1、個人專業實踐總結（ 煙岳地產評估測繪）一、概述我地估價行業從興起發展到今天也不過短短二十年的時間，隨著土地使用制度的不斷，土地估價行業也呈現出越來越繁榮的景象。土地估價是一個專業理論和實踐經驗都有較高要求的行業，作為一名土地估價師，既要掌握扎實的理論知識，更要掌握實際工作中針對不同的行業項目進行具體分析、判斷、測算，靈活運用相關估價理論找出解決問題的方法，完成各種復雜估價業務的工作能力。這些經驗需要在實際工作過程中不斷積累，而不僅僅通過估價師就一，同時還需要對國家出臺的土地相關真正了解清楚，政治嗅覺比較敏銳，還應有經濟金融的相關知識和經驗。本人于 2007 年 1 月 1 日受聘于煙臺開發區佳

2、信地產評估有限公司，現更名為煙岳地產評估測繪，從事土地評估工作。上無法深刻體會到的這兩年多的專業實踐過程中，學習到了許多知識和經驗，深受各位資深土地估價師的教誨，堅持“誠實守信、公正高效”的質量方針，公司內嚴謹扎實、高效的工作作風更讓我受益匪淺。期間我虛心向各位同事請教，互相交流學習、互相促進，攻克了一個又一個的工作難關，取得了豐碩的業績成果。現就本人的專業實踐過程中的主要工作、體會和認識做簡要總結。二、實踐內容1、完成的工作本人在專業實踐期間，在資深土地估價師的指導下，主要參與完成了如下項目的土地評估工作：（1）2007 年 3 月，煙臺資源局經濟開發區委托的對煙臺開發區 E-14 小區住宅

3、用地土地使用權掛牌價格評估；（2）2007 年 4 月，煙臺匯金精密機械委托的對煙臺開發區 A-47 小區工業用地土地使用權轉讓價格評估；（3）2007 年 5 月，煙臺天棚物流公司委托的對煙臺開發區 A-44 小區工業用地土地使用權轉讓價格評估；（4）2007 年 6 月，煙臺龍口華龍電力開發區-6 小區工業用地土地使用權價格評估；（5）2007 年 7 月，煙臺赤誠食品區 E-15 小區工業用地土地使用權轉讓價格評估；公司委托的對煙臺委托的對煙臺開發（6）2007 年 8 月，煙臺市資源局經濟開發區分局委托的對煙臺開發區 B-17 小區-3 地塊工業用地土地使用權掛牌價格評估；（7）200

4、8 年 1 月，煙臺市資源局經濟開發區分局委托的對煙臺開發區 III-3 小區商業用地土地使用權掛牌價格評估；（8）2008 年 3 月，煙臺市資源局經濟開發區分局委托的對煙臺開發區 A-4 小區-6 地塊工業用地土地使用權掛牌價格評估；2、工作流程本人在工作中嚴格按照公司的管理規程進行操作。公司有嚴格的質量保證體系，每一項評估業務均派出專業技術赴現場進行實地勘察，取得第一手數據和資料，同時對周邊的市場交易信息、取證、分析，在得到上述資料后認真選取合理評估方法進行縝密測算，力求做到嚴格遵守相關政策、，保證估價結論的科學合理性。（1）業務受理。在與客戶洽談業務的過程中，充分了解客戶的業務性質、經

5、營規模、辦理評估的歷史，并確定估價基本事項，包括估價對象情況、估價目的、估價基準日、時間要求、合理的評估業務風險，確定這些基本情況后認真簽訂業務約定書，明確雙方的權利和義務，并根據情況提示客戶提交各種評估業務需要的資料。業務承接后，在制定詳細的估價作業方案，初步擬定估價技術路線和估價方法，明確分工、責任和時間要求。（2）現場勘查。現場勘查是實際工作中的一個重要環節，任務主要是勘察、核實和待估宗地的位置、面積、形狀、四至、實際開發利用和周邊的環境狀況，并拍攝現狀。現場勘查要求委托人陪同核實簽字。（3）資料收集。除了注重日常資料的收集，針對單個估價項目還進行針對性的信息收集，保證做到估價有據，杜絕

6、編造實例和主要依賴歷史評估數據。中涉及的參數有理（4）確定估價方法和估價結果。根據城鎮土地估價規程，一般對同一估價對象應采用兩種以上的估價方法。在實際工作中，針對待開發的商住用地將剩余法作為主要方法之一，新建工業用地應將成本法最為主要方法之一，在市場條件允許下以轉讓、抵押為目的的估價應以市場比較法作為主要方法之一。根據估價目的和掌握的資料采用合理的估價方法最終得到待估宗地的價格。當采用不同的估價方法，估價結果有明顯偏差或與當地的基準地價和標定地價懸殊較大時，再次對選取的估價方法、估價參數、基礎數據、計算過程等重點核查，最終使估價結果達到客觀、公正、合理、。都有（ ）的撰寫和復查。一般估價，公司

7、的模板，本人在撰寫過程中，注意在格式、字體、表述等方面與公司標準相，在遇到特殊情況時注重變通，使既符合土地估價規程等國家、省市的規范要求，又做到美觀、整潔和公司對外形象的主辦。公司實行三級審核制，即評估初稿完成，進行全面、詳盡的自我和修改后，由總估價師依據主辦人整理的材料，對經理進行重點（ ）進行較全面復核，進行二次修改，最后由公司、修改和定稿。、備案和歸檔。估價在審核程序完成、征詢委托方意見后打印、蓋章、裝訂、，并要求委托方在送達回執上簽字，表明業務的完成。需要填寫或指導委托方填寫估價備案表，并資源部門備案的估價認真服務做好備案表留存份的收回。項目完成后及時整理全部有用資料，協助管理員對全部

8、歸檔資料分類排列保存，做到在項目完成后 日內完成，避免資料丟失。同時做好估價資料的刻錄存盤。 、對估價方法的實踐認識（ ）基準地價系數修。在實踐過程中，首先要收集當地最新的基準地價成果，包括基準地價圖表及修正體系，一般地區的基準地價技術細填寫現場中涵蓋了這些內容。其次在實地踏勘過程中，一定要仔表，主要包括區域和個別的、區域地價水平的，這個在實踐過程中顯得特別重要。本方法存在的不確定主要有：期日修正系數中涉及的地價指數和還原利率的確定。（2）剩余法。從實踐經歷情況分析，本方法的難點是部門制定的規劃文件有時比較模糊，有些項目文件規定與實際執行有些偏差，造成一些成本項目標準較難確定。（3）成本近法。

9、本方法比較適合工業出讓用地的評估，使用起來比較方便，但不同地塊、不業用地出讓收益水平的設定土地的類型如良田、一般客觀標準不夠強，運用該方法時應認真耕地、牧地、灘地等以及國家對征地補償政策的變化等。市場比較法。市場比較法能夠客觀反映待估宗地的市場價格水平，在土地出讓、轉讓、抵押等各種工目的評估中都較為客觀、適用。但由于當地市場二級市場不是很活躍，受辦理手續、稅負等因素的影響，有時真實交易價格較難查詢，特別是在同一供需圈和相近時間內找出足夠多的可直接利用的比較案例并非易事，在商業和居住用地類型上尤其突出。收益還原法。收益還原法主要在待估用地地上建筑可出租和正常經營的時候運用，應注意對客觀收益的，感

10、覺難點也是客觀收益的確定上，受業主和客觀的影響，多數情況下，預期收益需要在的實際收益基礎上進行比較調整，另外在運營成本確定上有時理論成本與客觀情況也會存在一定的出入，需要靈活掌握。三、對土地估價行業的認識經過兩年多的土地估價專業實踐，我對目前國內土地估價行業也有了一定的認識。二十年來，土地估價行業有了長足的發展，從一清二白發展到今天的理論基礎雄厚，實踐經驗豐富，甚至與國際的接軌，但是也清楚的看到目前土地估價行業還存在很多嚴重和之處。首先是惡性低價競爭。我國有明確規定土地評估行業的標準，從目前的情形看來，能夠按照國家規定的的土地評估中介機構可以說是鳳毛麟角，更有甚者以的 10%。嚴重的低估不僅影

11、響土地估價行業的從業者的利益，更不能保證土地評的質量，使得土地估價行業一個誤區。其次就是資質掛靠問題。根據中國不動產評估群、中國估價師資訊網和中國估價師聯合發布的不動產評估行業狀況報告（2008 年度），土地估價師資質掛靠問題十分嚴重，這也是本行業其他問題產生的根源。估價機構為了降低運營成本，與掛靠者狼狽為，使得土地估價行業出現了估價師不從事土地估價行業，從事土地估價的不是估價師的奇怪現象，從而也導致了目前國內土地評估報告質量較低的重要原因。三是更市場化， 價行業依賴于干預現象嚴重。國家開展土地估價就是為了讓土地價格部門的過分干預剛好違背了國家的初衷，使得土地估的決定或者建議，土地市場化、獨立性受到嚴重的阻礙。其他還存在諸如企業資質管理不嚴格等多方面，要想徹底解決這些問題，就要從根本抓起，建立一個獨立的、健康的土地評估市場。綜上所述，在專業實踐過程中，對不同估價目的評估