1、遼中縣房地產市場調研與項目可行性報告2011.11第2頁/共23頁遼中縣概況遼中縣房地產市場分析項目可行性分析目 錄第3頁/共23頁一、遼中縣概況1、地理位置：遼中位于遼寧中部七座工業城市的中心，南接臺安，東鄰遼陽，西連黑山，北界新民，在1個半小時經濟圈內有鋼都鞍山、煤都撫順、化纖城遼陽、石化城盤錦等8大工業原料資源主產城市。2、交通狀況：遼中縣距母城沈陽53公里，距桃仙機場75公里，營口港（鲅魚圈）160公里，京沈線、秦沈線、沈環線公路貫穿全縣境。遼中縣臺安縣遼陽市沈陽市茨于坨佟二堡鞍山市黑山縣新民市盤錦市70km55km65km45km50km25km13km25km55km第4頁/共23

2、頁3、城市區劃：遼中縣區域面積1460平方公里，耕地面積115萬畝；全縣轄14個鎮、3個鄉和1個省級經濟開發區。4、城市規劃：將遼中打造成沈陽近海經濟開發區，是東北亞國際物流中心、國家級近海產業示范基地、沈陽西部生態宜居新城。以縣城、茨榆坨、肖寨門為中心的核心經濟區，以產業大道為軸綜合發展，南部工業區，北部生態農業區，沿蒲河、渾河、遼河的濱河生態景觀帶。5、政策優勢：東北唯一內陸保稅綜合區、“五點一線”經濟帶、國家級經濟開發區等相關優惠政策。注：沈陽行政區遼中縣城肖寨門鎮茨于坨鎮13km12km5km遼中縣城蒲河生態景觀帶產業大道產業大道迎賓大道開發新區核心經濟區一、遼中縣概況第5頁/共23頁

3、6、遼中縣人口結構 遼中縣總人口53萬，其中城市常住人口5萬多人，流動人口2萬余人，周邊農村人口45萬。 預計到2015年，城鎮人口為38.5萬人，城鎮化水平為 57.5%。7、遼中縣經濟概況 遼中縣是全國商品糧、肉雞、瘦肉豬生產基地，是全國菜籃子、漁業生產、平原綠化等先進縣。縣內共有各類工業企業500余家，其中規模以上企業100多家，外資企業30余家。 2010年，地區生產總值實現246億元，比上年增長34.5%；地方財政一般預算收入實現11億元，增長72.7%；社會固定資產投資實現249億元，增長73.4%；城鎮居民可支配收入實現15500元，增長36.3%；農民人均純收入實現10050元

4、，增長23.2%。 一、遼中縣概況第6頁/共23頁二、遼中縣房地產市場分析 2007.7-2011.7時間段成交量3550套，成交面積38.5萬，歷史成交量約10萬平米/年。 07、08年度銷售均價2200元/。 1、遼中房地產市場歷史回顧序號項目名稱總建面（萬）規劃套數產品形態主力戶型面積區間（）均價（元/）開盤時間備注1近海欣城4300多層二室二72維多利亞101000多層二室二廳80-11025002007.6沈陽宏發開發，首次打造河景房概念，高調營銷，反映強烈，但群眾認可度低，銷售情況較差。3海倫豪森4400多層二室二廳40-12022002007.64

5、書香苑101000多層二室二15創誠春曉3350多層二室二廳50-11021002008.9目前剩閣樓一套，2700元/6陽光家園7.5500多層二室二5第7頁/共23頁 由于新區剛剛開發，樓盤市場基本無存量，各開發商也都采取分期開發、逐步推售方式，對新區市場也是處于摸探狀態，預計年底前陸續推出500余戶。2、市場供給及在售樓盤狀況序號項目名稱總建面（萬）規劃套數產品形態主力戶型面積區間（）均價（元/）開盤時間備注1億甲府第9.51200多層二室二廳45-12537002010.12.25尾盤，開盤很火，當天銷售300套，均價30

6、00。2世紀華苑多層70-1303500尾盤，售樓員未在3盛輝世紀城400多層二室二廳75-12036002011年底未開盤，占地15萬平，年底推出一期的一部分400戶，一二期多層，三四期計劃高層。4湖景國際10011F二室二10.15開一棟，100戶，半個月基本售罄，根據蓄客情況逐步推盤，預計年底前再推一到兩棟。二、遼中縣房地產市場分析第8頁/共23頁3、客戶分析：房改+投資 房改人群：就新區購房人群而言，主要是當地改善住房環境的城區居民，他們很看好新區的環境和園區的綠化、物業等老社區享受不到的東西，此外，也很看好新區的發展，覺得房子將來會增值。 投資人群：多

7、數為沈陽投資客（約占購房人群10%），看好新區的未來前景二、遼中縣房地產市場分析第9頁/共23頁4、未來發展趨勢 隨著遼中城市東擴，未來的房地產開發畢將借勢東移，在近海新區掀起一輪“圈地運動”，目前已有多家房地產企業在新區拿地，如右圖所示。老城區近海大路迎賓路蓮花湖公園東湖公園遼中富興置業沈陽大祥置業沈陽兆恒億甲府第沈陽廣廈萬千大連世盛沈陽宏發二、遼中縣房地產市場分析第10頁/共23頁三、項目可行性分析1、項目概況項目位置： 項目地塊位于近海客運站北側，東臨規劃路，南鄰客運站，西鄰儲備地，北臨儲備地。土地價款： 項目占地約79.8畝，地價75萬/畝，總地款5985萬元。客運站項目宗地縣政府近海

8、大路蓮花湖公園法院檢察院第11頁/共23頁2、項目周邊配套及環境配套：市政統一供暖、接入天然氣。交通：項目東側有公交車直通老城區。輕軌建設已納入政府計劃，但目前還未實施。三、項目可行性分析老城區近海大路迎賓路蓮花湖公園東湖公園近大街海輕軌站行政綜合區教育區住宅區商業區商業區住宅區輕軌：是由沈陽張士到遼中縣城，是地鐵一號線的延伸，全程約40公里，從十三號街站到濱水新城僅需25分鐘。第12頁/共23頁項目效益概算項目金額單位占地面積79.8畝容積率1.8建筑面積95808 平米銷售價格3600元/平米銷售收入34491 萬元稅費2449 萬元土地成本5985萬元契稅239.4萬元建筑成本15329

9、 萬元期間費用2732 萬元銷售利潤7757 萬元銷售利率22.49%3、規劃指標與效益概算建筑形式：多層；容積率：1.8；土地成本：75萬/畝；建筑成本：1600元/平米；銷售價格：3600元/平米；財務費用：1197萬元；銷售費用：1035萬元；管理費用：500萬元；建設周期：2年；三、項目可行性分析第13頁/共23頁Strength 優勢分析交通便捷：地塊位置好，客運站北側；居住氛圍：周邊住宅社區集中，居住氛圍濃厚；環境優越：距離蓮花湖公園較近；Weakness 劣勢分析遼中縣城人口較少，市場需求量相對有限；Opportunity 機會分析基礎設施：市政配套已見雛形，環境優越，具備開發的基本條件；區域價值：項目位于遼中市未來城市發展新的增長極近海新區，區域發展潛力巨大；政策支撐：政府重點打造，具有政策優勢；Threat 威脅分析項目周邊已進駐多家外地開發商，占據了新區市場的首批