1、宏觀經濟(hn un jn j)及發展規劃Part 1.1宏觀區域經濟環境分析區域價值(jizh)功能分析輻射力研究宏觀經濟發展小結三維市場分析法共二十八頁四戰之地(s zhn zh d)同質(tn zh)區域隱形區域創新區域全新區域共二十八頁市場(shchng)分析運用市場細分原理解剖片區市場，通過分析市場環境、客戶群體、競爭對手等從而了解潛在市場確定本體(bnt)項目的市場占位制定市場戰略。市場是一個多要素、多層次組合的系統，只有進行市場數據收集整理再加以詳細分析，才能深入了解市場發展規律從而為決策提供數據支撐。通過市場調研了解區域市場、專業市場、競爭市場等，并獲得的市場資料通過各種分析模

2、型、統計圖表等工具對市場進行分析。WHATHOWWHY共二十八頁二維分析法四象限(xingxin)/統計圖表目前市場分析運用比較多是二維分析法，其中主要包括四象限和統計圖表分析，即將多個要素根據某一維度進行分析或者將某一事物根據不同維度進行分析，從而得出對本(dubn)項目具備戰略意義的結論或者推斷。共二十八頁高低經濟高速發展，房地產開發力度大，供求(gngqi)相等或者供不應求經濟(jngj)發展水平房地產開發強度經濟發展水平較弱，房地產開發力度大，供大于求經濟高速發展，房地產開發力度較弱，供不應求經濟低行發展，房地產開發處于初級水平，商品房需求小高四象限分析法對一片區進行市場調研首先要了解

3、片區的宏觀環境。根據經濟發展水平和房地產開發劃分四象限，根據不同象限市場發展情況初步推斷出市場供應情況。將片區經濟發展水平作為x軸，將片區房地產開發作為y軸。組成一個坐標軸，再在坐標軸上進行從低到高的刻度劃分，就作成了二維四象限的分析方塊。通過對刻度劃分為四 個分析方塊，不同方塊所呈現的市場發展水平和房地產開發強度高低是決定市場商品房供應的主要因素之一。共二十八頁波士頓矩陣(j zhn)明星產品具備差異性優勢及稀缺(x qu)物業類型的高端產品，形成項目標桿價值，需求量高，實現高價值市場增長率相對市場份額低高高？問題產品需要不斷投入增強競爭能力，具備一定的機會成本，可通過培育轉化城高價值產品現

4、金牛產品市場的主流產品，受客戶廣泛關注，是資金回籠的主要來源瘦狗產品產品優勢弱，市場接受度低，實現的價值低。共二十八頁二維分析(fnx)的優缺點在市場分析中從兩個緯度對某一市場參與要素進行深入研究，從而獲得市場結論，該分析法相對(xingdu)簡單方便。優點ADVANTAGEDISADVANTAGE分析緯度單一，在項目前期定位調研，需要綜合考慮市場各要素，從兩個緯度分析某一市場要素，其結論沒有足夠支撐點。缺點共二十八頁三維市場(shchng)分析法三維市場分析法涉及的市場因素較為全面，需根據實際(shj)情況選取重要因素進行組合分析三維市場分析法每一個分類子項上有有其所屬的二級分類子項，如一類

5、要素環境，在一類要素基礎上細分為政治、經濟、社會與科技等。三維市場分析法是一種交叉分析法，可以由一維至多維組合分析，圖表中每一立方體代表一個三維組合三維市場分析法對于前期市場分析項目定位以及戰略的制定有著非常重要的指導性意義三維市場分析法是市場定位、計謀運用和營銷的結合體，只有根據市場實際情況準確、清晰地分析和判斷才能發現市場的突破之處。所以三維市場分析法是一切市場活動的出發點，也是制定項目戰略的有力支撐。共二十八頁三維市場(shchng)分析法橫軸為利益相關者，如本企業、市場領先(ln xin)者、市場追隨者、市場掙扎者等與市場利益相關的行為主體縱軸為要素分析，如環境、特征、傳播、價值、服務

6、等與市場競爭相關的要素斜軸為重點區域劃分以及區域客戶共二十八頁三維市場(shchng)分析法根據實際操作項目劃分為三大軸線。為了表現更為直觀，先將三維市場分析法分解為多個二維平面。橫軸是市場利益相關者，也就是競爭項目，斜軸為區域客戶群體。在我們對項目進行定位前需要(xyo)進行市場調研收集數據，了解競爭項目所覆蓋的客群。御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項目市區客戶周邊城鎮客戶珠三角外圍客戶?共二十八頁三維市場(shchng)分析法第二個二維平面圖是由斜軸區域(qy)客戶群體和縱軸項目相關要素組合城的。市場調研中，我們對競爭項目客戶價值敏感點進行挖掘，并根據我們的客戶訪談結論總結不同客戶群體的價值敏

7、感因素和非敏感因素。山湖林城市公園溫泉茶園學校品牌物業市區客戶周邊城鎮客戶珠三角外圍客戶共二十八頁三維市場(shchng)分析法第三個二維平面圖是由橫軸市場利益相關者和縱軸項目相關要素做組合成。市場調研中，我們(w men)對競爭項目的價值配套區域等深入挖掘研究，根據競爭項目和本體項目已知的客觀要素進行分析，了解市場空白點，從而確定本項目在競爭項目價值上處于什么地位。御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項目山湖林城市公園溫泉茶園學校品牌物業共二十八頁三維市場(shchng)分析法將三個二維平面圖是圍合而成就形成三維立體模型。從該模型中客戶了解市場競爭項目所覆蓋(fgi)的人群，該人群所關注的價值點以及

8、所有市場參與者的競爭力；市場存在空白點學校和品牌物業以及本項目所覆蓋(fgi)的客戶群體到底有哪些。市區客戶周邊城鎮客戶珠三角外圍客戶山湖林城市公園溫泉茶園學校品牌物業？御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項目共二十八頁山湖林城市(chngsh)公園(gngyun)溫泉茶園學校品牌物業三維市場分析法御景城盒子數量：2個核心要素：城市主要客戶群體：市區客戶和周邊城鎮客戶御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項目市區客戶周邊城鎮客戶珠三角外圍客戶共二十八頁山湖林城市(chngsh)公園(gngyun)溫泉茶園學校品牌物業三維市場分析法御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項目市區客戶周邊城鎮客戶珠三角外圍客戶萬泰城盒子數量：

9、4個核心要素：城市和公園主要客戶群體：市區客戶和周邊城鎮客戶共二十八頁山湖林城市(chngsh)公園(gngyun)溫泉茶園學校品牌物業三維市場分析法御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項目周邊城鎮客戶珠三角外圍客戶市區客戶南方梅園盒子數量：9個核心要素：山、林、湖主要客戶群體：市區客戶、周邊城鎮客戶和珠三角外圍客戶共二十八頁山湖林城市(chngsh)公園(gngyun)溫泉茶園學校品牌物業三維市場分析法御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項目周邊城鎮客戶珠三角外圍客戶市區客戶盤龍灣盒子數量：3個核心要素：山、湖和溫泉主要客戶群體：市區客戶共二十八頁三維市場(shchng)分析法盒子數量：南方梅園萬泰城盤龍(

10、pn ln)灣御景城客戶群體覆蓋范圍：南方梅園萬泰城=御景城盤龍灣價值要素：南方梅園=盤龍灣萬泰城御景城客群市場份額市區客戶周邊客戶外圍客戶市區客戶周邊城鎮客戶珠三角外圍客戶山湖林城市公園溫泉茶園學校品牌物業？御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項目共二十八頁三維市場(shchng)分析法本項目對比南方梅園：資源重疊度最高，同樣擁有山林湖，可能覆蓋人群為市區客戶(k h)、周邊客戶(k h)和外圍客戶(k h)；南方梅園未來將是本項目第一競爭對手。本項目擁有茶園、溫泉、學校、品牌物業是南方梅園所沒有的，針對競爭項目可強化特有的要素價值。市區客戶周邊城鎮客戶珠三角外圍客戶山湖林城市公園溫泉茶園學校品牌物

11、業？御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項目共二十八頁三維市場(shchng)分析法本項目對比盤龍灣：資源重疊度最高，同樣擁有山湖和溫泉資源，可能覆蓋人群為市區客戶，那么覆蓋客戶群可能性是：市區客戶周邊客戶=外圍客戶盤龍灣未來也是本項目第一競爭對手。本項目擁有樹林、茶園、學校、品牌(pn pi)物業是盤龍灣所沒有的，針對競爭項目可強化特有的要素價值。市區客戶周邊城鎮客戶珠三角外圍客戶山湖林城市公園溫泉茶園學校品牌物業？御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項目共二十八頁三維市場(shchng)分析法本項目對比御景城和萬泰城：本項目與御景城和萬泰城要素上未有任何重疊，代表著就目前在目前要素分析下，本項目與兩項目沒

12、不存在競爭層面。本項目可能覆蓋客群包含了三種(sn zhn)客群，其中市區客戶群體已確定為本項目的主要客群，所以從客群層面與御景城和萬泰城存在競爭。市區客戶周邊城鎮客戶珠三角外圍客戶山湖林城市公園溫泉茶園學校品牌物業？御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項目共二十八頁三維市場(shchng)分析法本項目本項目擁有山湖林茶園，是三種客群共同關注的價值(jizh)敏感點；溫泉和品牌物業是是外圍客戶關注的要素，學校是周邊客戶關注的要素；通過本項目資源與客戶對位分析，爭取的市場客群有外圍客戶、周邊客戶、市區客戶市區客戶周邊城鎮客戶珠三角外圍客戶山湖林城市公園溫泉茶園學校品牌物業御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項目

13、共二十八頁三維市場(shchng)分析法權重以上模型從多維競爭層面進行分析(fnx)，可事實上不同市場不同項目對市場參與要素所占的比重有所不同，例如根據項目實際情況，市區客戶的競爭最大，被多項目所分流，那么市區客戶的占比應該是最多的。 項目客戶御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項目權重100%100%100%100%100%市區客戶40%0.40.40.40.40.4周邊客戶35%0.350.350.350.35外圍客戶25%0.250.25合計100%0.750.7510.41共二十八頁三維市場(shchng)分析法權重市區客戶競爭最大，那么權重劃分更多根據市區客戶關注要素進行權重分配，而市區客戶

14、最大關注就是城市(chngsh)資源，那么城市(chngsh)資源所占比應該是最大的 項目要素御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項目權重100%100%100%100%100%山10%0.10.10.1湖15%0.150.150.15林5%0.50.5茶園5%0.5公園10%0.1溫泉5%0.50.5城市20%0.20.2學校20%品牌10%合計100%0.20.30.30.30.4共二十八頁三維市場(shchng)分析法權重根據項目盒子所擁有(yngyu)數量，交叉相乘之后想加，則最終得出各項目的最終權重，從而得出市場上各項目的綜合競爭力。 要素 客戶權重數值御景城萬泰城南方梅園盤龍灣本項目御景城

15、0.750.2萬泰城0.750.3南方梅園10.3盤龍灣0.40.3本項目10.4合計0.150.2250.30.120.4共二十八頁將市場參與要素進行綜合性交叉分析，了解市場需要尋找市場空白點，從而得出相應的結論為項目定位提供支撐。通過各競爭要素進行分析從而了解項目所特有的市場占位，結合競爭項目價值要素的點對點分析，為項目制定差異化戰略提供支持。通過三維立體分析圖了解市場競爭概況和項目邊界條件，挖掘客戶的潛在需求，為后期營銷提供精確的營銷策略。123共二十八頁THANK YOUFor Your Potential Watching共二十八頁內容摘要宏觀經濟及發展規劃。Part 1.1。經濟高速發展，房地產開發力度大，供求相等或者供不應求。經濟低行發展，房地產開發處于初級水平，商品房需求小。根據經濟