1、房地產、建筑業營改增實務篇業務分工與落地010203基礎篇：增值稅原理規定實務篇：建筑地產行業操作落實篇：業務部門分工落地（重點講解）目 錄04戰略篇：架構設計股權并購05技術篇：IT系統升級與稅控010203基礎篇：增值稅原理規定實務篇：建筑地產行業操作落實篇：業務部門分工落地目 錄04戰略篇：架構設計股權并購05技術篇：IT系統升級與稅控NO.1基本原理增值稅36號文工程物資流轉環節，道道征收，只對增值部分征稅，不重復出售勞務2200房產（房地產）基建（建筑）采購1170出售商品房5550稅款：1170/1.17*17%=170稅款：2200/1.1111%=220稅款：5550/1.11

2、11%=550應交增值稅=220-170=50應交增值稅=550-220=330增值稅計稅原理國家課稅稅目免征（或零稅率）法國生產者或經營者為取得報酬而提供有形動產或勞務的所有交易行為，即包括了商業、工業、采礦、農業、自由職業、民用管理等金融、保險、醫療、住房租賃等非盈利收入新西蘭貨物、勞務、金融活動金融、現有住宅出租銷售、出口等加拿大銷售或提供的商品或勞務普遍征收的商品勞務稅生活用品、藥品、醫療、農業等日本銷售貨物或提供應稅勞務、進口商品等土地轉讓、教育、醫療等其他國家增值稅對比表建筑業房地產與甲方可議價：雙方最優開票則抵扣進項開專票與甲方不可議價：首選低稅率【老項目清包工甲供】甲供將是重要

3、合同條款：1條鋼筋算不算甲供?不可議價：不輕易接受甲方要求開具11%發票可以接受按規定開票計稅原理選擇【在法規框架內】老項目： 4月30日之前開工是標識新項目：供應商比較就看不含稅進價誰最低VS:S S/1.03 S/1.06 S/1.11S/1.17新項目合同處理:要建筑企業簽訂11%考慮可執行 未來與發展 許多細則規定近期會密集發布，天天學習； 國家5000億稅務紅利我們必須關注，合理利用； 0、3%、5%、6%、11%、13%、17% 既提供了籌劃可能也增加了征管難度，但無交易依托的籌劃及發票開具都會給企業招致嚴重風險。未來與發展與提示NO.2房地產新規營改增36號文增值稅營業額500萬

4、原營業稅營業額515萬小規模納稅人簡易征收不能抵扣稅額增值稅營業額普通發票稅務代開專用發票納稅人一般納稅人稅額抵扣專用發票房地產業的改革與變化納稅人：在中華人民共和國境內銷售自行開發的房地產項目的企業，為增值稅納稅人。增值稅納稅人分為一般納稅人與小規模納稅人兩大類。房地產業房地產業的改革與變化一、房地產業主要涉及以下稅目：（一）房地產企業銷售自行開發的房地產項目屬于銷售不動產稅目；（二）房地產企業出租自行開發的房地產項目（包括如商鋪、寫字樓、公寓等），屬于租賃服務稅目中的不動產經營租賃服務和不動產融資租賃服務（不含不動產售后回租融資租賃）。二、不征收增值稅項目（一）房地產主管部門或者其指定機構

5、、公積金管理中心、開發企業以及物業管理單位代收的住宅專項維修資金。（二）在資產重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為。房地產業房地產業的改革與變化1、房地產企業銷售自行開發的房地產項目、出租不動產適用的稅率均為11%2、房地產開發企業中的小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目、出租不動產，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的銷售房地產項目、出租不動產業務，征收率為5%。3、增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。4、一般計稅方法的應納稅額按以下公式計算： 應

6、納稅額=當期銷項稅額當期進項稅額5、簡易計稅方法的應納稅額 應納稅額=銷售額征收率 銷售額含稅銷售額（1征收率）房地產業營改增給房地產業帶來的主要變化A.房地產銷售收入將適用于11%增值稅，房地產自建項目的經營租賃收入適用6%增值稅B.地價款可以扣除，以差額計算銷項稅額，稅改后新項目實際稅負平穩；C.過渡期政策老項目按比例簡易征收方式，稅負平穩過渡；D.住宅專項維修資金、資產重組過程中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為屬于不征收增值稅項目；E.增值稅免稅政策適用范圍有限，主要適用于境外項目；結構性節稅明顯、但行業短期壓力加大；結束房地產行業黃金時代，老項目利潤率下降，土地高利潤時代結束。NO.2

7、建筑業主要變化營改增36號文在中華人民共和國境內提供建筑服務的單位和個人，為增值稅納稅人。單位，是指企業、行政單位、事業單位、軍事單位、社會團體及其他單位。個人，是指個體工商戶和其他個人。在境內銷售提供建筑服務是指建筑服務的銷售方或者購買方在境內；納稅人俱樂部 400-650-9936營改增給建筑業帶來的主要變化建筑服務稅目注釋建筑服務，是指各類建筑物、構筑物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設備、設施等的安裝以及其他工程作業的業務活動。包括工程服務安裝服務修繕服務裝飾服務其他建筑服務。納稅人俱樂部 400-650-9936營改增給建筑業帶來的主要變化一、納稅人分為一般納稅人和小規模

8、納稅人。納稅人提供建筑服務的年應征增值稅銷售額超過500萬元（含本數）的為一般納稅人，未超過規定標準的納稅人為小規模納稅人。一般納稅人適用稅率為11%；小規模納稅人提供建筑服務，以及一般納稅人提供的可選擇簡易計稅方法的建筑服務，征收率為3%。增值稅的計稅方法，包括一般計稅方法和簡易計稅方法。一般納稅人發生應稅行為適用一般計稅方法計稅。一般納稅人發生財政部和國家稅務總局規定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更。小規模納稅人發生應稅行為適用簡易計稅方法計稅。二、一般計稅方法的應納稅額一般計稅方法的應納稅額按以下公式計算：應納稅額=當期銷項稅額當期進項稅額三、

9、簡易計稅方法的應納稅額應納稅額=銷售額征收率銷售額含稅銷售額（1征收率）納稅人俱樂部 400-650-9936營改增給建筑業帶來的主要變化A.建筑企業出現史無前例的會計正規化、采購發票正規化；B.小企業管理規范、傳導結果是施工企業正規化、供應商正規化；C.生產企業正規化、建筑業粗獷經營的時代結束；D.施工企業將大企業化，小流轉稅負很可能上升；營改增給建筑業帶來的主要變化010203基礎篇：增值稅原理規定實務篇：建筑地產行業操作落實篇：業務部門分工落地目 錄04戰略篇：架構設計股權并購05技術篇：IT系統升級與稅控NO.3新規梳理增值稅36號文一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡

10、易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。 房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。 房地產老項目，是指建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。地產老項目可以選擇簡易計稅按按5%征收率計稅 原增值稅一般納稅人購進服務、無形資產或者不動產，取得的增值稅專用發票上注明的增值稅額為進項稅額，準予從銷項稅額中抵扣。 2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2

11、016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 納稅人按照本辦法規定從銷項稅額中抵扣進項稅額，應取得2016年5月1日后開具的合法有效的增值稅扣稅憑證。 上述進項稅額中，60%的部分于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣；40%的部分為待抵扣進項稅額，于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。2016年5月1日后取得固定資產不動產抵扣一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應納稅額。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照

12、上述計稅方法向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人向機構所在地主管國稅機關申報納稅。一般納稅人2016年4月30日前取得的不動產出租計稅1、銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）（1+11%）【引申】是含稅價款減除土地價后余額）再除以算不含稅收入，但是日常實務中因會計上已經是不含稅收入，(會計不含稅收入*1.11-土地）/1.11 =會計不含稅收入-土地/1.112、當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建筑面積房地產項目可供銷售建筑面積）支付的土地價款3、當期銷售房地產項目建筑面積，是指

13、當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。4、房地產項目可供銷售建筑面積，是指房地產項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公共設施的建筑面積。5、支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。 房地產一般納稅人在收入扣土地價款扣除如何計算一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法計稅。不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區）的，納稅人應按照3的預征率向不動產所在地主管國稅機關預繳稅款，

14、向機構所在地主管國稅機關申報納稅。不動產所在地與機構所在地在同一縣（市、區）的，納稅人應向機構所在地主管國稅機關申報納稅。 一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產如何征稅（1）納稅人出租不動產適用一般計稅方法計稅的，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款含稅銷售額（1+11%）3%（2）納稅人出租不動產適用簡易計稅方法計稅的，除個人出租住房外，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款含稅銷售額（1+5%）5%（3）個體工商戶出租住房，按照以下公式計算應預繳稅款：應預繳稅款含稅銷售額（1+5%）1.5%(4)其他個人出租不動產，按照以下公式計算應納稅款：a.出租住房：應納稅款含稅銷售額（

15、1+5%）1.5%b.出租非住房：應納稅款含稅銷售額（1+5%）5% 納稅人提供不動產經營租賃營改增后如何進行預繳1.一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。2.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。3.房地產開發企業中的一般納稅人，銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。房地產一般納稅人如

16、何享受老項目政策不能抵扣,同時納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。依據：36號文試點有關事項的規定注釋利息不能扣除，使很多企業希望落空，土地可以間接扣除，建筑業可以憑甲供材等方式實現低稅率，兩行業稅負應都不會上升，企業還可以用好統借統還優惠政策。 貸款利息抵扣增值稅? 統借統還業務中，企業集團或企業集團中的核心企業以及集團所屬財務公司按不高于支付給金融機構的借款利率水平或者支付的債券票面利率水平，向企業集團或者集團內下屬單位收取的利息。 統借方向資金使用單位收取的利息，高于支付給金融機構借款利率水平或者支付的債

17、券票面利率水平的，應全額繳納增值稅。統借統還政策是否還執行應用1.一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。以清包工方式提供建筑服務，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費、管理費或者其他費用的建筑服務。2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。3.一般納稅人為建筑工程老項目提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。注建筑工程老項目，是指：（1）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；（2）未取得建筑工程

18、施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。建筑業一般納稅人如何選擇按3%計稅納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，按照以下公式計算應預繳稅款：（1）適用一般計稅方法計稅的，應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) (1+11%)2%（2）適用簡易計稅方法計稅的，應預繳稅款=(全部價款和價外費用-支付的分包款) (1+3%)3%納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負數的，可結轉下次預繳稅款時繼續扣除。納稅人應按照工程項目分別計算應預繳稅款，分別預繳。納稅人跨地提供建筑服務，計算應預繳稅款下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：（

19、1）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。（2）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。（3）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。注釋對于回遷房文件未做規定，如視同將增加稅負，房企業應特別關注營改增后舊改、回遷項目；營改增后視同銷售有幾種情形（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產和不動產。其中涉及的固定資產、無形資產、不動產，僅指專用于上述項目的固定資產、無形資產（不包括其他權益性無形資產）、不動產。納稅人的

20、交際應酬消費屬于個人消費。（二）非正常損失的購進貨物，以及相關的加工修理修配勞務和交通運輸服務。（三）非正常損失的在產品、產成品所耗用的購進貨物（不包括固定資產）、加工修理修配勞務和交通運輸服務。（四）非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。（五）非正常損失的不動產在建工程所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，均屬于不動產在建工程。（六）購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務。（七）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。不得抵扣的進項稅額不得抵扣的進項稅額征稅機構（一）營業稅改征的增值稅，由國家稅務局

21、負責征收。（二）納稅人銷售取得的不動產和其他個人出租不動產的增值稅，國家稅務局暫委托地方稅務局代為征收。納稅義務發生時間、納稅地點納稅義務發生時間一般而言，增值稅的納稅義務發生時間是收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產權屬變更的當天。但對于房地產行業的不動產租賃服務采取預收款方式的適用特殊規則，即其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。納稅義務發生時間、地點納稅地點固定業戶總分支機構不在同一縣(市)，但在同一省范圍內

22、的，經省財政廳(局)和國家稅務局批準，可以在總機構所在地的主管稅務機關申報繳納增值稅。影響分析兩個納稅人進行合并繳納增值稅，很大程度上解決了集團內企業進項稅的使用，解決了資金調配，這樣使賬面上的進項稅額通過集團內抵扣變成了現金。納稅義務發生時間、地點行為或行業納稅人身份項目情況判定標準計稅方法適用稅率（征收率）銷項稅額計稅依據的確認發票開具情況進項稅額抵扣情況項目工程所在地本地項目異地項目建筑業一般納稅人新項目一般計稅11%全部價款和價外費用1、下家若為一般納稅人，應開具稅率為11%的增值稅專用發票。2、下家若為小規模納稅人或個人，應開具稅率為11%的增值稅普通發票。憑相關合法扣稅憑證抵扣實際

23、發生的進項稅額（為項目開發而發生的貸款利息支出以及與貸款服務有關財務顧問費、手續費及咨詢費進項稅額除外）取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額在建筑服務發生地預征2%，再向機構所在地納稅申報老項目（1）建筑工程施工許可證注明的合同開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目；（2）未取得建筑工程施工許可證的，建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。簡易征收3%全部價款和價外費用扣除支付的分包款1、下家若為一般納稅人，可以自行開具稅率為3%的增值稅專用發票。2、下家若為小規模納稅人或個人，應開具稅率為3%的增值稅普通發票。一切進項稅額，即使取得扣稅憑證不

24、得抵扣建筑服務發生地預征3%，再向機構所在地納稅申報一般征收11%全部價款和價外費用1、下家若為一般納稅人，應開具稅率為11%的增值稅專用發票。2、下家若為小規模納稅人或個人，應開具稅率為11%的增值稅普通發票。憑相關合法扣稅憑證抵扣實際發生的進項稅額（為項目開發而發生的貸款利息支出以及與貸款服務有關財務顧問費、手續費及咨詢費進項稅額除外）取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額在建筑服務發生地預征2%，再向機構所在地納稅申報清包工簡易征收3%全部價款和價外費用扣除支付的分包款1、下家若為一般納稅人，可以自行開具稅率為3%的增值稅專用發票。2、下家若為小規模納稅人或個人，應開具稅率為3

25、%的增值稅普通發票。一切進項稅額，即使取得扣稅憑證不得抵扣建筑服務發生地預征3%，再向機構所在地納稅申報甲供材小規模納稅人老項目參照上文簡易征收3%全部價款和價外費用扣除支付的分包款1、下家若為一般納稅人，可向主管稅務機關申請代開征收率為3%的增值稅專用發票。2、下家若為小規模納稅人或個人，應開具征收率為3%的增值稅普通發票。一切進項稅額，即使取得扣稅憑證不得抵扣建筑服務發生地預征3%，再向機構所在地納稅申報新項目營改增房地產建筑行業過渡項目以及銷售、出租不動產詳細過渡政策一覽表房地產一般納稅人企業對于老項目選擇簡易計稅方法計征增值稅，需要考慮以下因素：分可議價與不可議價兩種方式處理現場講解房

26、地產老項目備案實務建筑、房地產行業雙方談判合同的約定新訂立的合同:供應商: 確保可以收取合同價格以外的增值稅；客戶: 確保?供應商沒有單純按照原本含營業稅的合約價格，額外計算增值稅；確保?供應商的定價轉嫁因剔除營業稅負擔及享受進項稅抵扣而引起的節約成本效益；確保供應商在您繳納增值稅前提供增值稅專用發票；營改增后對建筑、房地產行業雙方談判合同的約定? 這樣行嗎?如果合同中沒有增值稅相應條款，增值稅可能將無法轉嫁給客戶；如何定義“甲供材”？36號文附件2：一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。建筑、

27、房地產視同銷售情形與分析36號文規定：無償提供服務、無償轉讓無形資產或者不動產，除用于公益事業或者以社會公眾為對象外，應視同銷售并按照相關計算方式繳納增值稅。回拆處理買一送一其他贈送010203基礎篇：增值稅原理規定實務篇：建筑地產行業操作落實篇：業務部門分工落地（重點講解）目 錄04戰略篇：架構設計股權并購05技術篇：IT系統升級與稅控業務分工與落地（房地產）工作內容負責部門營改增主要工作1、確定新老項目工程部（成本部）法務部財務部負責人1、 2、 1.1、落實建筑工程施工許可證合同開工日期，無許可證的要落實工程承包合同，落實開工日期，在2016年4月30日前，盡可能取得。1.2、無許可證或

28、未注明日期的，又將在5月前開工項目快速落實合同手續，確定開工日期在2016年4月30日前，此業務未必有用，只是準備。1.3、所有許可證及合同進行登記；1.4、所有進展每日匯報業務分工與落地（房地產）工作內容負責部門營改增主要工作2、發票暫停成本部行政部（辦公室）財務部2.1、通知供應商本月停止開入發票（除非已確定適行老項目）2.2、停止商業房產對外簽約，對外開票業務分工與落地（房地產）工作內容負責部門營改增主要工作3、確定土地出讓金票據財務部成本或前期部3.1、檢查項目土地出讓金，除非全部已確定適行老項目除外，整理匯總，登記土地出讓金登記表【包括抬頭、日期、摘要、金額、開票單位、票號】3.2、

29、統計土地出讓金之外【特別是5月份后開工新項目】土地成本，如配套費、契稅、規費、其他收費。3.3 土地出讓金統計表、其他土地成本統計后交財務匯總業務分工與落地（房地產）工作內容負責部門營改增主要工作4、梳理合同工程成本部法務部財務部負責人1、 2、 4.1、合同進行分類梳理【總分包、材料、設備、咨詢設計、土方、前期、廣告宣傳等】；4.2、分析供應商，給出未來可以提供足額增值稅專票（總分包11%、材料設備17%、咨詢設計廣告6%）判斷，分析中結合考評對方上游供應商發票情況。4.3、所合同進行登記；4.4、所有進展每日匯報業務分工與落地（房地產）工作內容負責部門營改增主要工作5、梳理成本材料類合同工

30、程成本部法務部財務部負責人1、 2、 5.1、合同進行分類梳理【總分包、材料、設備、咨詢設計、土方、前期等】；5.2、分析供應商，給出未來可以提供足額增值稅專票（總分包11%、材料設備17%、咨詢設計廣告6%）判斷，分析中結合考評對方上游供應商發票情況。5.3、所合同進行登記；5.4、所有進展每日匯報業務分工與落地（房地產）工作內容負責部門營改增主要工作6、梳理銷售相關合同銷售部法務部財務部負責人1、 2、 6.1、梳理銷售合同注明開票情況，注明付款情況；6.2、分類合同臺賬、梳理廣告宣傳合同，注明開票情況，注明付款情況；6.3、分析供應商給開票稅率，是小規模還是一般納稅人；6.4、所合同進行

31、登記；6.5、所有進展每日匯報業務分工與落地（房地產）工作內容負責部門營改增主要工作7、測算開發項目新老適用財務部負責人1、 2、 7.1、老項目:稅金A=價稅合計/1.05*5%;7.2、一般納稅:B=B1-BOB1銷項稅金=(價稅合計-允許扣除的土地價款）/（1+11%）*11%;B0進項稅=允許扣除的進項稅合計7.3、比較A與B，當A= S/1.03 S/1.06 S/1.11S/1.17新項目合同處理:要建筑企業簽訂11%考慮可執行 業務分工與落地（建筑施工企業）工作內容負責部門營改增主要工作1、項目確認：不接受結算不變開11%專票條件業務部法務部負責人1、 2、 1、只要結算價不變，

32、盡量選擇老項目、清包工、甲供材，如果不是老項目（如開工日在5月1日后）又無法清包工的，只有甲供材這一條路，根據規定“一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。”所以，只要找出部分材料由發包方采購的情形就向甲供方向，不接受結算價不變的足額專票的合同條款。業務分工與落地（建筑施工企業）工作內容負責部門營改增主要工作2、項目確認：不接受結算不變開11%專票條件業務部法務部負責人1、 2、 1、為應付談判，可以接受按規定開具專用發票條款，未來很可能開3%的專票，實行簡易征收。注：在結算價不變情況下，即使簽訂

33、的開具11%專票條款也未必能保護開發商（甲方），很可能因不符合稅法而致失效。未來開3%還是11%專票將是甲、乙、稅務難說清的條款，對稅務來說按3%征稅并未少征，開3%抵3%，開11%抵11%，開3%的乙方還不能抵扣，從征稅來說開3%的發票更有利于征稅，三方已經是2：1，開發商合同條款如約定不清將會麻煩。業務分工與落地（建筑施工企業）工作內容負責部門營改增主要工作3、項目確認：建立IT系統適應政策變化財務部業務部IT負責人1、 2、 1、新項目適必會出，11%的發票也會有，并且增多，在此情況下，原來手工方式不利于抵扣、申報及開票，早一點建立統一IT系統，管理進項、銷項、及開票，使全國項目數據進入

34、財務、業務、增值稅管理系統，最終實現發票、業務、財務、申報接口對接。2、制定人員崗位、管理制度。業務分工與落地（全行業）工作內容負責部門營改增主要工作制定增值稅內控制度財務制度相關部門財務部負責人1、 2、 1、梳理公司項目管理制度，重構相關涉稅條款；2、制定發票管理、取得、認證、沖紅、記賬等崗位職責及制度；3、設置增值稅核算科目，修改財務制度；4、制定IT制度、安全機制。010203基礎篇：增值稅原理規定實務篇：建筑地產行業操作落實篇：業務部門分工落地目 錄04戰略篇：架構設計股權并購05技術篇：IT系統升級與稅控營改增后新項目不增加供應鏈不增稅負，合法范圍內進行處理（舉例）建筑業、房地產業

35、企業架構設計（重點、案例）企業架構設計供應鏈融資股權企業通過借款合理實現在集團內有效處理虧損（多層次舉例）企業所得稅是法人稅，收購項目產生股權溢價要合理轉回（舉例）選擇納稅地與預征關系，預征后的匯算處理技巧1. 企業總部：（1）抵扣征收企業需要建立抵扣臺賬（2）為新項目提供服務的也要建立抵扣臺賬（3）會促進建筑企業分設簡易征收與抵扣征收子公司（4）加大稅務征管難度（5）IT建設 2. 地產企業項目不在一個地區：（1）主要是抵扣征收處理營改增對企業對材料供應、工程管理方面要求分析講解1、材料供應為17%，開發企業可以降低成本2、工程管理上要考慮不含稅成本3、其他分析見圖大型房企特別是國企、上市公

36、司在財務管理方面優于小型民營房企，內部管控也好，但是有的小房企管理欠缺，個別有在成本上有虛列情形，容易出現在項目并購、裝修、清算等環節。營改增后，房地產企業有了增值稅專用發票，房地產企業因虛開成本可能會觸犯“非法購買增值稅專用發票、購買偽造的增值稅專用發票罪”，對非法購買增值稅專用發票或者購買偽造的增值稅專用發票的，刑法規定處五年以下有期徒刑或者拘役，較原來逃稅規定要嚴重得多，房地產企業及企業負責人、財務負責人一定要重視，避免出現類似違法行為；稅務機關也要對開發企業進行教育輔導，房地產開發企業人員對于增值稅不理解，不重視，容易因無知產生不可挽回的嚴重事態。營改增后企業稅務風險、檢查變化風險分析舊城及城市更新其他問題舉例營改增前后關注要點分析取得舊城土地、更新主體、實施各方稅務籌劃（1）土地（2）更新主體（3）實施方舊城改造與城市更新土地增值稅籌劃舉例地下CA棟 綜合體示意圖B棟地上商業：20萬住宅：20萬