1、1 / 151房地產評估案例案例一 某單位住宅樓評估一、評估對象基本情況某單位有一處住宅區，占地面積 2000 平方米，包括一幢 1990 年建成的七層磚混結構住 宅樓，建筑面積為 4800 平方米；一幢 1992 年建成的一層臨街鋪面、門衛房，也為磚混結 構，建筑面積為 180 平方米。該住宅區地處市城郊結合部，距環城路500 米左右，南臨 路，西臨規劃之 東路，東臨 公目，北臨 。周圍無環境污染，交通便利，環境優雅。二、評估目的本次資產評估的目的是為擬出售的資產提出公允的市場價格意見。三、評估基準日評估基準日為 2000 年 8 月 15 日。四、評估方法及過程根據評估目的和所掌握的資料，

2、決定采用兩種方法進行評估。(一)采用房地分估、加總的方法1.建筑物價格采用成本法進行評估。 經市場調查， 當時該地段磚混結構樓房的建造單價為 800 元7 方米，平房造價為 400 元7 方米。該建筑物的建造時間為 1990 年，使用年限為 4n 年，已使用 10 年，取殘值率為4。樓房重置成本=8004800=384 (萬元)樓房評估值=384384 (14) 4010=38492.16=291.84 (萬元)平房的建造時間為 1992 年，使用年限為 25 年，已使用年，取殘值率為 5。 鋪面、門衛房重置成本=400180=7.2 (萬元)鋪面、門衛房估價=7.27.2 (1 5) 258

3、=7.22.2=5 (萬元)樓房、鋪面、門衛房等建筑物的評估價值共計為： 291.84+5=296.84 (萬元) 2.土地價格采用基準地價修正系數法進行評估。計算公式為：土地價格=宗地所在區域基準地價 (宗地地價影響因素修正值)2 / 15根據該市房地產有關資料，該住宅所處地區屬于市五級二類三通一平熟地，基準地價為 1098 元平方米。宗地地價影響因素修正值見表 4 1。表 4-1 地價修正系數表項目基礎設施購物條件環境質量宗地條件交通條件規劃條件合計各種因素條件下修正系數供水條件分值電訊條件分值排氣條件分值通訊條件分值商服繁華分值距商服中心距離周圍用地類型污染狀況街畫位置建筑物朝向形狀面積

4、道路寬度公交便捷度對外交通便利值用途指標(容積率)退還道路比例(城市道路)條件較憂優優一般一般一般優優一般較優無影響一般般較優較優較優較優無分值O 012O 024O 048OOOO 10O 0680O 0120OO0 051O 045O 005O 0050 005O 3753 / 15宗地單位地價=1098 (1+0.375) =1509.75 (元坪方米)土地價格=1509.752000=3019500 (元)該單位住宅樓房地產價格=建筑物價格+土地價格=2968400+3019500=5987900 (元)(二)市場比較法1.選擇三個可比實例，具體情況如表4 2 所示。表 4 2 參照物

5、基本情況表項目A 單位住宅樓B 單位住宅樓C 單位住宅樓位置人民路北側正義路東段北側五一路南側建筑面積5600 平方米4800 平方米5200 平方米結構磚混結構磚混結構磚混結構銷售價格1200 元平方米1250 元/平方米1300 元平方米交易日期2000 年 4 月 28 日2000 年 6 月 8 日2000 年 3 月 12 日2.確定修正系數。(1)交易情況修正。所選可比實例交易情況正常，不需要進行交易情況修正。(2)交易日期修正。據測算，近年來該市房地產價格上漲幅度平均每月為1。(3)區域因素修正。根據這些住宅樓所處區域的繁華程度，以估價對象為100，則 A 住宅樓為 95 ，B

6、住宅樓為 98 ，C 住宅樓為96。(4)個別因素修正。根據可比實例及估價對象的個別特征，以估價對象為100，則 A 住 宅樓為 98 ，B 住宅樓為 93 ，C 住宅樓為90。3.確定比準價格。根據收集到的三個可比實例，列表修正計算如下(見表43)。 表 4 3 可比實例價格修正表項 目 A 住宅樓 B 住宅樓 C 住宅樓實例價格(元/平方米)120012501300交易情況修正lOOlOOlOOlOOlOOlOO交易日期修正104lOO102100105IOO區域因素修正100/95lOO98lOO96個別因素修正lOO/98009310090修正后價格(元平方米)134013991580

7、以上三個可比實例與估價對象位于同一供需圈內，且交易日期比較接近，故取三個修正 后價格的算術平均值作為估價對象的比準價格，即：(1340+1399+1588) 3=1442 (元平方米)對于鋪面、門衛房，經過市場調查分析，估價對象所在區位與可比實例十分接近，確定 其價格為 6 萬元。4.計算評估結果：該住宅樓市場價值=14424800+60000=6981600 (元)五、估價結論用成本法評估房屋價格、基準地價修正系數法評估土地價格所得的評估結果為 5987900 元。用市場比較法評估所得的結果為 6981600 元。對上述兩個結果采用算術平均法進行綜合， 則該住宅樓的評估結論為：(698160

8、0+5987900) / 2=6484750 (元)取近似值為 648.5 萬元。案例二 丹陽公路隧道房地產評估一、評估對象概況丹陽公路隧道工程位于 經濟特區東部的 山下，隧道穿越 山南面部分， 呈東西走向， 隧道西口接丹陽公路，東口接丹陽公路，為溝通 市與東都玉泉鎮、西溪港等地區的唯一 通道。隧道寬 9.6 米，車行道寬 7.5 米。根據隧道工程實際總體方案分兩期施工，隧道采用 雙管單向方式運行，一期工程按單管雙向方式運行。經過兩年施工，一期工程已于1994 年 9 月建成通車，主要包括：老和山中行隧道2257 ，69 米，葛嶺上行隧道 218 米，一級公路4 / 155 / 152134

9、米，管理房、變電所、配電房及隧道所需要的監控設備等。二期工程正在策劃中。隧道工程所占土地為行政劃撥方式取得，總計約200000 平方米。隧道工程由隧道主體工 程、隧道公路工程、配套設施、設備工程(包括通風系統、變電供電系統、給排水系統、監 控系統、照明系統、管理系統等)組成。該隧道的通行徹底消除了原丹陽公路通行條件差對交通運輸的嚴重制約，免除了過往車 輛翻山越嶺之苦，縮短行程3.5 公里，大幅度降低了東部地區與某市區間的運輸成本，促進 了東部地區的開發建設。二、評估目的某市國有資產管理公司擬將丹陽公路隧道(國有資產)授權某市 實業有限公司經營管 理，需確定評估對象在評估時點的價值。三、評估基準

10、日評估基準日為 2000 年 1 月 4 日。四、評估方法及過程采用成本法評估該房地產的價格。(一)重置價值計算丹陽公路隧道工程的重置價值主要由前述工程總投資和市政府(代表國家)以劃撥土地 使用權方式投入的土地資本構成。1.工程部分的重置價值估算。一期工程決算總造價為8080 萬元人民幣。因為工程建設于 1992 年至 1994 年之間，故采用 1994 年物價指數作為工程建設期的平均造價指數。又由于 工程造價主要由建筑材料費、 人工費、 其他費用等三大部分構成， 這三部分在工程造價中所 占的比輩分別約為 0.4、0.3、0.3，故取三者的價格指數的加權平均值作為工程造價的價格指 數(見表 5

11、 17 、5 18 、5 19，表中價格指數均為虛擬，不作實際評估時的依據)。歷年建筑材料價格指數變動表(上年=100)年份指數1994 年105 61995 年113 41996 年123.61997 年99 61998 年106 11999 年111 1由此可知， 1999 年建筑材料價格指數為 173.77 (以 1994 年為 100)。歷年職工工資指數變動表(上年=100)6 / 15年份指數1994 年109 81995 年119 71996 年110 81997 年110 61998 年109 31999 年115 9由此可知， 1999 年職工工資指數為 204.03 (以 1

12、994 年為 100)。歷年零售物價指數變動表(上年 100)年份指數1994 年109 81995 年119 71996 年110 81997 年110 61998 年109 31999 年115 9由此可知， 1999 年零售物價指數為 169.17 (以 1994 年為 100) 1999 年工程造價的價格指 數= (173.770.4+204.030.3+169.170.3) 100=181.47工程部分的重置價值=8080181.47=14663 (萬元)2.土地重置價值計算。 估算土地重置價值 (即政府所作的土地投資的評估時點價值) 時基 于以下幾點：根據某市政府關于城市土地等級范

13、圍及用地分類的規定，評估對象土地屬五類城市用地 分類中的第三類用地類別(交通運輸)，屑 區范圍內的二級地段。在評估時點時，政府劃 撥該類該等級土地收取的地價為每平方米 280 元。評估對象土地由于已建成隧道，具有用途的不可變更性。評估對象土地原有使用狀態為簡易道路、采石場、耕地等較低收益用途或荒地狀態，由 于公路隧道工程的占用， 使其自然特性得以充分體現， 其特定的地理位置是該公路隧道產生 巨大效益的源泉。其經濟價值就在于它獨一無二的地理位置。由于評估對象獨特的地理位置，使其成為溝通某市區與東部地區唯一通道的建設用地， 將萊市區與邊境重鎮玉泉鎮連成一片。玉泉鎮房地產價格在 1995 1999

14、年間增長幅度達 4 7 倍，古蕩區域的房地產市場價格也在市區與玉泉鎮兩頭的帶動下而逐年上升，使之成 為隧道以西區域的一個重要的工業區。 在上述兩個區域房地產價格上升過程中， 公路隧道工 程所產生的推動效益是極其關鍵的，評估對象的土地價值也得到了較大的升值。鑒于隧道兩頭區域的土地市場價格均不低于2000 元平方米， 故適當調整評估對象土地 的價值是合理的， 有助于國有資產經營單位對國有土地的正確認識。考慮到評估對象用地與 一般的房地產開發用地不同及其所呈現的地理特征， 我們認為： 將評估對象土地的價值設定 在 1000 元平方米至 1500 元平方米之間是可以接受的，故取 1250 元平方米。這

15、一價 格是按 70 年使用期計的。由于土地使用年限為 70 年，現已使用5 年，故土地重置價值為：7 / 1520000012506570=23214 (萬元)評估對象的完全重置成本為：14663+23214=37877 (萬元)(二)價值減損隧道按 70 年使用期算，截止評估時點已使用5 年，按直線，折舊法，殘值為 0，價值減 值為：14663 570=1047 (萬元)(三)技術力量所節約的投資由于采用縱向通風技術，省去風道吊頂板，使土建斷面減少6 平方米，相當于 14 萬立方 米的土石方工程，節省工程費用約 500 萬元人民幣。(四)評估值的確定綜合(一)、(二)、(三)，可得抨估值為：

16、378771047+500=37330 (萬元)五、案例分析1.本案例是對一宗+分特殊的房地產作評估，由于這類房地產幾乎沒有可供參考的實例， 所以只有依靠評估人員在掌握評估基本理論與方法的基礎上靈活變通地進行評估。2.本案例對隧道工程重置價值的測算， 由于沒有別的同類項目的現行成本可供借鑒， 只能 采用工程的原始成本， 然后用價格指數進行修正。 又由于沒有隧道工程的造價指數， 因此評 估人員先對隧道工程造價中各部分所占的比重進行分析， 再分別測算各部分的價格指數， 然 后綜合得出隧道工程的造價指數變化情況， 進而得到隧道工程的重置價值。 這實際上類似于 投資估算時所采用的擴大指標估算法， 由于

17、評估人員了解投資估算的這種常閑方法， 將其移 植到房地產評估中，取得了良好的效果。3.本案例中的土地是一種有非常特殊的用途和特殊的使用形式的土地，又由于本案例的土 地價值占到全部評估額的 62以上，所以土地價值評估是本案例的關鍵一環。本案例對土地價值的確定作了非常全面的分析，最終將地價定在1250 元平方米，這一 價位的確定有相當的難度。 這也是這類用途單一的土地的一個特征， 對某種使用目的而言是 無價之寶 (在本案例中， 隧道從此經過可以說是唯一的選擇， 也就是說這塊地具有很強的不 可替代性)，對別的使用目的而言則不值一文。對這類土地的價值確定要慎之又慎。4.成本法評估的結果是重新建造同樣房

18、地產的一般社會平均成本， 如果評估對象在實際建造8 / 15時由于采用某種新技術而使得它的實際成本低于社會平均成本，其實際成本與社會平均成本 的差額將成為超額利潤， 而評估時仍要按社會平均成本計算， 這也是本案例中在確定評估額 時加上“技術力量所節約的投資”的理由。案例三 中商大廈土地使用權評估一、評估對象概況評估對象位于市區路號，市商務中心用地內。該地塊南鄰路，西鄰步行街，北 鄰規劃路，東鄰街，規劃用地 11600 平方米。規劃建設為集辦公、旅館、公寓及商業、娛 樂等綜合用途為一體的中商大廈。評估對象所處地區，是市涉外建筑最為集中的地方。其周邊已開發建設成為市主要 的涉外商貿活動中心。該地區

19、規劃布局合理， 環境優美， 交通便利，周圍有多條公共汽車線 路，距火車站 7.5 公里，距機場 20 公里。該地塊內的市政基礎設施較完善，供城市生產和 居民生活使用的上下水、熱水、熱力、煤氣、電力、電訊等市政配套設施完備。其具體規劃設計條件見表 51。二、評估目的測算待開發土地資產的實際價值，為進行招商引資提供客觀的地價依據。表 5-1 用地規劃表內容指標總占地面積19800 平方米紅線用地面積10500 平方米市政代征地面積6800 平方米集中綠地代征地2500 千方米總建筑面積80000 平方米容積率7 6建筑高度80 米綠化面積占總用地的 30停車數45 萬輛/方平方米9 / 15三、評

20、估基準日評估基準日為 2000 年 8 月 20 日。四、評估采用的基本方法和步驟評估對象屬于高級商用綜合樓的建設項目，根據國際地價評估慣例，宗地地價評估應采 用兩種或兩種以上的評估方法進行評估， 然后將評估結果進行算術平均或加權平均。 考慮到 我國的國情， 結合該宗地的實際情況， 經過反復研究， 我們認為評估對象地價評估以假設開 發法為主，以基準地價修正法和市場法為輔較為合理。具體測算步驟如下：1.根據委托方提供的資料和本公司掌握的市場信息，確定整體開發的功能分布。 2.運用專家調查法確定評估對象特殊條件下地價測算所需的各種參數。 3.確定計算公式和開發項目的總開發價值。 4.分析和確定開發

21、項目的總成本、銷售費用及開發商的合理利潤。 5.從總開發價值中分離土地價值，進而求取總地價、單位地價和樓面地價。6.根據政府有關政策， 依據城市基準地價修正評估對象的宗地地價， 進而求取評估對象的 土地總價、單位地價和樓面地價。7.選取與評估對象位于同一區位的若干比較案例，運用市場法求取樓面生地價。 8.將上述三種方法求出的地價進行技術處理，得出熟地地價。五、評估估算過程(一)運用假設開發法測算評估對象地價 1.確定地塊整體開發的功能分布。項目總建筑面積 80000 平方米，具體功能分布見表5 2。表 5 2 建筑功能分布表功能 建筑面積 百分比辦公寫字 40000 平方米 50旅館 1600

22、0 千方米 20公寓 12000 平方米 15商服 8000 千方米 1010 / 15健身娛樂 4000 平方米 5合計 80000 平方米 1002.開發總價值。本項目開發收益的來源有：辦公、寫字樓和公寓的銷售收益，旅館、商 服、健身娛樂用房的出租收益。下面分項計算本項目的開發收益。(1)銷售收益。評估對象開發完成后物業售價的確定。由于評估對象預期建設為高級綜合 性商用樓，而目前 市房地產市場上此類物業的交易實例可比性資料較多，故采用市場法 可確定評估地塊的物業售價。具體比較測算過程見表53。表 5 3 可比實例價格修正表 單位：美元/平方米編號地點售價時間修正區位修正用途修正個別因素修正

23、比準價格1北海路1950100/61009610U991OO9821812五一街178610095100961OO9K100/920183興東路南1800105/1OO102 八 OO103 八 OO10410010654北二路2000101lOO102/1OO101100103/1OO21435永安街280095/1OO98/1OO95/0095/1002353根據以上比準價格的測算，我們取該評估對象的預期市場價值，辦公、寫字樓為2000 美元 平方米，公寓為 1900 美元平方米。計算銷售收益。取銷售費用率為 0.1，則該物業的銷售收益為：辦公寫字樓收益=20008.4540000 (10

24、.1) =60840 (萬元)公寓收益=1900 .4512000 (10.1) =17339.4 (萬元)合計收益為 78179.4 萬元。(2)出租收益。根據目前的市場水平，預測未來物業的租金為 35 美元平方米月。 取出租費用率為 0.15，使用面積比為 0.75，公共流通比為 0.2，平均空置率為 0.2，則評估物業的出租收益=35 8.45 (10.15) 0.75 (10.2) (10.2) 1228000=40543776 (元)運用收益法計算公式，計算開發價值：P=式中： a 為年出租凈收益； r 為收益還原利率(取 12)；。為收益年遞增率(取 5)；n 為 綜合使用年限(5

25、0 年)；P 為開發價值。P= (元)(3)項目開發總價值：781794000+556214686=1338008686 (元)3.開發總成本。(1)建安工程費。直接費：結構+裝修=5000 (元平方米)間接費：取直接費的 20=1000 (元平方米)不可預見費：取前兩項和的 10=600 (元平方米)則建安工程總投資= (5000+1000+600) 80000 =52800 (萬元)(2)投資利息。年利率取12，建設周期為兩年，第一年資金投入60，第二年資金投入 40。5280000000.6(1+12%)1.5+0.4(1+12%)0.5-1=71015030(元)(3)開發商利潤(利潤

26、率取 25)：5280025=13200 (萬元)(4)各種稅費(取開發總價值的 5.05)05=67569439 (元)(5)推銷廣告費(取開發總價值的 2)26760174 (元)(6)總開發成本： 528000000+71015030+132000000+67569439+26760174 =825344643 (元) 4.開發余值。開發余值=開發總價值開發總成本11 / HYPERLINK l _bookmark1 1512 / 151338008686825344643=512664043 (元)5.熟地地價。購地期望回報率為 30

27、，設總地價為，則X (1+12) 2 (1+30) =512664043X=314378951 (元)土地單價=31437895110500=29941 (元仟方米)樓面地價=31437895180000=3930 (元平方米)(二)依據基準地價修正法求取評估對象地價根據 市人民政府 1998 年 7 月 6 日下發的 市出讓國有土地使用權基準地價表 ( 政發 11998) 34 號)及其使用說明，求取評估對象的地價。該基準地價是在調查各類用地的基礎上根據其地上建筑物現有的收益水平和經營情況測 算的土地平均價格， 因此，將基準地價通過容積率、用途、土地使用權出讓年限等項目調整 修正，可以推算出

28、評估對象土地的地價。具體測算過程如下：1 土地使用權出讓金計算。 根椐 市地價區類劃分標準， 評估對象屬三類地區，其主要 用途為公寓、寫字樓，地上容積率為7.6，取評估對象每平米土地使用權出讓金標準為2000 元平方米，容積率修正系數取 6.0，則單位面積出讓金為：20006.0=12000 (元平方米)2.基礎設施配套建設費。 評估對象的市政及四源費為 800 元平方米， 小區建設配套費為 400平方米，容積率為 7.6，則每平方米土地的基礎設施配套費為：(800+400) 7.6=9120 (元)3.土地開發及其他費用。此項標準取值定為 7800 元平方米。4.評估對象基準地價：單位地價=

29、12000+9120+7800=28920 (元平方米)總地價=2892010500=303660000 (元)樓面地價=30366000080000=3796 (元平方米)(三)對以上兩種結果進行技術處理運用假設開發法和基準地價修正法測算的土地價值，結果比較接近，我們對兩個結果進 行算術平均，見表 5 4。表 5 4 土地價值評估表總地價單位地價樓面地價方法(元平方米)(元平方術)(元)假設開發法314378951299413930基準地價修正法303660000289203796平均309019476294313863(四)計算生地地價1.確定拆遷費。根據委托方提供的資料，拆遷安置補償費用

30、如下：地上建筑拆除補償費 382.1 萬元；地上建筑拆除清運費 68.78 萬元；設備報廢搬運費、安裝調試費 496.8 萬元； 職工停產期間工資補償 2944.5534 萬元；地上管線、道路等附屬的補償 100 萬元；富余人 員安置費 500 萬元；托、幼園搬家安置費(轉園費)37.5 萬元；辦公場地周轉費540 萬元； 拆遷管理費49 萬元；擁有土地方無償返還40的物業建安成本 21120 萬元，合計 26238.7334 萬元。綜上所述，拆遷安置補償費用合計為 26238.7334 萬元，則單位土地面積拆遷安置補償費 用為： 26238733419800=13252 (元平方米)2.計算

31、生地地價。 將擰遷費用從熟地地價中扣除， 即得到土地的生地地價。 評估對象承擔市政代征地 6800 平方米，集中綠地代征地 2500 平方米，合計 9300 平方米， 占規劃用地的 89，因而生地地價為熟地總價扣除規劃用地面積拆遷安置補償費用的1.3 倍后的剩余。生地總價=熟地總價拆遷安置補償費用=30901947613252105001.3=128129676 (元)土地單價=12812967610500=12203 (元平方米)樓面地價=12812967680000=1602 (元/平方米)(五)運用市場法進行土地評估1.交易實例資料的收集(見表 55)。表 5 5 交易實例情況表13 / 1514 / 15交易實交易實交易日期 土地用途 使用年限 容積率 土地區類樓面毛地價例編號例地點(元平方米)1 五街 99 12 綜合 50 2 18 二類 16502 北海路 99 12 綜合 50 4 92 三類 16283 東大橋 2000 7 綜合 50 2.37 三類 15502.計算修正過程(見表 56)表 5-6 可比實例價