1、PAGE 徐州杏杏山子項項目產品品定位與與規(guī)劃建建筑設計計策劃報報告目錄錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc65843522 第一章產品品定位與與產品特特征分析析 PAGEREF _Toc65843522 h 3 HYPERLINK l _Toc65843523 一、影響響產品定定位的關關鍵因素素分析 PAGEREF _Toc65843523 h 3 HYPERLINK l _Toc65843524 二、目標標客源來來源分析析 PAGEREF _Toc65843524 h 4 HYPERLINK l _Toc65843525 三、產品品定位 PAGEREF _Toc6

2、5843525 h 5 HYPERLINK l _Toc65843526 四、產品品特征 PAGEREF _Toc65843526 h 5 HYPERLINK l _Toc65843527 五、各類類建筑的的特征和和設置理理由 PAGEREF _Toc65843527 h 6 HYPERLINK l _Toc65843528 第二章投資資和經濟濟效益初初步估算算 PAGEREF _Toc65843528 h 10 HYPERLINK l _Toc65843529 一、靜態(tài)態(tài)投資和和經濟效效益初步步估算 PAGEREF _Toc65843529 h 10 HYPERLINK l _Toc6584

3、3530 二、動態(tài)態(tài)投資和和經濟效效益初步步估算 PAGEREF _Toc65843530 h 10 HYPERLINK l _Tocc6588435531 第三章章項項目規(guī)劃劃與建筑筑設計建建議 PAGEREF _Toc65843531 h 13 HYPERLINK l _Toc65843532 一、設計計理念及及原則 PAGEREF _Toc65843532 h 13 HYPERLINK l _Toc65843533 二、規(guī)劃劃設計建建議 PAGEREF _Toc65843533 h 13 HYPERLINK l _Toc65843534 二、單體體建筑建建議 PAGEREF _Toc65

4、843534 h 16 HYPERLINK l _Toc65843535 三、其他他配套建建議 PAGEREF _Toc65843535 h 17 HYPERLINK l _Toc65843536 第四章 分分期開發(fā)發(fā)計劃及及分期規(guī)規(guī)劃指標標 PAGEREF _Toc65843536 h 17 HYPERLINK l _Toc65843537 一、分期期計劃 PAGEREF _Toc65843537 h 17 HYPERLINK l _Toc65843538 二、各分分期安排排及主要要技術經經濟指標標 PAGEREF _Toc65843538 h 18第一章產品品定位與與產品特特征分析析一、影

5、響響產品定定位的關關鍵因素素分析綜合市場場調查與與分析報報告中各各方面情情況，在在本項目目定位時時須充分分考慮的的因素有有以下幾幾點：1、從地地塊特征征看地塊塊位置偏偏遠，周周邊基本本處于尚尚未開發(fā)發(fā)狀態(tài)。道路交交通狀況況尚好，距離淮淮海西路路2.55公里，距離云云龍湖風風景區(qū)11.5公公里，距距離市中中心8-10公公里，距距離徐州州火車站站約122公里，距離城城南新區(qū)區(qū)12公公里。快快速主干干道西三三環(huán)線從從地塊旁旁經過，使地塊塊便捷地地與市中中心、城城南新區(qū)區(qū)、城北北聯系起起來，并并與最繁繁華的商商業(yè)大街街淮海路路相連，交通通通達性好好，與城城南新區(qū)區(qū)相比，與現在在市中心心的交通通聯系更更

6、好，但但現狀只只有1路路公交與與市區(qū)聯聯接?，F現狀地塊塊為農村村，有少少量低級級業(yè)態(tài)的的工礦企企業(yè)，基基本沒有有對項目目開發(fā)有有利的產產業(yè)基礎礎。地塊塊區(qū)域在在城市總總體規(guī)劃劃中為保保留用地地，東側側為云龍龍湖風景景控制區(qū)區(qū)，西北北側為黃黃河濕 地保保護區(qū)，除本項項目外規(guī)規(guī)劃中沒沒有居住住區(qū)和其其他 規(guī)劃淮淮海西路路模型開發(fā)項目目，公建建配套（醫(yī)院、超市、商貿等等）及居居住區(qū)公公共服務務設施配配套嚴重重缺乏。公建配配套和生生活服務務配套只只能依賴賴城區(qū)或或者自身身設置。地塊塊屬于云云龍風景景區(qū)的西西北邊緣緣，云龍龍湖景區(qū)區(qū)近在咫咫尺，自自然環(huán)境境（空氣氣質量與與環(huán)境景景觀）比比城市的的北部和和

7、東部好好，但差差于城市市南部。地塊塊主要為為緩坡山山地，用用地范圍圍位于大大王山的的背陰面面，（根根據市場場調查顯顯示徐州州人不喜喜歡住在在山的北北面），主要為為巖石山山體為地地貌特征征，只有有地塊北北部有不不同厚度度的土層層分布，因土層層較薄，地塊區(qū)域域周邊總總體規(guī)劃劃圖現狀植被被較差，只有現現農居點點內有少少量植被被。用地地內現狀狀為大量量農居，中間有有一水塘塘，在開開發(fā)中可可以加以以利用；地塊南南面山上上現狀有有很多墳墳墓，對對地塊有有較大影影響。地塊塊所處山山體呈東東北西南南走向，并呈西西南高，東北低低。南向向和西向向景觀以以山體為為主，東東向與東東北向景景觀以遠遠山和農農村景觀觀。地

8、塊塊西部的的南向、東向和和西向景景觀為因因開山取取石形成成的山體體巖層斷斷面，尤尤其是西西部南向向處的巖巖層斷面面須作一一定的處處理。地地塊東半半部的南南向景觀觀為山體體，植被被較好，但西南南向的山山坡上有有較大面面積的墓墓地，若若無法做做通政府府的工作作進行拆拆遷，規(guī)規(guī)劃中須須高度重重視。綜上，開開發(fā)中應應充分挖挖掘地塊塊的交通通通達性性、位于于風景區(qū)區(qū)旁自然然環(huán)境和和景觀條條件好等等大利好好，通過過影響政政府增加加公交和和自行開開設小區(qū)區(qū)班車來來改善交交通條件件。生活活服務配配套主要要靠自行行解決，開發(fā)中中重點考考慮設置置集中的的居住區(qū)區(qū)街坊式式公共中中心，并并努力引引導政府府增加大大的公

9、建建配套和和建設開開發(fā)；對對現狀地地形的利利用要考考慮現狀狀不多植植被的保保護和水水塘等自自然地形形的保留留。2、從供供應特征征看目前前市場上上可供銷銷售的供供應量并并不大，戶型好好、價格格適中的的樓盤銷銷售率都都在700%以上上，只是是城區(qū)內內少量高高層因房房型差或或價格偏偏高，仍仍有現房房銷售?，F在的的銷售價價格：市市中心小小高層、高層在在23000-335000元/平平方米，非中心心地段多多層在113000-22200元元/平方方米（城城北11100-14000、城城東14400-16000、城城南16600-25000、城城西北112000-15500），城西西沿湖小小高層與與高層在在

10、25000-440000元/平平方米。目前前市場開開發(fā)的模模式以小小規(guī)模的的居住區(qū)區(qū)、小區(qū)區(qū)開發(fā)為為主，但但供應量量將在220044和20005年年放大，北部、東部和和南部都都有較大大規(guī)模的的樓盤，尤其因因為城南南作為城城市發(fā)展展方向，該區(qū)域域的幾個個大樓盤盤及規(guī)劃劃中的居居住區(qū)開開發(fā)將對對本項目目構成較較大影響響，本項項目在產產品定位位時盡量量不要與與之直接接競爭。目前與本本項目形形成直接接競爭的的樓盤主主要有雙雙山子項項目，其其區(qū)位、與城市市發(fā)展方方向等均均較本項項目有優(yōu)優(yōu)勢。與與本項目目的定位位有較大大關系的的樓盤是是濱湖花花園，總總建筑規(guī)規(guī)模在554萬方方，全部部為高層層與小高高層，容

11、容積率為為2.222，價價格在223000-45500范范圍內，景觀房房（面湖湖）均價價30000以上上，已預預訂了大大部分，5月份份正式開開盤?？偪傮w上因因其供應應量大，位置好好，本項項目須與與之錯位位，在單單價與總總價上拉拉開距離離。從目目前在售售樓盤的的戶型分分布看，1400方以上上的大戶戶型銷售售速度較較緩慢，90-1400方的戶戶型銷售售較快，樓層的的選擇主主要集中中在14層，價格遠遠高于55層6層層，因價價格低。建筑形形態(tài)看，小高層層的供應應量較小小，銷售售情況較較好，高高層的供供應量主主要集中中在市區(qū)區(qū)，板式式高層的的銷售較較好，點點式較差差，總體體上看，對高層層的接受受程度較較

12、好。別別墅的銷銷售較緩緩慢，徐州州住宅開開發(fā)尚處處于較低低水平，80年年代開發(fā)發(fā)的住宅宅小區(qū)十十分破舊舊，環(huán)境境惡劣。新建的的小區(qū)在在引進外外地開發(fā)發(fā)理念后后，正在在規(guī)劃的的幾個樓樓盤（如如濱湖花花園）設設計水平平有明顯顯提高，競爭加加劇，本本項目開開發(fā)商已已有較成成熟的開開發(fā)經驗驗，且資資金雄厚厚，有較較強的競競爭力。考慮目目前徐州州市場價價格較低低，須注注意成本本控制。本項目因因為規(guī)模模較大，與競爭爭樓盤在在區(qū)位、配套、未來發(fā)發(fā)展?jié)摿αΦ雀偁帬幰蛩厣仙舷鄬^較弱，應應考慮走走大眾路路線，建建筑形態(tài)態(tài)與戶型型盡量走走主流，同時要要具備兼兼容性和和消費引引導性，揚長弊弊短，通通過先進進的開發(fā)發(fā)

13、理念、品牌開開發(fā)策略略、價格格優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)優(yōu)勢、道道路交通通優(yōu)勢參參與競爭爭。3、從需需求看從宏宏觀面看看，目前前徐州人人均住房房使用面面積達到到15.63平平方米，但由于于近幾年年經濟的的快速發(fā)發(fā)展和住住房制度度改革，市場儲儲備了一一批改善善條件的的消費需需求，因因為目前前徐州的的住宅市市場尚處處于初步步發(fā)展階階段，好好的居住住小區(qū)還還不多，這種住住宅消費費的需求求還沒有有被激發(fā)發(fā)出來。從消費發(fā)發(fā)展趨勢勢看，目目前大部部分普通通老百姓姓消費重重點還停停留在衣衣食和生生活用品品（包括括電器）上，未未大量出出現在住住宅上，只有少少量工作作單位較較好的人人已換購購大房，改善條條件。隨隨著開發(fā)發(fā)水平

14、的的提高、城市化化發(fā)展的的必然性性和目前前全國房房地產形形勢的示示范效應應，徐州州的消費費將被很很快激發(fā)發(fā)，形成成一個消消費拉動動房地產產市場的的發(fā)展階階段。從需需求群體體看，目目前徐州州的一批批政府機機關學校校醫(yī)院等等固定收收入者、法律會會計建筑筑裝璜設設計證券券等服務務性公司司從業(yè)人人員、大大中型貿貿易企業(yè)業(yè)經營人人員、從從事商貿貿和加工工的私營營企業(yè)業(yè)業(yè)主等構構成具有有一定承承受能力力的住宅宅消費群群，主要要以換房房改善條條件為主主，部分分為首次次置業(yè)，同時也也有投資資性購房房需求。改善條條件者目目前基本本上住660-1100平平方米房房子，如如調查中中反映一一些機關關事企業(yè)業(yè)單位的的中

15、層職職工都在在實物分分房時拿拿到了面面積相對對較小的的房子，在800平方米米以下，如今他他們都有有意向和和能力來來購買新新房去改改善條件件。但也有相相當一部部分需求求已被滿滿足，有有一部分分高收入入的商貿貿私營業(yè)業(yè)主，和和一部分分收入穩(wěn)穩(wěn)定的政政府學校校人群已已經換房房改善條條件，但但這類人人在徐州州處于高高收入階階層，仍仍有投資資性購房房需求。目前前徐州較較多人對對現在住住房不滿滿意，主主要體現現在戶型型品質差差（多為為進深大大產生的的暗廳、暗衛(wèi)）、面積積不夠用用，物業(yè)業(yè)管理差差，小區(qū)區(qū)環(huán)境差差等，本本項目立立足開發(fā)發(fā)精品樓樓盤，設設計合理理舒適的的先進戶戶型，充充分挖掘掘現有景景觀條件件和

16、位處處風景區(qū)區(qū)的大環(huán)環(huán)境，引引進先進進的物業(yè)業(yè)管理理理念來吸吸引購買買。從需需求特征征看，戶戶型面積積在900-1330平方方米，房房型以22/2/1、33/2/2為主主，購房房總價承承受在115-330萬元元間。建建筑形態(tài)態(tài)無明顯顯偏向，多層與與小高層層、高層層無太明明顯區(qū)別別，只要要景觀、朝向、房型、地段好好，高層層住宅也也受市場場歡迎。建筑風風格偏向向簡潔素素雅、精精致典雅雅的風格格，沒有有強烈的的文化特特征。徐州州城市居居民目前前收入水水平有限限，購房房時表現現出對價價格較敏敏感，在在相同地地段選擇擇更傾向向價格低低的而不不是品質質較高的的。在同同一樓盤盤中銷售售較快的的也是總總價較低

17、低的戶型型，一些些樓盤的的復式戶戶型和一一些大面面積戶型型銷售困困難。但但對真正正高品質質的樓盤盤如濱湖湖花園，價格的的承受力力還是相相當強的的。目前前徐州市市民購房房時考慮慮交通條條件較多多，選擇擇職住接接近的房房子，對對本項目目地段接接受程度度不高。購房者者比較看看重未來來的發(fā)展展?jié)摿?，有較高高的公建建服務配配套的要要求，對對城市發(fā)發(fā)展方向向城南新新區(qū)比較較認可。此外購購房時對對供暖和和物業(yè)管管理也比比較看重重。4、從政政府及開開發(fā)商的的情況看看根據地塊塊開發(fā)規(guī)規(guī)模，按按居住區(qū)區(qū)的規(guī)劃劃要求，需要配配置包括括3所幼幼兒園、1-22所小學學、1所所36班班中學（含初高高中）及及一所衛(wèi)衛(wèi)生院在

18、在內的110萬平平方米的的公共服服務設施施服務本本地塊居居民。政政府推出出了在總總體規(guī)劃劃中為保保留用地地的本地地塊，該該區(qū)域基基本沒有有公建配配套，政政府是否否會為未未來有著著2.00-2.5萬人人居住的的區(qū)域配配備足夠夠的公建建生活服服務設施施，直接接影響著著本項目目的產品品定位和和開發(fā)策策略。從從目前徐徐州市城城市規(guī)劃劃與建設設重點看看，政府府對本項項目區(qū)域域進行較較大規(guī)模模的公建建配套可可能性不不大，因因此，本本項目定定位與規(guī)規(guī)劃設計計時必須須考慮配配備基本本的生活活服務設設施，形形成較大大規(guī)模的的居住區(qū)區(qū)公建中中心。本項目規(guī)規(guī)模巨大大，開發(fā)發(fā)商必須須做好長長期開發(fā)發(fā)的準備備，考慮慮樹

19、立品品牌形象象，甚至至可考慮慮適當介介入服務務居住區(qū)區(qū)的產業(yè)業(yè)（如教教育、商商貿等），來提提升樓盤盤的買點點，吸引引目標客客源，獲獲得效益益最大化化。二、目標標客源來來源分析析盡管目前前市場調調查顯示示，選擇擇地塊置置業(yè)的比比例尚不不高，主主要原因因是地塊塊位置較較偏、交交通尚不不便利以以及生活活配套缺缺乏，但但只要從從項目開開發(fā)上進進行改善善，再加加上今后后幾年徐徐州市房房地產市市場需求求的激發(fā)發(fā)，可以以相信，本項目目具有較較好的前前景。1、目標標客源區(qū)區(qū)域分析地塊塊的輻射射區(qū)域分分析，上上班交通通時間在在30分分鐘內為為可以接接受的范范圍，本本項目規(guī)規(guī)模大，目標客客源的來來源區(qū)域域應相對對

20、較大，包括城城中心、城北工工業(yè)園區(qū)區(qū)、南至至礦業(yè)大大學，核核心區(qū)域域主要是是來自城城西及淮淮海路沿沿線、市市政府一一帶。因因為本項項目對這這些區(qū)域域的道路路交通狀狀況較好好，均有有城市級級快速干干道相連連，無論論將來是是自駕車車還是公公交上班班，均是是十分便便捷，所所以原則則上該區(qū)區(qū)域的購購買者均均是本項項目爭取取的目標標客源。區(qū)域交通通分析示示意圖2、目標標客源分分類概述述目標客源源區(qū)域內內現狀分分布了目目前徐州州市主要要的產業(yè)業(yè)人口，就具備備購買力力的群體體看，該該區(qū)域大大量的企企事業(yè)單單位、私私營業(yè)主主是主要要來源，這些單單位相對對穩(wěn)定，也不太太會搬遷遷，這些些單位購購房者將將是本項項目

21、吸引引的主要要力量?？紤]城市市發(fā)展南南移，未未來市政政府搬遷遷，現市市政府及及相關部部門購房房者將隨隨著辦公公搬遷而而較傾向向選擇城城南的住住宅，本本項目因因為去城城南方向向通過環(huán)環(huán)三南路路非常便便捷，也也會吸引引部分南南遷的客客源?？紤]徐州州地方的的特殊性性，一些些效益較較好的單單位變相相的福利利分房仍仍然存在在，本項項目可以以吸引部部分單位位集體團團購。根據分析析，地塊塊的需求求主要來來自以下下幾種：市中中心區(qū)域域效益較較好的事事業(yè)單位位（如學學校、醫(yī)醫(yī)院等）和小部部分政府府機關人人員有固固定收入入的群體體，尤其其是中層層以上的的干部，主要以以改善條條件和為為父母子子女購房房，以及及這些部

22、部門參加加工作33年以上上的年輕輕人首次次購房；市中中心區(qū)域域法律會會計建筑筑裝璜設設計證券券等服務務性公司司從業(yè)人人員的換換房或者者首次購購房；城市市西北部部大中型型企業(yè)管管理者、南部部部分高校校老師改改善條件件及為父父母子女女購房；事業(yè)業(yè)單位及及大中型型企業(yè)團團購；城市市中心區(qū)區(qū)及淮海海西路商商貿私營營企業(yè)主主為改善善條件和和投資購購房；工作作在淮海海西路，工作不不久，總總價承受受力有限限的首次次購房的的年輕人人；西部部現有生生活居住住區(qū)內收收入水平平相對較較高的人人群改善善條件或或分戶購購房；外地地來徐州州投資購購房者（如溫州州、杭州州投資客客）。三、產品品定位根據本項項目的地地塊品質質

23、，和項項目建設設期當地地市場需需求特征征，以及及未來五五年徐州州城市與與人口的的發(fā)展預預期，本本項目定定位為中中偏檔次次水平、中等人人口密度度，以小小高層和和普通多多層為主主，以疊疊加式別別墅（復復式公寓寓）和高高層為輔輔，居住住建筑面面積約776萬平平方米，居住戶戶數近66100戶戶，居住住人口在在2.22萬左右右的大型型居住社社區(qū)，以以配套齊齊全、環(huán)環(huán)境優(yōu)美美的高質質量的居居住環(huán)境境成為徐徐州中高高密度住住宅中的的精品，成為新新時代徐徐州居住住物業(yè)的的代表。此定位有有三大特特征：1、以大大眾普通通型的第第一居所所為建筑筑形態(tài)，而不是是以低密密度的、別墅式式的第二二居所來來定位，形成有有較高

24、人人氣的、生活配配套齊全全的、可可以生活活居住的的大型居居住社區(qū)區(qū)，吻合合徐州市市民文化化傾向群群居熱鬧鬧的生活活習慣；2、以普普通住宅宅為主，營造高高質量的的、全新新居住理理念的大大眾精品品型居住住社區(qū)，不追求求高貴豪豪華，以以中等偏偏高的建建筑標準準定位，以中等等收入人人群為主主要目標標客源，讓設計計先進、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的新新型的現現代化社社區(qū)成為為他們新新的居所所。同時時以大眾眾普通型型、中高高密度居居住人口口、生活活配套設設施齊全全居住區(qū)區(qū)的定位位，形成成與城市市南部可可能出現現的大量量別墅或或排屋等等低密度度居住區(qū)區(qū)錯位競競爭；3、建筑筑形態(tài)以以小高層層和高層層為主，在用足足容積率率的前

25、提提下，形形成低建建筑密度度、高綠綠化率、高人口口密度、高生活活配套的的現代化化居住小小鎮(zhèn)，通通過中檔檔次的價價格吸引引盡可能能多的人人口，才才能靠項項目的自自身配套套，在因因不符合合城市發(fā)發(fā)展方向向，政府府不會進進行大量量投入的的情況下下，仍能能形成自自給自足足的完整整社區(qū)，將是項項目取得得成功開開發(fā)的關關鍵。四、產品品特征1、項目目總體技技術指標標項目數量（平平方米）備注計容積率率的用地地面積5580000不包括代代征土地地總建筑面面積102660000其中：地地上建筑筑面積8540000計容積率率的建筑筑面積其中居住建筑筑面積7594400配套公建建950000其中可銷售商商鋪84000

26、0為小區(qū)配配套的各各類商業(yè)業(yè)服務設設施不可銷售售110000公共服務務設施如如物業(yè)、社區(qū)用房房、幼兒兒園等地下或半半地下建建筑面積積1720000用地面積積的355%容積率1.5330與標書上上的1.5255接近總戶數61000戶居住人口口210000人按每戶33.5人人計停車位48000個其中：地地下私家家車位44000個住戶配車車率為770%地面公共共停車400個個 22、建筑筑形態(tài)定定位類別用地比例例地塊面積積（平方米米）容積率建筑面積積（平方米米）比例普通公寓寓34%19188001.2230220027%小高層27%15222002307000036%高層11%6258802.213

27、7667016%復式洋房房15%845000184500010%可銷售商商鋪10%5568801.583500010%其他公建建2%11244011124401%總計100.0%55800001.53308542200100%小高層和和高層的的用地面面積所占占比例為為38，建筑面面積所占占比例達達52，基本本上以小小高層和和高層為為主，具具體的建建筑形態(tài)態(tài)見下節(jié)節(jié)。3、戶型型定位建筑面積積戶型建筑面積積比例戶均戶數比例70-9902211378802%801703%90-1110221,3312161558021%1001620027%110-1300322258118034%12021500

28、36%130-1500322,4422197223026%1401410023%150-1700322,44222244403%1601402%170-19004226881109%1803806%190-21004222103303%2001002%210-2300422, 52221690002%220801%7599940100%61000100%901150方方的建筑筑面積達達86。其其中，11101300占366。總總體上以以偏經濟濟型為主主，但由由于高層層的得房房率較低低，為達達到一定定的舒適適性，1130-1500方的戶戶型也達達到233，能能滿足未未來5年年的購房房需要。五、各

29、類類建筑的的特征和和設置理理由1、普通通公寓主要特征征：見下下表。普通多層層基本特特征戶數約21000戶建筑面積積范圍70-1150 m2主力面積積110-1300 m2平均建面面110 m2單價范圍圍15000-25500元元/ mm2平均單價價20000元/ m2總價范圍圍11-335萬元元主力總價價18-225萬元元平均總價價22萬元元分布區(qū)域域特征地塊東部部、東南南部，各各組團南南側建筑層數數以五層為為主，設設置頂層層閣樓（不計容容積率），銷售售時附送送。（將將提高五五層售價價，并成成為賣點點）外立面清新雅致致但不失失活潑戶型特征征3房設雙雙衛(wèi)，確確保1-2居室室朝南，南廳停車位45%

30、配配置車位位目標客源源以中偏低低收入為為主要客客源、首首次置業(yè)業(yè)的年輕輕人、為為子女購購房結婚婚者、投投資性購購房者基本需求求特征對總價敏敏感、戶戶型要求求精致，看重地地段個生生活配套套，主要要在一、二、三三期推出出，投資資者看好好增長趨趨勢普通多層層戶型配配比建筑面積積比例戶均戶數比例70-9902211377786%801708%90-111031294266040%10094045%110-1300322,4422108117046%12090143%130-15004221399906%1401005%小計230220098%10921000100%定位理由由：普通多層層公寓仍仍是徐州

31、州市民最最喜愛的的居住物物業(yè)，是是目前近近郊區(qū)樓樓盤的主主要建筑筑形態(tài)。但由于于下列三三個原因因，普通通多層的的設置面面積仍次次于小高高層。（1）從從現有的的銷售情情況看，因消費費者的惰惰性，44層以上上銷售較較慢，55層因價價格遠低低于下面面幾層（低8%-200%），銷售較較好，六六層則較較多地空空置。（2）因因地塊有有較大面面積的北北坡，加加上徐州州的日照照間距為為1：11.3，普通多多層難以以達到11.5225的容容積率。（3）本本項目須須營造較較高質量量的園區(qū)區(qū)環(huán)境，建筑密密度不宜宜過高，須提高高建筑高高度，因因此不宜宜設置過過多的多多層。2、小高高層的特特征與設設置理由由主要特征征見

32、下表表：小高層基基本特征征戶數約24440戶建筑面積積范圍70-1150 m2（少量量頂層復復式）主力面積積110-1500 m2平均建面面120 m2單價范圍圍18000-29900元元/ mm2平均單價價23500元/ m2總價范圍圍15-440萬元元主力總價價20-228萬元元平均總價價30萬元元分布區(qū)域域特征分布在地地塊各個個區(qū)域，與多層層和高層層融合一一體建筑層數數9-155層，以以9-112層為為主 標準層形形態(tài)一梯兩戶戶為主，少量一一梯三戶戶，其中中南向一一戶為小小戶型外立面與多層同同戶型特征征3房設雙雙衛(wèi)，確確保1-2居室室朝南，南廳（板式）或東西西廳（點點式），盡可能能避免北

33、北廳停車位76%配配置車位位目標客源源以中偏高高收入為為主要客客源、改改善條件件和為父父母購房房者、追追求文化化和環(huán)境境的白領領人、政政府事業(yè)業(yè)企業(yè)單單位中層層以上需求特征征注重文化化和環(huán)境境、較重重品質不不太重地地段、追追求好的的休閑配配套服務務設施。小高層戶戶型配比比建筑面積積比例戶均戶數比例90-111022150666017%10051021%110-1300312108771035%12091037%130-1500322,4422128117042%14092037%150-1700422468002%160301%170-1900頂層復式式1535505%180903%小計307

34、5570100%12624400100%定位理由由：小高層目目前的供供應量并并不大，現有的的銷售情情況看，邊套與與上面的的樓層銷銷售較快快，總體體上市場場的接受受度較高高，平均均價格高高于多層層3000-5000元/平方米米。（1）小小高層因因有電梯梯，便于于人流物物流的上上下，而而且一梯梯兩戶的的板式戶戶型符合合氣候條條件和生生活起居居的基本本要求，是一種種在較長長時間內內不會落落后的舒舒適型物物業(yè)形態(tài)態(tài)，將被被越來越越多的消消費者所所喜愛。（2）從從消費者者的心理理看，住住高層雖雖有價格格高于多多層、物物業(yè)管理理費高、得房率率低等弊弊病，但但消費者者普遍認認為住高高層是富富貴的象象征，有有

35、錢單位位如電力力以高層層作為職職工宿舍舍。從錦錦繡嘉園園和濱湖湖花園的的銷售情情況看，板式高高層的市市場接受受度相當當高。（3）建建筑成本本只高于于多層3300-4000元/平方米米，因上上面的樓樓層銷售售價格較較高，總總體的經經濟效益益高于多多層。（4）本本項目周周邊以山山體為主主，登高高遠眺，南向的的云龍風風景區(qū)山山體起伏伏，景觀觀較好，只有高高層與小小高層才才能利用用這一優(yōu)優(yōu)勢。3、高層層的特征征與設置置理由本項目不不設置較較多的高高層，以以一梯兩兩戶板式式戶型、18層層高、兩兩個單元元相連的的高層為為主要形形態(tài)，只只為了設設置一小小部分880-1100的的小戶型型而少量量布置一一梯四戶

36、戶的點式式。高層基本本特征戶數約10550戶建筑面積積范圍70-1150 m2（少量量頂層復復式）主力面積積110-1500 m2平均建面面130 m2單價范圍圍18000-32200元元/ mm2平均單價價25500元/ m2總價范圍圍15-445萬元元主力總價價25-335萬元元平均總價價33萬元元分布區(qū)域域特征分布在地地塊北部部與西部部，間插插在多層層和小高高層中建筑層數數18層為為主，不不超過220層（參考當當地消防防技術指指標）標準層形形態(tài)一梯兩戶戶的板式式為主，兩個少少量一梯梯四戶，其中南南向二戶戶為小戶戶型外立面素雅挺拔拔，大玻玻璃面墻墻，并適適當采用用弧形元元素。戶型特征征3房

37、設雙雙衛(wèi)，確確保1-2居室室朝南，南廳（板式）或東西西廳（點點式），盡可能能避免北北廳。東東邊套設設景觀陽陽臺停車位90%配配置車位位（以中中偏高收收入為主主要客源源）目標客源源同小高層層需求特征征基本同小小高層，更重生生活的享享受和高高尚的生生活，喜喜歡空中中花園的的高品位位高層戶型型配比建筑面積積比例戶均戶數比例90-1110221,331116666012%10017016%110-130031241300030%12034033%130-150032255077040%14039037%150-170042217755013%16011011%170-1900頂層復式式275002%1

38、80201%190-2100頂層復式式413003%200202%小計1376670100定位理由由：（1）高高層將在在整體的的建筑形形態(tài)中起起到畫龍龍點晴的的作用，對園區(qū)區(qū)形象的的提升有有較大作作用。（2）高高層可看看到云龍龍湖和云云龍風景景區(qū)山體體，有相相當好的的景觀優(yōu)優(yōu)勢，會會被消費費者所喜喜愛（3）因因高層造造價高、得房率率低、物物業(yè)管理理成本高高等原因因，且因因高層次次樓盤在在氣候條條件方面面的不宜宜人性，本項目目高層的的設置不不超過118層，而且高高層的建建筑面積積比例不不宜過高高。4、疊加加式別墅墅（復式式洋房）主要特征征：這是指11-2層層與3-4層的

39、的復式公公寓，11-2層層帶半地地下層和和花園，稱大地地型別墅墅，3-4層帶帶5層的的屋頂花花園，稱稱陽光型型別墅，戶型面面積在1180-2200平方米米。稱其其以疊加加式別墅墅的主要要原因是是其建筑筑形態(tài)類類似于別別墅，外外立面可可以類似似于排屋屋，而不不類似于于公寓，而且或或有天或或有地，比普通通公寓更更能享受受大自然然，戶型型布局類類似于排排屋，底底層餐飲飲起居上上層臥室室，生活活質量較較高。復式洋房房基本特特征戶數約4400戶建筑面積積范圍150-2100 m2主力面積積170-1900 m2平均建面面190 m2平均單價價26000元/ m2總價范圍圍40-880萬元元（含私私家花園

40、園，下同同）主力總價價50-770萬元元平均總價價60萬元元分布區(qū)域域特征分布在地地塊南部部和東部部，幾個個小區(qū)的的中部，主要在在東北小小區(qū)和東東南小區(qū)區(qū)內建筑層數數4層半，頂層設設半層閣閣樓標準層形形態(tài)一梯兩戶戶的板式式為主，少量一一梯兩戶戶點式外立面典雅，適適當采用用大玻璃璃面材，坡頂戶型特征征主要以四四房2廳廳為主，一、二二層一戶戶，三、四層、四一戶戶，短進進深，一一層設獨獨立私家家花園、樓頂設設大露臺臺。停車位150%車位配配比，布布置在半半地下室室目標客源源高收入改改善條件件的企業(yè)業(yè)領導、事業(yè)單單位、機機關單位位高收入入者，私私營業(yè)主主、附近近學校的的高收入入老師等等需求特征征喜歡有

41、天天有地的的生活、追求檔檔次和高高尚生活活、喜歡歡別墅式式生活疊加式別別墅戶型型配比建筑面積積比例戶均戶數比例170-190042250711060%18028064%190-210042216900020%2009019%210-2300422,552316900020%2208017%845110100%190440100%定位理由由：這種居住住物業(yè)因因其較高高的舒適適性和低低于別墅墅的價格格以及相相對高密密度的熱熱鬧的居居住人口口、比別別墅更完完善的生生活配套套而受消消費者的的歡迎。（1）本本項目遠遠在近郊郊，應是是較高層層次的人人口愿意意接受的的區(qū)域，本應定定位成別別墅類低低密度物物業(yè)

42、，但但由于別別墅類產產品價格格高、人人口密度度低、配配套不齊齊全等等等原因而而難以被被徐州的的消費者者大量接接受，南南湖花園園目前的的銷售價價格仍在在20000元，主要原原因是由由于人口口少而難難以配置置足夠的的交通和和其他生生活配套套，使得得已購房房者難以以入住。疊加式式別墅人人口密度度大，且且因設置置在本項項目這樣樣一類配配套齊全全、人氣氣較旺的的大型居居住區(qū)內內，將受受喜愛熱熱鬧的徐徐州消費費者的歡歡迎。（2）本本項目以以大眾精精品型居居住區(qū)定定位，為為使居住住人口類類型相對對統(tǒng)一，不宜設設置純別別墅類，以免造造成兩類類人群的的不和諧諧，疊加加式別墅墅既有別別墅的舒舒適性，又與其其他普通

43、通公寓容容易融合合，與園園區(qū)的整整體氣氛氛一致。（3）目目前徐州州市場尚尚未有此此類物業(yè)業(yè)銷售，但從需需求調查查中發(fā)現現，徐州州消費者者對此類類物業(yè)的的需求量量相當大大（占建建筑形態(tài)態(tài)選項的的21%）。從從本公司司為永康康、桐鄉(xiāng)鄉(xiāng)等地兩兩大住宅宅樓盤的的定位看看，這種種類型的的物業(yè)銷銷售情況況相當好好，相信信因此類類物業(yè)的的獨特性性及其與與消費者者需求特特征的相相吻合，應該受受到徐州州消費者者的喜愛愛。（4）本本項目不不設置別別墅的另另一原因因是城市市南部的的別墅供供應量將將較大，在徐州州這樣一一個經濟濟與文化化的發(fā)展展水平看看，別墅墅的普及及化尚有有待時日日，從嘉嘉匯園的的銷售情情況看，四類

44、形形態(tài)中（普通公公寓、復復式公寓寓、排屋屋、獨立立別墅）普通公公寓與復復式公寓寓的銷售售情況好好于別墅墅。而且且久隆鳳鳳凰城有有20000戶別別墅，對對徐州這這樣一個個城市來來說可謂謂巨量，需有相相當的消消化時期期，而且且其地價價低、環(huán)環(huán)境好、強大的的營銷攻攻勢，非非一般樓樓盤所能能抗敵，因此，本項目目應與南南部樓盤盤有所區(qū)區(qū)別，若若設置別別墅將有有較大風風險。5、沿街街商鋪的的設置本項目因因居住人人口將達達到2萬萬以上，需設置置較大規(guī)規(guī)模的生生活配置置，設置置形式有有集中型型和分散散型，前前者以大大型會所所及集中中2層以以上的塊塊商為主主，后者者則以內內街和外外街住宅宅底商形形式為主主。 根

45、據項項目地塊塊附近沒沒有大型型公建的的特征，本項目目設集中中大型農農貿市場場和中等等規(guī)模超超市，以以吸引客客戶增加加買點，并滿足足本項目目居民生生活需要要（具體體配備詳詳見規(guī)劃劃設計建建議）。第二章投資資和經濟濟效益初初步估算算一、靜態(tài)態(tài)投資和和經濟效效益初步步估算靜態(tài)投資資初步估估算表序號項目數量金額（萬萬元）1土地費用用*58.779公頃頃2751142工程費用用10555932.1地上土建建（平方方米）*8540000平平方米8193312.2地下工程程（平方方米）*1720000平平方米1546692.3室外工程程(土建的的10%)2.110%819333其他費用用967443.1設計

46、費(2.55%)22.5%264003.2收費(330元/m2)地上建筑筑面積30256113.3管理費(2%)（2+33.1+3.44）2%221003.4營銷費用用（1%）總售價1%226334利息*838335不可預見見費（55%）（2+33.1+3.33+3.4+44）5%60544總投資(萬元)1572218帶*號備備注：11、土地地費用按按照每畝畝30萬萬元，契契稅為出出讓金的的4%。1、地上上土建單單價：普普通公寓寓6500元/平平方米，復式洋洋房7000元/平方米米，小高高層11100元元/平方方米，高高層15500元元/平方方米，公公建商鋪鋪7000元/平平方米。2、地下下工

47、程按按照9000元/平方米米。3、建設設期利率率6.228%，計算按按照土地地價分三三年期完完成，折折1.55個計息息周期；建設期期利息按按照工程程款支付付到800%時候候開始銷銷售回收收，貸款款期1年年；計利利息為：100.066281.55+（22+3）0.880.0062881銷售收入入表類別建筑面積積（平方米米）平均單價價每套價格格（萬元/套）總售價普通公寓寓23022002000022460339小高層30700002350030721445高層13766702550033351005復式洋房房8451102600050219773可銷售商商鋪83522040000334110其他公

48、建建1124400車庫（個個）440004176000總計85411002262270定價考慮慮未來市市場形勢勢及房地地產市場場的增長長因素，且隨著著市場形形勢發(fā)展展逐漸提提高價格格。多層層主要集集中在前前幾期，以15500元/平方米米低價啟啟動，吸吸引首次次置業(yè)者者，聚集集人氣，所以平平均價格格相對較較低為220000元/平平方米。小高層層、高層層目前市市場價格格相對比比較高，且主要要在小區(qū)區(qū)環(huán)境初初步形成成后投入入市場，本身布布置的位位置景觀觀性比較較好，價價格應較較高。復復式洋房房因為品品質和環(huán)環(huán)境最好好，吸引引的客源源為高收收入階層層，價格格最高。車庫本項項目配比比較高，定價在在4萬元

49、元每車位位，較目目前市場場價位低低。擬作作為本項項目促銷銷的手段段，采取取低價策策略，吸吸引購買買者，甚甚至可以以同汽車車銷售公公司聯合合推出買買房買低低價車庫庫送車（價格33萬左右右的車）或者打打折售車車活動，吸引人人氣。靜態(tài)經濟濟效益數量費率金額（萬萬元）總投資1572200總銷售金金額2262266銷售營業(yè)業(yè)稅及附附加22622660.0556126770所得稅前前利潤563880投資利潤潤率（%）36%考慮房地地產滾動動開發(fā)的的因素，所得稅稅基本可可以規(guī)避避，利潤潤暫時不不考慮所所得稅。二、動態(tài)態(tài)投資和和經濟效效益初步步估算1、工程程進度工期20044年20055年20066年2007

50、7年20088年20099年20100年7-122月1-6月月7-122月1-6月月7-122月1-6月月7-122月1-6月月7-122月1-6月月7-122月1-6月月7-122月第一期開工面積積318006742113竣工面積積318006742113第二期開工面積積131775329339197663竣工面積積131775329339197663第三期開工面積積6322241580060948336竣工面積積6322241580060948336第四期開工面積積479552719229719229479552竣工面積積479552719229719229479552第五期開工面積積59

51、64461491115894669竣工面積積5964461491115894669合計開工面積積3180068738893293398298871580060142778871922971922910755981491115894669竣工面積積031800674211313177532933982988715800601427788719229719229107559814911158946692、資金金投入20044年20055年20066年20077年20088年20099年7-122月1-6月月7-122月1-6月月7-122月1-6月月7-122月1-6月月7-122月1-6月月7-

52、122月合計工程及其其他37600103220389009800018677016866084900849001271101761101057701211170土地費用用82500550005500082500275110合計總成成本1201101032209390098000241770168660167440849001271101761101057701486680*工程及及其他資資金在開開工時投投入3、銷售售價格與與總額20055年20066年20077年20088年20099年20100年20111年1-6月月7-122月1-6月月7-122月1-6月月7-122月1-6月月7-12

53、2月1-6月月7-122月1-6月月7-122月1-6月月銷售均價價18000189001990020800218002300024000250002660027900290003080032300銷售面積積0259440605220107440268660676880128889811644005866605866608775501216600729660銷售總價價04900012011022300588001555503109902949901560001638802573303744402359904、現金金流量表表現金流量量表（全全部投資資）單位位：萬元元序號計算年份份20044200

54、55200662007720088200992010020111合計1現金流入入04902214244921422460588531977963166423588521988891.1銷售收入入04902214244921422460588531977963166423588521988892現金流出出125338211665368007373883254115306335350661309916877582.1建設投資資1201101971133397703361122120022817770014866852.2貸款利息息52811799204662582285168300786992.3

55、稅金及附附加027279111899336221775535066130991220042.3所得稅000000003凈現金流流量-125538-162262-225558-159959351770134445965592227765113314累計凈流流量-125538-288801-513359-673318-321148-3088042885555113315稅前凈流流量-125538-162262-225558-159959351770134445965592227765113316稅前累計計流量-125538-288801-513359-673318-321148-308804288

56、555511331所得稅前前財務內內部收益益率：115.4%財務凈凈現值(Ic=12%)：62663萬元元第三章項目目規(guī)劃與與建筑設設計建議議一、設計計理念及及原則根據市場場定位，本項目目立足中中偏高檔檔樓盤，走大眾眾化但高高品質路路線，以以“舒適康康居小城城”的開發(fā)發(fā)理念為為主導，以街坊坊式的設設計手法法，構造造適應徐徐州市民民居住理理想的規(guī)規(guī)?；牡氖孢m型型配套齊齊備的城城市近郊郊居住開開放式“小城”。這座座“小城”的基本本特征是是：舒適適、雅致致、現代代文明、文化氛氛圍濃郁郁、生活活便利、悠然自自得。本項目規(guī)規(guī)劃建筑筑設計貫貫徹以下下原則；1、大開開放小封封閉：本本項目規(guī)規(guī)模接近近居住區(qū)

57、區(qū)規(guī)模，地塊規(guī)規(guī)劃應考考慮大開開放小封封閉的布布局形式式，即地地塊從整整體看是是開放式式的，與與城市沒沒有界線線地聯系系，通過過居住區(qū)區(qū)級道路路城市公公交可以以深入居居住區(qū)內內；地塊塊又分為為相對獨獨立的居居住小區(qū)區(qū)和居住住組團，采取封封閉布局局形式，自成體體系，嚴嚴格物業(yè)業(yè)管理。2、分期期開發(fā)和和首期示示范：地地塊的規(guī)規(guī)模巨大大和區(qū)域域市場不不成熟，要在規(guī)規(guī)劃布局局體現分分期開發(fā)發(fā)的思想想，并具具有較強強的操作作性，各各期開發(fā)發(fā)相對獨獨立，以以2-33種產品品類型為為宜。首首期選擇擇應便于于近期可可操作性性，并考考慮在設設計上體體現出首首期的示示范性，強調項項目在生生活配套套的特征征。3、設

58、計計和開發(fā)發(fā)策略的的彈性：本項目目大，開開發(fā)周期期長，周周邊規(guī)劃劃的不定定因素較較大，本本項目宜宜采取編編制詳細細規(guī)劃后后分片編編制規(guī)劃劃方案，保留項項目隨著著市場及及周邊規(guī)規(guī)劃情況況的變化化調整規(guī)規(guī)劃設計計的靈活活機動性性。4、因地地制宜：根據現現有地塊塊資源如如水塘、植被、地形地地質進行行規(guī)劃設設計布置置，構筑筑社區(qū)的的景觀體體系和空空間格局局。如可可以充分分考慮水水塘形成成居住區(qū)區(qū)的水景景，西側側山谷土土質較差差以硬質質景觀和和水景為為主等，高層、小高層層建筑主主要布置置在北面面及西面面。5、景觀觀均好：本項目目位于風風景區(qū)側側，區(qū)域域景觀資資源豐富富，為業(yè)業(yè)主就近近提供了了巨大的的城市

59、花花園，所所以本項項目內不不宜再做做大花園園大廣場場，宜設設計帶狀狀和節(jié)點點結合的的景觀體體系深入入到庭院院，使更更多的住住戶有景景可觀，體現景景觀的均均好性原原則。二、規(guī)劃劃設計建建議（一）影影響規(guī)劃劃布局的的問題及及策略1、西面面60米米城市快快速干道道環(huán)三西西路若不不允許開開設出入入口，對對外交通通基本只只能依托托地塊北北面的規(guī)規(guī)劃400米的城城市道路路，所以以交通的的集散只只靠一個個方向給給布局帶帶來較大大的局限限性。解決辦法法：在北北面道路路開設兩兩個居住住區(qū)級（或城市市支路）接口，并與目目前規(guī)劃劃中地塊塊北面的的城市道道路交叉叉口對接接，形成成一條貫貫穿地塊塊的居住住區(qū)級道道路，將

60、將地塊分分大組團團進行相相對獨立立的路網網及功能能布局，實現大大開放小小封閉的的布局。2、現狀狀南面拆拆遷安置置1500畝地塊塊規(guī)劃中中沒有明明確道路路出入口口，如果果城市快快速干道道環(huán)三西西路不允允許開設設出入口口則勢必必要與本本項目共共用交通通通道，從地塊塊穿過，即影響響本項目目的路網網布置又又因安置置人員的的相對低低素質影影響樓盤盤的整體體形象。本項目要要避免盡盡量安置置用地交交通從地地塊穿過過，可從從兩個方方面解決決，其一一是爭取取通過編編制詳規(guī)規(guī)時在城城市快速速干道環(huán)環(huán)三西路路上開一一個城市市支路的的接口，以本地地塊和安安置地塊塊各讓出出6-88米，在在兩塊地地的邊界界形成一一條道路