松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可 11.1項目名稱 11.2項目申報單位和編制單位 11.3主要編制依據 11.4項目背景及概況 21.5結論與建議 5 62.1政策與制度層面 62.2現實需求層面 9 123.1區域位置 3.2用地性質 3.3項目現狀 3.4現狀分析總結 3.5建設條件 234.1本項目建設規模分析 4.2本項目需求分析 4.3老舊小區改造標準內容梳理 4.4本項目建設內容 4.5結構加固方案 335.1整治原則 5.2整治定位 5.3建筑本體修繕 5.4基礎設施改造 435.5小區環境整治 5.6海綿城市建設 616.1施工期環境影響分析 6.2環境保護措施方案 6.3環境影響評價結論 637.1編制依據 7.2節能措施 7.3節水措施 658.1危害因素和危害程度分析 8.2安全措施方案 679.1項目招標 9.2項目實施計劃 9.3常見改造建設模式 9.4建議建設方式 7110.1投資估算依據與方法 10.2建設投資估算 10.3籌集建設模式 7611.1敏感性分析 11.2互適行分析 11.3評價結論 7812.1評價依據 12.2評價方法與參數 12.3經濟費用計算 12.4國民經濟評價 12.5敏感性分析 12.6評價結論 8013.1結論意見 8013.2存在問題及建議 80 8114.1專家意見及回復 8114.2平面及效果圖 83 881第一章總論2.《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國3.《關于進一步明確城鎮老舊小區改造工作要求的通知》住房和城鄉建設4.《2022年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》（發改規劃〔2022〕5.《廣東省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意6.《廣東省城鎮老舊小區改造技術導則（試行）》（2021年5月）松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可224.《屋面工程質量驗收規范》GB528.《電動汽車充電基礎設施建設技術規“街老、院老、房老、設施老、生活環境差”是老舊小區常見的“四老一差”困局，不僅成為小區居民的一樁“心事”，也是現代化城市及社區治理的一大“心病”。同時老舊小區改造是一項長期的系統工程，需要系統謀劃和穩步推進。多年來國家和地方非常重視老舊小區改造問題，并且相繼出臺了多種政策以松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可3貫徹落實國務院和省委、省政府決策部署，加快推進我市城鎮老舊小區改造工作，滿足人民群眾美好生活需要，推動惠民生擴內需，推進城市更新和開發建路，實施“2+3+10+10”系列政策措施：其中包含“房地產市場整治秩序工作方基礎條件:項目范圍內建筑本體大多存在樓棟門老舊，門禁系統不規范，照明設施、樓道、樓棟消防設施破損，屋面防水、隔熱層破損，外墻臟污、局部脫寶安山莊的建設范圍約1.17公頃。項目范圍內以居住功能為主，共有建筑11序號間質1松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可4mm個套項1㎡m㎡㎡套㎡mmm㎡㎡套㎡項1座個項1m套套m套3套6m5根據本報告現狀分析，實施本項目不僅是未來規劃發展的需要，也是當務之急。本項目的實施將會在一定程度上提高老舊小區居民的生活水平，改善基礎設施狀況，促進社會進步和經濟發展。本項目作為城市基礎設施的一部分，具有良（1）由于項目位于住宅小區建成區，涉及到居民利益等諸多問題；設計前期除對現有場地實際情況調研外，還要充分征詢居民及社區意見，避免設計內容（2）由于近幾年深圳城市大力發展，松崗街道轄區內有一些便民惠民的工程項目，可能涉及在本次治理范圍內，設計前應與相關部門進行溝通咨詢，避免松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可6第二章項目建設必要性國務院同意，發布《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》。《意見》要求按照黨中央、國務院決策部署，全面推進城鎮老舊小區改造工作，滿足人民群眾美好生活需要，推動惠民生擴內需，推進城市更新和開發建《意見》強調，要以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，大力改造提升城鎮老舊小區，內容清單、標準。科學編制城鎮老舊小區改造規劃和年度改造計劃。養老、衛生、托育等有關方面涉及城鎮老舊小區的各類設施增設或改造計劃，以及專業經營單位的相關管線改造計劃，應主動與城鎮老舊小區改造規劃、計劃有效對接，同步《意見》提出，建立健全政府統籌、條塊協作、各部門齊抓共管的專門工作主動了解居民訴求，促進居民形成共識。明確項目實施主體，推進項目有序實施，《意見》要求，建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用(補建、續籌)住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。加大政府支持力度，將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，中央給予資金補助。支持各地通過發松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可7行地方政府專項債券籌措改造資金。支持城鎮老舊小區改造規模化實施運營主體采取市場化方式，運用公司信用類債券、項目收益票據等進行債券融資，但不得承擔政府融資職能，杜絕新增地方隱性債務。商業銀行依法合規對實施城鎮老舊小區改造的企業和項目提供信貸支持。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引各類專業機構等社會力量，投資參與各類需改造設施的設《意見》要求，精簡城鎮老舊小區改造工程審批事項和環節，構建快速審批流程，積極推行網上審批，提高項目審批效率。完善適應改造需要的標準體系。推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，加強服務設施、公共空間共建共享。加強既《意見》強調，省級人民政府對本地區城鎮老舊小區改造工作負總責，要加強統籌指導，落實市、縣人民政府責任，確保工作有序推進。做好宣傳引導，形在把牢底線要求方面，《通知》強調，各地確定年度改造計劃應從當地實際出發，盡力而為、量力而行，不層層下指標，不搞“一刀切”。嚴禁將不符合當地城鎮老舊小區改造對象范圍條件的小區納入改造計劃。嚴禁以城鎮老舊小區改造為名，隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹。各地確定改造計劃不應超過當地資金籌措能力、組織實施能力，堅決防止財政資金大包大攬，堅決防止盲目舉債鋪攤子、增加政府隱性債務。城鎮老舊小區改造中央補助資金應嚴格按有關規定使用，嚴禁截留、挪用。市、縣制定城鎮老舊小區改造方案之前，應對小區配套設施短板及安全隱患進行摸底排查，并按照應改盡改原則，將存在安全隱患的排水、燃氣等老舊管線，群眾意愿強烈的配套設施和公共服務設施，北方采暖地區建筑節能改造等作為重點內容優先列為改造內容。各地應完善城鎮老舊小區改造事中事后質量安全監管機制，確保施工安全和工程質量，壓實各參建單位質量松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可8工作的實施意見》在廣東省人民政府官網發布，旨在更好推進城市更新和開發建舊小區改造任務，有條件的地區力爭完成2005年底前建成的需改造城鎮老《通知》是對此前住建部《關于進一步明確城鎮老舊小區改造工作要求的通知》的落實與響應。《通知》稱，根據住房和城鄉建設部等三部委聯合印發的《城鎮老舊小區改造工作衡量標準》內容，結合本省實際，省住房和城鄉建設廳、發展改革委、財政廳聯合制定了《廣東省城鎮老舊小區改造工作負面清單（試行）》《廣東省城鎮老舊小區改造工作激勵清單（試行）》。《通知》指出，負面清單是各地開展改造工作的底線要求，各地要對照開展自查自糾，舉一反三，依法依規開展改造；激勵清單是創新舉措、攻堅克難的重點內容，各地要以問題為導向，精準施策，推動改造質量和效果提升。《通知》明確，今后老舊小區以微改造為主，堅決杜絕以城鎮老舊小區改造為名隨意拆除老建筑、搬遷居民、砍伐老樹等行為。這意味著，今后通過大拆大建的舊改獲得拆遷補償的機會微乎其深圳市住建局將打造住有宜居的民生幸福標桿、推動城市建設綠色發展作為兩大目標；促進房地產業良性循環和健康發展、推進現代建筑業綠色低碳、智能松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可9化融合發展作為兩大牽引；將住房保障、房地產市場調控、老舊小區改造提升、建設作為八大抓手，始終堅持致廣大而盡精微的精神，確定住建系統“二二八”案”、“出臺老舊小區改造'十四五'規劃”、“加大公共住房建設供應力中央高度重視應對人口老齡化和老舊小區適老化改造工程。在住建部和民政府等主管政府部門的推動下，我國城鎮老舊小區適老化改造取得明顯成效。2019一是老舊小區軟硬件設施不足，適老化配套缺口較大。根據有關調查結果，梯。社區內居家養老是未來主流的養老方式，社區配套設施無法適應老年人需求已成為當前老年人社區居家養老的主要障礙。針對居住環境適老化改造，老年人對解決多層住宅樓梯改造或加裝電梯不足、無障礙設施不足、老年人服務設施不二是資金籌集存在一定困難，成為制約適老化改造的主要約束之一。目前各地的主要做法是采取業主自籌、政府補助的方式籌集資金。適老化改造的主要成三是相關業主難以達成一致，成為制約適老化改造的另一個制約因素。加梯工程需要高樓層和低樓層居民能夠協商一致。雖然按照民法典相關規定，加梯不松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可需要征得所有業主同意，但在實踐中，許多具備加梯條件的居民樓出現一層樓居民強烈反對而導致的“一票否則”情形。雖然各地的普遍做法是一層樓居民不出四是適老化改造標準缺位，尚未建立統一市場。老舊小區適老化改造尚未形成體系和標準，適老化改造的細則和要求散見于政府的部門規章中，尚未建構覆蓋國標行標等不同層次的標準體系，導致地方和地方之間、企業和企業之間的產面對以上的諸多問題，在國家和省、市等地方都先后出臺了多種措施，而本項目就是響應相關政策，以解決老舊小區硬件設施不足的問題為目的而申請立項的，本項目的建設內容主要為基礎類的提升內容，符合相關政策的要求，因此項優美宜人的環境景觀是人們對一個地區、一個城市第一印象的重要組成部分。隨著城市化進程的加快，老舊小區內配套設施不齊、違章搭建嚴重、停車位不足等問題日益凸顯，直接影響了居民生活的質量、和諧社區的構建和美好城市的建而“街老、院老、房老、設施老、生活環境差”是老舊小區常見的“四老一差”困局，不僅成為小區居民的一樁“心事”，也是現代化城市及社區治理的一同時老舊小區是一個城市形象重要展示面之一，是城市文明的重要標志之一。老舊小區不僅具備居住和交流的功能，同時還具有改善城市生態環境，展示地區因此，積極加強景觀環境提升，優化片區綜合環境，對于提升片區居民的城市歸屬感和認同感，優化片區宜居環境，提高居民幸福感，促進片區民生發展都由于長期“二元化”的影響，特區各區建設標準懸殊極大。深圳市城市化戰略的實施，逐步消除特區內外城市建設的“二元化”狀態，全面提升城市建設水平，創造了良好的政策條件和發展機遇。為此松崗區必須抓住這一有利時機，將松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可中部綜合組團放到更高的建設國際化城市的發展平臺上，實施更高的建設標準，全面提升城市化質量。本項目的建設能改善松崗街道的老舊小區狀況，改善周邊長期以來，松崗街道“老舊小區”安全問題日益凸顯，其中松濤花園、居樂4個小區的現狀問題突出，主要是屋頂漏水、門禁損壞、消防設施不完全、市政設施、公共設施配套不完善等問題，同時存在居住環境惡劣、人口密度高、管線亂拉等嚴重的安全隱患問題。并且松濤花園、居樂苑、紅星花園、寶安山莊等4本次項目遵循以人為本的原則，通過對老舊小區的改造提升，加強老舊小區的安全綜合治理工作，消除安全隱患，提升了居民的居住條件，使群眾的居住生境，體現了政府以人為本、關注民生的科學發展觀。該工程的建設實施既是現代化城市建設的體現，也是一項實實在在的民生工程。所以本項目建設第三章項目現狀及建設條件經有關部門核實，該項目不涉及土地整備計劃內項目與城市更新單元計劃內現狀小區樓棟單元門多已破舊，形式不統一，缺少完善的門禁系統。部分樓道的照明燈破損，三線布局凌亂，原有內墻、頂棚的飾面破損嚴重，樓梯踏步瓷現狀樓棟“三線”松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可目前經過判斷小區的墻體樓齡較舊，隨著時間推移，樓棟外墻老化，造成裝飾抹灰層及塊料面層大面積空鼓起包，甚至出現墻皮脫落的情況，存在一定的安造成這種現象的原因主要是由于建成年限較長、所用材料的質量問題、施工工藝不慎等原因,外墻保溫板容易發生移位、空鼓、脫落,砂漿保溫層空鼓、脫落。畢竟建筑外墻材料也有一定的使用壽命，加之常年日曬雨淋，在同樣的時間下，外墻的老化速度要比內墻快得多。如果不及時處理,墻體的防水、保溫效果會大現狀的建筑外墻整體上是這種情況，如果僅維修局部的話，對維修區域周邊也會造成一定的損害，并且建筑周邊墻體墻面是狀況也不是很好，使用年限也基本達到，所以需要對所有樓棟的墻面全部進行刷新。并進行防滲、保溫處理。可現狀建筑外墻上還有當時修建的空調機位，現在基本已經破損、部分松動掉松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可現狀小區屋面存在局部滲漏水以及隔熱層損壞的現狀小區樓棟入口為平坡出入口，滿足無障礙設計要求。但是樓梯間的欄桿現狀小區已經做到“一戶一水表”、“一戶一電表。現狀雨水管網比較完善，但是缺少空調冷凝排水管，建筑外墻被腐蝕的情況嚴重。北側第一排建筑現狀樓松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可現狀小區內的路面基本為水泥路面，部分道路存在路面破損、道路標志線磨損或缺失等問題，在一些路口、轉彎的位置人行道與車行道的距離過近。人行道存在破損的情況，并且小區適老化和無障礙實施缺乏，對老年人和兒童不為友好，松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可現狀小區已經升級了飲用水系統，供水系統完善，可以保障居民日常用水。現狀小區樓棟門多已破舊，門禁系統參差不齊。監控基本全覆蓋，大致情況松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可現狀樓棟門禁系統現狀寶安山莊的垃圾分類投放點只有幾個移動垃圾箱，需要改造升級為密封松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可小區建成時間較早，規劃的綠地面積較小，綠化植被質量差，整體景觀效果綜合以上分析可知，項目范圍內建筑建成年限較久，建筑老舊，小區問題突1.樓梯及公共走道破損，外墻破損、滲漏或附著管線混亂，空調外機無序懸3.建筑內部的排水、消防等建筑設備設施超過使用年限、老化損壞、不滿足1.小區有部分區域雨水排水不暢易產生內澇積水，環衛與安防設施不滿足要2.道路路面破損，停車設施嚴重不足，步行系統不健全或連通性差、無障礙目前尚沒有場址初步的巖土工程地質勘測報告，但根據該地區地形、地貌及已建、在建的建筑地基情況判斷，場址工程地質和水文條件良好，適合進行一般為2.3℃,極端最高氣溫為38.5℃。年平均日照時數為2120.5小時，年平均降雨地塊目前周邊交通狀況良好，臨近松安路，松興路等市政道路，周邊可快速本項目對外運輸道路十分暢通，施工用水用電可與附近市政網絡就近接駁，具備較好的施工條件。但由于項目位于建成區，小區內情況較為復雜，施工前需松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可第四章項目改造需求和建設規模為精確把握小區的居民改造意愿、社區問題及改造方向，實現“改造為居民，居民提需求”的目標，接到設計任務后，我司設計人員多次進行現場踏勘，展開小區生活環境提升需求調研工作。調研以政府有關政策方針為抓手，以居民利益訴求為最終落腳點，以挖掘問題和探索解決思路為依歸，著力發動群眾參與，以調研期間，在街道辦和社區工作站牽頭下，與業委會管理人員座談，掌握小區基本情況和環境提升重點、痛點；并分發了民意調查表，了解居民關注重點。松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可該小區因其規劃建設年代早，建設標準相對較低，樓棟內部出現墻面、扶手欄板臟污、面層剝落；且樓道線纜混雜、照明昏暗；排水管道老舊混用；消防設施破損；建筑外立面貼片部分空鼓掉落、臟污；屋面防水隔熱層破損等情況。其中:（1）建筑屋面防水隔熱層多破損、雜物堆積發臭，頂層住戶宅內多出現天花滲水、雨季時期室內滲水情況尤為突出，不僅影響居住體驗，日積月累還對建（2）小區內路面坑洼，管線老化，建筑立面破損臟污不僅影響城市的整體形象，因也存在一定的安全隱患。因小區內建筑是老舊建筑，建筑立面為瓷磚貼面，同時建造時預留了空調外箱機位，在歷經幾十年的風吹雨曬后，現狀空調機位部分已經局部破損脫落，發生過幾次高空墜落。外墻也局部出現空谷和裂縫，滲水情況嚴重，有發生面層脫落的危險，因而對建筑立面進行翻新改造具有一定（3）對架空管線進行下地改造，修繕消防設施，有利于消除社區水、火、電的隱患；進一步完善安防門禁系統，有利于排查治安隱患；小區內現狀電瓶車停車需求量大，小區內現狀停車棚使用率高，且存在一定的安全隱患，因此對三受訪居民熱切期盼迎來小區微改造，認為改造可帶來小區自住環境改善和物居民迫切希望通過改造，優先解決小區現狀中存在的“樓道踏步破損”、一是優化小區無障礙設施，改善公共道路，增加機動車泊位，做好電動車統一停放區和充電設備管理；二是增加適老化設施與生活服務設施，進一步優化提總體而言，調研充分反映了小區居民對微改造的大力支持和改善人居環境的急切期待，通過打造小區公共空間，改造小區建筑外立面，讓老房子換新顏，讓舊城區煥發出新活力。對于區域城市環境和基礎設施等硬件的升級改造，優化配松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可本次老舊小區改造項目將通過重點對象的改造，消除安全隱患，改善社區功能，提升居住品質，由此滿足人民日益增加的對美好生活的追求，從而提升居民《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國《廣東省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意按照《廣東省城鎮老舊小區改造技術導則》要求，改造內容按功能性質分為：建筑本體修繕、基礎設施改造、小區環境整治、服務設施提升、片區聯動改造五為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區內建筑物屋面、外墻、樓梯等公共部位維修等。其中，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區內部及與小區聯系的供水、排水、供電、弱電、道路、供氣、消防、安防、生活垃圾分類、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶、為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是環境及配套設施改造建設、小區內建筑節能改造、有條件的樓棟增設電梯等。其中，改造建設環設小區及周邊適老設施、無障礙設施、停車庫（場）、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱、智能信包箱、文化休閑設施、體育健身設施、物業用房等配套松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可為豐富社區服務供給、提升居民生活品質、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造，包括改造或建設小區及周邊的社區綜合服務設施、衛生服務站等公共衛生設施、幼兒園等教育設施、周界防護等智能感知設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、便利改造項目應根據評估結果和改造目標，宜采用菜單式，在老舊小區改造實施前，應在尊重居民意愿、維護居民利益的基礎上，根據合實際、技術合理、經濟可行、兼顧環境與風貌保護。方案編制過程應組√√√√√造√√√√√√√√√√√√√梯√√√√√√√造√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√用√經前期調查評估，對標廣東省老舊小區改造內容建議清單，主要以基礎類為主，滿足居民安全需要,重點保障居民用水、用電、用氣等基本生活需要。對照造造松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可針對本項目實際情況，從消除安全隱患（外墻空調機位破損脫落等）和居民的強烈訴求（如現狀外立面滲水、空調機位脫落、停車位不足等），增加了部分造經前期調查評估，對標廣東省老舊小區改造內容建議清單，主要以基礎類為主，重點保障居民用水、用電、用氣等基本生活需要。同時針對本項目實際情況，考慮到居民的強烈訴求和消除安全隱患的需求，增加了部分完善類項目，擬提出mm個套項1㎡m㎡㎡套㎡mm松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可m㎡㎡套㎡項1座個項1m套套m套3套6m松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可第五章建設方案（1）安全第一原則：通過完善消防設施和消除安全隱患，營造一個安全通（2）配套完善原則：整治建筑本體，完善門禁、樓道燈、屋面防水層等，（3）可操作性原則：在治理過程中提倡公共參與，尊重居民意愿，多方論證方案的經濟適用性與空間可行性，提出操作性強、科學合理、特色鮮明的方案。通過綜合改造，對小區內建筑本體和公共區域兩方面的打造，實現老舊小區的完美蛻變，以實現片區老舊小區改造的建設目標，構建配套齊全，設施完善的松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可相應資質的檢測單位、具有相應技術力量的鑒定機構，依據《建筑結構技術檢測標準》GB/T50344、《民用建筑可靠性鑒定標準》GB50292、《既有建筑物結構安的結構性能進行檢測，對建筑結構的可靠性進行鑒定，并對改造后建筑結構安全5.3.1樓梯和公共空間更新改造2）執行光纖到戶國家標準，除有線電視線路外，杜絕新建銅線通信網絡，3）各類管線入管入盒，貼墻捆扎，顏色不同的線纜要分類捆扎，線纜上的將現狀小區銹蝕鐵制大門，除銹并重新油漆；樓棟入口不銹鋼大門應清洗刷寶安山莊共11棟建筑，11個樓梯間，需清松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可在小區建筑每層樓梯、走道、電梯間使用高效節能燈具產品和綠色生態能源，1）對松散的舊墻、梯欄板批蕩鏟除，用清水淋濕純水泥漿，重批干混抹灰2）天花松散脫落的部分掃一遍純水泥漿、滿刮膩子兩遍，面油無機涂料兩1）宜采用原飾面材料或質感、色彩接近的防滑耐磨的面層材料修復樓梯踏5）樓梯扶手壓頂、梯級松散批蕩鏟除，用清水淋濕，掃一遍純水泥漿，干松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可樓梯間樓梯步道欄桿做適老化改造，兩側設置雙層連續扶手，上層扶手高度樓道修繕方案一：整體改造更新，主要有樓道粉刷（墻面、天花），更換適松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可樓道修繕方案二：整體改造更新，主要有樓道粉刷（墻面、天花），更換適方案一修復樓梯踏步及踏步防滑條等，施工量較小，對居民生活干擾較小；方案二施工時需要先刨除原有面層，再更換新的防滑耐磨的面層，施工時間較長，對居民日常行動干擾較大，但整體防滑效果好。考慮到防滑需求，本次推薦方案現狀建筑外墻上還有當時修建的空調機位，現在基本已經破損、部分松動掉落，陽臺的花樽造型外部瓷磚脫落，存在砸傷居民的危險。本次拆除現狀外墻上部分滲水嚴重的墻面考慮到建筑建成年代已久，局部修復難以完全解決墻面滲水問題，采用曲面翻新的方式，鏟除現狀面層及批蕩層至結構面，并重新釘掛可運用新材料，新材料宜與小區整體環境對比中保持協調。高層建筑的外飾面優先選用涂料、飾面砂漿等輕質材料。黃泥石灰批蕩的基層與飾面層宜更新批考慮到局部維護不能解決全部問題，并且還會對維修周邊區域造成一定的損方案一局部修補，對殘缺、脫落、破損的外墻進行局部修補。粉刷類舊外墻方案二整體更換，鏟除現狀面層及批蕩層至結構面，并重新釘掛鋼絲網然后松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可方案一局部修補，雖然工程量較小，但是使用年限不如整體更換，且外立面恢復后與原有的立面之間存在色差，整體效果也不如整體更換，本次推薦方案二。由于現狀小區建成年限較早，當時沒有考慮建筑外立面保溫，本次將建筑外立面松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可現狀上人屋面高度不滿足防護要求。改造加高后防雷設施相應完善，改造后屋面防水改造應征求頂層住戶意見后進行。對局部滲漏的建筑物屋面,應對明顯漏水點處局部鏟除，重新鋪設防水層，并做好與原有防水層的搭接。屋面漏級，并宜結合節能改造同時進行。屋面防水材料應滿足抗老化、防水、耐火等級等相關技術指標；隔熱性能需滿足現行國家標準《民用建筑熱工設計規范》GB50176的內表溫度要求和《建筑節能與可再生能源利用通用方案一局部修補，對局部滲漏的建筑物屋面,應對明顯漏水點處局部鏟除，現狀小區屋面存在局部滲漏水以及隔熱層損壞的情況，局部修補已不能達到防滲的最佳效果，推薦選擇方案二，統一修繕改造，拆除原有屋頂至結構層后重新做屋頂飾面層、防水層、隔熱保溫層。改造后的防水構造應滿足深圳市標準最小區現狀雨水管網比較完善，但是缺少立面陽臺污水排水管及空調冷凝排水寶安山莊北側第一排建筑現狀樓棟排水管難以滿足排水需求，易產生雨水倒現狀小區道路由于使用期限過長等原因，路面存在磨損、裂縫等情況，現有本次改造將小區內破損的車行道路面進行修復并瀝青罩面，將磨損的道路標志線重新修補完善。保留原有的車行道與人行道的寬度及標高，對主要的過車通道和人行通道結構及路面進行提質改造，挖除原有的破爛不堪的路面結構層，重新鋪設瀝青結構和火燒板人行道。考慮到道路整治改造復雜繁瑣，具體的現場情況與設計情況會有一定出入，需要根據現場實際情況進行靈活的設計施工，確保根據小區居民的訴求，小區的停車位嚴重不足，擬將現狀羽毛球場的位置增加停車位劃線，改造為臨時停車場，僅供居民晚上停車使用，白天仍作為球場使1）對于只是面層開裂，道路基層、墊層質量較好的道路，可對其進行局部松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可2）鋪裝材料選用應因地制宜、合理選材、降低能耗，優先選用透水鋪裝材料，優化場地雨水徑流。充分利用再生材料，且應兼顧與周邊環境的景觀統一性現狀人行道改造時應增加鋪設盲道、輪椅坡道及緣石坡道等，確保無障礙設道路應滿足無障礙設計要求，標識清晰，路面鋪裝應充分考慮輪椅順暢通行，現狀小區的排水管網系統較完善，但次入口處地勢較低，雨天易產生積水，松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可本次設計對現狀化糞池進行清掏，清疏排污臥管及沙井，清疏堵塞部位，確升級改造樓棟門禁系統，可以根據實際情況安裝智能化門禁系統，且應保證松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可對現狀監控進行現場排查，摸清監控系統供電來源和布設情況，有針對性的進行梳理和完善，保證小區公共區域無監控盲點。在小區內主要通行巷道設置高將寶安山莊的垃圾分類投放點改造升級為密封的垃圾分類投放點，設置統一生活垃圾分類設施嚴格按照《生活垃圾分類設施設備配置規范》（DB4403/T73-2020）以及《深圳市住宅小區（城中村）生活垃圾集中分類投放點設備技術導則》（深城管〔2020〕167號）要求落實，按需合理布設生活垃圾分類投放點（標準桶）、暫存點、相關基礎設施（地面硬化、給排水、通電、網絡管道等）以及相關配套設施（指引牌、三員管理公示牌、洗手池、燈光照明），并按照《深圳市生活垃圾全過程分類物聯感知系統建設工作方案》（深分指辦〔2021〕2號）最新要求，結合寶安區實際推廣模式，安裝相關智能設備，增加視頻監控、松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可現狀寶安山莊垃圾分類設施1）按規范需設置室內消火栓系統的住宅建筑，應維修完善室內消火栓、消3）增加消防應急照明和疏散指示標志，并和樓道照明改造一起進行設計。，為人員安全疏散和滅火救援行動提供必要的照度條件及正確的疏散指示信息，避現狀小區的消防通道暢通，但是消防標線磨損嚴重，本次規劃重新完善消防松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可修建現狀長勢凌亂的景觀樹，剪除枯枝、病蟲枝，加強綠化病蟲災害防治；對小區公共區域的綠化應定期進行疏通、清除積水、堵洞抹縫，清除四害孳生棲級。檢測內容為該建筑物二層梁存在鋼筋銹蝕、裂縫，二、三層墻體存在滲水，松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可由于沒有原始結構圖和建筑設計圖紙，本方案使用的加固方案為建議方案，本次加固方案的主要內容為對存在裂縫的梁進行加固修繕處理;對存在滲水的墻體進行修繕處理。并對存在結構問題的建筑構建和拆除加建受影響的建筑構5.7.1海綿城市概念的解讀顧名思義，海綿城市是指城市能夠像海綿一樣，在適應環境變化和應對自然災害等方面具有良好的“彈性”，下雨時吸水、蓄水、滲水、凈水，需要時將蓄存的水“釋放”并加以利用。海綿城市建設——低影響開發雨水系統，應在遵循規劃引領、生態優先、安全為重、因地制宜、統籌建設的基本原則的條件下，將自然途徑與人工途徑相結合，在確保城市排水防澇安全的前提下，最大限度地實最大限度地保護原有的河流、湖泊、濕地、坑塘、溝渠等水生態敏感區，留有足夠涵養水源、應對較大強度降雨的林地、草地、湖泊、濕地，維持城市開發對傳統粗放式城市建設模式下，已經受到破壞的水體和其他自然環境，運用按照對城市生態環境影響最低的開發建設理念中保留足夠的生態用地，控制城市不透水面積比水生態環境的破壞，同時，根據需求適當開挖河低影響開發雨水系統，指在場地開發過程中采用源頭開發前的水文特征，其核心是維持場地開發前后水文特峰值流量、峰現時間等。我國大多數城市土地開發強度分散式源頭削減措施，難以實現開發前后徑流總量和峰所以還必須借助于中途、末端等綜合措施，來實現開發的目標。低影響開發旨在城市開發建設過程中采用源頭蓄等多種手段，通過滲、滯、蓄、凈、用、排等多種技環，提高對徑流雨水的滲透、調蓄、凈化、利用和排放海綿城市——低影響開發雨水系統構建需統籌協調城市開發建設各個環節。在城市各層級、各相關規劃中均應遵循低影響開發理念，明確低影響開發控制目標，結合城市開發區域或項目特點確定相應的規劃控制指標，落實低影響開發設施建設的主要內容。設計階段應對不同低影響開發設施及其組合進行科學合理的平面與豎向設計，在建筑與小區、城市道路、綠地與廣場、水系等規劃建設中，應統籌考慮景觀水體、濱水帶等開放空間，建設低影響開發設施，構建低影響開發雨水系統。低影響開發雨水系統的構建與所在區域的規劃控制目標、水文、氣象、土地利用條件等關系密切，因此，選擇低影響開發雨水系統的流程、單項設施或其組合系統時，需要進行技術經濟分析和比較，優化設計方案。低影響開發設施建成后應明確維護管理責任單位，落實設施管理人員，細化日常維護管理內根據《深圳市海綿城市建設專項規劃及實施方案》（優化），項目位于茅洲松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可寶安山莊寶安山莊居樂苑紅星花園居樂苑紅星花園松濤花園《深圳市海綿城市規劃要點和審查細則》及《海綿城市建設指南-低影響開發雨水系統構建》是本項目海綿城市建設的指導依據，本項目為綜合整治類項目，松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可本項目為老舊小區改造項目，社區面積大，建筑密集，存在不利于海綿建設根據項目建議書提交海綿辦審查的復函，復函明確提出本項目海綿城市建設目標：根據《深圳市推進海綿城市建設工作實施方案》要求，該項目應按照“以問題為導向，因地制宜，應做盡做”的原則，合理布置透水鋪裝、環保雨水口、生態停車位、下沉式綠地、生態樹池、植草溝、雨水花園、雨落管斷接等海綿設本項目不要求考核項目年徑流總控制率指標，年徑流總量控制率設計計算僅作為海綿設施設置前后本項目年徑流控制率的對比，簡單判斷是否滿足相關工程地塊低影響開發雨水系統的年徑流總量控制率經匯水面積與各地塊綜合雨量------如上表所示，相同設計重現期，本工程實施后徑流量不超過原有徑流量，滿松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可第六章環境影響評價施工期間的大氣污染物主要來源于建筑屋面防水修復、立面清洗、空地圍欄等作業過程中產生的揚塵，以及施工機械、運輸車輛等燃油燃燒時排放的少量廢施工期聲環境污染源主要為建筑屋面改造等過程中，鉆孔、切削等作業噪聲施工期廢水主要來源于暴雨沖刷建筑立面修整等施工現場形成的泥水、清洗水等和現場作業人員的少量生活污水。施工廢水的泥砂可能淤塞城市管網，同時施工期固體廢棄物污染主要來源于屋面改造、墻體刷新、閑置用地圍欄改造、施工過程中要注意及時清掃運輸車輛散落的塵土；易散落的材料、廢料運輸過程中要加蓋篷布；對立面刷新、人行道鋪裝工程等易產生揚塵的地方要進行灑水降塵；對有建筑材料堆積的露天堆放場地需進行覆蓋；對施工現場要進行圍擋，施工期的噪聲主要是施工機械和車輛作業造成的。施工單位應采取以下措施減緩施工噪聲對周圍的影響，把施工場界噪聲控制在國家《建筑施工場界噪聲限松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可嚴格按照國家和地方環境保護法律法規要求，在施工現場設置隔音屏障，同加強宣傳特別是對現場周邊居民，使其充分理解建設工程的重要性，加強施施工期廢水應盡可能納入城市下水系統；施工排水通道應加強清淤，降低廢在對生活污水方面，應為建筑工人創造文明的生活、工作環境，對工地食堂、如廁、洗衣等廢水應采取隔油等方式后再排入城市下水道，對工地產生的糞便應施工期間產生的固體廢棄物如管理不當不僅會影響施工區周圍景觀，還會有礙道路的通行。施工單位應堅持文明施工原則，對建筑垃圾及余料制定嚴格的管對施工人員產生的生活垃圾應分類后，定期統一收集并及時清運至市政垃圾場。對施工現場，安排專人每天進行施工道路的清掃和文明施工檢查，保持工地周圍的道路清潔，對發生建材等垃圾灑落、帶泥車輛影響路面整潔，應及時組織本項目因建設產生的污染，將根據污染源及污染物的不同特點，采取相應的防范和治理措施，在達到國家有關的環保標準后再行排放。只要嚴格執行相關環境保護措施，保證施工過程有序、合理、綠色的進行，項目基本不會對周邊環境松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可第七章節能方案分析4.《節能減排綜合性工作方案》（國家發7.《用能單位能源計量器具配備與管理通則》（1、嚴禁使用國家宣布淘汰的高耗能、高污染、低效率的產品。建筑立面刷新、人行天橋包裝等工程中，在保證項目安全性、穩定性的基礎上，要按照循環經濟的要求，重視資源綜合利用、節約代用和使用再生資源。要做到物盡其用，3、注意施工環節的節約。施工機械和運行設備應選用節能降耗的先進設備；4、加強施工工程管理。要大力宣傳、堅決執行國家有關節約資源的法律法規和技術標準；加強職業崗位培訓，提高從業人員的素質，增強節約意識，豐富5、鼓勵居民安裝太陽能系統，全年綜合利用，為建筑物供電、供生活熱水、供暖或（及）供冷。在既有建筑上增設或改造太陽能系統，必須經建筑結構安全松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可2、在植物配置設計時，要合理選擇植物的種植方式和配置方式，選擇本地3、建立專業化的綠化管理隊伍。加強節水宣傳，對景觀管理、養護的工作人員應加強相關培訓，培養工作人員主動節能、節水意識。對綠化灌溉等工作進松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可第八章勞動衛生安全（1）建筑立面裝飾工程因粉刷建材不合格等因素可能會對工人造成不良影（2）用電設備在使用過程中，由于管理、使用不當或老化等原因，可能存（1）高處作業、臨邊作業、懸空作業、交叉作業等，可能造成高處墜落，（4）漏電保護器失靈、損壞、保護零線無連接、斷開等現象，可能造成觸（5）因現場施工管理不當，導致施工人員不按規定佩戴或不戴安全帽，可（6）因違章指揮、違章操作，可能造成其它形式的事故，如機械損壞、人針對以上勞動安全的隱患問題、有害物質的種類及危害性分析，本項目在勞（1）采用符合國家相關標準規定的建材，施工過程中應嚴格按照操作流程（2）加強對現場用電等設備的日常維護檢查，對漏電保護器進行儀表檢測、（3）高處作業，根據作業條件、作業環境，配備相應的安全防護用品、勞松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可（6）任何進入施工現場的人員（包括進場運送各種材料的司乘人員，探訪（8）選用設備均考慮靜電接地，并加強管理和維護，保證操作人員和其他（9）建立相關制度，提高全體人員安全衛生意識，并對工作人員定期進行松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可第九章項目招標計劃及實施進度本項目為政府投資項目，因此項目的設計、施工、監理以及與工程有關的重為了鼓勵競爭、吸收先進技術、降低工程造價、縮短工期、提高投資效益，根據《中華人民共和國招投標法》、《廣東省建設工程招標投標管理條例》、深設項目招標范圍和規模標準規定》及深圳市相關規定，本項目的招標范圍：勘察、上述招標范圍內的招標組織形式可以采用自行招標和委托招標的辦法進行，通常是采用委托招標的形式，這樣可以利用專業隊伍的特長，減少運行操作當中的失誤，同時為培育新型市場機制等起到促進作用。另外，要注意選取具有相應在招標過程中既要做到鼓勵競爭、打破壟斷，促使承包商努力提高工程（或服務）質量、合理安排工期和降低成本；又要高效保質招標工作的順利開展，減按照《招標投標法》有關規定，招標人和投標人均應遵循招標投標法律和法規的規定進行招標投標活動。一般招標程序為：申請招標、準備招標文件、發布松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可招標公告、發售招標文件、組織現場考察、召開標前會議、發送會議記要、接受投標書、開標、審查標書、澄清問題、評標比較、評標報告、定標、發出中標通√√√√√√√√√√√√√√√前期準備階段包括可行性研究報告的編制及審批、勘察設計招標、方案設計工程建設階段包括施工圖設計及審查工作、預算編制、工程監理及施工招標、為了保質保量的完成工程建設任務，更方便地管理建設工程，本項目工程具松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程912345678123松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可即設計-招標-建造模式(design-bid-build)，它是一種在國際上比較通用且應用最早的工程項目發包模式之一。指由業主委托建筑師或咨詢工程師進行前期的各項工作(如進行機會研究、可行性研究等)，待項目評估立項后再進行設計。在設計階段編制施工招標文件，隨后通過招標選擇承包商；而有關單項工程的分包和設備、材料的采購一般都由承包商與分包商和供應商單獨訂立合同并組織實施。在工程項目實施階段，工程師則為業主提供施工管理服務。這種模式最突出束另一個階段才能開始。設計的可施工性較差，工程師控制PPP是指政府公共部門與私營部門合作過程中，讓非公共部門所掌握的資源參與提供公共產品和服務，從而實現合作各方達到比預期單獨行動更為有利的結參與更深，企業對項目的前期科研、立項等階段參與更深。政府和企業都是全程就是把項目實施過程中的設計、采購、施工交付給一家企業進行集成管理。EPC工程總承包的優勢，在于發揮設計的主導作用，通過在整體管理階段優化項目的實施方案，實現設計、采購和施工各個階段的合理交叉與協調，實現三者直工整體性，方便及時應對各項情況，也與《關于加快推進我市城鎮老舊小區改造松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可第十章投資估算與資金籌措建安工程費采用單位指標估算法，即用單位工程量投資乘以工程總量來計算。工程建設其他費用按國家和地方政府有關規定，用各項費用科目的費率或取松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程mm個套項1㎡m㎡㎡套㎡mmm㎡㎡套㎡項1座個項1m套套m套3套6m11.87%20.97%3號4.71%4設計費×8%5設計費×30%62.55%7號0.39%80.14%90.65%號0.1%1.02%號號號1松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可第十一章社會影響評價主要分析項目的建設及運營活動對項目所在地相關機構和人群可能產生的各序號1523443546474,對地區文化、教育、衛生等有直接或8--主要分析項目能否為當地的社會環境、人文條件所接納，以及當地政府、居序號題一1高2高3中序號題二1高2高三中本項目建設符合社會發展的需求，具有廣泛、積極的社會影響，能夠獲得當地社會的認同和接受。因此，項目建設是必要的和迫切的，同時具有較高的社會松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可第十二章國民經濟評價本項目國民經濟效益評價以國家計委和建設部頒發的《建設項目經濟評價方國民經濟評價按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察項目的效益與費用，用材料影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現率等經濟參數分析、計參數：社會折現率：10％；貿易費用率：6％；影子價格：以口岸價為基礎運輸成本模型：車輛運輸費用主要有燃料、潤滑油費、輪胎損耗、車輛折舊本項目經濟評價期的費用支出包括項目建設期建設投資、營運期大中修費用、1、人工工資：《方法與參數》中規定：影子工資的大小與國家的社會經濟狀況、勞動力充裕程度以及采用的評價方法等因素密切相關。對于一般的建設項2、材料影子價格：調整在項目中占有較大比重及市場價格明顯變形的價格，3、土地影子價格：土地是項目的特殊投入物，在國民經濟評價中，土地影子費用包括建設占地而使國民經濟為此放棄的效益，該效益為土地機會成本以及①土地機會成本：土地機會成本采用下面公式測算， 11＋g）n（1＋in②新增資源消耗調整費：新增資源消耗調整費包括安置費、拆遷費、征地管松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可理費等內容，其中拆遷費主要為建筑施工費用，用房屋建筑工程價格換算系數確定建設項目經濟合理性的基本途徑是將建設項目的費用與效益進行比較，以經濟比較的結果作為判斷項目取舍的重要依據。經濟評價指標有四個：凈現值（ENPV）；效益費用比（EBCR）；內部收益率（EIRR）和投資回收費（N）。經由于國民經濟評價的數據主要來自預測和估算，具有一定的不確定性，為了分析不確定因素對國民經濟的影響需進行敏感性分析，預測項目的抗風險能力。綜上所述，通過經濟綜合比較預測，國民經濟評價效益顯著，對社會貢獻大，敏感性分析具有較強的抗風險能力，國民經濟評價的結果是該項目是合理可行的。松崗街道寶安山莊老舊小區改造工程可第十三章結論與建議根據本報告現狀分析，實施本項目不僅是未來規劃發展的需要，也是當務之急。本項目的實施將會在一定程度上提高老舊小區居民的生活水平，改善基礎設施狀況，促進社會進步和經濟發展。本項目作為城市基礎設施的一部分，具有良（1）由于項目位于住宅小區建成區，涉及到居民利益等諸多問題；設計前期除對現