1、第 PAGE31 頁 共 NUMPAGES31 頁地產營銷創新思維策劃5篇開發的房地產，只有符合市場規律、引導市場，方才會得到較高的利潤，甚至超額利潤，只是迎合市場未必會取得市場。下面給大家分享一些關于地產營銷創新思維策劃5篇，希望能夠對大家有所幫助。 地產營銷創新思維策劃篇1 從廣義來說，房地產策劃分為以下三個內容。如果以下工作全部由房地產策劃公司執行就叫做房地產全程策劃。根據需要開發商可以選擇不同的菜單。 一，項目的前期定位策劃：即房地產開發項目的可行性研究，包括市場調研，項目定位，項目的經濟效益分析等。 二，項目的推廣整合策劃：包括項目的VI設計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多

2、種媒體的廣告方案設計和各種促銷活動的策劃方案等等。 三，項目的銷售招商策劃：包括售樓人員培訓，銷售手冊的編制，分階段銷售價格的確定等;項目的商業部分還要進行業態定位策劃和招商策劃。 全程策劃核心流程 現在中國房地產產業已從賣方市場轉變為買方市場，結合房地產市場策劃營銷理論和實踐的運作方法，提出房地產全程策劃營銷方案，他從項目用地的初始階段就導入策劃營銷的科學方法，結合房地產行業的運作流程，逐步實施。其核心內容包括： 1、項目投資策劃營銷; 2、項目規劃設計策劃營銷; 3、項目質量工期策劃營銷; 4、項目形象策劃營銷; 5、項目營銷推廣策劃; 6、項目顧問、銷售、代理的策劃營銷; 7、項目服務策

3、劃營銷; 8、項目二次策劃營銷; 房地產策劃人的六個職能 隨著房地產全程策劃理論的逐步完善，策劃師、咨詢顧問的作用重新被房地產開發商認識和接受。但他們依然會隨時被房地產開發商追問：策劃師或咨詢顧問有什么用?如果我們僅根據字面意義，認為策劃師或咨詢顧問就是出主意的，未免太過簡單。那么，房地產策劃師或咨詢顧問究竟是干什么的? 從策劃師所擔負的職責角度考慮的話，我們認為至少有六個方面的職能。 醫生的職能 就好像醫生為了對癥下藥，選擇最佳醫療方法，必須對患者進行仔細檢查，通過對各種診斷結果、化驗報告進行綜合分析，最后得出正確的診斷結論。 房地產策劃師或咨詢顧問受房地產開發商委托，對所開發的項目進行詳細

4、的診斷分析，在了解了項目所在地的區域規劃、區域經濟發展水平、居民收入、周邊房地產業競爭狀況、區域人文地理環境、生活習性等信息后，針對“建什么”?“怎么建”?“賣給誰”?等要素，提出項目的概念設計定位，畫出概念規劃圖。而住宅對居住者的健康有很大關系，房地產策劃師或咨詢顧問既要從市場有效需求角度，還要從居住者健康與舒適的角度，恰當地為項目進行人性化的定位。 法律顧問職能 為了規范房地產市場，國家和地方政府頒布了各種與房地產建設有關的法律制度和法規條文，還有一些僅靠法律法規解決不了的問題 ，如項目對周邊居住環境的影響(施工噪音、陽光遮蓋等)，土地代征、國際政治風云、國家對外關系以及國內經濟發展、或類

5、似奧運、WTO、西部開發等對房地產開發的影響情況、甚至城市規劃、區域建筑物高度、道路寬度限制等，必須以法律法規為準繩或合理避規、或進行調解、或遵照執行。而這些房地產開發商并不完全掌握。 財務專家職能 房地產開發商擁有資金，但房地產策劃師或咨詢顧問可以告訴你如何更有效的運用資金，房地產策劃師或咨詢顧問是站在開發商的立場上，為開發商的項目進行全程策劃，并要保證項目在未來暢銷，其目的是就是要在同樣的資金投入情況下，獲取最大的投資收益。其手段主要不是通過降低成本，而是通過資金的合理分配將資金投在能使項目增值的創意設計上。 導演的職能 房地產策劃師或咨詢顧問是房地產開發商與設計單位、施工單位、銷售公司、

6、廣告代理商、物業管理公司的橋梁和紐帶，其職責就是通過上述企業的協調配合，將項目的概念定位演繹成功。 船長的職能 認為房地產策劃師或咨詢顧問的工作只是出主意的人也有很多，實際上，當項目的概念定位成為設計圖、施工圖后，其重要工作就是在現場進行監理，如果把設計圖看作海圖的話，就是要嚴格按照海圖航線航行，局部變動必須征的船長同意，只有這樣才能保證項目概念定位準確實施。 環境問題專家 這里所謂的環境問題不是地球變暖、酸雨增加的“大環境”問題，而是居住小區的環境美化、社區景觀與周邊街道環境、自然環境的協調的“小環境”問題，同時居住區的人性化，也往往是通過居住區景觀的可入性得以體現。而居住區景觀構成將極大的

7、影響項目的未來銷售，而景觀風格定位及如何實現則取決于房地產策劃師或咨詢顧問。 可見，房地產策劃師或咨詢顧問是通才型人才，同時，一個房地產項目的全程策劃也不是一個或幾個房地產策劃師或咨詢顧問就可以完成，而十數個甚至數十個專家組成的群體才能夠完成。 房地產策劃師國家職業資格 房地產策劃師是指從事房地產行業的市場調研、方案策劃、投融管理、產品營銷、項目運營和物業管理等工作的策劃人員。從事的主要工作內容包括：房地產項目的市場調研和咨詢策劃;整合設計、建設、營銷、廣告、服務等資源，制定策劃方案;房地產項目的產品營銷工作;房地產項目的運營工作。 20_年3月31日，勞動和社會保障部正式向社會發布了以“房地

8、產策劃師”為主的第三批10個新職業，引起了社會各界的廣泛關注和高度重視，規范新職業的相關工作也正在緊鑼密鼓進行中。此批發布的新職業是05年2月勞動和社會保障部組織專家對新申報的職業活動進行審核，并通過社會公示程序廣泛征求了有關方面的意見，最終評審通過的。 房地產策劃師職業的確立，不僅可以培養大批專業人才，解決房地產行業對人才的迫切需求;而且可以擴大社會就業途徑，保證房地產行業的健康、持續、高速發展，對加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。隨著我國房地產行業的發展，一支全新的房地產策劃隊伍正在產生并迅速成長，預計5年后，我國將會有幾十萬乃至上百萬人員走上從事房地產策劃師的崗位。 20_年12

9、月15日，由中國房地產及住宅研究會主辦、房教中國網承辦的“首屆中國房地產策劃師年會”在北京大學隆重舉行。此次大會作為中國房地產策劃師第一次全國性的行業聚會，是國家推行房地產策劃師職業資格認證制度以來的首次年會。標志著“房地產策劃師”這一中國房地產業服務群體進一步朝著職業化、規范化方向邁進，也標志著“房地產策劃師”這一中國房地產業服務群體進一步朝著職業化、規范化方向邁進。而中國房地產策劃師聯誼會的成立，將建立起房地產策劃師的思想領地和精神家園，充分展示中國房地產策劃人的智慧和風采，進一步推動中國房地產策劃業及整個房地產行業的規范、健康發展。 房地產策劃的地位和作用 地位 第一、房地產策劃在知識經

10、濟時代屬于智力產業，能為房地產企業創造社會價值和經濟價值。二十一世紀是知識經濟時代，知識經濟的一大特征是智力、智慧產業將得到進一步發展，社會所需的知識比任何時代要豐富得多。成功的房地產企業，其價值越來越取決于他們的從策略面與左右面上取得生產、分配及應用知識的能力。這種能力，就是思想、智力、方略等。智能與財富結合在一起，還會爆發出巨大的能量。 第二、房地產策劃在房地產企業充當智囊團、思想庫，是企業決策者的親密助手。主要表現在：首先，房地產策劃是接觸面大、實踐廣泛。從項目選址直到物業服務的每個環節，策劃活動都參與其中。其次，房地產策劃的案例精彩、手段多。在房地產策劃的每個成功案例中，都有不少精彩絕

11、妙的概念、理念、創意和手段。第三，房地產策劃的思想活躍、理論很豐富。由于眾多策劃人努力實踐，勤奮耕耘，在創造許多精彩的項目典范和營銷經典的同時，還梳理出不少閃光的策劃概念、思想和總結出富有創見的策劃理論。這些都給房地產企業以智力、思想、策略的幫助與支持，給房地產企業出謀劃策，創造更多的經濟效益。 第三、房地產策劃在房地產開發項目建設中自始至終貫穿一起，為項目開發成功保駕護航。房地產開發項目建設要完成一個項目周期，需要經過市場調研、項目選址、投資研究、規劃設計、建筑施工、營銷推廣、物業服務等一系列過程，這些過程中的某一環節出現問題，都會影響到項目的開發進程，甚至使項目變成半拉子工程。房地產策劃參

12、與項目的每個環節，通過概念設計及各種策劃手段，使開發的商品房適銷對路，占領市常 作用 第一、房地產策劃能使企業決策準確，避免項目運作出現偏差。房地產策劃是在對房地產項目市場調研后形成的，它是策劃人不斷地面對市場而總結出來的智慧結晶。因此，它可以作為房地產企業的參謀，使企業及企業家決策更為準確，避免項目在運作中出現的偏差。 第二、房地產策劃能使房地產開發項目增強競爭能力，使其穩操勝券，立于不敗之地。近年來房地產企業重新“洗牌”，概念不斷創新，開發模式不斷突破，一個個近千畝的大樓盤相繼出現，競爭越來越激烈，決定者大有“四面楚歌”的感慨。在這種情況下，房地產策劃就更能發揮它的特長，增強項目的競爭能力

13、，贏得主動地位。 第三、能探索解決企業管理問題，增強企業的管理創新能力。房地產企業要贏得市場，商品房要賣得出去，重點是管理創新。策劃人幫助房地產開發企業管理創新，就是遵循科學的策劃程序，從尋求房地產開發項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。 第四、能有效地整合房地產項目資源，使之形成優勢。要開發好一個房地產項目，需要調動很多資源協調發展，如概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等。這些資源在房地產策劃還沒參與以前，是分散的、凌亂的，甚至是沒有中心的。房地產策劃參與到各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，幫助它們團結一起，圍繞中心，形成共同的目標。 此外，房地產策劃還有預測未來市場

14、，滿足居民居住具體要求等作用。 地產營銷創新思維策劃篇2 房地產的常規營銷主要為廣告營銷即通過大面積的廣告推廣來發掘潛在客戶提高成交量。在目前的市場形勢下，全員營銷就是在當前市場情況下最好的營銷手段。不但能擴大客戶面，還能介紹人帶來一定的收益，既加強了介紹人的積極性，也提高了項目的成交量。 全員營銷方案具體內容如下： 一、執行時間： 和老帶新政策一塊執行，具體時間待定 二、全員營銷范圍： 除代理銷售公司內部員工外所有人 三、執行方法： 介紹人如有可介紹客戶，必須事先通知銷售部經理，并由銷售部經理指定置業顧問進行接待 四、提成政策： 經介紹人(銷售部員工除外)介紹的客戶，介紹人的傭金標準：一套2

15、000元 五、傭金發放形式： 1、介紹人需帶新客戶來案場，并且報出自己的姓名、聯系方式、已購房號。 2、正確填寫全民營銷確認單：本確認單于新客戶與介紹人來訪當日填寫并簽字確認。 3、本確認單須在本活動時間內填報。 4、介紹人在其推薦的新客戶與開發商簽訂商品房買賣合同，并按合同約定付清房款(按揭款到賬)后，即可兌現獎勵結算。 5、介紹人應在收到開發商發放獎勵通知之日起30日內持有效證件領取獎勵，逾期未領的視為自行放棄獎勵。 地產營銷創新思維策劃篇3 網絡營銷已隨著網絡的普及而逐漸被越來越多的房地產企業所關注，但是在網絡營銷策劃中成功的房地產企業不是很多，網絡營銷與傳統營銷是相似的“事無預不立”成

16、功與失敗的關鍵因素在于營銷策劃。下面與大家分享一下房地產網絡營銷策劃的關鍵因素。 一、網絡營銷的正確認識 網絡營銷的成功案例非常多，在做網絡營銷策劃的時候不要只是看到網絡營銷的成功的案例要將眼睛盯著企業自身的情況，不是有一個好的想法就可以成功，要將整個營銷策劃考慮到細節，在這點上網絡營銷和傳統營銷是相同的。但是網絡營銷有有區別于傳統營銷，只有正確的認識了網絡營銷才會將網絡營銷運營到極致。 二、專業的網絡營銷團隊 “工欲善其事必先利其器”找對正確的人是成功的一半。通常在網絡營銷團隊建設上普遍有著兩種極端：一是抱試試看心態的企業，臨時找來兩三個人，甚至某一個人就開始了網絡營銷，并且這些人還不一定是

17、專職做這個事，可能是從原來銷售部門找了幾個經常會上網的，兼著做網絡營銷。在分工上也沒有什么區分，放任員工想怎么干就怎么干，也沒有相應的權責。在團隊的管理上，還必須要做到分工合理，相應的職責要明確到每一個人，檢查起來才有據可查，責任才能落實到每個人頭上，相應的計劃才能執行下去。 三、有效的營銷方案制定 根據企業營銷戰略制定出來的網絡營銷方案是企業開展網絡營銷的靈魂，如果缺少切實可行的網絡營銷方案，不管再怎么努力，終將會是徒勞無益。 對于網絡營銷目標的制定，很多企業都滿不在意，要么覺得能做多少算多少，要么覺得越大越好。要知道這種想法直接導致的是網絡營銷的工作無法檢查，因為沒有一個標準，誰也不需要為

18、此負任何責任，在這種情況下，要想成功劉禹含相信是不太可能的。 四、營銷方案的有效執行 在網絡營銷策劃方案制定好之后就是對方案的執行，在完美的方案不執行也之后是一個方案，做網絡營銷策劃同樣需要成本，需要考慮投資回報率，及時高效的方案執行才會降低成本，要明白免費的營銷方式不只有你想的到，付費的就要精于預算，在將免費的營銷方式完成之后要有效的控制付費的推廣，不是所有的訪問都會創造價值。執行力在一定程度上營銷著網絡營銷的成本。 在成都這個城市，越來越多的房地產網絡營銷企業開始借助網絡來傳播自己的企業形象，建立企業品牌。做網絡策劃的企業也很多，但是比較出名的就是同恒互動了，也有好多項目案例，至少目前同恒

19、互動文化傳播有限公司作為一家專業的網絡策劃服務公司，其不光擅長微博營銷、危機監測及處理、媒體關系管理，同時也十分擅長網絡熱點策劃、新聞推廣等各種網絡互動營銷手段。同恒互動文化傳播有限公司擁有來自全國各地的專業人才，組成了業內口碑良好的專業團隊。 所以說不是說完成以上幾點網絡營銷策劃就會成功，但是不考慮以上因素網絡營銷是不會成功的，一個好的策劃要考慮的因素會很多，有了好的方案并將營銷做到細節才是重要的。 地產營銷創新思維策劃篇4 一、項目分析 天第公寓(后來在市場的推廣名被定義為星期五公社)，項目位于上海浦東金橋地區，社區僅僅2幢24F的高層，由浦房開發建造到10層就因資金短缺問題擱置。 上海浦

20、東金橋地區的住宅多以80年代末由于當時市政動遷原因建造的多層動遷安置住宅為主，雖然生活配套設施已日趨成熟，但由于區內人口密集，新興住宅需求量激增，因而本案周邊正在新建大批新興住宅。但相較別的競爭個案，本案在地理位置是不占優勢的，離區域繁華中心又遠，從小環境來講還是很偏僻，周邊配套還是很短缺的，加之本案的房型較老、規模較小、競爭壓力大在面對眾多競爭對手的情況下，要把這個幾年前遺留下的爛尾樓天第公寓推向市場無疑是在打一場艱難的突圍戰。如何使產品在競爭對手中脫穎而出成了當務之急。 1.市場情況 大環境讓人欣慰，產品得過爛尾炎，遭遇十面埋伏。 從市場的眼光來分析，其較為有利的是，本案位置屬于金橋、金楊

21、新村的延伸段。東面、北面、西面即是金橋進出口加工區、外高橋加工區及陸家嘴金融貿易區，處在三大高能力消費區之中，有充足的客源基礎。金橋新村作為浦東廣大市民極為熟悉老式公房區域，其存在已有十幾年的歷史，在商業配套設施方面已相當完善，足可以滿足本區域居民的一般生活需求。對于本案來講，雖不及區域其他同質個案便利，但步行10分鐘左右，即可共享金橋的配套設施，而本案周邊，目前上市銷售的個案，也會增加一定量體的商業用房，另外，楊高北路、巨峰路即將興建易初蓮花大型超市，使本案住戶生活更為便利。而楊高北路、浦興路兩條交通主干道近在咫尺，眾多公交路線和即將興建的輕軌(L4線)使本區域的交通出入暢通無阻。 然而，本

22、項目是爛尾房改造，所在這區域停工多年，在周邊居民心中有一定的負面影響。本案房型也是比太太還老的一梯八戶式的蝶型建筑，有些戶型在通風采光上會受到影響。這兩棟24F高層建筑容積率較高，得房率較低，物業管理費較高，社區規模又小的可憐，再加上底下緊靠楊高北路的局部樓層會受到一定的噪音影響。這些都導致了購房者心理認同上的障礙。 而且金橋區域住宅需求量的增加又使眾多房產公司瞄準了這塊風水寶地。20_年，周邊市場供應量2500個住宅單元，共計25萬平方米左右，整個市場銷售率在50%出頭(受上海故事量體拉動比較嚴重)，有效供應量在12萬平方米左右。本案推案時周邊市場上供應量將近8萬平米。 綜上所述，本案的大環

23、境還是良好的，但項目自身卻有較多先天不足之處，且周邊競爭個案源源推出，都為本案的銷售帶來了一定程度上的抗性。 2.客源情況 本地的、外地的、老年人、青年人一個不能少。 針對本區域當時情形考慮，本案的客源主要由3大部分為主： 周邊居民 金橋新村以及其他新村居民人口的擴張、居住環境的改善，但又受經濟支付能力的限制，對所購房子的的總價極其看重，本案的出現，對這部分客源將是極大的沖擊。這部分客源也是本案最初沖擊銷售率的得支撐。 市政拆遷戶 上海整個城市的大規模改造，必能吸引大量的拆遷戶入場。 外來工作者 上海作為人才高地，已成為中國人理想的就業創業基地，而本區域的發展潛力，對這批客源將有極大的吸引力。

24、 二、策劃思路 關鍵問題是：怎樣才能做大眾情人呢? 無可辯駁，天第公寓的缺陷是顯而易見的，爛尾房、房型老、規模小、配套少，和周邊眾多新興多層建筑相比較，它根本是一個普通的不能再普通的房產項目。不過幸好，天第公寓還是有值得叫人安慰的優勢的。良好的金橋大環境給了它有力地支撐，交通便捷無疑也是一大吸引力。從產品本身來看，亮麗的建筑立面、獨一無二的鋼結構大堂、面面俱到的會所以及我倡議的尋找區域面積空白，將面積放到最經濟最實惠的低總價的策略，都是和周邊項目有得一拼的。但是本案和其他個案一個最明顯的區別就是本案的客源層次分布廣泛。不同性別、不同年齡、不同行業、不同地區甚至是不同買房目的客源都是本項目力求爭

25、取的對象。訴求客源的廣泛造成了訴求中心點的不確定性，使得做策劃時無法做到有的放矢，這是房產策劃的一個致命點，客源模糊。怎樣才能使天第公寓成為人見人愛的大眾情人呢?做 大眾情人是要冒風險的，但是只要解決了這個問題，天第公寓在周邊的產品中就是獨特的，有個性的，這就是USP策略的運用。 怎樣使產品成為大眾情人呢?構想這個問題時，我還是從產品本身開始著手。既然要使本案與競爭產品形成一定距離上的差異，那么必然要設法找到本產品本身與眾不同的亮點。除了在本案上專案組建議在原先爛尾的產品格局上，利用周邊個案的面積、功能和格局的空白，采用新的切割方法將產品進行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面

26、上一改爛尾樓過去的老式傳統手法，變得更為亮麗和新穎、現代，從而也就讓本案產品相較周邊競爭個案有相當的面積和總價優勢，也在新穎的外立面上給客戶一個全新的樓宇概念外，弘揚產品優點是毋庸置疑的，關鍵在于怎樣去規避產品的缺點。老子?道德經曰：禍兮福所倚,福兮禍所伏。同理，缺陷往往也可轉為為優勢。關鍵在于，怎樣合理利用缺陷使之成為優勢。 想要成為大眾情人，除了產品的新鮮性，還需要在生活理念上從情感上真正感動消費者，了解他們最渴望的生活狀態，觸及他們內心深處最柔軟的地方。那么，現在的都市人最喜歡什么樣的生活，內心深處又最渴望什么樣的生活呢?于是就有了下面一段概念的提煉： 星期五公社策劃構想：后集體生活的概

27、念由來。 記得大學時代，一個同學是第一個到校外租房子，因為他覺得受不了男生宿舍的嘈雜混亂，可是最近碰到他，是在一個人群很多的俱樂部里碰到他，他說我受不了辦公樓里那種氣氛，我現在特別懷念大學時代，有那么多同學那么多朋友，不像現在的環境，辦公室簡直就是伏契克寫的絞刑架下的報告，走過去是七步，走過來是七步，我突然發覺自己是喜歡和向往集體生活的。 星期五公社行銷由來 70年代，公社年代。 80年代，開放年代。 90年代，自我年代。 00年代，個性年代。 今天，個性群體共存的矛盾年代! 現在的都市，俱樂部如鮮花，我們殷勤如蜜蜂，為什么呢?因為我們渴望一個集體，就像我們曾經特別渴望一個私人空間一樣。 我發

28、現諸如俱樂不是這樣一種地方，在這里大家相聚在一起，沒有人追究你的過去，沒有人關心你的未來，大家在一起可以聊天，可以一起做一件事情，依據個人的品位興趣，在這里可以重溫久違了的集體生活。 所以，我愿意把它衍生為一種社區生活，而且稱之為后集體生活，因為這樣的集體是自發自愿形成的，不像大學時代或是公社年代的集體，多少帶點不可抗拒的色彩，喜歡這種后集體生活的人，不要誤以為他們不喜歡獨處，其實他們更喜歡強調生活的自我。他們是都市非主流中的非主流，他們喜歡集體，喜歡朝九晚五后聚到一塊，因為他們希望在這個后集體空間能找到他們的同類，有相似的品位，有相似的生活體驗，有相似的生活觀價值觀世界觀，然后他們可以享受到

29、后集體生活的愉快。 在這種后集體生活中，他們容易忘掉日常辦公室里的瑣碎，人際交往的復雜，他們可以任性地在這個空間盡情享受生活帶給他們的快樂，唱唱懷舊的歌曲，敘敘工作的酸甜苦辣和人生的目前與長遠。當新的太陽升起，他們揮揮衣袖，各自又回到自己的小圈子里，后集體生活對他們來說，就像星期五的感覺，能讓人想起善待自己的生活，對于他們而言，家就是能讓人可以忘掉工作或是人際壓力的地方，是可以快樂的、幸福的、輕松的、生活的地方。 這個地方對于一個在外打拼甚感朋友太少，剛結婚青年在付款條件壓力少，辦公室里小資白領品位相似的，更或是從知青年代走過來的人是一種渴望，一種期待，一種這個時代輕松的懷舊，也是依依不舍的告

30、別，告別永遠過去的學生時代知青年代公社年代，那充滿理想主義充滿懷念情愫和浪漫情懷的時光。 所以我將星期五賦以生活的概念，公社賦以當代后集體概念。 所以我把這種后集體生活的地方就叫，星期五公社。 注：星期五公社是天第公寓的推廣名。 就這樣，一座城市新型的后集體生活宅邸誕生了。這個嶄新的概念被我用一句很感性的語句表達了出來，金橋有個很生活的后集體，我們叫她星期五公社。這樣一句溫馨、幸福、甜蜜、輕松而又陽光的話無疑對任何人都具有神秘感和吸引力。 所謂萬事開頭難，既然策劃上的難點被突破了，接下來的事自然就好辦了。 三、銷售策略 以迅雷之勢推銷大眾情人。 在眾多周邊產品的強力圍攻下，我認為本產品的價格應

31、該與周邊產品拉開一定距離。這樣才能吸引到潛在購屋對象，所以，根據產品的格局和面積特性，我給星期五公社定下了低總價面向市場的價格策略。 我認為，盡管本案與周邊個案有一定距離，但由于價格優勢，且量體小，上市后必然會引起消費者的注意。所以，在短時間內迅速出擊的銷售策略是比較正確的。 結合本區域市場情形以及以往操作的個案判斷，我們將以短、平、快的銷售策略，經過12個月的前期準備，在正式公開34個月之后，銷售率將達到7080%。 四、廣告表現策略 首創成人漫畫作為本案廣告表現符號。 在擬定廣告表現策略之前，我同樣讓專案組對市場同質競爭個案企劃表現方式進行了收集整理和歸納，我的目的是想用差異化和獨特性的指

32、導思想從別人的企劃表現中找到自己的表現突破點，先看看競爭個案的表現方法： 1.青年匯： 也是由爛尾房改造，它抓住了房型小、地理位置好的特點，目標客源針對青年人。企劃策略以產品的概念炒作再加上迎合青年心理的平面包裝方式。廣告表現上以另類年輕為主，上市后迅速造成小房型市場的火爆。不可否認，青年匯是十分成功的。 2.藍朝部落： 也是小房型白領住宅，企劃策略與廣告表現和青年匯類似，難免有步落后塵的味道。 3.東方時空： 在小房型市場火爆時借機推出，與先前的同類個案相似，無自己的創新，落入了人云亦云的俗套。 4.同領都會： 連廣告表現手法都和青年匯極其相似，根本沒有自己的個性。 本項目想要做到鶴立雞群脫

33、穎而出就必須根據自己的個性來表達自己。這不免又要談到客源的問題了。雖然本案客源分布較為廣泛，但也并非無跡可尋。 在這里，我把客源分為這樣幾種類型： A、迷戀金橋的老頑固金橋當地客 B、掉進蜜罐的鴛鴦熱戀的要結婚的族群 C、學會了走路的蟲IT行業、廣告行業者 D、想占便宜的人類新薪人類、知青、外地打工的 E、有錢有閑的尖頭鰻投資先生 F、這個城市的主力居者辦公族、自由職業者及自由單身族客源被細分后就不難發現，本案最大的個性就是本案各類型的客源都有著自己不同于其他類型的個性，而每一種類型又都是我們所不能忽略的。太多的個性就成了沒有個性，怎樣解決這一點呢? 于是，我試圖在這些個性中發掘共性。當我把一

34、些產品的東西羅列出來時，我發現這個產品其實是一個矛盾統一綜合體。 城市：共同的環境新的集體 金橋：公認的生活地新的生活 社區：共同的家 新的集體 大堂：共進式 集體 網絡：共享式 互動的集體 會所：共享式互動的集體 建筑：兩幢獨立在集體中獨立 綜合起來，不就是一種個性與群體共存的矛盾的新集體生活方式嗎?包容這種新生活的產品可以說在上海是第一次出現的，因而我們不妨稱它為上海首座后集體生活宅邸。 既然是生活的宅邸，那么其文案基調不妨輕松、俏皮、煽情一些，可以針對各種類型的客源分別描述他們不同的生活狀態，然后再闡述不同的生活狀態與后集體生活宅邸這一概念的相互融合。設計色彩的表現上以輕松、活潑、穩重為

35、主，在矛盾中尋求統一。 當50年代人聽見叉鈴的聲音時 ;當60年代人聽見讓我們蕩起雙漿的音樂時;當70年代人看到玻璃彈子時;當80年代人看到魂斗羅游戲時他們會有什么樣的感觸呢?無疑，童年的美好回憶會在瞬間流淌。由此可見，每個人對自己的童年都有著一份難以割舍的情懷，而且每個人心中都存留著一份永不泯滅的童真。不同年齡、性別的人在對童年的回憶里找到了共同的契合點，那就是心中不泯的童真。基于此，想到了成人漫畫。現在最流行的幾米的漫畫之所以廣受歡迎，是因為它能勾起人們對美好生活的向往與憧憬。成人漫畫的吸引力由此可見一斑。因此，我決定用成人漫畫作星期五公社的設計符號，把各個類型的客源用漫畫的形式分別量身定

36、制的表述出來。 在上海各個已銷售或在銷售的房產個案中，運用成人漫畫作為設計符號的幾乎沒有，即使有也是拿來主義。據我了解，目前只有復地集團開發的柏林春天在報紙廣告上曾用過幾米的漫畫地下鐵中的場景。由此，我可以自豪地說，在上海用量身定制的原創漫畫作為廣告表現手法，星期五公社是首例。 五、媒體策略 大膽放棄報紙媒體，主打戶外媒體和現場派發銷售。 如何使用最低廣告費用，來達成最高銷售目標是媒體策略的基本原則之一。 本案案量小，如果投入大量廣告經費，即使達到預期效果也會造成公司銷售成本的增加。所以，我決定用不同與以往媒體策略，以達到減少公司銷售成本來提高公司利潤的目的。 基于上述原因，我對常規的媒體策略

37、作了一些改動，本案銷售中基本以戶外看板、公交廣告、引導旗來吸引客源，在現場派發海報和DM并由銷售人員解說星期五公社這個新概念和它所營造的一種新生活來引起消費者的興趣。電視媒體和報紙媒體因費用較高，所以基本上不考慮，僅看銷售情況而定。如果在銷售時遇上阻力，才考慮用報紙媒體擴大影響力。 六、市場反響 事實勝于雄辯 經過了市場的考驗，事實證明本策劃案是非常成功的。在開盤當日就有80%的房子被預訂，之后的一個多月時間里，又不斷有消費者來電來訪，不到一個月星期五公社已告售罄。而星期五公社所提倡的后集體生活的概念也已被人們所接受并喜愛。 可以說，用不到一個月的時間去化一個不占優勢的住宅產品，這在金橋地區甚

38、至于上海都是不多見的，所以星期五公社策劃案的成功是顯而易見的。 產品形象是品牌的重要方面。良好的產品形象可以使企業獲得社會公眾的充分信任，進而形成穩定的消費群。星期五公社策劃案的實施，不僅使公司第一個開發的項目一炮而紅，在賺取了利潤的同時也給公司帶來了一定的品牌知名度，為公司將來的開發項目打下了扎實的基礎。八、總論 房地產策劃是一項牽涉知識面很雜的學問，它不僅僅牽涉到廣告、銷售、營銷推廣等內容，還涉及到房地產基礎知識、客戶心理學等方方面面的內容。一個房產項目從初具雛形到最后推出都需要經過周密審慎的思考。 我個人以為：作為一個策劃者，要做好一個策劃案就必須用談戀愛的心態去對待它，以對待戀人的熱情

39、去了解這個案子，策劃者只有在愛上了自己所策劃的案子后才能夠使策劃案在市場上獲得成功。也就是說，策劃者要以相當大的熱情去了解并接受策劃案，然后才能制訂出完美的策劃方案。 依據上述策劃戀愛論，我接手星期五公社后，就全身心地投入到項目的前期準備中，所謂市場情況的調查和了解只是解決了項目的利好、利空，也就是賣什么的問題。搞清這個問題后就要弄清楚東西要賣給誰(客源)的問題，其次也就是如何找到自己的個案的突破點的問題，這個問題是房產項目策劃中最關鍵的問題，突破點找準了，項目也就成功了一半。因此，在策劃中，我從收集整理和歸納市場資料和客源資料，然后找準突破點全身心投入。 就本策劃案來看，之所以成功的最大原因

40、就是我利用差異化和獨特性的策劃指導思想找準了個案的突破點，然后大膽地把項目的缺陷作為項目的優勢去推廣，即客源層過于廣泛原是房產項目的致命缺陷(客源廣泛使訴求點過多造成無法為項目定位)，而我卻在個性中找到了共性，并巧妙地用一個新的概念把這一矛盾統一起來。由于找準了客源層，并很好地解決了客源層廣泛所帶來的問題，后面所面臨的問題也就迎刃而解了。 眾所周知，只要一個策劃案有自己的創新點，那么它肯定會吸引消費群體的眼球，因為消費者通常會對新鮮的東西感興趣，進而產生購買的欲望。本案就是利用這一消費心理對項目進行策劃。 項目本身雖然沒有十分特別的地方，但我還是在平凡之中找到了特殊，利用周邊個案的面積、功能和

41、格局的空白，采用新的切割方法將產品進行了新的面積分割和更合理的功能劃分，并且在建筑的外立面上一改爛尾樓過去的老式傳統手法，變得更為亮麗和新穎。此為一新產品設計手法新 ;為消費者營造了一份新的生活方式，提出了一種后集體的生活概念，此為二新居住概念新;原創成人漫畫的廣告表現喚起了消費者內心對童年的美好回憶，并在情感層面上為各個類型的客源締造了十分溫馨感人的生活場景，此為三新廣告表現新 ;本案拋開了傳統的媒體通路報紙廣告，僅用戶外媒體和現場銷售的媒體策略，為公司節約了銷售成本并給公司帶來了豐厚的利潤，此為四新媒體策略新。 抓住這四個創新點，使得差異性策略和獨特性策略在樓盤行銷中很好地得到運用，再配合了低總價的價格優勢，本策劃案在極短的時間里獲得了市場認同，圓滿地完成了銷售任務，也為公司市場美譽度的同時也為公司下一個個案的品牌提升奠定了一個很好的基礎。公司因為在此項目上獲得豐厚利潤，從而將公司的開發戰略重點瞄準了市場的