1、中建集團與門頭溝簽訂500億的戰略合作協議，實現一級、二級土地的滾動開發與建設中國建筑與北京市門頭溝區簽訂戰略合作協議，擬為門頭溝新城建設注資500億元投資項目包括但不限于：城市總體規劃生態環境建設棚戶區改造回遷安置房建設房地產開發項目背景本地塊是中建一局在門頭溝進度最快的房地產開發項目，現處于一級開發階段，位于門頭溝老核心區北部，總體量30.3萬中建一局在門頭溝“首發”商品住宅項目，現處于一級開發階段指標：總建筑面積：30.3萬平米住宅建筑面積：23.2萬平米配套設施建筑面積：7.1萬平米可銷售物業面積：21.1萬平米還建物業面積：9.2萬平米容積率：2.66限高：60米（局部100米）階段

2、：土地詳規并沒確定，在保證紅線邊界與指標不變的前提下，內部排布可做一定調整雙裕環島本案項目背景做為門頭溝的“首發”項目，本項目有重要的戰略意義，肩負著“品牌落地”與“回籠資金”的使命開發商目標快速回款支持后續土地開發；打響“第一槍”，建立區域影響力， 實現中建一局的北京布局； 確保項目安全，并注重品質打造，營造品牌的良好口碑；目標項目位于雙裕環島向北1.5公里處，周邊道路現狀良好，路網發達，驅車便捷，可實現與北京市中心區及重點商圈的快速連接通達重點區域交通距離與時間：天安門：車行30公里，40分鐘金融街： 車行29公里，34分鐘中關村：車行27公里，33分鐘國貿：車行45公里，48分鐘麗澤：車

3、行32公里，36分鐘總部基地：車行32公里，36分鐘西山萬柳商圈王府井商圈中關村商圈西二環上阜石路：23公里，約37分鐘西二環上蓮石路：26公里，約35分鐘項目地塊位置五棵松商圈蘋果園商圈CRD公主墳商圈西直門商圈金融街商圈西單商圈馬連道商圈麗澤商圈首鋼CBD商圈總部基地本體條件公交系統：運通101：望京 安貞橋 大鐘寺蘋果園首鋼小西門運通112：史各莊 上地 馬連洼百望山青龍橋運通116： 蘋果園首鋼小西門五里坨 石景山南宮 三家店公交336：大峪五里坨蘋果園田村阜成門公交929：蘋果園雙峪環島西龍泉務王平村千軍臺坑站公交892：蘋果園雙峪環島西二六八醫院王平村河南臺站運通101線路圖運通1

4、12線路圖運通116線路圖336路線路圖929路線路圖892路線路圖公交101、112、116公交336、101、112、116、929、892并享有便利的公共交通，可直達蘋果園實現與地鐵一號線的聯通本體條件商業設施及基礎服務類場所，如商場、飯店、超市、酒店等教育設施及學校，如公立、民辦學校和專業專修學校以及中小學等公共設施及政府辦公場所，如派出所、醫院等景觀配套及公共休閑場所，如公園、渡假村等區域配套地塊周邊無強勢的配套資源，但能滿足日常生活需求，臨近政府機關單位，城市形象良好雨潤發購物廣場KTV及乒乓球館門頭溝中等職業學校門頭溝區檢察院門頭溝區醫院安誠居項目地塊位置本體條件地塊指標中限制條

5、件較多（保留建筑、公交場站、還建物業等）西側有鐵路干擾，將會對項目商品房部分的規劃與品質造成一定影響70米本體條件保留建筑清真寺2.2萬平米占地停車場西北望山，步行可達永定河河畔，擁有不可復制的“依山傍水”的城市自然資源，會對項目未來的競爭力有強有力的支撐永定河200米西北方向可望山景本體條件世聯認為： 本項目享有極高的驅車便利度和不可復制的城市自然景觀資源，完全可以彌補自身的瑕疵，給予項目良好的支撐。2007年至今，門頭溝區域土地放量為31.45萬，在北京區縣排名第14位，排在其后面的是內城四區?？偡帕颗c其他區縣存在較大差距；2007年至今，門頭溝新增住宅供應量排在北京各區縣的最后一名，僅為

6、19.3萬，總供應量為17名延慶40，為第一名朝陽區的1；2009年至今，門頭溝區域住宅新增供應量僅為2.41萬 ，遠遠低于平均水平，供銷比為0.4，處于供需嚴重失衡狀態；2007至今北京各區土地成交量排名2007至今北京各區新增住宅供應量排名2009至今北京各區 住宅供銷關系排名區域以往土地放量與商品住宅供應量遠遠低于城市平均水平，市場聲音小熱度不高市場環境但隨著重點項目的推出，供應量會大幅度增長，市場升溫將帶來良好的發展機會，同時競爭壓力也會增大，把握市場趨勢至關重要天臺山地塊住總&駿洋地塊華潤潤西山麗景長安限價商品房地塊長安街西延線存量8.6萬存量28.6萬存量20.7萬存量22萬存量3

7、7.9萬華潤潤西山（待售）物業形態：聯排、疊拼、洋房、高層占地面積： 20.15萬建筑面積： 28.61萬容積率：1.4銷售時間：預計2011年末麗景長安（待售）物業形態：高層、小高層占地面積： 7.5萬建筑面積：22萬容積率：3.0銷售時間：預計2011年10月市場環境現階段的關鍵任務精準定位并指導政府規劃，為二級開發奠定良好基礎精準的價值評估，給到二級拿地成本參考找到發力方向，凸顯競爭優勢，保證未來項目安全核心問題導出如何把握市場發展趨勢確定項目定位？如何建立價值體系確定項目打造方向？如何在現有指標下選擇最優的產品組合？如何判斷項目銷售價格和經濟收益？明確項目定位及產品打造建議，并對未來項

8、目銷售價格做合理的預判，是當前需要解決的核心問題，可以有效的指導拿地及開發策略本體及市場環境區域核心區，生活配套完善，交通便利；“依山傍水”自然環境優越；中等體量，中高容積率，有一定限制條件；以往區域市場陌生，未來競爭壓力會增大核心問題2011/08/24工作城市及房地產市場調研開發商目標解析北京西部七大區域近4年來的土地市場及區域內在售典型樓盤調研客戶訪談調研業內人士訪談調研項目賣點導出 產品設計研究 客戶訪談驗證 建立產品打造體系物業發展建議撰寫第二階段（中期）產品定位、物業發展建議及整盤策略研究階段第一階段（初期）項目市場調研及定位方向研究階段區域市場情況與典型項目分析市調項目資料卡定位

9、方向研究16個日歷天12個日歷天日歷天第三階段（終期）成果及內容調整階段并最終提交所有文件反饋意見及方案調整整盤方案確定整體報告生成及撰寫產品定位產品打造體系建立產品打造建議報告撰寫物業發展建議撰寫價格判斷及收益測算2011/09/202011/09/2011/09/08成果截至目前項目小組已完成以下二個階段的研究工作，從而形成本次提交的終期成果本項目的研究結論均基于全面且深入的實地調研與分析調研內容：地塊內資源盤點用地周邊自然資源、配套基礎設施建設地塊的交通可達性門頭溝區域規劃及建設現狀北京西部7個行政區的住宅項目分布及發展現狀房地產專業人士訪談：中水電營銷總監方總華潤潤景西山策劃經理任超麗

10、景長安策劃經理肖冬世聯代理四部策劃總監楊洋世聯策管部總經理侯羽潔中筑地產營銷經理侯海平萬科地產西部片區經理王可鑫清華規劃院研究院李媛世聯戰略顧問部經理趙春峰西部片區項目銷售代表15名調研項目：綠島水岸麗景長安華潤潤西山金谷香郡大成郡中景未山賦城建徜徉集萬科長陽半島華潤公元九里旭輝御府實地調研與踏勘樓盤調研專業人士訪談詩景長安雍景山嵐西山壹號院萬科金域華府上林溪橡樹灣領秀慧谷龍山華府金隅萬科城客戶調研客戶調研：訪談客戶來源：北京西部七個片區：昌平、海淀、豐臺、石景山、大興、門頭溝、房山客戶問卷調研65組其中有效問卷55組門頭溝客戶訪談8組本次溝通的主要內容如下區域機會研判市場機會研判客戶機會研判

11、項目定位及產品打造建議價格判斷及經濟測算亦莊通州順義懷柔密云平谷大興房山昌平延慶中心城山區區域山區區域東部發展帶西部發展帶五環六環東部發展帶北京對外面向區域；通州、順義/亦莊承接中心城人口、職能疏解和新的產業集聚的主要地區。發展方向高新技術產業、現代制造業、公共服務、居住配套、教育培訓、綜合交通運輸走廊密云、懷柔、平谷首都國際交往服務的重要外事活動基地；發展方向旅游休閑、會議培訓和生態農業，無污染的都市型工業，防止高密度連片發展；西部發展帶生態友好型的產業集聚區；延慶、昌平、門頭溝、房山、大興高新技術研發與服務、旅游休閑、商業物流、教育等，改善生態環境，引導高品質、組團式集約發展，防止高密度連

12、片開發；山區區域生態屏障，適度旅游和生態農業開發為主，由于受到地勢等客觀因素的存在，發展受限；懷柔北部山區、密云北部山區、昌平北部山區、門頭溝西部山區、房山西部山區、延慶山區；密云、懷柔相繼啟動，目前正在城市建設階段 ，同時08年期西部發展帶上的大興、房山、昌平開始逐步成為熱點2005年2010年2012年東部發展帶通州、順義、亦莊首先發展，目前該區域發展相對成熟2008年CRD啟動帶動門頭溝利好，門頭溝開始發展按照“兩軸-兩帶-多中心”的城市空間結構，根據不同區域的現狀發展特征、門頭溝區域為西部發展帶的重要組成部分中心城區域發展以高端服務、金融保險和文化旅游為主體的第三產業，完善優化政治、文

13、化和國際交往中心的功能；內容來源于北京城市總體規劃20042020門頭溝地處北京西部山前平原地帶，具備良好的生態環境，是北京西部的天然生態屏障 門頭溝區位于北京城區正西偏南，山地面積占98.5%,是北京市唯一的純山區。屬太行山余脈，地勢險要“東望都邑，西走塞上而通大漠”，自古為兵家必爭之地;地處華北平原向蒙古高原過渡的山地地帶。地勢由西北向東南傾斜。西部山區是北京西山的核心部分，山形挺拔高峻、險峰疊嶂。境內有北京市的最高峰東靈山，海拔2303米；次高峰百花山，海拔1990米； 永定河由西北向東南貫穿門頭溝區，境內全長101.8公里。全區分屬永定河、大清河和北三河3個水系，永定河水系流域面積13

14、68平方公里，大清河水系流域面積66.9平方公里，北運河水系流域面積14平方公里;空氣質量指標：年全區林木覆蓋率達到，空氣質量二級和好于二級的天數占全年的。到年全區林木覆蓋率達到空氣質量二級和好于二級的天數占全年天數的比重力爭達到并擁有悠久的歷史和濃厚的文化底蘊 門頭溝是具有悠久歷史文化和優良革命傳統的老區。早在一萬年以前，新石器時代早期的“東胡林人”就在此繁衍生息。燕昭王二十九年（公元前283年）設上谷、漁陽、右北平、遼西、遼東五郡，今區境分屬上谷、漁陽二郡。此后，區境的隸屬行政建制屢經變遷，直到1958年5月定名為門頭溝區至今。千年皇家古剎潭柘寺 門頭溝區是集自然風光、文物古跡、古老民風為

15、一體的經濟發展區。境內峰巒疊嶂，青山秀水構成了京西一幅幅瑰麗的天然麗圖，文物古跡記載了門頭溝區悠久燦爛的歷史文化。國家級文物保護區4處（潭柘寺、戒臺寺、爨底下村古建筑群、萬里長城北京段門頭溝段）；北京市文物保護單位12處（龍泉務遼金瓷窯遺址、“東胡林人”遺址）；國家級保護名錄3個（京西太平鼓、妙峰山廟會、琉璃渠琉璃制作技藝）；市級保護名錄11個（京西太平鼓、京西幡樂） “東胡林人” 遺址京西古道遺址“金頂祈福納吉祥、宏揚妙峰福文化” 妙峰山第18屆民俗廟會 古村落馬致遠故居房地產發展階段與人均GDP關系國際通用衡量標準穩定發展區快速增長區發展區門頭溝人均GDP于2010年在全市排名第11名，在

16、北京16個區縣中發展屬于中下級；門頭溝人均GDP為4365美元，僅占穩定發展期排名第一的西城區24274美元的五分之一左右；從人均GDP和房地產發展階段的關系，可以得出門頭溝2010年的房地產處于快速增長期，看中質量為主2010年人均GDP在北京16個區縣中排名第十一名，屬于中下游水平圖二：北京16個區縣及開發區2011上半年GDP現價增速但2011年上半年GDP的增速較于前兩年有明顯增大，達到20.3，為全市排名第一，發展勢頭良好圖一：門頭溝地區生產總值增長速度2011年上半年經濟增長速度領跑全市： 門頭溝從09年至今整體GDP增速處于穩步上升階段，發展勢頭良好，在2011年上半年達到47.

17、8億 比較北京市16個區縣及開發區的GDP增長速度，上半年，門頭溝區地區生產總值增長速度（20.3%）為全市最快，比排名第二的大興區高出4.1個百分點，比北京市平均增速高出8.4個百分點，增長速度大幅領先于其他區縣目前人口自然增長率根據左側圖表顯示，自2007年至2010年門頭溝人口成正弦曲線分布；門頭溝區域內本地人口穩定在24萬左右，呈穩定趨勢區域內外來人口增長率明顯大于總體人口增長率，外來人口是人口增長的主要來源；外來人口的增長率在09年到10年巨增，有大量的外來人口進入門頭溝區域；外地人口的巨幅增加，區域正在逐漸開放。07-10年門頭溝人口數量統計本地人口相對穩定，外來人口是區域內人口增

18、長的主要來源，并且在09年到10年出現大幅度增加，區域正在逐漸開放（萬）2007 2008 2009 2010全社會固定資產2011年前7個月與2010年整年水平持平，2011年1-7月房地產投資34.7億，同比增長560，房地產投資存在巨大的發展空間2007至2011年7月，門頭溝社會固定資產投資在09年出現跳躍式增長，2011年1-7月的固定資產投資與2010年一整年基本持平，同比增長100，出現快速增長現象；門頭溝房地產開發投資額與上年同期相比增速560，門頭溝房地產開發進入一個迅速發展階段； 2011年1-7月僅7個月，門頭溝房地產投資達到34.7億，占固定資產投資的37.3，在200

19、9年和2010年出現低谷后，2011年恢復正常； 產業收入結構：初步核算，2011年上半年全區實現地區生產總值（GDP）49.8億元，比上年增長20.3%；門頭溝區域以第二產業和第三產業為主，能夠占到98左右； 產業調整：門頭溝區按照生態涵養區功能定位的要求，關閉了絕大多數煤礦及非煤礦山，采取切實措施，著力推進區域產業結構調整，發展農牧漁業、都市型現代農村產業、鄉村旅游業等； 主導產業：依據門頭溝現有的自然資源，將把旅游產業做為主導產業，門頭溝擁有三山兩寺一湖一澗一村一峽一潭，三山主要指靈山、百花山、妙峰山，兩寺指潭柘寺、戒臺寺，一湖指珍珠湖，一村指汆家村，一峽指雙龍峽，一潭主要指京西十八潭依

20、據生態涵養區功能定位，大力發展第三產業，著力打造都市現代型宜居之地門頭溝潭柘寺門頭溝靈山秋季楓葉小九寨溝門頭溝區雙龍峽生態涵養建設區新城輻射區新城核心區新城輻射區門頭溝新城規劃建設示意圖核心區：涵蓋門城新城的規劃建設范圍，包括龍泉和永定兩鎮區域，主要承擔服務城市建設、帶動山區發展的功能。發展主要方向是加強城市建設，提升服務功能，創建宜居城市。輻射區：是連接門城新城與深山區的過渡區域，包括潭柘寺、軍莊和妙峰山三鎮區域，主要承擔加強生態修復、承載產業發展的功能。生態涵養建設區：包括清水、齋堂、雁翅、王平等四鎮區域和北嶺地區，主要承擔生態涵養發展、服務新城建設的功能。發展方向主要是加強生態建設，強化

21、生態涵養，發展生態產業。舊城改造：門頭溝區與國內外多家企業合作引進社會資金1500多億，其中棚戶區改造及舊城改造項目的簽約金額超過560億元；發展溝域經濟和建設特色城鎮的項目占到了9個之多，特別是齋堂、潭柘寺、軍莊三個市級重點小城鎮更是吸引了多達410億元的簽約資金。2002年以來，門頭溝區對不符合功能定位和影響環境的資源性開采行業進行了清理整頓。254家鄉鎮煤礦全部關閉，告別了上千年的小煤窯開采史。非煤礦山、砂石企業、石灰土窯、水泥廠、煤矸石磚廠相繼關閉，資源開采型行業實現了從門頭溝區徹底退出。新城各功能區域規劃明確，本項目所處新城核心區主要承擔城市建設功能定位北京西部的綜合服務中心（WSD

22、），承擔生態友好型產業轉型、維護生態環境功能，引導高品質、組團式集約發展2010年6月19日，門頭溝區人民政府在北京首都大酒店舉辦了“2010年門頭溝區招商引資項目推介會”，24個項目簽約金額達1500億元，標志著 首都西部綜合服務區（Western Service District，簡稱WSD）建設全面啟動。這些簽約項目和招商推介項目分屬旅游產業類、文化創意類、商業類、高新技術類、體育休閑類、新能源類、節能環保類等產業類型.“一湖十園五水聯動” 隨著門頭溝門城新城“一湖十五園”城市景觀體系的建成，四條城市水系河道逐步治理并與永定河主河道的聯通互動門頭溝區按照生態涵養發展區和首都西部綜合服務區

23、的功能定位，提出加快建設新城區，規劃發展淺山區，保護涵養深山區，重點發展旅游文化休閑產業，按照“一帶、兩線、三點”的空間發展布局，全力建設首都西部綜合服務區。 長安街西延線、京西CBD（首鋼區域）、全國首條中低速磁懸浮輕軌、全國首個7A級酒店等高端設施奠定了門頭溝新城建設的高起點 西長安線沿線 長安街西延項目東起古城南路，向西經首鋼東大門、首鋼廠區后，跨永定河，經西六環路、規劃的門城公園及門頭溝濱水商務區后繼續向西，終點至門頭溝區的三石路，道路全長約6.4公里（見右圖） 京西CBD（首鋼區域）“京西中央商務區”將位于長安街西軸線，涵蓋石景山、門頭溝、豐臺和首鋼“三區一廠”整個商務區圍合面積約3

24、0平方公里，可建設用地預計約19平方公里 中國第一條城市中低速磁懸浮輕軌 中國第一條城市中低速磁懸浮輕軌線路的北京城鐵S1線將于12月28日開工建設，2012年試運行。 S1線一期工程蘋果園是首站，石廠是終點站，總長約10公里 七星級迪拜酒店門頭溝正式簽約的中東海灣集團星級酒店項目，是集星級酒店、高級會議中心、大型商業娛樂中心于一體的綜合項目。 12個長安線地標建筑門頭溝區重點加大了長安街西延線的招商力度，共引進太平洋國際廣場、長安國際金融中心、黃金交易中心等12個標志性建筑，總投資達到1350億元。七星級迪拜酒店SI中低速磁懸浮輕軌京西CBD規劃圖京西CBD覆蓋圖區域規劃不只是概念，有較強實

25、現性，推動力強建設迅速，區別于其他新城！ 阜石路2010年已經通車 阜石路2期通車后從阜成門到門頭溝只需20分鐘 門支路二期、規劃一路建設基本完工，西苑路、增北路、潭王路、改線等工程全面推進 高沿路、擔下路、清千路等山區道路開工建設 108國道改建2010年完工，從城區到潭柘寺可縮短20分鐘左右。 西長安線沿線目前在建西長安線預計2014年5月能夠通車，六環路以東的部分規劃道路紅線（道路用地的邊界線）80米，4上4下共8條機動車道。六環路往西的部分規劃道路紅線60米，3上3下共6條機動車道。目前古城南路至首鋼東大門的上下兩車道將進行擴建。 永定河門頭溝段修復生態造景觀門頭溝投資1.7億元，完成

26、了永定河門頭溝段全流域生態修復綜合整治和景觀建設，形成了永定河88公里河道、清水河28公里河道百里親水走廊，建設濕地120萬平方米；投資近10億元，投資3.93億元基本完成了永定河門城湖建設工程，將新城內原本干涸的城子溝、中門寺溝、黑河溝、馮村溝、西峰寺溝5條河道連通永定河，共同治理開發，形成了“一湖十園、五水聯動”的新城水系。永定河沿河走廊阜石路蓮石路西長安街沿線第七屆農民運動會開幕式且政府致力于舉辦各種國際、市級別的活動加強門頭溝自身區域的宣傳 政府對于門頭溝自身區域的宣傳長安街西 永定河畔首都功能拓展的重要承載區全市生態文明建設的重點區加快轉變經濟發展方式的示范區政府為宣傳區域所舉辦的活

27、動第七屆農民運動會第二屆北京國際山地徒步大賽尋古探幽古遺址（東胡林人遺址遼代瓷窯遺址）舉辦聲勢浩大的廟會，傳承民俗文化第二屆北京國際山地徒步大賽在門頭溝進行世聯認為： 門頭溝區域擁有良好的生態環境和規劃的高起點，未來將是集合都市高端資源與自然環境于一身，將是宜居生態的都市新核。 門頭溝區域建設實現性強，對外宣傳力度大，短期內將進入實質性的高速發展階段，區域將迅速開放，吸引大量外來人口。 本項目將充分獲得區域發展帶來的紅利，奠定開發的良好基底基于本體條件與區域背景，世聯判斷本項目未來的定位一定要強調都市級配套與自然資源的占有，走城市宜居型的發展路線，凸顯項目與生俱來的競爭優勢交通：道路交通便利和

28、實現與都市商圈的迅速鏈接S1磁懸浮軌道2012年通車，實現與都市軌道的聯網城市宜居型配套：“京西中央商務區”七星級迪拜酒店投資1350億元的長安街十二個地標建筑地塊：“依山傍水”占有強勢的自然資源位處新城核心區指標：30萬平米建面，2.66容積率配有商業、辦公本次溝通的主要內容如下區域機會研判市場機會研判客戶機會研判項目定位及產品打造建議價格判斷及經濟測算2010年以來，政府調控政策頻出，“新國八條”和“京十五條”表明政府的調控決心，嚴控樓市依然是一段時間的主旋律4.157月底9.2911月國務院常務會部署遏制部分城市房價過快上漲措施4月15日國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知4月3

29、0日“京十二條”（包括限購令）5月5日“深十三條”關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知4月20日“浙十八條”5月17日“穗24條”5月22日關于土地增值稅清算有關問題的通知5月26日關于加強土地增值稅征管工作的通知6月5日關于規范商業個人住房貸款中二套住房認定標準通知6月3日關于做好住房保障規劃編制的通知6月21日“新國十條”出臺后，隨著時間推移，政策及相關細則不斷被市場消化，調控效果逐漸減弱 力度再次加強89月9月29日15個城市的限購令調控密集期調控淡化期調控強化期取消7折利率調控淡化期12月調控再次加強1月國八條2010年2011年1月27日 關于完善差別化住房

30、信貸政策有關問題的通知關于進一步貫徹落實國發201010號文件的通知 4月17日調控力度2月16日京十五條政策環境新國十條：北京國五條：23個城市出臺限購令國八條：42個城市出臺新版限購令新國十條：首套90平以上首付三成，二套五成，利率1.1倍，三套大幅提高國五條：首套三成，二套五成，利率1.1倍，三套停貸國八條：二套首付六成以上，利率1.1倍，部分銀行首套首付提至四成，利率優惠逐步取消甚至上浮新國十條：無國五條：無國八條：608城市出臺房價控制目標，發改委督促銷售過程明碼標價限貸限購限價保障房新國十條：580萬套國五條：年末基本建成60%國八條：1000萬套，11月底全部開工限貸、限購、限價

31、、保障房政策環境商品房土地成交的建設用地面積從供應上看，2008年的供需矛盾較為明顯，供需比為0.5：1，供不應求。而其他年份供應和成交土地的面積均逐年上升。 主要原因是2008年的次貸危機使政府放慢了土地供應的步伐。而開發商的取地熱情也有所壓抑，成交土地多為2007年的存量。 2008年-2011年1-8月商品房土地成交的規劃建筑面積供需比分別為2：1、1.09：1、1.21：1和1.85：1。2010年的商品房土地成交市場供應，一部分來源于09年的存量土地，另一方面政府加大商品房土地的供給。2010年的商品房土地呈現供給明顯大于需求的狀況；201118月份土地供需比顯示，由于調整政策的出臺

32、，開發商拿地趨于謹慎，供給尚未消化完全；2008年-2011年1-8月北京市居住類用地規劃建筑面積供應與成交情況單位：萬平米2008-2010年，住宅用地供應面積逐年遞增，2011年以來，由于政策環境影響，土地供應及成交均有所緊縮，且當前的供需比達到了歷年來的最高值市場表現近幾年來北京市商品房08年和今年18月份的供需比為1.31和1.03，供大于求；09，10年都小于1，供不應求；08年由于全球性的金融危機，開發商資金緊張，增加供應量，以快速回籠資金；09供應面積同比下降13.3%，主要因為08年大量開發商拿地比較少。2010年和2011年18月供需求相對穩定，供需比為0.98和1.03左右

33、；2008年以來，除在2009年商品房成交呈井噴式增長以外，其他幾年成交量穩定在每年12萬平米左右，2011年初至今，商品房新增供應與成交基本持平單位：萬平米市場表現2011年較2010年2-8月各產品面積去化同比下降比例通過對比，2011年較2010年各戶型產品去化面積整體下降；其中80-100平米的剛需型產品及130-160平米的改善型產品下降幅度最大；80平米以下產品、100-130平米改善型產品及160平米以上終極置業產品去化面積下降幅度相對較?。挥纱丝梢钥闯觯盒抡拢?80平米以下兼具投資屬性的首置剛需產品、100-130平米的大面積剛需型產品和160平米以上的終極置業產品去化量受政

34、策影響相對較?。欢胀▌傂栊秃透纳菩彤a品去化量下降明顯，都超過了20%。新政后6個月各面積區間產品同比2010年成交量均有一定的下降，100-130產品和160 以上產品成交量降幅相對較小市場表現剛需底層初級享受置業終極享受置業剛需首置首次改善再次改善剛需置業改善置業終極置業剛需底層初級享受置業終極享受置業剛需首置首次改善再次改善限購政策對客群的影響新政后，受限購政策影響，一部分人前置置業需求，提升置業目標，進而衍生出了圣誕樹型購房需求模型從前頂端的改善客戶，變為了終極置業者從前較有資金實力的剛需置業者，為避免短時間內的改善，兼顧改善目的置業客戶變化世聯認為： 在當前限購的政策環境下使得市場供

35、銷比達到歷年最高，市場各面積區間產品去化量同比均有縮水。 市場客戶出現摸高置業現象，100-130平米與160平米以上產品去化量下降幅度最小。門頭溝的城市更新導致了未來土地放量的增加，并集中分布在新城區2011年度北京市計劃全年供地總量為6500公頃，其中西部地區土地供應量約占全市供應總量的15%2011年門頭溝區計劃土地供應量為675.93公頃，占全市土地放量10由此可以看出，未來門頭溝區為京西重點發展建設區域門頭溝區為京西重點發展建設區域與過去5年相比，2011年門頭溝計劃的土地供應量激增單位：公頃“十二五”期間門頭溝區重點發展的功能區域主要包括：門頭溝新城地區（主要為龍泉鎮、永定鎮）北京

36、3個重點小城鎮（潭柘寺鎮、軍莊鎮和齋堂鎮）溝域經濟發展建設的妙峰山鎮門頭溝采空棚戶區改造區域永定河流域綠色生態發展帶以及門頭溝區淺山區范圍的鎮村等項目的采空區及淺山區也成為發展重點門頭溝市場其中以基礎設施用地、保障房用地和產業用地為主，商品住宅用地僅占全部住宅用地的5，相對稀缺2011年門頭溝區計劃供應土地675.93公頃，用地性質構成包括基礎設施、商服以及住宅用地，其中基礎設施占到40住宅用地為406公頃，占到總用地計劃的60，但商品住宅用地供應比例很小，僅占到住宅用地的5住宅用地的分布區域以門頭溝新城為主，這些區域將以城市型普通住宅為主結論1：門頭溝區基礎設施及配套將進一步完善，區域完善度

37、進一步提高結論2：商品住宅，尤其是中高端品質住宅的市場供應仍將十分緊缺門頭溝市場20072011期間，門頭溝僅成交6宗土地，其中住宅用地4宗除09年北京天臺山創下9314元的高樓面地價外其他土地成交價處于北京市場較低水平，最新成交樓面地價為5582元07年至今區域成交土地6宗，其中住宅用地4宗，2009年出現9314元/平米樓面地價至高點，整體樓面地價在5500元/平米上下132456西六環已成交土地長安街西延線門頭溝市場區域待上市土地1宗，為限價商品房地塊，總建面約38萬平米，容積率2.7132456該宗地出讓地價限定為人民幣222285萬元（含土地開發補償費80230.61萬元）?！爸械蛢r

38、位、中小套型普通商品房”，即居住用途房價掛牌起始價為人民幣13600元/平方米。房價競價階梯為人民幣50元/平方米，競買保證金為人民幣46000萬元。已成交土地待上市土地西六環長安街西延線門頭溝市場世聯認為： 門頭溝區域未來政策性住房的放量會滿足大量區域內低端客戶置業需求，未來限價商品房地塊會對區域的價格上升形成一定影響。成交地塊中有兩塊土地已經轉化為項目，并有一塊已經售罄，未來土地存量集中在長安街西延線附近132456西六環陽光綠苑（已售罄）物業形態：小高層 高層占地面積：0.7萬建筑面積：1.4萬容積率：2.00主力戶型：二居94-96銷售時間：2008實現價格：7000-9800元/平米

39、當前二手價格：19000-21000元/平米華潤潤西山（待售）物業形態：聯排、疊拼、洋房、高層占地面積： 20.15萬建筑面積： 28.61萬容積率：1.4銷售時間：預計2011年末長安街西延線建面8.6萬平米建面20.7萬平米建面38萬平米建面28.61萬平米門頭溝市場周邊項目現有商品房項目有5個，2個項目為待售項目，在售項目中1個為50年公建產品，1個為住宅社區尾盤，1個為臨近區域洋房產品華潤潤西山麗景長安西貿國際綠島水岸金谷香郡門頭溝市場區域的項目存量與土地存量約129萬平米左右，其中109 萬平米集中在長安街西延線區域，老城區存量僅為20萬平米綠島水岸西貿國際（公建）麗景長安華潤潤西山

40、北京天臺山地塊住總&駿洋地塊3.5萬7.7萬22萬28.6萬8.6萬20.7萬供應：未來區域有華潤潤西山、麗景長安二個20萬以上的項目入市，加上新成交的住總&駿洋地塊和囤積已久的北京天臺山地塊，即將上市的項目存量在119萬左右，這部分供應會對本項目帶來一定競爭；存量：綠島水岸、西貿國際現有剩余貨量在10萬左右，以當前的銷售進度判斷，不會與本項目同期銷售限價商品房地塊37.9萬天臺山地塊住總&駿洋地塊華潤潤西山麗景長安西貿國際綠島水岸限價商品房地塊長安街西延線存量8.6萬存量3.5萬存量7.7萬存量28.6萬存量20.7萬存量22萬存量37.9萬門頭溝市場尤其長期新增商品房供應不足，從2008年

41、至今區域消化量以二手房為主，當前區域二手房銷售價格接近一手房價格，月成交量在50-60套左右華潤潤西山麗景長安西貿國際基本信息：【綠島水岸】門頭溝唯一在售居住項目、成熟社區后期收官，總價近200萬，1梯4戶東西向板塔結合的產品，戶型設計舒適度極差金谷香郡綠島水岸項目共12層，1-3層為商業，以上為住宅；7089 m二居，30118-123 m三居產品均東西朝向1梯4戶，易造成對視現象，且各面積戶型均非南北通透，出現西北、東北戶型，采光、通風效果受到嚴重影響，戶型設計較差；項目產品對外報價2.2萬/平米，全款97折，按揭99折主力總價達到180-190萬/套。89 m二居門頭溝市場客戶情況：訪談

42、語錄：【綠島水岸】客戶以門頭溝本地的為首置自住客戶為主，銷售實現價格較好，但去化速度慢客戶來源：80%來自門頭溝區內，20來自沿阜石路過來的北京其他區域客戶，包括海淀、石景山等周邊區域客戶職業：當地礦務局、以及當地普通拆遷民眾，一部分京煤集團職工（團購）置業目的：主要以年輕小兩口自住和為子女購婚房為主；置業關注點：總價、配套、交通、環境銷售情況： 供應量以88-90m的二居占絕對主力；蓄客8個月，2011年5月份開盤，總供應量150套左右，消化38套；去化率較低；三居產品總共供應30套，已簽約8套；成交價格在2萬2.4萬/m之間,成交均價為21158元/m“客戶普遍反應，近兩年覺得綠島水岸這周

43、邊環境治理的不錯，交通也比較便利”“很多是小兩口過來一起看房，準備結婚用，比較著急，又不想買二手房，我們這個項目屬于準現房，很快就能入住” 綠島水岸銷售經理鄧雪綠島水岸 2011年59月供應及成交情況門頭溝市場基本信息：戶戶附贈不同面積空間，首層附贈約20平米的花園，頂層送閣樓、露臺，可達40平米；4090m二居，60104-148m三居1梯1戶、1梯2戶設計，戶型方正，均為南北通透、雙面采光設計，均能保證優良的采光、通風效果；個別戶型設計稍不合理，動線凌亂，造成室內空間面積的浪費；主力總價200-230萬/套126m三居華潤潤西山麗景長安西貿國際綠島水岸金谷香郡【金谷香郡】石景山區近期熱銷項

44、目，是五里坨片區第一批入市的洋房項目，舒適性佳，高贈送率，主力總價達到200-230萬門頭溝市場【金谷香郡】以地源性、改善需求客戶為主，客戶主要關注點集中在周邊環境、產品形式、交通，性價比高去化速度較快金谷香郡 2011年69月供應及成交情況客戶情況：訪談語錄：銷售情況：客戶來源：60%來自海淀、豐臺客戶，40%來自石景山當地客戶；客戶年齡：35-50歲置業目的：以改善需求為主；置業關注點：環境、產品形式、交通“有大部分客戶是一家幾口一塊過來看房，主要是為家里老人買；有的是老人現在住的房子沒有電梯上下樓很不方便，有的是目前居住的環境比較差，想換個環境好點的地方享享?！薄盎旧隙际莵碣I三居或者四

45、居的，以后全家人周都可以住在一起” 金谷香郡銷售代表趙女士 供應量以90-120m的三居占絕對主力；2011年6月份開盤，總供應量184套左右，4個月內已簽約105套，消化情況較好；140左右大三居產品去化率為68%；成交均價為19332元/m門頭溝市場基本信息：高層產品（23層）均2梯4戶，出現眾多狹長型，單側南向戶型，采光效果受到嚴重影響，戶型設計存在缺陷；65%81-85二居，35100135 三居小高層產品（911層）：為1梯3戶，戶型動線凌亂；該項目小高層單價略高于高層產品，預計售價2.2萬-2.3萬/平米；89m三居華潤潤西山麗景長安西貿國際綠島水岸金谷香郡【麗景長安】未來區域主流

46、大盤，小高層搭配高層，剛需型產品二居室為主，戶型設計舒適度較低，未來區域普宅產品的風向標門頭溝市場華潤潤西山麗景長安西貿國際綠島水岸金谷香郡基本信息：高層產品（22層）均2梯5戶，華潤橡樹灣的復制版，經過市場檢驗，層高2.9米，實用率81%；81%90-95二居，19138三居采用華潤成熟的精細化精裝修體系，配合增值服務90-95m二居【華潤潤西山】山體別墅搭配精裝高層產品，擁有強勢的景觀資源，植入華潤增值服務，將是未來區域的扛鼎之作，引領區域高端認知門頭溝市場續客情況：2011年3月開始續客，至今累計排卡客戶700余組，但水分較大；客戶區域來源：門頭溝當地客戶與外來客戶各占50%，本地客戶拆

47、遷客戶所占比例較大。外來客戶大多數來自海淀與豐臺，少數客戶來自石景山；客戶年齡：30-40歲客戶為主；客戶置業目的：當地拆遷客戶以剛需、改善型客戶主要以外來客戶為主，升級型改善；客戶置業關注點：住宅社區規模、周邊及社區生活配套、居住環境、物業服務質量；續客情況：2011年7月售樓處對外開放，未開始正式排卡，每天來訪10組，以路過為主，有部分客戶關注項目別墅部分；客戶區域來源：門頭溝當地客戶占30，質量較差，對價格抗性大，外來客戶以海淀、豐臺為主，有部分是華潤的老客戶前來咨詢客戶年齡：25-40歲客戶為主；客戶置業目的：當地客戶主要以剛需為主，外來客戶以改善或養老為主；客戶置業關注點：華潤品牌、

48、精裝修、物業服務、配套；待售普宅項目續客情況均不理想，門頭溝本地客戶以剛需為主，對價格剛性較大，外來客戶以改善需求為主，來自海淀與豐臺的居多麗景長安續客情況：華潤潤西山續客情況：門頭溝市場客戶信息：張浩先生，28歲，某投資公司咨詢顧問，副業做股票投資；置業情況：在雙裕環島南側的倚山嘉園有一套兩居，現與父母一起住；置業目的：準備購買一套80、90平米兩居，用作婚房客戶語錄：“我現在的工作地點在海淀，從家到公司交通還是挺方便的”“但就我自身而言，我是不想在門頭溝買房的，因為我太了解門頭溝了，配套很匱乏，沒有一個像樣兒的大商場，沒有好學校，沒有好醫院基本上購物、看病有點兒事都得去市里”“我也去看過門

49、頭溝現在的新樓盤，也看過二手房，現在門頭溝的價格相對來說有點貴，我身邊的親戚朋友聊天也說，現在門頭溝當地的一般家庭，很難承受現在的價格” “我現在考慮看看石景山或者海淀的二手房，離公司更近，而且周邊的配套已經很完善了，比較方便”【本地客戶訪談】門頭溝本地部分剛需首置客戶對區域以往配套不滿意，認為當前房價與區域價值不匹配，不打算在本地置業門頭溝市場客戶信息：李先生，40歲左右，拆遷戶；住房情況：老房子拆遷，分得3套房；2套90平米兩居，一套60平米一居；客戶語錄：“現在像我們情況差不多的拆遷戶，每家手里分了兩三套房子，多的有四五套的，房子夠住了”“我們當時3200元/平米回購的回遷房，現在門頭溝

50、2萬多的房價，我們根本承受不了”“拆遷款買房子、裝修之后 ，也就不剩什么錢了；像我們家想買車的話，還得賣一套房子” 【本地客戶訪談】 區域拆遷戶普遍有多套房產，置業需求不強烈，并對當前的價格抗性很大門頭溝市場世聯認為： 門頭溝以及周邊區域市場項目整體品質感不強，擁有較大的提升空間。 區域內客戶當前在售項目有價無市的狀況表明區域內客戶對價格存在一定抗性，對未來項目貢獻不大。 五里坨洋房產品牽引了西部客戶向西釋放，表明西部改善客戶向西蔓延的趨勢，為本項目提供了一定客戶線索?！沮厔菀弧课磥碚咝宰》抗獣瘏^域內低端首置客戶，隨著重點項目放量的增加會使未來商品房市場更加開放，客戶結構會有所變化容積

51、率：2.87地址：門頭溝區劇場東街8號建筑：高層、塔樓，毛坯房戶型：1-2層為底商，3-12層為住宅，1梯4戶，五個單元，88-90平米二居，118-125平米三居均價：22000元/平方米 主要客戶：門頭溝本地客戶綠島水岸 天臺山地塊住總&駿洋地塊華潤潤西山麗景長安西貿國際綠島水岸限價商品房地塊長安街西延線存量8.6萬存量3.5萬存量7.7萬存量28.6萬存量20.7萬存量22萬存量37.9萬外來客戶以往區域商品供應有限，主要客戶以區域內客戶為主且消化量小現有的小產權房、回遷安置房及政策性住房，會消化了一批本地居民的購買力住宅用地為406公頃，占到總用地計劃的60，但商品住宅用地供應比例很小

52、，僅占到住宅用地的5土地放量結構門頭溝市場【趨勢二】產品梯度的豐富成為必然，華潤潤西山會帶動區域高端形象的建立，區域市場趨向細分容積率：2.50地址：門頭溝永定鎮馮村（石門營環島北1.5公里）開發商：華潤置地（北京）股份有限公司建筑類型：板樓 板塔結合配套：自建2萬平米商業配套，周邊有幼稚園、中小學、綜合商城、大型公園等休閑娛樂設施門頭溝區預售樓盤量開始增多，以大型開發商為主，樓盤的硬件質量有所提升，且其中也開始出現高端產品形態麗景長安容積率：3.0地址：門頭溝永定鎮石龍路投資商:北京住總房地產開發有限責任公司建筑類型：板樓、高層、小高層配套：小區內自帶商業配套，周邊有幼稚園、中小學、綜合商場

53、、銀行、醫院華潤潤景公寓華潤潤西山建筑類型：聯排（500-600平米）、疊拼容積率：1.42綠化率：30%占地面積：201500平方米 建筑面積：286300平方米 開發商:華潤置地（北京）股份有限公司 門頭溝市場本項目需要在區域客戶結構發生變化與產品趨向細分的背景下，需要放眼大西部，在明確區域站位的前提下權衡區域內的競爭關系，找尋符合本體優勢的項目定位區域內站位區域外站位天臺山地塊住總&駿洋地塊華潤潤西山麗景長安西貿國際綠島水岸限價商品房地塊長安街西延線存量8.6萬存量3.5萬存量7.7萬存量28.6萬存量20.7萬存量22萬存量37.9萬明確老區核心與長安街西延線板塊的競爭關系明確與區域內

54、其他項目關系，制定符合本項目的站位策略明確大西部各區域的供應量與產品發展趨勢，并確定本區域未來的競爭機會昌平西部海淀豐臺西部房山大興西部石景山？門頭溝市場昌平西部海淀豐臺西部房山大興西部石景山放眼大西部市場，海淀、豐臺西部為客戶主要輸出地，大興西部、房山、昌平西部為客戶主要承接地，隨著門頭溝未來將與外延區域共同分擔大西部客戶的承接功能客戶輸出客戶承接石景山大興海淀豐臺房山昌平核心外延客戶流向客戶承接地：大興西部房山昌平西部客戶輸出地：海淀豐臺西部大西部市場昌平西部區域土地存量6塊，約60.3萬平米海淀區域土地存量4塊，約75.9萬平米房山區域土地存量8塊，約92.6萬平米大興西部區域土地存量6

55、塊，約112.1萬平米2010年至今西部區域已成交未上市土地28塊，總建面約為424.6萬平米，從平均樓面地價來看門頭溝低于海淀、豐臺西部，接近于昌平，高于大興西部與房山豐臺西部區域土地存量5塊，約44.1萬平米門頭溝區域土地存量2塊，約39.6萬平米大西部市場房山區域未上市土地共7宗，建面約72萬平米門頭溝區域未上市土地共1宗，建面約38萬平米豐臺區域未上市土地共4宗，建面約121萬平米大興區域未上市土地共4宗，建面約56萬平米即將上市土地供應16宗，主要集中在房山、大興、豐臺和門頭溝區域，總建面約為287萬平米大西部市場西部區域現有和未來土地供應共46塊，總建面約711.6萬平米，其中豐臺

56、、房山、大興占總量的70將是未來市場放量的重點區域昌平西部區域現有土地存量6塊，潛在供應量約60.3萬平米海淀區域現有土地存量4塊，潛在供應量約75.9萬平米門頭溝區域現有土地存量2塊，未來供地1塊，潛在供應量約77.6萬平米豐臺西部區域現有土地存量5塊，未來供地4塊，潛在供應量約165.1萬平米房山區域現有土地存量8塊，未來供地7塊，潛在供應量約164.6萬平米大興區域現有土地存量6塊，未來供地4塊，潛在供應量約168.1萬平米從土地供應來看未來大西部市場中心將繼續向南偏移，大興西部、房山依然是未來市場熱點區域，另外豐臺供應量的上升會進一步加大西南部的競爭壓力大西部市場在售項目：待售項目：5

57、1293784612345【昌平西部區域】在售項目8個，待售項目5個，主流新生項目以沿軌道高容積率城市住宅為主在售項目待售項目大西部市場在售項目：待售項目：【昌平西部區域】 區域首置首改產品偏多，萬科金御華府為當前區域熱銷項目，均價2.3萬/ （精裝），實現月均1.5萬平米的消化速度，待售項目多在2011年底上市大西部市場昌平區域在售項目后續總存量約142萬平米，最大供應量為領秀慧谷和萬科金域昌平區域待售項目有5個，建筑面積存量約85萬平米【昌平西部區域】當前在售項目存量142萬平米，待售項目存量為85萬平米，項目總存量約227萬平米大西部市場519378461245隨著軌道交通的牽引和土地放

58、量，區域市場將逐步開放，昌平老城區及軌道沿線，將是城市外溢客戶首置首改產品主要的集散地；回龍觀區域臨近海淀，與城市核心距離較近，土地相對稀缺，以萬科金隅華府為代表，當前主要釋放首置首改產品，未來產品將會向高端升級23在售項目待售項目已成交或待成交土地首置釋放地產品向高端升級【昌平西部區域】 區域潛在供應量為287萬平米，昌平老城區將市場熱點區域，將是首置產品的釋放地，回龍觀區域趨向產品升級面對海淀外溢的改善需求趨勢判斷1趨勢判斷2大西部市場在售項目：待售項目海淀區域】在售項目10個，待售項目3個，高層產品與多層產品平分天下3在售項目待售項目大西部市場在售項目：待售項目

59、：【海淀區域】 主要以城市改善產品為主，西山壹號院為當前區域熱銷項目，實現均價4萬元/平米，銷售速度為1.6萬平米/月，待售項目基本在年底上市大西部市場海淀區域在售項目后續總存量約160萬平米，最大供應量為西山壹號院和清河新城兩個項目海淀區域待售項目建筑面積存量約36萬平米【海淀區域】 當前在售項目存量為160萬平米，待售項目存量36萬平米，總項目存量為196萬平米大西部市場1892546312西山壹號院、五礦萬科如園、金隅翡麗將帶動高端改善需求向北部釋放，并提升改善產品的價格門檻3西部區域項目消化殆盡，未來新增量不足，供應短缺現狀不會改變，區域內需求將繼續向外轉移7在售項目待售項目已成交或待

60、成交土地高端改善需求釋放未來供應短缺趨勢判斷1趨勢判斷2【海淀區域】 區域潛在供應量約272萬平米，北部區域將趨向高端，西部區域消化殆盡，需求將向外轉移大西部市場在售項目：待售項目：1321【石景山區域】在售項目3個，待售項目1個，市場供應量較少在售項目待售項目大西部市場在售項目：待售項目：【石景山區域】 金谷香郡為區域重點在售項目，實現價格2萬元/平米，月成交銷售速度為4000平米/月，唯一待售項目玉泉新城以首置產品為主預計2012年年初上市大西部市場石景山區域在售項目后續總存量約1萬平米，僅一個項目金谷香郡有，詩景長安和雍景山嵐均無存量石景山區域待售項目僅一個玉泉新城，建筑面積存量約48萬