1、 房地產去庫存：政策發力還需要提高精準度劉志彪一、房地產市場的失衡是中國經濟結構的主要痛點在2016年“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大結構調整和改革任務中，房地產去庫存化這一任務處于一攬子解決明年結構調整問題的關節點上。這是因為，對于一個房地產因素作用過大的經濟體系來說，中國現階段經濟問題的痛點主要在于房地產，房地產市場的非健康發展態勢，是這些痛點問題的集中性的主要來源。主要體現在：其一，房地產庫存過大問題的核心，在于過去的十多年中，房地產市場的利益失衡。地方政府、開發企業、投資投機的需求，共同拉動了房地產的快速開發和價格膨脹，由此導致中國房地產開發規模的急劇增加。如土地財政格局

2、和追求GDP快速增長的利益誘惑，促使地方政府無止境地拍賣土地，激勵開發企業在全國幾乎所有的三四線城市也進行大規模的房地產開發;不斷上漲的房地產價格既強化了這種無序開發行為，也誘使全社會的各種投資投機需求瘋狂的追逐。其二，我國經濟中普遍存在的產能過剩問題，與房地產庫存過高后導致的投資增速下降過快、需求不足有直接的關系。國家統計局數據表明，今年1-10月，全國房地產開發投資同比名義增長2.0%，創歷史新低。而在2013年，全國房地產開發投資基本保持在20%左右的速度，2014年房地產投資達到10萬億人民幣。由于我國房地產投資增長對GDP增長的貢獻率一直維持在50%左右，因此房地產開發投資增速的大幅

3、回落，是影響GDP增長和產業需求的主要因素，從而導致許多與房地產相關的部門嚴重過剩。其三，房地產泡沫是我國金融風險的主要來源。我國商業銀行的貸款結構中，對房地產業的直接間接貸款占據了主要的地位。如果不斷推高的房地產價格泡沫發生猛烈的破裂，最終損失的還是銀行的資產。目前地方政府通過各種渠道向商業銀行融資，抵押的主要是土地等實物資產的產權價值，因此推高土地價值取得更多的融資，就成為地方政府正常的理性行為。這一抵押貸款型的商業模式對政府項目來說，其最大的缺陷在于，一旦房地產泡沫破裂，作為抵押物的土地等實物資產的價值就會大幅度下降，銀行資金就會出現支付鏈的斷裂，就可能會直接引發金融危機。其四，降低實體

4、企業的成本必須首先降低和穩定房地產價格。房地產作為勞動者必要的生存和生活品，其價格是勞動力再生產成本的一個重要組成部分，其價格水平高低，不僅直接決定勞動力價格水平的高低，而且通過產業關聯效應，會極大也引發經濟體系中價格的普漲潮。現在由于房地產價格在全國各地的普遍暴漲，已經引發了勞動力價格的持續猛烈上漲。如隨著房價的上漲，沿海地區勞動力的價格每年上升30%以上。不僅一些勞動密集型的制造業早已無法生存，大量地破產倒閉，而且很多城市的消費性服務業也因營業場所租金價格高昂、用工成本高昂，或者無法生存，或者進一步推動本行業或其他行業勞動力成本的螺旋式上升。因此，現階段解決中國經濟痛點問題的關鍵，首先在于

5、解決房地產市場的失衡問題，這是解決明年五大經濟痛點的主導環節。因此怎樣化解房地產高庫存，就成為經濟政策需要發力的首要的和中心的問題。二、對去房地產庫存六條政策措施的分析這次中央經濟工作會議提出的六條化解房地產高庫存的措施，可以簡要地列示如下：一是靠農民工市民化。二靠在本地就業的非戶籍人口落戶買房或租房。三靠建設公租房制度。四靠發展住房租賃市場。五靠降房價。六靠取消限購。綜觀這六條政策的取向，總的感覺有三：一是最高決策層對房地產問題高度關注，這是過去沒有過的。既說明房地產確實是現階段穩增長的主要力量，也說明房地產庫存問題越來越嚴重，到了非解決不可的程度。二是這些政策大多數都可能是在中長期中才能有

6、效執行和發揮作用的政策，短期內因種種條件的限制，還需要其他政策措施的配合。三是這些政策的創新突破力度較大，表現在揚棄了過去政府對房地產市場干預過多過頻的做法，努力讓市場機制在化解房地產高庫存的過程中起決定性作用。具體來看，上述列示的第一和第二條政策，寄希望于農民工即新市民成為消化住房庫存的主要群體。應該說這一政策定位的對象是精準的。但對農民工來說，要想成為城鎮化中的新市民，核心問題還有三：一是農民工在高房價的環境下會遇到實際有效需求即購買力不足的困境；二是農民工的購房地往往不會是就業地，農民工在中小城市購房，但這些地方并沒有足夠的就業機會；三是農民工購房所在地的城市公共服務一般都比較薄弱或者短

7、缺，因而年輕一代的農民工們都更偏愛文化、教育以及其他基礎設施較為完善的大城市。中國的三四線城市的戶籍現在完全放開不會有任何大問題，但是這些城市對新生代的吸引力并不夠。正是目前這種購房與就業、戶籍、公共服務等之間的嚴重撕裂，成為新生代農民工們在市民化進程中購房的痛點。上述列示的第三條第四條政策，涉及到租賃市場的建設問題。目前，一、二線城市雖然已經形成了租賃市場，但租賃回報太低，一般只有2%左右，難以滿足投資者正常利潤率的要求。至于在三四線城市，因為對租賃需求規模小，更不可能吸引投資者投資商品房租賃市場。另外，目前一、二線城市的用非住宅物業（即工業、商業用房等）做租賃的比較多，因商業機會相對較多，

8、有比較高的投資回報。但是這和“去住宅庫存”問題關系不大。第五條政策，面對中國房地產在庫存很嚴重的條件下，其價格仍然保持在高位。這個問題的原因比較復雜，我把它放在第四部分專門進行分析。最后一條政策針對的是對房地產交易的限購措施。現在一線城市的限購政策可能不僅不能取消，還要改進控制方式適當加強。北上廣深的限購如果馬上取消，不僅房價將會繼續攀升和瘋漲，而且對全國的去庫存會產生消極作用。南京、杭州等二線城市的限購政策事實上已經取消。顯然，這條政策對三四線城市樓市去庫存的作用效果十分有限。因此房地產去庫存的六條政策，在短期中還需要其他更微觀和細致的政策配合，如降首付、降低交易費用、提高公積金貸款比例、首

9、套購房補貼（如對中等收入者及其以下階層，可采取貸款利息抵個稅政策等），給地方這些因地因時制宜的政策選擇權，中央的去庫存政策的實施才有可能達到更好的效果。三、關于房地產庫存問題的三個重要判斷下列三個具體的判斷需要進一步深入分析，才能夠精準發力、重點施策：第一，中國房地產庫存到底有多嚴重？國家統計局的數據是到2015年11月末，全國商品房待售面積6.9637億平方米。如果假設待售商品房面積全部是住宅待售面積（實際上住宅待售面積僅占一半以上），按照城鎮戶籍人口人均36平方米的住房面積來計算，那么可供大約1930多萬人居住。根據最新數字，全國目前外出的農民工2.74億人，其中欲定居城市的80、90后就

10、達到1.68億人，理論上只要這些年輕的農民工中有1/8左右的人能夠在城市安居，那么消化掉接近7億平方米的地產庫存，因此這種庫存水平根本就不是什么大問題。而且，在2015年1-10月份，商品房銷售面積達到94898萬平方米,根據這種銷售速度估算，目前待售的商品房庫存，只需要7.3個月就能去掉。由此這樣看來，全國房地產庫存的問題好像并不嚴重。其實，關于房地產庫存量身數據，說清楚的人好像不多。中國社科院的估計數字是認為，2015年底商品房庫存量為40億平方平左右。而北京師范大學鐘偉教授估計，中國房地產庫存數字根本不是接近7億平方米，而更可能在85-90億平方米。按過去3年的平均銷售速度，據說要7年才

11、能賣光。這一估計可能是夸大了。因為，2014年全國竣工所有住宅28.63億平米，2015年估計不會超過30億平米，即使需求降到零，兩年內一套也賣不出去，也就最多庫存60億平米。因此這個數據即使是真的，也一定是把統計庫存的口徑放大了，即他們可能把各種未竣工的住宅、非住宅房屋也統計進來，如廠房、商業樓宇、教育用房等公建房。第二，房地產高庫存的分布結構如何?一、二線城市目前不僅沒有什么庫存，而且明顯還在猛烈地搶購。如目前上海、北京和深圳等城市是急需通過補庫存、增加供給來緩解房價過快上漲的壓力。這些城市的熱點樓盤甚至幾個月就暴漲了一半以上。我國當前樓市庫存的絕大部分，應該主要分布在投資下滑嚴重的廣大的

12、三四線城市，乃至縣級城市，它們才是真正需要化解庫存的重點地區。讓農民工就地購房來化解三四線城市甚至縣城嚴重過剩的房地產庫存，其實只是理想化的方案。由于就業地與居住地的錯配，以及中小城市在公共服務上的匱缺，我國大量的人口正從農村和中小城市流出。這些城市的人口凈流出，使廣大三四線城市的住宅需求相對不足、庫存積壓嚴重。第三，用利息抵扣個稅政策去庫存，是不是好辦法？我覺得它不僅難以達到政策目標，還容易導致社會公正程度的失衡。因為，我國個稅征收的主體主要居住在特大和大城市，如果出臺這種政策，當然會激勵個稅繳納多者早買房、買單價高的房，因此利好的是一二線城市。但是目前我國一、二線城市房價已經接近于瘋狂，還

13、有必要刺激其進一步上漲嗎？另一方面，由于居住在那些急需要去庫存的三四線城市中的居民，并不是個稅繳存的主體，因此這個政策對他們而言意義并不大。另外我們也應該客觀地看到，利息抵扣個稅政策去庫存，其實受益最大的是高收入者，是讓其變相少繳稅，是變相用中低等收入者的繳稅去補貼城市中的高收入者。這有違于全面小康建設時期我國必須貫徹的社會公平原則。四、房地產去庫存還需要提高政策的精準度房地產去庫存是一個系統性的經濟問題，需要從宏觀、中觀、微觀等多個角度發力施策。由于房價上漲過快會進一步刺激資源投入房地產，并激勵房地產庫存繼續增加，因此抑制房價過快上漲，也是預防庫存無理性增長的主要措施之一。我覺得關于這方面的

14、政策主要是：一是要從宏觀上保持貨幣政策的穩健性。房價上漲過快的根本原因是貨幣發行量過大。這個發行速度管不住，其他的政策都無濟于事。二是要從房地產市場、資本市場相互連接的角度考慮問題，逐步把云集在房地產市場中的過多貨幣向資本市場緩釋。一方面可以逐步溫和地刺破房地產泡沫，釋放經濟風險；另一方面則可以大力發展直接融資，讓資本市場服務于創新驅動國家建設的需要。2015年22日，即股災前我國A股處于4600點時，滬深兩市流通市值首次超越了50萬億元，當時天量的成交額也不過3萬多億。而我國房地產交易和庫存領域最起碼吸收了50、60萬億的貨幣流通量。只要把這些資金的10%吸引到A股交易中去，我國的直接融資事

15、業就會得到迅猛發展。三是要鼓勵房地產企業之間的兼并重組，目標是形成該領域的壟斷寡頭市場結構。全球房地產領域均是寡占競爭格局，很多全球性城市中往往只有區區十來個甚至十個以下的房地產企業集團。這與該領域資本密集度高有直接的關系。對于我國宏觀經濟調控來說，寡占競爭格局便于政府指導其進行價格調整。四是關于引導房地產企業降價銷售的問題。此問題比較復雜，我多說幾句。對中國房地產運行中，一個最讓人無法想通的問題是：既然房地產庫存問題那么嚴重，為什么其價格始終降不下來，而且越調控漲價越厲害？經濟學中的供求定律，為什么一到地產市場就失靈了呢？撇開一、二線的特大和大城市不論，那些庫存已經十分嚴重的三、四線城市，為

16、什么不及早采取降價促銷的辦法、而要讓庫存量不斷增加，直至一發不可收拾呢？基層官員并不笨。企業家可能比政府官員更擅長做生意。來自一線的后者，應該比政府官員更能深刻地體會到市場的作用和降價促銷的道理。那么為什么地方政府不督促企業家早點降價去化解庫存呢？為什么企業家寧可滯銷也死不肯降價呢？這里除了有眾所周知的房地產企業拿地的價格太高、企業降價空間不大的客觀原因外，還有受土地財政動因的驅使，使地方政府不愿意降低房價的原因，因為降低房價就表明當地土地價格的下行，就有可能剎不住車。我撇開這些顯然的原因，重點從產業經濟學的角度分析一下其中更加具體的原因。房地產具有耐用消費品功能和投資品功能。在一個跨期購買決

17、策的消費者模型之中，如果消費者可以在T期預期到房地產商會在T+1期降價，那么就沒有人會在T期購買，而是選擇等待。也就是說，如果消費者在知道房地產商在下期會以100單位的價格出售同樣質量的房子，那么就沒有人會愿意在上期按150單位的價格購買這一棟房子。如果消費者在T期不幸買了價格下跌的房子，那么他就會千方百計地要求退貨退款（雖然這樣做有違交易信用）；如果預期房子的價格會在T+1期繼續下跌，而且預期下跌后的房價可能不值后續分期交付的金錢，消費者就可能寧可選擇放棄繼續交款購買房子。更一般地，在一個不斷降價的房地產市場中，消費者可能選擇等待而不是出手接盤。這樣，在不斷被預期降價的房地產市場中，不僅不可能實現減庫存的任務，而且會使庫存量繼續增加，甚至連正常的市場銷售都