1、謹(jǐn)呈：天津天地源置業(yè)投資有限公司上海策源天津天地源項(xiàng)目整體營銷策劃報(bào)告走進(jìn)津南中央直轄市環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心北方最大的沿海開放城市中國北方第一大港 貿(mào)易金融、物流成為未來城市發(fā)展新興動(dòng)力以港口為中心的海陸空相結(jié)合立體交通網(wǎng)絡(luò)北方重要的經(jīng)濟(jì)中心，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈核心城市城市職能： 國際現(xiàn)代制造業(yè)基地 北方國際航運(yùn)中心，航空樞紐港，區(qū)域綜合交通樞紐 北方國際物流和會(huì)展中心 以金融商貿(mào)、以近代史跡為特點(diǎn)的國家歷史文化名城科技信息、文化教育為主的區(qū)域性服務(wù)中心天津，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)中心，中國經(jīng)濟(jì)增長第三極天津城市的未來：雙城雙港、相向拓展、一軸兩帶、南北生態(tài)雙城：中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)，這是城市功能的核心載體。

2、雙港：天津港北港區(qū)和南港區(qū)，城市發(fā)展的核心戰(zhàn)略資源，天津發(fā)展的獨(dú)特優(yōu)勢。 相向拓展： 雙城及雙港相向發(fā)展，是城市發(fā)展的主導(dǎo)方向。一軸兩帶：“京濱綜合發(fā)展軸”、“東部濱海發(fā)展帶”和“西部城鎮(zhèn)發(fā)展帶”,城市發(fā)展主軸，拓展城市發(fā)展空間。南北生態(tài)：京濱綜合發(fā)展軸以南以北的兩個(gè)生態(tài)區(qū)域，構(gòu)建天津城市生態(tài)屏障，融入京津冀地區(qū)整體生態(tài)格局，完善城市大生態(tài)體系。 其城市發(fā)展主軸“京濱綜合發(fā)展軸”上，赫然鑲嵌著津南區(qū)京濱綜合發(fā)展軸北京濱海津南津南 天津市空間發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容為：形成“一軸兩帶三區(qū)”的城市空間格局，其中城市發(fā)展主軸為：武清新城中心城區(qū)津南新城-濱海新區(qū)核心區(qū)，項(xiàng)目處于城市發(fā)展主軸之上。 隨著城市

3、中心和濱海新區(qū)的快速發(fā)展，本項(xiàng)目所處的津南區(qū)必將被雙向擠壓，未來將快速發(fā)展。津南區(qū)，受中心城區(qū)和濱海新區(qū)雙重拉動(dòng)，未來發(fā)展空間巨大與天津市中心、濱海新區(qū)接壤區(qū)域優(yōu)先發(fā)展，逐步向中心過渡，最終實(shí)現(xiàn)與天津中心和濱海新區(qū)整體連接。優(yōu)先發(fā)展與天津市區(qū)接壤區(qū)域以及“東進(jìn)”搶占大濱海核心要塞的策略，體現(xiàn)津南近期發(fā)展重點(diǎn)東進(jìn)以葛沽鎮(zhèn)為基點(diǎn)，把津南融入濱海新區(qū)。充分發(fā)揮葛沽鎮(zhèn)作為濱海新區(qū)綜合配套改革試驗(yàn)示范鎮(zhèn)的突出地位，更緊密地承接濱海新區(qū)產(chǎn)能產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張轉(zhuǎn)移，提高津南與濱海新區(qū)間的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度。然而在種種規(guī)劃利好中，我們沒有發(fā)現(xiàn)北閘口鎮(zhèn)的身影北閘口似乎被遺忘了北閘口鎮(zhèn)，津南區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格洼地，是缺憾？還是機(jī)會(huì)？

4、未來是否存在提升區(qū)域價(jià)值的因素？津南區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)數(shù)量較多，各鎮(zhèn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)各異，但園區(qū)總體檔次不高，規(guī)模不大，其中葛沽鎮(zhèn)、雙橋河鎮(zhèn)、北閘口鎮(zhèn)是全區(qū)較為成熟的工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃中的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，初具規(guī)模的電子工業(yè)園，為北閘口產(chǎn)業(yè)人口的導(dǎo)入提供了可能按照天津市城市總體規(guī)劃(2005-2020年)咸水沽鎮(zhèn)為津南區(qū)的中心城鎮(zhèn)，也是當(dāng)前商品房開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，雙港、葛沽、八里臺、小站為新型城鎮(zhèn)，北閘口鎮(zhèn)將承擔(dān)輔助中心城鎮(zhèn)的功能，分化主要居住功能。中心城鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)新型城鎮(zhèn)輔助城鎮(zhèn)輔助中心城鎮(zhèn)的功能定位，使北閘口承擔(dān)起承接中心城鎮(zhèn)和新型城鎮(zhèn)價(jià)格外溢客戶的重要職能按照相關(guān)土地規(guī)劃居住類用地200.9

5、5萬平米，商業(yè)金融類用地14.74萬平米。由此可以看出北閘口鎮(zhèn)的土地利用規(guī)劃傾向于住宅開發(fā)建設(shè)，用以分擔(dān)津南新城咸水沽鎮(zhèn)日益緊張的土地供應(yīng)。設(shè)置大比例居住用地的土地利用規(guī)劃，為北閘口未來發(fā)展預(yù)留了大量住宅用地，也表明了區(qū)域發(fā)展主導(dǎo)功能居住類用地商業(yè)金融類用地工業(yè)類用地 人口導(dǎo)入的可能：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地的設(shè)立可以為區(qū)域帶來大量產(chǎn)業(yè)人口，輔助中心城鎮(zhèn)的功能定位為區(qū)域外客戶的導(dǎo)入提供支撐。 人口導(dǎo)入的路徑：城市主干道津歧公路，到市區(qū)25分鐘車程的眾多公交線路，方便外區(qū)域客戶的導(dǎo)入 人口環(huán)境承受力：設(shè)置大比例居住用地的土地利用規(guī)劃，為未來發(fā)展預(yù)留了大量住宅用地，也表明區(qū)域承擔(dān)居住這一重要功能北閘口鎮(zhèn)加

6、速發(fā)展那么，項(xiàng)目又面臨著哪些威脅和挑戰(zhàn)呢？不得不提的是2011年1月出臺的史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響。威脅1、新政影響2011年1月新政以來，津南區(qū)商品住宅呈現(xiàn)量價(jià)齊跌的局面 2011年3月津南區(qū)的成交量僅為同期的57%，為2010年1月以來的第二低值； 2011年3月津南區(qū)成交量環(huán)比下降59%，自2010年7月以來首次成交均價(jià)跌破8000/元大關(guān)。政策影響顯現(xiàn)價(jià)格較為平穩(wěn)峰值突破9000跌破8000但以往幾次宏觀調(diào)控影響呈現(xiàn)明顯的周期性，且影響周期呈縮短趨勢2007.9新政后天津市場表現(xiàn)天津市場歷經(jīng)18個(gè)月市場成交量得以回升到調(diào)控前水平2010.1新政后天津市場表現(xiàn)天津市場歷經(jīng)8個(gè)月市

7、場成交量得以回升到調(diào)控前水平 2007.09：央行規(guī)定以家庭為單位，第2套住房貸款首付不得低于40%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，嚴(yán)厲打擊炒房行為2010.01：國十一條出臺，明確二套房貸首付不能低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，要求增加保障性住房和普通商品住房有效供給等所以，待本項(xiàng)目2012年入市，本輪宏觀調(diào)控影響已減弱，如果后續(xù)沒有新的政策出臺，商品住宅成交量、成交價(jià)格將出現(xiàn)一定反彈，故不必對宏觀大勢過于悲觀。威脅1：對新政影響不必過于悲觀威脅2、市場競爭項(xiàng)目競品市場北閘口鎮(zhèn)目前沒有在售商品房（御和新苑已售罄）其競爭板塊主要包括毗鄰的小站板塊、八里臺板塊、和咸水沽板塊小站和八里臺為

8、項(xiàng)目重點(diǎn)競爭板塊；咸水沽的高層產(chǎn)品為項(xiàng)目次級競品金御中央天嘉湖星耀五洲耀華新天地沽上江南咸水沽競爭板塊八里臺競爭板塊天津碧桂園津沽首府大城贊天山水榭花都小站競爭板塊主要未上市項(xiàng)目：兩個(gè)地王，550萬平米的土地開發(fā)量資料顯示，這塊編號為津南（掛）2010-11-A-K的地塊占地面積1289226.5平方米，約1933畝。地上規(guī)劃總建筑面積3010900.75平方米，其中住宅建筑面積2482834.03平方米，商業(yè)金融業(yè)建筑面積478866.72平方米，中小學(xué)建筑面積49200平方米。2010年津門地王 富力70億大手筆天津購地2009年央企中信集團(tuán)36億輕松拿下天津地王津南（掛）2009-11，

9、出讓面積2476885.8平米，容積率1.01，建筑面積2501655 平米，樓面價(jià)1434元/平米。土地性質(zhì)為居住用地。中信地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人還透露，該地塊產(chǎn)品將涵蓋休閑、度假、旅游、娛樂等多重功能。 2009年與2010年的天津地王均在津南區(qū)；富力項(xiàng)目龍盤咸水沽，中信項(xiàng)目虎踞天嘉湖（八里臺）小站板塊重點(diǎn)項(xiàng)目天山水榭花都開啟湖景人居生活 津徽名門 墅立人生 以恢弘造城的姿態(tài) 劃界津南水榭生活 小站板塊重點(diǎn)項(xiàng)目天山水榭花都項(xiàng)目月均去化約12868平米，高層均價(jià)4740元/高層成交走勢圖八里臺板塊重點(diǎn)項(xiàng)目星耀五洲 項(xiàng)目總體定位為：一個(gè)國際性高端品質(zhì)的集娛樂、購物、健身、休閑、居住、度假、國際會(huì)議會(huì)展

10、為一體的“世界花園”、“世界建筑博覽園”、“世界橋梁博覽園”，堪稱“世界級的休閑平臺，國際性的居住社區(qū)，全球化的觀光天堂”。 星耀五洲The world is yours 項(xiàng)目規(guī)劃分別以亞洲、歐洲、北美洲、南極洲、大洋洲、非洲、南極洲各自的建筑特色、地域文化、景觀名勝及風(fēng)土人情來定位和設(shè)計(jì)，從而形成地理意義上的五大洲板塊；星耀五洲規(guī)劃版圖規(guī)劃定位世界是你的八里臺板塊重點(diǎn)項(xiàng)目星耀五洲項(xiàng)目推盤順序圖星耀五洲規(guī)劃總平圖一期：高層、洋房、別墅（聯(lián)、雙、獨(dú)）二期：高層、洋房、別墅（聯(lián)、雙、獨(dú)）三期：高層+聯(lián)排八里臺板塊重點(diǎn)項(xiàng)目星耀五洲月均去化約8500平米，別墅均價(jià)10724元/，高層7997元/別墅成

11、交走勢圖高層成交走勢圖自2011年始項(xiàng)目均價(jià)呈現(xiàn)下跌趨勢八里臺板塊重點(diǎn)項(xiàng)目星耀五洲別墅以180-250平米為主力面積區(qū)間，高層以二室為主別墅成交比例高層成交比例八里臺板塊重點(diǎn)項(xiàng)目天津碧桂園給您一個(gè)五星級的家大規(guī)模低密度高尚住宅社區(qū)八里臺板塊重點(diǎn)項(xiàng)目天津碧桂園項(xiàng)目推盤順序圖一期：別墅+洋房一期：別墅+洋房一期高層八里臺板塊重點(diǎn)項(xiàng)目天津碧桂園項(xiàng)目月均去化約14000平米，別墅成交均價(jià)10244元/，高層5982元/高層成交走勢圖別墅成交走勢圖八里臺板塊重點(diǎn)項(xiàng)目天津碧桂園別墅以180-250平米為主力面積區(qū)間，高層以二室為主，主力90-120平米別墅成交比例高層成交比例咸水沽板塊項(xiàng)目：月均去化面積不

12、均，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目約7000平米，板塊高層成交價(jià)格在6900-7300元/平米之間沽上江南成交走勢自2010年1月始成交12255.94平米，月均去化面積7232平米，均價(jià)7233元/平米耀華新天地成交走勢自2010年1月始成交4138.36平米，月均去化面積360平米，均價(jià)7374元/平米大城贊成交走勢自2010年10月始成交9790.61平米，月均去化面積1399平米，均價(jià)7440元/平米自2010年2月始成交9591平米，月均去化面積7378平米，均價(jià)6950元/平米津沽首府成交走勢咸水沽板塊項(xiàng)目：從成交面積區(qū)間看，除津沽首府外，均以70-90平米面積區(qū)間的產(chǎn)品為主體咸水沽板塊項(xiàng)目：從成交戶型

13、看，二室戶型占據(jù)主導(dǎo)位置津南區(qū)客戶研究：天津本地客戶與外地客戶比例為85:15；本市客戶以貸款方式為主，外地客戶為一次性付款方式為主客戶來源區(qū)域統(tǒng)計(jì)本市客戶付款方式統(tǒng)計(jì)外地客戶付款方式統(tǒng)計(jì)統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2010-01-012011-03-31 統(tǒng)計(jì)單位：套數(shù)天津本地客戶與外地客戶比例為85:15本市客戶以貸款方式為主，外地客戶為一次性付款方式為主津南地緣客戶約占1/3，其次為河西客戶達(dá)27%，南開、大港等為輔助客源購房年齡分析天津地區(qū)購房區(qū)域分析津南區(qū)客戶研究：整體購房年齡段較為平均；津南地緣客戶約占1/3，其次為河西客戶達(dá)27%，南開、大港等為輔助客源整體購房年齡段較為平均購房年齡分析客戶來源區(qū)

14、域分析八里臺客戶研究：本市客戶與外地客戶比約為8:2，津南客戶約占三分之一，另有大港、河西、南開三區(qū)占比10%以上；購房年齡集中在25-45歲購房年齡集中在25-45歲本市客戶與外地客戶比約為8:2，津南客戶約占三分之一，另有大港、河西、南開三區(qū)占比10%以上咸水沽客戶研究：本市客戶與外地客戶比約為8:2，津南地緣客戶約占3/4，其他區(qū)域較少；購房年齡集中在25-45歲客戶來源區(qū)域分析購房客戶年齡分析購房年齡集中在25-45歲市客戶與外地客戶比約為8:2，津南地緣客戶約占3/4，其他區(qū)域較少競品特點(diǎn)小結(jié) 項(xiàng)目重點(diǎn)競爭板塊為小站和八里臺板塊，競品容積率較低，以低密度產(chǎn)品如聯(lián)排、花園洋房為主，配以

15、高層；次級競爭板塊為咸水沽板塊，以高層產(chǎn)品為主 目前重點(diǎn)競爭板塊即小站和八里臺板塊80萬方以上低密度大盤云集，潛在競爭量巨大 競品價(jià)格：小站僅一個(gè)競品；八里臺別墅成交均價(jià)約11000元/，高層均價(jià)約7000元/；咸水沽高層成交均價(jià)在6900-7300元/之間 競品面積段：別墅主力面積段為180-250 ，花園洋房面積段為90-160，高層主力面積段為70-90 及90-120 客戶以津南地緣客戶為主：八里臺項(xiàng)目津南客戶約占三分之一，另有大港、河西、南開三區(qū)占比10%以上；咸水沽項(xiàng)目津南地緣客戶約占3/4，其他區(qū)域較少威脅2、市場競爭：重點(diǎn)競爭板塊品牌開發(fā)商云集、品質(zhì)大盤林立依托價(jià)格優(yōu)勢，突出重

16、圍，與競品實(shí)行差異化競爭策略那么，我們的目標(biāo)客戶在哪呢？對于北閘口鎮(zhèn)這個(gè)陌生區(qū)域，哪些人最容易被吸引？撬動(dòng)本案第一批客戶是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵客戶定位價(jià)格外溢客戶受市中心和北閘口臨近城鎮(zhèn)咸水沽鎮(zhèn)、葛沽鎮(zhèn)高房價(jià)擠壓，被迫向房價(jià)較低的北閘口鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的客戶有遠(yuǎn)見的新天津人看到北閘口的發(fā)展前景，趁目前價(jià)格較低趁機(jī)入市，對區(qū)域歸屬感不強(qiáng)的新天津人對總價(jià)有一定要求的改善型客戶能承受的總價(jià)段有限，但渴望產(chǎn)品升級，體驗(yàn)花園洋房的居住感受，從八里臺的公寓改選北閘口的洋房北閘口原居民北閘口鎮(zhèn)當(dāng)?shù)氐母纳菩涂蛻舢a(chǎn)品總價(jià)性價(jià)比區(qū)域發(fā)展被動(dòng)選擇主動(dòng)選擇項(xiàng)目一期要牢牢抓住這幾類客戶，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上最大化滿足這幾類人的需求；待項(xiàng)目積累

17、了一定的人氣和口碑，區(qū)域也被漸漸炒熱，則可以考慮產(chǎn)品的升級，向外輻射吸引更多客戶，從而實(shí)現(xiàn)客戶的升級。客戶策略價(jià)格優(yōu)勢產(chǎn)品品質(zhì)低端，本項(xiàng)目延續(xù)天地源產(chǎn)品特點(diǎn)，主動(dòng)占位高品質(zhì)樓盤序列項(xiàng)目占位開發(fā)商品牌產(chǎn)品品質(zhì)低品牌高品牌低品質(zhì)高品質(zhì)天津碧桂園星耀五洲津沽首府天山水榭花都沽上江南耀華新天地大城贊天地源津九軒天地源北閘口項(xiàng)目項(xiàng)目整體定位高品質(zhì)生活社區(qū)，區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目北閘口首席精品社區(qū) 以高品質(zhì)產(chǎn)品領(lǐng)跑北閘口區(qū)域 以產(chǎn)品差異化競爭對抗周邊眾多品牌大盤 以價(jià)格優(yōu)勢成功搶占津南市場高品質(zhì)、差異化、高性價(jià)比是本項(xiàng)目的核心競爭力案名天地源北壹號1、北閘口建筑品質(zhì)第一的項(xiàng)目 2、北閘口環(huán)境景觀第一的項(xiàng)目 3、北閘

18、口第一個(gè)推出花園洋房的項(xiàng)目 4、北閘口第一個(gè)推出精裝修房源的項(xiàng)目 5、北閘口價(jià)格、性價(jià)比均屬第一的項(xiàng)目領(lǐng)秀北閘口5個(gè)NO.1差異化競爭策略的實(shí)現(xiàn)通過定位不同產(chǎn)品類型、產(chǎn)品力補(bǔ)強(qiáng)、總價(jià)段卡位等策略，實(shí)現(xiàn)與競品的錯(cuò)位競爭產(chǎn)品差異化競爭策略產(chǎn)品類型的突破產(chǎn)品力的補(bǔ)強(qiáng)高層+花園洋房項(xiàng)目1.8-2.0的容積率地段、周邊配套等先天條件不足，交通、品牌等沒有更多優(yōu)勢，自身產(chǎn)品力補(bǔ)強(qiáng)是目前增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力切實(shí)可行的方法客戶策略決定了項(xiàng)目的開發(fā)流程和產(chǎn)品設(shè)計(jì)要求。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)本項(xiàng)目1.8-2.0的容積率確定了產(chǎn)品類型以高密度產(chǎn)品為主津崎公路政和路政平路月牙河新建里鎮(zhèn)政府御和新苑北閘口電子工業(yè)園北閘口第二小學(xué)32政

19、吉路俊凌路新建東路2122項(xiàng)目位于北閘口示范鎮(zhèn)的核心位置，由三幅獨(dú)立的地塊構(gòu)成，并受70/90政策限制。三幅土地四至：21號地塊：東至政吉路，南至空地，西至北閘口小學(xué)，北至建新東路。22號地塊：東至政平路，南至津歧路，西至空地，北至建新東路。32號地塊：東至政吉路，南至建新東路，西至空地，北至俊凌路。 采用“高低配”的原則，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)產(chǎn)品與最優(yōu)資源的合理搭配。 一期開發(fā)土地價(jià)值相對最低的地塊22號地塊： 22號地塊緊鄰主干道，具有良好的昭示性 但同時(shí)噪聲、塵土污染較嚴(yán)重，對產(chǎn)品品質(zhì)有一定影響；加上2.0的高容積率，適合多配一些價(jià)值相對較低的高層產(chǎn)品 二期開發(fā)土地價(jià)值相對較高的地塊32號地塊： 3

20、2號地塊靠近鎮(zhèn)政府，配套齊全 但緊鄰商貿(mào)城人流較混雜；容積率1.8，可以在一期產(chǎn)品基礎(chǔ)上做一些升級 三期開發(fā)土地價(jià)格相對最高的地塊21號地塊 21號地塊私密性最好，有教育配套北閘口第二小學(xué)；可以多做一些高品質(zhì)產(chǎn)品一期三期二期項(xiàng)目分期開發(fā)策略：平開高走223221一期：高層公寓、多層公寓、公共綠地、售樓處 ；建面75571二期：高層公寓、花園洋房、公共綠地、公建 ； 建面12476三期：高層公寓、花園洋房、公共綠地 ； 建面96067多層花園洋房集中綠化售樓處高層公寓功能分區(qū)：沿規(guī)劃道路，西面2-40地塊的集中綠化帶設(shè)置在公路邊，用以弱化主干道造成的負(fù)面影響。東面的2-38地塊及2-43地塊的集

21、中綠化帶分割并連接了兩地塊使其更有整體性。高層公寓及花園洋房都有良好的朝向，緊鄰公共綠地，位置安靜又富有生活氣息，同時(shí)獲得了最好的景觀視線。18層高層住宅布置在地塊中心景觀區(qū)，離城市干道較遠(yuǎn)，居住品質(zhì)較高。33層高層住宅布置在地塊的外圍，形成強(qiáng)烈的秩序感，突出本案的地標(biāo)性。功能分區(qū)與構(gòu)圖完美結(jié)合，達(dá)到現(xiàn)實(shí)與理想的共融，在房產(chǎn)開發(fā)功能至上的基礎(chǔ)上體現(xiàn)了美學(xué)價(jià)值。沿綠化布置建筑的方式，最大限度地營造了綠色生態(tài)大景觀空間。北功能分區(qū)在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，針對一期幾類客戶的需求，重點(diǎn)在建筑風(fēng)格、面積配比和戶型設(shè)計(jì)上發(fā)力。 建議本項(xiàng)目高層延續(xù)天地源津九軒的ARTDECO 風(fēng)格，樹立區(qū)域市場高端樓盤的形象，同時(shí)為

22、市場上同質(zhì)化的競爭找到機(jī)會(huì)與突破； 建議花園洋房采用英倫風(fēng)格，通過英倫建筑嚴(yán)謹(jǐn)厚實(shí)的立面造型展現(xiàn)穩(wěn)重典雅的別墅生活品質(zhì)和社區(qū)形象。 標(biāo)桿產(chǎn)品展現(xiàn)精致品質(zhì)生活建筑風(fēng)格：高密度產(chǎn)品與低密度產(chǎn)品建筑風(fēng)格差異化色調(diào)：米色調(diào)材料：石材干掛 / 真石漆建筑風(fēng)格：高層公寓經(jīng)典的ARTDECO 風(fēng)格建筑風(fēng)格：花園洋房英倫風(fēng)情色調(diào)：暖色調(diào)材料：石材+墻磚+涂料面積配比：高層以90平米以下小戶型為主，面積占比達(dá)80%，體現(xiàn)低總價(jià)優(yōu)勢本項(xiàng)目高層競品主要來自咸水沽板塊，競品主力面積段如下：本項(xiàng)目高層面積配比：面積配比：洋房一期以小面積、經(jīng)濟(jì)型戶型為主，后期以大面積、舒適性為主，兩者面積比6:4花園洋房競品主要來自八里

23、臺板塊：海爾風(fēng)尚英倫洋房面積段 65-155 均價(jià)8500元/天津碧桂園 洋房面積段 95-143 均價(jià)7000元/ 參考八里臺競品面積段，建議本項(xiàng)目部分洋房面積段適當(dāng)做大，在160-180 之間八里臺板塊公寓總價(jià)段：星耀五洲 公寓均價(jià)8000元/ 主力面積70-120 總價(jià)段56-96萬元天津碧桂園公寓均價(jià)6000元/ 主力面積40-120 總價(jià)段24-72萬元 總價(jià)段卡在100萬元以下，則洋房面積可做130 左右一期洋房以經(jīng)濟(jì)型為主，后期可適當(dāng)提升產(chǎn)品品質(zhì)，做大面積、舒適性戶型戶型設(shè)計(jì)：公寓增加附送面積，提高產(chǎn)品性價(jià)比舜苑一里陽光2房：建筑面積65.9 實(shí)得面積80.46中鐵西郡英華2+1

24、房：建筑面積90 實(shí)得面積99.6中信未來城全贈(zèng)送半贈(zèng)送3房：建筑面積120 實(shí)得面積144戶型設(shè)計(jì)：即使是小面積情景洋房，也能體驗(yàn)全新居住感受入戶花園主臥配書房面向情景院館南向客廳院館主臥大尺度陽臺130戶型設(shè)計(jì)：大面積類別墅洋房，獨(dú)創(chuàng)花園洋房居住新感受底層復(fù)式設(shè)計(jì)：底層聯(lián)排別墅式設(shè)計(jì)方式，獨(dú)門獨(dú)戶入戶并贈(zèng)送南北雙向花園，同時(shí)擁有下沉庭院和3M層高陽光地下室，有一定氣派感提升。4室2廳3衛(wèi) 171-178（地下室86-88）獨(dú)門獨(dú)院入戶 + 南北花園 + 陽光地下室 + 下沉式庭院戶型設(shè)計(jì)：大面積類別墅洋房，獨(dú)創(chuàng)花園洋房居住新感受中間層平層設(shè)計(jì)：可考慮3層為平層的設(shè)計(jì)，贈(zèng)送入戶花園；4.5M

25、面寬豪華主臥套房帶衣帽間，書房及南向超大露臺。3室2廳2衛(wèi) 154-158入戶花園+南向客廳+豪華套房+高附加值空間戶型設(shè)計(jì)：大面積類別墅洋房，獨(dú)創(chuàng)花園洋房居住新感受3室2廳2衛(wèi) 141-150入戶花園+南向客廳+豪華套房+高附加值空間中間層平層設(shè)計(jì)：可考慮4層為平層的設(shè)計(jì)，贈(zèng)送入戶花園及北向空中花園；4.5M面寬豪華主臥套房帶衣帽間，書房及南向超大露臺。戶型設(shè)計(jì)：大面積類別墅洋房，獨(dú)創(chuàng)花園洋房居住新感受頂層復(fù)式設(shè)計(jì)：可考慮5-6層為復(fù)式的設(shè)計(jì)，贈(zèng)送入戶花園及屋頂花園；一層客廳餐廳總面寬達(dá)8M，空間感極強(qiáng)；屋頂奢華主臥套房+天際花園，享有高處的別墅生活意境。4室2廳2衛(wèi) 177-180入戶花園

26、+N個(gè)大面積露臺+8M南向大面寬+屋頂花園后續(xù)產(chǎn)品升級，可以在整體園林景觀、精裝修、智能化等方面繼續(xù)發(fā)力。園林景觀：高密度產(chǎn)品和低密度產(chǎn)品不同的景觀組團(tuán)表現(xiàn)形式，利用豐富的地下水做出水景的效果，以優(yōu)質(zhì)的環(huán)境景觀提升產(chǎn)品檔次高層景觀組團(tuán)洋房景觀組團(tuán)道路旁的綠化水景精裝修：后期產(chǎn)品品質(zhì)提升可選擇精裝修交房，裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/平米智能化：選擇1-2項(xiàng)夠炫成本又不高的技術(shù)，增加產(chǎn)品賣點(diǎn) 關(guān)于“智能化”這件事兒客戶是不是聽膩了所謂的“智能化”？我們不需要一大推讓人記不住又花錢的東西，只要12個(gè)夠炫的玩意兒，能讓客戶掙面子的就好。電梯感應(yīng)門鎖感應(yīng)有了這個(gè)IC卡電梯，你不需要告訴電梯你去哪，電梯就能帶你回

27、家。它也很實(shí)用，把卡放在靠外側(cè)的包里，其效果等同于汽車的感應(yīng)鑰匙。它也很安全，非請勿擾。產(chǎn)品力補(bǔ)強(qiáng)小結(jié) 開發(fā)次序：采用“高低配”的原則，實(shí)現(xiàn)最優(yōu)產(chǎn)品與最優(yōu)資源的合理搭配，依次開發(fā)22、32、21地塊 建筑風(fēng)格：高層延續(xù)天地源津九軒的ARTDECO 風(fēng)格，花園洋房采用英倫風(fēng)格 面積配比：高層以90平米以下小戶型為主，面積占比達(dá)80%，體現(xiàn)低總價(jià)優(yōu)勢；洋房一期以小面積、經(jīng)濟(jì)型戶型為主，后期以大面積、舒適性為主，兩者面積比6:4戶型設(shè)計(jì)：公寓增加附送面積，提高產(chǎn)品性價(jià)比；無論是小面積的情景洋房還是大面積的類別墅洋房，都能體驗(yàn)全新居住感受園林景觀：高密度產(chǎn)品和低密度產(chǎn)品不同的景觀組團(tuán)表現(xiàn)形式，利用豐富

28、的地下水做出水景的效果，以優(yōu)質(zhì)的環(huán)境景觀提升產(chǎn)品檔次 精裝修：后期產(chǎn)品品質(zhì)提升可選擇精裝修交房，裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/平米 智能化：選擇1-2項(xiàng)夠炫成本又不高的技術(shù)，增加產(chǎn)品賣點(diǎn)營銷推廣建議營銷策略：打響一場以津南區(qū)域包圍天津主城區(qū)的城市包圍戰(zhàn)推售策略：推售順序：首批A(22號) 地塊內(nèi)部高層 A(22號)內(nèi)部洋房【平開高走】 先打開市場 再實(shí)現(xiàn)利潤以昭示性較好的A(22號)地塊高層入市，加強(qiáng)高層產(chǎn)品競爭力與附加值，以產(chǎn)品力取勝，而非犧牲利益的低價(jià)熱銷。為項(xiàng)目樹立品質(zhì)、性價(jià)比較高的形象。在首爆和人群快速導(dǎo)入之后，再以品質(zhì)洋房面市，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利益點(diǎn)與價(jià)值點(diǎn)。雙東路月牙河津岐公路建新里御和新苑北閘口

29、示范鎮(zhèn)還遷房北閘口鎮(zhèn)政府仁字營路北閘口電子工業(yè)園ACB推售策略：推售順序：第二批B（32） 第三批 C（21）【滾動(dòng)推出】 高層與低密產(chǎn)品的滾動(dòng)推出 以高層和低密產(chǎn)品組合式推案，確保現(xiàn)金流與價(jià)值點(diǎn)、形象力的組合拳式發(fā)力。遞進(jìn)式的物業(yè)滾動(dòng)面世還可以以產(chǎn)品力升級以及時(shí)間換取利潤的逐步升級，最終達(dá)到合理的利益最大化。高層高層高層產(chǎn)品形態(tài)價(jià)值趨勢洋房洋房洋房推廣思路：123配套相關(guān)：借高臺，唱大戲：以商業(yè)、生活配套更為集中，區(qū)域發(fā)展更成熟的津南區(qū)中心（咸水沽鎮(zhèn)）為本區(qū)域的依托，開通咸水沽鎮(zhèn)直通大巴，結(jié)合項(xiàng)目自身的產(chǎn)品力與品牌力，塑造項(xiàng)目品質(zhì)化、生活化直觀形象。客群聚焦：借力打力除了利用社區(qū)大巴導(dǎo)入市區(qū)

30、的外溢客群（新天津人）外，借勢項(xiàng)目周邊電子產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，以及與大港產(chǎn)業(yè)園距離上的優(yōu)勢吸引周邊以及津南產(chǎn)業(yè)人群，有目的的導(dǎo)入客戶。媒體策略：巧推廣小成本，多渠道，盡量減少平面廣告、電視廣告等常規(guī)線上媒體，加強(qiáng)更為直觀、有效的陣地戰(zhàn)、渠道戰(zhàn)和SP活動(dòng)等。推廣軸線：100度沸點(diǎn)2012.023月5月10月第二次開盤系列SP活動(dòng)形象完全樹立市場口碑傳頌制造輿論事件引發(fā)市場關(guān)注樹立項(xiàng)目形象公開強(qiáng)銷期前期準(zhǔn)備期媒體全面推廣城市發(fā)展論壇系列活動(dòng)0度70度95度熱度線時(shí)間線12月樣板區(qū)公開活動(dòng)老帶新及巡展活動(dòng)維持熱度第一次開盤積累期 4月和者保利音樂會(huì)6月7-9月第二次渠道客戶積累最初以天津最后一塊價(jià)值洼

31、地為話題制造輿論，引發(fā)關(guān)注。再以活動(dòng)聚集人氣，順勢開盤。“搭高臺，唱大戲”1、拔高板塊高度，凸顯環(huán)境優(yōu)勢和未來價(jià)值（形像推廣）2、拔高項(xiàng)目形像，利用樣板段、售樓處等實(shí)景展示，增強(qiáng)直觀體驗(yàn)3、提高客戶滿意度，注重案場流程和服務(wù)，形成良好口碑借勢更成熟區(qū)域、項(xiàng)目形象、客戶滿意，塑造本案品質(zhì)優(yōu)勢1推廣思路1：居住小區(qū)推廣思路1.1：配套靠津南區(qū)中心咸水沽鎮(zhèn)【社區(qū)大巴直通津南中心】 拉成熟區(qū)域做配套 借助外部資源助力項(xiàng)目成功現(xiàn)場樣板展示區(qū)策略點(diǎn)：以水景、綠化景觀帶動(dòng)項(xiàng)目銷售，樹立項(xiàng)目高品質(zhì)形象推廣思路1.2：配套靠津南區(qū)中心咸水沽鎮(zhèn)建議將售樓處設(shè)在22號地塊西側(cè)，鄰路昭示性好，且臨綠化帶有一定景觀優(yōu)勢

32、看房動(dòng)線從售樓處到樣板區(qū)，體驗(yàn)性營銷重點(diǎn)示范，以現(xiàn)場氛圍秒殺客戶12停車區(qū)域看房動(dòng)線進(jìn)入樣板區(qū)入口綠化 景 觀 帶 售樓處樣板區(qū)“借力打力”借勢項(xiàng)目周邊電子產(chǎn)業(yè)園的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，吸引產(chǎn)業(yè)及市區(qū)客群引導(dǎo)、攔截方法：1、大客戶渠道拓展引導(dǎo)2、高炮、看板攔截3、交通導(dǎo)視、道路旗幟引導(dǎo)把北閘口電子工業(yè)園以及大港鎮(zhèn)石油、石化產(chǎn)業(yè)客戶攔截和引導(dǎo)至本項(xiàng)目2推廣思路2：以產(chǎn)業(yè)客群為聚焦有目的地引導(dǎo)客戶說明：具體媒體執(zhí)行策略和戶外展示、布點(diǎn)等將于二次溝通中補(bǔ)充，本次不做討論“巧推廣”小成本、多渠道體量較小，注意成本控制線上為輔，線下為主3關(guān)鍵詞：陣地戰(zhàn)、節(jié)點(diǎn)轟炸、小眾渠道推廣策略點(diǎn)：1、戶外為主，利用區(qū)域內(nèi)品牌開發(fā)商轉(zhuǎn)化客戶，以陣地戰(zhàn)攔截客戶；2、主流為輔，報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)等主流媒體只在開盤做節(jié)點(diǎn)發(fā)布，