1、項目開發市場調查內容-、城市投資環境調查（一）政策法律環境調查1,城市發展戰略2,城市建設規劃和區域規劃, 土地利用總體規劃.房改政策.開發區政策.房地產開發、銷售、經營的法規、規章、規范性文件及相關政策.房地產稅收政策：營業稅、所得稅、契稅、房產稅、土地增值稅、土地 使用稅、耕地占用稅、投資方向調節稅等.房地產金融政策：信貸政策、信貸規模、利率水平. 土地制度和土地政策：土地供給政策、遞加補償規定、土地收費規定、 土地出讓方式.產業發展政策：建設項目控制、政策性資金控制、外資投向指引.人口政策、戶籍制度（二）經濟環境調查1,城市總體發展規劃2,地區內的重點開發區域.國民經濟產業結構和主導產業

2、.政府辦事效率及工作作風.政府財政收支狀況.房地產在國民經濟中的比重.房地產開發景氣指數8,就學條件9.基礎設施情況（三）人口及社會環境.人口總量和密度.居民消費結構和消費水平.家庭規模與結構.居民就業狀況及收入水平.社會治安情況.居民需求結構及特征（四）房地產市場調查.房地產市場需求和消費行為調查a）某類房地產的總需求量及其飽和點b）市場需求發展趨勢c）市場需求影響因素：如國家關于國民經濟結構和房地產產業結構的 調整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者 現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投 向，使用中建筑物的物理狀況d）購買行為：投資、投機、自住，影響

3、消費者購買行為的社會因素及 心理因素等e）住宅消費狀況：居民現有住宅人均面積；居民住宅形態及比重； 五至十年內規劃人均居住面積。.房地產市場供給情況調查a）可供開發的土地資源及規劃要求狀況b）各種類型土地供應量：上年土地供應量；今年土地供應量； 下年土地供應量預測。c）樓面地價或單位地面價d）房產供應量：上年房產供應量；今年房產供應量；下年房產供應量預測e）新開發房地產面積：計劃、新開工、在施工、竣工.房地產產品調查a）現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期b）居民對房地產產品的要求：區位要求、戶型面積要求、價格要求、物業管理要求、景觀綠化要求、升值潛力要求、裝修要求、智能化設施要求、

4、售后服務要求等c）居民對某種房地產產品的接受程度d）新技術、新產品、新工藝、新材料的應用情況e）建筑設計及施工企業的有關情況.房地產價格及交易情況調查a）本城市房地產市場的價格狀況b）房地產市場價格趨勢c）市場供求情況的變化趨勢d）影響房地產價格變化的因素：如政府價格政策e）房地產價格需求彈性和供給彈性的大小f）開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響g）價格變動后消費者和開發商的反應h）各類房產成交量：上年成交量；今預測量；.房地產促銷調查a）廣告的時空分布及廣告效果測定b）廣告媒體使用情況的調查c）廣告預算與代理公司調查d）人員促銷的配備狀況e）各種公關活動對租、售績效的影響

5、f）各種營業推廣活動的租、售績效.房地產營銷渠道調查a）營銷渠道的選擇、控制與調整情況b）市場營銷方式的采用情況、發展趨勢及其原因c）租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況d）客戶對租售代理商的評價二、意向投資項目調查（一）投資項目自身情況調查.項目土地現狀調查土地使用權獲得方式：招標、拍賣、掛牌、轉讓b）地理位置、土地面積、形狀及四至土地價格：樓面地價、單位地面價土地規劃使用性質、年限e）地質地貌狀況f）九通一平現狀（道路、給水、供電、排污水、排雨水、電話、寬帶、 閉路、燃氣、場地平整）g）地下、地上附著物現狀及遷除完成情況h）周邊道路及綜合管網現狀及規劃目標i）項目用地規劃控制指標：容積

6、率、建筑密度、綠地率、建筑退讓、 建筑風格、高度、用途、內外交通組織、停車位、公共配套要求等.項目用地周邊氣候、環境調查a）項目所在地天氣狀況：日照、風向、降水量、天然周期性災害b）地塊周邊建筑物情況c）周邊環境污染狀況：空氣、水源、噪音d）周邊衛生狀況e）綠化景觀f）歷史人文景觀g）建筑抗震設計等級.地塊交通條件調查a）周邊市政路網現狀及規劃路b）到達、經過地塊的交通線路c）項目所在區域水、陸、空交通狀況d）交通近期、中期規劃情況.項目所在區域配套設施調查a）購物場所b）醫療衛生c）文化教育d）金融服務e）郵政、通信服務f）娛樂、餐飲、運動休閑g）垃圾收集站分布情況. 其他a）項目投資優惠政

7、策：如稅，費減免、地價款的付款方式等b）各類貸款獲取的可能性、利率、期限、償還方式c）開發過程中的各項規費：市政基礎設施配套費、教育附加費、房屋 交易管理費、設計圖紙審查費、建安工程勞保費、工程質量監督費、 白蟻防治費、人防費、水電增容費、綠化代植費、排污費、測繪費、 當地各種規費等d）當地的建筑成本：如各種建筑結構每平方米造價經濟指標e）項目開發成本測算：土地成本、建安費用、園林綠化費用、開發規 費、附屬配套費用、稅金、財務費用、管理費用、營銷費用、不可 預見費f）項目是否存在其他債權、債務問題g）政府和其他有關機構對該項目的態度h）開發過程中可能遇到的干擾因素（二）競爭物業情況調查競爭物業

8、定義：同一區位、相同類型、售價相近的物業；同一城市內銷售價位 相近的物業；同一城市內相同類型的物業；.競爭物業的區位區域特征：地域的經濟發展水平、產業結構、生活水準、文化教育等發展規劃：政府對城市土地、空間布局、城市性質的綜合部署和調整周邊環境：人文環境、生態環境、生活配套項目狀況：地理位置、規劃條件、配套狀況交通條件：地塊附近的交通工具和交通方式.競爭物業的產品特征建筑參數：總建筑面積、總占地面積、建筑密度、容積率、綠地率、層高、車庫比例等面積戶型：戶型配比、面積配比、建筑面積、公攤率裝修標準：建筑風格、大堂、電梯廳、走道、外立面、居室、客廳、廚衛建筑結構形式、建筑基礎形式：.競爭物業的配套

9、狀況周邊獨有配套設施：學校、大型購物場所、體育設施、公園等小區自建配套設施：會所、學校、購物場所、運動場所等小區智能、安防狀況園林景觀物業管理水平及收費水平水、電、通信、燃氣等立戶費用及辦證費用的承擔情況.競爭物業的工期安排各期開、竣工日期各期交付量、交付時間推盤時間.競爭物業的價格單價：反映樓盤品質高低，如起價、平均單價、主力單價、最高單價、層次差、朝向差總價：反映目標客戶群的選擇付款方式：一次性、按揭、分期、開發商貸款優惠方式.競爭物業的廣告售樓處：地點選擇、裝修設計、形象展示、三維動畫、沙盤廣告媒體：報刊、電視、網絡、車體、戶外（路牌、燈箱、條幅、布幅）廣告投放強度：廣告刊登次數和篇幅，

10、媒體的數量和大小等廣告風格推廣主題、主廣告語.競爭物業銷售情況現場情況：人流頻率、數量、關注內容、銷售人員狀況銷售率銷售順序：不同總價、戶型、面積的房屋銷售順序，分析市場暢銷戶型分期推盤節奏銷售形式：內部定購、正式簽約客戶群分析：客戶的職業、年齡、家庭結構、收入.競爭物業銷售渠道使用情況租售代理商其他配銷渠道.競爭者的實力和經營管理優劣勢調查專業化程度品牌知名度商品房質量成本狀況價格策略合作單位（設計、施工、策劃、營銷、廣告、園林、物業）業務組合及財務實力綜合管理能力與當地政府的關系.同類型產品的供給量和在市場上的銷售量.同一區域內房產的月租金及入住率.競爭性新產品的投入時機.對未來競爭情況的分析與估計附表：房地產個案調查表房地產個案調查表調查人：調查日期： 年 月 日案名地理位置