1、順馳xxxx項目可行性報告一、項目概況1、項目概況項目位于新規劃的寶山區羅店新鎮的西北部，緊臨新鎮規劃的核心風貌區和教育配套集中區域2、宗地現狀四至范圍：東至撫遠路；南至美丹路、學苑路；西至羅迎路；北至規劃路。地塊方正，目前差不多平坦，區內要緊道路在拓寬修建中。3、 規劃操縱要點總占地面積：212467.8平方米；凈用地面積：207140平方米；容積率：1.2；建筑面積：254926平方米；建筑密度：25%，建筑限高20米1.3交通寶山區對外交通骨架規劃為“四縱二橫三線”：“四縱”即逸仙路高架、江楊路、蘊川路、滬太路； “二橫”即外環線、郊區環線；“三線”即地鐵一號線、明珠三號線延伸以及軌道7

2、號線。羅店位于寶山西面，距人民廣場28公里，距虹橋機場車行30分鐘，羅店鎮與羅南鎮合并以后，成為寶山最大的鎮，面積達50平方公里。經濟羅店鎮是寶山產業經濟大鎮，其鄉鎮工業銷售產值占全區的20%。2.4羅店新鎮規劃依據瑞典SWECO集團等設計的規劃，建成具有典型北歐城鎮居住、交通和環境特色的現代化生態新鎮；羅店新鎮規劃面積6.8平方公里，1.2平方公里北歐核心風貌區，規劃人口3萬人。新鎮內建有高標準的學校（上海財經大學浦江學院）、醫院等公共服務設施以及具有北歐特色的居住區。居住區分為現代城、花園城和生態城，以25層公寓、聯排或獨立不墅為主。3.4平方公里的生態林區，建設一個集森林、湖泊、山坡等特

3、色風貌的生態居住區、五星級賓館和會所。2.5 羅店新鎮開發覺狀公建配套：羅店新鎮核心風貌區包括會議中心、3萬平米的商業街、美蘭湖在內的公建配套已差不多建設完畢，高爾夫會館、高爾夫球場南18洞已建成。整個羅店新鎮將于3年內差不多建成。結論寶山區政府開發羅店新鎮的舉措十分堅決，新鎮規劃良好,啟動速度快，實施力度大。隨著后期招商和人口導入力度不斷加大，市場前景樂觀。三、市場分析（二）羅店市場分析1 、參照市場的界定及分析羅店以基礎設施的建設帶動房地產業進展，目前，羅店新鎮核心風貌區包括會議中心、商業街、美蘭湖在內的公建配套已建設完畢，高爾夫會館、高爾夫球場南18洞也差不多建成。羅店鎮商品房上市最早時

4、刻將05年年中。因此，我們選取了附近幾個市場進行參考分析，包括有西城、顧村、上大、月浦板塊。個案差不多情況：地區 項目 位置 開發商 規模 建筑形態 容積率 均價 主力面積 開盤時刻 銷售狀況西城區 四季花城 江楊北路1185號 萬科 17萬 多層 1.07 6000（毛坯）6900（精裝） 二房98M2 三房125-131M2 2003年3月 已開盤21萬方已售罄 康橋水都 天馨花園對面 康橋 17.8萬 多層、小高層 1 6300元 二房：90M2 三房：120M2 04年45月 04年共推10萬方。已售95月浦 翡翠園 綏化路265弄 月浦房地產 2萬 多層 1.4 5500元 二房：1

5、00M2 三房：120M2 2004年12月 / 寶蓮湖景園 綏化路260弄 月浦房地產 7.4萬 小高層 1.8 6000元 三房120-130M2 2003年10月 90%上大 經緯都市綠洲 滬太路 經緯置地 100萬 多層、小高層 1.01 6300 二房：100 M2三房：120 M2 2004年12月 一期2萬平方售完產品分析以多層項目為主，產品品質偏低。知名開發商（如萬科、康橋）的進入提升了區域市場的知名度。目前，區域市場仍以一般住宅的平層房型為主，其中二房、三房所占比重最大；主力房型以“緊湊性”為主，二房主打面積操縱在100平方以下，三房主打面積操縱在120平方左右。價格分析寶山

6、區房地產價格區域特征特不明顯，各板塊依托進展的對象不同，相互間價格差異較大。西城、上大板塊在整體規劃、環境、配套等方面綜合素養較高，區域價值逐漸提升。各板塊市場價格分析如下：區域 目前 05年預期 備注城西區 5800-6300 7500左右 04年1-12月份區域價格月漲幅在11.2，05年可能價格漲幅會有所放緩，月漲幅大約在0.6-0.8之間月浦 55005800 6800左右 顧村 58006000 7000左右 上大 58006300 7500左右 客源分析04年往常區域內部客源占絕對主導。受規劃及軌道交通利好阻礙，04年統計分析市區客源比例迅速放大，達到了3-4成，市場認可度大幅提升

7、。作為上海北部重點建設區域，市區人口導入力度會進一步加大，以后2-3年市區客源比例還會持續攀升。區域客源具有以下特征：年齡：以30-45歲的中、青年為主。職業：以在寶山各企事業單位工作的職員、市區工薪階層動,遷遷入人口，此外還包括一些當地改善居住環境的農民。購房用途：當地客源和市區導入人口以自住為主，少量投資客以區外客源為主。2、 羅店與各參照區域市場的比較分析羅店VS顧村指標 顧村 羅店地段 鄰近外環線 寶山北郊，地段較偏市場阻礙力 較大 無知名樓盤，市場同意度低配套設施 小學、中學、公園、商業 3萬平米商業中心建成，處在招商中交通條件 滬太路、外環線交通主干道、明年年中新開通兩條公交線路直

8、到基地 要緊依靠滬太路，交通條件較差區域規劃 規劃合理、完善，中低價“四高”示范居住區 規劃前景看好環境 周邊環境不成熟 新鎮環境較好綜合評價 顧村的地段、交通優于羅店，羅店新鎮在規劃及環境方面占優。綜合比較顧村一定程度占優。羅店VS月浦指標 月浦 羅店地段 靠近寶鋼 寶山北郊，地段較偏市場阻礙力 寶冶、寶鋼客戶比較認可 無知名樓盤，市場同意度低配套設施 生活、商業配套設施比較齊全 3萬平米商業中心建成，處在招商中交通條件 公交線路眾多 要緊依靠滬太路，交通條件較差區域規劃 沒有完善的規劃 規劃前景看好環境 周邊環境成熟 新鎮環境較好綜合評價 月浦與羅店距離較近，但更接近寶鋼、寶冶，具有產業支

9、撐，配套方面比羅店完善；相對羅店市場，月浦略微占優，但月浦市場以后放量不大。結論：羅店新鎮在整體規劃、環境等方面起點較高，為提升區域市場價值起到了特不積極的作用，區域房地產市場的啟動具備了較好的平臺。同時，羅店在綜合素養上要稍遜于附近區域，尤其是進展迅速的西城、上大板塊，市場價值同附近區域比較仍有一定差距。考慮到羅店屬于新鎮開發，首批物業宜低價入市， 快速銷售，迅速匯聚人氣，并支持后期開發。3、 羅店市場預判3.1 價格預判通過羅店與周邊參照市場的對比分析，我們對羅店05-06年市場價值做如下預判：羅店市場價值將低于周邊區域，我們推斷羅店市場單價低于顧村、西城、上大板塊700-1000元時，能

10、有一定的價格競爭優勢，保證羅店市場的順利啟動，我們推斷顧村、西城、上大板塊05-06年市場單價在7000-7500元左右。因此，可能羅店05-06年市場價值可能在6000-6800元/平米左右3.2 供需預判供應：羅店新鎮2003年已出讓的三塊土地均為不墅用地，容積率0.5。2004年將推出的土地，即本項目地塊。因此，新鎮內部市場并無直接市場競爭。項目面臨的競爭，要緊來自于附近區域市場，包括西城區、顧村以及上大、月浦。可能以上三個區域總供應量可能為179萬平米左右。2005年項目競爭市場市場供應量供應地區 供應量（平米）西城區 912900顧村 300000上大 400000月浦 150000

11、總計 17929004、結論綜合供求兩方面分析，2005年區域市場供求關系差不多平衡，盡管，羅店市場面臨一定的市場競爭，但良好的市場環境、大量的市場需求對項目快速銷售形成有力支撐，前景看好！四、項目分析2、項目SWOT分析項目優勢“三城九鎮”作為市政府主導的開發項目，得到了政府部門的全力支持和重視，保證了項目以后的進展前景是較好的。羅店新鎮的建設改善了區域環境，完成了先期商業配套的建設，為區域高起點的房地產開發打下了基礎。原在羅店和羅南境內的許多工廠企業，在新鎮建設開始后將陸續遷出羅店鎮的轄區，使新鎮區內自然環境有逐漸改善的趨勢，同時，地塊東側高爾夫球場的建設也使項目所處環境有所改善。羅店鎮作

12、為一個老鎮，有一定的人文積淀，原有“金羅店”之稱。項目劣勢目前，羅店新鎮的配套設施還不完善，商業配套在招商過程中；區域周邊公共交通條件較差，與市中心及其他成熟居住區域車行距離較遠，對臨近區域的客源的導入有相當大的抗性；項目機會到2020年，按市政府的規劃，將有100萬市中心的居民遷出，對項目而言，在近幾年中，遠郊市場的逐步成熟將在一定程度上提高區域的市場容量，引致大量需求；羅店對外交通主干道滬太路為一級公路，南北貫穿寶山全境，連接內外環線，規劃到明年年中完成道路拓寬為六車道，并將限制和分流重型車輛對交通的阻礙。這將在一定程度上吸引更多的注意力；隨著上海其他區域的房產市場的日益成熟，市中心及其他

13、區域的房產價格漸次上漲，投資機會減少，價格優勢為羅店項目提供了了增殖空間和投資潛力；羅店當地缺乏高品質的住宅產品和類似的置業目標；4、 項目定位 考慮到羅店本身較高起點的市場定位，結合本公司打造品牌以及容積率的考慮，將本案定位于中高檔精品多層社區本案將以精品多層公寓為主，其中有少量多層電梯房來，同時安排少量疊加，提升產品檔次。產品類型 面積（平米） 所占比例（）多層公寓（6層） 203942 80疊加 （5層） 43338 17配套商業（含會所） 6373 2.5其他 1273 0.5會所功能定位：會所功能要緊以滿足小區內居民為目的，設有：洗衣房： 80平米左右 健身中心：200平米左右棋牌室

14、： 400平米左右，約2030間，單包間的形式小超市： 50平米左右 美容美發：80平米左右辦公室： 80平米左右 物業用房：80平米左右價格定位：定價依據之一：目標客戶市場調研，客戶預期調查中，目標客戶群一致認為羅店區域的房產產品價格會比較廉價，考慮到羅店以后規劃并未被被訪者充分了解，以及訪問區域的市場情況，市場能同意的羅店區域房產價格比寶山其他成熟區域的平均價格差會在7001000元/平方左右。目前附近幾個較為成熟的市場，多層房產均價在70007500元/平方，按此推斷，羅店新鎮的同類多層公寓產品，實現62006700元/平方是有可能的。更高一級的物業產品選擇上，羅店的區域地級差并不明顯，

15、而且其以后規劃的前景更被選擇不墅類物業的購房者所關注，在價格同意上并沒有明顯的抵觸。參考目前寶山市場上為數不多的不墅類物業銷售價格，能夠實現8000元/平方的均價。定價依據之二：競爭區域比較，市場進展預期通過對寶山及羅店區域市場分析，我們推斷價格將是項目以后與寶山其他區域競爭的要緊優勢，項目也必須具有價格優勢才能在以后集中放量的市場中，實現快速去化。在充分考慮到市場現狀及以后進展前景的基礎上，前面競爭區域比較分析，可能羅店市場價值在60006500元/平米之間。定價依據之三：分期開發，提高項目綜合均價一期10萬平米05年推出，實現銷售均價6500元/平米二期15.9萬平米06年推出，實現銷售均

16、價7400元/平米結合我們對項目本身優劣勢的分析，我們擬定項目以后價格預期：一期：100000平米高檔公寓，實現銷售均價6500元/平米二期：103942平米高檔公寓，實現銷售均價7000元/平米 43338平米疊加，實現銷售均價8000元/平米 6373平米商業，實現銷售均價10000元/平米整體銷售均價約在：7045元/平米戶型配比：在整個調查中發覺，整個區域市場客戶選擇比較傾向于緊湊型經濟型住宅，既能滿足功能上的需要，又不超過其經濟承受能力。我們同時考慮到產品舒適度，花園洋房面積配比擬定為：房型 面積比例 面積范圍（M2） 戶型比例小二房 20% 8090 24.4大二房 25% 951

17、05 26小三房 30% 105120 28.6大三房 20% 120135 16.9四房 5% 140160 4.1總計 100% / 100疊加面積配比擬定為：房型 面積比例 面積范圍（M2） 戶型比例房型一 45% 160180 47.5%房型二 55% 180200 52.5%總計 100% / 100%5、項目經濟測算項目操縱指標（元/）經濟指標計算基數總投資（萬元） 一、土地及大配套費TD 2,529.07 2,529.07 253,652.38 64,150.46 二、前期工程費QQ 142.93 142.93 253,652.38 3,625.40 三、建安工程費JA 1,17

18、3.09 1,173.09 253,652.38 29,755.72 四、區內基礎設施配套費JP 403.11 403.11 253,652.38 10,225.01 五、公用設施配套費GP 53.91 53.91 253,652.38 1,367.32 六、貸款利息DK 139.82 139.82 253,652.38 3,546.53 七、直接成本小計(一至六相加) 4,441.92 4,441.92 253,652.38 112,670.43 八、銷售費用XS 100.00 100.00 253,652.38 10,146.10 九、治理費用GL 100.00 100.00 253,652.38 1,268.26 十、集團分攤費用及其它 - - 253,652.38 - 十一、營業稅及附加 387.49 178,703.84 5.50% 9,828.71 十二、完全成本(七至十一相加) 5,279.41 133,913.50 十三、銷售收入 7,045.23 178,703.84 13.1不含車庫銷售收入 178,703.84 13.2車庫銷售收入 - 十四、利潤總額(不含車庫) 1,765.