1、本科生畢業論文PAGE 本科生畢業論文 畢業論文題目 基于財務視角的萬科地產經營模式分析學 生 姓 名 所 在 學 院 專業及班級 指 導 教 師 完 成 日 期 2015 年 5月 27日 基于財務視角的萬科地產經營模式分析摘要：當前宏觀經濟增速放緩，我國步入以中速發展為主要特征的“新常態”時期，作為國民經濟的重要組成部分，房地產行業下行趨勢明顯，面臨著新一輪的洗牌。近年來，萬科地產發展速度明顯放緩，伴隨著2014年銷售冠軍的丟失，萬科的行業老大地位受到嚴重的威脅。本文結合我國房地產行業發展所處環境及整體現狀，從財務視角分析了萬科地產的經營模式，總結了萬科目前的財務現狀，并對其經營模式的構建

2、提出了探討性的建議。關鍵詞：財務分析，萬科，房地產Abstract：At present, with the slowing growth of macro-economy, our country gets into the new normal period characterized with medium speed development. As an important part of the national economy, real estate industry is facing a new round of reshuffle. As the leader of est

3、ate industry for more than 10 years, Vanke is up against a strong competition which is called Greenland Group. In this paper, we analyse the business model of Vanke from the view piont of finance together with the present situation of our countrys real estate industry as a whole, and give some finan

4、cial suggestions for its future business. In the meantime, I give some thinking and advices for the development of the real estate industry.Key words：financial analysis, Vanke, estate industry目錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc421224465 引言 PAGEREF _Toc421224465 h 1 HYPERLINK l _Toc421224466 一、萬科地產經營

5、現狀 PAGEREF _Toc421224466 h 1 HYPERLINK l _Toc421224467 （一）萬科地產概況 PAGEREF _Toc421224467 h 1 HYPERLINK l _Toc421224468 （二）萬科地產經營模式 PAGEREF _Toc421224468 h 1 HYPERLINK l _Toc421224469 （三）萬科地產市場表現 PAGEREF _Toc421224469 h 2 HYPERLINK l _Toc421224470 二、房地產行業宏觀環境及發展現狀 PAGEREF _Toc421224470 h 2 HYPERLINK l

6、_Toc421224471 （一）中國房地產發展的宏觀環境 PAGEREF _Toc421224471 h 2 HYPERLINK l _Toc421224472 （二）國內房地產發展現狀 PAGEREF _Toc421224472 h 3 HYPERLINK l _Toc421224473 三、基于財務視角的對萬科地產經營模式的分析 PAGEREF _Toc421224473 h 6 HYPERLINK l _Toc421224474 （一）主要財務數據分析 PAGEREF _Toc421224474 h 6 HYPERLINK l _Toc421224475 （二）萬科地產財務指標分析 P

7、AGEREF _Toc421224475 h 9 HYPERLINK l _Toc421224476 （三）.財務現狀總結 PAGEREF _Toc421224476 h 12 HYPERLINK l _Toc421224477 四、萬科地產經營模式構建策略 PAGEREF _Toc421224477 h 13 HYPERLINK l _Toc421224478 參考文獻： PAGEREF _Toc421224478 h 13揚州大學本科生畢業論文PAGE 13引言改革開放以來，我國經濟持續健康快速發展，各行各業都抓住了機遇，取得了舉世矚目的成就。房地產業作為國民經濟的重要組成部分，在促進消費

8、、擴大內需、拉動投資、改善居生等方面發揮了非常重要的推動作用。目前，中國的房地產市場已是世界上最大的房地產市場，不僅引來全社會的普遍關注，而且全世界也為之側目。金融危機以后，我國經濟步入以中高速為主要特征的新常態。與宏觀經濟密切相關的房地產行業也步入新常態，房地產投資增速持續放緩，商品房及住宅銷售額、銷售面積均呈現負增長，房價下降趨勢不斷蔓延，市場整體下行趨勢明顯。同時，一些房地產企業發展模式相對粗放，財務風險有持續加大的趨勢，房地產企業面臨著新一輪的洗牌。在領跑行業5年之后，萬科迎來了一個強有力的對手。2015年1月5日，萬科官方公布2014年的全年銷售額為2151億元，這是萬科5年以來首次

9、失去“年銷售冠軍”的大哥身份，綠地集團則以2408億元的銷售額成為房地產行業的新霸主。鑒此，本文選擇房地產行業龍頭企業萬科為分析對象，通過對其進行財務分析,探究萬科經營模式與發展現狀。同時，本文結合目前房地產行業發展環境探求適應新常態的房地產企業經營模式，對我國房地產企業加強經營管理、防范財務風險有著重要的現實意義。一、萬科地產經營現狀（一）萬科地產概況萬科企業股份有限公司（簡稱“萬科”或“萬科地產”），成立于1984年5月，成了初期主要經營錄像器材。公司于1988年調整經營結構，介入房地產領域，以房地產為核心業務。截至2014年，公司以北上廣為核心的中國65個大中城市拓展了業務。并于2013

10、年開始嘗試海外投資，目前已經進入了香港、舊金山、紐約、新加坡等海外城市。2014年，萬科實現銷售面積1806.4萬平方米，銷售金額2151.3億元，銷售規模居全球地產行業領先地位。憑借持續增長的業績和規范透明的公司治理結構，萬科贏得了廣大投資者和消費者的廣泛認可，成為最受客戶、投資者、員工、合作伙伴歡迎，最受社會尊重的企業。萬科成為行業第一個全國馳名商標，并在發展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業”、“亞洲最佳小企業200強”、“亞洲最優50大上市公司”。在多年的經營中，萬科堅持“不囤地，不捂盤，不拿地王”的經營原則；實行快速周轉、快速開發，依靠專業能力獲取公平回報的經營策略。“為

11、普通人蓋好房子”、“蓋有人住的好房子”是萬科一直以來所堅持的主流產品定位，2014年所銷售的144平米以下戶型占比超過90%，堅持快速銷售、合理定價。同時，公司堅持規范經營，不追求高利潤率，2012年以來公司累計納稅額超過700億元，納稅額在國內房地產企業中持續位列第一，且每年的納稅額均高于凈利潤。（二）萬科地產經營模式所謂經營模式是指企業在根據自身特點和企業外部環境選擇定位之后實現價值的一系列方法。主要包括發展模式、資金利用模式、管理模式、成長模式等。萬科在20多年的發展過程中，經營模式先后經歷了多元化擴張、專業化發展、精細化成長等階段。在多元化擴張階段，萬科從貿易起家，先后涉足辦公設備、視

12、頻器材、影視等十三個領域；在專業化發展階段，萬科確定了以房地產為專業的經營模式，在全國各地開拓業務，產品涉及酒店、寫字樓、住宅、商場等；在精細化成長階段，萬科從過去單純追求開發量和結算面積的粗放式經營轉為追求品質和利潤貢獻率的精細化經營；在成熟的多元化階段，萬科在2009年開始了專業化基礎之上的經營多元化，涉足商業地產。2013年，萬科開始嘗試海外投資，涉足海外地產開發。（三）萬科地產市場表現2014年是萬科成立三十周年，這一年萬科在全國五百強上排名提升7個名次，位列31名。萬科營業收入1463.9億元，較2013年1354.2上升8.2。公司實現銷售面積1806.4萬平方米，銷售金額2151

13、.3億元，同比分別增長21.2%和25.9%。值得關注的是，近幾年穩坐地產頭把交椅的萬科遇到了一個強勁的對手。2014年，雖然萬科在銷售額上位列榜首，但是綠地集團在銷售面積上確是老大，2013年，綠地年銷售額同比增加50.74%，而萬科僅為22.71%，而在2009年，綠地的銷售規模僅為萬科的一半。盡管從銷售額和銷售面積上并不能完全衡量一個房地產企業的業績，但是這一信號將是對萬科的巨大提醒，如何繼續領跑房地產行業，將是它要思考的問題。二、房地產行業宏觀環境及發展現狀（一）中國房地產發展的宏觀環境房地產業是國民經濟的重要組成部分，與經濟社會發展的方方面面有著直接或間接的聯系，由此決定房地產的發展

14、與宏觀環境有著緊密的聯系。特別是宏觀經濟發展水平、貨幣信貸、政府政策、市場需求等因素直接影響房地產業的發展。首先，宏觀經濟的波動直接影響房地產業的發展。經濟增長或衰退直接關系人們的就業及收入，也會影響人民對未來生活的預期。目前，我國經濟已步入以中速發展為主要特征的新常態，經濟面臨一定的下行壓力。2014年，CPI處于近五年來最低的水平，同比僅上漲1.5%，GDP同比增長7.4%，為近二十多年來最低水平。宏觀經濟的增速放緩給房地產業帶來了市場信心和預期的變化，在中央提出了“穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險”的經濟發展方向背景之下，房地產行業面臨深度調整和分化，房地產企業面臨大洗牌。 資料來

15、源：國家統計局 圖1 近五年國內生產總值及增長速度變化趨勢 其次，作為資本密集型行業，金融市場的貨幣信貸政策直接影響房地產業的發展。特別是銀行存貸款利率對房價高低有著十分顯著的作用。首先，對于企業來說，銀行存貸款直接影響房地產企業在金融市場上的融資成本；其次，對于消費者來說，隨著購房者按揭貸款越來越依賴銀行，銀行存貸款利率也影響房地產消費者的購買行為。此外，存款準備金率也影響著房地產行業，存款準備金率提高，資本流動性緊縮，商業銀行信貸規模就會縮小，從而造成短期內資本供給緊張，會對依賴銀行信貸的房地產項目開發和消費造成很大的沖擊。近年來，央行和銀監會為降低房地產企業的金融風險，出臺了一系列的宏觀

16、調控措施。2014年在經濟下行壓力下，新增個人按揭貸款占房地產貸款比重明顯下降，但隨著央行連續出臺降低貸款利率的政策，將改善個人按揭貸款情況，推動房地產行業市場回溫。同時，中央貨幣政策調整采取定向寬松的模式以保證貨幣流動性。在經濟結構轉型、增速放緩的背景下，央行宣布降息，預示著通縮壓力之下貨幣政策逆周期調節已經開始。再次，房地產業是國家宏觀調控的主要對象。從2013年“121”文件出臺，標志著國家正式對房地產業實施較為嚴格的調控政策，2011年國務院又推出了“新國八條”，利用土地和信貸雙重手段控制房地產投資，抑制房地產發展過熱。隨著經濟增速放緩，房地產業面臨困難，從2014年以來，房地產的調節

17、不斷市場化，調控政策也朝著更加趨于長效、穩定，促進市場建立自身調節機制的方向發展。限購、限貸等短期調控手段慢慢退出市場，例如，2015年3月30日，央行、央行、住建部、銀監會聯合下發通知，居民購買二套房首付比例從60%調整為40%，財政部規定個人購買2年以上的普通住房可對外銷售的，免征營業稅。同時，保障房建設、房地產稅法、土地制度改革、不動產統一登記等長期可持續的調控機制正在慢慢建立。最后，在需求方面，人均GDP和城鎮居民可支配收入的顯著提高和城鎮化水平的不斷提高，為房地產企業的發展提供了巨大的空間。根據國家統計局發布的數據，2002年以來，我國城鎮化比率以平均每年1.35個百分點高速發展。2

18、014年，城鎮常住人口74916萬人，比上年末增加1805萬人，城鎮人口占總人口比重為54.77%。雖然我國城鎮化率近年來已經有了很大的提升，但與中等發達國家及西方國家還有很大差距，僅從這個角度思考，城鎮房地產剛性需求仍會持續。（二）國內房地產發展現狀改革開放以來，國內房地產不斷創造一個又一個新奇跡。然而經過幾年盲目火爆之后，房地產泡沫不斷增大。近年來，伴隨著金融危機的沖擊及國家宏觀調控，房地產發展呈現下行趨勢。根據國家房地產開發景氣指數顯示，2010年上半年，我國房地產發展仍處于過熱階段，隨著國八條等一系列調控政策的實施，2010年下半年、2011年、2012年及2013年房地產發展總體處于

19、平穩階段，但是大部分時間處于95-100點之間，沒有達到100點105點適度發展的水平。2014年6月后，該指數跌破95點，并持續走低（見圖2）。接下來，本節將從房地產投資、土地購置、開發、銷售四個方面分析我國目前的房地產發展現狀。圖2 近五年房地產開發景氣指數變化趨勢表1 2010-2014年商品住宅現狀基本數據資料來源：2010年2014年統計年鑒，部分數據自己計算得到。其中因2010年國家未單獨公布商品住宅竣工面積及待售面積，因此數據為空。1.房地產投資狀況由圖3可以看出，2010年2014年全國住宅開發投資呈現不斷增加的態勢，但增速總體呈下降趨勢，2010年和2011年保持了30%以上

20、的超高增速，2012年大幅下降至11.4之后，隨后又反彈至19.4%。2014年，全國住宅開發投資增速由2013年的19.4%大幅降至9.2%，為五年來最低水平。房地產投資的增加主要是源于國內民間資本及境外資本的不斷涌入，而前者又是推動房地產投資的主要因素。而增速放緩主要是因為國內經濟發展速度放緩，同時房地產調控政策限制了資本的涌入。/圖3 近五年年全國住宅開發投資額及增長速度變化趨勢2.房地產土地購置狀況由圖4可以看出，2010年2014年，全國住宅購置面積增速經歷了先下降后上升再下降的過程。2010年國家發布了嚴厲的房地產宏觀調控政策，直接導致了2010年-2012年的建設用地供應下降。2

21、012年以來，受益于整體經濟回暖和相關政策松動，房地產行業投資規模中自有資金占比為歷史新高，行業逐步回暖，對應的用地供應也呈增長態勢。2013年房地產企業土地購置面積的加大，反映了房地產投資的熱情正在恢復，房地產企業對未來行業發展前景看好。而到了2014年，主要城市的土地市場供應量大幅萎縮，但是成交價格卻依然攀升，但與2013年相比33.9%的增幅相比，上升幅度大幅下降，僅為1%。值得一提的是，2014年，由于企業普遍加大了在核心城市的布局，部分熱點城市的土地競拍依然激烈，成交地價不斷創出新高。圖4 近5年全國住宅土地購置面積及價格情況 3.房地產開發狀況由圖5可以看出，國內房地產開發呈現出以

22、下特點：新開工面積和施工面積增速總體呈現下降趨勢，竣工面積增速較為平穩。值得注意的是2014年新開工面積由2013年的14.6億平方米降至12.5億平方米，為2010年以來最低。住宅開發投資和新開工面積的放緩將減少未來一到兩年的新房供應。因2013年新開工面積的增幅較大，因而2014年的竣工面積增速小幅上升。隨著施工面積增速放緩，新開工面積增速放緩，新房供應與成交有望在未來重新回到較為均衡的狀態。 圖5 近5年全國住宅施工面積、新開工面積、竣工面積及其增長速度變化趨勢4.房地產銷售狀況由圖6可以看出，2010年2013年全國住宅銷售面積及銷售額增速波動較大，但總是保持正增長。盡管2010年國家

23、出臺了嚴厲的樓市調控，但是當年住宅銷售面積及銷售額仍保持較高增速，但隨著調控的堅決執行，2011年2012年增速持續降低。2013年，住宅銷售面積和銷售額增速大幅度提升，住宅銷售市場全面改善，但2014年，全國商品房住宅銷售面積約為10.52億平方米，銷售面積為6.24億元，與2013年相比分別下降9.1%和7.8%。盡管從當年三月份開始，政府就提出不同市場分類調控、對限貸政策進行調整等政。在十一月份，央行兩年來首次下調了存貸款基準利率。在一系列的有利因素推動下，2014年四季度住房銷售面積同比上升了8.3%，盡管如此，因為前三季度的下降程度較高，2014年整年度，住宅銷售面積和銷售額仍然是負

24、增長。圖6 近五年全國住宅銷售面積及銷售額增長速度變化趨勢三、基于財務視角的萬科地產經營模式分析（一）主要財務數據分析表2 2010-2014萬科地產資產負債表（單位：10億） 數據來源：2010年2014年萬科財務報表摘錄整理1.總資產規模分析萬科2010年總資產規模高達2156億元，高居上市房地產企業榜首，到2013年，雖然萬科總資產規模增速有所下降，但仍然維持在較高的水平。這體現了萬科在近幾年仍然以發展為主題，實行經營規模理性增長的戰略目標。值得關注的是，2014年，萬科總資產規模增速急速下降，總資產規模僅比2013年增加292億元，增速僅為6.1%。但萬科資產規模仍然是房地產企業老大。

25、圖7 萬科總資產變化趨勢2.流動資產分析房地產企業的主要流動資產為存貨，行業特征決定了萬科具有高流動性的資產結構。房地產的存貨主要為房地產開發產品和非開發產品。開發產品包括在建、待售品等，非開發品主要為房地產開發所需要的原材料。萬科流動資產占總資產的比在2012年達到95.8%，2013年和2014年有所下降。由表2數據可知，萬科2014年存貨占比較2013年占比有所下降。 數據來源：根據資產負債表計算所得 圖8 萬科流動資產占比情況 表3 2010-2014萬科利潤表（單位：十億） 數據來源：2010年2014年萬科財務報表摘錄整理3.營業收入、營業成本及利潤分析由圖9可知，萬科在2010年

26、2014年營業收入逐年增加，但增長速度懸殊很大。2013年，營業收入增長率下降了12.3，2014年，更是下降至8.1%。可見萬科地產的擴張規模放緩，住宅銷售情況不容樂觀，但這也與近幾年的房地產市場行情有關。由圖10可知，萬科2010年2014年，營業利潤有所下降，營業成本上升，說明公司整體成本過高，或者是資產未被得到充分的利用。盡管萬科地產三項費用呈現下降趨勢（2014年小幅度上升），但仍然處于較高位置。萬科作為房地產行業的領軍企業，營業成本一直居高不下，甚至與行業平均水平相比，沒有優勢。但這與萬科“低利潤率、高周轉率”的戰略一致。數據來源：根據利潤表計算所得圖9 萬科營業收入及增長速度變化

27、趨勢 圖10 利潤及三項費用占比表4 2010-2014萬科現金流量表（單位：十億）數據來源：2010年2014年萬科財務報表摘錄整理計算所得4.經營活動現金凈額分析金融危機及國內房地產調控以來，住宅市場一直很疲軟，大部分房地產企業經營性現金凈額均為負值，而萬科近五年來經營性現金凈額一直維持在正值，體現了萬科較好的現金創造能力。值得注意的是，2014年，萬科的經營活動現金凈額大幅提升，是2010年2013年平均凈額的近15倍，達到了417.25億元，遠超短期借款和一年內到期的有息負債，可以預測萬科目前具有較好可用現金，這部分資金不僅可以維持正常運營，還可以用于補償投資和籌資活動所需要的現金。圖

28、11 萬科營業經營活動現金凈額變化趨勢（二）萬科地產財務指標分析1.萬科地產償債能力分析企業償債能力主要由資產的流動性來保證，即企業的資產變換成現金的能力和速度。企業的資產變現越容易，說明資產的流動性越好，償債能力越強。衡量企業的償債能力，可以從短期償債能力和長期償債能力兩個方面考量。短期償債能力一般通過流動比率和速動比率衡量，流動比率指標值越大，企業短期償債能力越強，但指標過高又表示企業流動資產占用過多，資金的獲利能力不足，一般以2為宜。速動比率將流動資產扣除流動性不確定性較大的存貨預付賬款和一年內到期的非流動資產等項目，避免了流動比率的局限性假設，使短期債務的存量比率更可信，反映了企業運用

29、隨時可變現資產償付到期債務的能力。長期償債能力衡量的指標較多，本文選取具有代表性的資產負債率來分析，資產負債率等于負債與資產之比，反映總資產中有多大比率是通過負債來籌資的，一般來說指標值不宜高于70。表5近五年萬科地產償債能力指標 數據來源：2010年2014年萬科財務報表摘錄整理計算所得由表5可看出，萬科地產近5年來的流動比率總體呈現下降趨勢，可以看出萬科地產的償債能力在降低。但總體而言，近5年內的流動比率最小值仍然大于1，所以償債能力雖然下降，但仍處于安全狀態。2011年速動比率有較大程度的下降，此后三年速動比率一直比較穩定，出現了先提高再降低的趨勢。2014年的速動比率較2013年有了顯

30、著提高，這是因為萬科在2014年底實現了2000多億的回款。流動比率和速動比率整體下降趨勢的原因為萬科拓寬了融資渠道，使經營規模快速增長。這種償債模式使得更多金融機構了解到萬科仍然在較為安全的情況下實現快速發展，從而也可以反向拓寬萬科的融資渠道。由圖12可以看出，萬科資產負債率在2010年2014年呈現先上升，后下降的趨勢，資產負債比處于較高位置，2010年2014年平均資產負債比為77，但鑒于房地產企業的特點，在房產還未交付之前，往往預收購房者的購房款，從而構成負債中的預收賬款，但這部分賬款一般不需要退還，因而負債中的大量預收賬款將在后期轉為營業收入，因而實際上并不構成企業的實際償債壓力，剔

31、除預收賬款，萬科的近5年的資產負債如圖12。從圖中可以看出，剔除了預收賬款之后，萬科的資產負債比顯著降低，近五年平均資產負債比僅為42.058。可以看出，萬科具有較強的長期償債能力。圖12資產負債率及優化后的資產負債率變化趨勢2.萬科地產盈利能力分析盈利能力是企業存在最本質的目的，主要有以下指標：營業利潤率、總資產收益率、凈資產收益率、銷售毛利率、成本費用利潤率、每股收益、每股凈資產等。 表6 近5年萬科盈利能力指標 數據來源：2010年2014年萬科財務報表摘錄整理計算所得由圖13可以看出出了主營業務毛利潤率總體呈現增長趨勢，其他指標均呈現負增長趨勢，同時主營業務毛利潤率增長速動較為平緩。查

32、閱近五年萬科的財務報表發現，萬科財務報表中“營業稅金及附加”項目的上漲幅度均大于營業收入上漲幅度，這導致了圖中指標呈現下降趨勢，這與萬科“低利潤率高周轉率”的戰略思想一致。圖13 近5年萬科盈利能力指標變化趨勢同時導致圖13中指標呈現下降趨勢的原因還有，萬科以為股東創造價值為目標，以求為股東實現利益最大化，從而贏得股東的支持。從表6中可發現，萬科在2010年2014年每股收益及每股凈資產（歸屬上市公司股東）逐年提高。3.萬科地產運營能力分析企業的營運能力主要是指企業利用資產的能力，目的是為了幫助分析企業盈利能力和風險水平以及預測企業未來價值的發展變化趨勢。本文主要通過應收賬款周轉率、流動資產周

33、轉率、固定資產周轉率、總資產周轉率和存貨周轉率來分析萬科的運營能力。表7 2010-2014萬科運營能力指標 數據來源：2010年2014年萬科財務報表摘錄整理計算所得由圖14可看出，萬科存貨周轉率、流動資產周轉率、總資產周轉率呈現同一變化趨勢，這與房地產行業高流動資產、存貨占比高的特點吻合。2010年2013年，這三項指標呈現上升趨勢，且數值較高，表明萬科資產運用效率較高。萬科固定資產周轉率在2010年2014年呈現先上升后下降的趨勢，前文分析到固定資產所占房地產比重較小，因而固定資產周轉率對整個資產周轉速度影響不大。萬科從2010年到2014年應收賬款周轉率整體呈現上升趨勢，2013年比2

34、012年略低，出現自2010年觸底反彈后的首次回落，說明萬科2013年應收賬款收回速度變慢。2014年又小幅反彈，高于2011年和2010年的水平，說明萬科2014年資金回收情況良好，資金使用效率有所提升。圖14 近5年萬科運營指標變化趨勢4.萬科地產發展能力分析本文主要從主營業務增長率、凈利潤增長率、總資產擴長率以及凈資產增長率來分析萬科地產的發展能力。資產增長率從企業資產總量擴張方面衡量企業的發展能力，表明企業規模增長水平對企業發展后勁的影響。資本積累率反映企業所有者權益在當年的變動水平，體現了企業資本的積累情況，是企業發展強盛的標志，也是擴大再生產的源泉，展示了企業的發展潛力，是評價企業

35、發展潛力的重要指標。 數據來源：2010年2014年萬科財務報表摘錄整理計算所得表8 2010-2014萬科運營能力指標由圖15可以看出，2010年萬科主營業務快速發展，即使受到2010年史上最嚴房地產調控，2011年萬科主營業務仍然保持較高發展速度，2013年2014年萬科主營業務增長速度呈現下降趨勢。2010年萬科地產的總資產增長率大幅度上升，由15.41%上升到56.70%，說明萬科地產進行了大量的資產購入，具有較強的生命力，未來發展態勢更為強勁。但隨著時間的推移，2010-2013年，資產增長率逐年降低，萬科地產的資產總量是在以一定比例的數額增長，但是增長速度已經放慢。萬科凈資產擴張率

36、近五年內較為穩定，體現了萬科在實現企業最大價值的基礎上保持平穩前進的戰略。值得注意的是，2014年，以上四項指標均出現了大幅下降。圖15 近5年萬科發展能力指標變化趨勢（三）財務現狀總結通過以上分析，本文對萬科的財務現狀總結如下：1、從總資產規模上看，萬科地產總資產規模不斷擴大，但近年來增速明顯下降，特別是2014年總資產規模僅增加292億元。近5年來，萬科地產主營業務增長率、凈利潤增長率等呈現下降趨勢，與總資本變化趨勢一致。各項財務指標顯示，萬科地產發展放緩，發展能力降低。2、從營業效率上看，萬科地產營業收入增速呈現下降趨勢，營業成本高居不下，三項費用占比雖然呈現減少趨勢，但是仍處于較高位置

37、，營業利潤率呈現下降趨勢。但萬科地產資本周轉率呈現上升趨勢，具有較強的現金使用效率。3、從負債管理上看，萬科地產具有較高的償債能力，負債水平低，資金流動性較好，但運用外部資金的能力有待提高。4、從現金創造上看，萬科地產近年來經營活動凈額近年來一直維持正值，具有較好的現金創造能力。四、萬科地產經營模式構建策略根據對萬科地產財務數據的分析，并結合目前萬科的經營現狀，對萬科地產經營模式提出以下探討性建議：1.推進專業化基礎之上的經營多元化萬科的住宅地產開發一直備受推崇，但近年來，萬科發展全面放緩，特別是2014年以來，多項指標急劇萎縮，相對保守的擴張速度讓萬科與競爭對手之間的差距縮小。2014年萬科

38、營業收入、凈利潤、總資產增長率均出現大幅下降，發展能力岌岌可危。伴隨著銷售冠軍的丟失，萬科的行業老大地位也受到嚴重的威脅，高度專一化的時代已經過去。在城市需求多元化、各種物業類型開發的大趨勢之下，萬科應做到經營模式的靈活性，在不影響住宅地產發展的基礎上，推進專業化基礎之上的經營多元化，可將業務延伸至大型購物中心、寫字樓、酒店等板塊，同時還可以加強商業服務、養老、教育等社區配套服務，而不僅僅局限于物業。需要注意的是，萬科在實行專業化基礎上的經營多元化的時候，一定仍要以目前住宅地產為主營業務，繼續發揮在住宅市場的已有優勢和核心競爭力。在涉足商業地產時，要控制好住宅地產和商業地產的比例，以求健康可持續發展。2.拓展融資渠道，創新融資方式融資對于房地產行業及其重要，近五年來，萬科的經營活動現金流量凈額均為正值，且在2014年經營凈額達到417.25億元，表明萬科具有很強的創現能力。這部分資金不僅可以滿足萬科運營的需要，也可以用投融資。同時剔除預售賬款之后，萬科近五年年均的資產負債比僅為42%，表明萬科具有較強的償債能力，但也說明萬科資金杠桿撬動不足。目前，萬科融資渠道和方式仍然比較單一，主要依靠股