1、PAGE PAGE - 23 -XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)項(xiàng)目管理系統(tǒng)1.0 項(xiàng)目管理系統(tǒng)目錄章節(jié)號(hào)題目文件編號(hào)頁(yè)碼1.0項(xiàng)目管理系統(tǒng)目錄12.0總則13.0術(shù)語(yǔ)24.0項(xiàng)目管理意義25.0項(xiàng)目部的組織機(jī)構(gòu)與人員構(gòu)成26.0項(xiàng)目部工作原則與職能說(shuō)明37.0項(xiàng)目部崗位職責(zé)說(shuō)明48.0項(xiàng)目部的權(quán)力與授權(quán)方式69.0項(xiàng)目部與公司部門的關(guān)系說(shuō)明710.0項(xiàng)目管理的工作范圍811.0項(xiàng)目管理的內(nèi)容說(shuō)明812.0項(xiàng)目部考核體系202.0 總則為保證公司總體戰(zhàn)略的順利實(shí)施，使公司高層管理者把精力集中在對(duì)公司價(jià)值最關(guān)鍵的經(jīng)營(yíng)決策上，同時(shí)確保公司各部門協(xié)調(diào)、項(xiàng)目運(yùn)作成功。公司倡導(dǎo)業(yè)績(jī)至上與適度分權(quán)以及明晰的責(zé)權(quán)

2、利的企業(yè)文化，對(duì)項(xiàng)目管理方案進(jìn)行制定如下。本項(xiàng)目管理方案是以工程項(xiàng)目為對(duì)象，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，以實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目進(jìn)度、工期、質(zhì)量、投資控制、安全、文明施工等預(yù)定目標(biāo)為目的，所建立的與此相適應(yīng)的現(xiàn)場(chǎng)組織制度與管理制度。3.0 術(shù)語(yǔ)1、項(xiàng)目：指公司目前在房地產(chǎn)行業(yè)所投資的涉及資本運(yùn)營(yíng)、開發(fā)建設(shè)、產(chǎn)品整合推廣、產(chǎn)品銷售以及經(jīng)營(yíng)管理的規(guī)模化物業(yè)。2、項(xiàng)目經(jīng)理(也稱項(xiàng)目負(fù)責(zé)人)：具備房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理領(lǐng)域從業(yè)與工作經(jīng)驗(yàn)，在公司工程部的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)所管轄項(xiàng)目的工程進(jìn)度、質(zhì)量及成本控制工作，全面履行工程建設(shè)合同范圍內(nèi)的執(zhí)行權(quán)。4.0 項(xiàng)目管理的意義項(xiàng)目管理是從項(xiàng)目開始到項(xiàng)目完成對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的規(guī)劃（策

3、劃）、控制和協(xié)調(diào)，是項(xiàng)目在既定的費(fèi)用范圍內(nèi)，滿足質(zhì)量要求的情況下按時(shí)完成。建設(shè)過程中項(xiàng)目管理的成功與否，將直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的投資目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)和質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。因此，在項(xiàng)目建設(shè)過程當(dāng)中除了重視技術(shù)方面的問題，還應(yīng)同時(shí)重視項(xiàng)目管理工作。項(xiàng)目管理的核心任務(wù)并非是對(duì)建設(shè)過程的監(jiān)督，而是作為業(yè)主對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理、組織和合同等各方面提出合理可行的措施和建議，為項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)進(jìn)行有效的控制。5.0 項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)與人員構(gòu)成4.1 項(xiàng)目部的組織結(jié)構(gòu)公司對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)開發(fā)設(shè)立項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，其機(jī)構(gòu)稱為項(xiàng)目部。項(xiàng)目部隸屬于公司工程部，采用矩陣式的組織結(jié)構(gòu)，即結(jié)合職能式結(jié)構(gòu)縱向的信息溝通以及事業(yè)部式橫向

4、的信息流動(dòng)，將這兩種信息流動(dòng)在公司內(nèi)部同時(shí)實(shí)現(xiàn)。公司各職能部門照常行使管理職能，項(xiàng)目部由項(xiàng)目經(jīng)理全權(quán)負(fù)責(zé)。項(xiàng)目經(jīng)理從公司內(nèi)部或社會(huì)招聘適合的人力資源，先由辦公室推薦或本人自薦，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后聘任。項(xiàng)目部其他人員由辦公室或項(xiàng)目經(jīng)理推薦，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后由項(xiàng)目經(jīng)理聘用，在項(xiàng)目期間，這些員工歸項(xiàng)目經(jīng)理管理。項(xiàng)目部人員按崗位責(zé)任制實(shí)施項(xiàng)目管理，同時(shí)還需履行各專業(yè)在公司各部門被分配的職能，實(shí)行矩陣型管理。公司部門的控制、監(jiān)督、保證：項(xiàng)目經(jīng)理實(shí)行對(duì)公司的匯報(bào)制；工程部代表公司定期檢查項(xiàng)目合同的履行情況。4.2 人員構(gòu)成 項(xiàng)目部工作按照專業(yè)工種的需求，可配備如下專業(yè)人員，履行在項(xiàng)目實(shí)施過程中的專業(yè)分工職能：

5、項(xiàng)目經(jīng)理(項(xiàng)目負(fù)責(zé)人)技術(shù)負(fù)責(zé)人土建工程師水電工程師造價(jià)工程師根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況給予人員配置。6.0 項(xiàng)目部工作原則與職責(zé)說(shuō)明6.1 項(xiàng)目部工作原則（1）項(xiàng)目管理實(shí)行崗位責(zé)任制，并受公司（工程部）委派，對(duì)工程項(xiàng)目管理全面負(fù)責(zé)；（2）項(xiàng)目部必須按公司對(duì)項(xiàng)目管理的框架與程序進(jìn)行管理，并受控于內(nèi)部管理框架內(nèi)（3）公司根據(jù)項(xiàng)目部在履行各項(xiàng)合同過程中的表現(xiàn)及終結(jié)審計(jì)的考核結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人及其他管理人員實(shí)施考核與獎(jiǎng)懲措施：遵循與執(zhí)行公司對(duì)員工的績(jī)效考核與獎(jiǎng)懲辦法；遵循與執(zhí)行公司對(duì)項(xiàng)目投資控制的獎(jiǎng)懲辦法；遵循公司對(duì)項(xiàng)目管理的終結(jié)審計(jì)考核結(jié)果的獎(jiǎng)懲辦法。6.2 項(xiàng)目部職責(zé)說(shuō)明（一）項(xiàng)目工程部分（1）

6、參與工程建設(shè)之前的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作；（2）參與項(xiàng)目前期規(guī)劃、項(xiàng)目實(shí)施規(guī)劃方案的論證及項(xiàng)目前期重大決策；（3）組織和協(xié)調(diào)施工單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)單位之間的關(guān)系；（4）負(fù)責(zé)施工現(xiàn)場(chǎng)三通一平工作；（5）編制項(xiàng)目工程建設(shè)計(jì)劃、成本計(jì)劃、資金使用計(jì)劃；（6）負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)各施工單位的管理和協(xié)調(diào)工作，監(jiān)督施工單位的工程質(zhì)量和工程進(jìn)度；（7）協(xié)調(diào)解決或處理現(xiàn)場(chǎng)施工過程中的的各種技術(shù)問題，重大技術(shù)問題的處理方案須報(bào)工程部和公司總工程師批準(zhǔn)；（8）負(fù)責(zé)對(duì)工程預(yù)算和工程進(jìn)度報(bào)表及工程結(jié)算的初審；負(fù)責(zé)對(duì)工程投資進(jìn)行管理和控制。（9）負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目預(yù)、結(jié)算相關(guān)資料的搜集、整理、匯總和審查分析并提交給工程部；（10）負(fù)責(zé)處理因工程

7、設(shè)計(jì)變更引起的工程量增減和合同之外的附加工作的現(xiàn)場(chǎng)簽證；（11）負(fù)責(zé)材料、設(shè)備的市場(chǎng)調(diào)查、走訪及申報(bào)材料、設(shè)備的采購(gòu)計(jì)劃，參與公司組織的大宗設(shè)備、材料的招投標(biāo)工作，履行其采購(gòu)合同；（12）全面負(fù)責(zé)制定項(xiàng)目部生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃和工程進(jìn)度計(jì)劃（包括年度、季度、月份），報(bào)工程部審核，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后實(shí)施，實(shí)施中接受公司相關(guān)部門的監(jiān)督；（13）負(fù)責(zé)執(zhí)行與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工程施工相關(guān)的各類合同，完成公司制定的工程建設(shè)計(jì)劃指標(biāo)；（14）協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)與外界各方面(包括城管、城建、自來(lái)水、電力等公共部門及周邊單位)所存在的問題和矛盾。(15)參與工程的分項(xiàng)、分部工程、單位工程的中間驗(yàn)收，負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目竣工驗(yàn)收；（二）項(xiàng)目綜

8、合管理辦公部分（1）負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的文件發(fā)放、函件的收發(fā)、歸檔等工作；（2）負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)過程中所用圖紙收集、整理和保管工作；（3）負(fù)責(zé)項(xiàng)目部辦公和勞保用品的領(lǐng)用與發(fā)放管理；（4）負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的各種工作會(huì)議的記錄等日常工作；（5）負(fù)責(zé)各類經(jīng)濟(jì)合同協(xié)議的管理。7.0 項(xiàng)目部崗位職責(zé)說(shuō)明書7.1 項(xiàng)目部經(jīng)理崗位職責(zé)項(xiàng)目經(jīng)理 (項(xiàng)目負(fù)責(zé)人)由公司總經(jīng)理委派，代表總經(jīng)理履行合同規(guī)定的職責(zé)和義務(wù)；負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的內(nèi)部管理工作（進(jìn)度、成本、質(zhì)量、安全）,負(fù)責(zé)項(xiàng)目部外部關(guān)系總協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)項(xiàng)目的前期施工準(zhǔn)備工作，提交所管理項(xiàng)目管理計(jì)劃書。項(xiàng)目管理計(jì)劃書包括：項(xiàng)目部人員組成、施工標(biāo)段劃分、對(duì)設(shè)計(jì)的建議、成本節(jié)約措施、工程進(jìn)度

9、計(jì)劃及控制措施、現(xiàn)場(chǎng)管理方案等。項(xiàng)目計(jì)劃書提交工程部與公司總經(jīng)理審定；負(fù)責(zé)對(duì)施工的質(zhì)量、進(jìn)度、投資、安全、文明施工等進(jìn)行全過程的控制與監(jiān)督；制定項(xiàng)目管理的各項(xiàng)規(guī)章制度、管理職責(zé)、運(yùn)行程序及工作紀(jì)律，明確界定各成員的職責(zé)與權(quán)力；建立項(xiàng)目投資控制核算制度。前期開工開辦費(fèi)用、工程設(shè)備采購(gòu)?fù)顿Y費(fèi)用、土建工程投資、安裝及裝飾工程投資、設(shè)計(jì)優(yōu)化及合理化建議的優(yōu)化費(fèi)用等需分別建立臺(tái)帳，以備項(xiàng)目的終結(jié)審計(jì)及公司對(duì)項(xiàng)目投資費(fèi)用的審核；編制進(jìn)度開支計(jì)劃，協(xié)助監(jiān)理定期召開工程進(jìn)度、質(zhì)量協(xié)調(diào)會(huì)和投資費(fèi)用經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析會(huì)，定期召開項(xiàng)目部?jī)?nèi)部會(huì)議，形成會(huì)議紀(jì)要；科學(xué)地組織與管理現(xiàn)場(chǎng)各單位的施工與生產(chǎn)，協(xié)調(diào)好與設(shè)計(jì)方、施工方

10、、監(jiān)理方及地方主管部門的關(guān)系，認(rèn)真解決好施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)的問題，確保業(yè)主與各方合同的順利履行；加強(qiáng)各類經(jīng)濟(jì)技術(shù)資料的管理與反饋工作；負(fù)責(zé)審核公司授權(quán)范圍內(nèi)的現(xiàn)場(chǎng)簽證單、技術(shù)核定單等工程單證，組織編制施工進(jìn)度計(jì)劃，并負(fù)責(zé)落實(shí)；組織項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收；組織所轄項(xiàng)目的工程例會(huì)，參與公司經(jīng)營(yíng)辦公會(huì)、資金使用計(jì)劃調(diào)度會(huì)及技術(shù)方案變更、方案修改論證會(huì)；負(fù)責(zé)所轄人員的管理與考核工作。7.2 項(xiàng)目部技術(shù)負(fù)責(zé)人崗位職責(zé)協(xié)助項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目的施工質(zhì)量、進(jìn)度、投資、安全、文明施工等進(jìn)行全過程的控制與監(jiān)督負(fù)責(zé)對(duì)施工單位提交的施工組織設(shè)計(jì)、計(jì)劃、申請(qǐng)、工程變更等技術(shù)方案的審核，并將審核意見上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目工程技術(shù)工作，負(fù)

11、責(zé)組織圖紙會(huì)審；負(fù)責(zé)三通一平的施工管理,以及水、電、氣、城管等相關(guān)部門的協(xié)調(diào)；負(fù)責(zé)室外管網(wǎng)工程及附屬工程的施工管理。7.3 土建工程師崗位職責(zé)負(fù)責(zé)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范和公司的土建工程質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求監(jiān)督工程施工。負(fù)責(zé)土建工程設(shè)計(jì)圖紙及文件的審查，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向項(xiàng)目經(jīng)理和工程部匯報(bào)；參加圖紙會(huì)審和工程技術(shù)交底。負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目土建部分的現(xiàn)場(chǎng)巡查、監(jiān)督；參加施工設(shè)計(jì)圖紙的評(píng)審工作，提出合理化建議；負(fù)責(zé)審核授權(quán)范圍內(nèi)的現(xiàn)場(chǎng)簽證單、技術(shù)核定單等工程單證，負(fù)責(zé)編制施工進(jìn)度計(jì)劃；負(fù)責(zé)按合同要求協(xié)調(diào)、配合并監(jiān)督監(jiān)理單位履行其職責(zé)。負(fù)責(zé)初審施工現(xiàn)場(chǎng)合同外的土建工程量簽證單；負(fù)責(zé)編制土建工程變更的技術(shù)處理方案，報(bào)項(xiàng)目技術(shù)

12、負(fù)責(zé)人及工程部審核。7.4 水電工程師崗位責(zé)職負(fù)責(zé)項(xiàng)目的水、電曖通設(shè)備的審核及智能化建設(shè)的規(guī)劃，及時(shí)為設(shè)計(jì)師提供相關(guān)技術(shù)要求；負(fù)責(zé)按國(guó)家有關(guān)規(guī)范和公司的水電質(zhì)量技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求監(jiān)督水電建設(shè)的實(shí)施；負(fù)責(zé)辦理水電建設(shè)手續(xù)；負(fù)責(zé)審查水電等安裝工程設(shè)計(jì)圖及文件，參加圖紙會(huì)審和工程技術(shù)交底，編制水電工程變更的技術(shù)處理方案并報(bào)送項(xiàng)目經(jīng)理和工程部審核。負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目水電部分的現(xiàn)場(chǎng)巡查、監(jiān)督；負(fù)責(zé)初審施工現(xiàn)場(chǎng)合同外的水電工程量簽證單和施工單位提交的預(yù)結(jié)算書；負(fù)責(zé)編制水電設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃，負(fù)責(zé)水電設(shè)備的驗(yàn)貨等工作，參加建筑設(shè)備的調(diào)試、試車、驗(yàn)收工作；參加施工設(shè)計(jì)圖紙的評(píng)審工作，提出合理化建議；跟蹤市場(chǎng)建筑設(shè)備新產(chǎn)品，了解

13、其性能、價(jià)格、可靠性，調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)建筑設(shè)備的趨勢(shì)，為公司開發(fā)項(xiàng)目的建筑設(shè)備選型提供專業(yè)意見。 造價(jià)工程師崗位職責(zé)負(fù)責(zé)公司建設(shè)項(xiàng)目的概算、施工預(yù)算及竣工決算工作；參與編制內(nèi)部標(biāo)底,掌握實(shí)際成本，編制和審核變更增減費(fèi)用；協(xié)助起草和洽談各種建安合同,以及合同的收集整理工作；審核施工方送達(dá)的工程結(jié)算資料,并上報(bào)有關(guān)部門；負(fù)責(zé)公司建設(shè)項(xiàng)目的費(fèi)用測(cè)算和征地拆遷的審計(jì)工作；審核工程預(yù)算書、結(jié)算書，審核工程月付款金額；負(fù)責(zé)組織對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析。8.0 項(xiàng)目部的權(quán)力與授權(quán)方式8.1 權(quán)力項(xiàng)目部可以行使合同規(guī)定和隱含的權(quán)力（除指示界定外）；項(xiàng)目經(jīng)理可根據(jù)公司員工考核制度的規(guī)定對(duì)項(xiàng)目部成員進(jìn)行考核評(píng)

14、價(jià)，有獎(jiǎng)罰建議權(quán)；項(xiàng)目部成員中的不能勝任本職工作者，消極怠工者，違紀(jì)違規(guī)者，項(xiàng)目經(jīng)理有建議辭退權(quán)。8.2 授權(quán)方式項(xiàng)目部以及項(xiàng)目經(jīng)理的授權(quán)與授權(quán)取消權(quán)力歸屬公司總經(jīng)理。9.0 項(xiàng)目部與公司部門的關(guān)系說(shuō)明9.1 公司與項(xiàng)目部組織關(guān)系圖總經(jīng)理總工程師總經(jīng)理助理a a b辦公室營(yíng)銷部財(cái)務(wù)部工程部 土建工程師施工單位監(jiān)理單位項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目部一水電工程師 a b造價(jià)工程師土建工程師水電工程師 a b 造價(jià)工程師施工單位監(jiān)理單位項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目部二9.2 公司與項(xiàng)目部的矩陣式管理說(shuō)明（1）總經(jīng)理與主管領(lǐng)導(dǎo)的聯(lián)系實(shí)行每周領(lǐng)導(dǎo)班子碰頭會(huì)制度（周一的工作安排與周五的工作結(jié)果匯總），結(jié)構(gòu)圖中a所示；總經(jīng)理與各部門的聯(lián)系

15、通過總經(jīng)理辦公會(huì)議制度執(zhí)行，圖中b所示；（2）公司總經(jīng)理對(duì)各個(gè)部門指令的下達(dá)，通過部門牽頭專題會(huì)制度執(zhí)行，圖中所示；（3）部門之間的相互聯(lián)系與溝通，通過部門工作制度進(jìn)行。圖中所示；（4）工程部與項(xiàng)目部的聯(lián)系，通過工程部對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施工程管理與合同管理辦法執(zhí)行，圖中所示；（5）營(yíng)銷策劃部與項(xiàng)目部的聯(lián)系方式如圖中所示，具體見公司營(yíng)銷策劃管理辦法；（6）項(xiàng)目部與公司部門的聯(lián)系，通過公司項(xiàng)目會(huì)議制度執(zhí)行，圖中所示；項(xiàng)目部會(huì)議制度：工程、合同、物業(yè)、營(yíng)銷、設(shè)計(jì)的融合。（7）監(jiān)理、總承包公司以及項(xiàng)目部的聯(lián)系實(shí)行三會(huì)五單二報(bào)制；監(jiān)理與項(xiàng)目部的聯(lián)系、監(jiān)理與總承包公司的聯(lián)系均通過監(jiān)理工作規(guī)劃執(zhí)行，圖中分別用a、b表

16、示；三會(huì)：公司與監(jiān)理每周一上午的碰頭會(huì)；監(jiān)理每周一下午的工程調(diào)度會(huì)；每周定期的技術(shù)方案，簽證評(píng)審會(huì)。五單：技術(shù)方案認(rèn)定單；簽證單；會(huì)議紀(jì)要；對(duì)施工單位的指令單；對(duì)公司的聯(lián)系單。二報(bào)：監(jiān)理規(guī)劃；每月的總監(jiān)工作匯報(bào)。10.0 項(xiàng)目管理的工作范圍10.1 工作范圍：本項(xiàng)目管理方案是針對(duì)從設(shè)計(jì)階段到交工驗(yàn)收這一過程進(jìn)行的項(xiàng)目管理。 工作任務(wù)實(shí)施階段投資控制進(jìn)度控制質(zhì)量控制合同管理信息管理組織協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)階段配合工程部配合工程部配合工程部配合工程部配合工程部配合工程部施工階段11.0 項(xiàng)目管理的內(nèi)容說(shuō)明11.1 項(xiàng)目管理職能分工表職能代號(hào)：信息I, 決策準(zhǔn)備P, 決策E, 執(zhí)行D, 檢查C.階段編號(hào)工作任務(wù)

17、分類公司總經(jīng)理工程部(項(xiàng)目部 ) 設(shè) 計(jì) 方施 工 方監(jiān)理方設(shè)計(jì)階段1投資規(guī)劃ECIDCP2編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書EIDCP3方案設(shè)計(jì)ECICPDCD4擴(kuò)初設(shè)計(jì)ECIDCPD5概算ECD6設(shè)計(jì)方案評(píng)審ECPCDPCD7施工圖設(shè)計(jì)、預(yù)算ECD8資金使用計(jì)劃EPDC9進(jìn)度計(jì)劃EPDC10機(jī)電設(shè)備和材料招標(biāo)EDCIPDC施工階段11編制施工招標(biāo)方案ECIPDCPCD12招標(biāo)申請(qǐng)EPD13編制招標(biāo)文件ECIPDC14組織招標(biāo)、選擇施工單位EDCPDCPCD15進(jìn)駐施工現(xiàn)場(chǎng)EDPDDPD16開工前審批ECPDCPCD17對(duì)已批準(zhǔn)工期計(jì)劃的監(jiān)督ECPDCDC18投資監(jiān)督ECPDCDC19對(duì)質(zhì)量的監(jiān)督ECPDC

18、DDC20項(xiàng)目管理組織內(nèi)部信息ECIPDCPCD21合同管理ECPDCIDC22現(xiàn)場(chǎng)組織、協(xié)調(diào)與管理DDCDPD23設(shè)計(jì)和施工工期的變更EPCDID24工程計(jì)量及付款單的審核CDCPCD25竣工預(yù)檢驗(yàn)與質(zhì)量評(píng)定ECPDCDD26竣工決算CDCDD27竣工交付驗(yàn)收DCDCDD28遺留問題的處理落實(shí)CDCDD11.2設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目管理任務(wù)（1）、投資控制的任務(wù)采用的基本工作原理是動(dòng)態(tài)控制原理，即采用計(jì)算機(jī)輔助的手段，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，分析和審核投資計(jì)劃值，并將不同階段的投資計(jì)劃值和實(shí)際值進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤比較，當(dāng)其發(fā)生偏差時(shí)，分析產(chǎn)生偏差的原因，提出糾偏的措施，使項(xiàng)目設(shè)計(jì)在確保項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，充分考

19、慮項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性，使項(xiàng)目總投資控制在計(jì)劃總投資范圍以內(nèi)。主要任務(wù)是:審核方案設(shè)計(jì),優(yōu)化估算,提出審核報(bào)告和建議;審核設(shè)計(jì)概算,提出審核報(bào)告和意見;在審核設(shè)計(jì)概算的基礎(chǔ)上,確定項(xiàng)目總投資目標(biāo)值;對(duì)施工圖設(shè)計(jì)從設(shè)計(jì)、施工、材料和設(shè)備等多方面進(jìn)行必要的市場(chǎng)調(diào)查分析和技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并提出咨詢報(bào)告，供工程部與公司總經(jīng)理參考；審核施工圖預(yù)算，調(diào)整總投資計(jì)劃，在充分考慮滿足項(xiàng)目功能的條件下提出進(jìn)一步挖掘節(jié)約投資的可能性；在施工圖設(shè)計(jì)過程中，逐一進(jìn)行投資計(jì)劃值和實(shí)際值的跟蹤比較，并提交投資控制報(bào)告和建議；設(shè)計(jì)變更要經(jīng)過技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，并看重是否滿足項(xiàng)目的要求。（）進(jìn)度控制的任務(wù)設(shè)計(jì)進(jìn)度如果控制不住，將直接影響到項(xiàng)

20、目建設(shè)總進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為了縮短建設(shè)周期，項(xiàng)目部應(yīng)協(xié)助工程部進(jìn)行合理的安排，使設(shè)計(jì)進(jìn)度為施工招標(biāo)服務(wù)，并盡量使設(shè)計(jì)滿足公司以及工程部與營(yíng)銷部對(duì)開工日期的要求，同時(shí)兼顧采購(gòu)周期較長(zhǎng)的材料、設(shè)備供應(yīng)時(shí)間的要求，并且應(yīng)充分考慮到有關(guān)政府和市政部門對(duì)設(shè)計(jì)文件審批的時(shí)間要求。此外，對(duì)于由公司自身因素（如公司能否向設(shè)計(jì)方及時(shí)明確設(shè)計(jì)要求并提供設(shè)計(jì)所需的參數(shù)和條件，能否及時(shí)對(duì)設(shè)計(jì)文件進(jìn)行決算和認(rèn)可，能否盡量減少設(shè)計(jì)意圖的改變和反復(fù)）造成對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度的影響，項(xiàng)目部應(yīng)協(xié)助公司盡早發(fā)現(xiàn)問題，并提出解決方案。主要任務(wù)是：協(xié)助工程部審核設(shè)計(jì)方提出的詳細(xì)設(shè)計(jì)進(jìn)度設(shè)計(jì)和出圖計(jì)劃，并控制其執(zhí)行，盡可能避免發(fā)生因設(shè)計(jì)推遲而影響

21、項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃及造成施工單位要求工期賠償；負(fù)責(zé)編制主要甲供材料和設(shè)備的采購(gòu)計(jì)劃；協(xié)助研究分析分包合同、招投標(biāo)、施工進(jìn)度，與設(shè)計(jì)方協(xié)商，使設(shè)計(jì)進(jìn)度為招投標(biāo)及施工服務(wù)，并作為進(jìn)度目標(biāo)值；協(xié)助公司對(duì)設(shè)計(jì)文件盡快作出審定和決策，以免影響設(shè)計(jì)進(jìn)度計(jì)劃；在設(shè)計(jì)過程中進(jìn)行進(jìn)度計(jì)劃值和實(shí)際值的比較，并提交進(jìn)度控制報(bào)告和建議；協(xié)助工程部協(xié)調(diào)各專業(yè)工種設(shè)計(jì)進(jìn)度，使其能滿足施工進(jìn)度要求。（）質(zhì)量控制的任務(wù)設(shè)計(jì)質(zhì)量具有直接效用質(zhì)量和間接效用質(zhì)量雙重屬性。直接效用質(zhì)量目標(biāo)實(shí)質(zhì)設(shè)計(jì)文件（包括圖紙和說(shuō)明書）應(yīng)盡量滿足的質(zhì)量要求，其中關(guān)鍵的是設(shè)計(jì)是否符合國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，是否滿足公司的要求，各階段設(shè)計(jì)是否達(dá)到國(guó)家有關(guān)部門規(guī)定

22、的設(shè)計(jì)深度，以及設(shè)計(jì)是否具有施工和安裝的可建造性。間接效用質(zhì)量目標(biāo)是指設(shè)計(jì)文件所體現(xiàn)的最終建筑產(chǎn)品質(zhì)量，該項(xiàng)目的間接效用質(zhì)量是指通過設(shè)計(jì)和施工的共同努力使項(xiàng)目建設(shè)成為造型新穎、功能齊全、布局合理、結(jié)構(gòu)可靠、環(huán)境協(xié)調(diào)的具有國(guó)際一流水平的房地產(chǎn)項(xiàng)目。為了有效的進(jìn)行設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制，項(xiàng)目部人員應(yīng)在透徹了解公司給出的要求的基礎(chǔ)上，詳細(xì)地閱讀、分析圖紙，一邊發(fā)現(xiàn)并提出問題，對(duì)重要的細(xì)節(jié)問題和關(guān)鍵問題，如有必要建議組織有關(guān)專家論證。主要任務(wù)是：仔細(xì)分析設(shè)計(jì)圖紙，及時(shí)向設(shè)計(jì)單位提出圖紙中存在的問題。對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，并按照規(guī)定的程序辦理設(shè)計(jì)變更手續(xù)。凡對(duì)投資及進(jìn)度帶來(lái)影響的設(shè)計(jì)變更，需會(huì)同工程部核

23、簽；審核各設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)圖紙與說(shuō)明是否符合國(guó)家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、設(shè)計(jì)質(zhì)量和標(biāo)準(zhǔn)要求，并根據(jù)需要提出修改意見；在設(shè)計(jì)進(jìn)展過程中，協(xié)助審核設(shè)計(jì)是否符合公司對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量的特殊要求，并根據(jù)需求提出修改意見；若有必要，建議組織有關(guān)專家對(duì)結(jié)構(gòu)方案進(jìn)行分析和論證，以確定施工可行性和結(jié)構(gòu)可靠性，以降低成本，提高效率；進(jìn)行項(xiàng)目智能化總體方案設(shè)計(jì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析；對(duì)常規(guī)設(shè)備系統(tǒng)及進(jìn)行分析，并提出改進(jìn)意見；審核有關(guān)水、電、氣等系統(tǒng)設(shè)計(jì)與有關(guān)市政工程規(guī)劃、地塊市政條件是否相符合，一邊獲得有關(guān)政府部門的審批；審核施工設(shè)計(jì)是否有足夠的深度，是否滿足可視共性的要求，確保施工進(jìn)度計(jì)劃的順利進(jìn)行；對(duì)項(xiàng)目所采用的主要設(shè)備、材料充分了解其

24、性能，并進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查分析；對(duì)設(shè)備、材料的選用提出咨詢報(bào)告，在滿足功能要求的條件下，盡可能降低工程成本。（）信息管理的任務(wù)信息是規(guī)劃、控制、協(xié)調(diào)和決策的依據(jù)，在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中扮演著非常重要的角色，必須進(jìn)行良好的信息管理。信息管理的基本原則是通過對(duì)信息進(jìn)行合理的分類及編碼，制定信息管理制度，一邊迅速準(zhǔn)確的傳遞信息，全面有效的管理信息。在此基礎(chǔ)上建立完整的穩(wěn)當(dāng)系統(tǒng)，客觀的紀(jì)錄并反映項(xiàng)目建設(shè)的整個(gè)過程。主要任務(wù)是：建立設(shè)計(jì)階段工程信息的編碼體系；建立設(shè)計(jì)階段信息管理制度，并控制其執(zhí)行；進(jìn)行設(shè)計(jì)階段各類工程信息的收集、分類、整理和存檔；運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行本項(xiàng)目的信息管理，隨時(shí)向業(yè)主提供有關(guān)項(xiàng)目管理的各類

25、信息，并提供各種報(bào)表和報(bào)告；協(xié)助公司建立有關(guān)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議制度，整理各類會(huì)議紀(jì)要；將所有設(shè)計(jì)文檔（包括圖紙、說(shuō)明文件、來(lái)往函件、會(huì)議紀(jì)要、政府批文等）裝訂成冊(cè)，在項(xiàng)目結(jié)束后遞交公司工程部存檔。（）組織協(xié)調(diào)的任務(wù)設(shè)計(jì)階段是由多家單位和眾多人員共同參與的。為了使這個(gè)過程能緊密結(jié)合、順利運(yùn)作，必須進(jìn)行有效的組織與協(xié)調(diào)。主要工作內(nèi)容為：協(xié)助公司協(xié)調(diào)與設(shè)計(jì)單位之間的關(guān)系，并處理有關(guān)問題，使設(shè)計(jì)工作順利進(jìn)行；協(xié)助公司處理設(shè)計(jì)與有關(guān)政府主管部門和市政部門的聯(lián)系，了解有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)和要求；協(xié)助公司做好方案設(shè)計(jì)和擴(kuò)初設(shè)計(jì)的審批準(zhǔn)備工作，處理和解決方案設(shè)計(jì)和擴(kuò)初設(shè)計(jì)審批有關(guān)規(guī)定；協(xié)助公司處理設(shè)計(jì)階段各種糾紛事宜；協(xié)助

26、公司協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)與招投標(biāo)、施工之間的關(guān)系；協(xié)助公司處理有關(guān)政府部門和市政部門對(duì)設(shè)計(jì)文件審批事宜。11.3 施工階段項(xiàng)目管理的工作流程投資控制工作流程施工單位填寫工程進(jìn)度款報(bào)審表監(jiān)理工程師審核月工程量和月工程進(jìn)度款并簽認(rèn)工程款支付基本程序承包單位匯總已審核款項(xiàng)填寫工程款支付申請(qǐng)表項(xiàng)目部審核工程部審核 財(cái)務(wù)部審核總經(jīng)理審批工程款支付（2）進(jìn)度控制工作流程編制工程建造全過程控制性網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃（報(bào)業(yè)主）施工單位編制月度實(shí)施計(jì)劃（報(bào)業(yè)主）施工單位月底前報(bào)本月實(shí)際進(jìn)度與下月計(jì)劃施工單位計(jì)劃工程師計(jì)劃、對(duì)比、分析、調(diào)整計(jì)劃項(xiàng)目部下達(dá)下月計(jì)劃至施工單位和業(yè)主有關(guān)部門項(xiàng)目部（3）質(zhì)量控制工作流程填寫開工報(bào)告和設(shè)備檢驗(yàn)單

27、施工單位審核（開工報(bào)告）項(xiàng)目部不同意審核結(jié)果 同意并做批示開工申報(bào)（分部分項(xiàng)工程施工方案、材料等）施工單位 審核（施工方案、材料等）項(xiàng)目部（質(zhì)量控制人員）不同意審核結(jié)果 分部分項(xiàng)工程施工隱蔽工程及分部分項(xiàng)工程自檢合格 ( 施工單位 )現(xiàn)場(chǎng)檢查項(xiàng)目管理質(zhì)量控制人員與質(zhì)監(jiān)人員資料核查項(xiàng)目管理質(zhì)量控制人員與質(zhì)監(jiān)人員 返工檢查結(jié)果 不合格簽署質(zhì)量驗(yàn)收單項(xiàng)目管理質(zhì)量控制人員提交工程技術(shù)資料、質(zhì)量簽證文件、工程結(jié)算資料施工單位工程竣工驗(yàn)收工程部、質(zhì)量部門、設(shè)計(jì)單位(4) 工程驗(yàn)收流程：工程驗(yàn)收包括隱蔽工程驗(yàn)收、材料驗(yàn)收、中間驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收，前二項(xiàng)由監(jiān)理公司和項(xiàng)目部負(fù)責(zé)驗(yàn)收，后二項(xiàng)目由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)組織，工程部

28、配合。本流程圖只包括中間驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收。整理驗(yàn)收資料做好驗(yàn)收準(zhǔn)備、申請(qǐng)驗(yàn)收施工單位 不監(jiān)理單位審查驗(yàn)收資料、檢查工程是否達(dá)到驗(yàn)收條件師簽署審核意見符合符合組織有關(guān)部門初驗(yàn)項(xiàng)目部 初驗(yàn)合格 初驗(yàn)不合格整 改質(zhì)量驗(yàn)收職能部門正式驗(yàn)收 不合格限期整改 合格資料備案移交物業(yè)（5） 合同管理工作流程合同管理與其他管理職能，如計(jì)劃管理、成本管理、組織和信息管理等之間存在著密切的關(guān)系。這種關(guān)系既可以看作是工作流，又可以看作是信息流。索賠管理合同監(jiān)督合同網(wǎng)絡(luò)合同文檔合同分析經(jīng) 風(fēng) 責(zé)濟(jì) 險(xiǎn) 任利 分 分益 析 析分析質(zhì) 量管 理投 資管 理項(xiàng) 目組 織信 息系 統(tǒng)進(jìn) 度管 理(6) 組織協(xié)調(diào)工作項(xiàng)目的工程施工

29、活動(dòng)與外部環(huán)境間的協(xié)調(diào)：a、與政府有關(guān)部門之間的協(xié)調(diào)；b、與資源供應(yīng)有關(guān)單位的協(xié)調(diào)。 項(xiàng)目工程施工活動(dòng)中的有關(guān)要素間的協(xié)調(diào)： a、工程施工生產(chǎn)要素間的協(xié)調(diào)，如材料、設(shè)備、資金等的供應(yīng)； b、參與工程施工各單位在時(shí)間、空間上的配合協(xié)調(diào)，如總包與分包、土建與專業(yè)施工之間的協(xié)調(diào)。11.4 工程文件審批及簽訂程序 （1）工程款支付審批程序編制工程進(jìn)度報(bào)表和進(jìn)度款支付申請(qǐng)單施工單位公 司監(jiān)理工程師簽署審核意見師簽署審核意見工程部部長(zhǎng)審核簽字財(cái)務(wù)部經(jīng)理簽字監(jiān)理單位 現(xiàn)場(chǎng)工程師簽署質(zhì)量、進(jìn)度、造價(jià)審核意見并填寫工程款支付審批表現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字公司總經(jīng)理簽字 支 付（2）項(xiàng)目合同簽訂程序確定施工單位總

30、經(jīng)理施工單位編制預(yù)算師簽署審核意見 造價(jià)工程師起草合同文本、審核預(yù)算、與施工方進(jìn)行合同談判并填寫合同審批表工程部工程部經(jīng)理審核簽字項(xiàng)目經(jīng)理簽字財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部經(jīng)理簽字 辦公室辦公室主任審核簽字50萬(wàn)元以內(nèi) 50萬(wàn)元以上法律顧問簽字總經(jīng)理公司總經(jīng)理簽字 （3）現(xiàn)場(chǎng)簽證程序：、現(xiàn)場(chǎng)簽訂的原則必須是公正、真實(shí)。項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)簽證的工程師必須要求監(jiān)理、施工單位到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)，簽證的工程內(nèi)容必須附有詳細(xì)的工程驗(yàn)收?qǐng)D紙、文字說(shuō)明和設(shè)計(jì)變更通知、施工任務(wù)委托書。、需要現(xiàn)場(chǎng)簽證的內(nèi)容必須是合同外的項(xiàng)目或設(shè)計(jì)變更。現(xiàn)場(chǎng)簽證的時(shí)間和職責(zé)范圍；簽證的時(shí)間必須是該項(xiàng)內(nèi)容實(shí)施后48小時(shí)內(nèi)辦理完簽證，逾期不能辦理。現(xiàn)場(chǎng)簽證只能從工程量上予以確認(rèn)，不能從價(jià)款上確認(rèn)，有關(guān)臨時(shí)用工由項(xiàng)目部經(jīng)理簽證確認(rèn)，所有有關(guān)價(jià)款的確定必須報(bào)建設(shè)管理部確認(rèn)。、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理、變更費(fèi)用控制規(guī)定及流程提交工程簽證單施工單位監(jiān)理公司審核簽字師簽署審核意見 項(xiàng)目部現(xiàn)場(chǎng)管理人員審核簽字現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部項(xiàng)目造價(jià)工程師簽字項(xiàng)目經(jīng)理簽字項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字 限額以上公 司報(bào)工程部經(jīng)理簽字報(bào)公司總經(jīng)理審批說(shuō)明：各級(jí)管理人員在進(jìn)行簽證前應(yīng)加強(qiáng)溝通、匯報(bào)，重大簽證要事先研究，在確定后再進(jìn)行簽證。（4）