1、酒店管理籌建投資估算及資金籌措投資估算一、估算范圍和依據.估算范圍該項目投資估算范圍包括實現項目投入與運營所需的建設投資和建設期利息。其中，建設投資包括建筑工程費、設備購置費和安裝工程費，以及按規定必須考慮的建設工程其它費用和預備費等。.估算依據設部頒布的市政工程可行性研究投資估算編制辦法；建設部頒布的全國市政工程投資估算指標；江蘇省工程建設概預算文件匯編；江蘇省建筑安裝工程費用定額及相應費率；揚州工程造價管理并結合揚州市當前工程造價的實際情況確定；建設單位提供的有關當地市政建設的有關規定及說明；類似工程項目估算指標；利率根據中國人民銀行公布的最新貸款利率為6.55% （2012、07、06）

2、二、固定資產投資估算本項目固定資產投資總額為49,253.7萬元，由工程費用、工程建設其他費、預備費和建設期利息四部分組成。.工程費用工程費用由單項建筑的工程費用以及配套、安裝工程費用組成。葉予舜二。一三年十月二十八日星期一(1 )單項建筑工程費精品酒店：建筑工程費按8000元/m2計，共計建筑工程費 7600萬 元；設備購置費按建筑工程費的 20%計，則設備購置費為 1520萬元。故 精品酒店的工程費用共計 9120萬元，占固定資產投資總額的 18.52% o配套商務酒店：建筑工程費按3700元/m2計，共計建筑工程費 3367 萬元；設備購置費按建筑工程費的20%計，則設備購置費為673.

3、4萬元。故配套商務酒店的工程費用共計4040.4萬元，占固定資產投資總額的 8.2%露天溫泉場：建筑工程費按 5000元/m2計，共計建筑工程費 600 萬元；設備購置費按建筑工程費的 20%計，則設備購置費為 120萬元。故 露天溫泉場的工程費用共計 720萬元，占固定資產投資總額的 1.46%。綜上所述，該項目單項建筑的工程費用為13880.4萬元，占固定資產投資 28.18% 。(2)配套、安裝工程費用本項目應計建筑面積為30052m2。給排水：按50元/m2計，安裝工程費共計 93萬元，占固定資產投資 總額的0.19% 。消防：按60元/m2計，安裝工程費共計111.6萬元，占固定資產

4、投資總額的0.23% 。強弱電：按230元/m2計，安裝工程費共計 427.8萬元，占固定資 產投資總額的0.87%。監控及廣播系統：按 30元/m2計，安裝工程費共計 55.8萬元，占 固定資產投資總額的 0.11%。葉予舜二。一三年十月二十八日星期一室外給排水：按60元/m2計，安裝工程費共計111.6萬元，占固定資產投資總額的0.23%。室外電氣：按150元/m2計，安裝工程費共計 279萬元，占固定資 產投資總額的0.57%。室外道路：共96048m2 ，按130元/m2計，安裝工程費共計 1248.62 萬元，占固定資產投資總額的2.54%。綠化：共 380000m2 ，按110元/

5、m2計，建筑工程費共計 4180萬 元，占固定資產投資總額的8.49%。配套停車場：共 5000m2 ,按280元/m2計，建筑工程費共計140萬元，占固定資產投資總額的0.28%。綜上所述，該項目配套及安裝工程費用工程費用合計為6647.42萬元，占固定資產投資的 13.5%。.工程建設其他費土地費用：該項目占用土地是通過掛牌出讓的方式取得，征地費用為24000萬元，占固定資產投資 48.73%。該項目不考慮土地契稅。建設單位管理費：包括建設單位開辦費、建設單位經費和建設單位臨時設施費等，取建安工程費用的1.5% ,建設單位管理費計 307.92萬元， 占固定資產投資0.63%。地質勘探及工

6、程設計費：是指建設單位為進行項目建設發生的勘察和設計費用，地質勘探按照 10元/褶來計取，總建筑面積為 18600褶，共 計地質勘探費18.6萬元，占固定資產投資 0.04% :工程設計費按照150元 /nf來計取，共計地質勘探費 279萬元，占固定資產投資 0.57% :葉予舜二。一三年十月二十八日星期一建設項目前期費、招投標手續費、招標代理服務費：建設項目前期 費20萬元，占固定資產投資 0.04% ;招投標手續費3萬元，占固定資產投資0.01% ;招標代理服務費12萬元，占固定資產投資0.02%。白蟻防治費：按照2.3元/褶計，總建筑面積為18600 m2 ,共計4.28萬元，占固定資產

7、投資0.01%。以下費用均以建筑面積18600 m2為基數進行計算：人防基金：按照 50元/褶計，共計93萬元，占固定資產投資 0.19% ;基礎設施配套費：按照105元/褶計，共計195.3萬元，占固定資產投資 0.4% ;散裝水泥基金：按照2元/nf計，共計3.72萬元，占固定資產投資 0.01% ;新型墻體材料發展基金：按照 8元/褶計，共計14.88萬元，占固定資 產投資0.03% ;防雷監督費：按照0.9元/褶計，共計1.67萬元，占固定資產投資 0.003% ;施工圖紙審查費：按照1.72元/nf計，共計3.2萬元，占固定資產投資0.01% ;建設監理費：取建安工程費用的2.0%

8、,建設單位管理費計410.56萬元，占固定資產投資0.83%。綜上所述，該項目工程建設其他費合計為25367.13萬元，占固定資產投資的51.5%。.預備費項目預備費含基本預備費和漲價預備費。基本預備費取建設投資中建筑工程費、設備購置費、安裝工程費和工葉予舜二。一三年十月二十八日星期一程建設其他費用之和的5.0% ,基本預備費計 2294.75萬元。漲價預備費參照國家計委關于加強對基本建設大中型項目概算中“價差預備費”管理有關問題的通知（計投資 19991340 號）精神，投資價 格指數按零計算。故該項目預備費共計 2294.75萬元。占投資總額的 4.66%。.建設期借款利息本項目項目建設期

9、1年，建設投資擬申請銀行長期借款 32,000萬元,按年利率6.55%、故應計建設期借款利息1064萬元，占投資總額的2.16% ，表1-1固定資產投資總額構成表廳P項目名稱投資額（萬元）占固定資產投資總額比例1工程費用20527.8241.68%2工程建設其他費用25367.1351.5%3預備費2294.754.66%4建設期貸款利息10642.16%合計49253100%三、流動資金估算該項目流動資金包括流動資產和流動負債。該項目從運營期即第2年開始考慮流動資金。.流動資產流動資產包括應收賬款、存貨、現金及預付賬款。應收賬款：周轉天數為45天,周轉次數為 8次/年，項目第6年正葉予舜二。

10、一三年十月二十八日星期一常運營年以后應收賬款為196.33萬元。存貨：該項目存貨包括原材料、燃料及動力、在產品。項目第6年正常運營年以后應收賬款為127.12萬元。現金：周轉天數為 30天，周轉次數為12次/年，項目第6年正常運營年以后應收賬款為 20.3萬元。預付款：本項目不涉及預付款。.流動負債流動負債包括應付賬款及預收賬款。應付賬款：周轉天數為 60天,周轉次數為 6次/年，項目第6年正常運營年以后應收賬款為142.09萬元。預收裝款：本項目不涉及預收賬款。表1-2流動資金匯總表序號項目第2年第3年第4年第5年第 6-15年1流動資產223.37249.02291.35319.79363

11、.222流動負債60.1375.1799.97116.64142.093流動資金163.24173.86191.38203.15221.134流動資金當期增加額163.2410.6217.5211.7717.98葉予舜二。一三年十月二十八日星期一資金籌措該項目的資金籌措來源由項目資本金和銀行借款組成，項目的固定資產投資為49,474.83 萬元，其中17,474.83萬元為項目資本金，主要用于建設投資、銀行利息及流動資金；另外 32,000萬元為銀行借款。葉予舜二。一三年十月二十八日星期一財務評價第一節分析說明一、 范圍及方法本項目嚴格依據投入產出配比原則，確保收益與費用估算范圍的一致性。分析

12、方法參照國家發展改革委、建設部發改投資20061325 號文發布的建設項目經濟評價方法和建設項目經濟評價參數中的“方法與參數”版本。二、計算期及其構成計算期包括建設期和運營期。根據項目的合理工期，參照類似項目的合理經濟壽命，本項目整個項目計算期為15年，建設期確為1年，項目第2年正常運營。第二節 項目收入與費用估算一、 收入及其稅費估算.項目收入本項目收入主要是主要是營業收入，包括精品酒店營業收入、商務酒店營業收入、餐飲營業收入、溫泉營業收入。該項目從運營期即第2年有收入。各年的收入如下表所示：表2-1計算期年收入匯總廳P項目第2年第3年第4年第5年第 6-15年合計1營業收入5,154.26

13、,442.78,569.29,997.31,2179.2139,775.91.1精品酒店營業收入3,027.53,784.34,930.05,751.66,749.678,239.51.2冏務酒店營業收入927.91,159.91,664.11,941.42,667.229,697.81.3餐飲營業收入593.3741.6989.11,154.01,412.516,190.61.4溫泉營業收入605.5756.9986.01,150.31,349.915,647.9葉予舜二。一三年十月二十八日星期一8.營業稅金及附加本項目營業稅金及附加包括營業稅、城市維護建設稅、教育費附加。分別按5%、7%、

14、3%的費率進行計算，營業稅的計稅基礎為營業收入，城 市維護建設稅及教育費附加的計稅基礎為營業稅額。二、總成本費用估算1、總成本費用估算本項目總成本費用的估算采用生產要素法，包括經營成本、折舊費、攤銷費及利息支出等。經營成本：該項目經營成本包括外購原輔材料費、外購燃料及動力費、工資及福利費、修理費及其他經營性費用。其中工資及福利費按正常年勞動定員60人，平均年度工資按照4萬元/人計算，福利費率按照人員工資總 額的14%計。正常年經營成本為 273.6萬元。折舊費：包括建筑構筑物折舊及設備折舊，折舊辦法均為直線折舊，折舊年限為15年，殘值率為5%。則從計算期第2年開始折舊，每年1532 萬元。攤銷

15、費：該項目攤銷費主要是指土地使用權的攤銷，原值24000萬元，按40年分攤，則每年攤 600萬元。利息支出：這里年利率按6.55%計，第1年建設期利息為 1064萬元，第8年底還清。綜上所述，總的成本費用合計為45045.4萬元，固定成本 37818.7萬元，可變成本 7673.7萬元。第三節項目盈利能力分析 一、項目投資盈利能力該項目投資盈利能力分析指標見表12-2 o由于該項目考慮所得稅，所以有關指標分所得稅前和所得稅后。表2-2項目投資盈利能力分析指標序 號名稱單位所得稅前所得稅后1項目投資財務內部收益率%14.6512.192項目投資財務凈現值（ic=10%）萬元14996.26653

16、.3葉予舜二。一三年十月二十八日星期一9序 號名稱單位所得稅前所得稅后3項目投資回收期年8.257.4由表中可見，項目投資所得稅前后的財務內部年收益率均大于設定的年基準收益率10% ,在財務上可以接受。二、項目資本金盈利能力項目資本金盈利能力分析指標見表12-3表2-3資本金盈利能力分析指標廳P名稱單位指標1項目資本金內部收益率%15.82投資回收期年9.713財務凈現值萬元1,2914.4項目資本金內部收益率15.8% ,大于設定的年基準收益率10%。因此,項目資本金可獲得較好的收益水平。第四節貸款償還能力分析本項目長期借款采用約定還款的方式進行償還。從計算期第2年起，以該項目的凈利潤、固定

17、資產折舊費、無形和其他資產攤銷費進行償還，到第 8 年還清，各年償還額分別為1064.00 萬元、3876.80萬元、4988.68 萬元、 6104.11 萬元、6957.07 萬元、8278.84 萬元、8160.61 萬元、3175.70 萬元。項目還款期各年的利息備付率、償債備付率等還款能力指 標詳見表 12-4 o從表中可見，還款期內隨著長期借款償還，項目資產負債率不斷降 低，從最高第2年的65%到第6年的0%。且借款償還期為 7.38年。可見， 本項目具有較強的貸款償還能力。表2-4還款期貸款償還能力指標表項鵬N第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年利息備付率81.99142.00258.67387.58668.711124.13942.4償債備付率45.1159.6770.2978.0385.9091.49246.83資產負債率65%62%55%44%28%9%0%葉予舜二。一三年十月二十八日星期一10第五節財務生存能力分析本項目各年累計盈余資金均沒有出現負值，且在運營初期擁有足夠的 經營凈現金流量，項目資金流入遠大于流出，說明項目方案較為合理，不