1、逸城立水橋項目市場研究報告目 錄 C o 1-2 hzuHYPERLINK N:整理后l1宏觀市場概述 PAGERF _T9745875 hHYPERLINK N:整理后11宏觀經濟形勢分析 PAGERF c9745876 HYERLNK l_Tc9745877 12產業政策對房地產市場的阻礙 AGEREF _Tc9745877 h 2HYPERLINK N:整理后3市政交通建設對房地產市場的阻礙 GEREF_Toc948768 7HYPERLN l _Toc745879 1.奧運規劃及對房地產阻礙 PAGEEF _To97587 h HYPERLINKl _oc74870 1.相關地區住宅供

2、應分析及區域市場特點 PGF _Tc97458770 h 1HYPERLINK N:整理后1.6需求分析 AGREF _T975871 h 4 YELINK l _97572 1.7住宅宏觀銷售分析 AEF _Toc97458772 h6HYPERLINK N:整理后l.8住宅宏觀價格分析 PAGER _oc97453 19 HYPERLK l_oc974874 19以后整體市場預測PAER Toc745774 h 1HYPERLINK N:整理后l2.區域住宅市場分析 PGE _T45877h 22HYPERLINK N:整理后.1區域市場界定及分析講明PAERE_o9745776h 22H

3、YPERLINK N:整理后l.2供應量分析 PAGEREF Tc97577h 2HYPERLINK N:整理后.3產品分析PGREF _Toc9748778 h HYPERLINK N:整理后l.4價格分析 AGEREF _97458779 h 5HYPERLINK N:整理后l2.銷售情況分析PAGREF_Tc97458780h 64 HPERLINKl _Tc787 3.客群特征分析 REF To9745 h 6HYPERLINK N:整理后調研項目客群特征分析 PAEEF o9745782 h 69HYPERLINK N:整理后3.客群定位模型 PGEREF_To945783 9HYP

4、ERLINK N:整理后3.2客群特征描述PAGEREF _c74578 h 69HYPERLINK N:整理后4個案分析PGEEF _To9578 71 HYPERLINK l _Toc97458786 5.分析結論 GEREF_Toc45878 h 8HYPERLIKl_Toc745887 5.宏觀經濟健康、平穩、快速進展，房地產業方興未艾 PER _Toc945787 h 8YPERLINK l oc94878 .2新世紀北京面臨新機遇，商品房市場供銷兩旺 PAGEREF_Toc748788h 8 HYPERLINKl _To948795.3區域市場分析結論: PAGEREF_Toc97

5、45878 h1HYPERLINK N:整理后l.4個案橫向點評分析結論： PGREF_Tc97458790 h 8宏觀市場概述11宏觀經濟形勢分析.1.1宏觀經濟形勢204年，全市經濟持續快速增長。初步測算,全年實現地區生產總值833億元,按可比價格計算，比上年增長32%,增幅提高5個百分點，為199年以來最高增速。其中，第一產業實現增加值02億元,增長，增幅下降1.4個百分點;第二產業實現增加值161億元，增長16.7，增幅提高8個百分點;第三產業實現增加值2570億元，增長1.，增幅提高1.3個百分點。產業結構接著優化,非農產業比重進一步上升,二、三產業比重達到7.6,比上年提高0.2個

6、百分點，其中第二產業比重上升.8個百分點。1.2固定資產投資投資增勢趨于平穩。20年年初,全市固定資產投資增速偏高，通過堅決貫徹落實中央宏觀調控措施，投資增速逐步放緩。全年全社會固定資產投資2528.3億元,比上年增長1.2%,增幅下降1.7個百分點。其中，差不多建設投資631.4億元,增長%;更新改造投資153億元,下降8.9；房地產開發投資473.3億元,增長2.5%。1.2產業政策對房地產市場的阻礙00年，能夠講是北京房地產界的政策年，在這一年里，各項政策頻出,給行業和市場帶來了一定的阻礙。具體來講,200年的政策能夠分為一下幾個方面：1.2.1土地、拆遷關于停止經營性項目國有土地使用權

7、協議出讓補充規定的通知(4號令)執行時刻:200年1月1日綠化隔離地區建設項目用地、小城鎮建設項目用地、開發帶危改項目用地、國家科技園區外非生產加工型一般性高科技項目用地，將停止協議出讓國有土地使用權,從而堵上了00年“3號文”對土地實行招標拍賣所開“口子”。新政的出臺意味著土地交易的公開與透明,對整個北京房地產一級市場上土地的流轉、審批有較深遠的阻礙。北京市人民政府關于進一步治理整頓土地市場秩序加強土地治理工作的意見執行時刻：204年3月5日加強土地用途管制。對耕地保有量、差不多農田愛護面積和建設用地規模實行總量操縱。征用和占用土地必須符合土地利用總體規劃、都市建設規劃,并納入建設用地利用年

8、度打算。嚴格建設用地打算治理、建設項目用地預審和土地審批，杜絕土地征用和占用的違規操作。全面推行經營性土地使用權出讓的招標、拍賣、掛牌制度和土地儲備制度。改革土地征用制度和安置補償方法,愛護失地農民利益。關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地治理的緊急通知執行時刻：200年5月9日與3月25日北京市人民政府關于進一步治理整頓土地市場秩序加強土地治理工作的意見作用一樣,從源頭上對土地進行了嚴格的操縱，從而對房地產行業固定資產投資的過快增長，房地產市場局部過熱起到降溫作用。對新商品房的供給無疑起到了一定的抑制作用。配套文件：關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地治理的實施意見包括4個方面:關于暫停農用

9、地轉用審批和須報國務院審批建設項目用地的范圍；關于重點急需建設項目確認程序;關于重點急需建設項目用地審查報批程序；關于遺留建設用地項目的清理。關于加強國有土地使用權出讓及土地證頒發治理有關問題的通知執行時刻:2004年7月日7月1日后,不再頒發臨時國有土地使用證；通知執行后原則上以單棟建筑為單位，交清地價款的可申請核發該棟樓相應分攤用地的國有土地使用證。1.2.2金融投資關于個人住房擔保托付貸款還款業務增加等額本金還款方式有關問題的通知執行時刻：2004年1月1日等額本金還款方式適合于還款能力較強或差不多有一定的積蓄的借款人，其特點為利息支出較低。同時規定住房公積金貸款單筆最高貸款額度接著保持

10、40萬元。關于進一步加強產業政策和信貸政策協調配合操縱信貸風險有關問題的通知執行時刻:2004年月日為進一步加強國家產業政策和信貸政策協調配合，操縱信貸風險,從而操縱由于固定資產投資的過熱而導致的房地產行業的金融風險。商業銀行房地產貸款風險治理指引執行時刻:24年9月21日新政對全國所有的商業銀行如何進行土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款的風險治理提出了要求,而其中對個人房貸風險的操縱更是重中之重。關于調整個人住房擔保托付貸款收費標準有關問題的通知執行時刻：204年7月日通過調整，借款人平均負擔的擔保服務費降為貸款金額的0%，平均降幅達到37；抵押物評估費平均降幅達到49%；住房公積金

11、貸款抵押物評估的收費標準，重新進行了劃分，50萬元以下(含0萬元),評估收費標準按抵押物評估值的3%收取；5萬元以上的,則最高收取1500元。評估費用不足300元的，按30元收取。另外，中心承擔連帶責任保證擔保的住房公積金貸款的應繳擔保服務費不足300元的,按30元收取。非指定貼息項目也可申請貼息貸款執行時刻：04年10月5日貼息貸款的好處有兩點：首先是手續簡便,借款者只需通過差不多與中心簽訂了貼息合作協議的銀行及相應律師事務所進行辦理,其次,經治理中心審核部分的借款金額能夠享受公積金借款利率。中國人民銀行關于調整金融機構存、貸款利率的通知執行時刻:2004年10月2日上調金融機構存貸款基準利

12、率并放寬人民幣貸款利率浮動區間和同意人民幣存款利率下浮。金融機構一年期存款基準利率上調0.27個百分點，由現行的1.9提高到2.25%,一年期貸款基準利率上調0.27個百分點,由現行的5.31%提高到58。其他各檔次存、貸款利率也相應調整,中長期上調幅度大于短期。23物業治理關于業主大會招標有關問題的意見執行時刻:004年3月日指導和規范了業主大會選聘物業治理企業的行為。物業治理企業資質治理方法執行時刻：200年5月1日物業治理企業資質等級分為一、二、三級，不同的級不有不同的要求。新設立的物業治理企業,其資質等級按照最低等級核定,并設一年的暫定期。方法對加強物業治理活動的監督治理，規范物業治理

13、市場秩序，提高物業治理服務水平，進行物業治理企業資質治理具有重大意義。北京市居住小區機動車停車治理方法執行時刻：004年月1日新方法明確了小區內機動車停車服務的責任，并強調了社區業主對社區內車位的優先承租和購買權。關于印發物業服務收費明碼標價規定的通知執行時刻:204年0月日物業服務收費明碼標價的內容包括:物業治理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時刻、收費項目、收費標準、價格治理形式、收費依據、價格舉報電話1258等。實行明碼標價的物業服務收費的標準等發生變化時,物業治理企業應當在執行新標準前一個月,將所標示的相關內容進行調整，并應標示新標準開始實行的日期。1.24規

14、范市場關于建立經濟適用住房購買資格公示制度的通知執行時刻:04年1月10日通知所規定的購買經濟適用住房實行申請、審批、公示制度。申請人將在北京建設網上被公示,公示期為10個工作日,公示期滿未被舉報的,批準其購買資格，嚴格了經濟適用房的購買條件、程序,同時提高了利用經濟適用房進行投資、投機,甚至是炒作的門檻。關于對我市部分廉租住房政策進行調整的通知執行時刻:1月1日東城、西城、崇文、宣武四城區廉租住房配租租金補貼標準由每月每平方米25元提高到每月每平方米30元；朝陽、海淀、豐臺、石景山四近郊區廉租住房配租租金補貼標準提高到每月每平方米27元。關于房地產經紀機構代理房屋租賃須托付銀行收、付租金的暫

15、行方法的通知執行時刻：2004年5月1日配套文件：北京市房屋出租代理合同與北京市房屋租賃合同示范文本房屋租賃代理是指房地產經紀機構同意房屋出租人托付，代理出租房屋并在出租人授權范圍內與承租人簽訂房屋租賃合同的經營活動。由過去中介的單方承諾,變為現在銀行、房地局備案、中介三方的信譽度來保證,租賃雙方的利益因此得以進一步保證。新合同中對房屋租賃市場出現的假房東、房屋的裝飾裝修、租金和有關費用的收付、房屋的轉租、無權代表等投訴相對集中的問題首次給予了明確的規定。同時標志著租賃行業的治理從“主體審批”向“行為監管”推進了一大步。關于已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知執行時刻:2年月20日購買經濟適

16、用住房的家庭未住滿5年,不同意按市場價格出售。確需出售的，能夠不高于購買時的單價出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購。出售家庭如符合條件可再購買經濟適用住房。購買經濟適用住房的家庭住滿5年的，能夠按市場價格出售，出售人須按成交額的10補交綜合地價款,出售后不得再購買政策性保障住房。市政交通建設對房地產市場的阻礙1.3道路交通 2004年，交通設施建設接著加快。全年完成交通運輸投資148.8億元，比上年增長1.%,占都市基礎設施投資的比重達到33.3%。軌道交通項目進展順利，地鐵四、五、十號線(含奧運支線)全面開工，在建規模達到863公里。 公路建設穩步推進,全年新改建公路9

17、53公里；其中,在建高速公路100公里,六環路黃村至良鄉段24公里已建成通車。都市道路建設進一步加強,首體南路、圓清路、五塔寺路、白云路、馬家堡西路等工程建成通車，道路通行能力不斷提高。6座交通樞紐建設按打算進行,其中，動物園交通樞紐差不多啟用,進入試運行時期;六里橋綜合客運樞紐差不多具備試運營條件;馬駒橋一級貨運樞紐年底已報竣工。13.2綠化綠化美化步伐加快。全年共完成綠化造林0.48萬畝,植樹4230萬株;全市林木覆蓋率達到49.5%,比上年提高2個百分點。三道綠色生態屏障建設取得新進展。其中，綠化隔離地區新增綠化面積4.6萬畝，平原綠色生態屏障建設新增綠化面積402萬畝，山區綠色生態屏障

18、建設新增綠化面積31.7萬畝。野生動物愛護及自然愛護區建設得到加強。啟動了密云水庫濕地、漢石橋濕地建設工作，愛護區面積占全市總面積的8%。都市園林綠化水平進一步提高。都市楔形綠地建設進入前期預備時期。城近郊區新增綠地面積4公頃,其中新增大型綠地20余處,共117公頃。城近郊區綠化覆蓋率達到48%,比上年提高0.7個百分點。人均公共綠地面積達到10平方米，增加.4平方米。4奧運規劃及對房地產阻礙14.1奧運工期及規劃布局北京奧運會的前期工作共分三個時期,分不是：前期預備時期(01年12月203年6月)，全面建設時期(2003年7月06年6月),以及完善運行時期(2006年月208年奧運會開幕）。

19、目前正處在第二個時期，奧運場館建設和其它相關設施建設全面展開。到20年6月，差不多完成奧運場館及設施的工程建設;各項預備工作差不多就緒。本時期具體建設內容:奧運會競賽打算使用場館37個,其中北京地區3個,京外地區5個(包括青島國際帆船中心、天津體育場、秦皇島體育場為新建項目；沈陽五里河體育場、上海體育場為改造項目）。在北京32個競賽場館中,新建9個(含6個臨時賽場),改擴建3個。此外，還要改造59個訓練場館及配套建設殘奧會專用設施。 北京奧運的布局方案為一個主中心加三個區域的分布格局。奧林匹克公園是舉辦奧運會的主中心區,內有13個場館。奧林匹克公園地處都市中軸線北端,面積135公頃,包括680

20、公頃的森林公園,45公頃奧運中心區。奧林匹克公園依托亞運會場館和各項配套設施,交通便捷，人口集中,市政基礎條件較好，商業、文化等配套服務設施齊備。奧林匹克公園的規劃將著眼于都市的長遠進展和市民物質文化生活的需要，使之成為一個集體育競賽、會議展覽、文化娛樂和休閑購物于一體,空間開敞、綠地圍繞、環境優美，能夠提供多功能服務的市民公共活動中心。奧林匹克公園內具有代表性的新建場館有:國家體育場， 國家體育館,國家游泳中心 奧運村等。另外三個區域包括:西部社區,有9個場館,其中新建五棵松文化體育中心，賽后將成為市區西南部群眾文體活動場所。大學區，安排首都體育館等4個場館,賽后成為大學及社區文化體育活動的

21、場所。北部風景旅游區，安排北京鄉村賽馬場等個場館，便于賽后進展郊區旅游業。此外,在其他地區,改擴建工人體育場等4個場館，為相鄰地區群眾開展文化體育活動制造條件。1.2對北京地產的阻礙舉辦奧運會已成為推動主辦國和主辦都市進展的一個有力手段,而房地產業又是舉辦奧運會、進展奧運經濟直同意益的產業之一。奧運對北京房地產市場的阻礙是深刻、深遠、全面的。在以后幾年中，北京市將創記錄地對都市基礎建設投入1800億元人民幣，重點建設142個項目，以全力縮短與國外同等地位大都市的差距。4.2.1一個新都市中心的出現北京以后的進展正在從單一中心向多中心的過渡與轉變，2008年奧運會對北京房地產市場最大的阻礙在于對

22、北京都市總體規劃布局的改變。隨著奧林匹克公園的建設,北京將在市區北部將形成一個集體育、文化、會展、休閑于一體的全新的都市功能區，并將在都市結構上形成新的以奧林匹克公園、中關村科技園區、CD商務中心區三大都市功能區為主的布局結構，這種都市布局將改變整個北京原有都市布局，目前，C和中關村已初具雛形，建設正如火如荼地進行。D以商務為主，中關村以高科技為主，而奧林匹克公園中心區則是集體育、文化、會展、休閑等為一體。奧林匹克公園中心區位于中軸線北端、C商務區和中關村科技園區之間，大規模建設剛剛開始,可規劃空間大、可塑性良好，成長空間巨大。亞北地區將由原來的都市邊緣集團轉換定位為都市中心區奧林匹克公園中心

23、區。整個區域進展、交通、基礎設施、商業環境及房地產市場都將完全升級。 .4.2.房地產投資將高速增長2002年至20年，北京市奧運設施建設及相關投資將達到280億元，受奧運會的阻礙，房地產業的進展年均增速高于經濟總體進展速度。奧運經濟是由注意力資源的相對集中給舉辦都市和國家帶來的一種時期性加速進展,大量的固定資產投資,同時業帶熱了房地產行業。14.2.建設用地的增加為舉辦奧運,北京進入了高速進展的時期。為迎接奧運,北京進行了以危舊房改造為代表的大規模都市改造。這些改造每年為北京的房地產市場提供了大量的建設用地,為房地產行業提供了最為重要的生產資料土地，在全然上促進了房地產的進展。1.42.交通

24、環境的改善。奧運村區域道路的建設差不多全面啟動，立體交通網絡立即形成。奧林匹克公園內將修建若干條道路，尤其是大屯路、辛店村路和五環路的修通，再加上四環、都市輕軌、地鐵五號線、奧運支線和機場輕軌的聯絡,各條道路縱橫交錯,共同構成了以后奧運村里“棋盤狀”交通網，形成高效、便捷、通暢的立體交通網絡,極大地提升奧運會后亞北以及望京地區的交通狀況。到00年，北京將差不多建成都市快速路系統，完善主次干道和支路系統，都市道路密度達到.77公里平方公里,到00年,新建和改建都市道路公里，整個北京的交通狀況將得到有效改善。.5相關地區住宅供應分析及區域市場特點.5.1總體供應情況據北京中原市場研究部統計監測結果

25、顯示，004年1月至004年12月，共有新盤5個,以初次報廣或本月開盤為統計口徑,并以有效供應量為計算標準，共計供應量為261萬平米。從上表我們能夠看出，204年全年,新增商品房供應量最大的區縣是朝陽區,總供應量為58253萬平米；其次是通州,總供應量為39.88萬平米;第三位是豐臺，總供應量為60.6萬平米；第四位是海淀，總供應量為225萬平米。從新盤個數來看,第一位是朝陽，共有個新盤;第二位是豐臺，共有8個新盤；第三位是海淀,共計18個新盤；第四位是通州,共計15個新盤。由各區縣的供應情況,我們能夠看出以下幾點：第一,朝陽區依舊是新增供應量最多的大戶,這其中的要緊緣故是朝陽區本身所管轄的面

26、積大，且位于房地產進展速度比較快的東部區域,而且專門長時刻以來朝陽區的供應量都位居各區縣之首。第二,今年新增供應不在僅僅是以朝陽和海淀為主，通州區和豐臺區的供應量比前些年有較大幅度的提高，位居總供應量的第二和第三位，通州和豐臺在地理位置及區域板塊上有一定的優勢，購房需求旺盛,是這兩個區域供應量大副增加的要緊緣故。第三，新增供應較少的區域為東城區和西城區,由于這兩個城區都屬于都市的中心地段,可開發的面積越來越少，因而這兩個區域的總體供應量也是最少的。1.2區域市場特點004年,北京房地產市場出現了一下一些熱點區域:15.21朝陽公園區域“北京上東區”、“北京富人區”、公園地產等話題是004年媒體

27、關注的焦點,眾多高檔項目的出現和熱銷使朝陽公園區域成為2004年北京樓市的熱點區域。朝陽公園以西新項目有北京GO公寓以及9號公寓。朝陽公園以南棕櫚泉國際公寓和公園大道都在204年進入高峰銷售期。棕櫚泉銷售良好,公園大道也靜悄悄的以專門快的速度銷售著。朝陽公園以東四環逐漸開始放量。從北往南有首創陽光總建筑面積0萬平方米的高檔公寓陽光上東，太合地產的東山墅,以及國興觀湖國際。1.2西山區域西部的不墅集群源于對“獨占稀缺資源”不墅居住理念的普及。西山的土地資源十分稀缺,使得可開發的土地少。隨著“北京不墅用地叫停”，香山地區在建在售的項目就顯得尤為寶貴,升值潛力也突然凸顯。停止土地供應意味著本區域不墅

28、市場會形成一個斷檔,而且在建項目也變得稀缺。西山地區共有不墅項目1多個，分布在香山地區，大部分項目依山而建,形成獨有的山地不墅群。作為豪宅板塊之首的西山板塊，隨著西山美墅館、檀香山等高端項目的相繼推出，而備受業內人士和購房者關注。西山腳下目前大約有2萬平方米的豪宅項目進入市場，目前在售的不墅項目有西山美墅館、御墅臨楓、湯泉藝墅、西山美廬、香山甲第等,這些不墅項目的集中放量，共同掀起了西山“都市不墅”的市場熱潮。1.5.2.3玉泉路區域包括目前正在運作的幾個大盤在內,玉泉路兩側是目前北京大盤最集中的區域。該區域第一大盤是遠洋山水,包括其東區在內,可能整個項目總建筑面積接近00萬平方米,開發商打算

29、在2007年之前全部入市。第二大盤是上城,總建筑面積160萬平方米，開發商打算在奧運會之前全部入市。第三大盤是下半年開盤的玉泉新城，該項目總建筑面積15萬平方米,開發商初步打算是在以后5年左右全部入市。此外，該區域目前正在運作的中高檔項目紫金長安，總體量達到0萬平方米，也將在奧運會之前全部入市。除這些大盤外，玉泉路在售的一些中小型項目包括樂府江南、戀舍長安明珠、蘭德華庭、中國房子、永達逸家、水岸芳園等在內，建筑面積之和接近10萬平方米。玉泉路一帶商品房集中放量，要緊得益于附近“西奧運中心”規劃的實施。另外，交通等大市政的開工，也成了玉泉路住宅放量的緣故之一,依照規劃，奧運會之前,玉泉路將擴建成

30、60米寬的都市主干道，延長至杏石口路和京石高速公路。1.2東二環區域東城區政府于2003年規劃了“東二環交通商務帶”，北起安定門東大街,南至建國門內大街,西起東直門南北小街、朝陽門南北小街,東至二環外東城區界。總占地面積539平方公里，其中新建寫字樓面積約200萬平方米。204年，朝陽區東二環沿線也上演了寫字樓會戰,總面積約0平方米的朝陽廣場建起了圍檔,還有位于東四十條橋畔的新保利大廈、南新倉商務天地，不遠處的東直門樞紐東華廣場等等,而周邊還有多個寫字樓項目正處于緊張施工狀態。以后，中國海洋石油總公司、中國移動通信公司、中國電信集團公司、中國人民保險公司、中國青年旅行社、保利集團等國企巨頭的總

31、部大樓將矗立在有“新國企大道”之稱的東二環商務帶兩側。1.2.5亦莊區域作為CD后花園，亦莊長期以來是以低密度住宅區的面貌出現。然而在2004年,亦莊出現了向復合性、多元化進展的趨勢,一系列總部辦公及商業項目開盤。同時一批高端住宅項目的開盤及熱銷也給亦莊進展5年后的居住升級提供了機會。BDA國際企業大道是繼豐臺總部基地后又一個以總部辦公為定位的項目。該項目為花園式獨立企業建筑。其開盤打破了亦莊開發項目單一化的印象，也使亦莊高科技開發區的功能更加豐富。長期以來亦莊缺乏綜合辦公物業,圣福華國際經濟貿易中心的破土動工，有助于改善亦莊缺乏商業配套的現狀。該項目由5級商務大廈、國際標準星級酒店、大型高檔

32、多功能會展中心、高檔公寓及原有的圣福華國際俱樂部共同構成，集居住、消費、商務、休閑于一體。瀛海名居是今年亦莊項目中的一個代表作。該項目采納了具有異國情調的建筑風格,而以瀛海名居為代表的項目的出現使亦莊二次置業者得到放量。1.6需求分析1.6.需求情況從總體上講,北京房地產的快速進展還將保持一段時期，北京住宅建設仍有較大需求空間。從宏觀經濟環境分析：按照北京市政府提出的目標,2008年，北京市城鎮居民的人均住房使用面積要達到2平方米,到200年底,全市城鎮居民人均使用面積差不多達到8平方米,也確實是講，在接下來的5年里，全市城鎮居民人均使用面積需要增加63平方米,平均每年增加26平方米。按照03

33、年末全市戶籍人口18萬人計算，再除以0的平均使用率,折合成建筑面積，平均每年需新增商品住宅銷售面積930萬平方米,假如按照每套住房10平米計算, 208年前北京市每年有20萬套住房需求。今后5-0年以至更長時刻,北京經濟保持一個較高增長速度是完全有條件和可能的。從居民消費能力看,目前北京人均GDP已達380美元，到08年將有較大增長，這關于拉動房地產消費和投資會起到積極作用。在居民家庭消費性支出結構中，北京市居民消費的恩格爾系數由十幾年的5左右下降到現在的30左右，這意味著老百姓將有更多資金用于投資消費,而改善居住條件的支出無疑將占消費的絕對比例。另外，作為國際化大都市的北京,也在吸引著越來越

34、多的外埠人士創業、定居。他們關于房產的消費也在一定程度上支撐了北京整體的住宅市場需求。1.6.2需求特征依照市場的不斷細分,各個細分市場的需求特征也不盡相同，要緊能夠分為以下三類:1.1品質追求型在購房時注重產品的檔次與品位,偏好環境高雅、設施高檔、小區綠化環境好的社區，關于價格有較大的承受能力。這一類型的消費者年齡偏低,擁有三種類型中最高的個人年收入和家庭年收入,也是擁有汽車比例最高的一類消費者。品質追求型的購房者對住房的需求仍以一般商品房為主，兼顧不墅等其他類型，平均住房需求面積為10平方米,對總房價的需求從50萬元到200萬元不等,平均為6萬元，希望購買的戶型是23室2廳2衛的戶型。購房

35、的考慮因素以地理位置和交通為主，其次是價位和小區綠化環境狀況。16.22中間型中間型的潛在購房者各項指標都位于中間，追求住房檔次與品質,但在住房品質提高的同時又不愿多付鈔票，相對來講較為挑剔。中間型購房者對住房需求的特點是以經濟適用房和一般商品房為主,比例大致為6：4。購房面積為95平方米左右，可同意的總房價平均為40萬元,購房的考慮因素要緊是位置和價位。.差不多改善型關注價格因素，在購房時更注重一些住房差不多功能的實現，由于經濟承受能力的限制，關于較奢侈的配置相對有所舍棄。這一類型的消費者平均年齡在三類人中是最高的，其個人年收入和家庭年收入較低，絕大多數人沒有汽車。差不多改善型購房者要緊選擇

36、經濟適用房,其中有779的人預備購買經濟適用房，只有20%左右的人會考慮購買一般商品房，他們更情愿購買小面積的住房，6至80平方米的住房是他們的首選,總房價平均為30萬元，預期的戶型以傳統的2室1廳衛為主。價位是最要緊的考慮因素，對小區周圍環境沒有太高的要求。1.7住宅宏觀銷售分析.1總體銷售方式2004年，隨著政府宏觀調控的進一步加強,房地產行業的最重要生產資料土地,受到了前所未有的限制。這種阻礙會滲透到房地產業的各個環節,最終阻礙到銷售。土地的緊縮，使開發商之間、項目之間的競爭日趨激烈。在銷售方式上最明顯的體現，確實是銷售的多元化。以往的房地產一手樓盤銷售,以坐銷為主,往往是業務員在售樓處

37、等顧客上門。然而隨著競爭的激烈，這種單純的“請進來”的方式，差不多不能適應市場的需要。許多項目都采取了主動出擊，“走出去”,直接面對目標客戶群。寫字樓巡展、目標客戶的聯誼活動等等。榮尊堡項目的外圍營銷也曾一度在業界鬧得沸沸揚揚,姑且不對其功過進行評論，單從其做法本身分析，不難看出北京房地產項目在營銷方面的新變化。而“走出去”,還能夠走的更遠直接赴外埠進行營銷推廣。不管是去年底的溫州房展會,依舊今年初的山西房展會，北京項目均積極參與。也在另一個方面體現了營銷方式的多元化。1.7.總體銷售情況房地產業保持較快進展。全年房地產業實現增加值284億元，比上年增長15.7%。全年完成房地產開發投資14.

38、億元,比上年增長2.5；商品房開復工面積9931.3萬平方米，增長9.%;竣工面積36萬平方米，增長18。 商品房市場需求活躍。全年商品房銷售面積272萬平方米,增長304%;其中,商品住宅銷售面積22858萬平方米,增長29.%。全年商品房銷售額1249.1億元,增長39.%；其中商品住宅銷售額5.1億元，增長7.5%。商品房價格有所上升。全年商品房平均售價為每平方米05元,比上年提高316元;其中,商品住宅平均售價447元,提高291元。存量房交易量進一步擴大。全年存量房成交面積70.萬平方米，成交金額27.7億元,分不比上年增長1.%和8.2%。1.7.3總體銷售特點在200年全年公寓和

39、一般住宅項目當中，有8%左右的項目都采取的板樓或板塔結合的形式。人們的居住觀念發正在發生著變化，多數消費者偏好通風好、采光好、及使用率相對高的板樓。健康住宅的概念正在深入人心。在強調健康住宅的同時,使用的方便也專門重要。如何使房子更加人性化與智能化,是今后產品的主流趨勢,也是了今后房屋建筑的進展理念與趨勢。大盤造勢帶動區域進展。04年的新增供應中，依靠大盤而加速區域整體進程的有三個,其一是位于西南三環的萬年花城，首先提出公共交通導向系統,因而使項目一經推出,專門受歡迎,也由于那個項目的帶動，使得西南三四環今年的進展迅速，各個樓盤的銷售一路綠燈；其二，是通縣的世紀星城,依靠良好的教育吸引了眾多的

40、買家，也帶動通州的房價又上了一個臺階；其三,是位于東北四環的陽光上東，首創依靠百萬平米的社區打造出東北四環新形象,全新富人區的概念使得項目銷售迅速,周邊新開項目也因此受益非淺。總之，大盤憑借其自身的規模優勢,在區域會占有不可動搖的地位。1.7.4該區域銷售特點本區域樓盤在銷售上主推一下三點：環境亞奧區域位于北京北部,屬于上風上水位置,加之擁有北京最大的一塊綠肺奧林匹克公園20萬平方米的綠地，自然環境得天獨厚。交通四五環路作為環城快速路,作用自不必講，北苑路作為一條都市主干道，也在北京北部地區發揮著重要的作用。此外，軌道交通是本區域的另一大優勢，地鐵13號線以及在建的地鐵5號線，為居民出行提供了

41、極大的方便。奧運概念隨著20年的臨近,奧運概念也逐漸變得清晰。國家在本區域基礎設施方面的投入，將會逐年加大，為區域的進展，以及日后物業的保值、增值提供了基礎和保障。1.8住宅宏觀價格分析1.8總體價格走勢04年,北京商品房平均價格為52.9元/平方米，僅次于上海市的58550元/平方米，列全國第二位。在國家實行一系列宏觀調控措施的背景下，北京市房地產市場供需兩旺，進入9月份以后,商品房銷售價格達到七年來最高。 004年北京市房屋銷售價格總水平比20年上漲,漲幅提高了34個百分點。1至3季度分不比上年同期上漲18、.3%、35，4季度上漲.3，達到7年來最高，全年商品房銷售價格呈逐季上升之勢。

42、在北京房屋銷售價格指數構成中，商品房銷售價格和私有住房銷售價格分不比003年上漲3.9和3，漲幅同比分不比提高3.5和3.個百分點。從商品房銷售價格指數的構成和分類看,住宅類銷售價格比203年上漲.,其中,一般住宅和豪華住宅的銷售價格同比分不上漲5.2%和.7%；非住宅類銷售價格同比上漲12%。其中，寫字樓受入市量增加的阻礙，其銷售價格同比下降.4,商業用房和其他用房同比分不上漲3.和0.4%。此外，從房屋類型看，多層住宅和高層住宅的銷售價格比2003年分不上漲5.3和5.1,不墅和高檔公寓的銷售價格分不上漲27%和0.4%。 18.2總體價格定位按行政區劃東城區由于pop moma的價格使得

43、整體的均價遙遙領先，為所有區縣里價格最高。其次，均價在000元平方米以上的城區分不有:崇文、海淀、順義、西城、宣武。崇文、西城和宣武由于區域的位置、土地的稀有使得均價較高，而順義則由于不墅等低密度產品的阻礙使得均價在800元以上，海淀由于西山腳下的幾個不墅項目而帶動了整個區的均價。均價在6000-800元/平方米的區域有三個，分不為昌平、朝陽和通州,在這三個區縣里，朝陽由于需求的旺盛，使得區域整體的均價達到7000元/平方米左右,昌平由于傳統不墅區的帶動，區域均價在780元/平方米左右，而通縣由于區域整體環境的飛速進展，物業類型也由單一的一般住宅轉向以一般住宅為主兼有不墅與公寓產品的區域，從而

44、提高了整體區域的均價。.8.該區域價格定位亞運村的房價近年來并沒有太大的變化,幾乎一直維持在每平方米50元到000元之間的水平。在亞北的北苑地區,北苑家園、新街坊、北京青年城等樓盤的價格差不多上都沒有變化,仍然維持在每平方米40元到300元之間。在國家森林公園西側，倚林佳園、風林綠洲等樓盤組成的“西奧生態居住區”的房價也差不多上維持原先的狀況，約為每平方米600元。而后期入市的新項目天和人家等，均價卻在每平方米60元到680元之間,反而拉低了該區域的平均房價。1.9以后整體市場預測.1供應量方面05年的供應量將有一個比較大的釋放,尤其可能出現在下半年。要緊是因為04年的8.31大限差不多成為京

45、城房地產界的一道分水嶺，目前差不多通過大限的288個項目,其總量在400多萬平米，其中大盤的比例明顯增加。按照正常的開發周期，這些項目通過04年一系列的手續審批，規劃擬定等等,可能在05年將會出現大量上市,集中爆發的局面。這些過關項目將成為200年北京房地產市場上的主導項目,引導市場新格局。受央行加息的阻礙,房地產開發公司為了幸免承擔資金壓力和減少開發成本,都會考慮加快開發,縮短工期盡快回攏資金。同時,受到奧運限建因素的左右,各種項目都將會抓緊項目上馬時刻，搶占205年這一關鍵時刻段。因此，從多方面因素和現有各種統計數據看,20年將是北京樓市的規模年,各個區域都將會有大量項目出現，可能2005

46、年北京樓市的供應量仍穩居高位線。1.92價格方面可能05年總體價格穩中有升。從供應角度分析，開發成本的增加。包括土地成本(.1政策的實施)、建筑成本(原材料價格的上漲)、資金成本(央行加息等信貸政策的緊縮）。而由于拿地的難度更大，有土地的開發商將在產品方面多下功夫,走精品路線,這些因素都將導致綜合成本加大。也確實是講,土地成本的上升,房屋建筑質量和成本的上升,營銷費用的上升等等，都從一個方面決定了房價上升不可逆轉。從在需求方面分析:京城購房人群當中絕大部分差不多上個人購房者，他們有相對穩定的經濟收入、年齡比較年輕,多數為30歲上下,有著特不強烈的房屋居住需求，央行加息并可不能對他們的購房意愿產

47、生較大的阻礙，因此并可不能阻礙他們對房產的需求量。市場極大的有效需求量的實際存在操縱了價格杠桿，這一點從204年銷售市場的表現即可一目了然,而且這些有效需求量并不因為政府的宏觀調控以及銀行的貸款限制而緊縮。由于行業產品生產周期特點,房地產市場供給表現出專門強的慣性?？紤]到慣性因素的阻礙，205年北京樓市的住宅價格將依舊連續004年的形勢,呈現上升趨勢。.9.3客群構成方面由于2008年奧運會期限的臨近,奧運概念余奧運經濟更加凸顯。這一點將吸引更多的外地與外籍人士在北京置業投資。因此,可能2005年北京購房群體中外地及外籍人士的比例將有所上升。2.區域住宅市場分析2.區域市場界定及分析講明2.1

48、.區域界定：2.1.1.1區域界定關于區域市場界定方法，中原的做法是考慮房地產需求的區域性和市場競爭的區域性，依照項目所在地理位置，選定以項目位置為中心一定范圍內的區域為該項目的區域市場；在分析樣本方面要緊選擇區域市場內具有相同類型產品的房地產在售項目。本項目位于學清路路東,在確定其住宅區域市場范圍時，考慮到地理位置和市區客戶交通可達性因素。我們確定本項目輻射調研區域的范圍為:北至小營橋；南至北四環；西至中關村北大街；東至天辰路。依照對本案競爭情況，將區域市場劃分為兩個區域：核心區：清華東路、林萃路、北五環、雙清路圍合的區域。要緊是學清路周邊、奧運村國家森林公園西部。外圍區：確定的樣本研究區域

49、內除核心區以外的其他區域。要緊包括清河小營區域；中關村區域等。21.2區域界定依照核心輻射原則依照地塊的地理位置,我們確定周邊輻射5公里的范圍均為本案的可選調研區域,核心區的定位依據要緊是基于此項原則。交通動線便捷的交通條件是購房人群選擇商品房的重要標準，寬敞的學清路是本項目的交通干線,緊鄰八達嶺高速路。因此在界定調研區域時，我們將交通動線因素作為要緊考慮因素,所確定最終調研區域均與本項目區域在交通動線上有專門大關聯。學清路貫穿八大校園,八達嶺高速直通清河、小營。學清路直接通向中關村。區域共性 本項目緊鄰八大高校，周邊人群文化層次較高,文化氛圍濃郁,歷史悠久、自然環境優越，購房者看中的是那個地

50、點的文化氣質和健康環境。在界定調研區域時,與本區域共性較大的區域均成為我們要緊的調研對象。 奧運國家森林公園作為國家重點投資區域，擁有最優美的綠化環境和大批高學歷人群,該區域的環境優勢、完善配套加之距離接近，必定關于本項目有一定的指導作用，其中的部分樣本不論從規劃、產品依舊從營銷手段上都專門值得借鑒,因此本區域也在我們的調研范圍之內。21.2樣本的確定分析項目選擇：分析以上界定區域內所有在售的住宅項目，確定為個住宅項目。盡管學清路區域大部分樓盤由于上市時刻較早差不多銷售完畢，然而這些項目的情況最能反映區域的市場特點,關于本項目有最直接的阻礙及借鑒意義，因此也作為分析項目而在所選調研區域內,我們

51、并沒有過多的選取上地高新產業園區內的項目作為樣本，要緊是由于該區域內項目多為園區內客戶自行消化,關于本項目并沒有過多的競爭，只是在考慮本項目目標客群時才將此區域內樣本做一借鑒。項目差不多情況列表如下:域住宅市場選中項目差不多情況表區域物業名稱物業位置進展商開盤時刻核心區（12個）清林苑海淀區學院路普爾斯馬特東北500米HYPERLINK N:整理后javcri：oen_itr（683)北京寅豐房地產開發有限責任公司2002-5-逸成東苑海淀區學清路普爾斯馬特對面HYPERLINK N:整理后jvscrt:peninto（746)北京泰躍房地產開發有限責任公司208-2學知軒海淀區學清路6號 Y

52、PERLINjavascript:pen_ntro(7）北京市祺洋房地產開發有限責任公司200-9-1清楓華景園海淀區林業大學北路HYPERLINK N:整理后jvascrit:pen_tro(141)北京華清投資有限公司2004-5-18學府園海淀區學院路3號HYPERLINK N:整理后javasript：open_intro(628)北京燕鑫隆房地產開發有限公司1998-3-1富潤家園海淀區中關村清華東路與學院路交叉口HYPERLINK N:整理后jaascript:oen_intr(160)中房集團北京富潤房地產開發有限公司2000618文城杰座海淀區學院路7號HYPERLINK N:

53、整理后jaacript:pen_ntr(27)北京京西北房地產開發有限公司澳景花庭朝陽區花虎溝8號院HYPERLINK N:整理后jaascrip：pen_itro(133）北京裕泰房地產開發公司2005-2倚林家園洼里鄉龍王堂林翠路北京啟發房地產開發有限責任公司204-4澳林park朝陽北沙灘林翠西里 HYPERLINK javascript:pen_nro（32)北京旭日房地產開發有限責任公司204-12-4澳立國際朝陽區亞運村北洼里鄉南龍王堂村HYPERLINK N:整理后jvarpt:pe_ir(170)北京富興苑房地產開發有限公司204-101融域朝陽區水源九廠南路 HYPERLIN

54、K N:整理后javsript:oe_iro(1576)北京建工地產200-3外圍區（10個)紫城海淀區海淀區上地信息環島向西10米HYPERLINK N:整理后ascipt:oen_ntro(166）北京同創嘉業建設開發有限公司2004-10-1力度家園海淀清河毛紡廠東門向北5米北方方恒房地產開發有限公司203-719燕清*源海淀區清河小營環島西南燕青體育文化公司內HYPERLINK N:整理后javsipt:pen_ito(1145)北京天潤置地房地產開發(集團)有限公司20043-27清河新城海淀區清河橋西南角HYPERLINK N:整理后javacrpt:pe_intro(1297）北

55、京強佑房地產開發公司未正式開盤清上園海淀區清河三街126號HYPERLINK N:整理后avasci:opn_inro（698)北京市西城區住宅建設開發公司2004-91上地佳園海淀區上地信息產業基地HYPERLINK N:整理后jaascit:open_intro(72)北京實創上地佳園房地產開發有限公司200-1永泰園（新地標)海淀區清河鎮八達嶺高速路清河橋東側50米HYPERLINK N:整理后jvascript:peintr(54)北京市泰華房地產開發有限公司200-12藍色澳林海淀區清河橋東50米(清河北岸)HYPERLINK N:整理后jascrpt:open_intr(165)北

56、京嘉源置業投資有限公司004-5高巢海淀區清河鎮龍崗路HYPERLINK N:整理后javscript:pen_itro（179）北京恒乾房地產開發有限公司200-12懿品閣朝陽區北沙灘勞動大廈對面HYPERLINK N:整理后javasrip:oen_itr(120)北京中科聯房地產開發有限公司2004-82.1.分析內容講明分析講明:本分析的目的是明確本案所在區域競爭市場,包括供應量、產品特點、價格和銷售情況。分析的內容:首先分析區域市場的供應量現狀和以后供應量情況;然后從規劃、配套、戶型、裝修、物業治理等方面對本區域現有住宅產品進行分析;再分析區域項目的價格和銷售情況；最后對區域內產品或

57、營銷比較成功的項目點評?？傊?通過區域市場分析，了解區域市場的現狀和以后競爭情況,為本案的市場定位提供市場方面的依據。2.供應量分析2.1核心區供應量2.21.1總體供應量區域選中項目供應量列表區域物業名稱占地面積總建筑面積（萬平方米)項目容積率(平方米)核心區(10個)清林苑5.284.6逸成東苑76322.38學知軒2.93.81.清楓華景園4.3155學府園093.8.2富潤家園3.203.23.5文城*杰座1.9943.5澳景花庭.88.倚林家園101616澳林park.5（五期）2澳立國際.22.194.2融域5462.84合計6.11.92從上表能夠看出，核心區選中項目總占地56.

58、7萬平方米，規劃總建筑面積1149萬平方米?？傮w容積率大致在2.6左右。本項目周邊學清路區域內的項目普遍開發規模較小，除逸成東苑外均在1萬平米以下。森林公園西部區域的澳林park開發周期較長，目前銷售到五期，相比較規模較大，其余規模也都不大。本項目占地6萬，建筑面積21萬相關于周邊其他項目開發規模要大，我們要做大而精,即比其他項目從產品、配套、硬件上都要突出，如此才能吸引關注本區域文化氛圍又注重生活品質的人群。該區域開發較早，整體市場環境差不多比較成熟;環境優越、文化氛圍濃厚,這些利好因素都能夠提高項目價值,作為賣點,提升項目競爭力。2.1.2項目規模分組分析區域選中項目規劃建筑面積規模比例圖

59、通過以上統計我們能夠看出,核心區內以5萬平方米以下的小規模項目為主,同時兼有515萬平方米的中等項目。以小規模為主流的學清路區域及森林公園以西區域,相對人員密度較小。高校和森林公園占據區域大部分土地,形成相關于北京其他區域密度較小的一個居住區,因此該區域的產品一經上市,往往會以較短的時刻銷售完畢。然而并不是一個產品占據較好的地理位置便能高枕無憂,在交通工具發達，人們對居住環境要求越來越高的今天,產品的優質更能主導人們的選擇。因此本項目要在充分發揮地理優勢的同時,從產品著手,全力打造具有天時地利人和優勢的項目。目前區域內由于項目規模較小，通常一次性開發,也有采納滾動開發的運做模式，如澳景花庭、澳

60、林park。滾動開發的模式其優勢在于可先在市場上試探性的做出一期開發,觀看市場反映,同時調整后期產品及價格，進一步適應市場，力爭做到雙贏。關于本項目若開發資金同意,可考慮一次性開發,因為區域市場較成熟，是否試探市場不用成為必要環節。2.2.3目前在售面積區域選中項目在售面積列表區域物業名稱目前在售面積(平方米）核心區（1個）清林苑逸成東苑學知軒清楓華景園15400學府園富潤家園文城*杰座9400澳景花庭10000倚林家園600澳林rk5000澳立國際2200融域63000合計55600目前核心區域內市場需求相對比較旺盛，各級市場關于中檔產品需求相對集中,個不樓盤項目上市到售罄時刻較短（如：逸成