1、阜新興隆大家庭項目營銷執行策劃方案沈陽德置行營口泰晤士城項目商業定位報告PART1. 項目本體條件PART2. 營口市宏觀市場分析PART3.營口市典型商業個案分析PART4.營口市商業客戶分析PART5. 對標商業項目案例借鑒PART6. 本項目商業初步定位PART 1項目本體條件分析地塊基本信息概述 地塊位于營口市站前區新和大街與博文路交匯處，為泰晤士城小區商業配套地塊。所在區域為營口市沿海產業開發區橋頭堡位置，是新城區與老城區連接樞紐，適合規劃地標型商業建筑。 商業部分本案住宅區住宅區學校用地住宅區大學城住宅區沿海產業園沿海開發區現狀住宅為主、商業缺乏，沒有成熟的生活氣息，亟待通過商業配

2、套拉動新區生活發展。本案奧體河道大學城住宅區項目周邊商業成熟度較低,周邊人氣尚未形成.交通及生活配套也未形成一定的氛圍.經濟技術指標分析商業部分規劃用地面積:117967平總建筑面積:337324平容積率:2.5住宅面積:232938平酒店:35000平幼兒園:2000平會所:942平商業:23899平已開發待開發會所幼兒園商業大學城狀況分析 本區域大學城主要是由營口理工大學各校區與大連理工大學營口研究院組合而成，為單一學校的各個學院，總人數約6500人，目前周圍欠缺商業配套，但人數較少難以支撐較大體量商業。交通道路分析項目所處營口沿海開發區，多為新修寬敞大路，交通便捷。為方便大學城學生出行，

3、周邊公交線路發達，易于規劃商區。項目地塊206 229民星河橋站237民星河廣場站237凈水廠站201 229大學園站地塊功能定位與規劃重點地塊遠離營口核心商業街區，屬于開發區依托大學城商區，周邊住宅入住率不高，不宜做社區配套型商業。依托大學城和低租金鋪位的特點，適宜規劃集中商業，針對大學城設計業態規劃。優勢劣勢機會危脅項目SWOT分析城市未來發展方向大學城,奧體云集大量的入駐客群提供消費場所市場客流量不足周邊商業氛圍尚未形成周邊消費能力較低市場競爭不充分大學城資源有待充分挖掘先入為主的市場機會其它成熟商圈分流部分客群市場競爭項目上市快于本項目消費者心理預期較低PART 1 宏觀市場研究城市環

4、境認知城市發展規劃PART 1 城市屬性分析位于遼寧沿海經濟帶，是渤海灣近海城市之一 ，是以工業、物流、商貿、旅游為主的東北重要港口城市；因為鎂金屬儲量位居全國第一，被稱為“華夏鎂都”；是中國最大的水產基地和水果生產基地。是中國也是亞洲唯一一個同時擁有高鐵、河港、海港、高速公路的城市；是東北民營企業最發達的城市。總面積5365平方公里，人口243萬人，占遼寧省人口的5.4%，市區常住人口不到40萬，城市化水平為46.89%；一小時經濟圈內擁有九個地級市以上城市，距沈陽、大連分別為145和175公里。營口市位于渤海遼東灣北岸，是連接遼寧中部城市群經濟區和遼東半島經濟區樞紐，已被列入遼寧省五大沿海

5、重點發展區域，發展潛力和空間巨大。 營口所處地理位置在整體遼寧省經濟區中具有很大的優勢，是遼寧省沿海重點發展區域之一，并且借助遼寧的核心城市沈陽和東北最大港口城市大連的強勁發展勢頭，具有巨大的遠景發展潛力。沈陽天津煙臺青島威海 營口市轄四區（站前區、西市區、老邊區、鲅魚圈區），兩市（大石橋市、蓋州市），其中鲅魚圈區又被稱為營口經濟技術開發區。2010年營口市轄區人口規模已達到243萬人。市區常住人口不到40萬。數據來源：營口市統計局站前區西市區老邊區大石橋市蓋州市鲅魚圈區行政區面積（平方千米）站前區70西市區20老邊區305鲅魚圈區268蓋州市2928大石橋市1379營口擁有豐富的礦產資源，農

6、業產品及發達的水產養殖。營口市礦產種類較多，現已探明的各類礦產40余種，大石橋市是國家科技部命名的鎂質材料產業化基地，產品在國內外市場占有重要份額。營口市的滑石、硼石、鉀鈉長石、硅石和金礦石的儲量也位居全國前列；營口市農業以“三水”（水稻、水果、水產品）為特色，年產優質水稻40多萬噸、水果50多萬噸、水產品38萬噸，是國家無公害水果生產基地和優質水稻生產基地；營口海岸線長96公里，近海灘涂16萬畝，水產養殖業發達，盛產海蜇、對蝦、河蟹等珍貴水產品，大宗品種80余種，海淡水產品年產20多萬噸，其中海蜇產量居全國首位；營口工業體系較為完善，名牌產品眾多。擁有冶金、石化、機械、建材、輕工、紡織、醫藥

7、、電子等40多個門類，是遼寧重要的輕紡工業基地，培育了安全門、鋼琴、卷煙等一批名牌產品。 營口擁有歷史悠久的人文景觀和獨具特點的自然景觀，山、海、泉、林、河交互交映，打造獨特的濱海城市。西炮臺位于營口市渤海大街西段，遼河入海口左岸，為遼寧省省級文物保護單位和省級愛國主義教育基地。營口西炮臺始建于1882年（光緒八年），1888年建成，為夯筑四合土。西炮臺是清末東北的重要海防要塞，也是東北最早的海防工程之一。1894年，西炮臺經歷了著名的甲午海戰。1895年初和1900年夏，分別遭到日本和沙俄侵略軍的破壞。炮臺遺址就其原貌及四周自然景觀保護，在全國同類炮臺中尚屬首位。望兒山，位于熊岳鎮東兩公里處

8、，山峰陡立，平地拔起，高82米，海拔高106米，山頂有一藏式青磚塔，名曰望兒塔，建于明末清初，遠看如一位母親佇立山頭日夜守望大海，盼望遠方的兒子歸來。望兒山是遼南名山，以美麗的母愛傳說得名，是以母愛為主題而名揚天下，是遼寧省省級風景名勝區，營口市一級旅游景區，載入中國名勝辭典。高端休閑娛樂場所主要以高爾夫體育公園、滑雪場、海濱溫泉城、五星級酒店等為主。滑雪場熊岳溫泉金泰五星酒店18洞高爾夫港區簡介營口新港1982年興建，是我國沿海10個主樞紐港之一。目前有生產性泊位27個，萬噸級泊位16個，擁有成品油化工、汽車滾裝、散糧、集裝箱、客輪等專業碼頭，每月內外貿集裝箱班輪70余航次，地理位置優越，曾

9、以“東方貿易之良港”聞名中外；距東北腹地最近的海港，東北第二大港口我國北方地區最近的深水不凍港，較大連縮短了210多公里的車程運輸距離；該港口腹地縱深涉及遼寧、吉林、黑龍江三省及內蒙古東部三盟一市，對刺激內陸經濟起到了關鍵性作用；港口經濟直接帶動了鲅魚圈區（經開區）的城市化發展自1984年建港以來，鲅魚圈區依托港口經濟，從一個小漁村發展成具有獨立城市功能組織的城市新區。營口港作為東北的第二大港，2011年吞吐量達2.5億噸，2012年達到3億噸，吞吐量的高速增長帶動營口經濟發展。交通方式路線公路沈大高速公路、哈大公路(202國道)、莊林公路(305國道)、營大公路、蓋岫公路鐵路長大鐵路、哈大高

10、鐵、大營鐵路港口營口港、大連港航空沈陽桃仙國際機場、大連周水子國際機場 營口擁有不可復制的海、陸、空立體交通的地理優勢，在充分發揮周邊交通優勢的同時，也為城市的產業發展和經濟建設起到了至關重要的支撐。營口市地理位置優越，交通十分便捷。南界東北第一大港大連港，北依省會沈陽，東臨丹東，西與錦州接壤。長大鐵路、沈大高速公路貫穿南北，遼溪鐵路橫跨東西；距大連港175公里，鲅魚圈港在其轄區內，距桃仙國際機場145公里;還有沈營、沈環等干線公路交織網，水陸交通十分便捷。營 口營口內部交通發達，其中渤海大街貫穿東西，是城市重要的主干道，盼盼路為南北主干道，市區規劃共29條公交線路。盼盼路渤海大街渤海大街盼盼

11、路市府路新興大街金牛山大街青花大街PART 1 宏觀市場研究城市環境認知城市發展規劃PART 1 城市屬性分析 營口市城市總體規劃（20102030）提出20年的總體規劃：由老城區、新城區、大石橋城區、蓋州城區、構成“大三角”的城市形態。老城區（站前區、西市區、老邊區）大石橋城區蓋州城區新城區（鲅魚圈區）本規劃分市域、城市規劃區和中心城區三個層次。市域規劃范圍：營口市行政轄區范圍，面積5399.8平方公里城市規劃區范圍：包括站前區、西市區、老邊區、沿海產業基地、鲅魚圈區、蓋州市團山辦事處和沙崗鎮高速公路以西至海邊范圍、蓋州市的九垅地鎮與歸州鎮行政管轄區的范圍。總面積約971.7平方公里。中心城

12、區范圍：指城市規劃區內的城市建設用地范圍。老城區：主城區（站前區和西市區）和老邊城區合二為一,擴大老城區新城區：鲅魚圈城區（含熊岳鎮區、蘆屯鎮區和紅旗鎮區）構成的新城區大石橋城區：大石橋市及周邊鄉鎮蓋州城區：蓋州市及周邊鄉鎮營口市區（老城區）：城區東移南進的發展戰略，將重點推進沿海產業基地和營東新城兩大板塊的發展，西市區將推進平房區改造進程。老邊區重點推進營東新城建設，加快城中村改造，逐步實現城鄉一體化。西市區推進平房區改造和河北片區開發，建設“河海生態宜居區”和“現代商貿休閑區”，重現西部繁榮。站前區以舊小區改造和北部城區功能轉型為重點，加快發展流通服務業，完善綜合配套，塑造老城中心區新形象

13、。沿海產業基地要加速商貿中心區建設，著力打造具有國際影響力的新城區。地理位置優越，交通便利。新城是營口帶狀組團城市結構中北部城區的城市中心之一，沈大高速、哈達高鐵貫穿全境、渤海支線機場和區域貨運樞紐機場即將建成。配套資源齊全，高端商住開發建設基礎堅實。新城內計劃建設兩所小學、一所九年一貫制學校、一所重點高中、營口市第二人民醫院、文化藝術中心、市民服務中心、商業城、五星級酒店、水系、湖泊、濕地公園也將陸續建成。服務業支撐新城“安居樂業”。以“兩區、兩帶、兩中心”為基本框架，形成商貿集聚區、物流集聚區、旅游度假集聚區、休閑娛樂集聚區、科技金融集聚區五大集聚區。營東新城規劃是功能最完善，規劃建設標準

14、最高的現代化主城區，未來營東新城規劃定位為營口市城市中心、濱海帶形成城市重要組團及營口主城區的核心組團。遼寧（營口）沿海產業基地受國家沿海開放和東北老工業基地振興的所有優惠政策以及遼寧省政府規定的有關優惠政策。功能定位為：以高新技術產業、先進制造業、現代服務業為主的濱海生態文化科技新城。沿海產業基地是營口市沿海經濟區的重要組成部分，是按照產業集群發展理念，構筑的集產品項目一體化、公用輔助一體化、物流運輸一體化、環境保護一體化、管理服務一體化的臨港生態產業區和營口未來現代化的濱海宜居新城。營口沿海產業基地的功能定位為：以高新技術產業、先進制造業、現代服務業為主的濱海生態文化科技新城。 重點實施“

15、一園、兩軸、四帶、五街區” ，深化城市單元設計。“一園”：打造“現代工業產業園”。“兩軸”：一是打造“渤海大街城市功能發展軸”；二是打造百米寬控制線的“得勝景觀大道城區功能發展軸”。“四帶”：一是打造“遼河兩岸濱河景觀帶”；二是打造“遼河口濱海景觀帶”；三是打造“民興河西域岸線景觀帶”；四是打造“城中水系景觀帶”。“五街區”：一是加快打造“平安路現代商業休閑街區”；二是打造“渡口老街歷史文化商貿街區”；三是打造“西大廟文化廣場休閑區”；四是打造依河傍海的“現代商貿休閑和高檔居住區”；五是規劃建設“橋頭兩園”，即與西炮臺相連接的永遠角濕地生態公園、與大橋相輝映的大型主題游樂公園，打造“大型主題公

16、園與濕地生態旅游區”。西市區將建設成為多點支撐、多元發展、多極增長的“現代商貿休閑區”和“河海生態宜居區”。PART 2營口市宏觀市場分析宏觀經濟增長房地產業發展狀況小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩定發展大于8%高速平穩發展2013年營口市人均GDP超6000美元，根據房地產發展階段與人均GDP關系國際通用衡量標準判斷，房地產市場主要以改善性需求為主。營口整體人口數量較少，以鋼鐵、石化、輕紡工業及運輸物流業為主體，城市人口對于房地產需求屬改善型，從實際來看，城市房地產市場處于平穩發展階段。800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$啟動期 快

17、速發展期 平穩發展期 減緩發展期人均GDP與房地產發展關系生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主超速發展單純數量型快速發展以數量為主，數量與質量并重平穩發展，以質量為主，數量與質量并重緩慢發展綜合發展型營口的GDP增速為21.9，連續三年保持了16%以上的增速，經濟發展勢頭喜人；從國際慣例來看，當GDP增速在8%以上時，該地區宏觀經濟與房地產業發展將處于高速平穩發展期。營口房地產市場在度過快速發展期后，剛剛步入高速平穩發展期，購房客群需求主要以改善性需求為主。營口產業格局中二產獨大，三產次之，農業最少，其中工業的增加值占GDP比例始終占到50%以上，占據絕對優勢，充分說明了營口是一

18、座擁有大型工業產業的傳統工業城市。目前階段，第三產業要取代第二產業在產業結構中的優勢地位，還有比較大的難度。工業明顯的結構優勢地位是導致營口第三產業所占比重上升不快的主要原因。第三產業近年來得到了一定的發展，2012年服務行業增加值實現370.4億元，增長了19%，與之相應的是私營業主比例有所增加，未來這部分人群將有望成為本地中高端住宅的主要購買群體。第二產業在營口市的產業結構中占據了絕對的優勢，第三產業得到了一定的發展，私營企業有所增加，農業比重逐年下降。數據來源：營口統計公報及政府工作報告主要住宅項目分布1 國寶壹號價格：4800面積區間：120-140月去化速度：222 恒大綠洲價格：4

19、930面積區間：120250月去化速度：223 保利香檳花園價格：3770面積區間：60180月去化速度：554 佳兆業價格：3800面積區間：90140月去化速度：385 五礦鉑海灣價格：5500/9000面積區間：150570月去化速度：12傳統商圈營口萬達廣場新興商圈住宅： 2012.7-2013.6全市供求及價格走勢供需關系：2012年7月-2013年6月市場住宅供應約2800萬平米，成交約430萬平米，庫存2370萬平米。價格走勢：營口市場住宅均價約4000元/平米左右。住宅： 2012.7-2013.6市區供求及價格走勢供需關系： 2012年7月-2013年6月市場住宅供應約153

20、0萬平米，成交約200 萬平米，庫存1330萬平米。價格走勢：市區的整體均價約4325元/ 平米。住宅供應主要分布在營口市區、沿海產業基地、營東新城；住宅價格區間: 高層：2500-4800元；洋房：3800-5500元；別墅：6200-12000元；3.市區內主要項目多為現房或者準現房銷售，單項目每月平均銷售20-30套；主力戶型面積在140平米以下；4.沿海產業基地五礦鉑海岸、恒大江灣以及營東新城恒大城等項目已經瀕臨爛尾，市場影響惡劣。住宅市場小結主要商鋪項目分布（圖）國寶壹號價格：9968元/平面積區間：90210平月去化速度：0.7套渤海之星價格：8300元/平面積區間：110220平

21、月去化速度：0.8套瑞豐園價格：18000元/平面積區間：120180平月去化速度：0傳統商圈新興商圈營口萬達廣場供求關系：2012年7月至今共推出約660萬平米，去化約33 萬平米，庫存627萬平米，供需比為20:1；價格走勢：2013年5月以來，商鋪成交價格上升至14000元/平以上，是由于萬達廣場首期商鋪開盤。商鋪：2012.7-2013.6全市供求及價格走勢商鋪市場小結1.商鋪供給量大。2012 年7月至今，供應330萬平米，去化17萬平米，去化率5%；2. 營口市場商鋪以住宅底商為主，平均銷售價格8000元/平米，主力戶型100-200平米，總價區間80萬-160萬；3.平均租金1.

22、5-2.5元/平米/天，主力商圈租金2-4元/平米/天，個別臨街單層小面積商鋪租金最高達到10元/平米/天，整體租金水平較低。PART 3營口市典型商業個案分析項目名稱：洲盛國際小商品城項目類型：商鋪項目位置：西市區 大學園南行100米開 發 商：營口洲盛置業有限公司開業時間：（預計）2014總建筑面積：80萬平方米銷售價格：9000-11500/ 三套特價商鋪約6000元/ 項目介紹：共包括商業區（9棟商業樓、一條商業街）1棟五星級酒店，4棟酒店式公寓，4棟高層住宅和會所，倉儲。商業區包括專業店、旗艦店、專業賣場等16大業態，五金商業街已封頂，頂樓為停車場洲盛國際小商品城一站式五金機電專業市

23、場項目名稱：萬達廣場項目類型：商鋪，公寓，住宅項目位置：市府路與渤海大街交匯處開 發 商：大連萬達集團開業時間：（預計）2015公寓交付：2015年8月總建筑面積：80萬平方米銷售價格：商鋪：1F 60000/ 樓上2-4萬/ 公寓：5700 / 公寓面積：45-69 萬達廣場營口首席真正意義上的城市綜合體優粵城項目名稱：優粵城項目類型：商鋪，公寓項目位置：莊林路與渤海大街交匯處開 發 商：營口嶺南灣房地產開發有限公司開業時間：（預計）2016交付時間：2016年總建筑面積：40萬平方米銷售價格：未開盤 僅招商公寓面積：未定 項目建設： 2013年首建商貿城（一期），主營國內外名優商品；二期建

24、設時代MALL,引進相關香港銅鑼灣、廣東金海馬家居家私、IMAX巨幕電影院、國際流行、時尚餐飲和時尚娛樂、休閑水療等商業資源；三期建設五星級嶺南灣國際大酒店、嶺南灣國際商務大廈。 區域商業市場研究總結： 底層臨街小面積商鋪是目前銷售最為理想的商業物業臨街商鋪銷售情況持續向好臨街商鋪銷售價格并沒有影響其商鋪的銷售速度，而且銷售進度整體要好于非臨街的商鋪 。單層商鋪的銷售速度較快單層商鋪的銷售速度大大快于二層、三層商鋪的銷售進度。二層、三層的商鋪銷售率普遍偏低，出現大量空置率，甚至有滯銷的情況。商鋪的價格是層層遞減一般來說二層商鋪價格相當于一層價格的60%左右，三層價格相當于二層價格的60%。小面

25、積商業更受置業者關注就目前的商業項目的市場存量單位的面積來看，大部分難以消化的鋪位均在200以上，60平以下的商鋪為市場的供求主力。 PART 4營口市商業客戶研究調研方式:街頭攔訪,上門拜訪調研問卷:200份有效問卷:162份投資者調研投資者調查有沒有自主權，自主權越高，收益越單純；商鋪是不是統一管理，商鋪面積是否可以自由分割；在商業經營不好的情況下，自己獨立經營的可行性有多大。一樓的商鋪往往最好租，租金也高，特別是臨街的鋪位，即使整個商業經營不好，還可以獨立經營，對投資者也最有保障。有獨立經營可能的街鋪最受投資者歡迎買鋪考慮因素分析 投資者最看重位置和人流量項目周邊人流量是消費者首先關注的

26、問題買鋪考慮因素分析65%購鋪總價在30-100萬之間，建議鋪位面積不宜過大買鋪考慮因素分析97%的投資者不考慮二層及以上鋪位建議商業層數不宜過高買鋪考慮因素分析83%不能接受購鋪單價在2萬以上買鋪考慮因素分析54%的接受內鋪，做內鋪的可銷售性大觀點提煉客戶希望層高達到6米進深比例在1:3之內一樓商鋪以及街鋪客戶較容易接受多數客戶能承受50-100萬之間的商鋪二層以上鋪位不受歡迎經營者調研租賃商鋪時考慮的因素 地理位置交通條件行人道、街道情況，過往車輛的數量及類型，道路寬窄城市規劃、城市設施消費者因素人口數及住戶數一定的范圍內競爭店的數量/客流狀況估計通過店前的行人最少流量租賃商鋪時考慮的因素

27、30%喜歡成行成市。商業羊群效應明顯建議商業宜形成規模租賃商鋪時考慮的因素僅9%接受10000元以上月租，鋪位面積不宜過大經營者特征描述經營者年齡多在30-50之間，有一定的從商經驗。經營者85%為本地人，對經營的項目前期都做過市場分析，對自己的經營比較有信心。對經營的場地比較看重，選擇前都會到現場考察。經營者文化水平不高，但對市場情況敏感，有一定的從商經驗。經營者信息靈通，對營口的商業咨訊知道和傳播較快，多為親朋介紹和報刊傳播經營者重視商業管理，自我宣傳自我管理能力差，但意識和要求強烈。消費者調研調查分析消費者93%喜歡去超市購物消費者75%選擇購物時注重品種齊全、質量好消費者68%購物時喜

28、歡購物環境好超市為當地人所喜愛品種齊全的商業中心可以滿足大部分人的需求68%的人購物會受環境影響做特色型的商業中心有市場調查分析消費者84%對營口購物環境感到不滿意或一般消費者92%感覺該片區缺少商業配套消費者88%感覺該片區缺少發展前景渺茫84%對購物環境不滿意提供了市場機會休閑、運動公園在當地很有需求做休閑、運動購物于一體的購物場所有市場調查分析消費者78%會去住區以外區域購物不外出者多為老人外出者人流過于分散本地商業競爭力不強78%的年青人時尚需求當地無法滿足區域性時尚商業有市場調查分析消費者消費習慣分析 品種全、質量好、服務好、的城市商業有市場營口商業地產總結 商業物業質素普遍不高純粹

29、意義上的商業地產項目較少主要集中在新瑪特、樂購周圍，其它大量的還是表現在住宅小區的底層商鋪和臨街商鋪上規模偏小，形成不了大的商業氛圍，只能作為社區性服務商業物業。主題、定位、特色鮮明的商業地產項目較少開發理念不高，經營管理不科學，商業檔次較低、業態分散、布局零亂、缺乏主題商業地產，不能強烈吸引客戶尤其是周邊城市客戶前來購物消費，輻射能力較弱。商業幅射力較窄，經營局限在本地市場 營口缺乏完善的集購物、餐飲、休閑、娛樂等為一體的大型商業地產項目，經營能力差、擴張能力弱，競爭力不強，與現代化的商業地產的要求還有較大的差距。營口商業地產總結商業項目開發的專業度不高大部分開發商缺乏整體的商業規劃概念，缺

30、乏對于商業規劃中的人流、物流、車流等商業配套綜合因素考慮。開發商傾向于急于銷售商鋪持續性經營觀念比較薄弱，推廣中引誘式的空頭承諾較多，對投資者較負責任的投資保障條款少和風險共擔意識薄弱。商業物業傳統營銷色彩濃郁大多數的商業物業基本依賴于市場自然消化法則，造成了位置好的、臨街的商鋪市場消化速度較快，其它物業滯銷。商業特色定位不明晰項目依然存在重規模，輕定位；重概念，輕執行的弊端，主要表現為后期招商沒有引導性，還停留在自發層面。PART 5本項目對標商業個案借鑒 根據前期我們對營口市場進行大量調查研究。營口當地人民對項目區域具有一定抗性，項目不易打造成針對營口市民的住宅或大型商業項目。但是項目緊鄰

31、營口大學城。所以我們考慮以大學城及沿海產業基地為依托，輻射周邊3-5公里區域。將項目打造成為針對大學生的標桿項目。并以此為目標選取了幾個相對標項目作以參比。參比成功案例沈陽榮信集團 沈陽榮信地產在沈陽虎石臺、中央大街、沙嶺三個區域各規劃了榮信廣場，三個區域都屬于開發區，周邊區域發展并不成熟，并臨近大學、高職院校集中區域，與本案頗為類似，一定程度上可以借鑒榮信的運作模式。虎石臺榮信財富廣場沙嶺榮信商業廣場中央大街榮信財富廣場沈陽工業大學沈陽化工大學大學輻射圈虎石臺高職院校大學區沈北大學城中央大街沈陽榮信財富廣場案例一榮信財富廣場位于沈陽市鐵西新區，沈遼路與中央大街交匯處，沈陽工業大學中央校區北門

32、正對面，項目總占地面積28233平米，總建筑面積117875平米，是集購物、休閑、娛樂、酒店于一體的大型商業廣場。借鑒點:商場與快捷酒店相結合,大型主力店提升周邊成熟度住宅區中央大街沈陽榮信財富廣場基本信息總建面12萬平方米層數4層（裙房）(2萬平/層)車位地上300個定位集購物、休閑、娛樂、酒店于一體的大型商業廣場產品形態商鋪(10-70平)外鋪(300-500平)出售方式內鋪對外銷售.其中30%自持.點 評位于鐵西經濟開發區,鄰中央大學城.周邊唯 一商業廣場租售情況外鋪銷售:15000元/平以上內鋪銷售:8000-18000元/平.(根據樓層不同)內鋪出租:首層小百貨二層箱包 鞋類三層男女

33、裝四層美食樓層分布主力業態面積(平)樓層服飾品牌34001F街鋪小百100001服飾100001-3超市8000-1影院30005農貿30001美食60004兒童20003KTV40005數碼廣場35004錦江之星本項目從2012年底正式蓄客,2013年5月份開盤,總共推出鋪位500個左右(項目鋪位總數約為700多個,其中自持量約為200個左右),現至今商鋪已銷售90%以上.現余四層未定業態部分未對外銷售。中央大街沈陽榮信財富廣場中央大街沈陽榮信財富廣場平面業態布局圖-負1F停車場超市(8000平) 中央大街沈陽榮信財富廣場平面業態布局圖-1F銷控圖一層門市農貿市場(3000平)二層網點服飾精

34、品店業態分布圖外鋪一層100平左右,二層300-500平,均價1.5萬/平;內鋪10-70平,1.8萬/平中央大街沈陽榮信財富廣場平面業態布局圖-2F銷控圖業態分布圖二層網點女士精品個性服飾內鋪:大鋪位50-70平,小鋪位7-20平,均價1.2萬/平中央大街沈陽榮信財富廣場平面業態布局圖-3F銷控圖業態分布圖男士精品休閑潮牌內鋪:大鋪位50-70平,小鋪位7-20平,均價1萬/平中央大街沈陽榮信財富廣場平面業態布局圖-4F銷控圖業態分布圖內鋪:大鋪位50-70平,小鋪位7-20平,均價8000元/平尾貨淘寶生活小百個性飾品數碼產品（3500平）中央大街沈陽榮信財富廣場平面業態布局圖-5F5F為

35、休閑娛樂,開發商自持,對外進行招商;其中影院4000平,KTV3000平.4000平3000平虎石臺沈陽榮信財富廣場案例二本項目位于沈北新區虎石臺南大街40號.周邊大學林立.沈陽市第十四中學 沈陽市匯文中學 金融職業學校、沈陽交校等.項目占地1.8萬平,建筑面積5.1萬平.規劃集合型商業業態組合，一站式購物天堂，摩爾化商業格局，內外街結構設置，立體景觀，多層空中景觀聯廊.借鑒點:商場與大型居住區結合,為社區提供配套服務,滿足周邊社區及校園的生活需求虎石臺沈陽榮信財富廣場基本信息總建面5.1萬平方米層數4層（商業）1萬平/層18層(公寓)車位地上1000個定位虎石臺大學城區域綜合體產品形態門市（

36、210平）以一到二層為主，層高5米左右。內鋪（7-14平）700個左右，共分兩個部分。其中三分之一的主力店為商場自持;其它為對外銷售出售方式兩年返租,年回報6%.即購買時在總價款打88折.點 評虎石臺區域依托大學城和周邊住宅發展，缺乏純熟商業配套，一期商鋪已經售罄，目前招租中租售情況現已售罄2012年銷售210平街鋪均價15000每平米首層農貿市場，小百二層時尚百貨輕工小百三層男女服飾四層生活小百，美食廣場B區將完工樓層分布主力業態面積(平)樓層小百80001-3百貨100001-3超市60001-2農貿20001美食20001-3數碼30001公寓200001-18 本項目從2010年開盤銷

37、售，主要銷售產權商鋪和街鋪產品，以210 兩層商鋪銷售為主，目前項目銷售完畢，處于招商階段。虎石臺沈陽榮信財富廣場中央大街沈陽榮信財富廣場商場業態分布圖入口處商業內街一層:服飾小百美發眼鏡網吧餐飲水吧數碼面積:50-100平二層:旅社網吧服裝面積:50-80平中央大街沈陽榮信財富廣場商場業態分布圖中央大街沈陽榮信財富廣場商場業態分布圖三層:家居布藝精品家具面積可自由分割中央大街沈陽榮信財富廣場商場業態分布圖臨街商網:網吧旅館餐飲面積:200-300平虎石臺沈陽榮信財富廣場在三個榮信廣場的對比當中，虎石臺項目周邊區域發展狀況與本案最為接近，可參考其成功經驗來規劃產品。金融職業學校農大生物學院舊居

38、民住宅區礦務局中學新北苑小區榮信財富廣場沙嶺沈陽榮信商業廣場案例三本案本項目占地面積23000余平方米，建成后營業面積可達69000平方米.其中四層高的綜合性商業廣場，全部門市、商鋪共計1312套，其中620平產權商鋪總價6萬起，20300平產權門市最低單價3980元.借鑒點:商場與公寓相結合,農貿、醫院等的業態布置充分考慮到了周邊農戶的生活便利及日常需求.沙嶺沈陽榮信商業廣場基本信息總建面7萬平方米層數4層（商業）1.35萬平/層18層(公寓)車位地上1000個定位沙嶺中心,城市綜合體產品形態門市（200-300平）以一到二層為主，層高5米左右。內鋪（7-14平）700個左右，共分兩個部分。

39、其中三分之一的主力店為商場自持;其它為對外銷售出售方式兩年返租,年回報6%.即購買時在總價款打88折.點 評沙嶺目前比較成熟的商圈之一，產品業態豐富.其主力特色為農貿市場,充分的提供了周邊原住民的生活配套問題;肯德基已簽約20年.租售情況對外銷售內鋪1200-15000元/平外鋪8000元/平公寓4000元/平左右首層名品精品店二層時尚百貨輕工小百三層兒童樂園KTV四層醫院待定業態B區將完工樓層分布主力業態面積(平)樓層小百80001-3百貨100001-3超市60001-2影院30004農貿20001美食20004兒童20004KTV40004數碼30001廣慈醫院待定4層公寓(1.6萬)自

40、持部分出售部分本項目從2012年底正式蓄客,2013年5月份開盤,總共推出鋪位500個左右(項目鋪位總數約為700多個,其中自持量約為200個左右),現至今商鋪已銷售90%以上.現余四層未定業態部分未對外銷售.沙嶺沈陽榮信商業廣場沙嶺沈陽榮信商業廣場平面業態布局圖-1F銷控圖業態分布二層外鋪精品商街小百數碼(3000平)農貿(2000平)外鋪:200-300平,8000-10000元/平,內鋪:精品商街30-50平,小鋪位7-20平,平均15000元/平.農貿2000平為自營.沙嶺沈陽榮信商業廣場平面業態布局圖-2F銷控圖業態分布二層外鋪精品商街輕工小百潮服飾品超市(6000平)外鋪:二層20

41、0-300平,8000-10000元/平,內鋪:精品商街30-50平,小鋪位7-20平,平均約12000元/平.沙嶺沈陽榮信商業廣場平面業態布局圖-3F銷控圖業態分布自持部分(6000平)業態待定內鋪:精品商街30-50平,小鋪位7-20平,平均10000元/平.精品商街輕工小百潮服飾品廣慈醫院沙嶺沈陽榮信商業廣場平面業態布局圖-4F銷控圖業態分布廣慈醫院內鋪:其中一半為預計招商廣慈醫院,另一部分自持物業做休閑娛樂設施.(自持)影院KTV兒童美食10000平參比成功案例沈北新區名仕N愛經典 沈北道義大學城有沈陽師范大學、沈陽工程學院、遼寧大學和沈陽醫學院等著名院校組成，總師生達15-20萬人，

42、加上周邊居民，依托地鐵二號線已是發展成熟的城區。 名仕N愛經典是一座完全定位為“大學城商業”的項目，從產品到產業，徹頭徹尾地面向大學生這一群體展開規劃。其規劃思想值得本案借鑒。案例四遼寧大學沈陽師范大學沈陽醫學院沈陽工程學院沈陽航空航天大學遼寧美術職業學院院校經濟+地鐵經濟 20余萬人院校師生與周邊中高檔小區20萬人口在一起匯成商業龐大的消費人群，形成消費的主力軍。本案三公里生活半徑名仕經典商業廣場愛情娛樂休閑中心愛情文化產業中心愛情文化創意中心主題業態功能配套區域規劃形象標桿創新模式增加價值“N愛” 構筑項目的三大“品牌傘”體系愛情文化主題圣地 定位低總價產品易于去化 名仕N愛中心產品規劃遵

43、循“低總價”原則，以小面積，低總價的產品沖擊市場，實現以小眾客群拉動大銷量，最終占據市場份額。女子社團聯盟校園歌手大賽運動會贊助校園布展直銷協辦招聘會提供活動場地 項目推廣完全為大學生服務贊助形式 名仕N愛中心推廣方式也走進校園，通過為學生提供活動場地、贊助等形式拓展知名度。 商業業態規劃一層愛平方業態規劃：三大形象店：時尚快餐、休閑咖啡、化妝品集合店+兩大主力配套店內部業態以化妝品、飾品、特色小百為主二層愛立方業態規劃：西餐廳主力店、咖啡廳內部業態以情侶裝、時尚男女裝、進口零食、攝影外展為主三層愛魔方業態規劃： 娛樂電玩、美甲、情侶用品、特色禮品、箱包皮具、小針織、情侶DIY、男士寄存處、愛

44、情產業中心 (紅娘屋、星座算命廳、愛情銀行、愛情保險、愛情郵局、愛情快遞、愛情記憶、情侶咨詢、愛情學校等)四層愛蜜方業態規劃：時尚餐飲、美食廣場明城新北市沈陽商業未來的淘金地：新北市APM生活場以嶄新的品味生活志及夜行消費理念，全面引進最新、最緊貼時尚潮流的娛樂飲食及品味生活元素，為年輕及新進人士提供一個全天候的購物、聚會、休閑、玩樂的時尚藝術潮流匯源地。借鑒點:圍合式商業街區、商業小獨棟的產品設計案例五明城新北市基本信息總建面200000平方米層數3層（商業）33層（住宅）車位地上600個定位未來沈陽的鉆石級商業街位產品形態門市（300平）以一到三層為主，層高5米左右。內鋪（170平-200

45、平），以一到三層為主，層高5米左右。租售情況內鋪已售罄，現售臨街300多平米商業，價格38000元/。現交房階段。買家租售價格173年付20萬元。出租:約3元/天/平B區將完工圍合式商業街區明城新北市北一路萬達廣場項目所在地塊是鐵西區與皇姑的交界處，東側的興華街是皇姑鐵西兩區互通的交通要道；北一中路向東，是東西快速干道，是沈陽市中心修建的第一條東西跨城高速路，它貫通沈陽市內五區，也是附近城市入沈的重要交通干道之一；規劃中的地鐵5號線在北一路與興華街交匯處的站點會給本項目增加大量的客流。是集購物、餐飲、文化、娛樂、商務、休閑等多種功能為一體的大型城市綜合體。借鑒點:街區式商業,情景式的包裝設計案

46、例六北一路萬達廣場基本信息總建面277600平方米層數2層（商業）23層（公寓）車位地上1150個定位多種功能為一體的大型城市綜合體產品形態金街門市：110130，1到2層為主。租售情況現已售罄起價 20000元/平米最高價 30000元/平米出租:1.2-1.5元/平/天B區將完工商業街北一路萬達廣場PART 6本項目商業初步定位從市場空白點明確項目的定位方向適合中低收入消費群體，且伴隨著經濟發展消費需求在成倍的增長。市場份額能持續不斷擴大，可支撐項目部分體量。（作為考慮重點）餐飲娛樂服飾潮品如何定位？適合所有消費群體，且伴隨著經濟發展消費需求在持續的增長。市場份額能持續不斷擴大，可支撐項目

47、部分體量。（作為考慮重點）生活消費需求，可持續不斷擴大市場份額。具備支撐項目一部分體量，且行業利潤空間較大。（做為考慮重點）適合大學生不斷追求“新”心理消費需求，可以持續不斷擴大市場份額，具備支撐項目部分體量。（做為考慮重點） 大學生:這個群體有著年輕、受教育程度高、消費選擇多樣性等特點,接受新鮮事物快,是時尚品消費的主力客群. 周邊居民和業主:地緣性客戶,滿足基本的生活與日常需求. 客群導向分析 細分化市場中主題定位1、文化旅游資源2、區域娛樂資源3、學生休閑資源1、主題愛情主題2、娛樂娛樂產業3、智慧新興文化如何有效利用現有資源以滿足集中化細分市場？借勢、跳出、超越借鑒現有案例泰晤士城產品

48、建議建議三 商業+臨街商網+小面積公寓建議二建議一 商業+臨街商網商業+商業街區+公寓建議一借鑒于萬達廣場、優粵城，通過商業在新區域建設城市核心。商業+商業街區+公寓 建議原則 利用大學城優勢，打造營口南城新的消費中心，成為引領營口市消費風向標。 建議建筑兩棟商業大樓，一座以購物，超市為主的購物城。另一棟為娛樂城，打造成為吃、喝、游、玩、購、賞六位一體的綜合商業廣場。 引進國內知名品牌超市、品牌衣店、奧特萊斯、高檔影院ktv、各地方特色小吃。兒童用品類女性用品類成衣棉紡類日用百貨類小商品類項目可選擇的招商定位方向項目的招商定位方向主要有以下幾類：家居建材類成人服裝類日常生活大型超市小型便利店大

49、型專業賣場家庭生活家居家電兒童聚會生活餐飲休閑娛樂健康生活健身診所藥店美好生活美容美發服裝服飾一站式購物、一家休閑、一天逛街！商場1.2萬平(四層)商場1.2萬平(三層)商業內街（5000平)商業街(1000平)公寓(1萬)公寓(1萬)一到二層商業(拐角處兩層設計):進伸12米,開間4米-8米層高4.5-5.2米面積50-100平預計5000平一層商業:進伸8米,開間4米層高5.6米面積40-60平預計1000平建議產品規劃圖商業中心購物中心通過連廊將兩座中心連接起來，形成營口大學城區域最大型商業中心，吃喝玩樂購一應俱全，連廊處可規劃購物內街，處處商機，價值彰顯。商場1.2萬平(四層)商場1.

50、2萬平(三層)商業內街（5000平)商業街(1000平)公寓(1萬)公寓(1萬)商場商場1.2萬平(四層)商場1.2萬平(三層)商業內街（5000平)商業街(1000平)公寓(1萬)公寓(1萬)購物中心商場1.2萬平(四層)商場1.2萬平(三層)商業內街（5000平)商業街(1000平)公寓(1萬)公寓(1萬)商業內街商場1.2萬平(四層)商場1.2萬平(三層)商業內街（5000平)商業街(1000平)公寓(1萬)公寓(1萬)商業外街商場1.2萬平(四層)商場1.2萬平(三層)商業內街（5000平)商業街(1000平)公寓(1萬)公寓(1萬)商場一層平面業態分布建議農貿市場(3000平)商業內

51、街名品折扣時尚用品1000平化妝品精品服飾1000平數碼名表2000平商場二層平面業態分布建議生活超市(3000平)商業內街箱包鞋帽1000平男士服飾1000平女士服飾 2000平商場三層平面業態分布建議家居建材(3000平)商業內街家電用品整層2000平美食廣場主題餐飲2000平連廊商場四層平面業態分布建議精品家居(3000平)屋頂花園商業內街或在開口處設立鐘樓、代表整體商業街檔次和展示的精神堡壘；商業街的入口處，必須用醒目、夸張、藝術的手法、通過建筑或構筑物表現出商業街的整體氣勢，吸引人流關注、駐足，同時也能成為商業街的地理標志；建筑物到了端頭可以放大，或形成大面積廣告位精神堡壘是廣告牌、是霓虹燈更是“什么樣”的商業街的直接表達；端頭設計商業街中的休憩景觀和商家自己的露天桌椅一同形成一道美麗的風景。休憩景觀建議二借鑒于虎石臺榮信廣場，多樣化業態拉動區域經濟。 商業+臨街商網 學生開學之初很多家長會到學校送孩子上學。在上學期間學生與學生之間互動，到彼此學校探望、游玩。很多不方便長期居住在校外的情侶。商 場二層商業:進伸12米,開間4米-8米,層高4.2-4.5米面積100-200平約:7000平一層商業:進伸12米,開間4米-8米層