1、精品文檔 精心整理精品文檔 可編輯的精品文檔物業經營管理精講班第22講講義房地產分析的內容 二、房地產市場分析的內容 (一)宏觀因素分析 房地產市場分析首先要就影響房地產市場的宏觀因素進行分析。首先要考慮國家和地方的經濟特性，以確定區域整體經濟形勢是處在上升階段還是處在衰退階段。在這個過程中，要收集和分析的數據包括：國家和地方的國民生產總值及其增長速度、人均國內生產總值、人口規模與結構、居民收入、就業狀況、社會政治穩定性、政府法規政策完善程度和連續性程度、產業結構、三資企業數量及結構、國內外投資的規模與比例、各行業投資收益率、通貨膨脹率和國家金融政策(信貸規模與利率水平)等。 還要分析研究物業

2、所處區域的城市發展與建設情況。例如某城市的鐵路、公路、機場、港口等對內對外交通設施情況，水、電、燃氣、熱力、通信等市政基礎設施完善程度及供給能力，勞動力、原材料市場狀況，人口政策，地方政府產業發展政策等。這方面的情況，城市之間有很大差別，甚至在同一個城市的不同地區之間也會有很大差別。例如上海市的浦東新區和浦西老市區，其政策條件、交通狀況、基礎設施狀況等就有很大的差別。 (二)市場供求分析 房地產市場狀況分析，是介于宏觀和微觀的分析。市場狀況分析一般要從以下幾個方面進行： 1供給分析 (1)調查房地產當前的存量、過去的走勢和未來可能的供給。具體內容包括：相關房地產類型的存量、在建數量、計劃開工數

3、量、已獲規劃許可數量、改變用途數量和拆除量等；短期新增供給數量的估計。 (2)分析當前城市規劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設投資等計劃。 (3)分析房地產市場的商業周期和建造周期循環運動情況，分析未來相關市場區域內供求之間的數量差異。 2需求分析 (1)需求預測。詳細分析物業所在市場區域內就業、人口、家庭規模與結構、家庭收入等，預測對擬開發房地產類型的市場需求。具體內容包括：就業分析，人口和家庭分析，收入分析。 (2)分析建設和運營中的主要物業項目。開發建設中的房地產項目需分析其用途、項目名稱、位置、預計完工日期、建筑面積、售價和開發商名稱等；運營中的物業項目主要分析其用途、物業名稱

4、、位置、開業日期、建筑面積規模、租金、物業業主和物業管理企業名稱等。 (3)吸納率分析。就每一個相關的細分市場進行需求預測，以估計市場吸納的價格和質量。具體內容包括：市場吸納和空置的現狀與趨勢，預估市場吸納計劃或相應時間周期內的需求。 (4)市場租戶對產品功能需求。以公司租戶為例，需分析的內容包括：租戶所從事的行業類型、公司規模、現辦公地點的區域分布、承租面積規模、租約期間長度、對當前承租物業的滿意程度等。 3競爭分析 (1)列出與競爭有關物業的功能和特點。具體內容包括：描述運行中或在建的競爭性物業(價格、數量、建造年代、空置、競爭特點)，描述計劃建設中的競爭性物業，對競爭性物業進行評價。 (

5、2)市場細分，明確目標物業的目標使用者。具體內容包括：目標使用者的狀態(年齡、性別、職業、收入)、行為(生活方式、預期、消費模式)、地理分布(需求的區位分布及流動性)，每一細分市場下使用者的愿望和需要，按各細分市場結果，分析對競爭物業功能和特點的需求狀況，指出目標物業應具備的特色。 4市場占有率分析 (1)基于競爭分析的結果，按各細分市場，估算市場供給總吸納量和吸納速度和目標物業的市場份額，明確目標物業吸引顧客或使用者的競爭優勢。具體內容包括：估計物業的市場占有率，在充分考慮目標物業優勢的條件下進一步確認其市場占有率，簡述主要的市場特征；估算物業吸納量，物業吸納量等于市場供求缺口(未滿足需求量

6、)和目標物業的市場占有率的乘積。 (2)市場占有率分析結果，要求計算出目標物業的市場占有率、出租進度、租賃價格和達到穩定出租率水平所需要的時間(租賃期)，并提出有利于增加市場占有率的建議。 (三)相關因素分析 當把握了總體背景情況后，還需要針對某一具體物業類型和地點進行更為詳盡的分析。從物業管理的角度來看，市場分析最終要落實到對某一具體的物業類型和目標物業所處地區之房地產市場狀況的分析。應該注意的是，由于不同類型和規模的物業所面對之市場范圍的差異，導致市場分析的 方式和內容也有很大的差別。不同類型物業需要重點分析的內容包括： 1居住物業。重點了解目標物業周圍地區住宅的供求狀況、價格水平、對現有

7、住宅滿意的程度和對未來住房的希望，以確定目標物業的裝修、室內設備配置標準。 2寫字樓項目。首先要研究項目所處地段的交通通達程度，目標物業的周邊環境及與周圍商業設施的關系。還要考慮內外設計的平面布局、特色與格調、裝修標準、大廈內提供公共服務的內容、滿足未來潛在使用者的特殊需求和偏好等。 3商業零售物業。要充分考慮物業所處地區的流動人口和常住人口的數量、購買力水平以及該地區對零售業的特殊需求，還要考慮購物中心的服務半徑及附近其他購物中心、中小型商鋪的分布情況。 4工業或倉儲物業。重點考察未來人住者的意見，如辦公、生產和倉儲用房的比例，大型運輸車輛通道和生產工藝的特殊要求，以及對隔聲、抗震、通風、防

8、火、起重設備安裝等的特殊要求。物業經營管理計劃的概念和編制物業經營管理計劃的基礎工作第六節 物業經營管理計劃 一、物業經營管理計劃的概念 (一)規劃與計劃 規劃是指制定計劃并將其書以文字、繪成圖表、示以形象的過程，規劃的成果稱為計劃。計劃是工作或行動前預先擬定的具體內容、目的、方針、辦法、標準、步驟、程序和過程等。 物業經營管理計劃，是物業管理規劃一系列子過程的結果，是物業管理師思想的具體化，體現了他們準備做什么，什么時候做，由誰去做以及如何做，即對未來行動方案的一種說明。 物業管理規劃，是構思前景、預測未來、確定欲達到的目的和取得的成果，估計可能會遇到的問題，并提出實現目的、解決問題的有效方

9、案、方針、措施、手段、行動和程序，估算需要投入的資源和花費的時間，考察制約物業管理工作及其績效的內外環境因素的過程。物業管理規劃又是從現實出發的思考、想像和謀劃，進而確定、安排達到目的和滿足業主要求所必須的各種活動和工作成果。 物業管理規劃還應考慮如何經濟地使用物業管理企業的時間和資源。物業管理規劃還是調查、預測、預見、謀劃和預言的過程。 制定物業管理計劃的基本原則是：第一，物業管理師必須參加和主持；第二，發揮物業管理人員的集體智慧，鼓勵大家參與；第三，實際參與物業管理工作的人員必須參與該項活動和工作計劃的制定。 (二)計劃的用途 物業經營管理計劃，是用來指導、組織、實施、協調和控制物業經營管

10、理過程的文件，也是處理物業經營管理過程中若干不確定性因素的工具，還是避免浪費，提高工作效率和經濟效益的手段。沒有物業經營管理計劃，物業管理師就像失去方向的航船，在洶涌的波濤吹打下飄搖無定，久而久之就會失去信心，導致物業經營管理活動失敗。 物業經營管理計劃有多種用途，主要現在以下幾個方面：(1)指導物業管理的具體行動；(2)書面記載物業管理計劃的目標、前提與制約因素；(3)書面記載選擇并最終確定物業管理方案的決策過程；(4)幫助利害關系各方之間進行溝通，有助于統一各方面的認識；(5)便于明確物業管理服務的工作內容、范圍、時間安排、質量標準、所需費用和風險等重大問題；(6)測量物業管理活動，幫助物

11、業管理企業進行相關的控制，幫助業主考核物業經營管理活動的績效。 (三)物業管理計劃的表現形式 物業管理計劃包括年度計劃、中短期計劃和長期計劃。年度計劃是一種運行計劃，屬于戰術層次的計劃；中短期計劃則介于戰術層次和策略層次之間，通常以物業管理企業與業主簽署的委托管理合同約定的合同有效期周期，通常為35年；長期計劃則屬于策略層次的計劃，通常以物業的剩余使用壽命為限。 由于物業的使用壽命一般都在50年以上，而目前物業管理服務合同大都是以35年甚至12年為周期，這就容易導致物業管理企業的短期行為，從而影響物業業主使物業持續保持市場競爭力以及長期保值增值的目標。物業管理的長期計劃不僅僅是針對某一家物業管

12、理企業任內的工作，而且是長期不間斷的計劃管理。編制物業管理長期計劃時，要從資產管理的角度，進行物業全壽命周期的成本費用分析，制定物業資產價值提升和有效利用計劃，尋求費用最低、物業經濟使用壽命維持時間最長的最理想維修方式。 以新加坡的物業管理為例，政府對住宅小區公共設施保養十分重視，要求物業企業能提供完善而長期的計劃，對外墻、走廊、樓梯、屋頂等公共場所的維修年限，對水管、電線、設備的更換年限等都要制定計劃，最長的計劃甚至考慮到80年以后的地基加固問題。這樣，即使更換了物業管理企業或物業管理人員，物業管理計劃仍舊不變。因此建立長期管理計劃是物業管理服務的保證，是對業主負責的根本。 二、編制物業經營

13、管理計劃的基礎工作 為了制定物業經營管理計劃，首先要分析物業所處的宏觀市場環境和相關物業類型的市場狀態，其次要準確把握物業所處鄰里區域的特征和物業本身的狀況，還要認真分析領會物業業主的相關目標，這些工作是制定物業經營管理計劃的基礎。 (一)區域宏觀市場環境分析 區域宏觀市場環境分析，就是研究物業周圍較大范圍內的經濟、社會、政治、文化教育、城市發展、公共事業等方面的發展狀況與趨勢，確定影響物業發展的主要因素。這里的“區域”范圍沒有明確的定義，可認為是對目標物業經濟效益產生直接影響的城市或城市區域。區域宏觀市場環境分析的主要資料，來自于國家及地方政府編制的統計年鑒、各行業協會正式出版的信息、新聞媒

14、體及網絡發布的信息等。 (二)房地產市場分析 房地產市場是一種典型的地域性市場，不存在統一的、一般的房地產市場。因此，物業管理師必須把房地產市場進一步細分，以便編制出一個具體可行的物業管理計劃。細分市場的方式，需要綜合考慮本章第三節所介紹的地域、物業類型和目標市場三種細分方式。 編制物業管理計劃時，首先要把目標物業放在正確的細分市場內，并用這個細分市場的相關標準來評價目標物業。這個工作過程，就是市場分析的過程。為了作出準確的市場分析，必須首先進行認真、詳細的市場調研，搜集特定的、可與目標物業進行比較的相關物業信息，并與目標物業進行分析比較，以便了解其他可比物業所提供服務的特點，評價目標物業的優

15、點和缺點。 物業位置分析是市場分析中的重要內容。位置分析不但要考察目標物業與鄰里物業的相對位置關系，還要考慮其在區域內的位置。對不同類型的物業，位置的含義和要求也不盡相同。例如，評價居住物業區位的優劣需考慮的主要因素包括：市政公用和公建配套設施完備的程度(市政公用設施主要為居民的生活居住提供水、電、煤氣等，公建配套設施則包括托兒所、幼兒園、中小學、醫院、郵局、商業零售網點、康體設施等)；環境因素(自然環境好壞、空氣和噪聲污染情況)；公共交通便捷程度；居民人口與收入(人口數量、家庭規模和結構、家庭收入水平、人口流動性、當前居住狀況)；社區文化氛圍即人身與財產安全狀況。商業零售物業區位的優劣，則主

16、要取決于：周圍人口密度；交通、通信的方便程度；居民的購買力水平和消費習慣。寫字樓物業區位的優劣，則主要取決于：與其他商業設施接近的程度；周圍土地利用情況和環境；易接近性(交通方式可選擇性、停車位數量)。 (三)鄰里分析 一般認為，在人口密集的大城市范圍內，鄰里可由周圍的幾個街區或相互交叉的主要街道的鄰近地區組成。鄰里的邊界線往往是地理的或人為的分割物，如街道、河流、湖泊、公園等。鄰里亦可稱為同質區域。鄰里分析，就是對目標物業所處的鄰里范圍加以研究，摸清周圍的物業為什么能把人流和商業機會吸引到它那里去。不管目標物業有什么特點，周圍的相鄰物業都會對其創新能力造成不同程度的限制。鄰里分析的內容有：搜

17、集鄰里范圍內的人口狀況及其發展趨勢信息；評估鄰里的經濟狀況和消費水平，確定鄰里物業的平均租金水平，并以此作為估算目標物業租金潛力的依據；考察鄰里物業的實體狀況，包括鄰里物業的維修水平及物業用途，有無新的物業發展項目，是否會出現新的競爭對手等。 (四)物業現狀分析 物業現狀分析就是對整個物業的物理狀況及運行狀況進行檢查，分析物業運行預算，研究物業當前的管理策略和工作程序狀況，這是實際估計物業租賃價值的第一步。分析現狀物業之前，應對一個物業的結構、外觀、設備等狀況進行各項檢查，詳細查清下列有關的項目并仔細地記錄其結果： 1建筑物內有多少套或多少平方米可出租房屋。如果是住宅，每套房屋的面積有多大、居

18、室數目有多少。 2物業令人滿意程度(外觀印象、建成年代、建筑形式、平面布局、通道、公共空間、租戶的特征)如何。 3可出租物業的吸引力(平面布局、方位、視野、設備、附屬設施、總體的現代化程度)如何。 4建筑物的實體(屋頂、墻體、樓板、門窗、樓梯、電梯)狀況如何。維修得怎樣。維修是否及時。廢棄的部分能修好嗎。功能上有不當的地方能否糾正。有無需要請結構工程師來進行安全鑒定的問題。 5建筑物的室內裝飾、公共空間、衛生設備、供暖設施、供電系統等的狀況如何。 6提供有什么樣的休閑、娛樂場所及設施。它們的實體及外觀狀況如何。 7土地與建筑物的關系(如停車場、分區規劃)如何。建筑物及土地可否使用的更為合理有效

19、。 8建筑物的現行管理標準是什么。在租戶選擇、購買控制、租金收繳、維修及管理等方面的現行政策和程序如何。 9當前的出租率、租金水平及租戶構成如何。 10當前物業管理師的情況如何。每個人的工作態度、能力、學習及目標怎樣。 (五)業主目標 明確業主目標，是制定物業管理計劃的前提。一旦物業管理企業接受了委托，就要在物業管理目標上與業主達成共識，并要盡自己的最大可能來維護業主的利益。有時業主除了最大限度地獲取利潤以外，沒有具體的目標。物業管理師就要通過調查、分析有關投資信息，來確定較為具體的目標。此外，業主授予物業管理企業的權力范圍也有很大差別，有些業主只對重大決策問題發表意見，但也有些業主可能希望對

20、有關細節問題亦予過問。物業管理師常常需要就業主提出的相互矛盾的目標作解釋工作，例如有業主同時提出了最小維護費用和最大增值兩個不相容的目標。構造物業管理方案和物業管理計劃中的預算技術 三、構造物業管理方案 (一)探討改進舊有物業的可能性 在進行了以上一系列分析、研究之后，物業管理師就要確定，現狀物業的各種運行方案能否為業主帶來可能的較高凈收益，如果不能，就要提出改進方案。理想的物業管理是管理新開發的物業，但大多數的物業是在進行專業管理前已被別人管理過了。如果發現建筑物不再能滿足其所處位置的要求，那么最好改變物業的現狀以符合當前的市場趨勢，并使業主獲得可能的最大凈收益。改進方案通常。從以下兩個方面

21、考慮： 1更新及現代化 更新就是在建筑物的原結構設計、用途等不變的情況下，把建筑物內的設備、飾面及材料更換成新的，將其恢復至維修良好并具有吸引力的狀況。在更新時可使之現代化，如把原來的設備、材料更換成新設計的、性能更好的替代品。更新及現代化可以延長建筑物的經濟使用壽命，并使其重新具有與新建筑物競爭的能力。 2改變建筑物的用途 改變建筑物用途能在不影響鄰里景觀的情況下，滿足社區對房地產的需求，并使舊建筑物得以“再生”。對于建議進行改造的任何物業，還應作融資分析。通過融資分析，提出不同的融資方案并從中選出一個可以實施的、最符合業主目標的方案。 (二)物業管理計劃的主要內容 在分析了所有可能的改進方

22、案并進行科學的對比之后，選出與業主目標最為符合的方案作為最優方案。經向業主推薦并得到業主的同意，物業管理師就可編制其對推薦方案的管理計劃了。推薦方案管理計劃的編制，要從實物的、財務的、運行的不同角度出發，說明如何管理物業；要按市場狀況及發展趨勢制定租賃計劃，制定收入及支出計劃，確定所需工作人員的結構及數量，建立物業運行方針和工作程序；如有必要，還應制定融資計劃。 1建筑物管理計劃 物業管理企業的首要責任是在物業維護、維修、服務的質量標準和達到這些標準所需的成本之間進行適當的平衡。建筑物管理計劃的內容，包括如下幾個方面的內容： (1)建筑物維護的標準。確定適當的維護維修標準首先要考慮到物業的類型

23、和使用特點，物業體量的大小、物業的位置、物業的維修預算限制，以及業主就本物業的長遠策略。 (2)建筑物管理策略。最重要的是決定是否使用有計劃的維護維修體系，這兩種方案選擇的結果通常取決于業主投資目標和其為物業確定的維護標準。北京地區的調查表明，大約60的物業管理企業是沒有建筑物管理的具體計劃，這對物業投資是十分有害的；另外40的物業管理企業采用有計劃的管理(PMP)，但一般集中于對大型中高檔商業物業的管理。對建筑物實施管理可以使用物業管理企業內部人員，也可以雇請社會上的專業承包商，或兩者的結合。采用物業管理企業內部人員負責建筑物的維護維修一般僅限于像北京國際貿易中心這樣的大型物業(該公司有物業

24、保養部)或其物業處于其他物業的地理中心位置(還可為其他物業提供服務)。 (3)物業檢查計劃。這種檢查主要是對物業的一般功能狀況、總體的整潔情況、物業的健康安全標準、負責維護維修的承包商的工作表現等進行檢查。當然，這種檢查還通常涉及到一些非物業維護維修的問題如監督租戶履行租約的情況等。一般來說，物業檢查的頻率取決于業主對物業質量要求的程度。 (4)公共設施服務的內容。一個物業運轉是否良好在很大程度上取決于公共設施如電、水、煤氣、供熱、電話等的使用狀態是否正常。對于商業物業來說，公共設施服務費用的支出在物業整個年費用支出中所占的比重也非常大。因此，確定公共設施服務的具體內容與方式，也是建筑物管理計

25、劃中的重要內容。 2租賃計劃 租賃計劃是物業管理計劃的重要內容，包括租金方案和出租策略。租金方案要建立在市場分析和物業分析的基礎上，租金方案中不僅要確定物業出租時的總體租金水平，還要針對每一個獨立的出租單元，編制出租金價格表。出租策略則是為了使物業總體出租收入最大化應該采取的策略，包括租期長短、獨立出租單元大小、租戶類型的匹配策略，管理服務水平與租戶優惠與補貼方式選擇，以及采用何種租金形式(毛租金還是凈租金、采用建筑面積還是使用面積或可出租面積等)等。 3財務收支計劃 財務收支計劃通常以預算計劃的形式體現，這是業主非常關注的內容。預算是物業管理中經營計劃的核心，預算中包括詳細的預期收益估算、允

26、許的空置率水平和運營費用，且這些數字構成了物業管理的量化目標。要根據實際經營情況對預算進行定期調整，因為租金收益可能由于空置率的增加而較預期收益減少，此時物業管理師往往要就空置率增加的原因進行認真的分析。維護費用超過預算一般預示著建筑物內的某些設備需要予以更新。 預算是物業管理中財務控制和財務計劃的重要工具。其控制特性表現在當收入低于預算或費用超過預算時就會引起物業管理師的注意，而其計劃特性則表現在當物業管理師編制預算時能就未來一年的經營計劃作出比較現實的安排。此外，檢查上年度預算執行情況，也有助于物業管理師發現問題，并在新年度預算中進行適當的調整。 預算還可以使業主較容易地對物業管理的財務情

27、況進行檢查。當業主發現物業運營收入和費用大大超過預計的水平時，通常會要求物業管理師予以解釋，物業管理師則必須負責對實際執行結果背離預算的原因進行說明，并告之業主這種未預計到的情況的發展趨勢。所以，一旦提出了一個預算，物業管理師和業主之間的經濟關系也就確立了，但在雙方共同制定預算的過程中，物業管理師要努力為業主提出更為完美并切合實際的目標。 4物業運行績效評估及與業主溝通計劃 經常更新和評估物業的財務狀況，以便從中發現物業運營表現好壞的原因。物業管理企業需要定期評價物業運行績效，并將分析結果及時報告業主，以便采取正確的方法或改變策略來適應未來的市場狀況。 (1)物業績效評估指標。將物業當前的績效

28、狀況和過去的績效表現相比較，就能看出物業當前的表現是否正常。目前使用的主要表現評估指標包括：預計租值與實際租值的比較；實際和預計的資本價值的增長；收益率即物業的競爭狀況和預期的風險與其市場競爭對手的比較；資本回報率即收益和物業資本價值的比較；凈收益即毛收益減去成本；空置水平；服務收費水平；拖欠租金和壞賬；財務內部收益率；對于機構投資者來說本物業在其房地產投資組合中的位置。物業管理企業應該就上述指標作為財務記錄進行經常性的監控，以在競爭的市場上及時調整自己的策略。 (2)物業管理企業和業主的溝通。大多數業主主要依靠其物業管理企業的及時溝通來了解其物業的表現情況。這種溝通的模式和頻率主要取決于業主

29、的態度。最常用的溝通手段是：定期的年度或季度表現報告；定期的管理會議；通過電話通信或現場會議等形式的定期私人接觸。通過這些溝通，業主一般能達到兩個目的：及時了解物業管理中出現了什么問題(如租金、租戶爭議)以及物業管理師是如何解決這些問題的；物業管理企業的未來計劃是什么(如重新裝修、重新發展、賣掉或繼續出租)。 四、物業管理計劃中的預算技術 預算不是一門很精確的科學，物業的實際收支，很少與預算中的估計完全一致。預算只是一個工具，利用這個工具，物業管理企業可以根據事先估計的物業收支數量，作出費用支出計劃。預算可以幫助物業管理企業努力減少物業凈運營收益的變動，估算在某一時間上物業現金流的狀況。當一項

30、未預計到的費用支出導致現金短缺時，預算可以幫助物業管理企業找到妥善的處理方法，以滿足這項費用的支出。 預算有許多種類型，在物業管理中經常用到的預算形式主要有三種：年度運營預算、資本支出預算和長期預算。 (一)年度運營預算 年度運營預算是最常用的預算。該預算中，列出了物業的主要收入來源和費用支出項目。在物業收支報告中列出的有效毛租金收入的數量，在每個月間應保持基本穩定，有效毛租金收入加上物業其他收入再扣除物業運營費用后，就可得到物業的凈運營收益。由此可以看出，即便有效毛租金收入是一個固定的數值，由于物業運營費用中有關項目費用的變化，也會令業主的凈運營收益有較大的變化。為了保持物業凈運營收益的穩定

31、性，物業管理企業就必須通過預算這一有效的財務工具，準確地預測和控制物業的收入與支出。 預算不僅能令物業各項收入與支出的原因一目了然，還能告訴人們這些收入或支出將發生在什么時間。能源費用支出隨季節變動，也就是說在一年中每個月份的燃料、煤氣和電力費用支出數量存在差異。廣告宣傳及市場推廣費用在許多月份的開支可能很少，但在物業出租的市場推廣工作集中的月份，該項費用支出就很大。一個新投入使用的物業或剛剛經過大規模改造的物業，可能就需要投入大量的市場宣傳費用，這些費用可在每個月中平均分攤，以示在整個年度均要開展大量的廣告宣傳工作。 預算中要為不可預見費用的支出預留空間。如果冬季的天氣特別寒冷，就會使供暖的

32、強度加大、時間延長，而對燃料需求的增加往往會導致燃料價格上漲，從而會進一步增加燃料費用支出的負擔，從而使物業的燃料費預算超支。其他與季節相關的費用增長，如掃雪費用增加，也會影響到物業的凈運營收益。當這些額外費用支出與預算中預計的相關費用支出不相匹配時，物業管理企業就要對其他預期的費用支出進行分析，看是否可以從其他預算費用中挪用一部分來支付與季節相關的額外費用支出的部分或全部，否則就要動用準備金。 為了編制年度運營預算，物業管理企業常常要對以前若干年的物業收支狀況進行認真的分析，對于在來年可能要出現的情況(如由于大規模裝修改造，臨時降低了人住率)，要予以認真的考慮，并在預算中盡量體現這些可能的變

33、化。 年度運營預算除了令業主了解未來一年中物業的收支估算外，也為物業管理企業提供了一個分析物業過去的經營表現和根據對來年的有關估計對個別的預算項目作出適當調整的機會。通過分析預算中的每一個收支項目，物業管理企業就可以對各項預計的收入和費用項目對物業表現影響的程度作出判斷，找出主要影響因素，以便在日后的物業管理過程中實施有效的控制。通過預算的編制，還可以在業主和物業管理企業之間就來年有關物業的收支安排達成共識，以避免雙方在預算實施的過程中產生矛盾。在預算中，如果收入和費用較上年度有較大的變化，就要作出合理的說明。 當物業管理企業按月向業主提供運營報告時，在預算中就要按月安排各項收支計劃，這就涉及

34、到如何將年度預算收支在各個月間合理分配的問題。在大多數情況下，如果某些費用支出在每個月之間變化不大，則可以分成十二等份；有些季節性發生的費用，在月和月之間有較大的差異，所以在編制預算的過程中，需要在業主和物業管理企業之間就這些季節性費用的分配達成共識。 年度運營預算是物業管理企業和業主的重要參考資料，然而實際的運營收入和費用支出，可能會隨著時間的進展與預算數據有很大的出入。為了彌補這些差異，物業管理企業有時還會隨著時間的進展準備季度預算，并從中反映出對原年度預算中某些初始估計的調整過程。，季度預算一般比年度預算更為準確，因為預測的內容從時間上講是更近了，所以更容易把握。此外，季度預算大致是一個季節的時間長度，所以對季節性收支的估計就會更加準確。為了更好地發揮預算在物業管理過程中的指導作用，物業管理企業有時還會進一步將預算分解為月預算，以便更加貼近實際、更具操作性。 (二)資本支出預算 物業大規模的維修或更新改造，實際上是業主向物業再次進行資本投入的過程。與此有關的支出，一般稱為資本支出。很