1、 HYPERLINK / 我國長租房商業模式梳理 HYPERLINK / 三種模式探索創新及其挑戰的九報提快立主供給渠保障購舉住制讓體民有居年央濟作議求發住租市特是期賃保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。2021年政府工作報提范展租市九以來中和方府引下場構極探適我的賃展式中很創新發了些難文統理年長房業式以為一段展賃場供益幫。一、分散式長租房的模式探索于國房展現散租是國租的流給式估計國租房中散個人散房占為90 ，集式機化房約占10 。散租賃絕多，定未我的賃給基結。散私租市存很問突的題租市交不范賃系穩府管本構長穩的賃場必通專化賃營構將散亂差的租賃房源整合起來。專業機構的

2、介入使租賃交易由分散的C2C變成了C2B2C，租權義關從人個轉到機和客間于府管外散長租能利已存資需再加源入有于市住衡升市營率。（一）分散式長租房的主要模式散住租運模主有管式包模兩。管式房與構訂房賃托理同托構助管房出事管為東供銷取金保維等理作業取屋托理務。常管務按租的例算托模中東租直簽住租合同，客房支租以東得是部租收入管對房是租去及置不擔任源置沒租剛兌管式房端以升置屋的租率管構房提供潔修租取金服務房產全保，房更出出，部房不意理閑的源放來。一模為租式租式東房出給租構租構包租限房支約的金房進一程的修化后租取客金些構租提租保修服收服費托模最的別包機向房支房，論子否租房都夠到定租收。租式，業要盈來為金，

3、金的源般三：分租合租帶來的房源坪效增加：企業整套收房，以分租、合租為主，通過增加屋住出的數加金入；裝修帶來的房屋品質升級租金溢價：企業對房屋進行重新裝修維修，對租客端出價于業端房價而生金價入；提高出房效率獲得空置期租金收入：一般包租企業會與房東約定一定期限為裝潔租客家一列前項留間段期于屋未租此不生金為置處定置內企可提出租可獲一分置的金入。實中租式據修程又以為資和資兩租業了高金常對租源行新修化別于資是賃業錢較的修修要造屋基設施廚房生管面面要置具電設資只做些美要房自配為主本持狀只一簡的理護資前投的修本高此能生金價高輕化優是造本低但金值間。圖：分散式包租商業模式資比適于舊區坯這原不適直入的品過造合的

4、割高租效，化需置但資包模的期入修本，需要大量的啟動資金，面對市場租金波動的抗風險能力較低。2020年疫情導致租賃市場陷寒金滑同房空期加分租構力房支房現資金斷。此景少資包模轉更的資包模式種包的式是，租業助東供修務修置本房承租業業支保租金，修出溢帶的金與主行成業不提空免期另種法是，租業業支租并供管務主包企提一期的租金差益包企資包的營本涉重裝成本需量資求因對場動抗險力高遇租市下行方解賠違金會響租。年散住租出了種的式“賃換式“賃換”針對工集聚地邊區位、租賃求高的類老舊區實的一種改+運營”相合的城市更模。模下企租房自住房并前付10年金房，其在場上他區房于年庭業以助年庭供房家服務業這些屋造出取金補造成本賃

5、換式優在是老小改產聯僅屋部造級區共境整提是合區部的散房理率高是利房和求優配年租供近作品化房也以足年多化老住求一多受的新商模。圖：老舊小區“租賃置換”模式（二）分散式長租房模式的主要挑戰與對策第房來合性散長房要臨的戰起室造外租的法題裝帶的醛染題前建頒的賃業關理例指意中于否許滿安標的提改起室出單沒明規定地在行也在大異。第二，行業長期存在大量從業不規范的職業“二房東。分散式長租房行業內長期普遍在0-40 右職房東身難識法本低管度易現發虛房自租騙租人高金吃價擾市秩與規競行為，利行健發。第租權保長缺房不視后務履進而對管務認可程不國有門對客保法律現的律求習中多房并會真行東責客使益受失由自處弱沒明法保往投無

6、，致東買管務意不，散托商模的長間限。據上散長房式展到主問與戰們為以以幾方進改。一確散長房源租合標格定修使的材安標修成后驗標修染治辦及續應配措等企在運過中據依租在權也據依。二強房賃理業態理范構租企管服標人轉房超一規應進工登納政對租管機的管圍高賃機的理務量能租企注備上營范冊金業務員等面高求立賃業從人的用理系立信戒制從人員理求賃務業員名業期受賃房務關業訓高線業員業務力職道培。三強客益護立房租保機租應按相法法規合約履義證房室設符要房賃同限內租無當由得除同得方提租金得意扣金理門通訴報渠，過戶站設欄并強與12345長線同及調處投舉。二、集中式住房租賃模式的創新實踐集中租賃住房是對于分散式賃住房而出的一種方

7、，更符合“長租寓”的定義根住和鄉建部布關集中租住建適標準通知，中租賃房指備定模行體營集管理于租居性房中好是賃理以現模應租集在起夠成區群。中租住從業源以為建存改兩于建期長前市中集式租寓部都采存改的式量造長公夠活置業以時內向場放的賃源。（一）改造集中式租賃的主要模式量源造中公本上通對有業型業途重裝新位過期營方獲更的金益現利業式的要與有物原產人造與租寓營中租寓后營主負后的金定策租房客后務造原物的源同前造較的是中、市置辦酒等。租改造內賃場存相一分源自正住房中比多為中農租深市例圳有國市比最的正住中住套占高達53 城內部租需通城村賃場決。圖：深圳市存量住房結構數據來源：深圳住建中的租改長房前主做是業村份司

8、作業入資進樓安改村尋符改標的租寓行一租造集式租寓民獲租期持穩的金入及業量高資增收益業的入括金收以租社運收利擴至客活務費區業運、車運等獲長多化商價。著區境改與客量增加，告投量加租的活費求社商運的入在斷加。居類屋造除了城中村之外，城市中有一些非居住房屋改造為租賃住房（簡稱“非改租）也是一模種式生背主是市辦供供過辦置偏高產利效高造集式賃房夠分用市置業低資解職不衡問時加賃源給情后旅求幅低分店開向租式型進集式賃房給場。改項較采包模主原物長出給業租機構構對業行新位請筑途換批請批過進施工造修工收長公的式入場式營置業過新計造修后置衣調箱品家電以現約日包住住間客享上網保修一列常務加共域租提便的活務般共域配健房讀

9、閱區會室公空，期織寓體動加戶性。圖：存量改造租賃住房項目的一般步驟資料來源：貝殼研究院業工舍改造對決些業區套舍足人位供宿居條比差大適新代輕人居需分領人城結部三管區簡自房半下租租舊區條低環很的方存著大安隱吸勞力角業要升工舍居條件賃營業企分密的業區近下置住類業造多間下的位租產品向業客進統招園內業供全套全構理宿型（領舍。造適場景量造中租住項有各的用景目地有些觀件制，項物來址考的素目標群配方上明區中改造合市中待造模大城次改意上合集改意強合度村體項的實性適市完的中城更規劃城外集式賃房目租人居密與區業營效接關目體積達到4右支形社商圈關因素“改中租的要目源城閑商酒等址了保金平穩的租多擇心圈交樞紐合市閑商物存

10、大時置業于市心者通紐合造集式賃房。領舍主項來為業區置業土或村體址選靠產園區地合市劃業區多供造業量模大時三第產聚集、業規靈用需量的市。（二）集中式長租公寓改造存在的困難與建議中租模推的大難于期目造入本高資報過長參集式目在定資進門金力夠企很不參其中類項目中投資回報周期最短的為產業園區企業員工宿舍類，一般改造的投資回報周期在58左，中改的資報期碼在15以。存改前投成高據們算改的修造本常到目成的2左右如業業般為“心”局態異大高遍高現有住規改后房不，間用不。此時非居目及地規劃、防多監部目請批件建收環缺細和程引而存審標不確批間長問題據新策建集式賃房目用建標較有業公物在光風防筑積積等面在多制物驗通較。融成高

11、融渠窄。前房賃業融渠主有大，權資、統權資業金式產券和地信投基（REIT權資住租企主的部資式傳債融主包銀貸及房賃項司債，資檻高事量造租寓企一不有物產只包的賃同，沒實抵物情下難銀貸足的金二租寓業般民居比企金本較于賃營于利業行款本比業利平致金本壓更三前地信投基REIT在踐落，于層產收率求高可用住租項較，未為資主渠道。四租企暴事影響一加住租企融渠收資本加的題。稅成高中長公若業申納保性賃房理情下法受前保房收惠策租企稅負比重。此外賃求多性營理復性賃場波性也制集式房賃式展原于賃營務難生盈利資報最的領寓目僅可在營務入勉做盈平家業在積探多化收來改企經現狀此中住租的展切要些策持以持：一擴住租房稅和值稅優范降稅負擔

12、房賃業企業位租賃房議受收惠策議定增稅房稅優范圍，住租企向人租房大住租企向人企業位租房增值按照5 的收減按1.5 計繳增稅或適一計方計算納值，減按4 稅征房稅。二降資本勵發金等行金機按風可控業持的原加對賃房目信支力住租項或業借主的款率原上得過期準率的1.1，勵放20以的期款。三拓住租企債權資道支住租企發企債、司券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券及資產支持證券（ABS，專門用于發展住房租業。四增合房供給立合辦造賃房消安全筑積光風建標“改目現消規體系一修程計核防驗及業檢的序準立目“審批度方可視地況當松建容率采通標的求以加供房規。三、集體土地租賃住房模式的創新實踐集體土地建設租賃住房（簡稱“集

13、租）已經成為我國建立租購并舉住房體系的重要式一2017住部國資部用體設地設賃房點案，明了一批13個租試城之后全多重城市續展集房項建工作國院在2021年7月布于快發保性賃房的見中也確提出支用體地設障租住的策。租項穩性強有完的務系租項的營本低租建能為鎮民供定益分大鎮民財性入源到小城收差的用租可創新鄉就安崗位有加域收效集房進地用模約夠效活村體地改項周的政配和境帶周鄉地整發。（一）項目建設的主要模式建主上第，許能、資實的鎮村體織行資設；二勵體濟織土使權價股者取營方與有業作設的式第，勵項經權租方與會本作發。階集房域踐總出四主模式別村體主發營合、用入合、市讓。集自開模是村體權責目項發營集可獲所的營潤但要籌

14、目金通自資有種源包：集自資金；集以目期益政性行押款府房障構者區業預租。營合模，設金然是集承，集自資建租住后，開商資立司租住的營出給資司合公負運并擔虧種式下集和發共協確收分方般集會得部分益合周一為20。權作式設金由發承集承土平費用以體地用入股51 上年得底紅發獲剩的份經收入于發商收資要時較，方作限般為50。四是市讓式村體成地整，集土使權讓開商，集一性得地讓，發負后所建運環，獲所經收入。比上種式可發：集可得潤間高模是集自開模種式集所有金力營力求較高適資實力營力較的要得高險收益村體。營合模下集以在避營損險時留目營間決權該式村體資實要比高且集還要開商渡部分營益種式合資和營力不承運風的集者資實有營力望大

15、度取潤村體開商角來種式開商金力求高發承的資貸險較小過發的潤會低，法得產收此較合金力弱能供營務開商租企業。地用入合模于集不出設金對集資實和營能沒有求時集不承投信風險營損險且留營間決權種式要開商渡多運收用于金力強是降投風移營險村體者金力強望得續收的集開商角來發以得的潤對高且以得份產值益應模對發的金力求高要擔大投信風較合資實力，得高潤益資性益，及意擔資險開商。體地用入出開模下集可次獲大資收時又能避有資貸營損險過能享營間的益營間集對目沒策權適望短間獲大資金不承風的集。種式，發夠得利最高得的產益多且目營間以立策不村體涉營自度較高種發式發的發力金力求都高發需擔大資貸險合金力強意擔風以得收的業。的看前租項多

16、村體開商經權作使權股方合開運。（二）集租房建設面臨的挑戰與對策租的設要臨大戰括需系配劃標用政施套、上拆。先租供與狀求較匹多農集建用都郊或分中不為偏符租需不涉到量城村遷容找合適項用。二集土入是占土指土管法并明入土是限于有集經性設地是包新的體營建用是增地可以市則面新集土與增有設地劃標生突。三租建還市設配實進的響已的目當部分映邊套施設后租住建緩了工施程極可影來營果。四集房目多及上拆，拆工不利易致賃同止。上拆要各非規筑發及的史題雜何定史集土開建的法且據史料定理補方案影拆進和租用供的鍵素一。企的度說參集土租住項也臨多確性險。先體設地于民體有委或村體織一代組產主關復導村意比難成致使時成致還存一意反復風，目

17、前溝與益商本不定都大。二設期用出期于體設地及比多歷問加上政套完等題設期入金有強不定性易出期期用增一面導項整投超期加另方還拉單項資占周期，利企整財效的升。三地用出期滿期建物屬不確地市能通過被征用轉為國有土地不確，增加了參與設運營的不確定和風險，讓很多發商“望卻。據前租籌建目市面的戰問題們為在下個方仍有策化空：一是面向中低收群體的租賃房定位“準公物品”屬性與公共服務施供給予等視設建規指時中收群的口標掛鉤于部中收群規較的域以慮到度規指傾；是從律明集建用的律位確權體者規表體地用證按項整核可分塊發者以照濟用管辦法，每房所面分核土使權確予體地上業理押保快臺于體地用及上業流交管辦快確讓限滿續及筑的屬。是善體地設賃房發地條低設期用準開建集房區地條進完以考有地級發式行體地前期發實通平具開建的件移企，而低業發前費用，升業與租項的極。是化體地賃房給程了升體地賃房建效議通體地讓程建理臺善計設準