1、房產測繪概論和方法第一部分 房產測繪概論熟悉：房產測繪的作用。(1)在房屋登記中的作用；(2)在房產交易中的作用；(3)財政稅收經濟作用；(4)社會服務、決策參謀功能；(5)在房產信息系統中（測繪技術方面）的 作用；(6)解決房產糾紛中的作用。第一部分 房產測繪概論了解：房產測繪的定義、目的、意義、任務、內容和特點。1、房產測繪的定義: 房產測繪的就是運用測繪儀器、測繪技術來測定房產的位置、數量、質量等自然狀況以及權屬、用途、性質、利用狀況等社會屬性的專業測繪。 房產測繪按范圍不同分為房產基礎測繪和房產項目測繪。第一部分 房產測繪概論2、房產測繪的目的:（1）為房產管理包括產權產籍管理、開發管

2、理、交易管理、和拆遷管理服務，以及為評估、征稅、收費、仲裁、鑒定等活動提供基礎圖、表、數字、資料和相關的信息。（2）是為城市規劃、城市建設等提供基礎數據和資料。（3）為委托人從事房產交易、申請房產產權登記、建設項目拆遷等活動提供房產測繪數據（4）為房產管理信息系統、數字城市提供基礎數據和信息。第一部分 房產測繪概論3、房產測繪的意義：主要為委托人提供所需要的圖件、數據、資料等相關信息。4、房產測繪的任務：對房屋本身以及與房屋相關的建筑物和構筑物進行測量調查和繪圖工作；對土以及土上自然和人造物體進行測量和繪圖工作；對房產的權屬、位置、結構數量、利用狀況等進行測定、調查和繪制成圖的工作。第一部分

3、房產測繪概論5、房產測繪的內容：包括房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房屋要素測量、房產變更測量、房產測繪成果自來哦的檢查與驗收。第一部分 房產測繪概論6、房產測繪的特點： (1)測圖比例尺大； (2)測繪成果具有法律約束力； (3)測繪成果精度要求高； (4) 要求修測、補測、變更測量及時； (5)房產測繪人員既要懂測繪更要懂房產。第二部分 房產控制測量熟悉：房產調查、房產分層分戶圖的測繪。（一）房產調查1、房產調查的任務: （1）房屋用權界即丘界的調查； （2）房屋狀況調查； （3）房產數量調查及示意圖繪制； （4）房產權屬狀況調查； （5）理名稱和行政境界調查。第二部

4、分 房產控制測量2、房產調查的目的:獲取房產各要素資料，通過確權審查、實物定質定量，認定房產權界及其歸屬，最終充實完善房產測繪的各種資料，為房產管理提供可靠并能直接服務的基礎資料。第二部分 房產控制測量3、房產調查的方法：房產調查一般應經過政府公告、資料準備、實調查、確權定界、成果整理五個階段。第二部分 房產控制測量4、房產調查的內容：分為房屋用調查和房屋調查。（1）房屋用調查：房屋用調查以丘為單位進行，調查內容包括用坐落、產權性質、用等級、稅費、用人、用單位所有權性質，權源、界標、用分類、用面積和用糾紛等基本情況。第二部分 房產控制測量丘：房屋權屬用單元的最小單位是丘。所謂丘，表上一塊有界空

5、間的塊。丘分為獨立丘和組合丘。一個塊只屬于一個產權單元時稱獨立丘；一個塊屬幾個產權單元共有時，稱組合丘。第二部分 房產控制測量（2）房屋調查：房屋調查內容：房屋坐落、產權人、產別、層次、建筑結構、建成年份、用途、墻體歸屬、權源、產權糾紛、和他項權利等基本情況，以及繪制房屋權界限示意圖。第二部分 房產控制測量（a）產別調查：房屋產別分類：1、國有房產；（包括直管產、自管產、軍產）2、集體所有房產；3、私有房產；4、聯營企業房產；5、股份制企業房產；6、港、澳、臺投資房產；7、涉外房產；8、其他房產。（b）產權來源：房屋產權人去的房屋所有權的時間和方法。第二部分 房產控制測量（c）房屋層數：指房屋

6、的自然層數，一般按室內坪0以上計算。采光窗在室外坪以上的半下室，其室內層高在米以上，計算自然層數。房屋的總層數為房屋上層數與下層數之和。（d）房屋層次：本權屬單元的房屋在該幢樓中的第幾層。 墻體歸屬的調查：墻體的歸屬根據具體情況可劃分為自有墻、共有墻、和借墻三種。第二部分 房產控制測量（二）房產分層分戶圖測繪：1、房產分層分戶圖的定義：在分丘圖基礎上繪制的細部圖，以一戶產權人為基本單元，表示房屋權屬范圍的細部圖。房產分戶圖按照房屋登記的基本單元繪制。第二部分 房產控制測量2、房產分層分戶圖的作用：根據各戶所有房屋的權屬情況，分幢或分層對本戶所有的房屋的坐落、結構、產別、層數、層次、墻體歸屬、權

7、屬狀態、產權面積、共有分攤面積、及其用范圍等各項房產要素，以明確異產毗連房屋的權屬界線，供核發房屋所有權證的附圖使用。房產分戶圖按照房屋登記的基本單元繪制。第二部分 房產控制測量3、房產分層分戶圖的的范圍：以各基本單元的房屋權利范圍大小為一產權單元戶，即一幢房屋或幾幢房屋或一幢房屋的某一層中的某一權屬單元戶為單位繪制而成的分戶圖。第二部分 房產控制測量4、分層分戶的比例尺： 一般為1:200或1:3005、房屋分戶圖的內容和要求：房屋邊長應實量，取位注記至0.01m.第二部分 房產控制測量了解：房產平面控制測量，房產分幅、分丘圖的測繪。(一)房產平面控制測量的目的、作用、原則1、房產平面控制測

8、量的目的：建立一個高精度、有一定密度的能長期保存使用的穩定的房產平面控制網，為測繪大比例尺的房產平面圖、籍平面圖提供起始數據，為房產變更測量、面積測算、撥劃界和各種建設工程放線驗線等日常工作提供測繪基礎。第二部分 房產控制測量2、房產平面控制測量的作用： （1）為房產要素的測量提供起始數據。 （2）為房產圖的測繪提供測圖控制和起算數據。 （3）為房產測繪的變更和修測提供起算數據。第二部分 房產控制測量3、房產平面控制測量的原則：應遵循從整體到局部，從高級到低級，分級布設。目前房產平面控制網普遍采用GPS網。4、房產平面控制測量的方法：(1)城市導線網測量； (2)GPS定位測量。第二部分 房產

9、控制測量(二)房產分幅圖測繪1、房產分幅圖作用：房產分幅圖式全面反映房屋及其用的位置和全市等狀況的基本圖。是測繪分丘圖和分戶圖的基礎資料，同時也是房產登記和建立產籍資料的索引和參考資料。房產分幅圖以幅繪制。第二部分 房產控制測量2、房產分幅圖的測圖比例尺：城鎮建成區一般采用1:500比例尺測圖。3、分幅圖的分幅方式：按房產測量規范規定50cm*50cm正方形分幅。第二部分 房產控制測量4、分幅圖的精度要求和內容：內容包括控制點、行政境界、丘界、房屋、房屋附屬設施、房屋圍護物等房產要素及其編號和房產有關的籍形要素和理名稱注記等。第二部分 房產控制測量5、分幅圖測繪方法：平板儀測量法、航空攝影測量

10、法、數字化測量以及編繪法。6、分幅圖的繪制方法：平板儀測繪成圖、全野外采集數據成圖、野外解析測量數據成圖、航攝像片采集數據成圖。第二部分 房產控制測量熟悉：房產調查、房產分層分戶圖的測繪。（三）分丘圖的測繪1、分丘圖作用：房產分丘圖式分幅圖的局部圖，是反映本丘內所有房屋及其用情況、權界位置、界址點、房角點、房屋建筑面積、用面積、四至關系、權屬狀態等各項房產要素。是繪制房產權證附圖的基本圖。房產分丘圖以丘為單位繪制。第二部分 房產控制測量丘的概念：所謂丘，表上一塊有界空間的塊。丘分為獨立丘和組合丘。一個塊只屬于一個產權單元時稱獨立丘；一個塊屬幾個產權單元共有時，稱組合丘。第二部分 房產控制測量2

11、、分丘圖的編號:幢號以丘為單位，自進大門起，從左到右、從前到后、用數字1、2、。，順序按S型編號，幢號注在房屋輪廓線的左下角，并加括號表示。第二部分 房產控制測量3、分丘圖的內容：除了表示分幅圖的內容外，還應表示房屋的權界線、界址點、界址點點號、房屋建成年份、丘界長度、房屋邊長、用面積、建筑面積、墻體歸屬、和四至關系等各項房產要素。第三部分 房產要素測量熟悉：房屋要素測量的一般要求和方法，房屋面積的測算規定。（一）房屋要素測量的一般要求和方法第三部分 房屋要素測量1、房屋面積測算的一般要求：（1）以幢為基本單元；（2）須獨立計算二次，其較差在規定的限差范圍內；（3）邊長以M為單位，取至0.01

12、m;面積以m2為單位，取至；（4）量距應該使用經過鑒定合格的測距儀或其他能達到相應精度的儀器或工具；（5）房屋的層高指上下兩層樓面或樓面與面之間的垂直距離。第三部分 房屋要素測量2、房屋幢、層、戶的劃分原則與方式：（1）房屋幢的劃分：幢是指一座獨立的、包括不同結構和不同層數的房屋。（2）房屋層的劃分：房屋的層數指房屋的自然層數，一般按室內坪0以上計算；采光窗在室外坪以上的半下室，其層高在米以上的，計算自然層數。房屋的總層數為房屋上層數和下層數之和。夾層、插層、低于米高的技術層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間、電梯機房等不計層數。（3）房屋戶的劃分：房屋內各基本單元的權界

13、限所圍成的范圍，是房屋產權登記發證的基本單元。房屋的基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號的房屋或者特定空間。房屋基本單元不能小于間，不能大于棟。第三部分 房屋要素測量5、房產面積計算的方法：手工計算和計算機軟件計算，其中手工計算方法包括解析法和圖解法。第三部分 房屋要素測量（二）房屋面積的測算1、計算房屋建筑面積的一般要滿足的基本條件：有上蓋、有圍護物、結構牢固、有實際使用功能、層高米以上（含米）永久性建筑。第三部分 房屋要素測量2、房屋建筑面積測算的規定：（1）全部計算面積范圍（2）計算一半建筑面積的范圍（3）不計算建筑面積的范圍（4）部分特殊情況的建筑面積計算方法第三

14、部分 房屋要素測量了解：房屋面積測算的意義和內容。1、房屋面積測算的意義：為房產產權產籍管理、核發權證、房產開發、房產交易、等提供必不可少的資料；同事也為房產稅費的征收、城鎮規劃和建設提供重要的依據。第三部分 房屋要素測量2、房屋面積測算的內容：房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積。（1）房屋建筑面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、下室、室外樓梯等。且具備有上蓋，有圍護物，結構牢固，有實際使用功能，層高在米以上（含米）的永久性建筑。（2）房屋使用面積：指房屋戶內全部科供使用的凈空面積，按房屋的內墻面水平投影計算。（3）房屋產權面積：指產權主依法擁有房

15、屋所有權的房屋建筑面積。房屋產權面積由房屋行政主管部門登記確權認定。（4）房屋共有建筑面積：指多個產權主共同占有或共同使用的建筑面積。第四部分 共有建筑面積的計算與分攤掌握：共有建筑面積的確認與分類、處理原則。共有建筑面積的確認：1、由建設單位在經規劃部門核準后的設計平面圖上對共有部位進行標識。2、共有面積確認前，房屋建設單位應出具共有部位的情況說明。3、房屋進行實測的，還需要房產測繪人員根據圖紙在現場逐一檢核、勘測、并確認其功能和共有情況。4、分攤后的共有建筑面積，不劃分各產權人在共有建筑面積上的權界。第四部分 共有建筑面積的計算與分攤共有建筑面積的分類：不計入分攤的共有建筑面積和計入分攤的

16、共有建筑面積。1、不計入分攤的共有建筑面積：（1）作為人防工程的建筑面積、高層建筑的避難室或避難層；（2）獨立使用的下室、半下室；（3）建在幢內或幢外，為多幢房屋服務的變電房、水泵房、等以及為社區服務的公共建筑；（4）規劃批準的層高在米及其以上的設備轉換層；（5）物業公司的經營辦公用房；（6）法律、法規規定的其他情況。第四部分 共有建筑面積的計算與分攤第三級分攤：分攤系數=（二級分攤到的共有建筑面積+本層內共有建筑面積）套內建筑面積之和三級分攤的共有建筑面積包括：（1）二級分攤得到的共有建筑面積；（2）本層內各戶共有的走道、設備用房等建筑面積。共有面積分攤后，各分戶權屬建筑面積之和應等于相應的

17、棟、區域、層的權屬建筑面積。第四部分 共有建筑面積的計算與分攤2、計入分攤的共有建筑面積：（1）為整幢樓服務的共有建筑面積（包括幢內共有的樓梯、電梯間、電梯井、觀光井、提物井、門廳、大廳、門廊、電梯機房、為單幢服務的水泵房、變電房）（2）功能區共有的建筑面積；（3）層共有建筑面積；（4）其他共用建筑面積。第四部分 共有建筑面積的計算與分攤共有建筑面積的處理原則：1、共有建筑面積分攤計算，應以幢為基本單位。2、異產毗連房屋權屬分割清楚，不存在共有部位的，各戶在各自的范圍內獨立計算；存在有無法分割的共有部位的，各戶需要進行共有建筑面積的分攤計算。3、產權雙方有合法的權屬分割文件或協議的，按其文件或

18、協議規定執行。4、無權屬分割文件或協議的，根據房屋共有建筑面積的不同使用功能，按相關建筑面積比例進行計算分攤。第四部分 共有建筑面積的計算與分攤熟悉：共有建筑面積分攤計算相關定義，共有建筑面積的測量與分攤計算。（一）共有建筑面積分攤計算相關的定義:分幢面積：指整幢建筑物各層的建筑面積的總和。分層面積：指建筑物某一自然層或某一附屬層的建筑面積的總和。第四部分 共有建筑面積的計算與分攤分單元面積：指建筑物某單元的建筑面積。共有建筑面積：二個或二個以上的產權單元共同使用或共同擁有的建筑面積。功能區：指一幢房屋內因使用性質的不同而劃分的區域。如：商業區、住宅區、辦公區等。第四部分 共有建筑面積的計算與

19、分攤幢共有建筑建筑面積:指一幢房屋內所有功能區之間共同使用或共同擁有的建筑面積。分戶建筑面積：指以一戶為產權基本單元的權屬建筑面積。一戶可以是一個標準套房，也可以是一個商鋪、一個停車位，還可以是房屋內德某一個區域。第四部分 共有建筑面積的計算與分攤成套房屋建筑面積定義：成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積和套內陽臺建筑面積。套內墻體面積：是套內使用空間周圍的維護或承重支撐所占的面積。其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻及外墻等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內陽臺建筑面積：按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計

20、算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。第四部分 共有建筑面積的計算與分攤（二）共有建筑面積的分攤計算：1、整體分攤：房屋使用功能單一、各戶對共有建筑面積共有共用情況基本一致的純住宅樓、辦公（寫字）樓、純商業樓等，適用共有建筑面積整體分攤的方法。各戶分攤的共有建筑面積=共有建筑面積分攤系數套內建筑面積共有建筑面積分攤系數=共有建筑面積套內建筑面積之和第四部分 共有建筑面積的計算與分攤2、多級分攤不適用于整體分攤的房屋，如綜合樓、商住樓等應采用多級分攤的方法來分攤其共有建筑面積。遵循原則：多級分攤計算所應遵循從整體到局部，從大到小逐級分攤的原則。第一級分攤：分攤系數=功能區共有建筑

21、面積功能區自有建筑面積之和第一級分攤的功能區之間共有建筑面積包括：（1）整幢房屋共同共有的配電室、水泵房、公共門廳、公共過道等為整幢建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積。（2）為其他功能區服務，必須穿過某一功能區的垂直通道、水平通道及通風井、管道井、垃圾道等得建筑面積。第四部分 共有建筑面積的計算與分攤第二級分攤：共有建筑面積分攤系數=（一級分攤得到的幢共有建筑面積+本功能區共用建筑面積）套內建筑面積之和二級分攤的共有建筑面積包括：（1）一級分攤得到的幢共有建筑面積；（2）本功能區內各層各層共有的配電室、水泵房、公共門廳設備用房、及功能上圍本功能區建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積。第四

22、部分 共有建筑面積的計算與分攤2、多級分攤第三級分攤：分攤系數=（二級分攤到的共有建筑面積+本層內共有建筑面積）套內建筑面積之和三級分攤的共有建筑面積包括：（1）二級分攤得到的共有建筑面積；（2）本層內各戶共有的走道、設備用房等建筑面積。共有面積分攤后，各分戶權屬建筑面積之和應等于相應的棟、區域、層的權屬建筑面積。第五部分 房產測繪資料的檢查驗收和整理歸檔熟悉：房產測繪資料的檢查驗收的依據和內容，成果資料的質量評定及技術報告、檢查報告和驗收報告的內容。（一）房產測繪資料的檢查驗收的依據和內容1、房產測繪資料檢查驗收的依據：（1）相關的測繪任務書、合同或者委托檢查驗收文件；（2）有關的法規和技術

23、標準；（3）技術設計書和有關的技術規定；（4）測繪產品質量評定標準、測繪產品檢查驗收規定；（5）房屋、土面積確權的文件或協議。第五部分 房產測繪資料的檢查驗收和整理歸檔2、房產測繪資料檢查驗收的方法：自查、互查、一級檢查、二級檢查、驗收工作。驗收工作應在測繪產品經最終檢查合格后進行。由生產任務的委托單位組織實施，或由該單位委托專職檢驗機構驗收第五部分 房產測繪資料的檢查驗收和整理歸檔3、房產測繪驗收的內容：成果的適用性-是否滿足技術要求；界址線的準確性-分戶戶型和房屋界限的位置與實際是否相符；共有面積的共有關系是否正確；通過其他資料的比較，判斷房產測繪成果的可靠性；房屋測繪產品通過驗收后，應該

24、編寫驗收報告。第五部分 房產測繪資料的檢查驗收和整理歸檔4、測繪成果質量評定：測繪產品質量實行優等品、良等品和合格品三級評定。第五部分 房產測繪資料的檢查驗收和整理歸檔（二）成果資料的質量評定及技術報告、檢查報告和驗收報告的內容。1、房產測量技術報告的內容：（1）項目委托情況；（2）測算目的；（3）項目概況；（4）作業內容；（5）測算依據和使用儀器說明；（6） 功能區劃分和分攤方法；（7）特殊部位的情況說明;（8）成果質量檢查結論；（9）提交資料。第五部分 房產測繪資料的檢查驗收和整理歸檔2、檢查報告的內容：（1）項目概況；（2）引用技術標準；（3）使用的儀器；（4）外業調查及測繪方法；（5）

25、功能區的劃分方法及依據；（6）計算方法；（7）測量的方法及精度說明；（8）檢查結論及適用性說明；（9）提交資料清冊。第五部分 房產測繪資料的檢查驗收和整理歸檔3、驗收報告的內容：（1）驗收工作；（2）驗收中發現的主要問題及處理意見；（3）質量統計；（4）驗收結論：通過產品質量中的成績、缺點問題的分析，對產品質量作出客觀的評價；（5）其他意見和建議。第五部分 房產測繪資料的檢查驗收和整理歸檔了解：測繪產品質量檢查的目的和要求。(一)測繪產品質量檢查的目的：為了保證測繪成果的質量，確保測繪成果的準確性，維護產權人的合法權益人。第五部分 房產測繪資料的檢查驗收和整理歸檔（二）測繪產品質量檢查的要求：

26、房產測繪質量檢查執行二級檢查和一級驗收制度。檢查驗收的主要技術標準有：房產測量規范（GB/T17986-2000）、測繪產品質量評定標準（CH1003-95）、測繪產品檢查驗收規定（CH1002-95）.第六部分 房產變更測繪了解：房產變更測繪的內容和方法。（一）房產變更測繪的內容：房產變更測繪分為現狀變更和權屬變更兩種。1、現狀變更包括：(1)房屋新建、拆遷、改建、擴建、房屋建筑結構、層數的變化；(2)房屋的損壞和滅失、包括全部拆除或則部分拆除、倒塌和燒毀；(3)道路、廣場、河流的拓寬、改造等變化；(4)名、門牌號的變化；(5)房屋及其用分類面積增減變化。第六部分 房產變更測繪2、權屬變更包

27、括：(1)房屋買賣、交換、繼承、贈與、兼并等引起的權屬轉移；(2)土使用權界的調整;(3)征撥、出讓、轉讓土引起的土權屬的變化；(4)他項權利的變化和注銷。第六部分 房產變更測繪（二）房產變更的方法：根據現有的變更狀況，確定變更范圍，按現狀情況選擇適宜的測量方法，其測繪精度必須滿足相應類別的初始測繪的精度。以變更范圍內的平面控制點和房產界址點作為測量的基準點，或者臨近的符合精度要求的房角點坐標也可以作為修測的依據。第七部分 房產測繪成果利用掌握：房產測繪成果利用及在數字化城市建設中的作用。（一）房產測繪成果的利用：1、房產測繪成果與房屋編碼房產登記機構應按照相關規定為房產登記基本單元編排代碼。房產登記基本單元代碼應具有唯一性、確定性、不變性。第七部分 房產測繪成果利用基本單元代碼應由基本單元幢號代碼和戶號代碼組合而成。基本單元幢號代碼的編制方法：（1）坐標法；（2）分宗法；（3）分幅法。第七部分 房產測繪成果利用2、房屋登記中房產測繪成果的利用一般來說，房產測繪成果在登記中應經過如下幾個環節：（1）房產測繪生產，并提交測繪成果；（2）房產測繪成果審核；（3）房屋登記收件；（4）測繪成果數據記載于登記簿，并生成房屋權證