1、房地產企業如何開好項目運營會文章看點：1.房企如何合理規劃項目運營會？萬科、龍湖、華潤等標桿企業的做法可供借鑒。2.如何提高項目運營會的效率？從會議準備、過程控制、成果處理三方面的思考。在房地產企業中，業務運營的復雜度決定了管理的復雜度，每一個項目涉及多個專業領域，管理者需要借助多人所掌握的信息和智慧做出科學的決策。因此房地產企業的關鍵事項通常是以會議的形式研討、決策或發布的。然而一些房地產企業會議管理的現狀令人堪憂（圖1），“夜總會”、“長征會”、“突擊會”不絕于耳，“會而不議、議而不決、決而不行”成為眾多房地產企業會議的通病。本文針對會議管理的典型問題進行剖析，探討房地產企業如何開好項目運

2、營會。一、合理規劃項目運營會議經過合理規劃的項目運營會一般具有“天時、地利、人和”三大有利因素，對于會議管理體系來說是指合適的時間、合適的條件、合適的人，即在什么時間開會、開什么會、需要什么人參加。在整個項目開發價值鏈上，房地產企業需結合地產行業和項目運營的特點，合理規劃，構建高效合理的會議體系。1.項目拓展環節項目在獲取之前，要做大量的科研論證工作，包括市場調研、可行性分析、投資收益分析等，為管理者提供決策依據，從項目開發前期控制風險，保證企業實現利潤目標。各標桿企業均將項目拓展階段的會議作為會議體系中的重中之重（圖2），例如萬科規劃了項目前置啟動會、項目立項會、前置工作報告會、項目決策會等

3、會議。其中，啟動會是關鍵之中的關鍵，若該會議質量差，通常會導致后期會議大量增加。對于眾多房地產企業來說，各項會議的時間節點要求還需結合企業的成熟度及項目特點來制定。2.策劃及設計管理環節項目策劃階段與設計管理階段可理解為項目解決方案階段，項目的策劃方案決定了項目的設計方案，設計方案是以策劃方案為依據進行的，兩者密不可分，互相依托。也有部分房地產企業會將采購、成本及計劃管理等事宜安排到此階段末進行（圖3）。在這兩個階段，對于項目定位、概念設計、方案設計等成果的評審與審查不可缺失，需根據項目整體把控。采購策劃會和成本審查會也應在此時啟動，施工圖設計階段即應完成目標成本的下達，通過控制項目成本，實現

4、預期利潤。另外，龍湖在PMO體系中設置了營銷策略方案成果審查會，結合策劃方案及設計方案進行營銷總案評審。3.工程管理環節在施工準備階段，主要任務是確定合約框架、制定采購策劃及總包方案、建立招標方式等事項。工程管理即為項目自開工直至竣工的整個施工階段的管理工作。工程管理相對比較成熟，通常一些公司會將工程管理策劃、設計交底等作為重要會議進行管理。4.銷售管理環節通常包括三類會議：營銷方案決策會、價格決策會及開盤準備會。其中，營銷方案會是一個不斷深化的過程。一些企業又根據銷售過程分為開盤版、強銷版、持續版、尾盤版等不同版本的會議。（圖4）5項目交付及后評估階段項目交付涵蓋設計物業實體移交、竣工驗收、

5、客戶交房三大方面，一些企業出于重視，會召開一些針對性的工作準備會，如內部驗收方案評審會、竣工驗收重大問題準備會、集中交付方案評審會等。項目結束后，項目后評估會議對于企業客觀全面地評價項目情況具有重要意義，經過自評、答疑、評分等環節形成的評分結果和評估報告，有助于企業總結經驗教訓，避免和減少類似問題的重復發生，提高項目開發、建設與經營管理水平，增強企業的競爭力。二、高效會議的關鍵點合理規劃是開好項目運營會議的前提，而高效率是開好項目運營會議的精髓。根據龍湖對會議的理解，一個會議成功與否的關鍵在于會議的準備、會議過程中主持人的控制以及會議成果的處理（圖5）。我們將從這三個方面切入，分析高效會議的關

6、鍵點。1.會議的準備要想會議高效，會前必須做好充分的準備。重大事項必須提前有足夠的時間思考和準備，并于會前私下廣泛征求意見，最好能基本達成共識。沒有初稿、方案、預案的議題盡量不要放在會議議程之內。此外，按照公司規定和要求，針對會議議題準備好上會資料。這樣才可能在會議上快速做出決策，把控會議的時間和節奏。龍湖的項目運營會議在召開前需經過部門內部的研討和確認，之后將會議資料提交會議的組織者，由會議組織者選擇性地將會議資料下發參會人員，以減少實際會議時間，提高會議效率。2.會議過程的控制會議過程控制主要依賴于會議主持人，主持人對會議的成效負責。會議主持人應注意會議的控制，避免過度發散、偏離議程的討論

7、。會議期間需臨時調整議程的，主持人應提醒參會人員。會議主持人對突發的占用太多時間的議題，有權及時打斷、終止；對一時難以決定的議題，指定專人主持專題會議，且指定反饋時間，并由召集人擔任跟蹤檢查工作。3.會議成果的處理各類會議須指定專人負責會議成果的整理工作。所有會議參加人員在會議結束后需及時向相關部門和責任人傳達會議成果，并做好相應的監督、檢查、指導。龍湖會議成果處理分為區域公司層面和集團層面。區域公司層面的成果處理主要涉及成果整理、成果審批、送達范圍、增加送達所需審批及送達途徑；集團層面的成果處理主要涉及上報成果、上報對象、上報負責人（圖6）。以項目啟動會為例，龍湖運營會議指引明確指定了會議成果的整理人、審批人、傳達途徑以及是否需上報等內容，實行“專人專事、專職專責”，避免了互相推諉，規范了會議成果的處理，提高了項目運營效率。結束語 管理學有句名言：“不是管理中會議太多，而是缺乏對會議的管理。”標桿企業關于“開什么會、如何開會”等問題進行了積極的探索實踐，值得同行分析和借鑒。然而在學習的過程中，各個企業需要結合自身的特點及現狀制定具體方案，切忌盲目地套用標桿的會議體系。亮點借鑒：1.健全會議體系，固化標準模板所謂“山以凌尺故能高”，健全的會議體系是會議管理成功的基石，而依據企業自身發展情況制定的標準