1、 HYPERLINK / XX公廁經營權拍賣活動策劃案2004/7/2目 錄活動概述.3公廁裝修建議.8拍賣活動步驟.14推廣策略.17秀稿與軟文展示附件第一部分 活動概述一、活動目的：以活動提升關注，以活動促進銷售。XX目前銷售態勢趨緩，一方面由于項目周邊推案量增加，分流一部分客源；另一方面由于尾盤銷售，市場熱度降低。因此目前營銷策劃的重點在于通過星級公廁經營權的拍賣活動的刺激，激發市場對XX的再次關注，重新燃起較高的市場熱情；此次活動以新的視角審視和包裝XX，尋求新的廣告宣傳立意點，通過星級公廁經營權的拍賣信息的告知，強化公眾對XX商鋪人氣的信心，幸免常規廣告對公眾可能產生的樓盤滯銷的誤解

2、，有針對性的加大廣告力度，以成功的活動組織燃起市場興奮點，有效地達到去化商鋪的目的。二、經營權內涵參拍的經營權是指在參照物價、環衛部門相關規定條款下，買受人所享有的對公廁經營治理的權利，那個權利必須以買受人履行其對公共設施的看管、內外環境保潔、正常發揮基礎設施服務功能等義務為前提。星級公廁的收費標準要參照物價和衛生部門相關規定，結合商場特點制定。其服務質量與標準都必須遵照環衛治理部門要求執行。除經營權競拍成功后支付的相應款項外，買受人無需向市場物業治理部門繳納任何費用，完全是自收自支、自負贏虧的獨立經營體。鑒于物業所有權仍歸商場所有，物業治理部門將提供相應金額大修專項補貼費用，用于設施維修更新

3、。三、活動可行性分析：1、背景分析：隨著都市現代化進程的深入，公共廁所早已不只原始意義的“方便”之所，而是兼有衛生整理、休息乃至于審美、商業、文化等多種功能，逐漸從簡單的“方便”過度到對科技、環境、環衛以及對人性的高度關懷！公廁已成為現代都市文明形象的窗口之一，是都市經濟進展水平和居民生活質量的重要標志。目前，全國大部分地級市以上的都市都在進行公廁星級革命，甚至一些小縣城也正在緊鑼密鼓地進行，而在徐州，據我們了解星級公廁不管從供應量、人們的認知程度上都有待提升。能夠設想星級公廁的提出必將成為市場的一個新的關注亮點。2、周邊環境分析：XX市場居淮海商圈核心地位，緊鄰XX火車站，日均客流可觀。然而

4、據了解，XX市場公廁只有兩間，一般裝修，對外收費3角，對內5分；（XX商鋪部分共設有5間衛生間）。可見，公廁供需缺口專門大。本次拍賣的衛生間位于XX商鋪一層，對外臨街，面向徐州客運站。對內、對外均可營業，較好地迎合了市場需求。3、經濟估算：市場條件：人流：依托XX市場XX旺盛的客流，臨街，緊鄰XX火車站、客運站，日均5萬人次強大客流量裝修標準：豪華、人性化設計XX首座豪華公廁，引領時尚潮流星級服務：國際3星級XX首座國際3星級公廁，打造公廁星級服務標準。規模：61.5。功能緊湊、設施齊備。收費：相比其它非星級公廁收費，比如XX市場的2個廁所，差不多上收費0.3元，那么我們的豪華3星級公廁建議收

5、0.5元每人次，商場內部0.1元每人次其它經營回報：經營者可開辦一些如書報雜志、電話卡、香煙紙巾、投幣凈鞋機等經營性服務，回報快捷經濟預算分析：固定收入：市場內部包括XX1000余間商鋪, 一層200余間鋪位，每個鋪位1-2名經營人員，保守一點，按200個人來算，一天上1次廁所，每次每人0.1元（用發牌或月票的形式，內部優惠，只收清潔治理費用），那么一天的固定收入是：200* 0.1=20元小賣部營業額：小賣部經營范圍不限，可參照周邊零售攤位可能，按250元/天計算。（純利：80元）客流收入：按平均每分鐘人流量1個計算，每個人收費0.5元，那么一天上公廁的營業額（每天經營時刻保守一點，算10個

6、小時）確實是：60*10*0.5 =300元，再加上其他經營的收入，那么：每天營業額=公廁營業額+小賣部純利400元月營業額30 * 400 1.2萬年營業額1.2萬 * 12 14萬成本：保潔員人工費：1萬元/年 消耗品投入（手紙、香料、衛生潔具等）：1.5萬元/年 電費、水費等營業支出：2.5萬元/年純收益在9萬元上下。而實際上，每天經營時刻不止10個小時，還有其他豐厚的經營利潤，因此，收入應該大大超過目前最保守的預算，鈔票景可觀！ 經濟評估目的：在具體宣傳推廣時，以此為依據，打動競拍戶！4、活動效果預期：XX星級公廁的建立將提升XX物業檔次和品牌形象，增加附加值，同時通過對星級公廁建立和

7、經營權拍賣活動的廣告宣傳及媒體炒作，再一次引起人們對XX商鋪本身的高度關注，起到“一箭雙雕”的營銷策略效果，從而策動XX所剩物業的成功收尾。商鋪聯動：在拍賣活動的市場推廣中，顯現XX尚有精品保留鋪位，壓軸登場，配合拍賣活動舉辦“超值搶購月”優惠活動，建議給予適當的折扣，激發市場震蕩，營造稀缺效應，從而積聚人氣去化所剩產品。第二部分 公廁裝修建議公廁建筑面積：61.5男廁：6個小便池+5個蹲位女廁：10個蹲位一、公廁裝修及配套標準建議：國際3星級要顛覆以往廁所設計模式，強化景觀形象。如此人流地段建筑的公廁首先要與周邊環境相容，成為都市景觀一部分，突出公廁外部裝修特色，將其設計成視覺上亮點。外觀設

8、計可與商場相對獨立，通過色彩和造型變化，體現輕松、現代、明快的設計風格。設置美觀的指示牌，有效引導客流，形成鮮亮的標識。內部環境體現人性化特點，強調享受功能。內墻面和地面全部以瓷磚鋪就，地面采納防滑地磚，墻上掛著藝術畫，配置半身鏡的大理石洗臉臺面及感應水龍頭（臺面上需有洗手液擠壓頭配置，一個洗臉池旁配置一個）、盆景生態營造、冷熱水設計、烘干機、內配柜機空調、空氣芳香散發器、壁掛式彩電、背景音樂系統；單間隔離感應式自動沖洗蹲便池（考慮公廁特性及當地用廁適應，忌用座便器）；設置休息廳：配備條形木椅、茶幾、公用電話、吹干機、體重測量秤、冷暖柜式空調、背景音樂系統、彩電、自動凈鞋機、報刊雜志；建議潔具

9、全部使用“美標” “”等國內外名牌產品。采納星級服務與治理，實現軟、硬件的有機協調與統一。服務人員要求年齡在55周歲以下，五官端正，會講一般話，舉止大方，注重儀表；采納統一著裝、佩戴工作證，夏秋季6時至22時、冬春季7時至21時，對公廁進行即時保潔服務，做到公廁便池潔凈，無污垢、無堵塞、無滴漏，室內整潔，無破損、無異味、無蚊蠅，潔凈明亮。 休息廳溫馨的洗手臺 大理石洗手臺墻上藝術畫 公廁內部 溫馨的公廁休息室一角 休息廳二、 其他服務功能的派生經營者可開辦一些經營性服務，如在入口收費處設立小賣部，專門銷售書報雜志、電話卡、香煙紙巾等。這些依照公廁顧客需要而開展的服務，既為他們提供了方便，也滿足

10、了往來人群需要。但要特不約定的是：這些派生的經營服務規模要操縱，不可喧賓奪主，掩蓋了公廁差不多功能。第三部分 拍賣活動步驟一、市場引導，過濾信息。通過廣告與軟文的配合，先期引發市場關注，對意向競拍者收取一定押金，有效過濾市場信息。二、 一元起拍，熱炒投資收益，為拍賣的制造轟動效應。以星級公廁3年經營權為拍賣標的，按照競價拍賣原則，無底價拍賣，一元起拍。活動組織：聯絡拍賣公司，就相關拍賣事宜交底，出具相關拍賣活動組織細則，聯系新聞媒體對此次拍賣活動進行全程報道。相關事宜：整個拍賣活動目的是擴大本案阻礙，通過拍賣熱點擴散，引導客戶購買所剩物業。媒體宣傳。注重星級公廁概念導入。在拍賣活動前期，在XX

11、晚報以硬廣告及軟文“炒作”星級公廁，要將公廁與都市形象、商場形象相聯系，對以后經營作樂觀預期。3、為做好拍賣預備工作，拍賣登記時將競買人的保證金5000元（待定）與標的物進行掛鉤，以便過濾客戶，預期拍賣結果。做好拍賣現場操縱。4. 拍賣方法：設“托兒”和拍賣公司事先溝通好，屆時自己預備5-6個人做“托兒”，防止現場氣氛冷淡，拍賣價格過低。5、拍賣資料預備：一樓公廁的平面圖（包含預留洞口及尺寸）及建筑面積（甲方提供）星級公廁平面布置圖及功能分區示意圖聯系效果圖公司按照平面布置圖出具星級公廁的內部效果圖公廁的硬件裝修標準：在裝修等級上需達到三星級標準、單間隔離感應式自動沖洗便池（考慮公廁特性及當地

12、用廁適應，忌用座便器）、背景音樂系統、盆景生態營造、配置半身鏡的大理石洗臉臺面及感應水龍頭（臺面上需有洗手液擠壓頭配置）、電視機、烘手機、內配柜機空調、空氣芳香散發器、防滑地磚加面磚裝修等公廁的延伸性經營范圍的設定：考慮設置公廁外公用電話、售貨專柜、體重測量秤等周圍現有公廁（XX市場二層公廁例舉）的收費標準及日用人流量統計，針對本星級公廁做出經濟評估，給出市場以后收益預期參考分析，從而引導拍賣。經營治理合同書，合同中約定承包方嚴格按照三星級標準治理和服務，如不能達標者甲方有權終止合作。三、 拍賣流程1、送交相關資料，包括拍賣底價。2、公開拍賣前30日發出拍賣公告；3、競買人帶保證金報名參加競拍

13、、并索取有關文件；4、在約定的時刻、地點并按以下程序公開拍賣： eq oac(,1)、主持人簡介拍賣項目位置、面積、規模、用途、規劃講明，配套明細及其他有關事項； eq oac(,2)、公布拍賣起叫價； eq oac(,3)、競買者按規定的方式競相應價或加價，其最后應出最高價者即為競得人； eq oac(,4)、簽訂拍賣成交確認書； 5、乙方（競得人）應在拍賣成交之日起XX日（具體待定）內與甲方（XX）簽訂合同并交付相當于拍賣總額10%的定金。6、乙方（競得人）按規定期限付清項目款后，依法辦理相關程序登記，領取項目經營權證書。 第四部分 推廣策略推廣總精神：XX星級公廁引導公廁革命引領時尚潮流

14、引爆致富先機推廣分三個時期進行：第一時期：告知主標：驚喜！副標：XX首座國際3星級公廁立即誕生文案：XX首座豪華3星級公廁，位于XX一層，以人性化的設計風格，高端的硬件配套，良好的治理與服務，打造星級標準，提供星級體驗。那個地點擁有的是芬芳、音樂、關懷；除卻的是污濁、擁擠、煩躁。XX星級公廁帶給您不曾享受到的舒適與潔凈。第二時期：蓄勢（以軟文配合）推廣主題：1、產品：星級配置： 主標：驚羨！副標：XX星級公廁，星級配套，星級體驗。文案：帶給你休閑吧的感受。綠色的盆景，馥郁的芬芳，悠揚輕松的音樂，還有，氣定神閑的悠然。星級治理與服務主標：精品！/精制！副標：XX星級公廁，星級治理，星級服務。文案

15、：夏秋季6時分至22時、冬春季7時至21時，即時保潔，做到“六無”無污垢、無堵塞、無滴漏，無破損、無異味、無蚊蠅。“六有”有花香、有音樂、有衛生、有空調、有電話、有人情。經營前景：主標：精明！副標：財寶為發覺者而生！XX星級公廁，小投資，大收益！ 文案：XX星級公廁，占據XX與XX市場4000多家滾金旺鋪人氣之利勢，火車站、汽車站、商貿步行街日均5萬客流之商機，經營鈔票景如日中天。每天營業額=公廁營業額+服務部營業額敬告：以下經濟評估僅供參考！收費（對外）公廁收入其它收入（服務部）可能年毛利可能年贏利0.5元/人300元/日250元/日18萬元10萬元注：經濟可能以場外每人0.5元，平均每天來

16、人量600人計。第三時期：引爆（公開）主標：驚爆！副標：X月X日，XX3星級公廁經營權盛大拍賣文案： X月X日，拍賣XX一樓星級公廁經營權，搶占先機，預訂滾滾財寶！恒文：信息：國際3星級公廁經營權立即拍賣，競拍登記報名開始，請攜5000元保證金，未拍中者該款項將于拍賣會后全額返還。XX精品鋪位超值搶購月特不優惠，稀有財寶大餐敬請把握！詳情咨詢售樓處。【財寶地段】占據XX與XX市場4000多家滾金旺鋪人氣之利勢，火車站、汽車站以及精品步行街日均5萬客流之商機，經營鈔票景有目共睹。【星級裝備】一流潔具、休息廳、沙發、茶幾、公用電話、體重測量秤、彩電、盆景【小賣部】書報雜志、電話卡、香煙紙巾等經營性

17、服務，回報快捷，不要小看小投資。【星級治理】“六無”無污垢、無堵塞、無滴漏，無破損、無異味、無蚊蠅。 “六有”有花香、有音樂、有衛生、有空調、有電話、有人情。財寶熱線體安排：時刻媒體版面內容X月13日XX晚報1/2版驚喜X月14日XX晚報1/2版及軟文一驚羨X月15日XX晚報1/2版精制X月20日XX晚報1/2版精品X月21日XX晚報1/2版精明X月22日XX晚報1/2版及軟文二驚爆軟文1XX首座國際3星級公廁立即誕生本報報道 昨日記者從XX工程處獲悉，XX一座按照國際3星級標準建設的公廁立即投入使用，以及作為今后都市市政公用基礎設施治理改革的嘗試，XX集團決定拍賣

18、公廁經營權。據悉，XX商業物業銷售異常火暴，銷售率差不多達到90%以上。為了慶祝銷售的成功，以及回報社會，XX集團決定在XX一樓建設1座星級公廁，并決定采納經營都市的治理模式對公廁進行治理，本著誰治理誰負責、誰投資誰受益的原則，將公廁的經營治理推向市場。記者了解到，XXX星級公廁，將倡導科技與人文關懷，比如講衛生間內裝有自動噴香機，設置背景音樂，廁所內所有的沖水器差不多上紅外感應。假如要使用冷熱水，能夠自動調節水龍頭來調節水的溫度。除此之外，公廁還配備了消毒潔具、除臭設備、擦鞋機、座椅、體重稱等設施，專門大程度上體現了對人的關愛。 XXX星級公廁內還有休息室，配備彩電、空調、條形木椅、茶幾、音響等。每個蹲位裝有服務鈴，在如廁時遇到不便可呼喚不處的治理人員。星級公廁在設計建筑標準、治理標準、便民服務標準方面都將有所提