1、2011年沈陽太原街商圈發(fā)展分析報(bào)告一、沈陽市各大商圈分布情況目前沈陽市的商業(yè)格局，基本形成了以和平區(qū)和沈河區(qū)為主要商業(yè)核心區(qū)域的現(xiàn)狀。形成了太原街商圈、中街商圈、五愛商圈、金廊商圈、鐵百商圈、北市商圈、長江北街商圈、三好街商圈、南塔商圈、西塔商圈等商業(yè)區(qū)域。其中太原街商圈和中街商圈是沈陽市兩大主力商圈，其輻射范圍大、對周邊城市吸引力強(qiáng)，這兩個(gè)商圈的發(fā)展對提升沈陽都市形象和增強(qiáng)沈陽商業(yè)輻射力具有重大意義。五愛街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是輻射東三省的批發(fā)市場，是沈陽商業(yè)市場的重要組成部分。其他商圈區(qū)域性較強(qiáng)，是沈陽商業(yè)市場的補(bǔ)充。二、太原街街商圈概概述太原街商圈圈位于沈沈陽市和和平區(qū)，東東起

2、和平平北大街街、西至至勝利北北街、南南臨南五五馬路、北北至北五五馬路，長長約2.2公里里，寬約約1.66公里，商商圏區(qū)域域面積約約為3.52平平方公里里。商圈圈以太原原街、中中華路“一橫一一豎”為主軸軸，由太太原街步步行街、中中華路商商業(yè)街、中中山路景景觀街、體體育用品品街和南南一風(fēng)味味美食街街等街區(qū)區(qū)組成。太原街商圈圈是沈陽陽市最繁繁華的商商業(yè)中心心之一，是是具有都都市時(shí)尚尚的中高高端現(xiàn)代代化國際際商業(yè)中中心，也也是沈陽陽最早形形成的高高檔購物物區(qū)域，類類似于北北京的王王府井，消消費(fèi)者認(rèn)認(rèn)可度極極高。商商圈服務(wù)務(wù)半徑輻輻射整個(gè)個(gè)沈陽市市，并對對周邊城城市的客客戶群體體（本溪溪、撫順順、鐵嶺嶺

3、、遼陽陽、鞍山山）有較較大吸引引力，主主力目標(biāo)標(biāo)客戶群群是255500歲的中中高端消消費(fèi)群。太太原街商商圈主要要業(yè)態(tài)包包括百貨貨店、專專業(yè)店、專專賣店、商商業(yè)步行行街、大大型綜合合超市、便便利店、專專業(yè)市場場以及商商務(wù)寫字字樓、公公寓等。經(jīng)經(jīng)營服裝裝、名表表、飾品品、電器器、餐飲飲、百貨貨及專業(yè)業(yè)性商品品。這是是太原街街商圈多多年發(fā)展展的結(jié)果果，是市市場自然然選擇和和沈陽獨(dú)獨(dú)特的消消費(fèi)特點(diǎn)點(diǎn)的產(chǎn)物物。三、太原街街商圈商商業(yè)、寫寫字樓、公公寓市場場分析1、商業(yè)市市場分析析（1）商業(yè)業(yè)市場總總體概況況太原街作為為市級商商圈，現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)供應(yīng)為為76.64萬萬平方米米，其中中百貨和和購物中中心供應(yīng)應(yīng)

4、量約為為64.54萬萬平方米米，是區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)供應(yīng)的的主體。百百貨和購購物中心心主要分分布在中中華路和和太原街街交匯的的十字軸軸上，聚聚集有多多個(gè)百貨貨和購物物中心，以以中興和和新世界界為代表表，商業(yè)業(yè)氛圍濃濃厚，是是沈陽歷歷史悠久久的成熟熟商圈，平平均租金金在122266元/天，扣扣點(diǎn)200%225%。太太原街商商圈商業(yè)業(yè)品牌比比較豐富富，高中中低檔品品牌都有有，滿足足了沈陽陽全市不不同收入入人群的的購物需需求，平平時(shí)人流流量約為為30萬萬人次/天，周周末約為為50萬萬人次/天。隨隨著萬達(dá)達(dá)廣場、新新瑪特、伊伊勢丹和和中興三三期等項(xiàng)項(xiàng)目的強(qiáng)強(qiáng)勢入駐駐，太原原街的商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)將更加加豐富。相對

5、中街而而言，太太原街商商圈主要要由大中中型、現(xiàn)現(xiàn)代的獨(dú)獨(dú)體建筑筑構(gòu)成，彼彼此間缺缺乏連接接，街鋪鋪少，建建筑形式式單一，缺缺乏街的的概念，十十字軸的的商場布布局容易易分散人人流。區(qū)區(qū)域內(nèi)商商業(yè)項(xiàng)目目體量較較大，而而且集中中供應(yīng)，招招商難度度大，導(dǎo)導(dǎo)致區(qū)域域商業(yè)空空置面積積較多，目目前除了了中興和和新世界界以外，其其他百貨貨和購物物中心經(jīng)經(jīng)營情況況一般，而而且美美美百貨在在20110年底底停業(yè)，彰彰顯了商商業(yè)巨大大的競爭爭壓力。（2）商業(yè)業(yè)類型分分析太原街商圈圈現(xiàn)有商商業(yè)類型型比較齊齊全，擁擁有百貨貨公司、購購物中心心、超市市大賣場場、專業(yè)業(yè)店和商商品市場場等多種種商業(yè)類類型。【太原街商商圈現(xiàn)有

6、有商業(yè)類類型比例例圖】區(qū)域中現(xiàn)有有的商業(yè)業(yè)以百貨貨公司為為主，占占現(xiàn)有商商業(yè)總供供應(yīng)量的的56.4%，隨隨著萬達(dá)達(dá)廣場和和潮匯購購物中心心強(qiáng)勢入入駐，商商圈內(nèi)購購物中心心的比例例也達(dá)到到了255.3%，這也也體現(xiàn)了了太原街街商圈的的特點(diǎn)，以以中高檔檔百貨公公司為主主，而且且檔次較較高。（3） 商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)構(gòu)成太原街商圈圈現(xiàn)有商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)齊全，擁擁有服裝裝、餐飲飲、娛樂樂、超市市、美容容、電器器和家具具家居等等多種商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)。【太原街商商圈現(xiàn)有有商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)比例例圖】通過上圖可可以看出出:太原原街商圈圈商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)主要要以服裝裝服飾類類為主，市市場份額額占到669%，由由于五洲洲春天購購物廣場場和

7、東舜舜百貨兩兩個(gè)項(xiàng)目目目前除除了部分分店鋪在在營業(yè)以以外，其其他店鋪鋪目前都都處于空空置狀態(tài)態(tài)，潮匯匯購物中中心項(xiàng)目目目前只只有個(gè)別別店鋪開開業(yè)，有有部分面面積還處處在招商商階段，因因此太原原街商圈圈目前有有較多的的空置商商業(yè)面積積。2、寫字樓樓市場分分析太原街商圈圈寫字樓樓主要集集中在和和平大街街、南京京街和中中華路兩兩側(cè)區(qū)域域。坐擁擁沈陽三三大市級級商圈之之一的太太原街，濃濃厚的商商業(yè)氛圍圍為寫字字樓市場場帶來較較高的人人氣。區(qū)區(qū)域內(nèi)分分布有和和平大街街、三經(jīng)經(jīng)街、南南京街、十十一緯路路、中山山路、中中華路及及南五馬馬路等城城市主干干道，近近25條條公交線線路途經(jīng)經(jīng)本區(qū)域域，為寫寫字樓市市

8、場提供供了便利利的交通通條件。太太原街商商圈處于于沈陽市市的中心心地帶，以以其核心心的地理理位置和和傳統(tǒng)辦辦公商圈圈的影響響力，吸吸引了商商貿(mào)企業(yè)業(yè)以及各各類企業(yè)業(yè)，平均均入住率率為766高于于全市平平均入住住率的771，處處于各商商圈最高高水平。目前市場上上寫字樓樓的經(jīng)營營模式主主要有三三種：出出租、出出售和售售后代租租。太原原街商圈圈寫字樓樓市場以以出租為為主，平平均租金金約為9900元元/年/，其其中甲級級寫字樓樓出租均均價(jià)為111000元/年年/，乙乙級寫字字樓出租租均價(jià)為為8200元/年年/，區(qū)區(qū)域?qū)懽肿謽浅鍪凼蹆r(jià)格在在60000770000元/之間。太太原街商商圈寫字字樓項(xiàng)目目檔次

9、參參差不齊齊，檔次次差別較較大，總總統(tǒng)大廈廈從客戶戶品質(zhì)和和市場影影響力看看，是沈沈陽高端端寫字樓樓的代表表項(xiàng)目之之一，成成為區(qū)域域其他檔檔次寫字字樓發(fā)展展的重要要帶動(dòng)力力量。而而部分乙乙級寫字字樓存在在物業(yè)老老化、檔檔次不高高等問題題。3、公寓市市場分析析太原街商圈圈公寓市市場以南南站、太太原街為為中心，輻輻射周邊邊區(qū)域，太太原街商商圈是沈沈陽三大大主要商商圈之一一，商業(yè)業(yè)商務(wù)氛氛圍濃厚厚，同時(shí)時(shí)緊鄰沈沈陽站，附附近有許許多批發(fā)發(fā)市場，比比較適合合中小型型企業(yè)辦辦公。太太原街商商圈是公公寓的發(fā)發(fā)源地，沈沈陽第一一個(gè)公寓寓就出現(xiàn)現(xiàn)在太原原街，太太原街商商圈也是是沈陽目目前酒店店式公寓寓最集中中

10、的地區(qū)區(qū)，第一一批公寓寓包括當(dāng)當(dāng)代程式式、騰龍龍國際公公寓在這這里取得得了成功功，刺激激了隨后后大量公公寓的供供應(yīng)。該該區(qū)域?qū)賹儆趥鹘y(tǒng)統(tǒng)商務(wù)和和傳統(tǒng)商商業(yè)區(qū)，且且交通方方便成為為大多數(shù)數(shù)樓盤的的賣點(diǎn)，樓樓盤檔次次差異較較大，價(jià)價(jià)格在880000-1440000之間。以以本地高高收入者者為主，特特別是商商務(wù)區(qū)的的企業(yè)主主、高級級白領(lǐng)等等。四、太原街街商圈220100年1月月至20011年年4月份份各類產(chǎn)產(chǎn)品供銷銷量分析析2010年年1月至至20111年44月，太太原街商商業(yè)總供供應(yīng)量為為24.98萬萬，寫寫字樓總總供應(yīng)量量1.995萬，公寓寓總供應(yīng)應(yīng)量144.911萬，其其中商業(yè)業(yè)和公寓寓占全市

11、市總供應(yīng)應(yīng)量的110.335%和和10.67%，擁有有較大比比例。太太原街商商業(yè)新增增供應(yīng)55.455萬，公公寓新增增供應(yīng)66.855萬，短短期內(nèi)太太原街商商圈將以以商業(yè)和和公寓項(xiàng)項(xiàng)目為主主，寫字字樓以出出租為主主要經(jīng)營營方式。2010年年1月至至20111年44月，太太原街商商業(yè)銷售售量為110.668萬，占全全市銷售售量的113.114%，銷銷供比為為42.76%，高于于全市333.666%的的平均水水平，太太原街商商圈作為為城市最最繁華的的商圈之之一，擁擁有良好好的商業(yè)業(yè)口碑；寫字樓樓銷售00.855萬，占占全市銷銷售量的的2.77%，主主要銷售售早期上上市的寫寫字樓；公寓銷銷售量33.

12、722萬，占占全市銷銷售量的的9.447%，銷銷供比為為24.92%，略低低于全市市28.09%的平均均水平，雖雖然太原原街商圈圈是公寓寓的發(fā)源源地，但但近年來來太原街街商圈商商業(yè)用地地供應(yīng)量量有限，新新開發(fā)的的商業(yè)類類項(xiàng)目較較少，公公寓市場場發(fā)展也也因此有有所放緩緩。五、太原街街商圈發(fā)發(fā)展趨勢勢判斷1、商業(yè)品品牌質(zhì)量量和運(yùn)營營情況將將不斷提提升太原街商業(yè)業(yè)市場從從目前新新增供應(yīng)應(yīng)情況看看，購物物中心的的規(guī)模和和比例越越來越大大，整體體品牌質(zhì)質(zhì)量和運(yùn)運(yùn)營情況況都在不不斷提升升，商業(yè)業(yè)市場發(fā)發(fā)展逐漸漸趨向規(guī)規(guī)范化、服服務(wù)化。2、差異化化經(jīng)營、樹樹立項(xiàng)目目特色，將將成為太太原街商商業(yè)項(xiàng)目目競爭突突

13、破口太原街商圈圈商場林林立，但但多數(shù)商商場提供供的大多多是雷同同的商品品品牌和和消費(fèi)服服務(wù)，缺缺少特色色。項(xiàng)目目的差異異化經(jīng)營營，提供供多功能能服務(wù)，樹樹立項(xiàng)目目特色，提提高自身身競爭力力，將成成為太原原街商業(yè)業(yè)項(xiàng)目競競爭的突突破口。3、加強(qiáng)商商圈內(nèi)各各商場之之間的聯(lián)聯(lián)系，發(fā)發(fā)揮商業(yè)業(yè)街的優(yōu)優(yōu)勢作為沈陽最最繁華的的商業(yè)街街之一，太太原街商商圈的商商業(yè)項(xiàng)目目大多是是由大中中型、現(xiàn)現(xiàn)代的獨(dú)獨(dú)體建筑筑構(gòu)成，彼彼此間缺缺乏連接接。太原原街應(yīng)加加強(qiáng)商圈圈內(nèi)各商商場之間間的聯(lián)系系，充分分發(fā)揮商商業(yè)街的的優(yōu)勢，由由商業(yè)街街的規(guī)劃劃效應(yīng)帶帶動(dòng)整個(gè)個(gè)商圈的的競爭力力。4、高檔寫寫字樓將將成為市市場主力力太原街商圈圈的濃厚厚商業(yè)氛氛圍為寫寫字樓市市場帶來來較高的的人氣，也也提供了了較多的的優(yōu)質(zhì)客客戶。隨隨著外企企及國內(nèi)內(nèi)大型企企業(yè)的入入駐，對對高檔寫寫字樓的的需求量量迅速增增加，太太原街商商圈寫字字樓項(xiàng)目目應(yīng)秉承承設(shè)計(jì)新新穎、配配套齊全全、人性性