1、廣西客家溫泉文化城項目 市場研究及項目定位策劃報告(簡版)2012年10月遠辰地產(chǎn)集團我們看到陸川縣城仍然以溫泉鎮(zhèn)命名，追根溯源，已是一個具有千年歷史的客家名城，就如同它的溫泉一樣，在歲月的流淌中逐漸淹沒在歷史的浪潮中，那么他是有歷史的、有文化內(nèi)涵的我們理解這片神奇的熱土如何涅磐，尋找昔日的輝煌，這正是我們需要破解的難題我們認為廣西的旅游市場格局、國際旅游發(fā)展趨勢，給具備深厚客家溫泉文化旅游底蘊但被低估的陸川一個重回歷史昔日輝煌的機會，讓我們這一代客家人，創(chuàng)造一個新的具有時代特征的溫泉鎮(zhèn)，繼往開來，再次走向中國，更讓世界了解我們，更能影響到我們的后代傳承這樣一種開拓與探索精神，星火相傳、生生不

2、息我們需要一條清晰的路我們需要探索的是這樣一條路：在了解現(xiàn)實發(fā)展瓶頸的基礎(chǔ)上，我們的機遇支持我們的愿景嗎？企業(yè)的力量僅是開路的先鋒，用以打開局面的戰(zhàn)略如何定義，適應(yīng)未來時代需求的核心競爭力怎樣塑造前言1陸川奇跡，從現(xiàn)在開始2回首昨天（陸川優(yōu)勢與發(fā)展困局）“昨日陸川”發(fā)展受限，潛力未充分挖掘，孕育中的鳳凰涅磐陸川溫泉與西安臨潼華清池成一度齊名全國，享受“全國八大溫泉”的美稱；陸川縣城距今已有千年歷史，是廣西最早的客家聚集地之一；然而，多年以來受到交通的制約，陸川一直處于發(fā)展緩慢的狀態(tài)，期待即將到來的涅磐3玉林陸川容縣博白城市距離（km）城市距離（km）南寧 240陽江 220玉林46廣州 388

3、防城港 250澳門 405北海 180深圳 485湛江 140桂林 405茂名 115海口300陸川溫泉城位于廣西省玉林市陸川縣城區(qū)，地處兩廣交界帶，是連接西南、內(nèi)陸的必經(jīng)地在中國的位置在玉林的位置在陸川的位置地處兩廣交接樞紐節(jié)點，是連接西南、內(nèi)陸的必經(jīng)地資料來源：DTZ4陸川屬于玉林城市發(fā)展戰(zhàn)略中五個主要節(jié)點之一，位于“玉林中心城區(qū)-陸川縣-文地鎮(zhèn)”城市發(fā)展副軸上，是玉林發(fā)展工業(yè)、會展及旅游產(chǎn)業(yè)的重要部署陸川地處玉林城市發(fā)展戰(zhàn)略節(jié)點，地區(qū)優(yōu)勢明顯資料來源：玉林市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要、玉林市城市總體規(guī)劃（2008-2020）玉林以玉林中心城區(qū)為核心、以五個縣（市）城區(qū)為縣域發(fā)

4、展節(jié)點的“一個核心，兩條發(fā)展主軸，兩條發(fā)展副軸，四條發(fā)展支軸，五個主要節(jié)點”城鎮(zhèn)空間架構(gòu)初步形成陸川玉林中心城區(qū)北流市容縣興業(yè)博白玉林地處中國南大門，是沿海城市群與區(qū)內(nèi)經(jīng)濟腹地相互對接、協(xié)調(diào)發(fā)展的重要節(jié)點城市，是承載東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的加工基地和東部通向“東盟”的重要陸路通道和跳板5城市GDP(億元）第三產(chǎn)業(yè)增加值（億元）人均GDP(元/人）總?cè)丝冢ㄈf人）南 寧 市 1800.26 903.94 26330 686.84柳 州 市 1315.31 365.87 35230 355.44 桂 林 市1103.56 407.89 22780 498.84 梧 州 市 579.28 158.10 1943

5、0 327.33 北 海 市 401.41 146.36 25657 161.75 防 城 港市 320.42 113.21 37264 86.01 欽 州 市 520.67 169.95 16421 379.11 貴 港 市 544.66 188.35 12932 503.31 玉 林 市 840.25 295.13 15011 671.23 百 色 市 573.99 154.80 16106 382.63 賀 州 市 296.87 93.62 14589 223.19 河 池 市 468.74 154.58 12991 399.19 來 賓 市 405.22 115.04 18385 24

6、9.82 崇 左 市 392.37 128.41 18734 234.77 排 名44112資料來源：廣西2010年統(tǒng)計年鑒2010年廣西省各市主要經(jīng)濟指標(biāo)對比資料來源：玉林2009、2010年統(tǒng)計公報2005-2010年玉林GDP總量（億元）及增長率（%）玉林經(jīng)濟連續(xù)七年實現(xiàn)兩位數(shù)快速增長，在廣西全省GDP總量排名第四，具備強勁的經(jīng)濟基礎(chǔ)玉林經(jīng)濟連續(xù)七年實現(xiàn)兩位數(shù)增長，2010年經(jīng)濟增長創(chuàng)新高；第三產(chǎn)業(yè)增長12.5%，對經(jīng)濟增長的貢獻率為30.4%。玉林城市經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，廣西經(jīng)濟第一梯隊6編號項目編號項目1九曲灣溫泉6珠海御溫泉2嘉和城溫泉7珠海海泉灣3容縣天堂湖溫泉8清遠新銀盞溫泉4陸

7、川九龍山莊9龍門鐵泉溫泉5陸川謝魯天堂溫泉10恩平帝都溫泉本項目位于廣西溫泉資源分布較為密集區(qū)域，是傳統(tǒng)的溫泉度假場所溫泉資源密集分布區(qū)，傳統(tǒng)溫泉度假目的地兩廣主要溫泉項目分布圖項目周邊溫泉項目資料來源：DTZ市場調(diào)研陸川溫泉9陸川溫泉從唐朝開始便已知名，悠久的溫泉歷史國內(nèi)少有，歷史上曾有“溫水縣、溫水郡、溫泉之鄉(xiāng)、中國八大溫泉”等美稱，至今仍保留”溫泉鎮(zhèn)“的美稱，但現(xiàn)狀開發(fā)力度有待提升陸川溫泉資料供應(yīng)量：每日供水3600m3，可供5萬人使用水溫：53攝氏度成分：碳酸鹽、硫酸鹽、氯、鉀、鈉等24種化學(xué)成份和鐳、硼、碘、氬等放射性元素，療效：對治療各種皮膚病、關(guān)節(jié)炎、神經(jīng)痛、神經(jīng)病、慢性腸潰瘍、

8、十二指腸潰瘍等疾病有良好療效陸川溫泉歷史唐朝武德天寶時期（742-756年），陸川就曾有“溫泉縣”、“溫水郡”之稱，與因為楊貴妃“溫泉水滑洗凝脂”而名揚天下的西安臨潼華清池溫泉幾乎處于同一時期，距今已有1300年歷史；明朝徐霞客（1587-1641年） 在詠溫泉：“一了相思愿，千喚水多情；騰騰臨浴日，蒸蒸熱浪生；渾身爽如酥，祛病妙如神；不慕天池鳥，甘做溫泉人”，對陸川溫泉大加贊賞；1956年，陸川溫泉療養(yǎng)院成立，是直屬廣西壯族自治區(qū)總工會的國有非營利性醫(yī)療事業(yè)單位。曾經(jīng)是為廣西各地企業(yè)的勞動模范、先進工作者和老領(lǐng)導(dǎo)老干部提供療養(yǎng)服務(wù)和醫(yī)療保健的地方2003年，中國礦業(yè)協(xié)會牽頭的全國“溫泉之鄉(xiāng)”

9、評選中，陸川溫泉榮獲 “全國八大溫泉之鄉(xiāng)”的美稱。溫泉資源歷史悠久、功效好，發(fā)展?jié)摿Υ?0溫泉景區(qū)普遍經(jīng)營良好，廣西地區(qū)仍有較大增長空間項目收費標(biāo)準(zhǔn)（元/人）游客年接待量（萬人）游客來源地珠海御溫泉138100珠三角、港澳臺、東南亞珠海海泉灣16880珠三角、港澳臺、東南亞清遠新銀盞溫泉11870珠三角龍門鐵泉溫泉24050廣州、深圳、東莞、惠州恩平帝都溫泉12836廣州、深圳、茂名、湛江九曲灣溫泉12811南寧嘉和城溫泉13818南寧天堂湖溫泉1284南寧、玉林九龍山莊1285茂名、湛江、玉林、陸川、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)謝魯山莊1082玉林、陸川、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)玉林溫泉項目主要客戶構(gòu)成資料來源：DTZ市場調(diào)研

10、兩廣溫泉景區(qū)游客接待量溫泉資源歷史悠久、功效好，發(fā)展?jié)摿Υ?1消費者十分注重溫泉康療，對溫泉水質(zhì)尤為關(guān)注，正好有利于發(fā)揮本項目溫泉水質(zhì)功效好的特點資料來源：DTZ問卷調(diào)查陸川溫泉具備消費者最關(guān)注的要素15受訪者對陸川置業(yè)前景看好，普遍表示愿意在陸川置業(yè)，對項目未來發(fā)展具有廣泛的信心 意愿居住地愿意不愿意不好說南寧19.6%23.0%57.4%玉林31.0%16.7%52.3%陸川66.3%9.6%24.1%廣西區(qū)內(nèi)13.5%15.6%70.8%廣西區(qū)外14.8%14.8%70.4%資料來源：DTZ問卷調(diào)查消費者對本項目具有廣泛的信心16陸川溫泉，孕育中的鳳凰涅磐2345789101112131

11、51617編號項目名稱1廣西謝魯天堂溫泉2玉林都嶠山3玉林大容山4玉林楊貴妃故里5廣西真武閣貴妃風(fēng)景區(qū)6廣西陸川九龍溫泉7玉林萬濟橋8玉林博白綠珠井9玉林天門關(guān)10玉林水月巖11玉林石嶷文塔12玉林宴石山13玉林龍泉巖14玉林龍珠湖15玉林云天民俗文化世界16玉林佛子山17北流勾漏洞1614陸川玉林主要旅游景點17面對今天（陸川機遇與突圍線索）“今日陸川”初具雛形，陸川旅游將邁進黃金10年北部灣旅游發(fā)展規(guī)劃從國家層面肯定了陸川“中國溫泉養(yǎng)生天堂”的發(fā)展方向；廣西十二五交通規(guī)劃將從根本上改善陸川出行條件，加深融入南寧1小時生活圈；陸川客家溫泉文化城項目將為陸川城市發(fā)展尋找新的突破口 18項目位置

12、陸川縣政府To玉林To湛江黎湛鐵路陸川站陸川火車站陸川商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)縣政府火車站陸川縣政府地處城市核心區(qū)位以及2900畝的超大規(guī)模為陸川旅游需找突破口提供了充分的可塑空間城市核心區(qū)位與巨量開發(fā)規(guī)模22優(yōu)勢與挑戰(zhàn)并存區(qū)位優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢品牌優(yōu)勢政策優(yōu)勢規(guī)劃優(yōu)勢品質(zhì)優(yōu)勢基礎(chǔ)設(shè)施待完善旅游市場依托不足景觀資源借助少非主流旅游城市地勢起伏難度大開發(fā)周期長投資大資源優(yōu)勢明顯，內(nèi)涵豐富，可塑性強區(qū)域限制瓶頸，投資較高，周期較大資源內(nèi)涵區(qū)域限制VS廣西客家溫泉文化城機遇與挑戰(zhàn)并存23突圍思路發(fā)展難點應(yīng)對策略1、作為非主流旅游城市背景下，如何吸引外來游客？目標(biāo)客群及特色項目是項目發(fā)展核心線索2、如何看待現(xiàn)有交通對項

13、目發(fā)展的局限？緊密集合上層發(fā)展規(guī)劃，實現(xiàn)區(qū)域突圍3、如何實現(xiàn)先驅(qū)可持續(xù)？超前的市場判斷，保有軟硬件先進性，借助陸川獨有的溫泉、客家文化資源，從市場中建立中高端形象，適當(dāng)保有彈性，構(gòu)建可以持續(xù)引領(lǐng)的核心競爭力旅游市場依托不足、外部交通條件不暢、旅游產(chǎn)品缺乏特色如何看待區(qū)域發(fā)展的限制瓶頸？24展望明天“明日陸川”將是比肩桂林的世界級旅游目的地世界級客家文化園全球游人推崇的養(yǎng)生福地令人向往的客家養(yǎng)生度假目的地對中華客家文化繼往開來的里程碑25發(fā)展線索26發(fā)展立意27國際溫泉文化旅游經(jīng)驗借鑒1德國巴伐利亞費森泉區(qū)豐富的德式物理療養(yǎng)2泰國彩瓦桑療養(yǎng)度假村專業(yè)的高端SPA特色服務(wù)4日本湯布院溫泉小鎮(zhèn)溫泉與

14、文化藝術(shù)的完美結(jié)合5中國南京湯山溫泉小鎮(zhèn)中國溫泉小鎮(zhèn)的雛形代表3巴西熱河度假村37.5度中水溫溫泉大眾娛樂351246中國珠海御溫泉中國特色溫泉典范中醫(yī)湯治6總結(jié)國內(nèi)外溫泉文化項目成功經(jīng)驗掌握市場必勝之道國際溫泉文化旅游經(jīng)驗借鑒：康療是溫泉靈魂，文化是亮點，產(chǎn)品要“以客為先”28桂林陸川“北桂南陸”發(fā)展格局北有桂林旅游圣地南有陸川養(yǎng)生天堂廣西國際旅游目的地的戰(zhàn)略性增長點、比肩桂林的世界旅游目的地戰(zhàn)略目標(biāo)29本案發(fā)展特征戰(zhàn)略思路機會全面基礎(chǔ)設(shè)施投資對交通的完善角色市場創(chuàng)造者與引領(lǐng)保持者時機國家戰(zhàn)略機遇及城市產(chǎn)業(yè)升級區(qū)域有歷史，有文化重塑跨越引領(lǐng)共生溫泉古鎮(zhèn)融入趨勢文化旅游廣西溫泉界發(fā)展思路30集

15、團品牌發(fā)展戰(zhàn)略定位思路33大遷徙一：晉代，中原漢人開始南遷前往淮水、漢水及江西中南部、福建等地；大遷徙二：唐末，遷往贛州、惠州、韶關(guān)等地；大遷徙三：兩宋時期，先至閩贛的中原姓氏部分遷至粵東粵北；大遷徙四：清朝乾隆年間，自贛南粵東粵北至川、湘、桂、臺及粵中粵西；大遷徙五：清末，遷往雷州、欽州、廣州、潮汕、港澳臺及南洋群島甚至歐美各地。客家起源及遷徙是指原籍為河南地區(qū)的中原漢族，在東晉戰(zhàn)亂時南遷（后擴展至江西、福建、廣東、廣西、四川、湖南、臺灣等省以及世界70多個國家和地區(qū)），開始成為具有“特殊身份”的一群居民，在前后五次遷徙中，逐漸形成今天具有獨特風(fēng)貌的客家民系，是中華漢民族的一個支系，目前世界

16、上已有一億以上的客家人客家文化研究古客史今客韻明客風(fēng)34秦至五代十國（前221-960年）北方漢人成批南下及廣西始於秦代,來自秦、晉和隴中的各地移民卻是通過兩湖到達了桂東、桂南、桂中和粵西廣大地區(qū)兩宋時期（960-1279年）兩宋三百多年間客家人向廣西遷徙的日漸增多，宋代遷桂的客家人除少量從中原遷來之外主要還是來自江西、福建、廣東、湖南、安徽各地桂東和桂南地區(qū)。明代（13681644年）在流官和軍隊中有一部分是來自江西福建廣東湖南以及其省區(qū)的客家人，此外經(jīng)濟性移民，即由于逃避災(zāi)荒遠徙、廣西墾荒謀食或經(jīng)商傭工以圖發(fā)展者也逐步增多元代（12711368年）元滅南宋的戰(zhàn)爭極其了南方的重大動亂，士族百

17、姓被迫走避四方，出于政治上的考慮，一些仕宦開始遷入廣西清代（16441911年）清王朝建立后，在政治軍事上加強對廣西的統(tǒng)治，廣東雖有屯地可開，但課稅較多，“民畏糧重而不敢開墾”，這也就形成了從康熙到乾隆年間客家人入桂的新高峰客家入桂五條主要通道自福建入廣東之循梅（廣東梅州）自江西之南安入南雄（廣東南雄）自湖廣之郴（湖南郴州）入連自道州入廣西之賀縣（廣西賀州）自全州入靜江（廣西桂林）廣西客家歷史客家人入桂通道客家文化研究當(dāng)年遷向廣西桂東南一帶的客家人，所走的路線大多是南雄湞水珠江西江潯江南流江古客史今客韻明客風(fēng)35陸川客家歷史客家服飾客家婚俗客家祠堂客家木魚客家文化研究古客史今客韻明客風(fēng)陸川客家

18、人何時遷入目前暫無確實史料考證，參考客家人入桂歷史，最遠可追溯到秦朝時期，距今約有2200年歷史；陸川客家人多數(shù)是明中葉從福建上杭等縣西遷，也有清代從廣東梅州遷徙而來；陸川客家人占全縣人口100萬的70%，約70萬人，基本屬于客家縣，與博白、合浦和廣東廉江、化州的客家連成200多萬人的客家聚居區(qū)；陸川客家重鄉(xiāng)情，和睦相處，以溫文恭謙讓、仁義禮智信為傳統(tǒng)美德。現(xiàn)在，多數(shù)不信神鬼，只崇宗敬祖，祈求平安。36國內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀-國內(nèi)客家分布客家文化研究國內(nèi)的客家人主要分布在廣東、福建、江西、四川、湖南、廣西、臺灣等省區(qū)；客家人聚居的地區(qū)共有17個省、185個市縣，其中客家人占95%以上的純客縣50個，客家

19、人最為集中的地方是贛南、閩南和粵東北部。廣東的客家人有2000多萬，占全省總?cè)藬?shù)近30%，其中純客縣15個。古客史今客韻明客風(fēng)37客家文化研究廣西客家人口總計達560萬，是在廣東、江西、福建之后的全國客家第四大聚居地。廣西雖然沒有純客家縣，但是全區(qū)除了4個縣以外，都有客家人分布；國內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀-廣西客家分布古客史今客韻明客風(fēng)廣西客家分布呈現(xiàn)東南密、西北疏的特點，主要聚居在桂東南的玉林片，桂南的北海、防城港片，桂中的柳州、貴港片和桂東的賀州片等四大片，占廣西客家人口的五分之四，其中博白、陸川、賀州和貴港是廣西四大客家聚居地廣西客家人主要聚集區(qū)38客家人尋根意識強烈，宗親觀念濃郁；愛國愛家，尚名節(jié)，

20、重忠義；崇文重教風(fēng)氣千載傳承；刻苦耐勞，勤儉節(jié)約；多神崇信等，尤其以尋根意識和鄉(xiāng)土意識最為強烈客家文化研究客家文化支撐體系-客家精神古客史今客韻明客風(fēng)客家精神具有十分強烈的尋根意識與鄉(xiāng)土意識，正是移民在離開祖居地之后所表現(xiàn)出來的對原有文化的眷戀善于用血緣、親緣、地緣等各種條件建立同宗、同鄉(xiāng)、同一文化內(nèi)相互合作關(guān)系的團體主義精神39客家文化研究客家文化支撐體系-客家飲食古客史今客韻明客風(fēng)客家飲食客家建筑客家民俗客家服飾40客家文化研究客家人的起源地贛州（江西）客家祖地寧化（福建）客家人的發(fā)展地汀州（福建）客家人的繁榮地梅州（廣東）客家人的出海口潮州（廣東）客家集散地廣東梅州、江西贛州、四川洛帶客

21、家南遷圣地洛陽（河南）客家人故里永定（福建）自上世紀七、八十年代后，世界性和地區(qū)性的客屬懇親大會等活動頻繁在國內(nèi)舉行，掀起的“客家熱”以來，全國多個客家城市先后以客家文化作為自身城市名片，搶占客家文化制高點，這一方面而言，廣西已處處于落后局面國內(nèi)主要客家城市名片國內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀-客家城市名片古客史今客韻明客風(fēng)國內(nèi)現(xiàn)有的客家城市名片41國內(nèi)客家四大聚居地江西、福建、廣東、廣西四省依托當(dāng)?shù)卦目图椅幕Y源或文化環(huán)境，開發(fā)了類型各異、產(chǎn)品豐富的客家文化旅游代表項目，地域形象顯著，廣西客家的地域形象尚未形成省份項目名稱發(fā)展概況主要功能江西贛州五龍客家風(fēng)情園國家4A級景區(qū)，占地1500畝，水面300畝生態(tài)

22、度假、水上娛樂、運動休閑、戶外拓展贛縣客家文化城占地面積600畝，總投資6000萬元，2004年10月竣工建筑觀光、祭祀慶典、文博展覽商貿(mào)福建寧化石壁世界客家人的朝圣中心，10年來共接待30余萬人次建筑觀光、民俗節(jié)事永定、南靖客家土樓民俗文化村世界文化遺產(chǎn)、國家5A級景區(qū)建筑觀光、田園觀光、民俗文化觀光廣東梅州客家博物館總建筑面積1.5萬平方米，投資1.2億元，08年對外開放博物展示梅州客天下旅游產(chǎn)業(yè)園國家4A級景區(qū)，占地約2000公頃，是目前世界上規(guī)模最大的客家文化生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)園科研、教育、培訓(xùn)、生態(tài)、文化、休閑、度假、居住和旅游廣西賀州客家圍屋有江南“紫禁城”之美稱建筑觀光梅州客天下旅游產(chǎn)

23、業(yè)園福建永定土樓江西贛南客家圍屋客家文化研究國內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀-客家文化項目古客史今客韻明客風(fēng)42國外客家發(fā)展現(xiàn)狀客家人世界分布示意圖港澳及海外暫無客家文化旅游項目，客家文化相關(guān)項目主要是以客家文化研習(xí)、尋根問祖活動為主，主要組織為歷史較久的會館及其他客屬社團。僅臺灣近年積極興建客家文化館、開展尋根問祖的兩岸交流活動“凡有海水的地方，就有華人，有華人的地方就有客家人”。客家后裔已遍布五大洲的80多個國家和地區(qū)。主要分布在印度尼西亞、馬來西亞、新加坡、泰國、越南、菲律賓等國家。全球客家人有近8000萬至1億人，在大陸有6000至7000萬人，港澳臺三地有700多萬人。在海外，約有500多萬客家人分布在

24、80多個國家;客家文化研究古客史今客韻明客風(fēng)43客家文化研究客家文化發(fā)展趨勢客家文化在物質(zhì)與精神的精髓體現(xiàn)陸川客家歷史淵源，最遠可追溯到秦朝時期，距今2200年歷史，至今全縣仍有超過70%都是客家人，是中國現(xiàn)在最集中的客家聚集地之一；陸川養(yǎng)生文化也同樣歷史悠久，早在唐代（ 742-756年 ）就已利用溫泉進行養(yǎng)生，并享譽全國，具有也有1300年歷史，可以說，陸川是我國客家文化的典型代表祭祖拜宗+康體療養(yǎng)+農(nóng)耕生活+風(fēng)水相宅客家祈福養(yǎng)生之福地濃厚的鄉(xiāng)土尋根意識和獨特的客家養(yǎng)生文化，是客家物質(zhì)文明和精神文化的精粹所在，雖歷經(jīng)千年，仍亙古永存古客史今客韻明客風(fēng)44主題定位Worship-客家祭拜Sp

25、a-溫泉沐浴Culture-文化探知Treatment-康療養(yǎng)生Ecology-生態(tài)享受Recreation-游樂體驗Meeting會獎旅游Habitat-人居樂活45策劃思路：1、遵循客家人敬祖睦宗的精神特點2、借助客家人注重養(yǎng)生的生活習(xí)慣3、“客家圣地”一詞已被河南洛陽占據(jù)，城的概念更符合本項目客家文化城的特點全球客家人的“麥加”城（精神家園）中華客家文化的養(yǎng)生圣地（康體養(yǎng)生）46世界最大的客家宗祠全球游人推崇的養(yǎng)生福地令人向往的客家養(yǎng)生度假目的地對中華客家文化繼往開來的里程碑廣西客家溫泉文化城是對世界客家文化傳承與發(fā)展，有著非凡的承上啟下作用的時代象征世界最好、最全、最大的客家養(yǎng)生福地，

26、中國首個客家養(yǎng)生文化為主題的示范項目全球最大的客家祠堂，海內(nèi)外客家人尋根祭祖中心，中華客家傳統(tǒng)文化示范項目世界懇親會、中華客商會指定舉辦場所及永久會址，中華客家研究認證機構(gòu)中國首部客家法律法規(guī)奠基者，中國首批客家文化重點立法保護單位“客家圣城”支撐體系祭祖拜宗文化傳承立法保護客家養(yǎng)生雙核驅(qū)動 四維支撐體系47功能定位廣西客家溫泉文化城居養(yǎng)醫(yī)養(yǎng)心養(yǎng)客家養(yǎng)生理念客家民居建筑食養(yǎng)客家特色美食客家中醫(yī)康療身養(yǎng)客家養(yǎng)生活動精神家園形魂骨風(fēng)客家文化展覽客家宗祠祭拜客家文化研究客家文化（論壇、商務(wù)）養(yǎng)生福地48功能布局客家文化水景帶 文化休閑旅游區(qū) 生態(tài)養(yǎng)生居住區(qū) 溫泉娛樂度假區(qū)一帶三區(qū)49產(chǎn)品體系廣西遠辰

27、客家溫泉文化城文化休閑旅游區(qū)溫泉娛樂度假養(yǎng)生居住組團印象陸川-天蓬文化體驗陸川客島 - 客家文化公園歡樂陸川 - 休閑游樂公園尚養(yǎng)-風(fēng)尚驛家樂養(yǎng)-樂活家族頤養(yǎng)-金色年華心養(yǎng)-綠島名邸安養(yǎng)-客家印象圍龍酒店溫泉聚落本草養(yǎng)生悅動五洲山語風(fēng)呂客家小鎮(zhèn)客家別院50項目限制條件：計劃每年征、租地600-1000畝，共2900畝，3-5年完成全部征地；每年房地產(chǎn)開發(fā)用地與其它項目用地按照1.2：1比例供地；五星級酒店在完成一期土地開發(fā)后動工建設(shè)，三年內(nèi)建成營業(yè)；溫泉項目，五星級酒店項目，大型游樂場項目，小學(xué)、幼兒園、社區(qū)醫(yī)院項目，由投資方自主經(jīng)營管理；天蓬公園、市政基礎(chǔ)設(shè)施建成后無償歸政府所有；回建安置用

28、地由業(yè)主方投資按照“三通一平”后無償移交政府；投資方用于非房地產(chǎn)的投資不低于6.9億元（不含地價），其中天蓬公園、市政設(shè)施和回建項目不低于2.2億元資料來源：項目初步規(guī)劃成果占地面積：2900畝建筑面積：184萬m2經(jīng)濟測算|假設(shè)前提項目分期 年份 項目 建筑面積合計（萬平米） 可售物業(yè)（萬平米） 旅游文化產(chǎn)品（萬平米） 普通住宅 別墅 社區(qū)底商 一期 201230.3展示中心0.4175、客家廣場、溫泉聚落、溫泉養(yǎng)生酒店0.83、客家小鎮(zhèn)2.4647、客家湯院0.63、商貿(mào)中心3.58 20136.520.62014811小計 20.427.9228.34二期 2015811客家展覽館和研究

29、院0.85、客家名人堂0.42、溫泉水療館區(qū)0.15、圍龍酒店3、客家小街區(qū)0.5、湖濱SPA區(qū)、溫泉木屋區(qū)0.4、客家百家祠0.5、溫泉廣場、引水工程、萬年橋 201681120171411.5小計 36.55.8242.32三期 20182211.5高爾夫會所0.27、幼兒園0.72、小學(xué)1.2、慶典廣城、國際婚慶廣場、高爾夫練習(xí)場、革命烈士園 20192211.520202211.4小計 73.32.1975.49四期 2021221無 2022141小計 38038合計 149.5299.815.93184.25本項目占地2900畝，建筑面積184萬平米，建設(shè)期為2012-2022年，

30、共11年，4期進行51序號項目標(biāo)準(zhǔn)/方法1取地成本*經(jīng)營性用地：15萬元/畝；非經(jīng)營性用地4萬元/畝2建安成本住宅：1800元/m2別墅：2000元/m2集中商業(yè)：1800元/m2圍屋酒店：10000元/m2（含裝修費4000元/m2）別墅酒店：8000元/m2（含裝修費5000元/m2）文化旅游產(chǎn)品：詳見投資測算表3前期工程費詳見投資測算表4不可預(yù)見費開發(fā)成本3%5管理費用建安費用3%6營業(yè)稅及附加銷售收入5.55%7銷售費用銷售收入3%8土地增值稅3%預(yù)增值計9所得稅銷售利潤25%總投資假設(shè)前提經(jīng)濟測算|假設(shè)前提52總收入假設(shè)前提經(jīng)濟測算|假設(shè)前提53序號項目單位建筑面積1別墅萬m292住

31、宅萬m2149.53社區(qū)底商萬m29.84合計萬m2168.3銷售收入假設(shè)前提可售物業(yè)銷售面積序號項目名稱2012年基期測算價格（元/）2014年入市價格（元/）增幅（%）1別墅8000 88205%2住宅3500 38595%3社區(qū)底商15000 165385%可售物業(yè)價格及增幅經(jīng)濟測算|假設(shè)前提54經(jīng)營收入假設(shè)前提序號經(jīng)營項目單位2012年基期指標(biāo) 2016年開業(yè)指標(biāo)備注1客家文化園經(jīng)營收入1.1游客數(shù)萬人802022年全部建成后按250萬計1.2平均消費元/人次100 122 含門票及其它消費2溫泉經(jīng)營收入2.1游客數(shù)萬人302019年全部建成后按100萬計2.2平均消費元/人次2002

32、43含門票及其它消費3圍龍酒店經(jīng)營收入（含餐飲收入）含餐飲及會議收入，客房：餐飲=7：33.1客房總數(shù)間2502503.2平均價格元/間天4004504別墅酒店經(jīng)營收入（含餐飲收入）含餐飲及會議收入，客房：餐飲=7：34.1客房總數(shù)間1201204.2平均價格元/間天6006755購物中心租金收入5.1經(jīng)營面積萬平方米335.2平均租金元/平方米月5061價格增幅5%6客家小鎮(zhèn)租金收入6.1經(jīng)營面積萬平方米5.65.66.2平均租金元/平方米月8097價格增幅5%客家文化公園溫泉圍龍酒店別墅酒店購物中心客家小鎮(zhèn)成本占總收入比例20%60%35%30%10%10%經(jīng)營項目、價格及增幅經(jīng)營項目運營

33、成本比例經(jīng)濟測算|假設(shè)前提55總投資：62.73億元（含財務(wù)、銷售費用）項目總投資表經(jīng)濟測算|總投資序號項目單位價格規(guī)模金額取值依據(jù)一開發(fā)成本4983381前期成本666971.1土地成本經(jīng)營性用地：15萬元/畝；非經(jīng)營性用地4萬元/畝2900畝32940甲方數(shù)據(jù)1.2七通一平（含返遷地）15萬元/畝1300畝19500除水域外的，宗地面積的50%1.3引水工程2500元/m5000m12501.4基礎(chǔ)設(shè)施130071.4.1市政配套100元/m2150畝1001參考廣西省北海市鐵山港工業(yè)區(qū)濱江生活區(qū)三期（437萬元，100畝）1.4.2園林景觀300元/m2600畝12006園林面積按地塊面

34、積20%計2前期費用258132.1建設(shè)單位臨時設(shè)施費用3773建安工程1%2.2建設(shè)單位管理費3018建安工程0.8%2.3前期咨詢費1131建安工程0.3%2.4工程設(shè)計費7546建安工程2%2.5工程勘察費2264設(shè)計費30%2.6施工圖審查費755設(shè)計費10%2.7工程造價咨詢費1131建安工程0.3%2.8工程建設(shè)監(jiān)理費755建安工程0.2%2.9工程招投標(biāo)交易服務(wù)費377建安工程0.1%2.1招標(biāo)代理費1887建安工程0.5%2.11工程保險費755建安工程0.2%2.12工程建設(shè)質(zhì)檢費755建安工程0.2%2.13工程建設(shè)安監(jiān)費755建安工程0.2%56項目總投資表（續(xù)）經(jīng)濟測算

35、|總投資3建安成本元/m2規(guī)模3793133.1房地產(chǎn)17003193078633.1.1住宅(含底商)18001574249283365建筑面積計3.1.2別墅20009027018054建筑面積計3.1.5購物中心1800358006444建筑面積計3.2旅游659923.2.1客家文化廣場50066003300占地面積計3.2.2展示中心360041751503建筑面積計3.2.3客家名人館350042001470建筑面積計3.2.4客家百家祠300050001500建筑面積計3.2.5客家研究院250085002125建筑面積計3.2.6高爾夫會所21002700567建筑面積計3.2

36、.7萬年橋2畝100估算值3.2.8客家湯院200063001260占地面積計3.2.9溫泉養(yǎng)生酒店及康療中心800083006640占地面積計3.2.10溫泉水療館區(qū)50001500750建筑面積計3.2.11客家小街區(qū)12005000600占地面積計3.2.12配套用房12004000480建筑面積計3.2.13慶典廣場5003200160占地面積計3.2.14山地高爾夫300687002061估算值3.2.15革命烈士園60畝100估算值3.2.16客家小鎮(zhèn)1800246474436建筑面積計3.2.17圍龍酒店100003000030000建筑面積計3.2.18溫泉聚落10008524

37、78525建筑面積計3.2.19溫泉廣場5002800140占地面積計3.2.20國際婚慶廣場5005500275占地面積計3.3社區(qū)配套34563.3.1學(xué)校1800120002160建筑面積計3.3.2幼兒園180072001296建筑面積計4專業(yè)設(shè)備費用10000估算值5運營開辦費用2000估算取值6不可預(yù)見費14515（1+2+3+4+5）*3%二開發(fā)費用1289441管理費用11379建安工程3%2銷售費用33129銷售收入3%3財務(wù)費用84436三總投資（不含財務(wù)、銷售）509717 四總投資627282 572012-2022年開發(fā)成本投資計劃經(jīng)濟測算|總投資年份 項目（萬元）

38、年投資（萬元） 前期成本 前期費用 建安成本 專業(yè)設(shè)備費用及開辦費 不可預(yù)見費 20129839 6568 16642 991 34040 20139839 5658 23518 1198 41122 20149839 1511 28902 1208 41459 201510464 1625 30435 1000 1306 44829 201610464 1628 30535 1000 1309 44936 20173251 1348 42135 5000 1552 53286 20183251 1476 46116 5000 1675 57518 20193251 1476 46115 15

39、25 52367 20203251 1476 46115 1525 52367 20213251 1331 41600 1385 47567 2022806 27200 840 28846 合計 66697 25813 379313 12000 14515 498338 58銷售總收入:110.4億元序號項目數(shù)值（萬元） 1銷售總收入1104294 1.1別墅107223 1.2住宅792634 1.3社區(qū)底商204437 2銷售費用 33129 3銷售稅金及附加61288 4土地增值稅33129 5銷售凈收入（=1-2-3-4） 976748 經(jīng)濟測算|銷售收入年份項目（平方米）普通住宅別墅

40、社區(qū)底商合計201430.33.320156.520.67.1220168111020178111020188111020191411.516.520202211.524.520212211.524.520222211.324.3202322123202414115合計14899.8168.22歷年銷售面積（萬平米）59經(jīng)營總收入:209.2億元經(jīng)濟測算|經(jīng)營收入序號經(jīng)營項目單位2012年基期指標(biāo) 2016年開業(yè)指標(biāo)備注1客家文化園經(jīng)營收入1.1游客數(shù)萬人802022年全部建成后按250萬計1.2平均消費元/人次100 122 含門票及其它消費2溫泉經(jīng)營收入2.1游客數(shù)萬人302019年全部建成后按100萬計2.2平均消費元/人次200243含門票及其它消費3圍龍酒店經(jīng)營收入（含餐飲收入）含餐飲及會議收入，客房：餐飲=7：33.1客房總數(shù)間2502503.2平均價格元/間天4004504別墅酒店經(jīng)營收入（含餐飲收入）含餐飲及會議收入，客房：餐飲=7：34.1客房總數(shù)間1201204.2平均價格元/間天600675