1、捌資產(chǎn)評估中般稅收事項礙的探析頒鄧先軍 扮 上海萬隆瓣資產(chǎn)評估有限公疤司扒【摘要】白資產(chǎn)評估中的稅叭項分析是一個全扮新的課題，本文阿對現(xiàn)行評估理論八中對于稅項的評板估處理作了較深白入的對比分析，白從而揭示了三種安評估途徑在理論暗上對于稅項的處翱理存在的內(nèi)在的盎不一致性，并以邦評估實踐中的實隘例進行了實證分扳析。最后，從內(nèi)埃因決定外因，以熬及評估對象的屬氨性的角度得出評藹估中稅項問題的傲處理的基本思路稗。笆【關(guān)鍵詞】資產(chǎn)百評估 拔稅項 罷資產(chǎn)評估途徑 挨 評估對拔象俺在上伴海市拜的資產(chǎn)評估實踐疤中，部分國有或唉集體企業(yè)擁有老矮城區(qū)的公有非居白住用房的租約（邦又稱使用權(quán)房，背即計劃經(jīng)濟體制扳下，國

2、有或集體翱企業(yè)從政府的房笆管部門以低廉的扳租金租入的公有啊非居住用房屋）般，由于這類租約版所約定的租金水澳平遠遠低于同地懊段同類物業(yè)的市癌場租金水平，故岸租約形成的租賃百權(quán)益在企業(yè)的產(chǎn)班權(quán)變動中就成為盎評估對象。該租唉約附帶一定的租跋賃期限，租賃期壩限屆滿，承租方襖書面續(xù)約申請即半可繼續(xù)獲得租賃傲權(quán)益；在租賃期霸內(nèi)，出租方可根佰據(jù)國家有關(guān)公房埃的租賃政策對租澳金進行一定的上傲調(diào)（但與市場租哎金的水平仍有較傲大的差距）。評挨估實踐中，對于背這類評估對象，啊評估白人員靶一般采用收益現(xiàn)隘值途徑評估，采襖用該方法是毋庸安置疑的，無論收艾益額、收益期還傲是房地產(chǎn)租賃市艾場的折現(xiàn)率都是芭相對較容易確定澳的

3、。然而，某區(qū)霸的評估行業(yè)主管氨部門在辦理該使靶用權(quán)房的評估確稗認時，卻認為收把益現(xiàn)值途徑得出斑的評估結(jié)論偏低案；偏離昂“班市場疤”唉行情很多，要求扳評估機構(gòu)以類似案產(chǎn)權(quán)物業(yè)的市場愛轉(zhuǎn)讓價（注：按襖上海市的有關(guān)規(guī)挨定，該類租賃權(quán)笆益不能轉(zhuǎn)讓過戶瓣）為基礎(chǔ)，采用邦市場比較途徑評芭估得出產(chǎn)權(quán)物業(yè)案的價值，再進行八一定的扣除（一罷般扣除率為20挨%，數(shù)據(jù)來源：扮上海市的動拆遷版評估實踐中，該叭類房地產(chǎn)在進行皚動拆遷時，以動罷拆遷評估價的8板0%補償給租賃矮權(quán)人百，另俺20%補償給出俺租人）確定委估拔對象挨“斑使用權(quán)房巴”熬租約的評估價值翱。奧為何會產(chǎn)生這種骯現(xiàn)象呢？從理論埃上講，評估對象巴的暗“暗內(nèi)在

4、價值奧”罷由其本身的內(nèi)因伴及評估時的市場壩條件決定（即在伴一定的市場條件拔下，評估對象一哎旦確定，其內(nèi)在拔價值也是確定的礙），評估途徑僅八僅是獲得該巴“跋內(nèi)在價值盎”捌的一種手段，各靶種評估途徑獲得版的結(jié)果應(yīng)該是趨哀同的，應(yīng)該具有搬較小的差異。為吧何在評估的實踐哎中，會產(chǎn)生不可吧接受的差異以至按于被要求修改評巴估途徑呢？是不板是評估途徑本身敗在某些因素的處愛理上存在著被忽翱視的差異呢？靶縱觀各種資產(chǎn)評阿估對象，房地產(chǎn)吧類的資產(chǎn)的市場疤化程度為最高，凹有關(guān)吧房地翱產(chǎn)方面的評估理半論和規(guī)范較為詳骯實，帶著上述疑柏問，筆者再一次骯仔細的研讀了建半設(shè)部房地產(chǎn)估盎價規(guī)范壩GB/T502扮91拔敖1999

5、皚中關(guān)于房地產(chǎn)估昂價途徑的相關(guān)論巴述。隘一、關(guān)于收益現(xiàn)盎值途徑：半1、出租型房地翱產(chǎn)的評估：擺“愛出租型房地產(chǎn)，凹應(yīng)根據(jù)租賃資料擺計算凈收益，凈敗收益為租賃收入柏扣除維修費、管艾理費、保險費和捌稅金艾”捌。唉 建設(shè)部 房地產(chǎn)估價規(guī)范 GB/T50291一1999 第11頁佰伴 襖在評估實踐中，罷評估師以預(yù)期的扒毛租賃收入出發(fā)扳，根據(jù)適當?shù)臏y邦算標準，逐項扣骯除維修費、管理背費、保險費。由耙于房地產(chǎn)估價規(guī)霸范未對所需扣除八的稅金作具體限翱定，故在評估實斑務(wù)中，對于稅項八的扣除，評估師瓣一般這樣操作：捌扣減房產(chǎn)斑稅（骯從租計征，稅率扮為12%，若系辦個人出租居住用礙房，稅率為4%白）、扣減城鎮(zhèn)土壩

6、地使用稅（稅率凹各地區(qū)有所不同絆）、扣減營業(yè)稅翱金（視同營業(yè)稅耙稅目中的服務(wù)業(yè)霸的子目敖“哎雙方簽訂承包、拜租賃合同，將企扮業(yè)或企業(yè)部分資哀產(chǎn)出包、租賃，凹出包、出租者向拌承包、承租方收靶取的承包費、租絆賃費按拜“阿服務(wù)業(yè)八”唉稅目征收營業(yè)稅皚，稅率為5%哀 中國注冊會計師協(xié)會編 稅法 北京 中國財政經(jīng)濟出版社 2005年3月 第119頁敖笆）及附加（城建昂稅、教育費附加癌等）。因為對于熬“凹凈收益叭”八的理解不同，對拌于是否應(yīng)進行企敖業(yè)所得稅或個人艾所得稅的扣除，哀評估人員采用了扳相對靈活的處理啊方式（由于規(guī)范壩未作限定，評估暗結(jié)果存在藝術(shù)化頒的可能）：即當笆評估的外在條件翱需要皚一個柏較高

7、的評估值時阿，評估師一般不哎作所得稅的扣除百；若外在條件傾拌向于一個較低的伴評估值時，評估胺師則可能作所得絆稅的扣除，具體盎扣所得稅的方法安，可能有兩種：暗1、簡單扣除：癌將上述按“吧年凈收益霸”邦（1-所得稅稅安率）然后俺再艾折現(xiàn)累加（結(jié)果埃比不扣稅的評估澳值低約33%）拜；2、調(diào)整扣除斑：辦所得稅=（斑“按年凈收益搬”扮年房屋建筑物半的折舊和土地使癌用權(quán)的攤銷）按班所得稅稅率。安2、其他類型的笆房地產(chǎn)的評估：笆其他類型的房地絆產(chǎn)項目（商業(yè)自懊營或生產(chǎn)型自營骯）的收益途徑評礙估理論，房地產(chǎn)骯估價規(guī)范的限定氨為，隘“啊商業(yè)經(jīng)營型房地霸產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)經(jīng)營捌資料計算凈收益巴，凈收益為商品澳銷售愛收入扣

8、除商品銷霸售成本、經(jīng)營費八用、商品銷售稅安金及附加、管理俺費用、財務(wù)費用笆和商業(yè)利潤把；扒生產(chǎn)型房地產(chǎn)，扒應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品市場板價格以及原材料愛、人工費用等資癌料計算凈收益，敖凈收益為產(chǎn)品銷斑售收入扣除生產(chǎn)挨成本、產(chǎn)品銷售阿費用、產(chǎn)品銷售癌稅金及附加、管翱理費用、財務(wù)費鞍用和廠商利潤疤 建設(shè)部 房地產(chǎn)估價規(guī)范 GB/T50291一1999 第20頁百愛”吧。由上述的理論藹可見，在商業(yè)自盎營或生產(chǎn)型自營鞍的房地產(chǎn)采用收哎益現(xiàn)值法評估時俺，瓣“敖凈收益埃”唉以企業(yè)的預(yù)期收斑入入手，扣除所俺有的必要的經(jīng)營昂成本及昂除企業(yè)所得稅以愛外的其他所有應(yīng)奧納稅費，扮并扣除了其他生奧產(chǎn)經(jīng)營要素對企稗業(yè)按“白凈收益扒”

9、疤的貢獻得到房地壩產(chǎn)的凹“敖凈收益懊”藹折現(xiàn)后累加得到敖房地白產(chǎn)的疤評估值。由于敖“爸凈收益叭”絆中未扣除所得稅百的稅項，所以評霸估結(jié)果中也包含藹所得稅稅項。擺可見，在收益現(xiàn)百值途徑評估房地邦產(chǎn)類資產(chǎn)時應(yīng)充岸分關(guān)注與委估房背地產(chǎn)的毛收入相頒關(guān)的一切流轉(zhuǎn)稅拔及附加、房產(chǎn)稅癌、土地使用稅等辦財產(chǎn)與行為稅等八現(xiàn)金流出對毛收耙入的抵減，即評澳估結(jié)果系扣除了板相關(guān)流轉(zhuǎn)稅金及愛附加、財產(chǎn)與行扮為稅金的某種白“版凈八”胺價值，至于是否艾需扣除企業(yè)所得昂稅或個人所得稅叭理論上還存在一安定的爭議。扳二、關(guān)于市場比癌較途徑：佰據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)矮范，扒“跋運用市場比較法版估價應(yīng)按下列步拔驟進行:1搜集壩交易實例；2選

10、熬取可比實例；3襖建立價格可比基拌礎(chǔ)；4進行交易擺情況修案正；翱5進行交易日期辦修正；6進行區(qū)絆域因素修正 7扮進行個別因素修佰正；8求出比準斑價格鞍”捌 建設(shè)部 房地產(chǎn)估價規(guī)范 GB/T50291一1999 第8頁扳哀以市場比較途徑白進行房地產(chǎn)估價辦時，在進行交易斑情況修正時，若艾必須使用柏“懊交易稅費非正常稗負擔的交易板”跋案例時（可供選啊擇的交易實例較柏少），應(yīng)進行修暗正：皚“絆對交易稅費非正按常負擔的修正，矮應(yīng)將成交價格調(diào)癌整為依照政府有柏關(guān)規(guī)定，交易雙凹方負擔各自應(yīng)負捌擔的稅費下的價愛格。氨”俺也即應(yīng)由房地產(chǎn)俺的轉(zhuǎn)讓方負擔因按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所應(yīng)扒支付的營業(yè)稅金拌（銷售不動產(chǎn)，岸適用稅率5

11、%）礙及附加、潛在的扮土地增值稅（四爸級超率累進稅率哎30%、40%澳、50%、60骯%）等價內(nèi)稅、氨在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)拜讓的吧會計年度里可能俺涉及的所得稅，按以及應(yīng)由八房地產(chǎn)的買方承藹擔的契稅（購買板房地產(chǎn)，3%-鞍5%的幅度稅率鞍）的非正常負擔拜的情況下需進行拔修正。背可見，以市場比辦較途徑得到的房八地產(chǎn)的評估值中盎包括所有正常的按價內(nèi)稅金及附加俺，即評估結(jié)果系氨未扣除一切稅金奧的邦“扮毛拔”瓣價值。壩三、關(guān)于重置成白本途徑：百根據(jù)房地產(chǎn)估艾價規(guī)范爸GB/T502安91俺佰1999（板一九九九年六月澳一日起懊執(zhí)行）傲，房地產(chǎn)估價的阿重置成本途徑中礙關(guān)于重置價值是暗這樣定義的：艾“隘重置價格或重建靶

12、價格，應(yīng)是重新挨取得或重新開發(fā)愛、重新建造全新伴狀態(tài)的估價對象般所需的各項必要佰成本費用和應(yīng)納挨稅金、柏正常矮開發(fā)利潤之和，班其構(gòu)成包括下列拜內(nèi)容：疤（1）皚土地取得費用；吧（2）胺開發(fā)成本；澳（3）皚管理費用；稗（4）芭投資利息；扒（5）胺銷售稅費；骯（6）罷開發(fā)利潤：開發(fā)凹利潤應(yīng)以隘土安地取得費用與開按發(fā)成本之和為基吧礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、熬建造類似房地產(chǎn)矮相應(yīng)的平均利潤疤率水平來求取”隘。礙房地產(chǎn)估價規(guī)頒范中關(guān)于重置疤價值的定義及相敖關(guān)的稅法知識，挨上述房地產(chǎn)的重絆置成本中的所包把含的稅項有：土哎地取得應(yīng)繳納的捌契稅（稅率為3扒%-5%）；銷半售不動產(chǎn)所應(yīng)繳辦納的營業(yè)稅（稅佰率為組成計稅價埃格的

13、5%），上奧述重置成本的合般理順序應(yīng)為：（挨1）拔土地取得費用；癌（2）熬開發(fā)成本；哀（3）爸管理費用熬；絆（4）昂投資利息；疤（5）芭開發(fā)利潤拔；（6）八銷售稅費班，組成計稅價格安前五項之和/哎(1-營業(yè)稅金般及附加率)）；埃城市維護建設(shè)稅唉（主稅的7%、把5%、1%）；氨一般不包括按年凹繳納的城鎮(zhèn)土地癌使用稅及房產(chǎn)稅百；當然,與房產(chǎn)把購置過程中相關(guān)愛合同（土地取得岸合同、建設(shè)工程熬合同、規(guī)劃、圖吧紙設(shè)計合同等）捌的印花稅一般爸情況下已計入（背3）管理費用佰應(yīng)包含在內(nèi)；傲另外，對于評估皚目的系房地產(chǎn)轉(zhuǎn)靶讓的，符合土地扒增值稅征稅范圍爸的經(jīng)濟行為，上哀述評估結(jié)果包括俺轉(zhuǎn)讓人在房地產(chǎn)捌轉(zhuǎn)讓后應(yīng)繳

14、納的拜土地增值稅。皚可見，以重置成跋本途徑得到的房啊地產(chǎn)的評估價值八中應(yīng)包括取得房艾地產(chǎn)藹（外八購礙）版時所應(yīng)支付的一案切成本，包括房翱地產(chǎn)的賣方所應(yīng)奧支付的流轉(zhuǎn)稅金扳及附加（價內(nèi)稅哎）。笆四、房地產(chǎn)評估靶中三種評估途徑按的異同總結(jié)唉采用重置成本途叭徑評估房地產(chǎn)價矮值時，在以重置隘核算法作為重置靶成本的確定方式挨時，表面上看是鞍以買方的角度來翱分析問題，實際絆上是從賣方的角霸度考慮問題。因案為重置成本中包辦含房地產(chǎn)的賣方拜所應(yīng)繳納的所有藹的價內(nèi)稅金及附霸加的稅項金額（隘相應(yīng)扣除各種貶哎值之后的評估價吧值中同樣也包含敖所有的價內(nèi)稅金敖的稅項金額），絆主要是流轉(zhuǎn)稅（扮營業(yè)稅）及特定捌目的稅（土地增

15、襖值稅、城建稅及搬教育費附加等輔耙稅）、資源稅（扒城鎮(zhèn)土地使用稅暗）、部分財絆產(chǎn)和敗行為稅（土地取鞍得應(yīng)繳納的契稅白、房地產(chǎn)取得過八程中相關(guān)合同上埃應(yīng)貼花的印花稅吧）、所得稅（應(yīng)吧計入相關(guān)會計年傲度的企業(yè)所得稅絆和個人所得稅，吧也即未扣除評估叭目的實現(xiàn)后所產(chǎn)絆生的所得稅負債扒）；未考慮（扣昂除）評估目的所擺對應(yīng)的經(jīng)濟行為藹實現(xiàn)后買方在房版地產(chǎn)經(jīng)濟耐用年胺限期間應(yīng)繳納的挨財產(chǎn)和行為稅（鞍房產(chǎn)稅）和資源熬稅（城鎮(zhèn)土地使骯用稅）。哎采用收益現(xiàn)值途拔徑評估房地產(chǎn)的稗價值時，以買方八（未來的資產(chǎn)持翱有者）的角度來跋分析，評估結(jié)果岸中扣除了評估目襖的實現(xiàn)后的買方頒在房地產(chǎn)的經(jīng)濟俺耐用年限里應(yīng)繳拌納的流轉(zhuǎn)稅

16、（假啊設(shè)出租使用應(yīng)繳矮納的營業(yè)稅金及把附加）及特定目笆的稅（土奧地增暗值稅、城建稅及擺教育費附加等輔唉稅）、扣除了財罷產(chǎn)和行為稅（房巴產(chǎn)稅）和資源稅半（城鎮(zhèn)土地使用襖稅），同重置成疤本途徑一樣，未盎扣除評估目的實拌現(xiàn)后房地產(chǎn)的賣百方所產(chǎn)生的所得哎稅負債。襖采用現(xiàn)行市價途拔徑評估房地產(chǎn)價版值時，以賣方的癌角度來分析，評疤估結(jié)果中未考慮柏（扣除）評估目稗的所對應(yīng)的經(jīng)濟叭行為實現(xiàn)后應(yīng)繳愛納的營業(yè)稅、房澳地產(chǎn)經(jīng)濟耐用年霸限期間應(yīng)繳納的拌財產(chǎn)和行為稅（扳房產(chǎn)稅）和資源邦稅（城鎮(zhèn)土地使岸用稅），也未扣耙除評估目的實現(xiàn)埃后所產(chǎn)生的所得澳稅負債。板可見，重置成本敗途徑、現(xiàn)行市價俺途徑作房地產(chǎn)估把價時，均未對評

17、暗估目的所對應(yīng)的瓣經(jīng)濟行為實現(xiàn)后藹的所應(yīng)繳納的矮所有懊稅金（流轉(zhuǎn)稅金捌及所得稅金等）懊作任何扣除，其扳在辦理論上具有一定擺的一致性；而對熬于收益現(xiàn)值途徑瓣來說，卻有較大笆的差異。矮以上海市為例，礙評估結(jié)果中扣除凹了房產(chǎn)稅12%熬（從租征收，在凹潛在的收益期內(nèi)懊由買方繳納）、八營業(yè)稅5%（對扒不動產(chǎn)的租賃收柏入征收，由買方按在交易實現(xiàn)后繳艾納）、城建稅7班%（納稅義務(wù)人柏同營業(yè)稅）、教愛育費附加3%（頒納稅義務(wù)人同營礙業(yè)稅）、河道稅澳1%（納稅義務(wù)傲人同營業(yè)稅），般綜合扣稅在收益爸現(xiàn)值途徑中占毛絆收入的比例為1把7.55%，也靶即與市場途徑或岸重置成本途徑所澳得的評估結(jié)果澳相比耙在理論上會低估藹

18、17.55%。版可見收益現(xiàn)值途扳徑與現(xiàn)拜行市斑價途徑、重置成笆本途徑在理論上矮存在著內(nèi)在的不稗一致性，理論上罷的差異就有17壩.55%之多。拌下面，以一個案岸例來分析房地產(chǎn)跋評估的收益現(xiàn)值伴途徑和現(xiàn)行市價拔途徑在稅項處理板方面在理論上的八不合理性：奧案例：把上海新黃浦金融搬大廈的市場租售扒比合理與否的案澳例：罷盡管在上海寫字搬樓市場異常火爆般的情況下，位于耙上海黃浦區(qū)南京半東路88號（外襖灘附近）的新黃疤浦金融大廈（甲拌級寫字樓物業(yè),罷于1997年交扒付使用，整個項擺目的合理工期約八為2年，設(shè)定該凹物業(yè)從工期開始絆時即1995年皚年中獲得土地使唉用權(quán)，2005礙月8月附近該類把物業(yè)的造價指標叭

19、約為人民幣5,胺000元八/平方米，以綜爸合用地的土地最安高使用年限為5把0年計，截止2埃005年8月尚艾余的土地使用年瓣限為40年）的襖開發(fā)商改變了只礙租不售的策略：辦據(jù)第一財經(jīng)日隘報及案“扒第一財經(jīng)愛”稗電視頻道于扒2005年8月鞍8日哎報道，該物業(yè)對盎外出售的均價為胺人民幣30,0頒00元/平方米奧（據(jù)悉，新黃浦扳金融大廈的開發(fā)鞍商為一家知名的擺國有企業(yè)，因承氨擔某市政重大項皚目的開發(fā)，需要吧進行投資策略的凹轉(zhuǎn)向，故開發(fā)商頒采伴用出售方式放棄扒此優(yōu)質(zhì)物業(yè)），白租賃價格水平為案0.60板澳0.70骯美埃元/平方米/天爸，這里取0.6岸5白美傲元/平方米/天昂，折合人民幣0叭.65爸芭8.1

20、1（人民佰幣匯率于2懊005年7月2扒1日調(diào)整）5澳.27元/平方瓣米/天；年毛租哀金總收入為5.皚27*365隘1,923.5拔5元/平方米/襖年；物業(yè)管理費藹為2.1元/平笆方米/月,計2霸5.2元/平方百米/年。斑凈租售比巴 評估實務(wù)中在以市場提取法確定房地產(chǎn)的折現(xiàn)率時一般采用凈租售比，凈租售比租賃的凈收益/售價，租賃凈收益毛收益預(yù)計空置損失管理費維修費營業(yè)稅金及附加房產(chǎn)稅 全國注冊資產(chǎn)評估師考試用書編寫組編 資產(chǎn)評估北京 中國財政經(jīng)濟出版社 2005年4月 第172-173頁也采用了凈租售比的概念扮 艾的合理性分析：邦在評估實踐中，癌一般是以凈的市隘場租售比確定房半地產(chǎn)的資本化率拔，以

21、該案例為例半，在計算凈收益柏時根據(jù)是否扣除絆相關(guān)稅金，凈租案售比計算如下表襖（金額單位：元班/平方米/年）白：拌表一：凈租售比百計算表癌項目艾 哀1、按現(xiàn)行收益百法理論扣稅傲2、僅扣除房產(chǎn)扳稅哎 板3、不扣稅拌年總收益奧 襖1923.55藹25.21挨987.26愛 瓣1跋987.26拔 哀1987.26扒年總費用案 拜營業(yè)稅費瓣（收益扳吧5.55%懊）哎 半110.29安0俺0壩房產(chǎn)稅奧（收益艾癌12%板）奧 安238.47懊 暗238.47搬 巴0絆管理費（2-5邦%）辦（收益隘笆3.5靶%柏）唉 藹69.55疤69.55瓣 白69.55唉 班房屋維修費（1百.5-2%）扮（重置成本矮按1

22、.75鞍%罷）皚 壩87.5鞍 扒87.5稗 瓣87.5骯 矮保險費（1-3絆%絆）斑（重置成本叭佰2搬%癌）敖 背10佰10伴10佰小計骯 皚515.81邦 哀405.52骯 敖167.05阿年凈收益拜(盎收益凹-襖費用隘) 爸1471矮.拔45斑1581.74盎1820.21氨市場交易價格胺 跋30000胺 背30000安 邦30000懊資本化率（靜態(tài)巴計算）阿年凈收益氨/半市場交易價格按 瓣4.90皚% 襖5.2瓣7岸% 皚6.07拌% 白資本化率（動態(tài)盎計算）矮APN 矮 R笆3.80%耙4.29%壩5.30%辦注：方案一：按扳現(xiàn)行收益現(xiàn)值途班徑扣除營業(yè)稅金襖及附加、房產(chǎn)稅藹及其他支出

23、；稗 方案二傲：與案例中的售氨價（含賣方應(yīng)繳八納的營業(yè)稅金及頒附加）相對應(yīng)，暗不扣除營業(yè)稅金胺及附加，僅扣除柏房產(chǎn)稅及其他支巴出；熬 方案三隘：不扣除任何稅昂金，僅扣除房地癌產(chǎn)扒實際般出租期間需負擔阿的維修、管理及傲保險費。襖同期的無風險報襖酬率如下表所示礙：吧表二：2005把年8月附近中長凹期國債的利率表敖債券名稱：凹05國債(5)八05國債(4)白05國債(3)唉證券代碼：百10505芭10504柏10503笆上市日期：吧2005-6-擺3壩 佰2005-5-藹25背 俺2005-5-癌10壩 隘債券發(fā)行總額：昂337.8俺339.2般333.9佰發(fā)行價格：壩100佰100稗100白債券期

24、限：背7年跋20年哀5年艾年利率：哎3.37靶4.11凹3.3把計息方式：氨每年付息一次拌每年付息兩次疤每年付息一次版付息日：疤5月25日叭 傲5-15、11襖-15氨4月26日壩 版到期日：跋2012-5-邦25拌 拌2025-5-阿15挨 襖2010-4-案26凹 笆交易市場：靶跨市場拌跨市場辦跨市場胺收益率：阿3.26芭3.82藹3.03懊無風險報酬率扒3.37%罷4.15%伴3.30%壩平 均叭3.61%背分析：由于收益礙現(xiàn)值法系采用動邦態(tài)計算，故在以哎市場租售比確定爸房地產(chǎn)的資本化背率時，也應(yīng)采取瓣動態(tài)計算。所以板在實際應(yīng)用中宜按采用動態(tài)計算的拜結(jié)果。顯然在考鞍慮稅收因素的扣辦除后，

25、動態(tài)計算靶的資本化率與中懊長期國債的利率傲相比均較低：現(xiàn)俺在通行的收益現(xiàn)敗值理論（既扣房百產(chǎn)稅又扣營業(yè)稅襖金及附加）的途白徑中資本化率僅哀為3.80%，挨低于20年期國矮債利率4.15巴%；扣房產(chǎn)稅不盎扣營業(yè)稅金及附拜加情況下資本化佰率為4.29%挨，僅比20年期皚國債利率4.1澳5%高0.14白%；即使是第三跋種情況不考慮任扳何稅金扣除的動般態(tài)計算的資本化頒率5.3%也僅頒比20年期國債奧利率4.15%百高1.15%，擺筆者認為，僅僅安1.15個百分靶點（風險報酬率邦）是不足以補償阿房地產(chǎn)的投資風笆險。氨由于上述案例中伴市場價格（30襖,000元/平版方米）和市場凈俺租金水平（1,奧471.

26、45元澳/平方米/年）隘均絆是同一物業(yè)在同阿一時間的市場掛扳牌價，開發(fā)商是伴因為經(jīng)營轉(zhuǎn)型才拌改變了只租不售絆的經(jīng)營策略，故翱上述市場銷售的半報價（均價）在胺一定的程度上還跋存在低報的傾向霸（否則凈租售比凹會更小），即使唉在這種情況下，伴筆者認為，上述叭的凈租售比太小擺，不足以補償房胺地產(chǎn)投資的風險霸。般該案例中，市場百毛租售比拔 姜楠 資產(chǎn)評估 大連 東北財經(jīng)大學出版社 2004年3月 第96頁盎襖為（1,923傲.5525.巴2）/30,0柏00=6.50班%（靜態(tài)計算）皚；若以市場售價罷為現(xiàn)值，市場租愛金為年金收益，啊資本化期間取該絆物業(yè)土地使用權(quán)岸尚存的使用年限翱40年作動態(tài)計暗算，則動

27、態(tài)計算罷的毛租售比為5阿.97%（該兩稗毛租售比的數(shù)據(jù)哎基本在通常認為愛的房扳地產(chǎn)的收益率（安6%-7%左右罷）的正常范圍內(nèi)傲），比二十年期懊國債的利率（無哎風險利率）分別邦高2.35和1跋.82個百分點岸，筆者認為這種皚風險報酬率水平敗對于上海的中高藹檔辦公用房來說安基本是合適的。扒扣除我國現(xiàn)行房岸地產(chǎn)市場普遍存斑在的租金收益低隘、市場價格高的奧“跋凹地癌”暗效應(yīng)以外，筆者半認為，現(xiàn)行的資八產(chǎn)評估理論中，矮在確定房地產(chǎn)的氨預(yù)期收益時需從氨毛收益中將營業(yè)壩稅金及附加、房翱產(chǎn)稅扣除是造成阿資本化率（凈租艾售比）比無風險斑報酬率低（或略礙高）的主要原因吧。可見，現(xiàn)行的芭收益現(xiàn)值途徑中伴確定凈收益時

28、將襖價內(nèi)稅項作扣除凹是不盡合理（不啊做稅項扣除毛租叭售比確定的資拌本化率是基本合俺理的）。壩五、以成本加和盎途徑進行企業(yè)價啊值評估中稅收事阿項昂由于我國對資產(chǎn)藹評估行業(yè)的法律拔地位、資產(chǎn)評估稗報告的法律效力埃、資產(chǎn)占有方是鞍否應(yīng)該根據(jù)資產(chǎn)鞍評估結(jié)果進行賬氨務(wù)調(diào)整，若進行伴賬務(wù)調(diào)整如何進昂行具體的操作等稗方面限定模糊或半針對不同的情況版限定不同，造成啊評估機構(gòu)在對于叭成本加和法下的叭評估增減值（尤敖其是固定資產(chǎn)的邦評估增減值由于拌受到折舊抵稅的罷影響，尤為突出笆）中是否應(yīng)該考板慮企業(yè)所得稅的扳扣除方面無所適盎從癌。懊（一）、從企業(yè)奧整體資產(chǎn)評估增矮減值的稅務(wù)處理巴的角度來分析企扳業(yè)價值評估中稅唉

29、收事項。盎1、納稅人按照把國務(wù)院的統(tǒng)一規(guī)艾定，進班行清產(chǎn)核資時發(fā)搬生的固定資產(chǎn)評巴估凈增值，不計辦入應(yīng)納稅所得額啊（詳見俺財政部疤、拔國家稅務(wù)總局把拜關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)評拔估增值有關(guān)所得巴稅處理問題的通俺知八白（財稅字19拜9777號）巴）；即按國務(wù)院白的統(tǒng)一規(guī)定進行埃清產(chǎn)核資時發(fā)生艾的評估增值部分搬無需繳納企業(yè)所吧得稅。笆2、企業(yè)進行股敗份制改造發(fā)生的吧資產(chǎn)評估增值，搬應(yīng)相應(yīng)調(diào)整賬戶鞍，所發(fā)生的固定捌資產(chǎn)評估增值可絆以計提折舊，但霸在計算應(yīng)納稅所笆得額時不得扣除艾。資產(chǎn)范圍應(yīng)包拜括企業(yè)固定資產(chǎn)皚、流動資產(chǎn)等在伴內(nèi)的所有資產(chǎn)。擺按評估價調(diào)整了鞍有關(guān)資產(chǎn)賬面價背值并據(jù)此計提折哎舊或攤銷的，對瓣已調(diào)整相

30、關(guān)賬戶頒的評估增值部分盎，在計算應(yīng)扳納稅所得額時不澳得扣除疤 財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)評估增值有關(guān)所得稅處理問題的通知（財稅字199777號）、關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)評估增值有關(guān)所得稅處理問題的補充通知（財稅字199850號）柏敗 。鞍獨資企業(yè)改組為拌股份公司時，應(yīng)昂對原有企業(yè)的債扳權(quán)、債務(wù)進行清翱理，委托具有資把格的資產(chǎn)評估機柏構(gòu)、會計師事務(wù)霸所進行資產(chǎn)評估百和驗資，界定原扮有企業(yè)凈資產(chǎn)產(chǎn)百權(quán)。評估確認的俺資產(chǎn)價值與企業(yè)安資產(chǎn)原賬面價值頒有差額的，應(yīng)調(diào)瓣整資產(chǎn)賬面價值柏，評估確認的資八產(chǎn)價值與原賬面爸價值的差額，扣柏除未來應(yīng)交所得耙稅后的余額計入頒資本公積愛 中國注冊會計師協(xié)會編 會計北京 中

31、國財政經(jīng)濟出版社 2005年3月 第166頁參考文獻：1中國注冊會計師協(xié)會,稅法，中國財政經(jīng)濟出版社，2005年3月2姜楠，資產(chǎn)評估，東北財經(jīng)大學出版社，2004年3月3中國注冊會計師協(xié)會,會計, 中國財政經(jīng)濟出版社，2005年3月4建設(shè)部,房地產(chǎn)估價規(guī)范，GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起執(zhí)行）52005年全國注冊資產(chǎn)評估師考試輔導(dǎo)教材，資產(chǎn)評估，中國財政經(jīng)濟出版社，2005年3月巴跋。靶企業(yè)改組為股份熬有限公司時，如癌果資產(chǎn)評估增值鞍部分已經(jīng)折成股啊份，并按稅法規(guī)扒定不再征稅的，胺評估增值計入資佰本公積的部分不癌再作其他處理；壩如果資產(chǎn)坪估增板值部分未折成股盎份，并按稅法規(guī)

32、岸定在評估資產(chǎn)計跋提折舊、使用或埃攤銷時需要征稅癌的，在按評估確芭認的資產(chǎn)價值調(diào)案整資產(chǎn)賬面價值懊時，應(yīng)將按規(guī)定爸評估增值未來應(yīng)背交的所得稅記疤入襖“遞延稅款”科叭目的貸方，資產(chǎn)巴評估凈增值扣除昂未來應(yīng)交所得稅澳后的差額，記邦入罷“資本公積暗資產(chǎn)評估增值準柏備”科目。如果熬公司在計提折舊拌時，仍按原賬面癌原價計提，不按八評估后的賬面原拜價計提，則評估哀增值部分不需要半計算未來應(yīng)交的胺所得稅，公司應(yīng)瓣將拌評估增值全部計愛入安資本公積隘（詳見吧財政部胺關(guān)于印發(fā)懊關(guān)于唉執(zhí)行具體會計準爸則和按有關(guān)問題解答瓣的通知斑（財隘會瓣字199艾8艾隘66艾號）案）傲。辦3、納稅人在產(chǎn)擺權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中絆，發(fā)生的產(chǎn)權(quán)

33、轉(zhuǎn)扒讓凈收益或凈損邦失，計入應(yīng)納稅扒所得額，依法繳俺納企業(yè)所得稅。愛國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)罷讓產(chǎn)生的凈收益斑,凡按照國家有阿關(guān)規(guī)定全額上繳擺財政的，不計入癌應(yīng)納稅所得額（耙國家稅務(wù)總局白關(guān)于企業(yè)股權(quán)投藹資業(yè)務(wù)若干所得邦稅問題的通知安（國稅發(fā)20奧00118號胺）搬）；叭 由上述的法巴律規(guī)定可以得到般的結(jié)論如下：耙首先，敖從上述的稅收制斑度可以看出，對爸于某個會計主體背來說，按國務(wù)院鞍的統(tǒng)一規(guī)定進行扳清產(chǎn)核資時發(fā)生礙的評估增值無需伴計入應(yīng)納稅所得百額納稅。而企業(yè)邦進行股份制改造壩時可以按經(jīng)相關(guān)霸部門確認或核準矮的評估結(jié)果進行百賬務(wù)調(diào)整，對評阿估增值部分需繳背納企業(yè)所哎得稅（即我國稅拔法認澳為這種增值應(yīng)是

34、般包括企業(yè)所得稅般的毛增值額，尤把其是對于需按評礙估結(jié)果辦調(diào)賬的情形）；凹若不對評估增值背進行賬務(wù)處理的扒話，也即唉公司在計提折舊啊時，仍按原賬面翱原價計提，不按愛評估后的賬面原辦價計提阿則不存在就評估翱增值納稅的情況敖。也即評估增值骯可能需繳納企業(yè)辦所得稅（納稅的柏主體是被評估企伴業(yè)），可能無需礙繳納企業(yè)所得稅唉。暗其次，霸對于某一會計主案體來說，現(xiàn)行的辦企業(yè)價值評估中壩必須界定評估結(jié)凹果中增值部分是柏否含稅，否則，安在企業(yè)股份制改罷制中可能產(chǎn)生對辦被改制企業(yè)及其爸母公司重復(fù)征稅背的情況（被改制熬企業(yè)根據(jù)評估結(jié)邦果進行賬務(wù)調(diào)整背，被改制企業(yè)的拌母扒公司通過將被改般制企業(yè)的部分股背權(quán)按評估價進

35、行柏轉(zhuǎn)讓以完成股份稗制改制時）。敖另外，罷財會字199扳866號文規(guī)八定，如果資產(chǎn)評版估增值部分未折巴成股份，并按稅背法規(guī)定在評估資半產(chǎn)計提折舊、使疤用或攤銷時邦是扳需要征稅的伴；扮在按評估確認的罷資產(chǎn)價值調(diào)整資皚產(chǎn)皚賬瓣面價值時，應(yīng)將隘按規(guī)定評估增值懊未來應(yīng)交的所得奧稅記入“拜遞延辦稅礙款芭”科目的貸方，百資產(chǎn)評估增值扣骯除未來應(yīng)交的所百得稅后的差額，埃記入“資本公積隘資產(chǎn)評估增值盎準備背”科目。財會函襖字1999礙2號文第二條也班作了類似的規(guī)定翱。其精神是資產(chǎn)傲評估凈增值部分熬按稅法規(guī)定百是叭需要征收所得稅百的，在調(diào)增資產(chǎn)敖賬頒面價值時，藹要將未來需要征瓣收所得稅的數(shù)額暗調(diào)增負債“敗遞延骯

36、稅壩款岸”，凈增值部分礙減去所得稅后的百差額，才調(diào)增凈癌資產(chǎn)。不能把未吧來應(yīng)交的所得稅安負債，也調(diào)增為拔企業(yè)凈資產(chǎn)。佰問題：該法規(guī)對唉評估減值所引起氨的遞延所得稅收按益熬胺企業(yè)所得稅（借凹項）（企業(yè)采用斑納稅影響會計法罷進行所得稅核算伴時）未作考慮。哀 （二）爸成本加和途徑作鞍企業(yè)價值評估中骯部分評估規(guī)范的熬稅項分析昂財稅字199岸850號文第瓣二條規(guī)定，資產(chǎn)哀評估增值的資產(chǎn)礙范圍應(yīng)包括企業(yè)稗固定資產(chǎn)、流動班資產(chǎn)等在內(nèi)的所挨有資產(chǎn)。其精神啊是資產(chǎn)評估凈增瓣值部分，不僅僅按指固定資產(chǎn)增值邦部分，還應(yīng)包括翱流動資產(chǎn)增值部藹分癌都應(yīng)繳納哎企業(yè)稗所得稅。骯現(xiàn)行評估規(guī)范中胺，產(chǎn)成品的評估稗方法如下：盎A

37、、對于十分暢敖銷的產(chǎn)品，根據(jù)背其出廠銷售價格靶減去銷售費用和扒全部稅金確定評耙估值。暢銷產(chǎn)品愛的評估值=不含奧稅出廠銷售單價艾埃(1-銷售費用按率-銷售稅金及斑附加費率-銷售阿利潤率拔按所得稅率)拌百數(shù)量安B、對于正常銷擺售的產(chǎn)品,根據(jù)跋其出廠銷售價格癌減去銷售費用、八全部稅金和適當搬數(shù)額的稅后凈利板潤確定評估值。壩正常銷售產(chǎn)品的凹評估值=不含稅疤出廠銷售單價敗疤1-銷售費用案率-銷售稅金及哎附加費率-(銷頒售利潤率翱鞍所得稅稅率)-埃銷售利潤率版扮(1-所得稅稅擺率)頒藹凈利潤折減率疤唉數(shù)量板C、對于頒勉強能銷售出去絆的產(chǎn)品，根據(jù)其翱出廠銷售價格減襖去銷售費用、全搬部稅金和稅后凈八利潤確定評估值敖。勉強銷售產(chǎn)品阿的評估值=不含邦稅出廠銷售單價芭礙1-銷售費用俺率-銷售稅金及按附加費率-(銷半售利潤率拔皚所得稅稅率)-疤銷售利潤率胺愛(1-所得稅稅