第七章假設開發法假設開發法的基本原理1假設開發法操作步驟2假設開發法總結和運用舉例3調查待開發房地產的基本情況估算開發經營期測算開發完成后的房地產的價值測算開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開房地產產應負擔的稅費

假設開發法的概念假設開發法的理論依據假設開發法適用的對象和條件假設開發法的操作步驟選擇最佳的開發利用方式

進行具體計算，求出待開發房地產的價值

第七章假設開發法假設開發法的基本原理1假重點掌握內容：

重點掌握假設開發法的公式及其計算，現金流量折現法的概念，假設開發法計算中各項的求取。重點掌握內容：概念假設開發法又稱預期開發法、剩余法，是預測估價對象未來開發完成后的價值，然后減去預測的未來開發成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。假設開發法的本質是以房地產的預期開發后的價值為導向求取估價對象的價格。第1節假設開發法的基本原理概念第1節假設開發法的基本原理理論依據：假設開發法是一種科學實用的估價方法，其理論依據與收益法相同，是預期原理。如果要購買某個待開發或改造的項目，投資者愿意以多高的價格來購買？——理性投資者的報價不會高于開發項目預期總收入扣除投資成本和投資利潤等之后的余額。假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格的成本法的倒算法。兩者的主要區別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價格；假設開發法中開發完成后的房地產價格已事先通過預測得到，需要求取的是土地價格或在建工程價格等。

理論依據：適用對象和條件假設開發法適用對象是具有開發或再開發潛力的房地產：(1)待開發的土地(包括生地、毛地、熟地)；(2)在建工程(包括房地產開發項目)；(3)可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)；注意：對于有城市規劃設計條件要求，但城市規劃設計條件尚未明確的待開發房地產，難以采用假設開發法估價。

適用對象和條件在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，關鍵取決于下列兩個預測：①是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發利用方式(包括用途、規模、檔次等)；②是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，準確地預測了未來開發完成后的房地產的價值。

在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，另外，運用假設開發法估價的效果如何，除了取決于對假設開發法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經濟環境。要有一個明朗、開放及長遠的房地產政策；要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規；要有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫；要有一個穩定、清晰及全面的有關房地產投資開發和交易的稅費清單；要有一個長遠、公開及穩定的土地供給(出讓)計劃。另外，運用假設開發法估價的效果如何，除了取決于對假設開發法本假設開發法的操作步驟運用假設開發法一般可以分為下列6大步驟進行：①調查待開發房地產的基本情況；②選擇最佳的開發利用方式；③估算開發經營期；④預測開發完成后的房地產價值；⑤測算開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的稅費；⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。

假設開發法的操作步驟以評估政府出讓地塊的價格為例，說明如何調查待開發房地產的基本情況和選擇最佳的開發利用方式⑴搞清楚土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質；②土地所在城市內的區域的性質；③具體的坐落狀況。搞清楚這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務。⑵搞清楚土地的面積大小、形狀、地質和水文狀況、基礎設施完備程度、平整程度等。搞清楚這些，主要是為測算開發成本、費用等服務。⑶搞清楚城市規劃設計條件。包括搞清楚規定的用途、建筑高度、容積率等。搞清楚這些，主要是為確定最佳的開發利用方式服務。⑷搞清楚將擁有的土地權利。包括搞清楚權利性質(目前均為使用權)、使用年限、可否續期，以及對轉讓、出租、抵押等的有關規定等。搞清楚這些，主要是為預測未來開發完成后的房地產價值、租金等服務。以評估政府出讓地塊的價格為例，說明如何調查待開發房地產的基本假設開發法的其他用途假設開發法除了適用于房地產估價，還適用于房地產開發項目投資分析，是房地產開發項目投資分析的常用方法之一。假設開發法用于估價與用于投資分析的不同之處是：在選取有關參數和測算有關數值時，估價是站在一個典型的投資者的立場上，用于投資分析是站在某個特定的投資者的立場上。⑴確定擬開發場地的最高價格⑵確定開發項目的預期利潤⑶確定開發中可能出現的最高費用。假設開發法的其他用途假設開發法除了適用于房地產估價，還適用第2節假設開發法的基本公式假設開發法最基本的公式待開發房地產價值＝開發完成后的房地產價值－開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發利潤－投資者購買待開發房地產應負擔的稅費

對于公式中具體應減去的項目，掌握的基本原則是設想得到估價對象之后，往后至開發完成還需要支出的一切合理、必要的費用、稅金及應獲得的利潤。因此，如果是已經投入的費用，則它已包含在待開發房地產的價值內，不應作為扣除項。第2節假設開發法的基本公式假設開發法最基本的公式運用上述公式估價，一是要把握待開發房地產在開發前后的狀況，二是要把握開發后的房地產經營方式。

待開發房地產在開發前的狀況，即估價對象狀況，有土地(又可分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊房等；在開發后的狀況，有熟地和房屋(包含土地)等。綜合起來可歸納為下列幾種情況：①估價對象為生地，在生地上進行房屋建設；②估價對象為生地，將生地開發成熟地；③估價對象為毛地，在毛地上進行房屋建設；④估價對象為毛地，將毛地開發成熟地；⑤估價對象為熟地，在熟地進行房屋建設；⑥估價對象為在建工程，將在建工程續建成房屋；⑦估價對象為舊房，將舊房裝飾裝修改造成新房。

運用上述公式估價，一是要把握待開發房地產在開開發后的房地產經營方式，有出售(包括預售、建成后出售)、出租(包括預租，但比較少見，多為建成后出租)和營業(如商場、賓館、度假村、游樂場這類房地產，投資者將其建成后可能自己直接經營)等。開發后的房地產經營方式，有出售(包括預售、建求生地價值的公式⑴適用于在生地上進行房屋建設的公式：生地價值＝開發完成后的房地產價值－由生地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發利潤－買方購買生地應負擔的稅費⑵適用于將生地開發成熟地的公式：生地價值＝開發完成后的熟地價值－由生地開發成熟地的開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－土地開發利潤－買方購買生地應負擔的稅費求生地價值的公式⑴適用于在生地上進行房屋建設的公式：求毛地價值的公式⑴適用于在毛地上進行房屋建設的公式：毛地價值＝開發完成后的房地產價值－由毛地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發利潤－買方購買毛地應負擔的稅費⑵適用于將毛地開發成熟地的公式：毛地價值＝開發完成后的熟地價值－由毛地開發成熟地的開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－土地開發利潤－買方購買毛地應負擔的稅費求毛地價值的公式⑴適用于在毛地上進行房屋建設的公式：求熟地價值的公式熟地價值＝開發完成后的房地產價值－由熟地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發利潤－買方購買熟地應負擔的稅費求在建工程價值的公式在建工程價值＝續建完成后的房地產價值－續建成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－續建投資利潤－買方購買在建工程應負擔的稅費求舊房價值的公式舊房價值＝裝飾裝修改造完成后的房地產價值－裝修改造成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－裝修改造投資利潤－買方購買舊房應負擔的稅費求熟地價值的公式開發經營期開發經營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發房地產)的日期，即估價時點，終點是預計未來開發完成后的房地產經營結束的日期。開發經營期可分為開發期和經營期。（1）開發期可稱為開發建設期、建設期，其起點與開發經營期的起點相同，終點是預計待開發房地產開發完成(竣工)的日期。

（2）經營期根據未來開發完成后的房地產的不同經營使用方式而可以具體化，可以具體化為銷售期(針對銷售這種情況)和運營期(針對出租、營業、自用這些情況)。

估算開發經營期可以采用類似于市場法的方法，即根據同一地區、相同類型、同等規模的類似開發項目已有的正常開發經營期來估算。

第3節假設開發法計算中各項的求取開發經營期第3節假設開發法計算中各項的求取銷售（含預售）情況下開發經營期、開發期、經營期的關系銷售（含預售）情況下開發經營期、開發期、經營期的關系出租或營業、自用情況下開發經營期、開發期、經營期的關系出租或營業、自用情況下開發經營期、開發期、經營期的關系開發完成后的房地產價值開發完成后的房地產價值，是指開發完成時的房地產狀況的市場價值。該市場價值所對應的日期，通常也是開發完成時的日期。開發完成后的房地產價值一般是通過預測來求取。對于銷售的房地產，通常是采用市場法，并考慮類似房地產價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結合，即根據類似房地產過去和現在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。開發完成后的房地產價值開發完成后的房地產價值對于出租和營業的房地產，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預測其開發完成后的價值，可以先預測其租賃或經營收益，再采用收益法將該收益轉換為價值。例如，根據當前的市場租金水平，預測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積35美元，出租率為90%，運營費用占租金的30%，報酬率為10%，可供出租的使用面積為38000㎡，運營期為47年，則該寫字樓的未來總價值可估計為：開發完成后的房地產價值開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費

由于假設開發法可視為成本法的倒算法，所以，在實際估價中測算開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費時，可根據當地的房地產價格構成情況來分項測算，測算的方法與成本法中的相同，所不同的是需要預測。

如果預計建筑材料價格、建筑設備價格、建筑人工費等在未來可能有較大變化，還要考慮未來建筑材料價格、建筑設備價格、建筑人工費等的變化對開發成本和管理費用的影響。開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費投資利息投資利息測算只有在傳統方法中才需要。在傳統方法中，正確地測算投資利息需要把握下列6個方面：

(1)應計息的項目。應計息的項目包括：①未知、需要求取的待開發房地產的價值；②投資者購買待開發房地產應負擔的稅費；③開發成本和管理費用。銷售費用和銷售稅費一般不計息(2)計息期的長短。計息期是某項費用應計息的時間長度。(3)計息的方式。有單利計息和復利計息兩種。(4)利率的高低。(5)計息周期。計息周期是計算利息的單位時間。通常為年。(6)名義利率和實際利率；在復利計息的情形下，當利率的時間單位與計息周期不一致時，就出現了名義利率和實際利率的概念。

投資利息開發利潤

開發利潤測算也只有在傳統方法中才需要。測算開發利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數乘以同一市場上類似房地產開發項目所要求的相應平均利潤率。在測算時要注意計算基數與利潤率的對應利潤率來測算。投資者購買待開發房地產應負擔的稅費

投資者購買待開發房地產應負擔的稅費，是假定一旦購買了待開發房地產，在交易時作為買方應負擔的有關稅費，如契稅、交易手續費等。該項稅費通常是根據稅法及中央和地方政府的有關規定，無規定的依照當地習慣，按照待開發房地產價值的一定比率測算。

開發利潤折現率

折現率是在采用現金流量折現法時需要確定的一個重要參數，與報酬資本化法中的報酬率的性質和求取方法相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均報酬率，它體現了資金的利率和開發利潤率兩部分。

折現率運用假設開發法估價必須考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值有如下兩種不同的方式：①采用折現的方式，將這種方式下的假設開發法稱為現金流量折現法；②采用計算利息的方式，將這種方式下的假設開發法稱為傳統方法。第4節現金流量折現法和傳統方法

運用假設開發法估價必須考慮資金的時間價值。但第現金流量折現法與傳統方法的區別金流量折現法與傳統法主要有下列3大區別：

(1)對開發完成后的房地產價值、開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統方法中主要是根據估價時的房地產市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價作業期時的數額；而在現金流量折現法中，是模擬房地產開發過程預測它們在未來發生所發生的數額，即要進行現金流量預測。

現金流量折現法與傳統方法的區別(2)傳統方法不考慮各項支出、收入發生的不同時間，即不是將它們折算到同一時間上的價值，而是直接相加減，但要計算利息，計息期通常到開發完成時止，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售；而現金流量折現法要考慮各項支出、收入發生的不同時間，即首先要將它們折算到同一時點上的價值(最終是折算到估價時點上)

，然后再相加減。例如，評估一宗房地產開發用地2004年10月15日的價值，要將在未來發生的支出和收入都折算到2004年10月15日。如果預測該宗土地2007年10月15日開發完成后的房價(含地價)為5000萬元，折現率為10%，則需將這5000萬元折現到2004年10月15日，即在2004年10月15日來看的房價實際為5000/(1＋10%)3=3756.57(萬元)。(2)傳統方法不考慮各項支出、收入發生的不同時間，即不是將它(3)在傳統方法中投資利息和開發利潤都單獨顯現出來，在現金流量折現法中這兩項都不單獨顯現出來，而是隱含在折現過程中。因此，現金流量折現法要求折現率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風險收益部分(利潤率)。(3)在傳統方法中投資利息和開發利潤都單獨顯現出來，在現金流現金流量折現法和傳統方法的優缺點從理論上講，現金流量折現法測算的結果比較精確，但測算過程比較復雜；傳統方法測算的結果比較粗略，但測算過程相對要簡單一些。就它們的精確與粗略而言，在現實中可能不完全如此。這是因為現金流量折現法從某種意義上講要求“先知先覺”，具體需要做到下列3點：①開發經營期究竟多長要估算準確；②各項支出、收入在何時發生要估算準確；③各項支出、收入在其發生時所發生的數額要估算準確。由于存在眾多的未知因素和偶然因素會使預測偏離實際，準確地預測是十分困難的。盡管如此，在實際估價中應盡量采用現金流量折現法。在難以采用現金流量折現法的情況下，可以采用傳統方法。現金流量折現法和傳統方法的優缺點第5節假設開發法總結與應用舉例對上述假設開發法的內容進行歸納總結可知：(1)假設開發法的估價對象是具有開發或再開發潛力的房地產，統稱為待開發房地產，可分為待開發的土地、在建工程、可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房三大類。(2)假設開發法在本質上是一種收益法，在形式上是成本法的倒算法，其估價結果為開發完成后的價值減去開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發房地產應負擔的稅費。

(3)未來開發完成后的價值可以用市場法或長期趨勢法求取，也可以用收益法求取。(4)根據考慮資金時間價值的方式不同，假設開發法分為現金流量折現法和傳統方法。

第5節假設開發法總結與應用舉例對上述假設開發法的內容進第七章房地產估價方法之假設開發法(同名161)課件第七章假設開發法假設開發法的基本原理1假設開發法操作步驟2假設開發法總結和運用舉例3調查待開發房地產的基本情況估算開發經營期測算開發完成后的房地產的價值測算開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開房地產產應負擔的稅費

假設開發法的概念假設開發法的理論依據假設開發法適用的對象和條件假設開發法的操作步驟選擇最佳的開發利用方式

進行具體計算，求出待開發房地產的價值

第七章假設開發法假設開發法的基本原理1假重點掌握內容：

重點掌握假設開發法的公式及其計算，現金流量折現法的概念，假設開發法計算中各項的求取。重點掌握內容：概念假設開發法又稱預期開發法、剩余法，是預測估價對象未來開發完成后的價值，然后減去預測的未來開發成本、稅費和利潤等來求取估價對象價值的方法。假設開發法的本質是以房地產的預期開發后的價值為導向求取估價對象的價格。第1節假設開發法的基本原理概念第1節假設開發法的基本原理理論依據：假設開發法是一種科學實用的估價方法，其理論依據與收益法相同，是預期原理。如果要購買某個待開發或改造的項目，投資者愿意以多高的價格來購買？——理性投資者的報價不會高于開發項目預期總收入扣除投資成本和投資利潤等之后的余額。假設開發法在形式上是評估新開發完成的房地產價格的成本法的倒算法。兩者的主要區別是：成本法中的土地價格為已知，需要求取的是開發完成后的房地產價格；假設開發法中開發完成后的房地產價格已事先通過預測得到，需要求取的是土地價格或在建工程價格等。

理論依據：適用對象和條件假設開發法適用對象是具有開發或再開發潛力的房地產：(1)待開發的土地(包括生地、毛地、熟地)；(2)在建工程(包括房地產開發項目)；(3)可裝飾裝修改造或可改變用途的舊房(包括裝飾裝修、改建、擴建，如果是重建就屬于毛地的范疇)；注意：對于有城市規劃設計條件要求，但城市規劃設計條件尚未明確的待開發房地產，難以采用假設開發法估價。

適用對象和條件在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，關鍵取決于下列兩個預測：①是否根據房地產估價的合法原則和最高最佳使用原則，正確地判斷了房地產的最佳開發利用方式(包括用途、規模、檔次等)；②是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，準確地預測了未來開發完成后的房地產的價值。

在實際估價中，運用假設開發法估價結果的可靠性，另外，運用假設開發法估價的效果如何，除了取決于對假設開發法本身掌握得如何，還要求有一個良好的社會經濟環境。要有一個明朗、開放及長遠的房地產政策；要有一套統一、嚴謹及健全的房地產法規；要有一個完整、公開及透明度高的房地產資料庫；要有一個穩定、清晰及全面的有關房地產投資開發和交易的稅費清單；要有一個長遠、公開及穩定的土地供給(出讓)計劃。另外，運用假設開發法估價的效果如何，除了取決于對假設開發法本假設開發法的操作步驟運用假設開發法一般可以分為下列6大步驟進行：①調查待開發房地產的基本情況；②選擇最佳的開發利用方式；③估算開發經營期；④預測開發完成后的房地產價值；⑤測算開發成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待開發房地產應負擔的稅費；⑥進行具體計算，求出待開發房地產的價值。

假設開發法的操作步驟以評估政府出讓地塊的價格為例，說明如何調查待開發房地產的基本情況和選擇最佳的開發利用方式⑴搞清楚土地的位置。包括3個層次：①土地所在城市的性質；②土地所在城市內的區域的性質；③具體的坐落狀況。搞清楚這些，主要是為選擇最佳的土地用途服務。⑵搞清楚土地的面積大小、形狀、地質和水文狀況、基礎設施完備程度、平整程度等。搞清楚這些，主要是為測算開發成本、費用等服務。⑶搞清楚城市規劃設計條件。包括搞清楚規定的用途、建筑高度、容積率等。搞清楚這些，主要是為確定最佳的開發利用方式服務。⑷搞清楚將擁有的土地權利。包括搞清楚權利性質(目前均為使用權)、使用年限、可否續期，以及對轉讓、出租、抵押等的有關規定等。搞清楚這些，主要是為預測未來開發完成后的房地產價值、租金等服務。以評估政府出讓地塊的價格為例，說明如何調查待開發房地產的基本假設開發法的其他用途假設開發法除了適用于房地產估價，還適用于房地產開發項目投資分析，是房地產開發項目投資分析的常用方法之一。假設開發法用于估價與用于投資分析的不同之處是：在選取有關參數和測算有關數值時，估價是站在一個典型的投資者的立場上，用于投資分析是站在某個特定的投資者的立場上。⑴確定擬開發場地的最高價格⑵確定開發項目的預期利潤⑶確定開發中可能出現的最高費用。假設開發法的其他用途假設開發法除了適用于房地產估價，還適用第2節假設開發法的基本公式假設開發法最基本的公式待開發房地產價值＝開發完成后的房地產價值－開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發利潤－投資者購買待開發房地產應負擔的稅費

對于公式中具體應減去的項目，掌握的基本原則是設想得到估價對象之后，往后至開發完成還需要支出的一切合理、必要的費用、稅金及應獲得的利潤。因此，如果是已經投入的費用，則它已包含在待開發房地產的價值內，不應作為扣除項。第2節假設開發法的基本公式假設開發法最基本的公式運用上述公式估價，一是要把握待開發房地產在開發前后的狀況，二是要把握開發后的房地產經營方式。

待開發房地產在開發前的狀況，即估價對象狀況，有土地(又可分為生地、毛地、熟地)、在建工程和舊房等；在開發后的狀況，有熟地和房屋(包含土地)等。綜合起來可歸納為下列幾種情況：①估價對象為生地，在生地上進行房屋建設；②估價對象為生地，將生地開發成熟地；③估價對象為毛地，在毛地上進行房屋建設；④估價對象為毛地，將毛地開發成熟地；⑤估價對象為熟地，在熟地進行房屋建設；⑥估價對象為在建工程，將在建工程續建成房屋；⑦估價對象為舊房，將舊房裝飾裝修改造成新房。

運用上述公式估價，一是要把握待開發房地產在開開發后的房地產經營方式，有出售(包括預售、建成后出售)、出租(包括預租，但比較少見，多為建成后出租)和營業(如商場、賓館、度假村、游樂場這類房地產，投資者將其建成后可能自己直接經營)等。開發后的房地產經營方式，有出售(包括預售、建求生地價值的公式⑴適用于在生地上進行房屋建設的公式：生地價值＝開發完成后的房地產價值－由生地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發利潤－買方購買生地應負擔的稅費⑵適用于將生地開發成熟地的公式：生地價值＝開發完成后的熟地價值－由生地開發成熟地的開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－土地開發利潤－買方購買生地應負擔的稅費求生地價值的公式⑴適用于在生地上進行房屋建設的公式：求毛地價值的公式⑴適用于在毛地上進行房屋建設的公式：毛地價值＝開發完成后的房地產價值－由毛地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發利潤－買方購買毛地應負擔的稅費⑵適用于將毛地開發成熟地的公式：毛地價值＝開發完成后的熟地價值－由毛地開發成熟地的開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－土地開發利潤－買方購買毛地應負擔的稅費求毛地價值的公式⑴適用于在毛地上進行房屋建設的公式：求熟地價值的公式熟地價值＝開發完成后的房地產價值－由熟地建成房屋的開發成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發利潤－買方購買熟地應負擔的稅費求在建工程價值的公式在建工程價值＝續建完成后的房地產價值－續建成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－續建投資利潤－買方購買在建工程應負擔的稅費求舊房價值的公式舊房價值＝裝飾裝修改造完成后的房地產價值－裝修改造成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－裝修改造投資利潤－買方購買舊房應負擔的稅費求熟地價值的公式開發經營期開發經營期的起點是(假設)取得估價對象(待開發房地產)的日期，即估價時點，終點是預計未來開發完成后的房地產經營結束的日期。開發經營期可分為開發期和經營期。（1）開發期可稱為開發建設期、建設期，其起點與開發經營期的起點相同，終點是預計待開發房地產開發完成(竣工)的日期。

（2）經營期根據未來開發完成后的房地產的不同經營使用方式而可以具體化，可以具體化為銷售期(針對銷售這種情況)和運營期(針對出租、營業、自用這些情況)。

估算開發經營期可以采用類似于市場法的方法，即根據同一地區、相同類型、同等規模的類似開發項目已有的正常開發經營期來估算。

第3節假設開發法計算中各項的求取開發經營期第3節假設開發法計算中各項的求取銷售（含預售）情況下開發經營期、開發期、經營期的關系銷售（含預售）情況下開發經營期、開發期、經營期的關系出租或營業、自用情況下開發經營期、開發期、經營期的關系出租或營業、自用情況下開發經營期、開發期、經營期的關系開發完成后的房地產價值開發完成后的房地產價值，是指開發完成時的房地產狀況的市場價值。該市場價值所對應的日期，通常也是開發完成時的日期。開發完成后的房地產價值一般是通過預測來求取。對于銷售的房地產，通常是采用市場法，并考慮類似房地產價格的未來變動趨勢，或采用市場法與長期趨勢法相結合，即根據類似房地產過去和現在的價格及其未來可能的變化趨勢來推測。開發完成后的房地產價值開發完成后的房地產價值對于出租和營業的房地產，如寫字樓、商店、旅館、餐館，預測其開發完成后的價值，可以先預測其租賃或經營收益，再采用收益法將該收益轉換為價值。例如，根據當前的市場租金水平，預測未來建成的某寫字樓的月租金為每平方米使用面積35美元，出租率為90%，運營費用占租金的30%，報酬率為10%，可供出租的使用面積為38000㎡，運營期為47年，則該寫字樓的未來總價值可估計為：開發完成后的房地產價值開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費

由于假設開發法可視為成本法的倒算法，所以，在實際估價中測算開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費時，可根據當地的房地產價格構成情況來分項測算，測算的方法與成本法中的相同，所不同的是需要預測。

如果預計建筑材料價格、建筑設備價格、建筑人工費等在未來可能有較大變化，還要考慮未來建筑材料價格、建筑設備價格、建筑人工費等的變化對開發成本和管理費用的影響。開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費投資利息投資利息測算只有在傳統方法中才需要。在傳統方法中，正確地測算投資利息需要把握下列6個方面：

(1)應計息的項目。應計息的項目包括：①未知、需要求取的待開發房地產的價值；②投資者購買待開發房地產應負擔的稅費；③開發成本和管理費用。銷售費用和銷售稅費一般不計息(2)計息期的長短。計息期是某項費用應計息的時間長度。(3)計息的方式。有單利計息和復利計息兩種。(4)利率的高低。(5)計息周期。計息周期是計算利息的單位時間。通常為年。(6)名義利率和實際利率；在復利計息的情形下，當利率的時間單位與計息周期不一致時，就出現了名義利率和實際利率的概念。

投資利息開發利潤

開發利潤測算也只有在傳統方法中才需要。測算開發利潤的方法與成本法中的相同，通常是以一定基數乘以同一市場上類似房地產開發項目所要求的相應平均利潤率。在測算時要注意計算基數與利潤率的對應利潤率來測算。投資者購買待開發房地產應負擔的稅費

投資者購買待開發房地產應負擔的稅費，是假定一旦購買了待開發房地產，在交易時作為買方應負擔的有關稅費，如契稅、交易手續費等。該項稅費通常是根據稅法及中央和地方政府的有關規定，無規定的依照當地習慣，按照待開發房地產價值的一定比率測算。

開發利潤折現率

折現率是在采用現金流量折現法時需要確定的一個重要參數，與報酬資本化法中的報酬率的性質和求取方法相同，具體應等同于同一市場上類似房地產開發項目所要求的平均報酬率，它體現了資金的利率和開發利潤率兩部分。

折現率運用假設開發法估價必須考慮資金的時間價值。但考慮資金的時間價值有如下兩種不同的方式：①采用折現的方式，將這種方式下的假設開發法稱為現金流量折現法；②采用計算利息的方式，將這種方式下的假設開發法稱為傳統方法。第4節現金流量折現法和傳統方法