1、第 PAGE 153 頁 共 NUMPAGES 153 頁*地產集團崗位素質考核題庫（討論稿）*地產研究院編輯2011年4月13日目 錄序凡例1 題庫內容2 適用范圍第一部分 文化理念類1.1 填空 43題1.2 問答題49題第二部分 經營管理類2.1 填空題45題2.2 問答題39題第三部分 銷售類 3.1 填空題97題 3.2 問答題72題第四部分 產品類 4.1基本概念篇4.2建筑知識 4.3房地產測繪知識4.4城市和城市規劃知識4.5環境知識4.6房地產市場和投資知識4.7房地產價格和評估知識第五部分 策劃類5.1 填空題30題 5.2 問答題47題勵學敦行（代序）隨著房地產市場的不斷

2、發展，代理事業的競爭越來越激烈，*在各個市場不斷和全國排名第一第二的策劃代理公司展開競爭；同時，由于購房者更加成熟，開發商對營銷策劃和銷售代理服務的要求也越來越高。*地產欲要在激烈房地產市場的競爭中贏得合作，站穩腳跟，發展壯大，就必須不斷提高*人的專業營銷策劃和銷售代理水平。而勵學敦行則是提高這一水平的唯一道路。*自成立之日起，就一貫倡導建立學習型的企業組織。為此，我們不斷完善了我們的培訓資料和培訓體系，致力于提高*員工的素質修養、專業知識、執行能力、管理水平。*人必讀的三十本書和*商學院是*培訓資料的集大成者。然而，我們遺憾的發現，也許是由于員工重視程度不夠，或許是由于工作忙碌無暇學習罷，*

3、人的專業知識及執行能力提高緩慢，距離市場對我們的要求尚有不少差距。為此，集團決定開展全員學習活動，同時對各級崗位的任職資格進行考核，將考核成績與崗位晉升、薪資待遇掛鉤。相信這一決定一定能夠加強*員工專業素質，提高*核心競爭力。現在，我們從浩瀚的*培訓資料中摘錄出重點知識，分為企業文化類 、經營管理類 、銷售類 、產品類 、策劃類五大類別，所有題目均以“填空、說明及問答”的形式出現，形成*地產集團崗位素質考核題庫 ，供*員工快速學習和崗位考核之用。我們深知，知識只有和實踐結合才能創造財富，開拓事業。因此，*各級員工，要帶著問題學習，同時用學到的知識去指導日常工作。不但要提高自己的文化理念水平、房

4、地產專業知識、經營管理能力、銷售技巧、策劃知識，更要在工作中大膽實踐，學以致用，勵學敦行。如此，我們就一定能夠在激烈的市場競爭中脫穎而出，我們的事業一定會不斷發展壯大，我們的愿景就一定能夠實現！崗位素質考核辦法1、題庫說明1.1 本題庫是集團為考核*管理和營銷、策劃人員全員素質，推廣素質教育系統化管理而編輯、整理。共分為企業文化類經營管理類銷售類產品類策劃類五大類別。所有題目均以“填空、說明及問答”的形式出現。并有部分參考例題。供專業素質考核使用。2、考核辦法2.1 本題庫適用于*地產集團在職員工。2.2 題庫內容發送各公司總部，各公司行政總監（辦公室主任）負責督促檢查各部門學習。2.3 綜合

5、素質考核包括職務素質考核、專業素質考核和業績考核，本題庫僅涉及專業素質考核內容。2.4 副經理（策劃師、設計師等）以下由各公司安排培訓及書面考核；經理級別由各公司集訓并進行書面考核，地產研究院培訓部協助；總監以上級別由集團安排分批集（輪）訓并進行素質和專業考核。2.5 經理級別考核合格由各公司總經理簽發*地產集團崗位資格證書；總監以上級別由集團領導簽發崗位資格證書。2.6 崗位門類分為：房地產銷售、房地產策劃、房地產市場研究、房地產創意設計、房地產規劃設計、人力資源及行政管理、房地產財務管理等。崗位等級分為：初級（副經理及以下含策劃師、設計師）；中級（經理、高級策劃師、高級設計師、高級調研員等

6、）；高級（總監、副總經理等）。2.7 *地產集團崗位資格證書，是*地產集團員工的崗位素質證書，是崗位任職的必備條件，在集團內部適用。第一部分 企業文化類1.1、填空題 做人要（誠），做事要（信）。與人為（善），不欺瞞，不詐騙，重（承諾），守（信用），言必行，行必果。任何時候及任何情況下均應遵守 （社會公德）及政府的法律、法規。 *堅信：天道酬（勤），人道酬（誠）！ *地產集團及集團員工在任何時候均應以（誠信）為本； 用(積極)的心態處理問題； 滿懷(熱忱)和(使命)般的激情； (執行)是一切成敗的關鍵； 我們成功的秘訣：(信心)、(決心) 和 (毅力)； 注重(合作)，勇于(創新)，追求(卓越

7、)，永不(滿足)； 只有(做人)成功，才能(做事)成功；*人追求自我(管理)、自我(領導)、自我(超越)、自我(學習)；*人認同(目標)管理、(績效)管理、(區分)管理、(七化)管理；我們提供一流的（產品和服務），努力為客戶(創造價值)，為員工(提供機 會)，為股東(創造利潤)，為社會(營造和諧)，為環境（提供保護）；同時關注綠色環保低碳節能，致力于追求客戶、員工、股東、(社會)、(環境)的全面協調可持續發展！13、 *人應當擁有這樣的情懷：立足（當地），放眼（全國），胸懷（天下）， 四海（為家），共創（偉業）！真正的*人，一定是不甘（平庸），渴望（成功），勇于挑戰（自我）的人！一定是視困難為

8、（挑戰），視挑戰為（機遇）的人！*人的社會修養要求是：（誠信）、（仁義）、（守法）、（寬厚）、（感恩）*人的團隊修養要求是：（忠誠）、（團結）、（公正）、（廉潔）、（奉獻）17、 *人的專業修養要求是：（專注）、（求實）、（敬業）、（進?。?、（堅毅）18、 *人的自我修養要求是：（熱忱）、（謙讓）、（好學）、（勤儉）、（樂觀）19、 *員工要有敬業精神，領導要有犧牲精神、奉獻精神、(責任感)、(使命感)。20、 （積極）的心態是人生、事業成功的關鍵。21、 凡事預則（立），不預則（廢）22、 孫子兵法中講述的為將之道是：（智）、（信）、（仁）、（勇）、（嚴）。23、 （*文化）是*事業的基石；

9、24、 溫室里生長不成（參天樹），小地方培養不出（大人才），小格局成就不了（大事業）；25、 *地產集團最早成立于（1999）年，第一個代理項目是（常州麗景花園）26、 以下這段話出自世界上最偉大的推銷員請填空；沮喪時，我（引吭高歌）；悲傷時，我（開懷大笑）；病痛時，我（加倍工作）；恐懼時，我（勇往直前）；自卑時，我（換上新裝）；不安時，我（提高嗓音）；窮困潦倒時，我想象未來的（富有）；力不從心時，我回想過去的（成功）；自輕自賤時，我想想自己的（目標）；自高自大時，我要追尋（失敗）的記憶；縱情享受時，我要記得（挨餓）的日子；洋洋得意時，我要想想（競爭）的對手；沾沾自喜時，不要忘了那（忍辱）的時

10、刻；自以為是時，看看自己能否讓風（駐步）；腰纏萬貫時，想想那些（食不果腹）的人；驕傲自滿時，要想到自己（怯懦）的時候；不可一世時，讓我抬頭，仰望（群星）； 不到最后關頭，決不輕言（犧牲）！不到最后關頭，決不輕言（放棄）！ 羊皮卷是推銷學中的圣經，是培養(積極)心態的寶典； （個人）的力量是有限的，而團隊的力量是無窮的！ 我們在鼓勵員工提高個人能力的同時，倡導并堅持團隊（協作）精神，鼓勵（無私奉獻）行為。在名利面前，提倡（以讓）為先，我為人人，人人為我。 創新）是企業進步的靈魂。我們面對的是一個飛速變化的世界，科技進步、產品換代、觀念更新日新月異。要想跟上時代的步伐，要想在市場 競爭中不被淘汰，

11、就必須不斷進行（觀念）創新、（產品）創新、（服務）創新、（管理）創新、（營銷）創新！ 做任何事情，要么不做，要么就做到最好。只做（第一），不做（第二）。 以人為本，(尊重)并(相信)每一位員工； (問題)就是機會； 視(困難)為挑戰，視(挑戰)為機遇； 崇尚(簡單)，以(無邊界)的方式溝通； 員工是公司的(最大財富)，公司管理(以人為本)，用人(德才兼備)。 干部隊伍(能上能下)，永遠讓更強者(統率)強者 公司管理努力做到(公平)、(公正)、(公開) *認為領導即是（服務），領導力源于（犧牲）、（奉獻）。 *人是*文化的（創造者、實踐者、傳播者）（*人）是*的最寶貴的財富，（開拓進取精神）是*

12、人最寶貴的財富。*文化要與時俱進，代表（先進文化）的發展方向。代表（先進生產力）的發展水平，代表（廣大*人）的利益1.2、問答題1、*地產集團的愿景是什么？創建國內一流的房地產開發集團，成為中國頂級地產綜合服務商。2019年，*成立20周年的時候，*開發事業部年的開發面積超過100萬，年度銷售額超50億；*代理事業部在全國擁有20家公司，年度代理銷售額200億。*地產集團將培養50個以上的核心股東，年收入百萬級的高管達到100個以上，擁有300個年收入50萬以上的房地產行業優秀的職業經理人團隊！2、*地產集團文化是什么？誠信、協作、卓越、創新；3、*的核心價值觀（經營理念）是什么？請展開加以說

13、明。敬天愛人，共生共贏。即指*在經營活動中，要敬畏天道，關愛眾人， 和客戶、員工、股東、社會、環境共同發展，共享成功；“敬天”就是“敬道”。敬天首先是敬畏客戶之道?？蛻羰俏覀兊囊率掣改?，我們只有敬畏客戶，努力提供一流的產品和服務，全心全意為客戶創造價值，*才能贏得客戶的信賴與合作；“敬天”其次是敬畏市場之道，*的發展必須遵循行業、區域、市場、事物發展的客觀規律，如公平交易、童叟無欺、貨真價實、獎勤罰懶、優勝劣汰等，這樣才能發展壯大； “敬天”再次是要敬畏社會之道，即*的發展必須遵守國家的有關政策、法律，遵守社會約定成俗的行為準則和道德規范，這樣才能成為一個好的企業公民；“敬天”還是要敬畏企業之

14、道，*文化、*價值觀和*管理制度就是*的企業之道，這是*戰斗力、凝聚力的源泉?！皭廴恕本褪且P愛眾人。第一要關愛客戶，為客戶創造價值是*存在的基石，*事業的發展壯大要以客戶為中心；第二要關愛員工，員工是*最大的財富，尊重、發展*員工的需求是*持續成長的動力源泉；第三要關愛合作伙伴，平等相待，互助互惠，不做損人利己的事；第四要關愛社會，在力所能及的范圍內扶危濟窮，解困助弱；第五要關愛環境，注重環境保護和低碳節能以實現人、社會和環境的全面、協調、可持續發展；最后更要關愛自己，經常檢討*企業發展中的得失，不做害羞的事，追求卓越，精益求精！ “共生共贏”就是要努力實現客戶、員工、股東、社會、環境的和諧

15、共生，科學發展，共享成功，不過分強調一方而損害另一方的利益。企業競爭不是零和游戲，既可合理競，亦可順勢合；員工利益和股東利益也是相輔相成，為客戶提供超值服務合作才能長久，社會穩定企業才能穩定，保護好環境企業才能可持續發展。4、*的使命是什么？推動居住進步，建設美好生活；*營銷制勝的四大法寶是什么？切脈式營銷、專業化培訓、多團隊作戰、軍事化管理；什么是切脈營銷？一切從市場需求出發，一切以市場需求為中心，準確把握市場需求來開展房地產市場營銷活動。什么是執行為王？通過營銷策略的全面實施、銷售現場的嚴格管理、置業顧問銷售技能的培訓來達成銷售目標的實現。自我超越四個步驟是什么？第一步：厘清愿景、第二步：

16、分析現狀、第三步：制定計劃、第四步：采取行動；9、什么是自我學習？如何才能進行有效的自我學習呢？自我學習是指一個人進行自發、自動地學習的過程。首先，學習要有正確的態度和動機。其次，學習要有明確的目標。 再次，學習要有正確的方法。最后，自我學習還要求員工進行獨立的、 系統化的思考，重點培養獨立工作的能力和對事物全局的把握能力10、請具體闡述*沒有的31種借口中的15種。不講誠信沒有任何借口；不講團隊合作沒有任何借口；不追求卓越沒有任何借口；不求創新，安于現狀沒有任何借口；不敬業、不愛崗沒有任何借口；完不成任務沒有任何借口；做經理不懂房地產策劃沒有任何借口；專業化不如別人沒有任何借口；賣不出房子沒

17、有任何借口；沒有熟讀*員工手冊沒有任何借口；每月不讀兩本書沒有任何借口；不遵守公司各項規章制度沒有任何借口；不珍惜公司聲譽和形象沒有任何借口；不愛惜公司財物沒有任何借口；不服從公司工作安排沒有任何借口；做事拖沓，不重視執行沒有任何借口；不注意儀容儀表、社交禮儀沒有任何借口；心態不積極沒有任何借口；面對上級的批評沒有任何借口；遇到問題推卸責任沒有任何借口；沒有時間或時間不夠沒有任何借口；沒有經驗、沒受過培訓沒有任何借口；不尊重別人沒有任何借口；不是自己的問題便不關心沒有任何借口；做任何事不全力以赴沒有任何借口；發牢騷、愛埋怨、情緒化、不感恩沒有任何借口；不講求自我管理、自我領導、自我超越沒有任何

18、借口；以權威、上級壓制他人沒有任何借口；不像總經理那樣思考沒有任何借口；做不到最好沒有任何借口；尋找借口沒有任何借口。11、*經理人的十種角色定位是哪些？請加以論述。*經理人的十種角色定位是指文化人、銷售人、管理人、策劃人、教練人、開發人、經濟人、公關人、領導人，政治人；經理人是文化人。*文化是*的核心競爭力，*經理人是*文化的主要宣傳者、實踐者。只有用*文化武裝自己的頭腦，自覺理解并執行*的價值觀，才能培養、凝聚出優秀的團隊，實現我們的宏偉目標！經理人是銷售人。經理人是團隊的帶頭人，肩負發現、創造客戶需求并滿足客戶需求，實現團隊目標的重任，因此必須精通和服務對象打交道之道，以便更好地將我們的

19、服務推銷出去。尤其是營銷經理要帶領本部門員工完成公司下達的銷售任務，這就要求經理人必須具備高明而嫻熟的銷售技巧和專業的房地產知識，具備高昂的激情和堅韌不拔的毅力。在置業顧問不能說服客戶購買的情況下，經理能夠說服客戶，并能夠一針見血地指出置業顧問存在的不足或缺陷。具有即使在所有員工都是新手的情況下，僅憑自身一人也能完成整個部門銷售目標的強烈的自信。經理人是管理人。作為一個項目、一個部門的負責人，經理人要管理手下的員工，要與開發商、廣告商、工商、稅務、客戶等各方面的人打交道，要用“七有”來提高執行力。因此必須懂得管理學的基本原理，精通與開發商、公司各部門、以及部門內部員工進行溝通、協調的技巧，懂得

20、如何用人，激勵員工一起實現組織的目標，了解成本控制與項目財務核算。而要做到這些，經理人必須是一位優秀的管理人員。經理人是策劃人。人生處處皆策劃，經理人必須具備全局性的眼光和系統化思考的能力。譬如，*代理事業部實行項目負責制，營銷經理對項目負全責，而如何把一個項目做好，不僅僅是有高明的銷售技巧就可以了，營銷經理還必須懂得項目策劃，不斷挖掘項目的賣點，提升項目概念，這就要求營銷經理熟悉市場調研、市場定位、目標市場選擇，了解客戶心理、規劃設計、廣告宣傳策略及營業推廣活動的組織實施，具備全面操控房地產營銷推廣活動的能力。經理人是教練人。一個人的能力、精力都是有限的，要完成團隊的目標，必須依靠團隊的力量

21、。經理人必須把自己的知識傳授給部門員工，讓他們都成為專家里手，只有這樣，才能帶領他們更出色地完成公司下達的任務指標。同時，經理人如欲想更進一步，必須培養出自己目前崗位的接班人。經理人是開拓人。經理人不是鐵飯碗，沒有終身制。隨著項目的結束崗位也會消失，只有永遠有項目才會永遠有經理。因此經理人在做好本項目的同時必須要肩負起項目所在地市場開發的重任。市場開發不單單是市場開發部門的事，公司倡導“人人開發”的理念，每一個經理人都應該在力所能及的情況下開拓業務。譬如，營銷經理在項目開發方面有著別人所不具備的優勢。一方面，營銷部門優秀的業績是公司最有力的廣告宣傳，開發商在合作前經常會去營銷中心考察，現場管理

22、狀況及人員素質直接關系到開發商對公司的信心；另一方面，營銷經理由于深入當地市場，最能了解當地市場的動態，能夠掌握最詳盡的資料，做出最準確的市場分析，這樣開發項目的成本較低而且效果很好。不斷開發市場是企業存續的關鍵，經理人必須是優秀的“開發人”，才能夠為企業不斷造血，使企業具有長久的生命力。經理人是經濟人。企業必須贏利才能求得生存和發展，才能為員工提供發展的平臺。項目贏利是企業贏利的基礎。因此，每個經理人必須具有經濟頭腦，時刻牢記企業經營必須以贏利為目的。對營銷經理人來說，考核的經濟指標是目標完成率、均衡銷售率、銷售回款率、傭金結算率。一方面，營銷經理要控制項目成本，壓縮費用支出；另一方面，營銷

23、經理要確保目標完成，提高傭金水平，順利結回傭金。經理人是公關人。經理人必須具備優秀的溝通、協調能力，能夠處理各種突發事件！由于行業的特點，我們大量的項目分散在不同的地方，遠離總部，經理人具備公關能力非常重要。譬如，營銷經理在業務開展過程中需要協調解決與開發商、銀行、工商等相關部門的各種關系，處理好客戶的投訴、糾紛，化解可能存在的各種風險，防患于未然。開發公司的經理要和大多數政府部門打交道，更要面對各種突發事件。經理人是政治人。經理必須政治合格。經理人政治合格的要求是必須做到“講政治、講理念、講學習”?！爸v政治”要求經理人在路線上和公司保持高度一致，擁護和支持公司的各項路線、方針和政策，服從公司

24、的工作安排；“講理念”要求經理人始終堅持公司文化和經營理念，按照*價值觀的原則辦事；“講學習”要求經理人不斷學習，提高自己，與時俱進，唯有如此，經理人才能不斷完善，不斷進步，成為公司員工學習的榜樣和*事業的模范帶頭人。經理人是領導人。經理人要培訓員工，激勵團隊，開發市場，協調關系，完成團隊目標，對項目全過程負總責，而過程是動態的、變化的，因此，營銷經理人不但要正確地執行公司的各項政策，更要在面對大量新的問題時果斷決策、正確做事，實際上承擔的是領導人的角色。因此經理人必須滿懷使命般的激情，講求誠信，以身作則，善于激勵，倡導協作，勇于創新，敢于承擔責任，并能夠帶領團隊實現組織的美好愿景。在*經理人

25、的十個角色定位中，政治是工作的統帥，文化是工作的靈魂，管理是工作的基礎，經濟是工作的目標，銷售是工作的核心，策劃是工作的助力，教練是團隊的保證，公關是成功的保障，開發是發展的源泉，領導是修煉的目標。這十個角色定位，相輔相成，缺一不可，是成為*杰出經理人必備的素質。12、*的企業宗旨是什么？我們讓生活更美好。具體說是為客戶創造價值，為員工提供機會，為股東創造利潤，為社會營造和諧，為環境提供保護；13、*代理事業部的核心產品價值主張是什么？切脈營銷、執行為王14、*代理事業部的客戶價值主張是什么？開盤即終盤。15、*開發事業部的核心產品價值主張是什么？精品建筑，低碳節能16、*開發事業部的客戶價值

26、主張是什么？讓更多的人，花更少的錢，住更好的房子。17、*營銷的六大優勢是什么？ 1、優秀的企業文化。 2、靈活的營銷策略。 3、成熟的操盤模式 4、專業的銷售團隊。 5、豐富的經驗和教訓。 6、綜合的服務優勢。18、*營銷目標是什么？開盤即終盤；19、*的人才觀是什么？尊重人，相信人，發展人。20、*的領導觀是什么？領導就是服務，領導就是奉獻，領導就是犧牲！21、*營銷制勝的四大法寶是什么？切脈式營銷、專業化培訓、多團隊作戰、軍事化管理。22、*文化是一個體系，由哪些部分組成？*宗旨、*使命、*愿景、*價值觀以及*各項管理制度。23、*的使命是什么？推動居住進步，建設美好生活；24、*的管理

27、理念是什么？區分管理、目標管理、績效管理、七化管理。25、什么是領導力？領導者應該具備什么樣的素質？領導力是指帶領團隊迎接挑戰，走向卓越，實現目標的能力。領導者應該具備的素質有：恪守誠信、胸懷美好愿景、具有使命般的激情、系統化思考、以身作則、知人善任、善于決策、敢于承擔責任、激勵而非批判、倡導協作、勇于變革、不怕犧牲、甘于奉獻等。26、*的核心經營理念是什么？有什么含義？*集團的核心經營理念是“敬天愛人，共生共贏?！逼浠竞x是，在*企業經營活動中，要敬畏天道，關愛眾人，和客戶、員工、股東、社會、環境共同發展，共享成功。具體講：敬天就是敬畏天道，天道是事物發展的規律。*敬畏的天道分為四部分：首

28、先是敬畏客戶之道，客戶是我們的衣食父母，我們要敬畏客戶，為客戶創造價值；其次是敬畏市場之道，包括貨真價實、公平交易、童叟無欺、獎勤罰懶、優勝劣汰等；再次是敬畏社會之道，包括社會的法律法規、社會公德、風俗習慣等；最后還要敬畏企業之道，包括企業的規章制度、文化理念、價值觀等?！皭廴恕本褪且P愛眾人。第一要關愛客戶，第二要關愛員工，第三要關愛合作伙伴，第四要關愛社會，第五要關愛環境?！肮采本褪且崿F*與客戶、員工、股東、社會、環境的和諧共生，科學發展。不過分強調一方而損害另一方的利益?！肮糙A”就是要追求*與客戶、員工、股東、社會、環境的科學發展、和諧共生、共同成功。企業競爭不是零和游戲，既可合

29、理競，亦可順勢合。27、*企業作風是什么？1、要么不做，要做就做最好。2、視困難為挑戰，視挑戰為機遇。3.、團結拼搏，開拓進取。 28、*的企業警語是什么？ 1、不超越自己，自己就被超越！2、選擇合作伙伴的第一要素是關注對方怎樣做人。相信我們的合作伙伴也同樣關注我們。3、*離倒閉永遠只有六個月！29、*的企業宣言是什么？我們提供一流的產品和服務，努力為客戶創造價值，為員工提供機會，為股東創造利潤，為社會營造和諧，為環境提供保護，致力于追求企業、員工、股東、社會、環境和合作伙伴的科學發展、和諧共生、共同成功！30、*的客戶觀念是什么？客戶第一。31、*人應該具備怎樣的情懷？立足本地，放眼全國，胸

30、懷天下，四海為家，共創偉業！32、*的服務觀念是什么？提供超值服務。領導即服務。33、*的分配觀念是什么？1、貢獻與回報對等。2、我為人人，人人為我。34、*的用人觀念是什么？1、以人為本，尊重人、相信人、發展人。2、德才兼備，以德為先。35、*的行為準則是什么？敬業愛崗，文明守信。36、*的團隊觀念是什么？個人的力量是有限的，團隊的力量是無窮的。37、*釋義 1、*取自“好?。　钡闹C音，喻意我們的目標是要做最好的公司。 2、“浩”者，大也；“華”者，華麗、華貴、中華、華人之喻也?！?”可寓意為*在浩蕩中華，為中華民族之騰飛而奮斗！38、成功的方程式是什么？成功=能力*努力*態度子曰：“吾日三

31、省吾身”指每日自省哪三個方面？為人謀而不忠乎？與朋友交而不信乎？傳不習乎？40、“三人行，必有我師焉”下半句是什么？擇其善者而從之，其不善者而改之。41、世界上最偉大的推銷員中的羊皮卷是銷售的圣經。羊皮卷十篇文章的標題是什么？1、今天，我開始新的生活 ；2、我要用全身心的愛迎接今天；3、堅持不懈，直到成功； 4、我是自然界最偉大的奇跡；5、假如今天是我生命中的最后一天。6、今天我要學會控制情緒。7、我要笑遍世界8、今天我要加倍重視自己的價值。9、我現在就付諸行動。10、祈禱42、“*之歌”的歌詞是什么？*旗幟，迎風飄揚，勝利歌聲，多么嘹亮。歌唱我們*地產，業績輝煌，隊伍雄壯。我們勤勞，我們自信

32、，我們是房地產的精英力量。踏遍河山，服務四方，滿懷著*人的夢想。我們勇敢，我們堅強，我們努力拼搏，走向希望！*旗幟，迎風飄揚，勝利歌聲，多么嘹亮。歌唱我們*精神，各個城市大放光芒。誠信協作，卓越創新，團結就是我們的力量。堅持不懈，直到成功，奔向我們的最高理想。親愛的伙伴，快快行動，迎接我們的將是明天的輝煌！*旗幟，迎風飄揚，勝利歌聲，多么嘹亮。歌唱我們親愛的*，從此走向繁榮富強！歌唱我們親愛的*，從此走向繁榮富強！43、*人必讀的三十本書，共分為幾類？有哪30本？管理類：*員工手冊、*管理集錦、細節決定成敗、真正的執行力 第五項修煉、營銷管理、向解放軍學習 勵志類：問題就是機會、最偉大的推銷員

33、、沒有任何借口、自驅力、 誰動了我的奶酪、從優越到卓越、超級成功學、思考與致富、責任榮譽國家； 修身類：世界上最偉大的一堂課、人性的弱點、菜根譚、論語、曾國 藩成就大事的36字訣； 專業類：置業顧問實戰手冊、營銷經理操盤手冊、*培訓文集、房地 產策劃、房地產經濟相關知識、房地產經濟概論、房地產經濟實務、房地產基本制度與政策、銷售論；44、*是一家什么樣的公司？ *是國內知名的地產開發集團和中國地產頂級綜合服務商。*業務分為代理事業部、開發事業部和地產研究院。*地產集團代理事業部目前下轄青島、廣州、南京、西安、太原、天津、合肥、杭州等9家公司，東北、濟南、海珠3個分公司，鄭州、桂林2個辦事處?，F

34、有員工1000余人，均為房地產業內資深專業人士。代理事業部專業從事于房地產投資顧問、營銷策劃及銷售代理，擅長精確掌握、分析市場信息，準確進行市場定位，把握市場脈搏，為開發商提供專業的房地產投資顧問指導，進行切實可行的房地產全程策劃和強有力的銷售推廣。*代理業務遍及北京、天津、山東、山西、江蘇、安徽、廣東、廣西、河南、河北、陜西、遼寧、吉林、黑龍江、內蒙、四川、浙江、湖南等18個省市區的100多座城市。在房地產市場競爭日趨激烈的情況下，創造了一個又一個的驕人業績。2010年度，*地產集團策劃、代理各類房地產項目實現銷售面積180萬平方米，實現銷售額68億余元，“切脈營銷，執行為王”的營銷策劃特色

35、贏得了開發商及業內同仁的廣泛好評。*地產集團開發事業部專業從事房地產行業的投資及開發。2004起先后在廣州、西安、桂林、東營、惠州、河源、菏澤投資開發了16個項目；2008年來又加大投資力度連續開發了青島翡翠城、青島銀華廣場、清遠麗都花城、天津翡翠半島、東營楓林綠洲、恩平凱旋花園等項目，投資開發面積逾200萬平方米。2010年投資開發項目完成銷售額21億元。 *地產研究院是*地產的研發、培訓和資訊機構。研究總結*十年房地產營銷策劃、銷售代理和投資開發的經驗和教訓，整理吸收業內最新優秀成果，培養提高*服務的專業水平和實戰能力，宣傳推廣*文化和理念。*人雜志、*地產網站已經成為業內外人士歡迎的*“

36、名片”。45、如何理解孔子所言“君子坦蕩蕩，小人常戚戚”？君子義士做事光明磊落，奸詐小人做事見不得人?？鬃诱J為，作為君子，應當有寬廣的胸懷，可以容忍別人，容納各種事件，不計個人利害得失。心胸狹窄，與人為難、與己為難，時常憂愁，局促不安，就不可能成為君子。46、世界上最偉大的推銷員的作者是誰？是哪國人？美國人 ，奧格曼狄諾；*人的修養20條，分為哪幾類，它的內容是什么？ 分為社會修養、團隊修養、專業修養和自我修養四類。 社會修養：誠信、仁義、守法、寬厚、感恩 團隊修養：忠誠、團結、公正、廉潔、舍得 專業修養：專注、求實、敬業、進取、堅毅 自我修養：熱忱、謙讓、好學、勤儉、樂觀48、請列舉*員工1

37、0個信條1、堅持不懈，直到成功！2、沒有正確的理念，就沒有正確的行動！3、只有做人成功,才能做事成功！4、我們每個人都代表*企業形象！5、*是我家，人人關心她！6、我們以做*人而自豪！7、今天我以*為榮，明天*以我為榮！8、愛別人才能讓別人愛我們！9、沒有危機感就沒有安全感！10、人是需要有一點精神的！11、惟有不斷學習才不至于落后!12、容忍失誤，但絕不容忍平庸！13、我們成功的秘訣：信心、決心和毅力！14、*成功，我們成功！15、領導即服務！16、我是*一塊磚，那里需要那里搬！17、沒有任何借口！18、認真第一，聰明第二！19、生命若不是現在，那是何時！20、名利當頭，以讓為先！21、吃虧

38、是福！22、我為人人、人人為我！23、細節決定成敗！24、立足當地，放眼全國，胸懷天下，四海為家，共創偉業！25、員工要有敬業精神，領導要有犧牲精神、奉獻精神、責任感、使命感。49、請列舉*價值觀10條敬天愛人，共生共贏在任何情況下講求誠信。 用積極的心態處理問題。 滿懷熱忱和使命般的激情。 執行是一切成敗的關鍵。 學習、學習、再學習。 我們成功的秘訣：信心、決心和毅力。 以人為本，尊重并相信每一位員工。 注重合作，勇于創新，追求卓越，永不滿足。 沒有任何借口。 視困難為挑戰，視挑戰為機遇。 共同發展，共享成功！ 只有做人成功，才有做事成功！我為人人，人人為我！大舍大得，小舍小得，不舍不得。崇

39、尚簡單，以無邊界的方式溝通。 追求自我學習、自我管理、自我領導、自我超越。 認同目標管理、績效管理、區分管理、七化管理。 第二部分 經營管理類2.1、填空題1、一個置業顧問的成長需要經歷至少（300）個客戶，一個經理的成長需要經歷至少（3）個項目。同樣，一個總監的成長需要經歷至少（3）個城市、一個總經理的成長需要經歷至少（3）家公司，這是人才成長的鐵律，任誰也不能例外！2、在房地產項目營銷策略確定之后，（執行能力）的高低直接關系著項目成功的大小甚至成敗。3、區分管理要求我們把員工分為（甲、乙、丙）三類；其中乙類績效最差的（10%）的員工要不斷從我們的隊伍中（區分）出去。4、我們倡導績效管理，要

40、求每一位*人，在工作的過程中，首先要問自己，該項工作是否有利于企業、部門和個人目標的實現以及（效益）的提高。5、 目標責任化是目標實現的前提和（保證）；6、七化管理是指：（管理制度化），（心態積極化），（學習組織化），（目標責任化），（人才區分化），（技能專業化），（生活親情化）。7、用“七有”來提高執行力?！捌哂小笔侵福ㄓ杏媱潱?、（有落實）、（有承諾）、（有檢查）、（有改進）、（有結果）、（有獎懲）。8、凡是預則（立），不預則（廢）；9、檢查執行力水平的唯一標準是（結果）；10、檢查結果的標準是質量、數量、（時間）。11、我們對*人的要求是一貫的，就是要培養我們一流的（職業經理人）和（策劃大

41、師）。12、每個*經理人都應努力加強（道德修養），提高專業素質水平，培養（頑強作風），嚴格管理并以身作則，切實領悟*文化、理念并（身體力行）。13、*員工手冊中我們提出的（領導即服務）的觀點；14、*經理人是*文化的主要（宣傳）者、（實踐）者。15、經理人是團隊的帶頭人，肩負發現、創造客戶需求并（滿足）客戶需求， 實現團隊（目標）的重任；16、企業必須（贏利）才能求得生存和發展，才能為員工提供（發展的平臺）、 （項目贏利）是企業贏利的基礎。每個經理人必須具有（經濟頭腦），時刻牢記企業、經營必須以贏利為目的營銷經理要控制（項目成本），壓縮費用支出；另一方面，營銷經理要確 保（目標完成），提高傭金

42、水平，順利結回傭金。 經理人必須具備優秀的（溝通）、（協調）能力，能夠處理各種突發事件19、講理念要求經理人始終堅持（公司文化）和（經營理念），按照*價值觀的原則辦事；20、 講學習要求經理人不斷（學習），提高自己，與時俱進；21、 經理人要培訓員工，（激勵）團隊，（開發）市場，協調關系，完成團隊目標，對項目全過程（負總責）；22、經理人必須滿懷（使命般）的激情，講求誠信，以身作則，善于（激 勵），倡導協作，勇于創新，敢于（承擔責任），并能夠（帶領團隊）實現組織的美好愿景。23、在*經理人的十個角色定位中，政治是工作的統帥，文化是工作的 （靈魂），管理是工作的基礎，經濟是工作的（目標），銷售是

43、工作的核心，策劃是工作的（助力），教練是團隊的保證，公關是成功的保障，開發是發展的(源泉)，領導是修煉的目標。24、經理人必須具備全局化的眼光和（系統化思考）的能力。25、營銷經理還必須懂得項目策劃，不斷挖掘項目的（賣點），提升項目概念這就要求營銷經理熟悉市場（調研）、市場（定位）、目標市場選擇，了解客戶心理、規劃設計、廣告宣傳策略及營業推廣活動的組織實施，具備全面操控房地產營銷推廣活動的能力。26、經理人不是鐵飯碗，沒有(終身制)。27、經理人在做好本項目的同時必須要肩負起項目所在地（市場開拓）的重任。28、經理人必須是優秀的（開發人），才能夠為企業不斷造血，使企業具有長久的生命力。29、執

44、行就是指不折不扣（拿到成果）。30、*的成功，首先是（*人）的成功，尤其是（*經理人）的成功！31、*經理人是*員工的（先進代表），是機構發展的中流砥柱！他們傳承著*優秀的文化和理念，肩負著（推動）*發展的重任！32、面對問題，有的人選擇（回避），有的人選擇抱怨，有的人選擇（積極面對）。不同的選擇注定了完全不同的結果。33、對于消極的人，問題是難題，是失敗的（借口）；對于主動的人，問題中則蘊藏著無限的（發展機會）；34、公司的問題，就是你（晉升）的機會；客戶的問題，就是你（銷售）的機會；自己的問題，就是你成長的機會；同事的問題，就是你建（人脈）的機會；老板的問題，就是你贏得信任的機會；競爭對手

45、的問題，就是你（變強）的機會！35、職場輸贏的關鍵在于（對待問題的）態度，薪酬倍增的秘訣在于（解決問題）的能力！36、做一流領導，（培養一流員工），是每一個*領導者義不容辭的責任！37、只有（*人）成功，*才能成功！38、（銷售力）是銷售代理公司的生命力；39、如果說營銷策劃是戰略，那銷售就是（戰術）；40、因違反職業道德，給機構造成經濟損失者，機構將依法追索（經濟賠償）情節嚴重，機構懷疑其涉嫌犯罪的，將提請司法機關追究其刑事責任；41、 員工未經批準，不準將機構的資金、車輛、設備、房產、原材料、產品等擅自（贈與）、（轉讓）、出租、出借、（抵押）給其它機構、單位或者個人；“系統思考”也需要有(

46、“建立共同愿景”)、(“改善心智模式”)、(“團 體學習”)與(“自我超越”)四項修煉來發揮它的潛力。 有執行能力的人，是那些對自己有責任感的人，他們有三個特質：（信守 承諾）、（成果導向）、（永不言敗)、（沒有任何借口）；一個有執行力的團隊，是強調(認真第一，聰明第二)的團隊；我們成功的秘訣：(信心)、(決心)、(毅力)！員工任何職業行為均應以集團（利益）為前提，并體現良好的職業道德；2.2、問答題1、 立足當地要求*人怎樣做？在項目所在地工作時，要腳踏實地、愛崗敬業、認真負責，做好本職工作。2、放眼全國要求*人怎樣做？把全國作為自己事業的舞臺，尋找機會，開拓事業！3、 胸懷天下要求*人怎樣

47、做？要有大目標、大魄力、大胸懷，以推動居住進步，建設美好生活為使命，成就一番轟轟烈烈的事業！4、 四海為家要求*人怎樣做？不受一城一地的局限，祖國處處有親人，事業在哪家在哪！5、 共創偉業要求*人怎樣做？創字當頭，抱團打天下。不甘平庸，渴望成功，挑戰自我，共創事業！*倡導員工的自我管理。我們對員工自我管理的要求有哪些？1、具備良好的道德品質修養2、樹立遠大目標3、認同公司理念和文化4、培養積極的心態5、遵守公司的各項規章制度6、善于學習如何加強自我領導能力。恪守誠信、胸懷美好愿景、具有使命般的激情、以身作則、敢于承擔責任、激勵而非批判、倡導協作、勇于變革、不怕犧牲、甘于奉獻。7、 什么是七化管

48、理？含義是什么？ 七化管理是指：管理制度化，心態積極化，學習組織化，目標責任化，人才區分化，技能專業化，生活親情化； 管理制度化是指各項管理工作要形成制度；心態積極化是指經理在管理過程中，要注意調整員工的心態，倡導積極、樂觀、向上的工作作風；學習組織化指經理要經常組織員工團隊學習；目標責任化是指目標必須落實到責任人；人才區分化是指經理人要重點提拔和培養認同公司文化和理念的員工，堅決將不認同*理念和文化的員工以及業績最差的員工區分出*團隊；技能專業化是指每個*人都要努力提高自己的專業技能，成為本行業、本崗位的行家里手，以便更好地為客戶服務；生活親情化是指經理在員工的工作上、理念上要嚴格要求，生活

49、上要人性化管理，要讓員工安居樂業，感受到*大家庭的溫暖，從而將精力集中到學習、工作、事業上來！8、什么是1P4E的能力？即使命般的激情(passion感染力)，旺盛的精力(energy生命力)，激勵別人實現共同目標(energize領導力)的能力，能夠對是非問題做出堅決的回答和處理的決斷力(edge決斷力)，以及能堅持不懈地實施(execute執行力)并實現他們的承諾（目標）的能力。9、什么是績效管理？包含哪些內容？ 就是指對工作的成果、效率和效益進行的管理。包含確定目標、制定計劃、考核評估、溝通反饋、進行獎懲等；10、開發管理有哪些注意事項？ 一、開發公司經營管理體制：1、公司實行董事會領導

50、下的總經理負責制，總經理全面負責公司的行政、人事、工程、銷售工作，是項目的第一責任人，對整個項目的成功承擔主要責任。同時對經營管理工作中出現的所有重大失誤付主要責任，并承擔其經濟損失。2、負責建立各項管理制度并監督檢查。3、重大事項，如規劃、配套、戶型、價格等，須召集董事會討論通過。4、董事長代表公司董事會管理公司財務?？偨浝恚ǚ谴蠊蓶|）的財務非正常開支審批權限為一千元，超過權限須董事長連簽。5、公司公章由董事長或董事長委托專人負責保管，每次用章須登記備案。6、公司法人章由董事長或董事長委托專人負責保管。7、總經理原則上每季度對董事會述職一次。8、總經理離職須由專業審計公司出具離職審計報告。二

51、、財務部1、聘用專業的稅務師事務所對項目的稅收進行策劃、統籌和檢查。2、獨立負責收取所有房款，不得假手銷售人員。房款的收取必須24小時隨叫隨到。3、所有房款須進公司賬號。4、客戶退款必須填寫退房申請表，經會審通過后由客戶本人前來領取。5、原則上公司不允許客戶的更名和換房，特殊情況需要更名和換房的，必須填寫更名和換房審批表，在總經理同意后方可進行。6、財務部設立專門統計人員，建立詳細的客戶紙質臺帳和電子臺帳，計算當月傭金。7、各個公司獨立印制收款收據。8、財務人員離職須由專業人員在離職前十天內進行離任審計。9、每年各個項目財務部進行交叉檢查。10、公司轉賬支票及現金支票必須配備密碼，同時使用支票

52、編碼器。11、現金及支票由出納保管，財務專用章及支票密碼由會計保管。12、每周一和銷售部全面核對房源及收款、退款情況，避免可能出現的漏洞。13、因為財務工作失誤給公司造成損失的，由財務部責任人承擔全部損失。14、財務部接受總經理的領導，獨立對公司董事會負責。如發現公司管理中的違規事件，必須立即向董事長及最大股東匯報，否則視同財務部人員失職。15、任何個人不得從公司借款。16、機構內部公司之間資金拆解必須全體股東簽字同意。17、客戶付款必須通過轉賬進公司賬戶，避免現金付款。 18、財務必須參加工程合同的會簽（稅費的承擔、發票是否合理、合法、每份合同都要有明確的標的等）。19、對無施工合同、協議及

53、工程撥付單等相關手續的，財務人員要拒付款項。對于修改、簽證部分須簽補充協議，并確定付款時間。20、房款收據遺失無論金額大小，必須登報聲明，財務見報后方可認可收據。若本人在外地，須公證處公證后方可退款。21、負責所有已簽協議或合同中待收款項的收取。22、下轄按揭部，負責客戶合同的網簽及按揭資料的收集及登記、備案、放款等工作。23、逾期十天客戶未付款，須經法律手段追討。三、行政部1、負責公司所有人事、行政、后勤方面的工作。2、負責辦理項目各種手續。3、負責合同檔案管理，建立詳細客戶檔案。4、負責所有合同蓋章前的會簽事宜。5、嚴格禁止黃、賭、毒，一經發現必須立即辭退。6、銷售部秘書由行政部直接管理。

54、7、聘請專業的律師事務所對公司合同提供法律意見書，協助處理合同糾紛、客戶投訴、期款追收等事宜。8、負責接受客戶的投訴及處理。9、加強員工職業道德、法律意識的教育工作，和所有員工簽署職業操守承諾書。四、銷售部1、選擇銷售代理公司要考察對方的誠信、實力。要適度控制銷售隊伍的數量，銷售代理公司要配備完善的人員配置。銷售隊伍進駐前，開發公司要與銷售代理公司簽訂合同，明確雙方責任和權利，銷售人員違反公司規定給開發商造成損失的，由代理公司全權負責。2、預約房申請書上面要加上客戶確認及風險提示條款。3、仔細推敲銷售使用的語言，嚴禁銷售人員使用虛假承諾及欺騙言辭進行銷售，在售樓部公示樓盤信息。4、嚴禁銷售人員

55、收取客戶款項，收取款項視同貪污。5、嚴禁銷售人員倒買倒賣房源。6、嚴格禁止幫助客戶炒賣房屋。7、客戶付款必須通過轉賬進公司賬戶，盡量避免現金付款。8、不得在公司合同或預約申請書上追加新的條款。9、銷售人員要統一食宿，統一管理。管理要嚴格，要防微杜暫，不能以包代管。10、合同或預約房申請書簽署后，當天上交行政部。銷售人員不得保管已簽合同。11、所有銷售人員要和公司簽署職業操守承諾書。12、所有銷售人員檔案均須詳細登記備案，且進行電話核查。13、保留10%的傭金到交房。14、要組建自建隊伍，要控制編制，嚴格目標考核。15、銷售部門負責人要積極參與談客，要求職業顧問做到的，自己首先要能夠做到。五、工

56、程部1、工程合同簽署前聘請專業的造價師事務所對工程造價出具專業的預算報告，作為財務成本控制的依據，同時在工程決算時出具決算報告。2、規劃設計須集思廣益，聘請多家設計院進行招投標。設計合同須附加優化設計獎勵條款，且由工程技術人員全程介入。地質勘探須找經驗豐富，能提出合理化基礎處理建議的隊伍，且盡量選擇當地經驗豐富、性價比高的設計、勘探單位。設計、施工合同各項目部須交叉審查。在工程合同中注明變更部分費用未超過一定額度時在決算時支付。3、嚴格禁止收受施工方的紅包、回扣、請客、送禮，一經發現依法追究法律責任超過300元即達到勞教標準，超過1000元即達拘留標準，20000元受賄可判刑一年。4、嚴格控制

57、工程簽證，盡量減少簽證，簽證必須及時，不能拖延。所有工程簽證須負責工程師、監理部、預算部、工程總監、總經理連簽方有效。工程量的確認24時內簽證，并拍照留檔供公司檢查，超過24小時不予補認。凡多簽、補簽的須賠償公司損失并追究法律責任。以上事項須向施工方明示。5、工程合同簽署的同時要簽訂廉政協議。6、工程技術人員要選擇能力強，有責任心的工程技術人員。預算人員及工程管理人員須簽署職業操守承諾書。7、施工單位及監理單位盡量選擇有實力、信譽好、當地政府推薦的隊伍。要求對方選派優秀的項目經理和監理總監。充分發揮監理單位工作作用。8、大宗工程材料必須通過招投標確定，投標單位不得少于三家，評標人員不得少于三人

58、。9、工程合同應附加質保金條款且確保金額。10、建立健全完善的工程管理制度和獎罰制度，并嚴格執行。11、對銷售部門的戶型圖，須工程部門嚴格把關。12、為了鼓勵工程管理人員對違反操作規程和偷工減料隊伍進行大膽檢舉處罰，公司將罰款金額的10%用于獎勵給舉報人。13、對于工程技術人員提出優化設計方案或工程流程的合理化建議，為公司節省成本的，當期節省部分的10%作為獎金發放給有功人員。11、什么是執行力？ 是指執行人將計劃、目標轉變成結果的行動力；指不折不扣的拿到成果。12、*倡導用“七有”來提高執行力。什么是“七有”?“七有”是指安排工作要有計劃、有落實、有承諾、有檢查、有改進、有結果、有獎懲；首先

59、是“有計劃”。凡事預則立，不預則廢。在做事之前制定詳細計劃的過程，其實是統籌考慮各方面因素，評估可能的風險與收益，安排做事的先后步驟，預見計劃結果的過程。其次是“有落實”。要確定任務的具體負責人、完成計劃的具體日期，落實完成計劃所需組織上、人員上、物質上的各項支持等。第三是“有承諾”。接受任務的員工要對保質、保量、保期完成任務進行承諾。同時員工承諾完不成任務甘愿接受什么樣的處罰，公司承諾完成任務給予什么樣的獎勵。第四是“有檢查”。在任務執行過程中，要經常檢查執行是否符合進度要求、執行有無偏差、計劃有無遺漏等。注意檢查要由執行人之外的獨立人員進行。第五是“有改進”。檢查中發現問題之后，要及時進行

60、改進，必要時要重新調整計劃，重新進行組織上、人員上、物質上的安排，不斷進行“改進、計劃、落實、檢查、再改進”的循環。第六是“有結果”。檢查執行力水平的唯一標準是“結果”。沒有結果的執行是空洞的執行，沒有結果的執行沒有任何借口。檢查結果的標準是質量、數量、時間。執行實現結果之后要有總結，有批評，有表揚，有獎罰。最后是“有獎懲”。即兌現承諾。公司對沒有完成任務者要給予處罰，對完成任務者要給予獎勵。13、集團將員工劃分為A、B、C、D四種類型。請分別闡述這四種類型人員的相關特征。A類人員：是指認同公司的文化和經營理念，同時能力出眾的員工。 這是公司長期依賴、重點培養的對象。B類人員：是指認同公司的文