1、海倫堡海倫國際項目價值理解昆明白金風尚文化傳播有限公司 2019年4月目錄一.品牌價值二.人文價值三.產品價值一.品牌價值二.人文價值三.產品價值歷經十三年時間的推廣，海倫堡已經在全國房地產市場贏得了較高的知名度和美譽度，樹立起高檔次樓盤的形象。同時，項目在開發及營銷上所創造的驕人成績，更使海倫堡在行業內的影響力迅速擴展至整個珠三角地區，成為眾多內地發展商來穗“取經”的必踏之盤！根據2019年5月所作的消費者調查報告顯示，受眾對于海倫堡的品牌形象有如下的描述：有品位、高貴、有文化、有些接近“奢侈”品牌定位消費者需要什么？從市場出發從產品出發我們打造了什么/怎樣打造？品牌定位之一從產品出發我們打

2、造了什么/怎樣打造？品牌定位我們打造了什么2019年 華景新城 開啟品質人居大門2019年 番禺.海倫堡 開啟歐筑美學時代2019年 海倫堡.御院 美學地產顛峰，引領歐式城堡革命2019年 惠洲. 海倫堡 品質生活推動者，推動區域生活高度2009年 江門. 海倫堡 現代派靈感人居新高度2019年 品牌升級 志存高遠 海倫堡地產品牌全新起航，區別于以運營城市的開發理念，用精益求精、用心經營的信念，讓數萬個家庭重新想象十三年的孜孜以求，海倫堡以完美主義的姿態，不斷超越自己 時間，從不讓我們留下遺憾！足跡遍布珠三角，品質之顛、市場第一占位時間積累價值十三年磨礪，累積十三年品質樓盤開發經驗，迎接一個經

3、典！打造海倫堡品牌顛峰之作！海倫堡品牌的自我超越品牌定位我們打造了什么海倫堡為保留古寺而改變規劃，結合寺廟構建特色主題公園尊重一座城市，也是尊重一種文化。海倫堡為昆明帶來了什么？舊城更新，為保留古寺而改變規劃，結合寺廟構建特色主題公園；采用“中水回用、雨污分流”的方法，重開六甲寶象河，改造成景觀河道，還河于民。昆明海倫堡驚變城中春創建中心之城，布局昆明發展熱點南拓核心區位置，是規劃中的CLD打造生態之城，采用“中水回用、雨污分流”的方法，重開六甲寶象河，改造成景觀河道，還河于民。打造教育之城，依托海倫堡地產豐厚的教育資源基礎，完善的教育資源配套我們執著完美，不放過任何細節品牌的自我超越價值正是

4、因為經歷了無數個這樣的打造，經歷了這樣一個痛苦漫長的分娩過程，我們終于迎來了海倫國際的誕生沒有挑剔就無所謂完美海倫堡海倫國際，是苛求造就的極品小結：從產品出發我們打造了什么/怎樣打造？時間積累價值品牌的自我超越價值關注細節 專注品質品牌定位之二消費者需要什么？從市場出發品牌定位消費者需要什么買了體育城的張先生，走進了衛生間，仔細地開關著每一個水龍頭；消費者可能鐘情運動，但不會忽視品質品牌定位消費者需要什么世紀城交樓的那天，李小姐用鞋跟敲遍了客廳的每一塊地磚；消費者也許看中文化，但不能容忍劣質踏踏實實的品質，才是消費者從不更改的追求！尤其是高端客戶價值/品質成交而非價格成交小結：消費者需要什么？

5、從市場出發品牌價值總結從產品出發我們高度關注細節、專注品質從市場出發價值/品質成交而非價格成交品質為王從產品及市場兩個角度的論證，提煉出海倫堡海倫國際的品牌核心價值：在夢想、品位以及氣質等等的“軟”概念滿天飛的今天，海倫堡海倫國際獨辟蹊徑，占據品質這樣一個“硬”概念，務實地做好產品，一切以品質為先！一.品牌價值二.人文價值三.產品價值定義人文“城市豪宅承擔了一種責任，即人文環境的營造。而“人文”，是一個群體思維方式的共同點，對社會的認同。有質量的人群在有財富的基礎上共同地居住，這就是居住的價值，這就是符號，符號就超越了建筑。在城市豪宅中，因其居住群體的純粹性，形成一個共同的居住圈層。文化是區隔

6、人群（生活質量）的一個標準，豪宅應注重人群層次的打造，而豪宅項目的運作，要幫居住者挑居住者。定義人文物理層面一個怎樣的生活社區？精神層面居住著一群怎樣的層峰人士？文化？物理層面一個怎樣的生活社區？區位（城市南拓中心）環境（天然的“綠肺”）建筑需求（最“金典”的建筑形式）園林需求（最富創意的立體、體驗式園林）智能化需求 （指紋打卡，全屋安防系統等）私享城市之顛的“醉美”因為私享，所以尊貴精神層面居住著一群怎樣的層峰人士？文化？海倫國際圈層人文特征有錢有思想有深度 尊重傳統，注重傳承 強調圈層歸屬意識 關注身份的匹配和價值的體現 關注品質，講究品位 富有卻低調內斂他們不多說自己的身份不多說自己的財

7、富不多說自己的成就走過流金歲月，自然會明白 我們的目標客群： 歷經人生，見慣沉浮，如今淡定在自己的流金歲月的那少數中的極少數。 他們 擁有支配的能力， 擁有財富的從容， 擁有鑒賞的高度， 但內斂，不張揚。不需要動作，不需要語言這源于一種個人氣場的張力，文化底蘊的感染，一種歷經時間的沉淀把世俗的名利之爭看清、看淡，遠離物欲迷惘，擺脫意識紛爭調和自我的心境、完善自我的人格入手，進而去完美家庭，均衡社會，平治天下。權利、財富、地位等，都不需要說出來的一種淡泊、從容的精神境界一種低調但讓人自然尊敬的魅力從而形成特有的一種不言而喻的“上層境界文化”小結海倫堡把圈層理念融入豪宅社區，演繹上流人文生活盛宴人

8、文價值總結顯赫之上精神層面-不言而喻的，上層境界文化！人文價值總結物理層面-顯赫的生活領地境界所在！國際品牌聯手打造（部件篇） 國際品牌聯手打造（部件篇） 西門子廚具（灶具、抽油煙機、消毒碗柜）格力空調摩恩龍頭TOTO潔具奇勝開關插座Yale門鎖史密斯熱水器 流金歲月所選擇的每一個品牌， 都是一種行業的標準， 亦是一種生活的尺度。 備注：以上品牌出街前，需與采購部再次確認 西門子油煙機 西門子的家電專家提出了“均衡吸油煙”的技術標準，使產品的每一個設計及加工細節都具備極強的競爭優勢。在均衡吸油煙狀態下模擬一家三口一日三餐(兩餐爆炒)使用吸油煙機，三個月后，模擬結果顯示：吸油煙機內部機件無積油，

9、外露部件無漏油。同時，由西門子獨立開發制造的全電腦控制系統，經過85下連續100小時工作的極限測試，能充分保證吸油煙機性能穩定、持久耐用。 除去技術的科學性和先進性，西門子吸油煙機的全方位易清潔設計也深得人心。濾油網力求更大限度一次性捕獲油煙，防止漏油；中式機經過不粘油噴涂，有效防止冷凝油附著；單濾油網和集煙腔的“均衡深度”設計，使進入內腔的油煙被高效收集，清潔工作因此變得輕松又簡單。 西門子燃氣灶 點火方式：電脈沖點火點火及控制方式：專利技術，40度精準點火，杜絕點火噪音；230大角度火力調節，確保火力“隨心所欲”進風方式：面板上表面及灶具低殼100%全封閉設計，一次空氣完全來自面板后側，確

10、保低排放，燃燒穩定性和產品長久清潔如新 格力空調格力空調14年來一心一意專業做好空調，是一家經營業績優秀、公信力高的上市公司。年產能力突破1000萬臺（套）。連續9年，產銷量、市場占有率居行業前列。 選材用料精良：主要部件選用國內外優質材料和配件。壓縮機選用日立、三羊、三菱、大金、谷輪等，控制器的芯片選用日本三菱、東芝、美國的MOTOROLA等，蒸發器鋁箔選用優質親水膜鋁箔，銅管采用鋸齒形內螺紋管，鋼板采用性能好的熱鍍鋅板等。 優點 采用G-Matrik直流變頻技術 低頻可達15Hz，更加省電 最高頻率120Hz，快速制冷/制熱 150-260V超寬電壓運行，適用范圍更廣泛 行業首創舒適省電模

11、式 靜音設計，靜享舒適睡眠 抗菌防霉過濾網、兒茶素濾網 智能+可控電輔助加熱 可控超強檔 自動清潔 獨立除濕 防冷風設計摩恩水龍頭國際著名的FORTUNE雜志將摩恩水龍頭列為“二十世紀美國100項最優秀產品之一”，并指出“生產這個超級產品的公司一旦出現，世界就在他的腳下，他的競爭對手將望塵莫及”。歷史性的發明、現代水龍頭業的里程碑。美國摩恩公司Moen Inc. 是當今全球著名的高級水龍頭，廚盆，衛浴五金配件的專業制造公司之一，是世界著名的跨國公司 富俊公司Fortune Brands Inc. 的全資子公司。 在美國，摩恩擁有三家水龍頭專業工廠，四家各類水管配件工廠及一家廚盆專業生產廠， 這

12、些工廠在美國均處于所在行業的領導地位。 摩恩公司水龍頭的日產量高達8萬只。在美國本土及加拿大地區的水暖器材行業和普通居民中，摩恩產品婦孺皆知，摩恩(Moen) 亦是整個北美洲知名度和社會公眾指明購買率很高的品牌。在世界上，摩恩產品以其精湛的技術，先進的工藝，完美的售后服務而倍受世界各地用戶的偏愛，并享有極高的聲譽。優點：鍍層工藝要求比較高，表面的光澤均勻，好的龍頭會有三層鍍層，手摸上去的手印會自動消失。水龍頭的主要部件的殼體是由黃銅鑄造的，黃銅純度越高電鍍質量越好，表面電鍍層越不易腐蝕，優質龍頭黃銅的比重約占到65%，一般只達到30%上等水龍頭閥芯工藝精確，基本上會是陶瓷閥芯，能夠開合20萬次

13、，手柄擺動帶動閥芯的時候能感覺到不松不緊，感覺很輕便。價格：1000元/只潔具、花灑五金堅固耐用，時尚外表，國際品牌價格：5000元/套TOTO潔具 國際著名品牌。國內品牌知名度第一、品牌忠誠度第一、品牌預購率第一、高端市場占有率第一（達30%以上）方太憑借人性化的專業廚房科技、時尚的外觀設計、卓越的品質以及完善的服務體系，成為了中國廚房文化的代言人，新生活觀念的倡導者，消費者心目中的“廚房專家”。價格：50000元/套 方太廚具奇勝開關插座CLIPSAL奇勝，一個世界著名的裝置電器品牌，1920年創立于澳大利亞，是澳大利亞排名第一的裝置電器品牌，在亞洲是最大的電工產品品牌，全球5大電工品牌之

14、一，并在全球十多個國家和地區設有生產基地和研發中心。奇勝品牌的產品廣布于家用、通訊、工業和自動化行業，產品種類達到20,000種之多。優點： *銀銅復合材料導電橋，導電性高，奇勝產品設計壽命是20年，廉價產品的導電橋是銅鐵復合材料，容易生銹，導電性能隨著時間推移逐漸降低，同樣的功耗，采用奇勝開關插座，能節約能源，減少電費支出; *額外采用U形翹板，市面上大部分同類產品為了節省成本會省略這個細節，奇勝的輕觸開關使用時安全輕巧，“得”的一聲，清脆動聽，好心情伴隨光明充滿了整個房間，對比便宜的其他開關插座“啪”的一響. *采用高韌性的錫磷青銅和低發熱的無焊整體設計導電片，讓插座耐用安全，即使您長期使

15、用額定高功耗電器，也不會發熱燃燒; *面板使用網格結構支撐，加厚安裝孔，防止意外壓穿，持久不變形，即使你頻繁的拔插，奇勝的設計是5000次拔插;奇勝人性化的設計，不止于產品的使用價值，更將安全放在首位：一個小小的插座開關，同時通過以下安全標準： 中國 GB16915.1 英國 BS EN 60669-1 國際 IEC60669 Yale門鎖外裝門鎖輕觸式智能鑰匙密碼組合 (4-12位)4 x 1.5V AA 電池備用機械鑰匙應用環境溫度 : -15 55度韓國制造智能數碼門鎖，為閣下免去隨身攜帶鑰匙的限制，開啟大門的過程變得更為方便；閣下更可按需要選擇便捷安全的電子鑰匙、遙控器或PIN鍵盤，組

16、成完整的無鑰匙門鎖方案。史密斯熱水器美國A.O. 史密斯公司是一家具有革新傳統、極富創造力、有著悠久歷史和輝煌業績的跨國公司。A.O.史密斯公司1874年在美國成立，至今已有130年歷史，是美國紐約證券交易所上市公司（代碼AOS）。1936年進入熱水器生產領域。2019年公司全球營業額21.6億美元，全球雇員近17000人，目前在全球8個國家擁有42家工廠。A.O.史密斯熱水器憑著優異的品質、完善的服務，贏得了眾多消費者的青睞，并被廣泛使用于全球各地的麥當勞、肯德基等連鎖店中。中國的天價豪宅湯臣高爾夫球場別墅亦使用優點倍恒科技節能變頻；一周生活定時；先進的電腦智能化控制無線遙控；靈智聰明定時；

17、TSS全程安全系統；高密度聚氨脂保溫材料；持久高密鎂棒；原廠Z8加熱管/溫控器；2500W功率，容積50升，臥式安裝；鈦金內膽；國際品牌聯手打造（裝修材料篇） 西班牙米黃大理石 產地：西班牙進口的名貴高檔石材價格：960元/方石材具有自然的花紋、美麗的色彩，以及與生俱來的美感。使其得到越來越多的家裝人士的青睞，只有它才是主人高尚品味、奢華氣派的最好體現。黃金天龍大理石又稱（帝皇金），為金黃色,花紋獨特、色澤自然、耐磨、高貴價格：2000元/方金蜘蛛大理石產地：希臘新礦種，適合高檔裝修。灰冰玉，黃色宮殿，木紋黃，因其質地堅硬、抗壓抗折、品相協調、色澤和諧，深受眾多客戶的好評 迪拜金花大理石 產地

18、：中東迪拜迪拜最好的皇家套房1.5萬美元一晚，普通套房1700美元加20服務費。而流金歲月 來自迪拜的金花大理石與上述套房用的是同種石材黑檀木黑檀木屬柿樹類，主要產于印度、印尼、泰國、緬甸等國。世界上真正具有代表意義的黑檀木只生長在印尼赤道旁的蘇拉威西島上，由于樹木成材極其緩慢，需上百年甚至幾百年以上，再加上其生長環境惡劣，現已瀕臨滅絕，基本屬于不可再生資源，是印尼國寶級植物！黑檀木由此得名蘇拉威西烏木。 黑檀木心邊材區別明顯，邊材白色（帶黃褐或青灰）至淺紅褐色；心材黑色（沌黑色或略帶綠玉色）及不規則黑色心材（其深淺相間排列條紋）。木材有光澤、無特殊氣味。紋理黑白相間，直至淺交錯，結構緬而勻，

19、耐腐、耐久性強、材質硬重、細膩，是一種十分稀少的珍貴家具及工藝品用材。目前每噸的價格一般在1萬多元到3萬多元不等，如果材質好，價格就會更高一些。名貴石材地面：800800進口金蜘蛛大理石：局部大理石拼花造型，防水防堿、晶面處理。墻面：干掛西班牙米黃大理石 ：防水防堿、晶面處理 電梯門套 ：迪拜金花大理石門套 ：高貴大方 地坪 ：800800進口金蝴蝶大理石 ：防水防堿、晶面處理 窗臺石 ：西班牙米黃大理石 ：防水防堿、晶面處理 主衛地坪及墻面：黃金天龍大理石 ：紋理獨特、尊貴奢華；防水防堿、晶面處理 洗面盆臺面 ：迪拜金花大理石臺面 ：防水防堿、晶面處理 廚房地坪：600600銀灰大理石 ：防

20、水防堿、晶面處理 廚房臺面石 ：世貿金麻大理石 ：高貴大方、堅固耐用 陽臺地面 ：客廳陽臺黃銹石混紡；生活陽臺600600銀灰大理石 國際品牌聯手打造（裝修材料篇） 好的材質還要有好的工藝。 精細工藝：流金歲月室內的大理石無縫拼花，毫米級的施工要求，更是讓許多業內人士震驚大理石拼花的縫隙即使用尖刀也插不進去。純手工打造：即使是流金歲月的鐵欄桿也是用盡心思，這種欄桿上鍛鐵雕花是用熱鐵鍛澆出來，純手工打磨，雕花的每處焊接部位均手工打磨，確保自然美觀,這是機器打造不出的視覺效果。國際品質細節處理完美 世界制造 世界品質裝修價值總結國際品牌聯手打造國際品質細節處理完美 氣質誕生經典 海倫堡整合推廣策劃

21、案 海 倫 堡歐陸式親水高端洋房廣州藍光通達廣告2019年5月30日第一部分：公司介紹A公司簡介B公司案例分享第二部分：項目市場分析A大環境分析B競爭對手分析目 錄第三部分：整體品牌定位策略A產品分析B消費群者分析C品牌定位第四部分：平面表現A品牌視覺識別B概念平面表現第五部分：年度傳播實施計劃A年度推廣思路B配套建議本次提案分五部分進行第一部分公司介紹 廣州市藍光通達廣告有限公司成立于1991年，是廣州4A廣告協會成員之一，至今已成為業界極具口碑的具有整體策劃、創意、執行、媒體代理等完美的品牌推廣能力的專業廣告公司。 總部設在廣州，在香港、北京、深圳、濟南、東莞、肇慶設立了分支機構，其中包括

22、：貫美國際（控股）香港有限公司貫美房地產策劃（廣州）有限公司貫美天池廣告（廣州）有限公司北京藍光通達廣告有限公司公司介紹 A/公司簡介廣州市貫宏國際園林工程有限公司廣州市尚海廣告有限公司藍光通達廣告有限公司肇慶分公司山東濟南貫美通達房地產顧問有限公司藍光通達傳媒機構城建集團 越秀地產星匯園富力地產富力御龍庭、富力桃園中糧集團（香港）有限公司都市華庭廣州僑林房產開發有限公司僑林苑、怡雅苑廣州市清漪園房地產開發有限公司江南世家美林基業集團南航花園、美林海岸花園、美林湖畔匯鑫實業發展有限公司匯鑫閣祈福集團祈福南灣半島香港長江實業廣州國際玩具城城啟集團江門江?；▓@廣州雅居樂花都雅居樂雍華廷新世界中國地

23、產東方新世界、嶺南新世界、凱旋新世界廣州兆暉投資有限公司曉城大廈廣州景興房地產凱旋會公司介紹 A/公司簡介重要客戶凱旋新世界 凱旋新世界座落于21世紀廣州中央商務區（CBD）珠江新城的中央綠地珠江公園南門對面，占地面積107876平方米，總建筑面積近11萬平方米，采用南北軸線設計，沿軸線兩邊一字排開半圍合而成。項目建筑形態包括高尚住宅、公寓和商鋪，并以豐富的生活配套和極低的建筑密度，營造出上層專屬的高素質社區。 公司介紹 B/案例分享花都雅居樂 花都雅居樂是花都地區的大型成熟生態社區，位于花都區市中心，緊鄰馬鞍山生態公園，占地30萬平方米，二期”花樣巴黎“洋房總貨量550套左右，由18棟12層

24、的小高層，分兩排排列組成，擁有1.5萬平方米的花溪水岸園林和馬鞍山公園雙重景觀。公司介紹 B/案例分享星河灣 星河灣位于廣州華南板塊華南快速干線出口處，屬于南村自然生態保護區，北鄰旖旎珠江，東部為植被良好的自然山坡?？傉嫉?0多萬平方米，已建設區域近50萬平方米，建筑面積已達70萬平方米。 公司介紹 B/案例分享第二部分項目市場分析首先，我們來看看坦洲鎮的地理位置及交通 坦洲鎮位于珠江口西岸，地處中山市最南端，毗鄰珠海經濟特區，鄰近香港、澳門，交通便利，素有“金斗灣”“小澳門”的美譽。 坦洲鎮到廣州、深圳只需要80分鐘車程，到珠海、澳門10分鐘便可到達。中山 港、神灣港、珠海港、珠海機場、澳門

25、國際機場近在咫尺，半徑100公里范圍內還有廣州、深圳、香港等 多個國際機場。 往珠海九洲港或拱北出入境關口約 12.5 公里 往澳門國際機場約 36 公里 往中山市區或中山港約 50 公里 港珠澳大橋入口近在咫尺 離城際輕軌三鄉站約 2 公里 廣珠高速公路西線、沿海高速公路都貫穿坦洲境內，并設有出入口項目市場分析 A/大環境分析對項目的利好坦洲鎮土地供應量相對較大，將成為開發商投資的重點區域。 2019年中山中心城區由于缺少大面積地塊的供應，使其他區域或城鎮土地成交量大幅度上揚，坦洲鎮土地成交量僅次于開發區、西區、阜沙鎮和沙溪鎮，估計未來1-2年兩區域的產品供應量也相對較大。項目市場分析 A/

26、大環境分析一系列政策出臺，保障坦洲鎮房地產市場健康發展1） 坦洲鎮與周邊城市相比，樓價偏低，炒樓現象不多，在國家七部委出臺遏制樓價、打擊炒樓政策，有利于為房地產業營造有序、公平的良好投資環境；2） 坦洲鎮幾項交通重點工程，如城桂路二期、廣東沿海高速公路和廣珠西線等，進一步拉近與周邊地區距離，吸引珠海乃至澳門的客源到坦洲購房置業，長遠來看是大力推動當地房地產市場高速發展。坦洲鎮良好的投資環境，吸引多家房地產商進駐投資 1993年，紅塔和金匯兩家房地產公司率先進入坦洲鎮，開啟了坦洲房地產市場。之后中澳、宏生、村田等房地產企業相繼加入，直到2019年，錦繡大地、中山南通、新州際等3家企業進駐，更使坦

27、洲鎮房地產市場形成火爆的局面。項目市場分析 A/大環境分析對項目的利好坦洲鎮樓市主要面向珠海白領階層 近年珠海房價不斷上漲，坦洲鎮適時推出了質量與珠海一手房相似、價格與珠海二手樓接近的大型樓盤，以優質廉價為賣點，吸引珠海白領階層購買。 坦洲鎮亦是澳門人置業頗多的區域。與拱北口岸大約有3040分鐘路程的坦洲鎮，毗鄰珠海市，由于樓價比珠海便宜，吸引了大批澳門置業者。 此外，坦洲鎮樓市還吸引大批來自三鄉鎮外資企業高層管理人員投資置業，由于三鄉當地房地產市場的供應不足，其中一部分人轉向坦洲置業。坦洲鎮樓盤推廣主要利用珠海媒體 從坦洲鎮樓盤的銷售推廣策略可以看出，盡管坦洲在行政區劃上屬于中山，但坦洲樓盤

28、很少在中山的媒體上進行推廣，而是轉向珠海媒體。項目市場分析 A/大環境分析 小 結 本案的入市將面臨二個競爭市場的挑戰和壓力，一個是坦洲本地市場，另一個，則來自珠海市場，因此，應同時考慮此二個市場的情況，對癥下藥。做為主力市場的坦洲，則是更應該著重考慮的對象。珠海 坦洲VS海倫堡市場挑戰項目市場分析 B/競爭對手分析區域內坦洲市場 目前坦洲區域內地產項目主要競爭對手有錦繡陽光花園、州際新天和中澳美麗花園三個項目；目前規模檔次來看，錦繡陽光花園是本項目最大威脅的地塊；區域外珠海市場 目前珠海區域內主要以臨近的拱北市場為主，其中未來新開發的項目，將去化部分客源，成為本案的威脅。項目市場分析 B/競

29、爭對手分析市場劃分1、珠海房地產開發與經營現狀 2019年一季度，全市房地產施工面積599.66萬平方米，同比增長64.1%。在房地產開發投資規模不斷擴大的同時，商品房銷售保持暢旺，價格仍在高位上漲，一季度商品房銷售面積47.92萬M，增長24.1%，商品房銷售金額23億元，增長38%。2、市場發展預期供應量 住房建設以優先安排政府政策性住房的供應為前提，根據國民經濟和社會發展“十一五”規劃以及近期建設規劃年度土地供應要求，隨著京珠、粵西、江珠、太澳、廣珠城際輕軌以及港珠澳大橋等一系列區域性大型基礎設施的建設，珠海由于優質的自然和生活環境，成為珠三角西岸開發熱土，資金的流入，消化了大量存量居住

30、用地，住宅建設推向高潮。珠海市場、珠海房地產投資環境現狀及預測項目市場分析 B/競爭對手分析1、產品需求特點 戶型結構基本均衡，以90-140的中等戶型居多，據統計資料及市調數據顯示，近兩年珠海商品住房以中等面積戶型為主，建筑面積100-140左右的三房較普遍。2、購房消費人群 由于受二次置業需求增加的影響，購房人群分布廣泛，除了房改房購房高峰和珠海市民二次置業，常住本市的市外人員也逐步成為珠海新建商品房購買的主力軍，港澳人士購買的比例也在相應提高。珠海市場二、珠海住宅市場特點項目市場分析 B/競爭對手分析3、外地開發商強勢進入 珠海2019年房地產住宅市場趨勢良好，吸引萬科、方圓、金地、廣州

31、時代及新光等外地地產商相繼進駐珠海，未來龐大供應量必然導致市場競爭加劇。2019年吉大、香洲、新香洲供應量大增，是市場熱點區域， 從區域上看，其中拱北片區供應量較大。 從需求上看，珠海年市區總體消化量約為萬平方米，消化率超過，市場消化速度較快，住宅市場供求整體保持均衡。 雖然房價漲得比較快，但主要是許多具有良好品牌的開發商轉戰珠海，提升了珠海樓盤的檔次和影響力； 其次高品質的海景項目、別墅項目，它們的價值主要基于稀缺性與未來城市價值。在這兩大因素的推動下，珠海的樓價有了一定的升幅。 珠海市場二、珠海住宅市場特點項目市場分析 B/競爭對手分析項目市場分析 B/競爭對手分析珠海市場珠海房地產格局

32、珠海通過開展城市規劃建設管理“135”行動計劃，用五年的時間為珠海的未來城市發展夯實基礎，實現“一年見美、三年變優、五年顯特”目標，這一規劃政策必將對珠海房地產區域發展格局產生直接影響。三、珠海各區域住宅市場現狀分析前山板塊區域老香洲板塊區域吉大板塊區域拱北板塊區域新香洲板塊區域項目市場分析 B/競爭對手分析珠海市場老香洲板塊： 有情侶路沿線優越的海景優勢，隨著規劃的實施，本區域將注入更濃郁的文化、旅游氣息，居住環境將進一步飛躍提升，高品質的居住物業將在本區域得到巨大發展；大板塊： 匯集大量的城市白領，在規劃政策的推動下，本區域將成為珠海高素質的人群聚集地，商務功能將進一步完善，投資型住宅物業

33、將日漸受到追捧，并成為市場熱點產品；拱北板塊： 作為內地通往澳門的門戶，具有口岸經濟得天獨厚的區位價值優勢，由于本區域的土地資源相對有限，房地產更趨向于商用物業的發展，充分挖掘本區域的區位價值；三、珠海各區域住宅市場現狀分析（A）項目市場分析 B/競爭對手分析珠海市場前山板塊： 按照珠海“做強看東部、做大看西部”的戰略方針，前山是有珠海中心城區和西部區域的連接帶，在城際輕軌、“一河兩岸”景觀工程等利好措施的推動下，本區域生活素質將得到全面提升，必將積聚巨大的房地產發展潛能；新香洲板塊： 珠?！?35”行動計劃并未在本區域實施具體的規劃措施，但是由于新香洲作為珠海新的文化、體育發展中心區域，在一

34、定程度上業已使本區域的居住環境得到良好的改善和提高，隨著本區域若干大盤的啟動開發，本區域對珠海整體房地產市場必將產生推動作用。三、珠海各區域住宅市場現狀分析（B） 根據統計，年擬推出項目規模較大，建筑面積在萬以上的中高檔大盤項目約有個，品牌開發商引領珠海樓市走向良性發展。 珠海市場項目市場分析 B/競爭對手分析 小 結 拱北區域，如九洲時代、金莎公館、駿成苑、中珠豪庭、花苑新村等樓盤銷售火爆程度，從一定程度上反映出拱北區域的需求量仍舊較大，高端物業由于地段單一支撐，營銷意識淡薄等，致使價值感欠缺，不足以支撐同區域樓盤價格差別。 競爭對手一：錦繡地產項目項目規模：總體規劃一千多畝（包括錦繡名居別墅項目錦繡陽光花園洋房項目）產品類型：歐式洋房建筑、別墅、水景園林、臨街商業組成地理位置：坦洲新城市中心坦神路，加上中心廣場、新醫院和客運站實驗中學等，市政配套齊全推廣口號：一坐城市的榮耀消費群體：外地住客比例大，本地消費者占三成，其余購買者包括珠海（甚至 來自澳門等地區的客群）本外地消費比例為七三開銷售價格：洋房均價在30003500元/平方米之間戶 型：120199平方米之間的中大戶型銷售情況：05年開盤，目前第13期已全部售完，目前正推出第4期剩