1、71/71華亭大廈市場可行性研究報告前言第一章 項目背景分析一、經濟背景二、立地環境第二章：蘇州市房地產市場形勢分析一、03年1季度房地產景氣指數運行狀況二、蘇州市房地產供給形勢分析三、蘇州市房地產市場需求形勢分析四、蘇州市房地產市場空置狀況分析五、目前蘇州房地產市場存在問題分析六、小結 蘇州市寫字樓市場調查一、寫字樓地理分布特征二、蘇州市寫字樓物業的進展沿革三、蘇州市租售行情調查四、寫字樓的行業統計分析 五、要緊寫字樓配套情況 六、小結第四章：小高層和高層住宅物業調查分析一、小高層和高層物業進展沿革及特點二、在售小高層、高層樓盤調查分析1、房型供應量分析 2、戶型面積配比分析 3、價格分析

2、4、相關配套比較表5、客源客層分析6、小結 三、精裝修酒店式公寓市場分析1、現有個案情況2、潛在競爭性個案3、市場分析4、小結第五章：市場存在的問題點和機會點第六章：“華亭大廈”項目SWOT分析第七章：項目重新定位及規劃改造建議一、產品定位二、市場定位三、目標客戶群定位四、規劃改造建議附件一：寫字樓個案調查表附件二：高層個案調查表前言宏觀審視，微觀洞查建立市場平臺，了解市場狀況尊重市場，以市場為導向確立市場可行性，鎖定目標客源層做好產品規劃，提高產品力度揚長避短，打擊竟案缺失知己知彼，力求游刃有余第一章：項目背景分析一、經濟背景蘇州經濟建設實現持續快速增長。2002年全市完成國內生產總值208

3、0億元，比上年增長14.5%；財政收入290.82億元，比上年增長38.52%。完成進出口總額363.9億美元，比上年增長53.8%；全年新增合同外資100.67億美元，實際利用外資48.14億美元，分不比上年增長144. 6%和59.3%。全社會固定資產投資為810億元，比上年增長43.4%。1、GDP運行狀況（億元） 從GDP增長走勢折線圖上我們能夠看出，從1997年至2002年，蘇州的國內生產總值保持穩步快速增長，年平均增長率在13%左右，尤其是從2000年開始，增長更是強勁，年平均增長率達到15.23%，要緊緣故是隨著蘇州城建力度的加強、投資環境的不斷改善，吸引了大量的外資進入。 2、

4、財政收入運行狀況（億元）從走勢圖上能夠看出，財政收入絕對值呈現穩步增長，絕對值增長呈逐步加快的趨勢。從2000年起，年增長率都在30%以上。3、全社會固定資產投資(億元) 由于近幾年蘇州市的城建步伐不斷加快，固定資產投資額呈逐年上升趨勢，絕對值增長幅度不斷加快。固定資產投資增長率從2000年起，呈現強勢增長，增幅不斷擴大，距預算今年的投資額將達到1000億元。4、實際外資利用（億美元）從外資利用絕對增長和年增長走勢都能夠看出，蘇州作為吸引外資最快的都市，實際利用外資增勢強勁，隨著城建力度的加強、投資環境的改善、園區東擴和新區西擴，外資利用走勢會更強勁。5、產業結構隨著蘇州都市化步伐的加快，從各

5、個產業所占比例有著較大的變化，第一產業逐漸減少，鄉鎮都市化步伐變化明顯；第二產業呈現較大幅度增長，要緊得力于蘇州招商引資力度的逐漸加大，外資引入對產業結構的阻礙明顯；第三產業比例呈現波動進展，與第二產業增幅有著必定的聯系。總體來講，產業結構良好，可能，第一產業和第三產業的比例還會有一定的下降趨勢，第二產業還會有較大的增長趨勢。6、人民生活指標單位02年01年00年02年比01年增減%在崗職工平均工資元15819136701177815.7市區居民人均可支配收入元106171051592741.0市區居民人均消費支出元7686727070275.7城鄉居民儲蓄余額億元1164.33936.948

6、036.9724.3從反映市區人民生活水平的幾個指標來看，在崗職工平均工資逐年上升，漲幅較大，平均漲幅在15.88%；人均可支配收入呈逐步上升趨勢，但02年的漲幅呈現較大下滑趨勢，要緊緣故是基數較大，但從絕對值增長來看，依舊比較大的。隨著可支配收入的增加，人均消費支出也呈現較大的增長，02年比01年增長5.7%。值得注意的是，居民儲蓄余額也呈現較快增長，02年比01年增長24.3%，增幅遠遠高于收入的增幅，講明02年盡管一再降息，但拉動內需的效果并不明顯，緣故是以后家庭教育支出較大，居民消費治理比較理性。二、立地環境 1、華亭大廈位置簡圖：石路商圈石路商圈 協和大廈金門路 名人廣場 華銀大廈

7、閶 郵政大廈 金州大廈 干 將 路 地稅局 佳福保齡球館 都市E站地鐵1號線出入口煙草大廈都市之邑胥華孚寫字樓 華聯超市 三 香 路道 前 街菜場 華亭大廈 工行大廈 施樂花園菜場蘇州都市規劃展示館 勞 動 路 商業銀行 萬年橋大街蘇州都市規劃展示館 皇家貴賓俱樂部 路 農業銀行寫意空間 泰讓橋寫意空間 胥 江 河2、地理位置：華亭大廈位于閶胥路和勞動路的交界口，靠近三香路，連接華亭大廈的主干道是三香路和閶胥路。3、交通狀況：三香路是東西走向的主干道，西連新區、東接城東。三香路今年完成了由四車道到六車道的擴容，改善了由來已久的糟糕路況。閶胥路是南北走向的一條主干道，機動四車道，車流量專門大，北

8、接石路商圈，向南延伸段過泰讓橋為盤門路，連接城南。立即竣工的三香路閶胥路立交，將大大改善華亭大廈周邊地區的交通狀況。華亭大廈南側的勞動路機動車道路寬只是8米，據了解，勞動路將會拓寬；勞動路南面的老式平房經營有煙雜店、水果店等，一部分差不多開始拆遷，可能今年7月底開展全面的拆遷工作。假如勞動路拓寬工程如期進行，那么華亭大廈的交通狀況將進一步改善。華亭大廈距離規劃中的地鐵1號線有600米左右的距離，是一個步行能夠同意的距離，軌道交通也是華亭大廈的優勢之一。地鐵1號線東起園區管委會，西至天平山麓，是連接園區和新區的交通干線。4、公共建設及配套：華亭大廈隔閶胥路相望的高層建筑是工商銀行蘇州分行大廈。工

9、行南面是施樂家園小區沿街住宅的底層店面，經營飲食和醫藥。華亭大廈東南面是在建的蘇州市都市規劃展示館。蘇州市都市規劃展示館是有蘇州都市建設進展有限公司建設，由蘇州市建筑設計研究院設計，由蘇州二建承建，可能2004年底竣工。在建的都市規劃展示館為現代館，建筑面積9894.11平方米，地下車庫面積4000平方米，投資總額已達1億元以上。附近有華聯超市、菜市場、皇家貴賓俱樂部等。華亭大廈周邊配套情況一覽表配套類不名稱娛樂設施佳福保齡球館、胥城娛樂總匯、皇家貴賓俱樂部賓館酒店雅都大酒店、德隆酒樓、胥城大酒店醫療衛生婦幼保健醫院、蘇州大學附屬第二醫院、蘇州市第二人民醫院學校蘇州市第十六中學超市華聯超市銀行

10、工商銀行、商業銀行、農行胥門分理處公園本案北側擬建綠化廣場農貿市場胥門農貿市場第二章：蘇州市房地產市場形勢分析一、03年1季度房地產景氣指數運行狀況（一）、綜合景氣指數運行狀況分析：1、從整個走勢上來看，景氣綜合指數呈穩步上升趨勢，講明蘇州房地產市場總體走勢良好.2、2003年1季度房地產景氣狀況上升最快，景氣值達128.01，比上季度增長11.5點，比去年同期提高22.5點，講明1季度房地產市場進展強勁，并接著呈現上揚趨勢。3、從02年4季度開始，由于受到有關部門出臺的一系列旨在規范房地產市場、鼓舞購房消費信貸政策等利好因素的刺激，指數增勢強勁，走勢呈近似直線攀升。4、受央行最近出臺的消費信

11、貸新政策的阻礙，指數的走勢可能有所下滑，這盡管能在一定程度上能從資金鏈上操縱金融風險與房地產市場過熱，但在一定程度上也可能挫敗市場信心。（二）、綜合指數成因分析指數名稱指數值（%）與上年同期相比增減（點）與上季度相比增減（點）綜合景氣指數128.0122.511.50開發投資指數164.7450.9516.05資金來源指數155.0753.4345.05土地購置指數117.99-6.58-30.00土地開發指數105.242.1715.75空置面積指數109.855.230.72新開工面積指數108.754.77-6.95竣工面積指數116.4431.711.50銷售價格指數129.1220.

12、0720.69分析：從綜合指數的8個分類指數來看，與去年同期相比景氣水平7升1降、與上季度（2002年4季度）相比景氣水平6升2降，綜合景氣運行狀況明顯好于去年。1、房地產開發投資分類指數：截至3月份，全市房地產開發投資完成34.28億元，比上年同期增長147.86%，接著保持強勁的增長態勢，這一指標也是拉動綜合指數上升的要緊力量。 2、土地購置指數：截至3月份，該分類指數值為117.99點，比上年同期、上季度均有明顯下降，講明土地購置指數有回落趨勢，要緊緣故是受到國土資源局下發的“清理園區用地、加強供應調控”這一政策的阻礙。3、空置面積分類指數：截至3月份，該分類指數為109.85，呈現緩慢

13、上升態勢，但相關于施工面積分類指數的增幅而言，蘇州商品房空置面積正逐月減少。1季度，全市商品房空置面積為106.08萬平方米，比上年同期減少37.1%，這正是由于目前蘇州房市相當火爆，消化了大量的空置面積。4、新開工面積分類指數：截至3月份，全市新開工各類商品房面積234.82萬平方米，同比增長75.45%。該分類指數為108.75，比上季度回落6.95點，比去年同期略有提高，這也講明，蘇州房地產業仍然有專門強的進展后勁。5、竣工面積分類指數：自從2002年第2季度以來，該分類指數一直運行在高位，目前為116.44，比去年同期提高31.7點、比上季度提高11.5點，講明隨著房地產投資進度的加快

14、，商品房的供給呈快速增長趨勢，現房緊張的狀況將得到一定的緩解。6、商品房銷售價格分類指數：1季度，全市商品房實際銷售均價為2412元/平方米，其中住宅均價為2245元/平方米，分不比上年同期增長34.45%、32.37%。該分類指數的穩步上升，也有效的促進了綜合景氣指數的上升。但我們也應該看到，價格的大幅上揚，必定會縮小市場需求面，給樓市帶來一定的風險，不利于房地產市場的健康良性進展。二、蘇州市房地產供給形勢分析（一）、蘇州房地產市場住宅供應形勢分析1、住宅市場供應總形勢2002年，全市住宅施工面積為1238.06萬平方米，比上年增長79.21%；新開工面積為846.58萬平方米，比上年增長1

15、02.61%；竣工面積464.94萬平方米，比上年增長20.37%。施工面積和新開工面積都有特不大的增長，漲幅都在79%以上，竣工面積的漲幅比較小，僅為20.37%，隨著工程進度的進展和投資力度的加強，2003年現房供應量將大大增加，購房難的供求矛盾有望得到進一步的緩解。其中古城區住宅開發的施工面積為157.64萬平方米，比上年增長56.27%，；新開工面積為95.84萬平方米，比上年增長63.48%；竣工面積為59.83萬平方米，比上年增長6.24%，能夠看出，施工面積和新開工面積都有較大的增長，漲幅都在60%左右，但竣工面積的漲幅比較小，僅為6.24%。2、蘇州房地產市場住宅供應特點.房地

16、產開發投資增長迅速2002年的蘇州樓市在有關部門出臺的一系列規范房地產市場、鼓舞住房消費信貸政策的推動下，全市房地產開發、投資接著保持較高的增長幅度，全年房地產投資首次突破百億元大關，達107.34億元，其中住宅共完成投資額為86.14億元，比上年增長53.5%。古城區共完成投資15.92億元，占全市住宅總投資的18.48%，比上年增長36.41%，對推動蘇州地區經濟的進展起到了積極的作用。.高檔住宅供應量增長明顯2002年，蘇州市區高檔住宅（高檔公寓和不墅）共完成投資7.08億元，比上年增長340.07%，施工面積為331109平方米，比上年增長167.66%；新開工面積為185785平方米

17、，比上年增長182.41%；竣工面積為139245平方米，比上年增長95.11%；空置面積為18578平方米，比上年下降80.58%，但我們可看出，相關于施工面積和新開工面積的增長速度，“減空”效果不是專門明顯，這一供應結構的失調，必會給蘇州房地產市場的健康良性進展帶來一定程度上的阻礙。.供應市場出現大盤化現象2002年的房地產在經歷幾年的進展逐漸進入大盤時代，樓盤大規模開發，比較明顯的大規模樓盤有園區的都市花園、東湖大郡、湖左岸；古城區的嘉業陽光城；新區的新港名城花園等。大盤時代是市場競爭與選擇的必定結果，必將為房地產市場的健康進展導入更多的成熟和理性。.外來競爭激烈要緊表現在“浙江幫”的大

18、舉進蘇，在蘇州的幾次土地拍賣中可見端倪，如浙江嘉業國際以1.8億元拿下了新莊約29萬平方米的地塊、5.9億元拿下新區近25萬平方米的地塊；浙江南都集團與蘇州建屋共同成立的南都建屋有限公司，以12.83億元拿下位于園區二期內的玲瓏灣地塊。浙江開發商對蘇州的資金輸入、治理輸入和人才輸入，大大提高了蘇州的房地產市場地位和競爭水平。（二）、蘇州房地產市場寫字樓（辦公樓）供應形勢分析2002年市區共完成寫字樓投資7892萬元，比上年增長27.15%。其中古城區共完成寫字樓投資3596萬元，比上年增長27.7%，增長迅速。全年市區寫字樓施工面積112626平方米，比上年下降35.75%；新開工面積2680

19、9平方米，比上年增長62.9%，竣工面積16086平方米，比上年下降60.95%。其中，古城區寫字樓施工面積68991平方米，比上年增長71.85%；新開工面積13220平方米，比上年增長15.86%，竣工面積11960平方米，比上年下降40.72%。能夠看出，施工面積和新開工面積增長強勁，而竣工面積比上年有較大幅度的下降，講明大量的寫字樓面積將在2003年上市營銷，寫字樓市場的競爭將空前激烈，給銷售去化速度帶來較大的障礙。三、蘇州市房地產市場需求形勢分析2002年蘇州市房地產市場供銷兩旺，與房地產開發相呼應，商品房的銷售也保持穩定的增長態勢，銷售單價一路飆升，預售形勢更是火爆，其中市區預售面

20、積是上年的一倍多，至2002年底全市空置房面積為127.39萬平方米，比上年減少33.2%；其中市區為63.65萬平方米，比上年減少47.35%。從對604名參加22屆的群眾就購房打算作的調查分析：2003年上半年占35.43%、下半年占23.51%，合計達58.94%，市場需求強勁；2004年內占20.53%，2005年內占20.53%，合計41.06%，以后市場需求也比較強勁。（一）、蘇州市房地產市場住宅銷售狀況分析1、住宅銷售形勢火爆，個人購買力不斷增強隨著住房制度改革的全面推行，住房商品化已逐漸被寬敞人民群眾理解，加上住房消費信貸政策的支持，個人購買力不斷增強，擴大了住宅的有效客源。2

21、002年，全市住宅銷售面積為479.91萬平方米，比上年增加11.2%，其中預售面積為253.05萬平方米，比上年增長91.9%，銷售額為98.12億元，比上年增長31.4%，銷售狀況良好。2、需求高漲、銷售價格一路飆升從2001年下半年開始，蘇州住宅市場需求不斷高漲，成交量連創新高，價格也不斷上揚，2002年蘇州市區住宅銷售平均單價為2460元/平方米，住宅預售平均單價差不多超過3200元/平方米。（二）、蘇州市房地產市場寫字樓銷售狀況分析隨著蘇州都市建設步伐的加快，各種配套設施的不斷完善，招商引資力度的加強，2002年，全市寫字樓銷售面積為3.91萬平方米，比上年增加29.9%，其中預售面

22、積為1.39萬平方米，比上年增長348.4%，預售面積的增幅是銷售面積增幅的11.65倍，能夠預測：2003年的寫字樓市場形勢不容樂觀。2002年，全市寫字樓銷售額為1.05億元，比上年增長52.2%，相關于銷售面積的增長幅度（29.9%），能夠看出，銷售額增長要緊緣故確實是由價格大幅上升拉動的，而不是由市場需求拉動的。 四、蘇州市房地產市場空置狀況分析（一）、蘇州市房地產市場住宅空置狀況分析至2002年底，全市住宅空置面積為74.52萬平方米，比上年下降了40.6%，要緊是市場需求強勁，銷售情況火爆，消化了大量的空置面積。（二）、蘇州市房地產市場寫字樓空置狀況分析至2002年底，市區寫字樓空

23、置面積為72702平方米，比上年下降14.25%。其中古城區的寫字樓空置面積為32017平方米，比上年下降19.7%，盡管下降幅度明顯，但相關于施工面積、新開工面積以及竣工面積的增長幅度（分不為71.85%、15.85%和40.72%），尤其是施工面積的大幅度增長，依照商品房開發周期一般為一年，今年結轉的施工面積將專門大，供求矛盾將進一步激化。五、目前蘇州房地產市場存在問題分析 （一）、供應結構嚴峻失調目前，大部分的開發商受利益的驅使，把銷售目標客源緊緊鎖定在高收入人群身上，開發項目的套型面積越做越大，設施越來越奢華，越來越遠離工薪階層的總價承受力，從而造成高價房屋層出不窮，而小套型住房的市場

24、供應越來越小。從對604名參加22屆的群眾就所需房型面積作的調查分析：60平方以下占4.64%；6080平方米占27.15%；81100平方米占35.60%；101120平方米占22.02%；121150平方米占9.77%；151平方米以上占0.83%。能夠得出：60-100平方米的面積需求合計為62.75%，小戶型市場需求旺盛。（二）、商品房開發結構不合理目前，蘇州市區房地產市場開發的住宅差不多上差不多上中高檔，中低檔住宅開發嚴峻不足。樓盤均價差不多上都在3500元/m2以上，某些區域更高，達到4300元/m2左右。房價的上漲幅度與居民收入增長幅度相差甚遠，高不可攀的房價使得需求市場大幅縮水

25、，持幣觀望態勢嚴峻。從23屆房產展示會成交的房子來看，單價在每平方米3000元以下的僅為2套，3000元到4500元的占了大頭、為139套，5000元以上的不墅有12套，據我們觀看3000元以下的當然寥寥無幾，實際上確實是3500元以下的也為數專門少，多數價位要在3800元以上，這從此次房交會成交商品房平均單價達到3993元便可看出。（三）、空置問題不容忽視盡管2002年旺盛的消費需求是空置房源進一步回落，但從結轉的施工面積（住宅建設周期通常為一年）來看，今年的住宅竣工面積將大大增加，可能會由于供應結構矛盾和房價過高，而形成住宅“相對過剩”，從而使空置面積大幅上升。（四）、樓市中投資客過多人們

26、的追漲心理加劇了房源的緊張，投資客成為主流，占購房者總數的1/3左右，尤以臺灣、上海、浙江等地外來投資者出手大方，園區萬楊香樟有半棟樓確實是被一位上海客戶買走的,一下子買了50多套。（五）、消費信貸政策的變化可能給樓市帶來不良阻礙中國人民銀行網站13日公布了關于進一步加強房地產信貸業務治理的通知，這是在不到一個月的時刻里央行第二次要求適當限制大戶型、大面積、高檔商品房和不墅等項目的貸款。我市某銀行的房貸專家認為，央行新規定的要緊目的可能在于促進投資者理性購房，降低高價房和投資性購房的熱度，扶持一般用房和中低價房，進而推動房產業穩健進展。“通知”關于以自住為目的的購房者來講，可不能造成太大的阻礙

27、；“通知”增大了那些原來靠銀行貸款炒樓者的獲利難度，這也將在專門大程度上最終導致本市高價房價格的下滑。而對中低檔樓盤而言，這反而是一個進展的良機。 六、小結1、寫字樓的市場不容樂觀，供應量大，需求較小，去化慢，投資風險較大2、住宅市場總體運行良好，只是結構存在較大矛盾，大戶型房源供給量過大、銷售去化速度較慢3、小戶型需求強勁，銷售去化較快 蘇州市寫字樓市場調查1、寫字樓地理分布特征蘇州的寫字樓要緊地理分布特征要緊體現為共性和個性兩個方面： 共性（1）在CBD內，周邊商業氛圍濃郁。（2）周邊交通條件好。（3）周邊有較多空地供人員集散和停車。（4）周邊有休閑娛樂設施。個性蘇州寫字樓典型區域要緊分布

28、于園區、新區及市區要緊交通干道。（1）園區的代表性寫字樓趨于高檔，要緊因為園區的地價較高。入住企業占第一位的是電子、機械等高科技企業，因為園區在定位時確實是高科技園區，因此入住的企業以新加坡、歐美企業的高科技企業為主。要緊分布在蘇華路沿線，如國際大廈、世紀金融大廈；金雞湖路沿線，如加城大廈、蘇信大廈；中新路沿線，如貴都大廈、嘉實大廈。（2）新區的寫字樓集中在獅山路、濱河路路口，如金獅大廈、華福大廈等。入住企業占第一位的是物流類企業，新區的生產型企業專門多，企業的高效運作，依靠快速引進原料，產出成品，送抵市場，因此，企業就需要物流上的支持，因此金獅大廈入住企業中物流企業居多在情理之中。（3）市區

29、的寫字樓相對比較分散，行業區塊也不明顯，因此寫字樓也沒有太顯現的行業特征，相對集中的區域在閶胥路（三香路和干將路路段）附近1公里的范圍內，要緊的寫字樓是華孚寫字樓、萬盛大廈、嘉登大廈。2、蘇州市寫字樓物業的進展沿革寫字樓俗稱辦公樓，最初的寫字樓，是因商務活動的需要而相互鄰近的一系列小型樓宇，它們各自獨立又相互緊密聯系。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時刻與距離考慮，開始將這些分散的樓宇集中在一起向高層進展，把銀行、律師行、會計師行、商業客戶集中在一起。隨后發覺當這些工作人群集中之后，又需要解決他們的喝咖啡、吃飯、休閑健身、合并使用公共服務功能等問題，又開始在寫字樓中增加相應的功能設施。通過

30、長時期的進展過程，使寫字樓有了其特定的涵義及概念。打算經濟時期，中國大陸地區傳統生產方式中沒有寫字樓，只有行政治理的單位辦公樓，它的治理是一種只對內進行行政治理的封閉式辦公方式。寫字樓在蘇州如同在整個中國大陸地區一樣，是近二十年來的新興產物，隨著蘇州經濟的進展，寫字樓也有如雨后春筍般出現，其宏偉的特征專門能吸引人群的目光。寫字樓在物業形式上講，從最早的多層，到小高層和高層。從其相應的配套上講，從簡單裝修到精美裝修，從分散空調到中央空調。物業服務形式越來越多，集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務中心、訂票服務、銀行、寬帶網絡、開放式大廳、公共會議大廳等。 3、蘇州市寫字樓租售行情調查 蘇州部分寫字樓租售

31、情況一覽表案名售價出售率租金（元/M2*月）物業治理費（元/M2*月）出租率備注高檔園區國際大廈99租金已含（22）90%世紀金融大廈830040%104租金已含（15）85%現有5層在售金獅大廈85租金已含96%只租不售中檔國際經貿大廈 450070租金已含90%加城大廈80租金已含（16）91%物業費含空調費綜藝開元4750100%50售后代租華福大廈45租金已含（3.5）93%協和大廈510045%406.210%售后代租商住兩用東環大廈400020%404.280%整層出售萬盛大廈36租金已含55%低檔金洲大廈22租金已含60%開發大廈28租金已含100%華孚大廈24租金已含98%嘉登

32、大廈25租金已含97%商住兩用從上表得出：（1）總體上講，蘇州市寫字樓的出租情況較好，其良好的出租率有其客觀緣故：良好的區位優勢；大廈內部配套齊全、裝修精良。（2）華亭大廈周邊雖有部分寫字樓出租率較高，但開發大廈1986年就差不多開始出租，華孚寫字樓1997年開始出租，另因其租金較低，面積分割靈活，因此，其出租率相對較高。而萬盛大廈和金洲大廈出租率較低。可見該區域中、低檔寫字樓供應量仍較大，有過剩現象。蘇州市寫字樓市場行業分布現狀一覽表案 名業態分布行政辦公金融業貿易物流制造業建筑業教育科研咨詢服務業房地產能源化工生物醫藥電子電工總計高檔國際大廈130000004300222金獅大廈00121

33、250518281770中檔加城大廈033465212712449國際經貿大廈 1216752618130869東環大廈12702233111225低檔華孚大廈00321308400223開發大廈006133412240742金洲大廈00206006000216總計1574926281520812017434316從蘇州市現有辦公樓的行業分布上看，目標客層要緊集中在咨詢服務類、貿易、電子電工、制造業、物流等行業，對寫字樓的需求要緊集中在咨詢服務、貿易等相關企業！5、蘇州市寫字樓配套情況：寫字樓相關配套一覽表 配套案名停車位電梯數餐廳吸煙區通訊系統保安系統消防系統中央空調通信增強系統增強系統衛星

34、電視系統園區國際大廈150個6有有有有有有有有世紀金融大廈150個7有有有有有有有有金獅大廈120個5有有有有有有有有國際經貿大廈90個5有有有有有有無無加城大廈116個3無有有有有有無無綜藝開元50個4無有有有有有無無萬盛大廈50個4無無無有有有無無金洲大廈30個3無無無無有無無無華福大廈60個2無無無無有無無無開發大廈30個2無無無無有有無無協和大廈25個5有無無有有有無無東環大廈約40個2無有無無有有無無華孚大廈無2無無無無有無無無嘉登大廈約30個2無無無無有無無無中高檔寫字樓配套設施齊全，尤其在停車位、電梯數量與質量、安保監控系統、中央空調系統考慮周備。6、小結總體上講，蘇州市投入使用

35、的寫字樓租售情況較好。蘇州市以制造型企業為主，從寫字樓的入住企業來看，行業要緊分布在物流、貿易、咨詢商務等，商業、流通類企業不多，因此從蘇州的進展來看，寫字樓進展前景不容樂觀。從區域房產上講，金閶區的規劃是，著重進展倉儲和物流，可能將興建倉庫和物流中心，其房價將可不能有專門大的上升，該地區的升值潛力不大。蘇州寫字樓市場的供應量專門大，就華亭大廈周邊尚有空余的寫字樓依舊專門多，如萬盛大廈、金洲大廈，且規模較大。 由此可見：本案定位為寫字樓將面臨較大風險第四章：小高層和高層住宅物業調查分析一、小高層和高層物業進展沿革及特點兩年前蘇州住宅商品房還以多層為主，但隨著蘇州經濟的持續高漲，居民可支配收入的

36、不斷升高，居民開始尋求更高品質的居住條件，在這種需求的推動下，小高層和高層全面進展，成了市場供應的主體。小高層和高層的進展與土地拍賣有直接關系，地價翻了幾翻，土地成了極其寶貴的資源。以蘇州工業園區為例，該區域土地達到了每畝250萬元。假如建一般住宅要達到每平方米7000元才能保本，如此的價格對一般購房戶是難以同意的。有資料顯示，在深圳、上海、北京、廣州等地，小高層物業和高層已成為現在購房者消費的新時尚，因而十分地走俏。據調查，在各地的房地產市場中，小高層和高層的整體出售價不僅沒有打折，反而還提高了5%，但我們也要看到，由于目前蘇州小高層和高層的供應結構失調，形成需求強勁、去化速度相對較慢的怪現

37、象。目前多層住宅仍是許多蘇州市民的首選，多層的確幸免了高層的許多不足，一梯兩戶，差不多戶戶朝南，采光、通風均十分理想。但多層住宅窖率相對比較低，無疑會增加成本，拉高房價，略微廉價一點的大多位于偏遠的郊區，一般家庭難以承受。另外，多層住宅一般不帶電梯，不適合老人和小孩上下樓。為節約用地，多層住宅在設計時要考慮面寬，造成小開間、大進深，忽略了人的需要。更由于地價問題，許多小區還容易犧牲綠地來換取面積，造成兩棟樓間的間距往往會較為狹小，小區的視線及通透性受到阻礙。相對多層而言，小高層和高層物業都配有電梯，上下便利，治理現代化、房屋有用率高，物管費相應較低，安逸清靜。此類物業一般所在的位置都屬于黃金地

38、段，周圍有：學校、醫院、市場、銀行等配套設施都十分齊全，物業升值潛力大。因此高層住宅也存在通風、采光不良，私密性差，高容積率造成生活品質下降、住戶的舒適性得不到滿足等缺憾。另外，高層還存在開發周期長、造價高等缺點。二、在售小高層、高層樓盤調查分析1、房型供應量分析 案名房型湖畔花園加城湖濱公寓天翔花園湖左岸萬楊香樟星海人家總計套數比例套數比例套數比例套數比例套數比例套數比例套數比例排名一房一廳一衛196.07%190.63二房二廳一衛196.07%4010.21%591.96二房二廳二衛4113.10%305.21%712.35三房二廳二衛66368.63%21167.41%24061.22%

39、28040%3448.58%46079.86%188862.58四房二廳二衛21622.36%237.35%11228.57%42060%3245.71%305.21%83327.61四房三廳三衛80.83%80.27五房二廳二衛569.72%561.86五房三廳二衛90.93%90.30五房三廳三衛60.62%60.20六房二廳二衛45.7140.13六房三廳二衛20.21%20.06六房三廳三衛606.21%601.99七房二廳三衛20.21%20.06合計966313392700705763017分析：目前市場上供應量最多的戶型為三房二廳二衛，占總供應量的62.58%。要緊是這種房型比較

40、適合核心家庭居住，但供應量過大，市場空間逐漸變小。市場供應量排名第二的為四房二廳二衛，那個房源要緊被二次置業，改善居住環境的家庭所消化，市場空間不錯，但由于總價過高，使得該房型的去化速度較慢。二房二廳二衛（包括二房二廳二衛）以下的房型供應量僅占總供應量的4.93%，且這些房型的面積一般在115平方米以下，因為總價低，為工薪階層所同意，市場需求空間大，去化速度專門快，往往一開盤即被搶購一空，這些房型也是目前市場供應的空隙點。2、戶型面積配比分析面積分組套型數量比例累計比率60-80m381.25%81-100m300.99%2.44%101-110m002.44%111-120m2096.93%

41、9.37%121-130m561.86%11.23%131-140m80526.68%37.91%141-150m53717.80%55.71%151-160m52517.40%73.11%161-170m1976.53%79.64%171-180m762.52%82.16%181-190m1615.34%87.5%191-200m1264.18%91.68%201m22578.52%100%合 計3017100%從上面的面積分組統計資料能夠看出：市場上供應最多的面積在131-160m2市場上供應的結構嚴峻失調，房型面積過大，121m2161m2以上的房源供應市場占有率為44.49%，供應比例

42、明顯過大，從所調查的在售樓盤來看，銷售完或者預定的房型面積90%都在160平方米120m2以下的市場供應占有率僅為9.37%，但由于面積小，因此總價相對較小，市場承接面寬。而且從對604名參加22屆的群眾就所需面積作的調查分析： 60平方以下占4.64%；6080平方米占27.15%；81100平方米占35.60%；101120平方米占22.02%；121150平方米占9.77%；151平方米以上占0.83%，能夠專門簡單的計算出，需要住房面積在120平方米以下的購房者占總數的89.41%，據此我們也能夠得出結論：中3、價格分析案 名價格范圍（元/m2）均 價（元/m2）主力面積（m2）主力總

43、價(萬元)樓層差價（元/m2）物業收費（元/m2月）湖畔花園3300-6500510018091.8050-2001.5加城湖濱公寓/500013065.00/1.5天翔花園3750-4600400015060.00501.0春之交響3800-54004600183.6684.50501.5白領公寓5950-72007000220154.001003.0分析：各樓盤均價都在4000元/m2以上樓層差價在50-100元/m2主力總價在60-150萬元/套，市場承接能力差，銷售去化慢。同時也能夠看出各個樓盤的主力戶型面積趨于大戶型，主力面積范圍在130-220m2從23屆房交會上成交的160套房子

44、來看，也能夠專門明顯的反映出房價的結構，這次房交會成交商品房平均單價達到3993元，其中，單價在每平方米3000元以下的僅為2套；3000元到4500元的占了大頭、為139套；5000元以上的不墅有12套。3000元以下的當然寥寥無幾，實際上確實是3500元以下的也為數專門少，多數價位要在3800元以上。 4、相關配套比較表案名配套湖畔花園加城湖濱天翔花園春之交響白領公寓星海人家湖左岸配套占有率中庭100%停車場地上14.29%停車場地下85.71%水景71.43%GOLF14.29%會所游泳池42.86%視聽室57.14%網球場28.57%便利店14.29%健身房57.14%咖啡廳57.14

45、%從比較表上能夠看出：中庭是絕大部分樓盤都選擇設置的配套，因為如此能提高樓盤的總體形象，幸免了小區整體布局呈兵營式而顯得專門單調。絕大部分樓盤的停車場設置都選擇地下停車場，要緊是空間利用率高，同時也降低了人防成本，地面的綠化面積更好配置。水景也是絕大部分樓盤都設置的配套，迎合了消費者的親水情 結。目前會所絕大部分樓盤都設置（除了周邊配套特不完善），會所給業主提供了生活上的配套，也給業主之間的交流提供了一個專門好的平臺。隨著競爭的激烈，各個樓盤都在尋求差異化競爭，要緊體現在配套設置上，出現了例如GOLF、游泳池等軟件配套。5、客源客層分析目前樓市消費群最要緊由以下四種：首先是日益增多的外地來蘇人

46、員成為住房消費的生力軍，僅引進人才這一群體，今年以來，蘇州市已接收畢業生2.1萬人，其中一半是外地生源，同時引進外地在職人員4000多人.他們都有住房需求。都市建設力度的加大，截至02年底，拆遷辦共頒發市區房五拆遷許可證89張，項目89個，差不多拆遷結束項目80%。許可拆遷總建筑面積1304770.99平米，其中住宅754157.63平米；許可拆遷總戶數為11460戶，其中住宅8895戶。這些動遷戶都有住房需求，加大了購房隊伍，大大增加了市場有效需求。人們的追漲心理加劇了房源的緊張,投資客成為主流,尤以臺灣,上海,浙江等地外來投資者出手大方,園區萬楊香樟有半棟樓確實是被一位上海客戶買走的,一下

47、子買了50多套。中介公司介入炒作行列，某公司的中介信息欄目一共公布56套房源,有29套是全新毛坯房乃至期房。6、小結1、目前高層住宅去化較慢，要緊是供應結構失調，總價偏離絕大部分消費者的承受力。2、120-160平米的房源供應相對消費能力明顯過剩，市場風險大。3、160平米以上的房源市場目標客源面窄，去化速度特不慢。4、（）120平米以下的房源供應短缺，而去化速度快、市場需求強勁，市場空隙明顯。 三、精裝修酒店式公寓市場分析1、現有個案情況（表一）案名建筑面積（m2）規劃戶數（套）面積范圍（m2）主力總價（萬元）蘇州凱悅2.3萬36040-9020時代晶華3.4萬25042-7225-40玄妙

48、廣場約1.2萬17040-6024-36獅山麗晶約1.7萬42029-4219石路中心廣場約1.1萬23632-7030合計9.714362、潛在競爭性個案（表二）自由之邑4.6萬76040-70未開盤都市E站2.8萬50035-5523（未開盤）合計7.4萬1260/3、市場分析蘇州的精裝修公寓房的從2002年8月蘇州凱悅的開盤到現在差不多經歷了近一年的時刻，精裝修酒店式公寓房的市場供應量也由360套增加到1400多套，這其中1000多套是在今年開盤的。盡管講時代晶華、獅山麗晶的銷售狀況專門好，然而目前正在銷售的石路中心廣場精裝修酒店式公寓房去化速度一般，盡管可能其產品本身有一定的缺陷，然而

49、與精裝修酒店式公寓消費市場的日見飽和可能也有一定的關系。作為一個非成熟市場，蘇州的精裝修酒店式公寓客源要緊來自于投資者，這部分消費者的要緊目標是租賃市場，然而目前蘇州的高檔物業租賃市場還沒有形成，因此以后的投資客源在選擇投資時必定會更加慎重。在面對目前巨大市場供應量的同時，本案還面臨著兩個潛在競爭性個案的挑戰。都市E站位于干將路閶胥路口，由蘇州富達置業進展有限公司開發，規劃戶數為500戶，市場定位為小戶型精裝修酒店式公寓，面積在35-55之間。該案將在今年8月份推出，目標定價為5000元/平方米。自由之邑位于閶胥路上，介于干將路、三香路之間，由建瑞房產有限公司開發，規劃戶數達760戶，面積范圍

50、在40-70之間，其定位也是精裝修酒店式公寓，同樣將于8月推出。這兩個競爭個案的出現將使蘇州閶胥路沿線形成1200多套的精裝修酒店式公寓，如此大的規模，市場去化確信會相當困難，投資風險也必定加大。4、小結我們認為，差不多飽和的精裝修酒店式公寓市場和大量的潛在供應量將會使蘇州精裝修酒店式公寓市場的競爭空前激烈、市場去化能力進一步減弱，因此，關于本案，我們不建議設計精裝修酒店式公寓如此的產品。第五章、市場存在的問題點與機會點蘇州房地產市場自2002年進入快速增長期以來，進展勢頭迅猛。然而由于房地產市場缺乏自我調節功能和市場監管部門的有效治理，房地產市場在進展的過程中也出現了一些問題。在項目開發與市

51、場定位的過程中，只有發覺問題，抓住機會，才能使項目獲得經濟效益。因此，在項目分析的過程中，市場問題點與機會點的把握就猶為重要。目前，蘇州房地產市場存在的要緊問題有：1住房供應上存在結構性的不合理近年來，由于蘇州市民購房的面積逐年加大，使得開發商熱衷于建筑每套90平方米以上的大房，70平方米以下的小房來源偏少；主觀上，一些房地產開發企業受利益驅使，把銷售目標鎖定在高收入者身上，開發項目一味追求大而全，面積越來越大，設施越來越奢華，開發結構越來越遠離一般百姓所需，從而造成周圍的高價房屋層出不窮，而一般大眾所需的經濟房卻鮮有人開發，小套型住房的來源越來越少。2、商品房開發結構不合理蘇州中低檔住宅開發

52、不足，居民購買力能夠承受的一般住宅相比見缺。而在建的不墅、公寓以及價位在4000元/平方米以上的中高檔住宅風起云涌，大有擴張之勢。滿足一般居民的購房需求是房地產市場健康進展不可忽視的一個因素，當前較高的房價，限制了一般居民購房的愿望，因而平抑非正常因素導致的過高房價，應該是社會的責任。3大量帶有投資性質購房者的出現，不利于市場的健康進展銀行存款的低利率使得專門多人不情愿再把多余資金以儲蓄的形式保管，在房地產市場異常火暴的今天，紛紛利用閑散資金投資房地產，希望獲得較高的利潤。由于這部分人的炒作，使得房地產市場有可能朝泡沫化方向進展，這將嚴峻阻礙市場健康有序的進展。4開發商“跟風”現象嚴峻，產品同

53、質化程度高小高層住宅好賣，紛紛開發小高層，精裝修酒店式公寓銷售火暴，又全面推出酒店式公寓。這種現象的頻繁出現，就可能會導致市場產品嚴峻同質化，市場競爭處于同一層次。最終的結果必定是；一方面存在大量市場空隙，另一方面造成繁榮假象，市場供應與需求不符，市場結構失衡。在這些問題存在的同時，我們也能夠看到一些市場機會的存在：1蘇州房地產市場總體進展形勢良好蘇州的房地產市場盡管存在一些問題，然而隨著蘇州整體經濟的進一步進展，蘇州的房地產市場必將得到更好的進展，良好的進展前景仍然足以吸引任何房地產開發企業。2.小套型住宅市場存在較大空隙眾多開發商把目標市場定位在高收入人群，針對中低收入人群的住房市場有效供給明顯不足。但同時也正是這部分消費者才是市場的主體，因此，對小套型產品的開發將會吸引大量客源。依靠小戶型產品的面積小、總價低吸引中低收入人群必定會收到良好效果。第六章、“華亭大廈”項目SWOT分析1優勢點分析周邊路網發達，有多路公交車輛通過，交通便利周邊有銀行、學校、醫院、大型超市等機構，配套設施完備該區域為傳統居住區，擁有成熟的居住環境本案北側將會有一景觀綠化廣場，可為居民提供休閑場所產品現為彈性空間，能夠自由分隔大小2劣勢點分析產品本身分割后部分套型的