1、長沙雷鋒大道項目問卷調研及客戶訪談報告 2019-11 謹呈：湖南金科房地產開發有限公司NO.1市場調研部分前 言 本次問卷調查共分為住宅需求問卷調查、商業投資者問卷調查、商業經營者問卷調查三個部分，前后歷時10余天。共發放住宅需求問卷280份，回收有效問卷256份；發放商業投資者問卷90份，回收有效問卷78份；發放商業經營者問卷80份，回收有效問卷74份。一、住宅需求調查住宅需求問卷主要投放區域為星沙、芙蓉區、開福區等地；主要投放對象為25-35歲中青年群體。（一）、受訪者背景受訪客戶中男性占比53%，女性占47%，客戶年齡主要在25-35歲，多數為公司普通職員，以三口之家和單身居多受訪者構

2、成受訪者構成受訪者以中等收入為主，主要工作地點和生活地點在岳麓區受訪客戶29%的家庭月收入在4000以下，家庭月收入在4000-6000元的占23%，屬中等收入水平； 受訪客戶居住區域以岳麓區為主，占31%，工作地點在岳麓區的占37%。（二）、受訪者置業需求置業需求-計劃/目的受訪者中大部分計劃在3年內購房，購房的主要目的是為了擁有自己的房子和想要一個更好的生活環境受訪者中選擇1-2年內置業的67人，半年至1年的51人，2-3年的40人，大部分都計劃在3年內購房；31%的客戶的購房目的是為了擁有自己的房子， 21%的客戶的購房目的是為想要給自己一個更好的生活環境。受訪者中大部分計劃在岳麓區購房

3、109人選擇在岳麓區置業，62人選擇在芙蓉區置業，受訪者主要考慮在岳麓區購房。置業需求-區域受訪者最關注的五個因素依次為：價格戶型配套小區環境物業管理對居住環境最關心的依次是：綠化景觀建筑布局停車系統健身設施建筑風格置業需求-關注因素受訪者對價格、戶型及配套比較關注，選擇樓盤時對綠化景觀、建筑布局和停車系統較為關注大部分受訪者能接受5000-6000的單價，理想的房屋總價區間主要集中在40萬-80萬置業需求-價格單價接受度：5000-6000元/平占比最高，達41%，其次為5000元/平以下占比35%，約有34%的受訪者可以接受6000以上的價格；在總價接受度上，接受60-80萬的占22%，接

4、受40-50萬的占21%，接受50-60萬的占18%置業需求-付款方式/承受力大部分受訪者希望分期付款或按揭貸款，選擇一次性付款的比例不到5%；受訪者能承受的首付總主要集中在10-20萬元，合計占比約50%；能承受的月供主要在1000-2000元和2000-3000元兩個區段。大部分受訪者選擇分期付款和按揭貸款，首付承受能力集中在10-20萬元，月供承受能力集中在1000-3000元置業需求小結1受訪者中大多計劃在3年內購房，他們購房的主要目的是為了擁有自己的房子和想要一個更好的生活環境。大部分受訪者中對岳麓區認可度較高，希望在此區域購房。2受訪者對價格、戶型及配套比較關注，選擇樓盤時比較在意

5、小區的綠化景觀、建筑布局和停車系統。3大部分受訪者能接受5000-6000的單價，理想的房屋總價區間主要集中在40萬-80萬，購房付款方式上分期付款和按揭貸款比重較大，首付承受能力集中在10-20萬元，月供承受能力集中在1000-3000元。（三）、受訪者產品需求產品需求-物業類型小高層是首選，其次為高層和洋房在物業類型方面：超過60%的受訪者選擇購買小高層和高層產品，但也有24%的受訪者傾向于購買多層及洋房物業；戶型需求主要以3房2廳居多，其次為2房2廳單衛戶型；對面積的選擇主要集中在80-120平米產品需求-戶型面積在戶型需求方面：有42%的受訪者選擇購買3房戶型，約有32%的受訪者選擇購

6、買2房戶型。其中有29%的受訪者選擇3房2廳2衛戶型，19%的受訪者選擇2房2廳1衛；在面積的選擇上，約有53%的受訪者選擇80-120平米戶型；80平米以下及130平米以上戶型選擇比重很低。產品需求-建筑風格對外立面的風格選擇依次為：現代+歐式現代+中式現代3歐陸新古典現代1對外墻顏色的喜好依次是：磚紅米蘭白色藍色對外墻裝飾材料的喜好依次是：面磚大理石花崗巖玻璃幕墻時尚簡約的外墻顏色及高品質面磚造就的現代建筑風格備受親睞對朝向十分在意，偏好傳統的坐北朝南格局產品需求-朝向受訪客戶對功能空間朝向的重視程度依次是主臥客廳陽臺；61%以上的受訪客戶不會因景觀犧牲朝向；55%的受訪客戶對公共衛生間的

7、朝向最不在意產品需求-功能空間對功能必要性的需求為：生活陽臺、小孩和老人臥室是非常需要的，比較需要的是書房、落地窗、飄窗臺，主人房衣帽間、洗衣房、工作陽臺有無均可，保姆房完全不需要的。對主人房的需求依次是：帶衛生間和衣帽間帶衛生間帶衛生間和書房可不帶衛生間生活陽臺、小孩和老人臥室非常需要，主人房要帶衛生間和衣帽間產品需求-配套設施對功能必要性的需求為：對配套的重視程度依次為：環境設施交通配套教育配套商業配套醫療配套休閑娛樂配套最希望小區中能提供的配套服務依次是：大中型超市幼兒園菜場小學發達的公交路線醫院受訪客戶對教育配套的要求主要集中在小學和幼兒園，都希望小區附近有發達的公交路線，有大型超市或

8、購物中心，周邊3公里內有區、市級醫院。產品需求-配套設施產品需求-配套設施對智能化配套的需求依次為：燃氣報警器外圍監控設施及周界紅外線 可視對講臥室緊急按鈕室內紅外線報警背景音樂對會所設施的需求依次是：室內游泳池 羽毛球場健身室兒童游樂設施老年人活動場所醫療保健室在總價與各項功能需求沖突較大時，受訪客戶主要偏重對面積和功能的考慮，57%的受訪者在滿足房間功能數量的前提下，可考慮縮減尺寸總價、面積、功能排序70%的受訪客戶能承受最大戶數為3-4戶，其次為2戶及以下。產品需求-單層戶數受訪客戶對外圍環境配套的要求是靠近江、山、湖等自然資源，周邊有大型市政綠化/公園；對小區內部環境的要求主要是小區安

9、全設施好，沒有噪音，有大型綠地。產品需求-環境產品需求-物業對物業安全措施的需求依次為：24小時保安巡邏可視對講門鈴 門禁錄像監控 24小時電子巡更紅外線防盜門窗 煙感式自動滅火器對物業服務的需求依次是：家電維修 鐘點服務家居清潔幼兒代管服務送餐服務票務速遞衣物洗熨 汽車美容產品需求-裝修大部分受訪者接受裝修房，接受原因主要為可省去自己裝修的麻煩，同時覺得裝修房入住快33%的受訪者不接受裝修房，其原因為對裝修房的質量信不過，同時可能會不喜歡裝修房的裝修風格。產品需求-裝修48%的受訪客戶希望購買全毛坯房，20%的希望提供一般的裝修標準；77%的客戶接受1500元/平米的裝修價格；若開發商成本價

10、提供設備，需求依次為：全套櫥柜抽油煙機吊頂產品需求小結產品細節小高層是首選，高層和洋房有一定需求；80-120平米2-3房為主力需求戶型；偏愛磚紅等時尚簡約的外墻顏色和高品質面磚石材造就的現代風格。功能空間細節對朝向十分在意，偏好傳統的坐北朝南格局；對生活陽臺、小孩和老人臥室需求較多，主人房功能性有一定要求，要求帶衛生間和衣帽間；最多能承受單層戶數為3-4戶，對居住舒適度要求高。配套需求重視環境、交通、教育和醫療配套，注重生活的便利性；對小區智能化安全性配套、休閑設施和物業服務要求較高；對小區內外綠化面積有較高要求；接受精裝房，接受價格在1500元/平。（四）、雷鋒大道區域置業需求對雷鋒大道區

11、域的認知和購買考慮超過40%的受訪者認為雷鋒大道北區域房價低、有發展潛力，但也有近30%的受訪者表示不了解該區域；考慮在此區域購房的主要原因中看好區域發展的占26%，距離工作地點近的占18%。受訪者中超過4成認為雷鋒大道北區域房價低、有發展潛力，也有3成對區域不了解，考慮在此購房的主要原因是看好區域的發展和距工作地點近兩大因素受訪者如果在項目所在區域購房，主要考慮的產品仍是小高層和高層產品區域內購房物業類型需求在雷鋒大道購房考慮的產品44%的受訪者考慮在雷鋒大道區域購買小高層，其次為高層，占17%。受訪者普遍認為雷鋒大道區域的樓盤價格跟麓谷林語、長房時代城等項目差不多區域樓盤價格判斷雷鋒大道區

12、域置業需求小結1、受訪者對區域發展前景看好，但對區域認知度不高，對區域房地產市場價格預期較低2、受訪者在區域購房物業類型選擇，主要還是小高層和高層產品3、受訪者普遍認為雷鋒大道區域的樓盤價格跟麓谷林語、長房時代城等項目差不多二、商業經營戶調查商鋪門面現狀大部分經營戶門面開間為4.5-8米，進深為9-15米，面積為30平米以下和30-60平米，經營年限多為1-3年。商鋪門面租金及價格88%經營戶鋪位來源為租用，門面租金為30-80元/平米.月，12%經營戶鋪位來源為購買，其購買單價為5000元/平米和8000-10000元/平米。物業管理費及租金收益率大部分經營戶鋪面物業管理費多為5元以下/平米

13、.月租金在收益中占比20%-40%。消費人群及消費額度大部分經營戶鋪面在節假日的日均人流量在50人以下，非節假日為20人以下，主要消費人群為附近居民，人均消費額度為30-50元/人.次。對當前鋪面滿意度大部分經營戶對安全保衛、車輛停放與管理、保潔、價格（購買/租賃）、購物環境、廣告展示、商鋪位置、空間尺寸等的滿意度均較高，但對政策支持的滿意度不夠。商鋪計劃及敏感點55%的經營戶有擴張和更換鋪面的計劃（其中有擴張計劃的占36%），45%的經營戶沒有計劃；其敏感點的排序為：地段周邊人口數量價格商業氛圍對新鋪面的要求經營戶對新鋪面的物業類型需求為臨街門面，對面積的需求為30-60平米，開間要求為4.

14、5-8米，進深要求為9-12米。新鋪面價格承受力2-3年后，36%的經營戶能承受30-50元/平米.月的租金，能承受10000-15000的元/平米銷售單價，能承受的物業管理費為10-20元/平米.月。區域內購買考慮的產品53%的經營戶現在不需要有償廣告服務但以后會考慮，96%的經營戶租用/購買鋪位都考慮首層，商業體能促進商家經營的重要因素是地段和交通。商業經營戶調查小結經營戶現狀：門面規格：開間為4.5-8米，進深為9-15米，面積為30平米以下和30-60平米，經營年限多為1-3年；門面租金及購買價格： 多為租用，門面租金為30-80元/平米.月，購買單價為5000元/平米和8000-10

15、000元/平米，物管費多為5元以下/平米；租金收益率：月租金在收益中占比20%-40%；滿意度：對安全保衛、車輛停放與管理、保潔、價格（購買/租賃）、購物環境、廣告展示、商鋪位置、空間尺寸等的滿意度均較高，但對政策支持的滿意度不夠。置業需求：置業計劃：大部分有擴張和更換鋪面的計劃，對地段最為敏感；產品需求：對臨街門面十分偏愛，面積需求為30-60平米，開間要求為4.5-8米，進深要求為9-12米；租金及價格承受力：36%的經營戶能承受30-50元/平米.月的租金，10000-15000的元/平米銷售單價，能承受的物業管理費為10-20元/平米.月；后期經營考慮：53%的經營戶現在不需要有償廣告

16、服務但以后會考慮，商業體能促進商家經營的重要因素是地段和交通。三、商業投資者調查受訪者主要居住區域和工作區域都為市區，其次為長沙周邊城鎮。受訪者構成受訪者的職業主要為企業一般職員，其次為個體私營業主；受訪者的學歷多為本科以上，家庭收入多在10-20萬之間。受訪者構成商鋪購買計劃受訪者60%有近期購買的計劃，但仍在觀望，計劃在2年內購買的占61%，48%的受訪者購買商鋪的用途為出租，主要考慮因素為地段。商鋪購買承受力受訪者51%能承受商鋪總價為60-80萬，36%的受訪者承受單價為6000-10000元/平米，對30-60平米商鋪面積有需求的占67%，62%的受訪者選擇的付款方式為銀行按揭。銷售

17、方式及預期收益回報率57%的受訪者選擇帶租約銷售的方式，51%的受訪者購買商鋪的預期收益回報率為8-12%。商鋪購買選擇要素71%的受訪者選擇首層，對層高的要求為3.9-4.5米，對開間的要求為3.6-4.2米，對進深的要求為9-12米。對商鋪的購買需求56%的受訪者對1樓帶2樓商鋪的有購買興趣，61%的受訪者購買1樓以上的商鋪會選擇帶外廊的商鋪。商鋪信息獲取渠道受訪者獲取商鋪信息的主要渠道為報紙、電視、網站和朋友介紹，其中主要獲取商鋪信息的報紙和網站分別為瀟湘晨報和搜房網。對商業看法受訪者認為目前不足的商業業態為超市、影院和便利店，61%的受訪者表示對雷鋒大道的商業再考慮購買。商業投資戶調查

18、小結置業計劃：受訪者60%有近期購買的計劃，但仍在觀望，計劃在2年內購買的占61%，48%的受訪者購買商鋪的用途為出租，主要考慮因素為地段；價格承受力：商鋪總價為60-80萬，單價為6000-10000元/平米；產品需求：30-60平米商鋪為主力需求面積，層高的要求為3.9-4.5米，開間的要求為3.6-4.2米，進深的要求為9-12米；首層商鋪為首選，大部分對1樓帶2樓商鋪的有購買興趣，1樓以上的商鋪最好帶外廊；付款及銷售方式：付款方式多為銀行按揭，帶租約銷售的方式最受歡迎；預期收益回報率：8-12%。獲取商鋪信息的主要渠道：報紙、電視、網站和朋友介紹，其中主要獲取商鋪信息的報紙和網站分別為

19、瀟湘晨報和搜房網。對商業的看法：受訪者認為目前不足的商業業態為超市、影院和便利店，61%的受訪者表示對雷鋒大道的商業再考慮購買。NO.2客戶訪談部分（一）、同行座談會同行會議計劃湖南金科星沙光南項目同行交流座談會座談時間：2019年11月23日18：3021：30 座談地點：星沙山堤咖啡二樓會議廳座談主題：湖南金科星沙光南新項目/同行交流座談會 座談主辦方：會達地產營銷座談話題：對于今年下半年、2019年的房地產調控政策的判斷？對于長沙市場尤其是河西板塊房地產發展的態勢判斷？雷鋒大道的市場認知和印象，是否認為是中高端樓盤的代言和聚集地？河西板塊包括雷鋒大道板塊的客戶來源分布？河西板塊的產品、戶

20、型、面積供應及需求狀況？哪些項目熱銷及其熱銷原因？哪些產品類型和戶型面積熱銷？項目地發展商業、寫字樓的可能性？方向？對項目的產品、戶型、面積、建筑風格有什么建議？同行會議名單湖南金科星沙光南項目同行交流座談會同行會議流程湖南金科星沙光南項目同行交流座談會19:00 參會人員晚宴20:00座談預熱會議室播放PPT金科雷鋒大道項目基本資料20:10座談開場白會達地產李總向參會人員介紹各位嘉賓，排名不分先后；邀請大家參加座談會目的與意義，簡單講述本項目基本情況20:20座談開始會達地產營銷根據發放的訪談提綱，請參會人士發言對項目的看法。22:00座談結束18:00人員到場、簽到現場布置完畢，工作人員

21、提前20分鐘到位，引導嘉賓簽到，同步發放小禮品同行會議現場湖南金科星沙光南項目同行交流座談會同行會議紀要1對于今年下半年、2019年的房地產調控政策的判斷？新楚置業房地產開發有限公司劉副總發言：有專家呼欲房價太高的、大家不要買房，房價還未能回到理想價格，也有專家稱是購房的最佳時機，眾說風云，所以當前還是只能做好該做的，以不變應萬變，但從目前形勢來看，還是較好的，打壓有所放松，根據市場銷售情況有回暖趨勢，長沙一直還是穩中有升的一個強勁勢頭。先導控股濱江新城劉高瞻先生發言：從土地市場來看待政府政策，長沙今年土地價格是見底了，去年一般成交價在2500元2800元/平方范圍內，而今年在2000元230

22、0元左右、基本見底，很難再有下降空間，而政府借貸資金還款基本是靠土地成交來償還貸款，所以下半年是不會再有更嚴政策的出臺，明年可能會更好；總的來說政策會慢慢放寬，所以房地產市場還是會穩中有升，較為看好。同行會議紀要1對于今年下半年、2019年的房地產調控政策的判斷？長沙新景祥代理公司潘副總發言：國家政策與房產市場息息相關，國家是屢屢調控與打壓、調控是對民生的關注、但一次未能調控到理想效果，所以市場一直還是較為平穩，略有小小下降，再就當前經濟形勢及長沙市場來看，當前經濟形勢不太樂觀，會導致一部會投資資金大量流入房產市場，其次長沙市場剛需還很大，所以短期內還是不會有太大的變動，會持續平穩呈上升趨勢。

23、0731房產網熊三寶先生發言：就當前市場行情來看，性價比高的樓盤仍是很走俏，銷售一直較好，證明剛需市場空間比較大，所以還會比較平穩。同行會議紀要1對于今年下半年、2019年的房地產調控政策的判斷？長沙匯一集團蘇總發言：房產市場看政策，由其是一線級城市處在風口浪尖上，受政策影響更大，十八大即將召開，暫時不會出臺新政，主要看十八大會后情況了，對長沙來說還是會保持較為平穩與上升勢頭。尊品雜志地產部陳部長發言：前段時間長沙開發商也開了個座談會，長沙的各大開發商還是比較看好下半年市場，雖然政府打壓與限制，也是為了關注民生，但一次沒有達到預期的效果，上有政策下有對策；總的來說讓房地產的發展更趨理性化；其次

24、是房地產行業牽連行業較多，達六十多個，影響面之廣是不可否認的，所以政府也會考慮諸多因素，不會出更嚴政策打壓和限制，會有放松的趨勢。同行會議紀要1對于今年下半年、2019年的房地產調控政策的判斷？大集商業/租鋪網易總發言：政策要看換屆后，才能更加清晰，大趨勢還是穩中漸漲，但也說不準，長沙房地產市場發展還是比較健康，但仍是有點小感冒的、也是會稍做調整的、讓市場發展更趨合理化；總的來說還是要看總理。長沙世聯地產彭經理發言：當前銀行是多次下調利率，按揭放款也較快、可見銀行政策在逐漸放寬，市場也在平穩回升。同行會議紀要1對于今年下半年、2019年的房地產調控政策的判斷？業內人士觀點總結：今年下半年政策大

25、調整的可能性不大，之前政策還將持續；明年政策可能會有微調，金融政策的調整可能性更大。總體持樂觀態度。同行會議紀要2對于長沙市場尤其是河西板塊房地產發展的態勢判斷？創道廣告公司徐總發言：目前長沙是多點開發，有側重點，而河西就是這側重點之一，兩型先導區，大量基礎設施的投入有利于提升河西的總體軟硬環境，這是別的區域沒有的優勢之一。從政府規劃上更有利于房地產的施展。先導控股濱江新城劉高瞻先生發言：目前河東河西差距較為明顯，但隨著政府規劃的不斷落實將越來越拉近河東與河西的差距，就先導區這塊政府市政設施的投入量達幾百億之多，隨資金的不斷投入，再加之河西產業的不斷完善市場發展潛力巨大。同行會議紀要2對于長沙

26、市場尤其是河西板塊房地產發展的態勢判斷？長沙新路標代理公司石總發言：河西本地客源較為豐富，偏向居家型，環境較好，但暫時交通還是個瓶頸，有一定影響。總體發展趨勢肯定是利好。0731房產網熊三寶先生發言：相比武廣新區等區域河西配套還是較好，一年一個樣，三年大變樣。適合宜居，周邊自然環境也比較好，是宜居選擇的好出處。長沙博創置業黃總發言：西文東市，河西是科教文化旅游的匯集地，在河西購房用于投資會越來越多，從2019年到2019年河西可以說是巨變，所以未來河西板塊的地產發展肯定是個大趨勢，是價格洼地。同行會議紀要2對于長沙市場尤其是河西板塊房地產發展的態勢判斷？業內人士觀點總結：長沙市場總體健康，而且

27、有積極向上發展的大趨勢；河西板塊受兩型先導區利好及望城新區的建設，必然會帶來大河西的繁榮。加上河西環境獨特優美，宜居，將吸引更多的人置業投資。同行會議紀要3雷鋒大道的市場認知和印象，是否認為是中高端樓盤的代言和聚集地？長沙匯一集團蘇總發言：暫時較為荒涼，公交車只有兩路，周邊配套及基礎設施匱乏，個人對雷鋒大道的印象很淺，基本沒什么認知。河西中高端樓盤的點很多，像濱江新城，梅溪湖等都有先天資源優勢，雷鋒大道相比以上區域的話還是有欠缺。長沙新景祥代理公司潘副總發言：周邊大的配套規劃不多，沒有大的公園及配套設施規劃。市場知名度不高，被河西其他版塊搶了風頭。利用自身優勢依自然條件來規劃，低密度產品，做剛

28、需產品，隨著地鐵的開發，是置業選擇的好處。同行會議紀要3雷鋒大道的市場認知和印象，是否認為是中高端樓盤的代言和聚集地？業內人士觀點總結：雷鋒大道相比河西其他版塊來說市場的認知度不高，較偏。雷鋒大道沿線目前別墅盤較多，但也有以剛需為主的大盤。大河西的開發點多面廣，高端盤主要集中在江邊的濱江新城以及梅溪湖等版塊。中端盤遍地都是，所以不能定義雷鋒大道是中高端盤的代言。河西板塊包括雷鋒大道板塊的客戶來源分布？河西板塊的產品、戶型、面積供應及需求狀況？哪些項目熱銷及其熱銷原因？哪些產品類型和戶型面積熱銷？同行會議紀要4-5長沙新景祥代理公司潘總發言：1、地源客戶還是較多的，另就是科教單位職工，及政府單位

29、公務員為主要。2、地市客戶，借河西規劃的交通優勢，益陽常德等地置業轉移客。3、主動出城客戶，受價格擠壓的一部份客戶、對產品要求經濟實用型。4、進城客戶，主要以望城等到周邊為主。5、星城國際花都銷售都好，一月一百多套，但總體價格是下調了500-800右右，證明這對價格的敏感還是比較高的；其次世紀公園，但總的來說，都是走價格策略，打價格戰，同質化較為嚴重。先導控股濱江新城劉高瞻先生發言：由于周邊同質化產品較多，盡量走差異化思路，做特色風格產品，性價比高的產品，預留一定的溢價空間。客戶來源廣泛，在長沙工作的湖南省內各地級市客戶都有。河西板塊包括雷鋒大道板塊的客戶來源分布？河西板塊的產品、戶型、面積供

30、應及需求狀況？哪些項目熱銷及其熱銷原因？哪些產品類型和戶型面積熱銷？同行會議紀要4-5業內人士觀點總結：客戶來源分布主要以周邊原居民客戶、地市客戶、進城客戶、出城客戶等；河西板塊產品、戶型、面積等同質化嚴重，需求以剛需為主。新城國際花都的熱銷主要是價格和產品兩大驅動，低價和緊湊實用戶型。同行會議紀要6大集/租鋪網易總發言：從目前河西整體規劃布局及區域位置來看，寫字樓基本可以排除，河西寫字樓集中規劃在在濱江新城一帶，需要交通、氛圍、配套等綜合因素決定。商業以社區底商為主。項目地發展商業、寫字樓的可能性？方向？長沙新景祥代理公司潘副總發言：該地塊不是特別適合做大商業，政府有硬性規劃，盡量做商業公寓

31、來轉化商業。要做集中型商業較難，招商也會存大很大困難，物業回現也很難。主要還是做社區商業，引進社區超市等配套商業。同行會議紀要6項目地發展商業、寫字樓的可能性？方向？業內人士觀點總結：商業以社區配套商業為主，盡量將4萬多方商業部分轉換為商業公寓；從目前來看，寫字樓的抗性比較大，周邊開發項目都有大面積會所及酒店，寫字樓客戶欠缺。同行會議紀要7長沙新景祥代理公司潘總發言：主要是看開發商走什么開發路線，是走高端還是中低端，要根據開發戰略和目標消費者來定產品。對項目的產品、戶型、面積、建筑風格有什么建議？長沙匯一集團蘇總發言：多考慮贈送這一塊，根據多年的銷售經驗總結，中國人還是喜歡貪小便宜，在花錢占了

32、小便宜的心里因素上著重考慮下。其他方面根據開發商的開發思路定。長沙智合地產黃總發言：根椐地塊的現狀及硬性規定，走差異走特色路線，還是是可行的，容積率為2.6，根據個人經驗走高低配還是可行。同行會議紀要7對項目的產品、戶型、面積、建筑風格有什么建議？業內人士觀點總結：一走差異化，二根據開發商自身開發路線定開發模式；以剛需客戶為主產品以緊湊實用為主，多贈送。（二）、客戶訪談會客戶會議計劃金科地產長沙雷鋒大道項目客戶座談會座談時間：2019年8月2日 晚上18：3022：30座談地點：芙蓉廣場咖啡之翼二樓會議廳座談主題：金科地產雷鋒大道新項客戶交流座談會座談主辦：會達地產營銷座談內容：您目前居住的房

33、子的滿意地方和不滿的地方在哪里？如果（再次）購房，您希望哪些地方能得到改進？您覺得小區環境很重要嗎？如果價格稍微貴點，覺得可以接受嗎？（可以和麓谷工業園區類似項目比較，如保利麓谷林語，量化單價的差距）您對住房有些什么要求：需要幾個房間？面積多大合適（主臥、客廳面積等），對其他功能區間有哪些要求？對我們的項目有什么建議（關于戶型、面積、配套、環境、建筑風格、后期的物業管理等，根據項目的介紹發表自己的看法）？哪些是您在購房中的敏感點或者不能接受的？如果2019年入市，您覺得項目的價格多少比較合適？客戶會議名單金科地產長沙雷鋒大道項目客戶座談會客戶應到16人，客戶實到12人。另，會達地產營銷工作人員

34、3人，金科控股公司人員3人。總計人員18人。19:00 參會人員晚宴20:00座談預熱會議室播放金科雷鋒大道項目基本資料20:10座談開場白會達地產李總，向參會人員介紹各位嘉賓，排名不分先后；邀請大家參加座談會目的與意義，簡單講述本項目基本情況20:20座談開始會達地產公司根據發放的訪談提綱，請參會人士發言對項目的看法。22:30座談結束18:30人員到場、簽到現場布置完畢，工作人員提前20分鐘到位，引導嘉賓簽到，同步發放小禮品。客戶會議流程金科地產長沙雷鋒大道項目客戶座談會客戶會議現場金科地產長沙雷鋒大道項目客戶座談會客戶會議紀要1您目前居住的房子的滿意地方和不滿的地方在哪里？中聯重科（河西

35、）周先生發言：暫居新開鋪，屬廠區房，周邊配套還可以，但小區物業管理較差，很不滿意。中聯重科（河西）李先生發言：目前居住小區物業管理及不規范，綠化很少，沒有休閑空間。中聯重科（河西）唐小姐老公發言：暫住河西，較為滿意，周邊配套齊全，交通、學校、購物都很方便，物業管理也較好。客戶會議紀要1您目前居住的房子的滿意地方和不滿的地方在哪里？艾瑞澤電子科技趙先生發言：居卷煙廠附近，周邊空氣質量很差，是多層樓層較高，很不方便；其次客廳與餐廳不是直通型有些不滿意。蘇寧電器左小姐發言：居河西，是經濟適用房小區是開放式的很不安全，物業管理及小區綠化都較差，不滿意。省勘查設計研究院陳先生發言：居萬家麗北，房子屬單位

36、自建房，周邊環境較好，交通順暢，比市區好，比較滿意，但由于小區是06年的樓房，設施較落后，其次是多層住頂樓，有點高了，很不方便。客戶會議紀要1您目前居住的房子的滿意地方和不滿的地方在哪里？海得電氣譚小姐發言：現居房交通便利，升值也快，但感覺太吵靠公路邊，其次覺得房子有點小了，加上很多人家出租給公司辦公，人員很雜。東方航空周先生發言：住萊茵城對面長房西郡，小區環境較好，還比較滿意，但由于是多層，住的太高夏天熱冬天冷，交通不是很方便，去市區上班要走20幾分鐘路才能搭公交車。東方航空曠小姐發言：住西站邊，交通較為方便，回老家邵陽搭車也便利比較滿意，住高層當時買的樓層較低，臨馬路有噪音和灰塵。客戶會議

37、紀要2-3中聯中科周先生發言：在小區環境上希望到改進，稍微貴點還是可以接受多加200元/平方左右。中聯中科李先生發言：偏向小區環境及設施上，給小孩提供一個更好的成長環境。價格區間在500元/平方可以接受。艾瑞澤電子科技趙先生發言：希望在周邊環境及小區環境上得到改進，比較注重小區環境，價格在200元以內還是可以接受，但要是價格太高就不會考慮。如果（再次）購房，您希望哪些地方能得到改進？您覺得小區環境很重要嗎？如果價格稍微貴點，覺得可以接受嗎？（可以和麓谷工業園區類似項目比較，如保利麓谷林語，量化單價的差距）客戶會議紀要2-3蘇寧電器蘇姐發言：在小區綠化，物業管理，小區設施等得到改進，價格200元

38、/平方以內可以接受，當然也會綜合對比。省勘查設計研究院陳先生發言：偏向環境改進這塊，由于小區內呆的時間最長，價格100元/平方左右可以接受，90平米的房子，總價在40-50萬內。東方航空周先生發言：當然會偏向環境的改進，但要有明顯優勢要是沒有明顯差別或考慮價格低之前品；價格差異應在200元/平米以內。如果（再次）購房，您希望哪些地方能得到改進？您覺得小區環境很重要嗎？如果價格稍微貴點，覺得可以接受嗎？（可以和麓谷工業園區類似項目比較，如保利麓谷林語，量化單價的差距）客戶會議紀要2-3中聯重科周小姐發言：在戶型設計上比較看重，還有采光效果要好，其次洗手間要帶窗，再一個就交通問題，交通暫時不便可以

39、償式小區免費接送車至市中心，來改善住戶因交通不便給出行帶來的不便。中聯重科楊小姐發言：暫對長沙的房子，還有沒那種沖動欲望，總感覺缺乏鄰里和諧與溝通，現在基本都是足不出戶，希望多考慮下鄰里關系，小區和諧關系等因素可否在設計規劃上改變下，更有利于鄰里關系的發展。對小區環境也比較看重，價格區間在200元/平內可以接受。海得電氣譚小姐發言：周邊環境，噪聲上得到改善，注重小區環境，在200元/平內可以接受。如果（再次）購房，您希望哪些地方能得到改進？您覺得小區環境很重要嗎？如果價格稍微貴點，覺得可以接受嗎？（可以和麓谷工業園區類似項目比較，如保利麓谷林語，量化單價的差距）客戶會議紀要4-5您對住房有些什么要求：需要幾個房間？面積多大合適（主臥、客廳面積等），對其他功能區間有哪些要求？海得電氣譚小姐發言：需要3房+1書房，面積在120-130平方，對建筑風格沒有特別要求差不多就好，小區周邊應配有超市及學校等，不喜歡挨著菜市場。對我們的項目有什么建議（關于戶型、面積、配套、環境、建筑風格、后期的物業管理等，根據項目的介紹發表自己的看法）？東方航空周先生發言：2房2廳、戶型設計