆！濱河價值鏈城市中心價值鏈城市中心城市價值發(fā)展鏈南拓融城湘江瀏陽河撈刀河新河三角洲山居價值鏈岳麓山天際嶺城市四大居住價值———中央、濱河、山居、發(fā)展西山匯景匯金國際建發(fā)美地建發(fā)房產(chǎn)四鉆齊耀！咸嘉湖畔·城市首府湘江北尚新河三角洲開篇力作超高層寫字樓+城市豪宅城市中心區(qū),成熟地塊建發(fā)房產(chǎn)長沙中心兩鉆齊發(fā)建發(fā)·匯金國際建發(fā)·美地建發(fā)房產(chǎn)在長沙中心板塊的兩個項目在產(chǎn)品定位上能夠互補，在營銷上可相互呼應，將會在長沙獲得品牌、效益的巨大成功。在定位之前，先讓我們看看中心板塊區(qū)域市場！區(qū)域市場部分在售項目分布圖市中心核心板塊市中心次核心板塊市中心次核心板塊市中心次核心板塊天健·芙蓉盛世美居·荷園四達·新時代廣場五一大道202湘域中央萬象新天百盛·天心華庭白沙晶城佳天·瑞寧花園名都花園弘林國際南湖片區(qū)集群本案長城非常生活書院觀邸三重星都心區(qū)域市場競爭態(tài)勢分析/區(qū)域在售產(chǎn)品分析

物業(yè)形態(tài)項目名稱銷售分期開盤時間總占地面積(㎡）總建筑面積（㎡）目前均價（報價）目前銷售情況小高層三重星都心二期22008年6月23380130000550045％高層白沙晶城107年12月5010.5248031620050%金碧文華208年—200000450038%名都花園308年6月15日3774492247.09起價：485058%書院觀邸208年5月18日25563.37118906.116600100%萬象新天208年6月15日29332.07228181.40600048%天健芙蓉盛世308年3月56066305600530063%瑞寧花園瑞士公館208年2334596000560078%荷園108年3月16日19098121031.166900（精裝）58%長城非常生活12008年5月24日3988.1331034.64530075%建鴻達華都22008年7月31300236100650045%寫字樓弘林國際12007年1591.4249488.42660091%區(qū)域市場競爭態(tài)勢分析

/區(qū)域在售產(chǎn)品分析

目前區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品競爭主要集中在高層產(chǎn)品；目前銷售價格集中在4500-6600元/平方米之間,主流均價在5300-6200元/平方米之間；本案周邊樓盤的均價目前主要集中在5500元/平方米左右；與本案具有競爭性的項目目前銷售價格在市中心板塊中屬于中低價位水平，這對本案價值的提升具有一定的影響。從銷售情況來看，由于市場處于低迷期，加上政策影響，消費者大多采取了觀望的姿態(tài)，區(qū)域市場銷售情況不太理想，市場進入了相持階段。此外，市場的發(fā)展有繼續(xù)走低的趨勢，對本案存在不利影響。從目前的市場推出情況來看，市中心板塊推出項目較多，競爭十分激烈。區(qū)域住宅市場競爭態(tài)勢分析/區(qū)域即將推出市場分析（1）

項目名稱物業(yè)類型總占地面積（萬/㎡）總建筑面積萬/㎡）預計均價（元/㎡）預計推盤時間新芙蓉之都高層1.4311.45000以上08.9層上觀邸小高層2.126.28460008.7錢隆樽品高層6.0425.04待定08.9-10新建大廈高層0.151.37待定—萬安達大廈綜合用房0.281.64待定2009年豐盛時代大廈高層小戶型0.34.5待定2010年華聯(lián)商住樓高層寫字樓0.345待定待定書院觀邸高層2.5611.89700008.08今朝陽大廈寫字樓0.63.7待定待定白沙福邸小高層0.095待定2009年嘉盛五環(huán)國際高層1.28.2待定2009年嘉頓·金中環(huán)高層110.5待定2009年錦繡康島公寓0.45.6待定2009年珈鼎國際綜合用房32760002009年區(qū)域住宅市場競爭態(tài)勢分析/區(qū)域即將推出市場分析（3）

項目名稱物業(yè)類型總占地面積（萬/㎡）總建筑面積（萬/㎡）預計均價（元/㎡）預計推盤時間星城書院高層15.11待定09年江御大廈高層0.232.5待定09年書院城市廣場小高層3.2110.75待定09年芙蓉星苑多層、小高層1829待定待定望江佳園小高＼高層3.2715待定08年白沙景園小高層0.7３1.5待定2009年融城·濱江苑小高層、高層10.2332待定待定德信·濱江時代高層2.9５13.9待定08年合計88.70391.14區(qū)域住宅市場競爭態(tài)勢分析/區(qū)域即將推出市場分析分析：從即將推出項目的物業(yè)形態(tài)來看，未來區(qū)域房地產(chǎn)市場的競爭主要集中在高層產(chǎn)品上；從規(guī)模上看，未來區(qū)域市場的競爭將主要集中在中小規(guī)模的產(chǎn)品上；從物業(yè)類型來看,未來市中心板塊即將上市的項目均以綜合型物業(yè)為主,大多是塔樓加底商的物業(yè)組合,未來的商業(yè)競爭較為激烈。從區(qū)域市場未來的上市量來看，未來2－3年區(qū)域市場將有391萬平方米的上市量，加上目前在售項目的后繼上市量，及未知項目的上市量，預計未來2－3年區(qū)域市場將有700萬平方米以上的上市量，未來區(qū)域市場的競爭將異常激烈，本案將來將面臨嚴峻的市場競爭；從推出時間來看，各項目主要集中在2008年下半年和2009年上市，估計比本案上市時間要早,本案可以避開區(qū)域競爭高峰期,對本案來說是個利好。本案將直接面臨云鼎公館、長利·盛和國際、友誼公寓、芙蓉銀座、恒力·尚邸、山水華都的競爭。值得關注的是本案將面臨南湖片區(qū)的強烈沖擊.區(qū)域產(chǎn)品市場分析/區(qū)域產(chǎn)品配比分析項目名稱別墅（套）多層(套）小高層(套）高層(套）萬象新天一期二批———165天健芙蓉盛世公寓———814書院觀邸———825名都花園三期———176白沙晶城———841瑞寧花園———168荷園———192金碧文華———200三重星都心二期——336—長城非常生活———243建鴻達華都———364新芙蓉之都———297層上觀邸——594—合計——9304285比例——17.8%82.2%數(shù)據(jù)表明：區(qū)域市場的競爭主要集中在高層產(chǎn)品上,其次是小高層。從調(diào)查所知，未來區(qū)域市場的競爭主要集中在高層產(chǎn)品上，區(qū)域內(nèi)高層產(chǎn)品的競爭壓力較大。區(qū)域產(chǎn)品市場分析/區(qū)域產(chǎn)品戶型配比分析項目一房二房三房四房五房復式萬象新天一期3121937697——天健芙蓉盛世一期786382642232—8名都花園三期—884444（3+1戶型）——白沙晶城一期530311————瑞寧花園瑞士公館8484————荷園—64128———金碧文華三期200—————書院觀邸187240214184——三重星都心二期48641763216—長城非常生活—21627———建鴻達華都一期一批364—————新芙蓉之都一期一批10816227———層上觀邸一期90—43272——合計242818302066661168比例34.7％26.1％29.5％9.4％0.2％0.1％區(qū)域產(chǎn)品市場分析/區(qū)域產(chǎn)品戶型配比分析數(shù)據(jù)表明：區(qū)域戶型市場的競爭主要集中在一房、二房和三房產(chǎn)品上，二房和三房比例有所上升，而一房產(chǎn)品所占比例較前幾年則有所下降，從調(diào)查所知，目前市場銷售情況較好的戶型是二房和三房產(chǎn)品，一房產(chǎn)品由于投資價值下降及投資者的大量退出市場而從前幾年的熱銷盛況急劇降溫。隨著房價的不斷上升，消費者由于購房壓力加大而降低面積要求，將導致二房的需求不斷增加，未來區(qū)域市場二房的比例將繼續(xù)上升。而四房則由于面積大，總價高，而導致將來的需求將呈下降趨勢，建議本案戶型設計以二房和三房為主，減少四房以上產(chǎn)品的比例。區(qū)域產(chǎn)品市場分析/區(qū)域產(chǎn)品戶型面積分析房型面積范圍（㎡）三重星都心二期長城非常生活建鴻達華都新芙蓉之都白沙晶城荷園名都花園萬象新天層上觀邸一房40-50————★——★★50以上★—★★————兩房70以下————★———70-80————★——★—80-90★★—★———★★90-100★★—★—★★★★100-120★——————★三房100以下—————★——100-110—★———★——110-120—————★—★—120-140★——★—★★★★140-160★—————★★四房150以下————————150-160★—————★★—160-180——————★★—五房160-180————————180以上★———————區(qū)域產(chǎn)品市場分析/區(qū)域戶型面積分析

由表可知：區(qū)域戶型市場，一房的競爭主要集中在50平方米左右，二房的競爭主要集中在80-100平方米，主流面積區(qū)間在10０平方米左右；三房的競爭主要集中在120-140平方米，主流面積區(qū)間在120-130平方米，四房的競爭主要集中在150-180平方米，主流面積在150平方米左右；五房的競爭主要集中在180平方米以上；各種戶型面積均有所縮小，隨著房價的不斷上漲，消費者購房壓力不斷加大，以及購房者對住房需求面積的降低，未來各類戶型面積將繼續(xù)朝趨小化發(fā)展。根據(jù)市場調(diào)查數(shù)據(jù)所知，目前市場上最受歡迎及銷售情況較好的是80平方米左右的二房；120－140平方米的三房以及140－150平方米左右的四房。而100平方米左右的兩房、140平方米以上的三房以及150平方米以上的四房市場接受度較低，建議本案二房面積設計在80平方米左右；三房面積設計在110-130平方米左右；四房面積設計在144平方米左右。區(qū)域產(chǎn)品市場分析/區(qū)域產(chǎn)品戶型設計特點分析項目名稱平層復式多陽臺凸窗轉(zhuǎn)角窗入戶花園露臺空中花園挑高陽臺三重星都心二期★—★★★————長城非常生活★—★★—————建鴻達華都一期一批★————————萬象新天一期★—★★—————天健芙蓉盛世一期★★★★★★———名都花園三期★—★★★————白沙晶城一期★—★★—————瑞寧花園★—★★★★———荷園★—★★★————新芙蓉之都★—★★★————層上觀邸一期★—★★★————上表表明：區(qū)域市場大多數(shù)項目均采取了平層、多陽臺、凸窗等元素，產(chǎn)品設計趨向多元化，產(chǎn)品品質(zhì)有了一定的提升，但是產(chǎn)品整體品質(zhì)還需要進一步提高。本案應該采取多元化設計，充分利用內(nèi)外部空間提升項目的價值、品質(zhì)和產(chǎn)品競爭力。區(qū)域客戶市場/客戶構成分析項目名稱客戶構成萬象新天公務員25%，白領20%，私營業(yè)主40%，投資15%，其他5%。天健芙蓉盛世公務員，教師、醫(yī)生、周邊居民，收入較高的白領，企業(yè)高級管理者。名都花園周邊居民、單位職工、二次置業(yè)客戶、東塘商圈客戶，少量投資客戶。白沙晶城年輕白領，少部分投資人士，周邊學校陪讀家長，老年人。瑞寧花園周邊居民、二次置業(yè)客戶，東塘商圈個體工商戶以及企業(yè)白領，少數(shù)其它區(qū)域客戶。荷園周邊居民，單位白領，企業(yè)高收入人群及部分省外投資客戶。金碧文華青年白領居多，理工大的老師，部分投資客戶，老客戶介紹新客戶和附近的居民。書院觀邸私營業(yè)主，企業(yè)中高層管理人員，公務員，周邊原居民?？蛻舳际亲宰⌒托枨?。三重星都心周邊居民，單位職工，投資者和部分國防科技大學的老師。長城非常生活周邊居民，單位職工，二十一中老師，投資客戶。建鴻達華都周邊教師，東塘商圈私營業(yè)主，投資客戶，為改善住房條件的二次置業(yè)者。新芙蓉之都項目周邊居民、企業(yè)職工，投資客戶以及其他區(qū)域客戶。層上觀邸以周邊居民、單位職工為主、其他區(qū)域客戶，投資客戶。區(qū)域客戶市場/客戶構成分析分析：由上表可以看出，區(qū)域內(nèi)各項目的客戶主要由原住民、周邊政府機關及單位員工、教師、個體工商戶以及公司職員構成。年齡主要在30－45歲之間；本案周邊項目客戶主要是來自天心區(qū)和雨花區(qū)，客戶的區(qū)域性特征比較明顯。由以上分析可以推測出本案的客戶將由以下消費群體構成：１、公務員、教師、醫(yī)生、私營企業(yè)主、原居民以及個體戶以及周邊的公司中高層管理人員；２、外地打工者及周邊縣市想到長沙定居或投資的消費群體；３、區(qū)域主要來自雨花區(qū)和天心區(qū)；４、中小戶型消費者年齡在25-30歲之間；中大戶型消費者年齡31-45歲之間;區(qū)域價格市場分析/在售項目銷售價格市場分析物業(yè)形態(tài)項目名稱總占地面積(㎡）總建筑面（㎡）目前均價（報價）目前銷售情況小高層住宅三重星都心2期23380130000550045％高層住宅白沙晶城5010.5248031620050%金碧文華3期—200000450038%名都花園3期3774492247.09起價：485058%書院觀邸1期25563.37118906.116600100%萬象新天1期2批29332.07228181.40600048%天健芙蓉盛世1期2批56066305600530063%瑞寧花園瑞士公館2期2334596000560078%荷園19098121031.166900（精裝）58%長城非常生活3988.1331034.64530075%寫字樓弘林國際1591.4249488.42660091%區(qū)域價格市場分析/在售項目銷售價格市場分析分析：區(qū)域內(nèi)住宅的成交均價在4500-6600／平方米之間；主流均價在5300-6200元／平方米之間，其中市中心核心板塊主流均價在6200元/平方米左右，市中心邊緣板塊主流均價在5500元/平方米左右。本案屬于市中心邊緣板塊，周邊項目的價格主要在5300-5500元/平方米之間，對本案價格的提升產(chǎn)生一定的影響。

區(qū)域價格市場，近年來住宅價格增長較快，從2004年的3000元/平方米，到2007年的5800元/平方米左右，進入2008年，由于受沿海城市大幅降價影響以及全國樓市進入低潮的影響，長沙市中心板塊，商品房的價格停止了上升的步伐，并一直延續(xù)到現(xiàn)在，估計這種狀態(tài)在短期內(nèi)將難以改變。未來區(qū)域市場放量的較大，市場形勢嚴峻，本案將來面臨的競爭是殘酷的，結(jié)合本案本身所能達到的素質(zhì)及市場的競爭局面，建議本案價格不適合走高，建議采取平開高走的策略。區(qū)域價格市場分析/區(qū)域市場整體消化情況分析項目名稱推出量（平方米）消化量（平方米）消化比例三重星都心二期4067218302.445%白沙晶城一期4499835998.480%金碧文華公寓11400433238%名都花園三期21699.2612585.5758%書院觀邸4500045000100%萬象新天一期一批222751069248%天健芙蓉盛世一期二批341002148363%瑞寧花園瑞士公館113408845.278%荷園一期二批21274.8812339.4358%長城非常生活232201741575%合計275979.118699373%分析：從整體上看，區(qū)域市場整體消化率達到72％，消化情況良好，但是從實際銷售情況來看，大多數(shù)貨量是2007年11月以前消化掉的，受沿海城市樓市低迷及第二套住房房貸政策影響，自從2007年11月份以來，區(qū)域市場的銷售情況并不理想，市場處于不溫不火的狀態(tài)，預計這種狀態(tài)在短期內(nèi)將難以改變，本案應該在定位上謹慎，以降低項目的開發(fā)風險。恒嘉觀點

區(qū)域市場目前處于低迷狀態(tài)，銷售情況不太理想。

本案周邊價格水平較低，對本案價格的提升產(chǎn)生一定的影響。

區(qū)域市場價格水平較前幾年有了較大的提升，但受市場狀態(tài)低迷影響，目前上升速度緩慢。

由于市場低迷，區(qū)域市場各項目的促銷力度較大?！緟R報綱要】前期市場分析項目分析項目定位初步建議服務團隊成員構成及主要業(yè)績介紹服務內(nèi)容及工作組織模式項目地塊現(xiàn)狀分析優(yōu)勢：◎項目地塊有大量成年樹種；◎地塊面積相對比較大。劣勢：◎地塊被保留的計算機廠職工宿舍樓、保留綠地分割成三部分，不利于項目的整體規(guī)劃及交通組織；◎項目內(nèi)部有8米高差；◎保留的職工宿舍配套問題很難解決。保留多層住宅保留多層住宅保留綠地項目地塊四至分析項目北臨正在擴建的赤黃路，路對面是金輝大酒店。北面商業(yè)價值較大，適合開發(fā)臨街商業(yè)物業(yè)。項目西臨華云大酒店、湖南氣象局、湖南廣播電視廳，西面為項目提供了最直接的目標客戶。

項目東面臨雨花路，路對面為多層居民房，形象較差。

項目南面臨維田長城電路有限公司、省勞動衛(wèi)生職業(yè)病研究所。這一些單位職工也將是項目的重要目標客戶。項目地塊交通條件分析本項目項目北臨赤黃路。赤黃路西起南湖路，東至曙光南路，全長大約3公里，是長沙市總體規(guī)劃中的一條東西向次干道。目前正在改造中。項目東面臨雨花路，雨花路北起芙蓉中路，南到韶山路。目前雨花路為單行線。對項目的交通組織不利。未來，雨花路將會改造拓寬。項目臨赤黃路和雨花路，赤黃路正在改造中將是小區(qū)主要出入通道，雨花路為單行線只能做為輔助通道，目前公共交通只能去芙蓉上公交站點搭乘。芙蓉中路雨花路赤黃路本項目東塘-候家塘商圈本項目臨近東塘-候家塘-雨花亭商圈，各種配套齊全。雨花亭大型商業(yè)、超市：東塘-候家塘商圈、新一佳超市候家塘店、沃爾瑪超市雨花亭店、家樂福超市賀龍體育館店、紅星美凱龍候家塘店等。星級賓館：神農(nóng)大酒店、五華大酒店、金輝大酒店、新時空康年大酒店。學校：大眾傳媒學院、長沙理工大學、國防科學技術大學政治學院、雅禮中學、砂子塘小學。銀行：中國農(nóng)業(yè)銀行、中國建設銀行、中國銀行、交通銀行、光大銀行、招商銀行。醫(yī)院：省第二人民醫(yī)院、愛爾眼科醫(yī)院、省中醫(yī)大學附一醫(yī)院等。體育文化休閑配套：賀龍體育館、田漢大劇院、東塘工人文化宮、長沙歌舞劇院等。項目地塊周邊配套分析地段優(yōu)勢—項目位于赤黃路與雨花路交叉，靠近芙蓉中路，屬于長沙中心板塊，成熟度高。配套優(yōu)勢——項目臨近東塘-候家塘-雨花亭商圈，商業(yè)、教育、醫(yī)療、金融、體育、休閑、娛樂等配套都非常齊全。規(guī)模優(yōu)勢——市中心占地7萬多平方米，能形成較好的小區(qū)環(huán)境及形象。項目被保留宿舍、綠地割裂，難規(guī)劃、難形成良好的小區(qū)環(huán)境。地塊有8米以上的高差，周邊為舊居民房形象較差。項目南面地塊不規(guī)整，難規(guī)劃。雨花路為單行線，赤黃路臨街面較窄，交通組織上有一定的問題。項目優(yōu)勢（S）項目劣勢（W）機會點（O）銀行二次房貸提高首付與利率影響，投資購房減少的威脅。90/70的政策的限制。具體到本項目是90平方米及以下套型面積要占住宅總面積的80%以上，為項目開發(fā)高檔次住宅從政策方面帶來了一定的阻力。南湖片區(qū)的整體改造，大量項目上市的競爭威脅。長沙整體市場供大于求，市場競爭激烈。威脅點（T）項目地塊SWOT分析長沙中心城區(qū)土地日益稀缺——隨著長沙房地產(chǎn)的發(fā)展，中心城區(qū)主流地段的土地日益減少，特別是拆遷量少又有一定規(guī)模的土地非常難得。在2008年整個房地產(chǎn)市場遭遇寒冬以來，長沙中心城區(qū)的房價和成交量都比較穩(wěn)定。芙蓉路、韶山路沿線積聚大量中高端客戶。建發(fā)兩個項目在定位上可以相互呼應，資源共享，使營銷效果加倍放大。項目面臨的問題及解決建議與政府協(xié)調(diào)，對湘計算機廠宿舍樓進行拆遷并安置。1、地塊被宿舍樓分割，并且現(xiàn)開發(fā)方案宿舍樓的交通無法組織、配套設施無法解決的問題。解決建議項目面臨的問題及解決建議2、被保留綠地分割。用地被分割、南面用地不規(guī)整，難規(guī)劃并且難形成良好的小區(qū)環(huán)境。與政府協(xié)調(diào)，把保留的政府規(guī)劃綠地，置換到小區(qū)規(guī)劃路以南，使小區(qū)形成一個整體的用地。利于小區(qū)的整個規(guī)劃和打造良好的園林景觀。解決建議3、雨花路有部分門面、住宅未在項目用地拆遷范圍，這一些門面形象較差，且占用了項目商業(yè)價值。與政府協(xié)調(diào)，通過貨幣補償形式對項目地塊雨花路沿線未在項目拆遷范圍的門面進行拆遷。這樣，對項目的商業(yè)價值有所提升，整個項目形象將有很大提升。解決建議項目面臨的問題及解決建議解決計算機廠職工宿舍及雨花路沿線舊門面拆遷與保留綠地的置換的問題后,項目用地比較完整，地塊價值將大大提高。紅色部分具有較高的商業(yè)價值,若能和政府協(xié)商擴建雨花路,改成雙行路則價值劇增.可形成良好的中心景觀【匯報綱要】前期市場分析項目分析項目定位初步建議服務團隊成員構成及主要業(yè)績介紹服務內(nèi)容及工作組織模式項目產(chǎn)品定位初步建議項目產(chǎn)品類型定位項目地塊指標限制條件經(jīng)濟效益最大化原則市場容易接受原則區(qū)域競爭差異化原則總用地面積7.03萬㎡，建設用地面積5.35萬㎡，容積率4.0以上，從用地指標來看，本項目適合高層住宅為主的產(chǎn)品的開發(fā)。項目適合開發(fā)那種類型的住宅產(chǎn)品可通過接下來的計算來比較。前面的市場分析數(shù)據(jù)“中心板塊83.6%的住宅產(chǎn)品為高層”，說明在中心板塊，高層住宅產(chǎn)品已經(jīng)成為市場的絕對主流，市場接受程度很高。區(qū)域成功案例與區(qū)域內(nèi)的建發(fā)·匯金國際、三重·星都心在產(chǎn)品類型上形成差異化。融科三萬英尺項目產(chǎn)品定位為純高層住宅，在2006、2007年獲得了銷售速度、銷售價格以及項目品牌的巨大成功。產(chǎn)品類型定位依據(jù)物業(yè)類型綜合成本(元/㎡)銷售價格(元/㎡)聯(lián)排別墅180015000多層洋房200010000小高層(11)23007000中高層(18)23506000高層(32)26005500各不同類型物業(yè)除地價以外的成本和銷售價格不同類型物業(yè)單位土地（每平方米）利潤比較開發(fā)高層住宅產(chǎn)品單位土地利潤最高物業(yè)類型適中容積率土地成本(元/㎡)除地價外綜合成本(元/㎡)土地價值(元/㎡)土地利潤(元/㎡)聯(lián)排別墅0.86632.041440120003927.96多層洋房1.26632.042400120002967.96小高層(11)2.26632.045060154003707.96中高層(18)3.06632.047200180004167.96高層(32)4.06632.0410400220004967.96備注:項目總地價4.66億元，總用地面積:7.0265萬平方米項目產(chǎn)品類型定位地塊容積率高適合做高層在中心板塊，高層已經(jīng)被消費者普遍接受本地塊地價較高，做高層利潤率更高避免與建發(fā)·匯金國際在產(chǎn)品上競爭融科三萬英尺的成功經(jīng)驗高層住宅+配套商業(yè)項目規(guī)劃設計效果提示項目戶型面積配比方案（銷售戶型配比）建筑形態(tài)戶型戶型面積區(qū)間計算面積套數(shù)分項套數(shù)比面積分項面積配比高層住宅一房45㎡±5㎡4550015.38%225008.25%二房小二房70㎡±5㎡7050015.38%3500012.83%大二房(可變?nèi)?85㎡±5㎡8580024.62%6800024.93%小計130040.00%10300037.76%三房小三房85㎡±5㎡8580024.62%6800024.93%大三房115㎡±5㎡11550015.38%5750021.08%小計130040.00%12550046.01%四房四房145㎡±5㎡1451504.62%217507.97%小計1504.62%217507.97%合計

3250100.00%272750100.00%商業(yè)

10000

公建及配套

4000

匯總

3250

286750

建筑形態(tài)戶型戶型面積區(qū)間計算面積套數(shù)分項套數(shù)比面積分項面積配比高層住宅一房45㎡±5㎡4572020.75%3240011.88%二房小二房70㎡±5㎡7072014.41%5040018.48%大二房(可變?nèi)?85㎡±5㎡8580024.62%6800024.93%小計152046.77%11840043.41%三房小三房85㎡±5㎡8580024.62%6800024.93%大三房115㎡±5㎡1152808.62%3220011.81%小計108033.23%10020036.74%四房四房145㎡±5㎡1451504.62%217507.97%小計1504.62%217507.97%合計

3470105.36%272750100.00%商業(yè)

10000

公建及配套

4000

匯總

3470

286750

項目戶型面積配比方案（報建戶型配比）上表為報建戶型配比方案，只需將220套45㎡±5㎡的一房與220套70㎡±5㎡小二房拼接形成220套115㎡±5㎡大三房就可形成前面的銷售戶型配比方案。90/80政策下的戶型設計解決方案1、可變戶型設計空中花園設計可變一個房間，二房可變?nèi)?3.83平米兩房一廳一衛(wèi)42.83平米一房一廳一衛(wèi)合并后成為126.66平米三房

該合并戶型規(guī)避了市場上常見的合并戶型不協(xié)調(diào)的毛病，對于過道及尺寸的掌握堪稱優(yōu)秀可變拼接戶型90/80政策下的戶型設計解決方案戶型設計亮點建議戶型創(chuàng)新在高層住宅中努力實現(xiàn)“有天有地”的居住理想，將自然主義生態(tài)觀在戶型中加以表達；運用更多開敞空間將采光、采景充分發(fā)揮，彌補高密度帶來的部分缺憾；增加戶型中開敞空間的設置，也在于提高產(chǎn)品的附加值，取得競爭優(yōu)勢；亮點一：臺……空中庭院不是露臺；也不是天臺；是空中的庭院；不需要更大的面寬解決了采光難題；更重要是還原了一種生活情態(tài)，高層住戶也有了自家的小院；戶型設計亮點建議亮點一：臺……入戶花園入戶是回家的真正起點，入戶方式的變化提供了一種對于生活全新的“體驗”；戶型設計亮點建議亮點一：臺……附加值臺不需要寬大，但是提供了更多的與自然交互的機會與可能性；與自然開放、交互的精神主線貫徹規(guī)劃、戶型以及產(chǎn)品的各個方面；不僅僅是面積的附加值，更是產(chǎn)品支撐的生活形態(tài)；戶型設計亮點建議臺也許并不需要寬大，但卻從“窗”的功能上更進化了一步；實用理性是設計的另一大思路，臺的設置最能體現(xiàn)這一點，把附加值讓渡給業(yè)主，業(yè)主得到的是使用上的極大便利；處理陽臺的材料、安全性等方法很多，效果也豐富；亮點二：窗……光與影的游戲，建筑的表情窗戶不僅滿足采光和通風的基本功能，而且直接代表著不同的情趣；提升客戶層的鑒賞力，首當其沖是充分調(diào)動光影元素，豐富戶型之于居住之外的功能；打破常規(guī)的窗體設計，給市場更新的美學符號，制造需求推動銷售；變化窗的形式，不僅豐富立面的變化，而且在戶內(nèi)使用起來更加方便而靈活；戶型設計亮點建議亮點二：窗……低飄窗飄窗因其有效的擴大了戶型的使用面積而在客戶中廣受歡迎，一時間成為了戶型設計的必備元素之一；但因安全問題政府加強了控制，但是飄窗對于戶型的附加值提升依然十分突出；變化之后的低臺飄窗戶型設計亮點建議設置低窗政府規(guī)定要求增設護攔，不如再進一步，在窗外設置很小的外臺，進一步提高附加值，打造個性化的風格和情趣；亮點二：窗……窗和門的界線模糊化戶型設計亮點建議亮點二：窗……低平窗尤其在具有較好景觀視野的單位中，低窗使業(yè)主在房間內(nèi)能夠充分感受到與自然的交流；高層建筑，俯瞰遠景更有升騰之感，低窗則最大限度延展了自然的垂直視野；與戶外景觀互動擴展觀景視野戶型設計亮點建議亮點二：窗……融入生活情趣主臥室的情趣變化戶型設計亮點建議亮點二：窗……融入生活情趣書房的情趣變化戶型設計亮點建議商業(yè)部分定位及規(guī)劃建議在項目北端臨赤黃路規(guī)劃多層商業(yè)+小戶型建筑。沿雨花路規(guī)劃臨街商業(yè)。（獨立商鋪）規(guī)劃路建設時間決定項目臨規(guī)劃路的商業(yè)價值赤黃路商業(yè)建筑設計提示附一樓：超市

一樓：臨街獨立商鋪

二樓、三樓：大面積商鋪

四樓-六樓：小戶型雨花路沿線商業(yè)設計提示雨花路沿線1-2層獨立臨街商鋪【匯報綱要】前期市場分析項目分析項目定位初步建議服務團隊成員構成及主要業(yè)績介紹服務內(nèi)容及工作組織模式2006年5月，依托省級權威主流媒體《瀟湘晨報》的強大平臺資源，整合國內(nèi)一流專業(yè)人才與技術的“瀟湘晨報◎恒嘉地產(chǎn)”正式成立。一大批分別來自廣州合富輝煌、上海金豐易居、深圳中原、深圳同致行、深圳華偉、廣州藍色創(chuàng)意、金燕達觀等全國頂級地產(chǎn)銷售代理、營銷策劃、整合推廣機構的骨干精英齊聚麾下，打造了一個在湖南本土市場資源最廣、服務更全、專業(yè)更強、信息獲取更迅速、更為了解湖南市場和深具戰(zhàn)斗力的優(yōu)勢團隊。恒嘉——權威媒體與頂級專業(yè)的資源融合朝氣蓬勃的恒嘉人現(xiàn)在的恒嘉團隊，平均年齡僅28歲，在總經(jīng)理易建國先生的領導下，目前公司現(xiàn)有總經(jīng)辦、銷售代理部、營銷策劃部、市場研究部、項目部、廣告創(chuàng)意中心、財務部、行政部共8大部門，服務涉及房地產(chǎn)項目中介的各個層面,是目前湖南部門最齊全、團隊最完備的中介企業(yè)。恒嘉地產(chǎn)2007年度所獲殊榮1、瀟湘晨報社最高獎項社長獎勵基金“2007年度市場開拓獎”2、2007年度十大營銷策劃機構1、強大的媒體資源優(yōu)勢

擁有《瀟湘晨報》、《紅網(wǎng)傳媒》、《晨報周刊》、《紅網(wǎng)》等媒體資源?？蔀轫椖抗?jié)約大量推廣費用。2、強大的執(zhí)行能力

恒嘉地產(chǎn)具有強大活動組織能力和開盤執(zhí)行能力，芙蓉國豪廷大酒店開盤當天成交率達80%，水晶酈城開盤當天成交率達80%，書院觀邸開盤當天成交350套。恒嘉地產(chǎn)公司優(yōu)勢恒嘉部分服務項目一覽表NO項目名稱項目簡介服務內(nèi)容備注1芙蓉國·豪廷大酒店2006年度長沙最具影響力的五星級產(chǎn)權式酒店全程整合推廣所有客房銷售開盤當日即完成80％并創(chuàng)造長沙五星級產(chǎn)權式酒店銷售價格最高成績。（06年單方開盤價格超過1萬）2珈鼎·國際經(jīng)貿(mào)中心35萬平米國際商業(yè)商務綜合體，MAX級高科技生活社區(qū)全程策劃營銷代理項目正進行前期策劃定位、規(guī)劃設計論證調(diào)整階段3格林·豪生大酒店2008年度長沙河西唯一國際五星級酒店全程招商運作美國豪生酒店集團已與開發(fā)商成功簽約，正啟動酒店開發(fā)4加加大街長沙韶山南路5.8萬㎡商業(yè)步行街全程招商運作項目招商全面進行中5恒盛世家韶山南路·18萬平米純板式高爾夫闊景大宅全程策劃一期開盤當日2小時售磬，目前正處于二期熱銷階段6書院觀邸15萬平米濱江100米高層豪宅全程營銷、整合推廣一期銷售完成（開盤當天銷售350套）二期即將入市NO項目名稱項目簡介服務內(nèi)容備注7海拔東方體育新城20萬平米高尚社區(qū)全程營銷+整合推廣項目前期策劃已完成，正準備入市8水晶酈城26萬平米水晶之城商住一體現(xiàn)代化小區(qū)全程策劃營銷代理整合推廣一期銷售完成，二期準備入市9陽光晶城10萬平米宜居社區(qū)全程策劃營銷代理整合推廣項目正處于前期策劃階段10春天·君瑞銘城商住一體現(xiàn)代化小區(qū)全程策劃營銷代理整合推廣項目正處于前期策劃階段11普瑞斯堡別墅＋小高層長沙第一溫泉居所全程營銷代理整合推廣項目整體銷售完成12衡陽新華名筑10萬平方米住宅+商業(yè)參與投資開發(fā)、全程代理項目正處于前期策劃階段恒嘉部分服務項目一覽表姓名職務易建國組長李焱東執(zhí)行組長陳勇執(zhí)行副組長王磊策劃總監(jiān)謝岳策劃經(jīng)理彭小豐策劃經(jīng)理周健市場總監(jiān)袁琳高級銷售經(jīng)理恒嘉地產(chǎn)建發(fā)美地項目組成員名單姓名職務龍博顧問王麗波顧問唐毅顧問賀康莊顧問羅興顧問陳暉顧問易建國

項目組組長（恒嘉地產(chǎn)總經(jīng)理）

項目團隊成員構成湘潭大學廣告學系畢業(yè)，北京大學MINI—EMBA，湖南第一批廣告本科專業(yè)畢業(yè)，知名地產(chǎn)策劃人，歷任瀟湘晨報房地產(chǎn)總監(jiān)、廣告部助理主任、房產(chǎn)部主任?，F(xiàn)任恒嘉地產(chǎn)董事總經(jīng)理。2002－2006年，組織多次在業(yè)界影響深遠的樓市營銷活動，先后成功承辦過四屆大型房交會。具備豐富的房地產(chǎn)市場經(jīng)驗，優(yōu)秀的協(xié)調(diào)、組織、管理能力。湘潭大學廣告學系兼職講師、湖南商學院市場營銷專業(yè)兼職講師。龍博

媒體公關營銷顧問

瀟湘晨報總經(jīng)理媒體資源整合權威房地產(chǎn)公關營銷活動資深專家

項目團隊成員構成王麗波項目投資收益測算顧問瀟湘晨報社社委、資產(chǎn)財務總監(jiān)、曾任湖南進出口公司總會計師、湖南多家上市企業(yè)財務顧問湖南出版投資集團上市辦常務副主任湖南恒嘉地產(chǎn)顧問代理有限公司董事長唐毅

市場調(diào)查研究顧問

湘潭大學管理學院信息管理系副主任，副教授；國家高級信息分析師，碩士生導師；湖南省調(diào)查分析、信息管理等研究領域帶頭人；主持或參與國家級、省部級科研項目9項，獲得教學科研獎5項。項目團隊成員構成賀康莊

市場營銷顧問

湖南商學院市場營銷副教授,知名營銷專家；兼任亞華股份等多家上市公司營銷顧問。羅興

建筑設計顧問深圳市建筑設計研究總院（全國排名前五）第二設計院第一設計所所長主任工程師高級工程師陳暉

建筑設計顧問深圳市建筑設計研究總院（全國排名前五）第二設計院第一設計所副所長主任建筑師高級建筑師項目團隊成員構成

李焱東

項目組執(zhí)行組長（恒嘉地產(chǎn)副總經(jīng)理/運營總監(jiān)）

資深營銷策劃人、專業(yè)地產(chǎn)操盤手，曾任職武漢美特、深圳采納、廣東省廣、廣州金燕·達觀等4A公司，歷任廣州霍爾士中南區(qū)運營總監(jiān)、知本·動力廣告總經(jīng)理、湖南首席地產(chǎn)整合推廣中心總經(jīng)理等，現(xiàn)任職恒嘉地產(chǎn)副總經(jīng)理、項目運營總監(jiān)。曾先后主持服務過上海南上海經(jīng)濟園區(qū)、錦繡花園、廣州嘉洲翠庭、南國花園、天譽華庭、美林海岸花園、東莞地王大廈……等眾多地產(chǎn)品牌提供過專業(yè)策劃及全程推廣服務。

2002年后在長沙先后服務于馬王堆陶瓷建材新城、中南汽車世界、星語林·名園、江濱玫瑰園、城市之心、四季美景、運達國際廣場、順天◎黃金海岸等大型項目。并在湖南省內(nèi)操作了株洲金地◎佳佳旺、香山美境，邵陽雅境◎水映名城，岳陽南湖花園、婁底中央花園等大型商業(yè)項目和高檔住宅項目，均取得了項目銷售的成功，擁有豐富的本土地產(chǎn)項目實操經(jīng)驗。項目團隊成員構成陳勇

項目組執(zhí)行副組長（助理運營總監(jiān)）

資深營銷策劃人、專業(yè)地產(chǎn)操盤手，曾任職長沙一名地產(chǎn)副總經(jīng)理，現(xiàn)任職恒嘉地產(chǎn)助理運營總監(jiān)；

曾主持珠江實業(yè)長沙項目投資可行性研究、金程商務酒店公寓、豐盛時代、新奧中心、廣闊大廈等大型項目前期策劃；

全程操盤歐陸經(jīng)典、大都市商業(yè)街、宏宇南國嘉苑、杜甫江閣、百盛天心華庭等大型商業(yè)項目和高檔住宅項目，均取得了項目銷售的成功，擁有豐富的本土地產(chǎn)項目實操經(jīng)驗。項目團隊成員構成

王磊

項目組成員（策劃部總監(jiān)）

資深地產(chǎn)營銷策劃人；畢業(yè)于湖南湘潭大學廣告系本科，先后供職于深圳興智業(yè)地產(chǎn)、深圳創(chuàng)野房地產(chǎn)代理公司、深圳華偉地產(chǎn)代理公司，多次出任項目經(jīng)理、策劃總監(jiān)等職位，諳熟商業(yè)、住宅項目一線營銷操作技巧；部分服務項目：先后負責深圳陽光新干線、南京金基唐城、洛陽國際商街、岳陽光宏國際廣場、婁底春園步行街、長沙南國嘉苑、百盛天心華庭、珈鼎國際、書院觀邸等項目，精通項目前期產(chǎn)品策劃、中期營銷操作及銷售執(zhí)行等工作。項目團隊成員構成

謝岳

項目組成員（策劃經(jīng)理）

資深地產(chǎn)營銷策劃；先后供職于湖南龍之心文化傳播、深圳金潤房地產(chǎn)銷售代理公司；擅長項目定位，理解產(chǎn)品內(nèi)涵和注重細節(jié)，使產(chǎn)品經(jīng)得起市場持續(xù)考驗；精于推售布局，把控銷售節(jié)奏，環(huán)環(huán)相扣，實現(xiàn)價值最大化；

服務項目包括：長沙·萬煦園、華麗家族、南國新城、湘誠新城，湖南中銀國際大酒店、紫天大酒店、雨花亭廣場、天雄皮革鞋業(yè)商貿(mào)城，深圳美廬錦園、嘉洲地帶、鵬運廣場，寧鄉(xiāng)·灰湯溫泉國際度假中心，瀏陽·新奧林花園，湘潭·龍泊灣,永州·華源府第、頤園等；項目團隊成員構成彭小豐

項目組成員（策劃經(jīng)理）

資深地產(chǎn)營銷策劃；先后供職于廣州置業(yè)通置業(yè)有限公司、深圳華邦不動產(chǎn)顧問有限公司、同致行（中國）房地產(chǎn)顧問有限公司；擅長市場把握、項目投資分析、項目定位，產(chǎn)品策劃、項目規(guī)劃、價格策略等；

部分服務項目包括：韶關始興九齡商業(yè)步行街、廣州麗人島、惠州流行前線、鄭州順弛中央特區(qū)、長沙濱江君悅香邸、長沙鵬基諾亞山林、長沙藏瓏、長沙振業(yè)浪琴灣、長沙天晟海拔東方等；項目團隊成員構成

周健

項目組成員（市場總監(jiān)）

長沙房地產(chǎn)市場研究界權威。畢業(yè)于湖南師范大學房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)，熟悉房地產(chǎn)開發(fā)流程，具備廣州、東莞、長沙房地產(chǎn)市場一線多年的研究經(jīng)驗，擅長土地價值評估、前期可行性分析研究、市場走勢判研，具有敏銳的市場洞察力以及項目投資和財務分析能力。

長期從事房地產(chǎn)行業(yè)全程市場研究工作，獨立完成“恒盛世家”、“百盛·天心華庭”、“南國嘉苑”、“書院觀邸”、“珈鼎·國際經(jīng)貿(mào)中心”、“格林豪生大酒店”、“加加大街”、“陽光晶城”、“水晶酈城”等多個項目的前期市場研究報告及項目可行性研究與執(zhí)行。目前任職湖南恒嘉地產(chǎn)顧問市場部總監(jiān)，除服務項目常規(guī)市場調(diào)研服務外，每月監(jiān)督出品《恒嘉月報及市場觀察》，現(xiàn)《恒嘉市場月報》得到了開發(fā)商及媒體好評，曾被多家媒體轉(zhuǎn)載。項目團隊成員構成

袁琳

項目組成員（高級銷售經(jīng)理）

“沒有做不到，只有想不到”是自己一貫堅持的作風，做一個對自己有要求有目標的職業(yè)經(jīng)理人是我一直努力在做的事。從業(yè)4年來，我執(zhí)著于這份負有挑戰(zhàn)性的事業(yè)，因為它給到我太多的驚喜。期許著：實現(xiàn)恒嘉的夢想，實現(xiàn)自我的價值。

2002年進入深圳市中科智集團-----中蘭德置業(yè)擔保經(jīng)紀公司。銷售項目：寶安區(qū)----雅然居、香蜜湖片區(qū)-----香薈雅苑；2003年加入深圳地產(chǎn)代理龍頭企業(yè)――中原地產(chǎn)。期間負責銷售項目-----萬科－金域南灣、橫崗水晶之城、佳兆業(yè)地產(chǎn)：桂芳園、可園、福田佳兆業(yè)中心、萬科第五園。

2004榮獲中原（中國）年度銷售業(yè)績第三名

2004年榮獲萬科◎金域藍灣單項銷售冠軍

2005榮獲年“深圳十佳樓盤銷售之星”稱號項目團隊成員構成【匯報綱要】前期市場分析項目分析項目定位初步建議服務團隊成員構成及主要業(yè)績介紹服務內(nèi)容及工作組織模式工作內(nèi)容工作組織模式完成時間執(zhí)行負責人監(jiān)督執(zhí)行第一部分市場分析研究網(wǎng)絡收集、政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)、問卷調(diào)查、走訪、踩盤等達成協(xié)議后4個星期完成調(diào)查并形成報告周健李焱東第一篇市場宏觀背景分析網(wǎng)絡收集、政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)、政府規(guī)劃、統(tǒng)計部門走訪等7天內(nèi)周健李焱東a)城市總體概況及特征網(wǎng)絡收集b)總體經(jīng)濟與區(qū)域經(jīng)濟網(wǎng)絡收集c)總體規(guī)劃與