1、重慶某項目策劃全文一、 重慶房地產市場簡析1、20003年重重慶市房房地產住住宅市場場繼去年年市場的的火熱，再再續引發發了重慶慶房地產產市場的的“沸點點”。一一方面，重重慶市房房地產經經過幾年年的發展展，房地地產市場場已從“概概念時代代”進入入“產品品時代”，另另一方面面大范圍圍的城市市拆遷與與舊城改改造的進進一步實實施，刺刺激了房房地產市市場的投投資和開開發，同同時也促促動了一一大批住住宅消費費群體的的需求。2、隨著重重慶市住住宅市場場的發展展和成熟熟，其住住宅的需需求也日日益呈現現出多樣樣化的格格局。小小戶型依依然受到到市場一一定的青青睞，特特別在解解放碑以以外的市市場；低低密度住住宅成為

2、為今年的的房地產產中高檔檔市場的的主流產產品，其其風靡蓋蓋過了江江景房和和城市中中心公寓寓，在一一定程度度上，正正說明目目前重慶慶市場已已進入產產品時代代；而有有一定環環境做依依靠的中中低檔次次住宅，尤尤其受到到消費者者的追捧捧，重慶慶市大范范圍的拆拆遷，直直接拉動動了此類類住宅的的需求。3、產品的的差異化化定位已已成為項項目之間間的品質質劃分。龍龍湖、金金科、融融橋、南南方、廣廣廈、大大川等等等地產企企業在重重慶房地地產市場場相繼推推出的千千畝大盤盤，可謂謂是如火火如荼，但但隨著重重慶濱江江路環境境與配套套設施的的日趨改改善，江江景樓盤盤已開始始大張旗旗鼓突圍圍，今年年中，勢勢頭最盛盛的金沙

3、沙水岸、東東方港灣灣、金沙沙港灣等等江景樓樓盤分別別以獨特特的概念念、賣點點、及居居家文化化、成熟熟配套等等，以實實現區域域的共贏贏吸引較較多消費費者的眼眼球。然然而江景景樓盤的的異軍突突起加劇劇了重慶慶房地產產市場的的競爭。二、重慶房房地產市市場開發發簡析1、20003年上上半年重重慶市房房地產市市場的總總體供求求表指標開發施工面面積（萬平米）房屋竣工面面積（萬平米）房屋銷售面面積（萬平米）房屋銷售平平均價格格（元/m2）開發投資額額（億元）2003年年上半年年3781.2345.33532.8861987112.775住宅2823.1240.77481.221763同比增長（%）19.96

4、7.4104.444.3437.2辦公樓128.118.33.62848商業營業用用房83096.339.06638822、結論分分析：（1）20003年年上半年年，重慶慶市商品品房銷售售面積繼繼續保持持一定幅幅度的增增長，全全市商品品房銷售售面積達達10442.11萬平方方米，同同比增長長46.9%。其其中主城城區銷售售面積達達7088.8萬萬平方米米，同比比增長229.66%。與與此同時時，商品品房竣工工面積則則低于銷銷售面積積。20001年年，重慶慶市房地地產竣工工面積為為10220.66萬平方方米。商商品房銷銷售面積積大于竣竣工面積積，在一一定程度度上降低低了商品品房的空空置量，對對于

5、房地地產業的的發展是是一大利利好，同同時也表表明重慶慶市房地地產業充充滿著活活力，開開發前景景廣闊。（2）20003年年上半年年，重慶慶市商品品房商品品面積更更得到高高速增長長，房屋屋銷售面面積遠高高于竣工工面積，220033年上半半年房屋屋銷售面面積同比比增長在在1044.4%，分析析市場的的主要原原因在于于一場全全市范圍圍內的大大拆遷運運動，直直接拉動動了重慶慶市房地地產的旺旺盛需求求和價格格的上漲漲。三、市場調調查分析析由于本項目目所在區區域的可可比性江江景樓盤盤較少，故故我司以以渝中區區江景樓樓盤為主主作調查查分析。（一）市場場調查分分析表（略略）二）結論分分析1、 目前前渝中區區的江

6、景景物業建建筑形態態主要由由高層建建筑組成成，其品品質以中中高擋為為主，市市場價格格在建面面36000339000元/平平米左右右，本項項目區域域江景物物業的市市場價格格在建面面28000元/平米左左右。2、 江景景物業的的產品設設計主要要以建面面12001550平米米的兩房房與三房房為主，熱熱銷戶型型主要以以建面8801120平平米內的的小兩房房與三房房為主，其其主要原原因是總總價相對對較低，造造成以大大戶型為為主力的的江景物物業銷售售較差。3、 由于于渝中區區的嘉濱濱路沿線線正處與與規劃建建設中，其其周邊的的環境較較差，生生活配套套相對較較弱，這這也是目目前影響響江景物物業銷售售的主要要原

7、因。4、 通過過市場調調查發現現本區域域的江景景物業在在產品設設計上有有較多的的“黑房房”，主主要由于于江景物物業的占占地面積積相對較較小，其其落差較較大，臨臨江面戶戶型多由由3-44戶，建建面1330平米米1770平米米的三室室組成，而而一梯88戶的單單層布局局，導致致其他背背江的戶戶型采光光差和房房間 “黑黑房”形形成。四、項目研研究分析析（一）項目目的SWWOT分分析1.項目優優勢（SS）（1）良好好的江景景資源 本項目位于于渝中區區曾家巖巖嘉濱路路，北接接嘉陵江江大橋，500米江岸線，視野寬闊，嘉陵江景一覽無余。（2）增值值空間較較大。本區域尚處處于規劃劃建設期期，其本本區域住住宅價格

8、格相對較較低，隨隨著交通通與生活活配套上上的完善善、成熟熟，有利利于提升升本項目目物業的的增值空空間。2.項目劣劣勢（WW）（1）地塊塊面積較較小，地地形落差差較大地塊臨街面面長度較較短，地地塊現覆覆蓋物為為農田、雜雜草。地地勢起伏伏，中心心低落差差約200米，其其兩面由由高層建建筑夾集集，這對對本項目目環境規規劃與產產品設計計有較大大難度。（2）交通通系統不不完善本區域道路路（嘉濱濱路）作作為進入入渝中半半島的外外環，主主要分流流進入主主城區的的外地車車輛，其其公交車車輛較少少，出行行極為不不便。（3）區域域商業配配套設施施缺乏本區域正處處于規劃劃建設中中，其商商業配套套主要由由上清寺寺與觀

9、音音橋商業業支持，而而本區域域配套設設施主要要由各小小區與學學田灣居居民區獨獨立組成成，這與與本項目目所在位位置都有有較遠的的距離，也也使本項項目在配配套服務務設施上上相對缺缺乏。3.項目市市場機會會（T）（1） 交交通系統統的完善善本項目區域域公交車車站的設設立與220044年6月月，輕軌軌較新線線（2號號）的通通行，在在很大程程度上完完善了本本區域（嘉嘉濱路）的的交通系系統，大大大提升升了本區區域的地地段品質質。（2） 政政府規劃劃有助于于推動本本區域房房地產市市場發展展南濱路繁華華景象將將是本區區域市場場未來發發展的前前瞻，在在政府對對渝中半半島整體體規劃中中，嘉濱濱路將規規劃形成成集高

10、檔檔住宅、餐餐飲娛樂樂為一體體的 “休休閑水岸岸”，這這對本區區域房地地產市場場開發有有較好的的發展前前景。（3） 樓樓盤、人人氣的聚聚集加快快商業成成形在對本項目目所在區區域的市市場調查查分析中中，本區區域樓盤盤都以嘉嘉濱路輕輕軌車站站（曾家家巖）為為點，沿沿線1公公里內集集中開發發，建筑筑形態主主要以單單體樓為為主的，現現已開發發的樓盤盤江都怡怡園成功功引進了了餐飲巨巨頭天天魚魚港，建建立了本本區域良良好的商商業氛圍圍，在本本區域樓樓盤的陸陸續面市市，人氣氣的聚集集，將支支撐與促促進本區區域商業業的快速速發展。4.項目風風險（OO）（1）目前前本區域域除江都都怡園已已建成外外，其他他在建樓

11、樓盤已開開始動工工（場地地平整），其其位置都都位于輕輕軌旁，與與本項目目地段相相比有好好優勝，這這將在今今后一定定程度上上加劇了了本項目目的區域域競爭。（2）北濱濱路與沙沙濱路正正處與建建設發展展中，實實力較強強的開發發商也陸陸續在其其圈地開開發高品品質的江江景物業業（如北北濱路的的金沙水水岸、沙沙濱路的的金沙港港灣），都都將形成成本項目目較強的的潛在競競爭對手手。（3）南濱濱路樓盤盤以較高高的品質質規模與與成熟的的商業配配套成為為消費者者選擇江江景物業業的主要要區域，這這將對本本項目日日后的銷銷售有較較大的沖沖擊。（二）項目目最大價價值的挖挖掘本項目最大大價值的的挖掘是是通過對對項目地地塊的

12、價價值分析析，努力力克服不不利因素素的限制制與影響響，最大大限度的的發揮項項目地塊塊的資源源優勢，讓讓消費者者切實感感覺所購購買的住住宅產品品的超值值性，充充分挖掘掘其項目目的最大大價值。（1）品牌牌價值充分利用開開發商企企業雄厚厚的自身身實力與與形象促促進本項項目的受受眾力度度，提升升本項目目的潛在在品質形形象。 （2）產品品價值通過對本項項目可看看山城“江景、夜夜景”的優勢勢，合理理的規劃劃，獨特特的產品品設計，優優質的物物業管理理來構筑筑本項目目的產品品價值，將將本項目目做成區區域及全全市的精精品江景景物業，在在市場中中脫穎而而出，成成為購房房者關注注的焦點點。（3）交通通價值本項目緊鄰

13、鄰輕軌車車站，拉拉近空間間距離，提提升本項項目品質質優勢。（4）機會會價值充分利用濱濱江路房房地產發發展的契契機，炒炒熱本區區域，聚聚集人氣氣，順勢勢推出“本項目目”，一炮炮而紅，大大造成為為江景樓樓盤的品品質典范范。三、產品定定位項目所處地地塊面積積較小，相相鄰項目目都是以以高層建建筑為主主，故我我司將本本項目規規劃設計計為311層的高高層建筑筑，主要要分為裙裙樓（地地下一層層，臨街街三層）的的商業部部分和塔塔樓（227層）的的住宅部部分。以以下分別別對裙樓樓和塔樓樓進行定定位分析析。（一）裙樓樓定位餐飲飲、娛樂樂業依據地塊所所處位置置嘉濱濱路沿線線的發展展大體走走勢，我我司將其其裙樓部部分

14、主要要定位為為餐飲、娛娛樂市場場。1、 本項項目不適適合經營營百貨業業態。百貨業態一一般建立立在人流流量大的的商業中中心地區區，很大大程度上上依賴于于人流的的聚集來來保證收收益的產產生。而而該地塊塊雖然臨臨街，但但沒有大大面積的的廣場或或其他公公共休閑閑場所吸吸引人群群逗留，僅僅僅依靠靠少量的的地區客客戶是遠遠遠不能能保證此此種業態態的利潤潤收益，所所以，本本項目不不適合于于百貨業業態生存存。2、 本項項目不適適合經營營汽車、建建材等專專業市場場。該項目臨街街，存在在做汽車車、建材材等專業業市場的的條件。但但汽車市市場對樓樓層層高高有一定定要求，裙裙樓高度度的增加加造成塔塔樓高度度降低，從從而

15、減小小住宅建建筑面積積；無論論是汽車車還是建建材市場場，都會會因區域域內沒有有同類市市場而顯顯得勢單單力薄，形形成較大大的市場場風險。3、 項目目裙樓宜宜做餐飲飲、娛樂樂市場。盡管目前地地塊周圍圍餐飲娛娛樂行業業氛圍還還沒充分分顯現，但但天天漁漁港的餐餐飲巨頭頭姿態就就是該地地區發展展的牽引引力；并并且渝中中半島城城市形象象“休閑水水岸”定位也也為本區區域市場場發展提提供了政政策支持持；輕軌軌20004年通通車、嘉嘉濱路交交通的改改善都將將帶動該該地區的的經濟發發展。（二）塔樓樓定位中高高檔住宅宅產品項目處于居居住區之之中，若若做寫字字樓產品品在交通通方面條條件限制制相當大大，所以以我司將將塔

16、樓定定位為住住宅。項目依嘉陵陵江而建建，江景景資源是是本項目目優勢與與賣點的的突出體體現。由由于該項項目占地地面積小小，自身身不可能能在主題題景觀營營造上大大做文章章，所以以必須要要對自然然景觀進進行充分分利用，傾傾力打造造江景住住宅。嘉嘉濱路已已有部分分江景房房存在，并并且沿線線仍有大大量地塊塊或圈地地或已進進入拆遷遷階段，所所以，我我們的項項目一定定要尋求求差異化化競爭。我我們將項項目定位位為中高高檔產品品，在塔塔樓建筑筑設計上上采用梯梯型退臺臺設計，加加大住宅宅的景觀觀面與采采光面，走走精致、陽陽光的產產品路線線，這主主要依賴賴于產品品戶型的的超大落落地玻璃璃景觀窗窗、弧形形窗、景景觀陽

17、臺臺，以及及在外立立面的設設計等方方面，這這部分將將隨后進進行詳細細闡述。（三）形象象定位對于一個房房地產項項目來說說，除了了產品定定位與特特點之外外，可以以通過賦賦予產品品概念來來達到形形象的樹樹立與提提升，也也就是所所謂的虛虛實結合合。根據產品定定位和建建筑設計計，我司司提出“上生活活空間”的居家家理念，本本項目是是一個居居家的閑閑適之所所，坐觀觀潮涌潮潮落，人人生卻一一直向著著更高的的方向走走；“上”是一種種趨勢，一一種沖勁勁，代表表積極，上上風上水水，源于于產品外外觀的梯梯形設計計與戶型型上的躍躍層設計計，表達達生活往往更高處處發展之之意，并并可衍生生出時“尚”之感。居居家理念念的詮釋

18、釋，凸顯顯本項目目的一種標榜、一一種個性性、一種種炫耀，豐豐富了其其品質的的內涵。四、目標客客戶定位位（一）裙樓樓目標客客戶定位位由于該區域域目前只只有天天天漁港一一家大型型餐飲，市市場環境境成熟度度遠遠不不夠，需需要知名名商家入入駐為區區域定位位迅速造造勢，帶帶動區域域發展，所所以裙樓樓目標客客戶介定定為具有有一定影影響力和和品牌形形象的大大型餐飲飲、娛樂樂商家，以以帶動本本地區的的娛樂業業經營，同同時也是是為嘉濱濱路蓄勢勢。（二）塔樓樓目標客客戶定位位從對本地區區的前瞻瞻出發，我我們初步步認為該該項目的的目標客客戶群定定位為以以二次置置業者和和多次置置業的投投資戶為為主。以以下為細細分：1

19、、 本區區域企事事業單位位職工，占占20%左右。上清寺歷來來是重慶慶市的主主要行政政區域，該該地區人人群主要要以企事事業單位位職工為為主。這這類人群群大部分分已有集集資建房房供居住住，家庭庭人口多多以三口口之家為為主，他他們有穩穩定的收收入來源源，略顯顯落后的的居住環環境令他他們產生生了更新新換代的的要求。工工作的就就近性則則圈定了了他們選選擇住房房的范圍圍。2、 現有有居所較較遠的渝渝中區上上班族，占占55%左右。這部分人群群年齡結結構偏年年輕化，約約在255-300歲之間間，是城城市中的的精英人人群，收收入高而而穩定。居居家遠離離工作場場所，每每天浪費費大量的的時間在在交通上上，生活活、工

20、作作都不甚甚方便，這這就提出出了選擇擇就近居居家的要要求。他他們或為為首次置置業，或或為更新新居所，或或為第二二居所，構構成比例例約為33：5：2。3、 普通通投資戶戶，占220%左左右項目所處的的居住區區大環境境必然涵涵蓋了部部分普通通投資型型客戶在在內，普普通投資資客戶群群資金量量不大，但但極具有有投資意意識，這這部分人人的閑散散資金量量約在115440萬之之間，他他們通常常投資于于中小戶戶型，而而且投資資量不大大，一般般在兩套套以內，他他們的職職業特征征是本地地個體工工商戶、有有多年資資金積累累的重慶慶老居民民、政府府公務員員和小型型企業老老總等。4、 本地地區拆遷遷戶，占占5%左左右。

21、該區域拆遷遷戶數量量不多，主主要在沿沿江地帶帶，他們們在選擇擇居所的的心理接接近性和和地域性性上，拆拆遷戶中中的一部部分會就就近選擇擇新居所所。規劃建議（一） 產產品整體體布局（1）產品品整體布布局如附附件1所所示。（2）對產產品整體體布局的的分析說說明：入口：在在臨嘉濱濱路段開開設主入入口，同同時，為為方便業業主生活活，考慮慮從龍泉泉小區借借道，作作為住宅宅的次入入口。 該地塊塊本身的的限制，不不能從其其他地方方開設主主入口，雖雖考慮從從龍泉小小區借道道，但不不宜設為為主入口口，有損損產品品品質。 該路段段交通的的日趨成成熟。離離項目十十分鐘處處設有輕輕軌站點點，在220055年的即即將完工

22、工同通車車。同時時，該路路段設有有公共汽汽車站。 周邊地地塊的日日益成熟熟。據我我司對周周邊地塊塊的調查查和估計計，隨著著輕軌站站點的修修建和住住宅項目目的不斷斷開發，該該路段在在以后將將會形成成一個日日益成熟熟的住宅宅片區。綠化景觀觀：將轉轉換層架架空，修修建12200平平米左右右空中花花園。同同時，對對建筑物物一側的的堡坎進進行景觀觀處理。 由于項項目地塊塊的限制制，無空空間進行行較大面面積的景景觀綠化化，屬于于項目的的缺陷之之處?？伎紤]到對對此缺陷陷的彌補補和充分分的利用用空間，可可在轉換換層修建建空中花花園。 建筑物物一側近近25米米的堡坎坎給建筑筑的較低低層住宅宅帶來諸諸多不便便，如

23、產產生較大大的壓抑抑之感、采采光通風風較差等等等，為為了緩解解這些不不良后果果，可考考慮對堡堡坎進行行景觀綠綠化上的的處理，如如種植藤藤狀開花花植物等等。道路：考考慮消防防要求，沿沿地塊的的外邊界界布置環環形車道道。同時時在臨濱濱江路一一段地塊塊兩側預預留車行行道進出出口。 （二） 商商業物業業（1）商業業平面布布置如附附件2所所示。（2）商業業物業：項目的3層層裙樓定定位為餐餐飲、娛娛樂，單單層面積積在20000平平方米左左右，總總建筑面面積在660000平方米米左右。（三） 住住宅物業業（1）住宅宅物業平平面布置置如附件件3所示示。 （2）住宅宅物業： 概況：項目塔樓部部分定位位為住宅宅，

24、其單單層建筑筑面積在在9000平米左左右，一一梯9戶戶，平均均每戶建建筑面積積控制在在1000平米以以內。住住宅塔樓樓為277層，總總建筑面面積約為為2.443萬平平方。 戶型本項目成功功的要素素之一是是產品的的品質，而而戶型又又是體現現項目品品質的關關鍵點。該項目一梯梯9戶，設設計了六六種精致致戶型： 戶型配配比為：戶型套內面積主臥客廳所占比例（套套數計）三室二廳雙雙衛三室二廳雙雙衛二室二廳單單衛二室二廳單單衛二室二廳單單衛（躍躍層）一室一廳單單衛 戶型功功能設計計亮點： 觀景。單單層平面面設計保保證700%的戶戶型皆可可直觀江江景。這這是本項項目較大大的賣點點。 采光。每每個戶型型主要空空間均有有較大的的采光面面。另外外，建議議觀景陽陽臺與客客廳之間間采用落落地窗。這這將成為為本項目目的另一一賣點。 增大陽陽臺面積積