1、萬(wàn)科的產(chǎn)品戰(zhàn)略2021年11月1日精品資料網(wǎng) cnshu目錄產(chǎn)品戰(zhàn)略 (1) 產(chǎn)品理念：以客戶為導(dǎo)向 (2) 產(chǎn)品選擇：鎖定群眾住宅開發(fā)為中心業(yè)務(wù) (3) 研發(fā)體系：努力于住宅產(chǎn)業(yè)化研討和產(chǎn)品規(guī)范化 (4) 萬(wàn)科八個(gè)產(chǎn)品品類及其中的重點(diǎn)產(chǎn)品系列房地產(chǎn)產(chǎn)品分類規(guī)范 延伸產(chǎn)品線，鎖定終身客戶以檔次區(qū)分產(chǎn)品：低檔、中檔、高檔根據(jù)客戶全生命周期的購(gòu)房行為來(lái)進(jìn)展產(chǎn)品類型區(qū)分 初次置業(yè)、初次換房、二次換房、退休置業(yè) 萬(wàn)科確立了鎖定終身客戶的戰(zhàn)略，就是為特定人群打造住宅產(chǎn)品，順應(yīng)他們?cè)谌松煌A段的的需求而做產(chǎn)品細(xì)分。萬(wàn)科關(guān)注客戶的需求差別，并以為目前中國(guó)城市消費(fèi)者70以上曾閱歷初次置業(yè)，不少正在初次或二次

2、換房，至于退休置業(yè)，隨著中國(guó)人口老齡化的趨勢(shì)，需求其實(shí)曾經(jīng)存在。這種針對(duì)客戶生命周期所作的產(chǎn)品線延伸和產(chǎn)品細(xì)分，使其集團(tuán)各工程之間，特別是同一區(qū)域同一城市間的工程不再是孤立的、單獨(dú)的個(gè)體，而成為一個(gè)有機(jī)整體，工程間互為補(bǔ)充，互為依托，使其集團(tuán)構(gòu)成完好充實(shí)的產(chǎn)品鏈。 能否以客戶為導(dǎo)向進(jìn)展產(chǎn)品消費(fèi) 萬(wàn)科的產(chǎn)品方式是以客戶為導(dǎo)向的萬(wàn)科方式：客戶需求導(dǎo)向先研討客戶特征，再尋覓適宜地塊擅長(zhǎng)概念創(chuàng)新，提倡把產(chǎn)品做活整個(gè)產(chǎn)品產(chǎn)出過(guò)程中，客戶需求是一條貫穿一直的主線。過(guò)程中引入客戶意見，迎合理性消費(fèi)者需求金地方式：工程為導(dǎo)向先找適宜地塊，再研討客戶特征擅長(zhǎng)產(chǎn)品創(chuàng)新，主張把產(chǎn)品做精在產(chǎn)品定型后，其買點(diǎn)、熱點(diǎn)的打

3、造也是非常重要的萬(wàn)科的對(duì)產(chǎn)品的衡量規(guī)范是“客戶的稱心程度，考量工程勝利與否的最重要目的、同時(shí)也是考核工程第一責(zé)任人的主要目的，就是客戶稱心度。一旦把質(zhì)量規(guī)范與客戶稱心度掛鉤，那就意味價(jià)值觀的轉(zhuǎn)變和整個(gè)運(yùn)營(yíng)思緒的調(diào)整。萬(wàn)科產(chǎn)品籠統(tǒng)萬(wàn)科產(chǎn)品籠統(tǒng)產(chǎn)品范圍專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)管理：萬(wàn)科物業(yè)效力是其品牌籠統(tǒng)不可或缺的支柱，萬(wàn)科物業(yè)管理不僅成為維持品牌稱心度關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)要素，也成為消費(fèi)者購(gòu)買的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)要素功能特性位置地段不理想小區(qū)環(huán)境風(fēng)格典雅親情、人生的物管運(yùn)用者白領(lǐng)、高學(xué)歷職業(yè)經(jīng)理人士質(zhì)量/價(jià)值出色的物管、小區(qū)環(huán)境給消費(fèi)者帶來(lái)了很高的性價(jià)比品牌效應(yīng)所帶的品牌聲譽(yù)給消費(fèi)者帶來(lái)較高的附加值產(chǎn)地/來(lái)源來(lái)自深圳的

4、全國(guó)知名品牌營(yíng)銷溝通周刊文化傳播產(chǎn)生光環(huán)效應(yīng)王石人格魅力在主流媒體的社會(huì)影響前期謀劃和銷售效力相輔相成的影響物管效力入住后的人性化管理制度社區(qū)文化締結(jié)的情感結(jié)合品牌效應(yīng)帶來(lái)的尊貴感受2005年萬(wàn)科從關(guān)注產(chǎn)品轉(zhuǎn)向關(guān)注客戶，學(xué)習(xí)帕爾迪，從客戶的收入、生命周期、以及價(jià)值取向進(jìn)展多維度細(xì)分 根本情況經(jīng)濟(jì)務(wù)虛家庭(25%)生活形狀房屋需求關(guān)注晚年家庭(6%) 職業(yè)新銳家庭(29%) 彰顯勝利家庭(9%) 望子成龍家庭(31%) 任務(wù)3-5年，有一定的積存和經(jīng)濟(jì)根底，成員比較年輕，學(xué)歷較高，大部分無(wú)孩在意生活的質(zhì)量和享用生活，文娛休閑活動(dòng)最豐富對(duì)房屋的社會(huì)標(biāo)簽價(jià)值有認(rèn)同，房屋的物理特征上強(qiáng)調(diào)的是個(gè)性特征，

5、好的戶型很重要收入程度普通，以孩子為生活中心是這類家庭的最大特點(diǎn)有著劇烈的家庭觀念這類家庭對(duì)房屋有一種心思上的依賴，注重文化氣氛和居住安康性處于社會(huì)中高端階層，高學(xué)歷，高收入，高社會(huì)位置任務(wù)忙碌，經(jīng)常加班，休閑文娛活動(dòng)的層次比其他家庭都要高很多房屋購(gòu)買是事業(yè)勝利的標(biāo)志，注重健身場(chǎng)所，硬件設(shè)備，物業(yè)管理，山水園林，位置等有足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力的退休老人，同時(shí)又較為關(guān)懷本身的生活。進(jìn)展老年人喜歡的安靜運(yùn)動(dòng)房屋是老人安享晚年的地，文娛鍛煉場(chǎng)所、醫(yī)院、小型醫(yī)療機(jī)構(gòu)等是看重的要素收入不是很高，對(duì)價(jià)錢非常敏感，從現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)才干，未來(lái)事業(yè)開展出發(fā)來(lái)買房?jī)r(jià)錢敏感型家庭在生活中的著多方面都表現(xiàn)的比較節(jié)省購(gòu)房謹(jǐn)慎仔細(xì)，房

6、屋有著重要的投資意義，務(wù)虛的購(gòu)房風(fēng)格，對(duì)房屋物理特征嚴(yán)厲把關(guān)新的客戶細(xì)分使得萬(wàn)科關(guān)注客戶“初次購(gòu)房初次換房二次換房退休用房的終身購(gòu)房方案，終身客戶方式使得萬(wàn)科使每類客戶需求產(chǎn)品得到專業(yè)研討和提升，也使萬(wàn)科拓展了開發(fā)領(lǐng)域從為中產(chǎn)階級(jí)白領(lǐng)、私營(yíng)企業(yè)主開發(fā)城鄉(xiāng)結(jié)合部的中檔住宅中解放出來(lái)，開發(fā)從城市中心區(qū)、城郊結(jié)合部到遠(yuǎn)郊的各區(qū)域各檔次住宅。客戶細(xì)分帶來(lái)的客戶群擴(kuò)展大大延伸了其產(chǎn)品線2007年萬(wàn)科調(diào)整了細(xì)分客戶類別 客戶類別基礎(chǔ)特征購(gòu)房動(dòng)因產(chǎn)品需求特征年輕家庭25-30歲，以經(jīng)濟(jì)型客戶為主。首次置業(yè)對(duì)價(jià)格比較敏感、距離工作單位較近的位置、較為重視戶型設(shè)計(jì)、傾向于購(gòu)買大型社區(qū)；戶型面積需求集中于90平米

7、左右的緊湊型兩房?jī)蓮d小小太陽(yáng)25-30歲,以普通職員和一般管理者為主，經(jīng)濟(jì)水平有限。通常夫妻中一人工作輕松首次置業(yè)或改善型經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)型：價(jià)格水平、交通狀況是其最為關(guān)注；需求戶型以緊湊兩房為主中間收入水平：其對(duì)交通狀況的關(guān)注程度高于對(duì)價(jià)格的關(guān)注；對(duì)周邊自然環(huán)境和教育文化配套較為重視高收入水平：對(duì)價(jià)格不敏感，注重交通狀況和戶型布局、以及開發(fā)商品牌小太陽(yáng)35-39歲，以中層管理和個(gè)體私營(yíng)業(yè)主為主。通常夫妻中一人工作相對(duì)輕松。改善型經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)型：需求戶型以兩房及緊湊三房為主中間收入水平：對(duì)交通狀況的關(guān)注程度高于對(duì)價(jià)格的關(guān)注高收入水平：對(duì)價(jià)格不敏感，注重交通狀況和戶型布局、以及開發(fā)商品牌，戶型選擇傾向于大面

8、積三房后小太陽(yáng)40-45歲，以企業(yè)中層管理者和個(gè)體私營(yíng)業(yè)主為主。通常家庭生活工作壓力較大改善型經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)型：需求戶型以緊湊兩房、三房為主中間收入水平：傾向于靠近高質(zhì)量中學(xué)購(gòu)房；需求戶型以三房為主高收入水平：戶型選擇傾向于大面積戶型，小高層、高層或花園洋房。空巢家庭45歲以上，以經(jīng)濟(jì)型客戶為主。安度晚年以經(jīng)濟(jì)型空巢家庭客戶為主，對(duì)價(jià)格較為敏感，傾向戶型為緊湊型兩房?jī)蓮d。成功人士滿足心理需求傾向于市中心的小規(guī)模社區(qū)，大面積高層、小高層住宅周邊環(huán)境較好的獨(dú)棟別墅，對(duì)稀缺性資源有較高要求萬(wàn)科中心產(chǎn)品系列下的客戶細(xì)分 產(chǎn)品系列品類主力細(xì)分客戶客戶描述客戶細(xì)分家庭生命周期比例年齡購(gòu)買原因金色家園商務(wù)住宅，周

9、邊寫字樓密集，商業(yè)價(jià)值高商務(wù)人士投資頂級(jí)商務(wù)人士投資改善居住，配套齊全三代（孩子）10%35-45歲改善后小太陽(yáng)40%40-45歲改善小太陽(yáng)40%35-39歲改善中年之家10%45-50歲空巢首次置業(yè)，低總價(jià)青年之家85%25-35歲首次青年持家15%25-30歲首次城市花園城郊改善居住環(huán)境三代（孩子）10%35-45歲改善后小太陽(yáng)20%40-45歲改善小太陽(yáng)30%35-39歲改善中年之家5%45-50歲空巢青年持家5%30-35歲改善小小太陽(yáng)30%30-35歲改善產(chǎn)品系列品類主力細(xì)分客戶客戶描述客戶細(xì)分家庭生命周期比例年齡購(gòu)買原因四季花園郊區(qū)首次置業(yè)，低價(jià)青年之家50%25-35歲首次小小太

10、陽(yáng)20%25-30歲首次青年持家10% 25-30歲首次三代（孩子）10%25-30歲首次老年一代10%45歲以上空巢郊區(qū)享受型，改善居住為主三代（孩子）50%35-45歲改善后小太陽(yáng)50%35-45歲改善高檔稀缺城市郊區(qū)，資源稀缺高城市稀缺地段，占有稀缺資源萬(wàn)科對(duì)客戶進(jìn)展全生命周期的細(xì)分，同一經(jīng)濟(jì)程度范圍內(nèi)，同類客戶需求具有趨同性，因此剔出經(jīng)濟(jì)要素對(duì)區(qū)域選擇的影響，將客戶按家庭生命周期進(jìn)展細(xì)分，經(jīng)過(guò)家庭生命周期、價(jià)值觀、支付才干三個(gè)緯度11個(gè)類別完成的，其目的是希望可以在豐富產(chǎn)品線的同時(shí)，效力于更多的人群。為了更好的配合產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程的開展，產(chǎn)品一定要保證具有鮮明的特質(zhì)，以便于客戶的明晰分類萬(wàn)科

11、不同目的客群所對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品 客戶類別需求特征選擇產(chǎn)品項(xiàng)目名稱年輕家庭首次置業(yè)高層金色家園多層、小高層四季花城小高層、高層新里程小小太陽(yáng)家庭首次置業(yè)多層、小高層四季花城小高層、高層魅力之城改善居住多層、小高層、高層城市花園小高層、高層魅力之城高層金色家園小高層、高層萬(wàn)科城小高層、高層新里程小太陽(yáng)家庭改善居住高層金色家園多層、小高層、高層城市花園小高層、高層魅力之城小高層、高層、花園洋房萬(wàn)科城小高層、高層新里程客戶類別需求特征選擇產(chǎn)品項(xiàng)目名稱后小太陽(yáng)家庭改善居住高層金色家園多層、小高層、高層城市花園多層、小高層四季花城小高層、高層新里程小高層、高層魅力之城小高層、高層、花園洋房萬(wàn)科城高層金域蘭灣空巢

12、家庭安度晚年高層金色家園多層、小高層、高層城市花園多層、小高層四季花城小高層魅力之城成功人士投資或改善高層金色家園高層金域蘭灣高層、花園洋房萬(wàn)科城聯(lián)排別墅萬(wàn)科藍(lán)山、燕南園獨(dú)棟別墅十七英里、第五園、蘭喬圣菲等目錄二、戰(zhàn)略篇1、 愿景和價(jià)值觀2、 商業(yè)方式3、 產(chǎn)品戰(zhàn)略 (1) 產(chǎn)品理念：以客戶為導(dǎo)向 (2) 產(chǎn)品選擇：鎖定群眾住宅開發(fā)為中心業(yè)務(wù) (3) 研發(fā)體系：努力于住宅產(chǎn)業(yè)化研討和產(chǎn)品規(guī)范化 (4) 萬(wàn)科八個(gè)產(chǎn)品品類及其中的重點(diǎn)產(chǎn)品系列4、 從金域藍(lán)灣、東海岸、17英里，到萬(wàn)科城產(chǎn)品更為成熟、風(fēng)格日趨細(xì)致發(fā)明階段集中力量于面向新興白領(lǐng)階層的住宅產(chǎn)品：萬(wàn)科以一種白領(lǐng)文化為中國(guó)城市白領(lǐng)階層做產(chǎn)品

13、最早的天景花園，到榮獲“魯班獎(jiǎng)的荔景大廈從圍合式、人車分流的城市花園，到四季花城、金色家園、青青家園、水榭花都、西山庭院起步階段生長(zhǎng)階段90年代中期構(gòu)成，專注于城鄉(xiāng)結(jié)合部面向新興白領(lǐng)的中檔住宅區(qū)90年代末期構(gòu)成城區(qū)高密度高層中檔住宅區(qū)03年開場(chǎng)，開展自然人文系列，高端產(chǎn)品個(gè)性化處置同時(shí)，努力于住宅產(chǎn)業(yè)化和定制化產(chǎn)品研討確定專注于開展?jié)摿Υ蟮某鞘械淖≌a(chǎn)品的專業(yè)化道路萬(wàn)科的產(chǎn)品構(gòu)造定位于城市主流產(chǎn)品，群眾住宅開發(fā)，以城市中產(chǎn)階級(jí)為主要客群，大規(guī)模住宅開發(fā)為主1993年在對(duì)跨區(qū)域管理方式的討論中，產(chǎn)品戰(zhàn)略走上 “減法之路，種類集中于城鄉(xiāng)結(jié)合部的群眾住宅開發(fā)2000年6月，王石明確指出“商品住宅從面

14、向少數(shù)群體的奢侈消費(fèi)轉(zhuǎn)向普通人的群眾消費(fèi)成為不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。 萬(wàn)科提出了“規(guī)范化 “專業(yè)化，要像造汽車一樣造房子，即用規(guī)范化手段來(lái)處理規(guī)模化消費(fèi)和跨地域開發(fā)的問(wèn)題。 萬(wàn)科專注于培育中心產(chǎn)品系列有利于提高品牌的中心競(jìng)爭(zhēng)力，曾經(jīng)構(gòu)成了穩(wěn)定的主產(chǎn)品、副產(chǎn)品線，產(chǎn)品規(guī)范化程度高群眾住宅中低端住宅高端住宅萬(wàn)科產(chǎn)品構(gòu)造表示圖蘭喬圣菲系列等特點(diǎn)：高端豪宅萬(wàn)科積極尋覓具有優(yōu)勢(shì)地段和優(yōu)勢(shì)資源的地塊，打造高端產(chǎn)品系列，提升品牌籠統(tǒng)兩限房、廉租房特點(diǎn)：非盈利性，不納入產(chǎn)品線，但是對(duì)于提升企業(yè)社會(huì)參與度有一定的推進(jìn)作用代表工程：北京豐臺(tái)紅獅兩限房鎖定群眾住宅開發(fā)為中心業(yè)務(wù)，平衡兩端產(chǎn)品 群眾住宅萬(wàn)科開發(fā)低端產(chǎn)品的步伐

15、遭到宏觀調(diào)控政策的影響很大。高端產(chǎn)品的利潤(rùn)較之群眾住宅高很多，對(duì)哪個(gè)有實(shí)力的開發(fā)商都是一種誘惑低端產(chǎn)品積累社會(huì)影響和政府資源 2004年前后，當(dāng)國(guó)內(nèi)主流開發(fā)商集體“向上時(shí)，只需萬(wàn)科率先“向下延伸產(chǎn)品線。2006年“國(guó)六條和九部委，表態(tài)要加大廉租房等政策性住房的建立力度，2005年10月，萬(wàn)科啟動(dòng)關(guān)注城市低收入人群住房問(wèn)題的“海螺方案，成就“新式圍屋的廉租房想象。2006年前萬(wàn)科在上海、天津等地便已陸續(xù)推出其小戶型產(chǎn)品“螞蟻工房，與后來(lái)主管部門力推的“90/70政策，積極開展小戶型住宅的精神，不謀而合。高端產(chǎn)品保證利潤(rùn)萬(wàn)科2000年就推出了一批精品樓盤，將產(chǎn)品線向上延伸，深圳彩園、俊園、溫馨家園

16、、北京萬(wàn)科星園、上海優(yōu)詩(shī)美地、華爾茲花園、沈陽(yáng)萬(wàn)科花園新城等充分表現(xiàn)了融環(huán)境、土地、住宅和人于一體的風(fēng)格。2006年11月21日，上海萬(wàn)科經(jīng)過(guò)股權(quán)收買正式獲取浦東濱江工程，一舉進(jìn)入城市中心地帶，實(shí)現(xiàn)了上海萬(wàn)科14年來(lái)的愿望，首度進(jìn)入市中心高檔住宅市場(chǎng)。在萬(wàn)科區(qū)域規(guī)劃的大部分市場(chǎng)，萬(wàn)科都曾經(jīng)進(jìn)入了高端市場(chǎng)。可以把握一輪很好的開展時(shí)機(jī)，分散風(fēng)險(xiǎn)。但產(chǎn)品體系建立能否能跟上新的方式，還要時(shí)間去驗(yàn)證。 萬(wàn)科以城市城郊結(jié)合部為重點(diǎn)區(qū)域，以中心區(qū)的物業(yè)走精品道路，以新興白領(lǐng)為主力消費(fèi)群，進(jìn)展大規(guī)模開發(fā)和復(fù)制在城郊結(jié)合部拿地的價(jià)錢低，難度小各個(gè)城市對(duì)城郊結(jié)合部的大規(guī)模開發(fā)政策使萬(wàn)科認(rèn)識(shí)到靠規(guī)模運(yùn)營(yíng)可以降低本錢

17、和構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而規(guī)模運(yùn)營(yíng)還有一個(gè)大的益處是可以有完善的效力設(shè)備配套。 上海萬(wàn)科城市花園的勝利，讓萬(wàn)科認(rèn)識(shí)到了城郊結(jié)合部住宅開發(fā)的無(wú)窮潛力以城市城郊結(jié)合部為重點(diǎn)區(qū)域近幾年新興白領(lǐng)開展成為住宅市場(chǎng)的主導(dǎo)性顧客群體。新興白領(lǐng)受經(jīng)濟(jì)才干的制約，中檔戶型是他們的最正確選擇萬(wàn)科面對(duì)的更多的是城市的白領(lǐng)，從中高檔到高檔調(diào)整到以中檔為主少數(shù)高檔這樣的定位，一直把握主流市場(chǎng)。中心區(qū)的物業(yè)開展堅(jiān)持走萬(wàn)科精品道路，同時(shí)希望把萬(wàn)科水準(zhǔn)提升到一個(gè)新的高度，讓萬(wàn)科品牌有一個(gè)更高的期望值，讓萬(wàn)科地產(chǎn)有一個(gè)更高的佳譽(yù)度。以新興白領(lǐng)為主力消費(fèi)群規(guī)范化大規(guī)模復(fù)制降低了本錢，縮短了開發(fā)周期中心區(qū)物業(yè)萬(wàn)科延續(xù)幾年快速增長(zhǎng)，得益于選

18、擇了需求空間宏大風(fēng)險(xiǎn)最小的住宅市場(chǎng)資料來(lái)源：公司年報(bào)萬(wàn)科主要業(yè)務(wù)目的 20042007三年間，萬(wàn)科主營(yíng)業(yè)務(wù)收入快速增長(zhǎng)，住宅產(chǎn)業(yè)的自主性剛性需求是萬(wàn)科過(guò)去和未來(lái)業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)的基石。城鎮(zhèn)化的進(jìn)程加速?zèng)Q議了未來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尤其全國(guó)區(qū)域的城鎮(zhèn)住宅產(chǎn)業(yè)將處于迅速開展階段。我國(guó)的住房剛性需求旺盛，供需矛盾短期內(nèi)無(wú)法處理。相對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，住宅開發(fā)也是難度相對(duì)較低、周轉(zhuǎn)相對(duì)較快、風(fēng)險(xiǎn)最小的房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)。萬(wàn)科專注于住宅開發(fā)，無(wú)疑是選擇了需求空間最大，風(fēng)險(xiǎn)最小的房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)。目錄二、戰(zhàn)略篇1、 愿景和價(jià)值觀2、 商業(yè)方式3、 產(chǎn)品戰(zhàn)略 (1) 產(chǎn)品理念：以客戶為導(dǎo)向 (2) 產(chǎn)品選擇：鎖定群眾住宅開發(fā)為中心

19、業(yè)務(wù) (2) 研發(fā)體系：努力于住宅產(chǎn)業(yè)化研討和產(chǎn)品規(guī)范化 (3) 萬(wàn)科八個(gè)產(chǎn)品品類及其中的重點(diǎn)產(chǎn)品系列4、 產(chǎn)品系列構(gòu)成產(chǎn)品品牌，與企業(yè)品牌構(gòu)成互動(dòng)式開展方式企業(yè)品牌系統(tǒng)子品牌1：產(chǎn)品品牌子品牌2：物業(yè)管理品牌城市花園系列四季花城系列金色系列創(chuàng)新產(chǎn)品系列品牌產(chǎn)品子品牌3：企業(yè)文化子品牌4：客戶關(guān)系管理復(fù)制擴(kuò)張互動(dòng)式開展方式：建立系統(tǒng)的品牌管理構(gòu)造，在企業(yè)品牌和產(chǎn)品品牌的運(yùn)作上，構(gòu)成以工程品牌帶動(dòng)企業(yè)品牌，再經(jīng)過(guò)企業(yè)品牌帶動(dòng)多工程的良性互動(dòng)式開展一線城市：深圳、上海、廣州、北京二線城市：沈陽(yáng)、南京、武漢、成都三線城市：佛山、蘇州、大連、鞍山全國(guó)性思想本地化運(yùn)作2006年開場(chǎng)，隨著客戶細(xì)分而延伸產(chǎn)

20、品線，目前萬(wàn)科產(chǎn)品線的劃分規(guī)范根本還是按照八個(gè)產(chǎn)品品類，根據(jù)土地性質(zhì)來(lái)進(jìn)展的，未來(lái)的開展方向?qū)⑹歉采w客戶生命周期的產(chǎn)品線四大產(chǎn)品系列以間隔城市中心遠(yuǎn)近劃分城市花園系列四季花城系列金色家園系列創(chuàng)新系列八大產(chǎn)品品類 結(jié)合工程所處位置和客戶需求特點(diǎn)進(jìn)一步歸納細(xì)化G1：酒店式公寓G2：城市改善G3：城市棲居C： 城郊改善T1：郊區(qū)棲居 T2：溫馨養(yǎng)老TOP1：城市中心高端TOP2：郊區(qū)高端Golden系列City系列TH系列Top系列全產(chǎn)品線針對(duì)客群：第一次購(gòu)房第一次換房第二次換房老年用房鎖定客戶，建立覆蓋全生命周期的產(chǎn)品線專業(yè)化發(fā)明中心競(jìng)爭(zhēng)力:產(chǎn)品創(chuàng)新戰(zhàn)略產(chǎn)品創(chuàng)新戰(zhàn)略 在細(xì)分客戶價(jià)值的根底上，構(gòu)成住

21、宅產(chǎn)品體系，建立萬(wàn)科住宅規(guī)范； 經(jīng)過(guò)工廠化消費(fèi)，提高住宅的質(zhì)量和性價(jià)比； 推進(jìn)節(jié)能省地型產(chǎn)品的研討和運(yùn)用； 以調(diào)和、自然、生態(tài)規(guī)范進(jìn)展未來(lái)能夠住宅的研發(fā)，為住宅產(chǎn)業(yè)奉獻(xiàn)更多的自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)品研發(fā)引領(lǐng)行業(yè)開展1994年11月，萬(wàn)科設(shè)立了一個(gè)與設(shè)計(jì)單位親密溝通的平臺(tái)萬(wàn)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)，開場(chǎng)從規(guī)劃設(shè)計(jì)方面提煉更高的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。萬(wàn)創(chuàng)一方面作為開發(fā)商與設(shè)計(jì)單位之間的橋梁，另一方面成為萬(wàn)科規(guī)劃設(shè)計(jì)人才的寶庫(kù)。1994年北京萬(wàn)科城市花園的德國(guó)式低層高密度設(shè)計(jì)，和上海萬(wàn)科城市花園的新加坡式設(shè)計(jì)，是萬(wàn)科在城郊結(jié)合部進(jìn)展大規(guī)模開發(fā)的勝利嘗試。 1998年，萬(wàn)科成立建筑研討中心，專責(zé)研討與建筑、住宅、生活親密相關(guān)的

22、前瞻性課題。萬(wàn)科的留意力，開場(chǎng)集中于消費(fèi)者的細(xì)節(jié)需求以及住宅產(chǎn)品本身。 2000年萬(wàn)科推出的溫馨家園、北京萬(wàn)科星園等樓盤表現(xiàn)了融環(huán)境、土地、住宅和人于一體的風(fēng)格，其中北京萬(wàn)科星園被結(jié)合國(guó)人居委員會(huì)評(píng)為2000年全國(guó)優(yōu)秀社區(qū)環(huán)境金獎(jiǎng)。 2002年3月18日，國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局受理了萬(wàn)科“戶戶帶花園或露臺(tái)的住宅設(shè)計(jì)的適用新型專利懇求，標(biāo)志著萬(wàn)科住宅規(guī)范化與產(chǎn)品創(chuàng)新的勝利結(jié)合 涵蓋住宅的合理功能、性能、可繼續(xù)開展等方面的與、一同，構(gòu)成萬(wàn)科設(shè)計(jì)規(guī)范化體系 產(chǎn)品研發(fā)引領(lǐng)行業(yè)開展續(xù)2002年1月投資4000萬(wàn)元的萬(wàn)科建筑研討中心大樓落成。作為萬(wàn)科對(duì)建筑研討、新資料新技術(shù)運(yùn)用研討的基地，大樓本身就包含多項(xiàng)新技術(shù)

23、產(chǎn)品的運(yùn)用 研討中心的義務(wù)，是以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向，深化了解客戶的需求，追蹤行業(yè)開展的新亮點(diǎn)，關(guān)注住宅科技成果的轉(zhuǎn)化和運(yùn)用，確保萬(wàn)科在住宅開發(fā)領(lǐng)域的技術(shù)領(lǐng)先位置。至今，中心曾經(jīng)就復(fù)合式廚房、住宅衛(wèi)生間設(shè)計(jì)、滲水地磚研討、室內(nèi)空氣質(zhì)量規(guī)范等課題進(jìn)展了詳細(xì)的討論，部分研討成果曾經(jīng)或即將運(yùn)用于深圳大梅沙工程、武漢四季花城、沈陽(yáng)四季花城、南京金色家園等工程研討中心依托有關(guān)政府主管部門、中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研討院、中國(guó)建筑科學(xué)研討院以及各大高校建筑系和科研所，建立了專家?guī)欤瑫r(shí)與日本建筑中心、加拿大房屋署、香港理工大學(xué)、香港城市大學(xué)等境外科研機(jī)構(gòu)建立了親密聯(lián)絡(luò)。美國(guó)麻省理工大學(xué)為深圳萬(wàn)科四季花城進(jìn)展了節(jié)能設(shè)計(jì)；瑞士

24、聯(lián)邦高等工科大學(xué)的低能耗住宅概念在萬(wàn)科廣泛流傳；日中建筑住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)議會(huì)向萬(wàn)科引見了日本建材消費(fèi)廠商情況和住宅產(chǎn)業(yè)化研討成果；東京筑波技術(shù)短期大學(xué)對(duì)老年住宅的研討令萬(wàn)科受害匪淺；針對(duì)深圳金域藍(lán)灣工程，研討中心專門討教了香港建筑署對(duì)濕地環(huán)境設(shè)計(jì)的見解經(jīng)過(guò)國(guó)際交流以較低的本錢，把外國(guó)的成熟技術(shù)引進(jìn)到中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)工程中來(lái)。以領(lǐng)先的技術(shù)繼續(xù)滿足和超越客戶不斷提高的需求，是萬(wàn)科的研討方向。99年政府建立部等八部委提出住宅產(chǎn)業(yè)化, 王石是第一個(gè)也是獨(dú)一一個(gè)呼應(yīng)者2005年10月，萬(wàn)科工業(yè)化實(shí)驗(yàn)1號(hào)樓破土開工2006年4月，高薪聘請(qǐng)外籍專家伏見文明原豐田建立技術(shù)總監(jiān)擔(dān)任產(chǎn)品技術(shù)總監(jiān)，擔(dān)任萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化事宜

25、；引入原寶潔信息流程管理專家陳東鋒，擔(dān)任萬(wàn)科信息化規(guī)范化的任務(wù)住宅產(chǎn)業(yè)元年起步期生長(zhǎng)期2007年11月，集合萬(wàn)科工業(yè)化消費(fèi)資源的第一個(gè)市場(chǎng)化工程“上海新里程 進(jìn)入市場(chǎng)八年的努力，萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)從理想逐漸變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，并開場(chǎng)投入市場(chǎng)未來(lái)隨著中外精英的參與，萬(wàn)科住宅產(chǎn)業(yè)化的步伐將加快99050607萬(wàn)科努力于住宅規(guī)范化和住宅產(chǎn)業(yè)化，構(gòu)成產(chǎn)品系列也是住宅產(chǎn)業(yè)化的方式和步驟萬(wàn)科不斷努力于住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，采取了一系列的手段進(jìn)展推進(jìn)時(shí)間住宅產(chǎn)業(yè)化舉措目的及意義1994年成立萬(wàn)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)顧問(wèn)有限公司增強(qiáng)設(shè)計(jì)控制能力，輸出設(shè)計(jì)人才1998年成立萬(wàn)科建筑研究中心進(jìn)行住宅產(chǎn)業(yè)化研究的機(jī)制保障2001年啟動(dòng)“合金計(jì)劃”把

26、各地公司各個(gè)階段比較優(yōu)秀的開發(fā)操作經(jīng)驗(yàn)融合在一起，提煉出一套性能穩(wěn)定，可廣泛覆蓋的執(zhí)行規(guī)范2002-2004年出臺(tái)項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程、項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果標(biāo)準(zhǔn)、萬(wàn)科生態(tài)住宅標(biāo)準(zhǔn)及萬(wàn)科住宅節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)和生產(chǎn)流程，制定相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)體系，提高產(chǎn)品質(zhì)量和生產(chǎn)效率2005年上半年產(chǎn)品線管理，明晰產(chǎn)品線職能部門的工作搭建一個(gè)完整的“住宅工業(yè)化”研究和生產(chǎn)平臺(tái)2005年下半年推出“全面家居解決方案”圍繞業(yè)主需求設(shè)計(jì)覆蓋不同層面的住宅產(chǎn)品，制定一系列精裝標(biāo)準(zhǔn)體系2006年初上海首試住宅產(chǎn)業(yè)化“全面家居解決方案”首試住宅產(chǎn)業(yè)化2006年4月首次引入外籍高管伏見文明（原豐田住宅中國(guó)首席代表）擔(dān)任產(chǎn)品技術(shù)總監(jiān)高薪聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)外

27、優(yōu)秀人才提高萬(wàn)科住宅工廠化水平2007年11月“上海新里程”開盤，工業(yè)化生產(chǎn)資源的第一個(gè)市場(chǎng)化項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)標(biāo)志著萬(wàn)科“搭積木”時(shí)代到來(lái)住宅產(chǎn)業(yè)化與傳統(tǒng)開發(fā)方式相比，可以保證企業(yè)快速開展1000億的營(yíng)業(yè)收入需求每年1000萬(wàn)平米的消費(fèi)規(guī)模來(lái)保證，而傳統(tǒng)的方式只能消費(fèi)100萬(wàn)平米住宅產(chǎn)業(yè)化是實(shí)現(xiàn)十年千億目的的重要手段傳統(tǒng)住宅開發(fā)方式難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模化和規(guī)范化，妨礙了企業(yè)的快速開展以傳統(tǒng)開發(fā)方式，萬(wàn)科每年只能建10000套房子，難以滿足現(xiàn)有的住房需求傳統(tǒng)住宅開發(fā)方式的弊端住宅規(guī)模化需求建立起產(chǎn)業(yè)化體系，住宅開發(fā)更要走工業(yè)化道路提高消費(fèi)效率、提高住宅質(zhì)量、減低消費(fèi)本錢日本、美國(guó)都曾經(jīng)建立起住宅產(chǎn)業(yè)化體系，

28、住宅產(chǎn)業(yè)化將是房地產(chǎn)行業(yè)的一次技術(shù)革命住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢(shì)設(shè)計(jì)規(guī)范化規(guī)范化實(shí)驗(yàn)產(chǎn)品定型化構(gòu)件工廠化預(yù)制現(xiàn)場(chǎng)裝配化實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)業(yè)化消費(fèi)工業(yè)化消費(fèi)好像消費(fèi)汽車一樣，配件和安裝分開，也就是說(shuō)，萬(wàn)科根據(jù)規(guī)劃圖紙，在“非工地的“配件工廠里消費(fèi)出建筑所需的柱子、大梁、樓梯、樓板等一切“配件，然后，將這些“配件運(yùn)輸?shù)健肮さ剡M(jìn)展組裝 完成住宅產(chǎn)品體系的規(guī)范化設(shè)計(jì)，構(gòu)成規(guī)范化部品體系住宅產(chǎn)業(yè)化的實(shí)際與最新動(dòng)向全面家居處理方案，圍繞業(yè)主需求設(shè)計(jì)覆蓋不同層面的住宅產(chǎn)品，制定一系列精裝規(guī)范體系 未來(lái)趨勢(shì)第一次革命的數(shù)量需求：大戶型、面子第二次革命質(zhì)量需求：高質(zhì)量、溫馨性萬(wàn)科全面家居處理方案單個(gè)產(chǎn)品難以滿足客戶的需求例如：海

29、爾的全面家電處理方案特點(diǎn)毛坯房產(chǎn)品成品房開發(fā)成本低高開發(fā)難度低高產(chǎn)品品質(zhì)低高產(chǎn)品的可復(fù)制性強(qiáng)弱產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力弱強(qiáng)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，產(chǎn)品趨于同質(zhì)化，廢品房在提高產(chǎn)品質(zhì)量和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力方面明顯優(yōu)于毛坯房萬(wàn)科利用其較完善的產(chǎn)品體系和本錢控制上的優(yōu)勢(shì)，全面推行廢品房，將提升其在住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力萬(wàn)科全面家居處理方案不同于單純的精裝修/全裝修，是涵蓋不同層面的住宅產(chǎn)品，構(gòu)成覆蓋開發(fā)全過(guò)程的一系列規(guī)范體系裝修對(duì)象：毛坯房沒(méi)有完好的產(chǎn)品體系裝修與室內(nèi)設(shè)計(jì)脫節(jié)設(shè)計(jì)只是起到美化的作用，在功能改造上無(wú)能為力精裝修/全裝修全面家居處理方案裝修對(duì)象：成型的戶型具有完好的產(chǎn)品體系建筑設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)并行設(shè)計(jì)

30、的重點(diǎn)是適用性，設(shè)計(jì)的復(fù)雜性和技術(shù)要求更高承建商供應(yīng)商監(jiān)理公司 設(shè)計(jì)師共贏萬(wàn)科的作用系統(tǒng)和平臺(tái)的搭建者資源集成者全面家居處理方案“共生體系全面家居處理方案將構(gòu)成八大功能系統(tǒng)，未來(lái)產(chǎn)品以廢品房為主八大功能系統(tǒng)玄關(guān)空間系統(tǒng)衛(wèi)浴空間系統(tǒng)收納空間系統(tǒng)家政空間區(qū)域家居智能化系統(tǒng) 廚房空間系統(tǒng) 廳房空間系統(tǒng)公共空間區(qū)域2007年：工程裝修房開工面積到達(dá)50%2021年：工程裝修房開工面積到達(dá)80%除別墅2021年：工程裝修房開工面積到達(dá)100%50%80%100%在未來(lái)2-3年將全面實(shí)現(xiàn)全家居解決方案，提升萬(wàn)科產(chǎn)品的質(zhì)量和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力目錄二、戰(zhàn)略篇1、 愿景和價(jià)值觀2、 商業(yè)方式3、 產(chǎn)品戰(zhàn)略 (1) 產(chǎn)品

31、理念：以客戶為導(dǎo)向 (2) 產(chǎn)品選擇：鎖定群眾住宅開發(fā)為中心業(yè)務(wù) (3) 研發(fā)體系：努力于住宅產(chǎn)業(yè)化研討和產(chǎn)品規(guī)范化 (4) 萬(wàn)科八個(gè)產(chǎn)品品類及其中的重點(diǎn)產(chǎn)品系列4、 產(chǎn)品系列核心價(jià)值品類金色GOLDEN系列(城市住宅)便捷的城市生活注重工作便利,關(guān)心產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)G1（商務(wù)住宅）追求居住改善和品質(zhì)G2（城市改善）低總價(jià)優(yōu)勢(shì)G3（城市棲居）城花CITY系列(城郊住宅) 舒適居住（第一居所）追求舒適居住C（城郊改善）四季TOWN系列(郊區(qū)住宅)低價(jià)格價(jià)格務(wù)實(shí)T1（郊區(qū)棲居）舒適居住（第二居所）考慮父母養(yǎng)老或休閑T2（郊區(qū)享受） 高檔TOP系列自然人文占有稀缺資源銷售價(jià)格在市區(qū)均價(jià)2倍以上TOP1

32、（城市豪宅）TOP2 （郊區(qū)豪宅） 萬(wàn)科目前產(chǎn)品系列可以大致歸集到八個(gè)產(chǎn)品品類中，實(shí)踐上八個(gè)產(chǎn)品品類最本質(zhì)的還是根據(jù)地塊屬性來(lái)確定金色GOLDEN系列(城市住宅)品類土地屬性主力細(xì)分客戶構(gòu)成產(chǎn)品典型項(xiàng)目項(xiàng)目命名結(jié)構(gòu)價(jià)值排序比例家庭生命周期年齡購(gòu)買動(dòng)機(jī)主力戶型產(chǎn)品類型產(chǎn)品核心價(jià)值點(diǎn)G1 （商務(wù)住宅）1)商務(wù)屬性高,周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)2)地塊可能有不利因素影響，如交通噪音以及人群復(fù)雜等3)商業(yè)價(jià)值高、居住價(jià)值一般*商務(wù)人士*投資單房（2535）一房（3545） 高層商務(wù)服務(wù)海晟名苑萬(wàn)科X路X號(hào)頂級(jí)商務(wù)人士投資大戶型：有高端傾向二房160-170三房180-200高層北京US聯(lián)邦公寓G2

33、（城市改善）1)周邊配套完善，交通便捷，通常較為安靜2)適宜居住110%孩子三代3545改善四房（180220）小高層高層大家庭生活成都金色萬(wàn)科金XXX240%后小太陽(yáng)40-45改善三房（150180）小高層高層功能完善340%小太陽(yáng)35-39改善三房（150180）小高層高層凸顯主人功能410%老年一代45-50空巢二房（100120）小高層高層凸顯自我功能G3（城市棲居）1）要求公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)2）周邊有較完善的生活配套3）居住價(jià)值一般170%青年之家2535棲居一房（3050） 二房（6580）高層功能緊湊武漢C8-B8成都加州灣萬(wàn)科XX匯、萬(wàn)科XX閣、萬(wàn)客XX苑、萬(wàn)科XX

34、工房215%青年持家2530棲居三房（8090）高層功能緊湊315%小小太陽(yáng)3035棲居三房（8090）高層功能緊湊城花CITY系列(城郊住宅)品類土地屬性主力細(xì)分客戶構(gòu)成產(chǎn)品典型項(xiàng)目項(xiàng)目命名結(jié)構(gòu)價(jià)值排序比例家庭生命周期年齡購(gòu)買動(dòng)機(jī)主力戶型產(chǎn)品類型產(chǎn)品核心價(jià)值點(diǎn)C（城郊改善）1）交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近2）相對(duì)市中心居住密度低3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）110%孩子三代3545改善四房（150190）四房（200240）情景洋房TownHouse享受功能水晶城 西山庭院 萬(wàn)科XXX園 220%后小太陽(yáng)4045改善三房（130150）情景洋房情趣功能三房（1

35、80200）TownHouse330%小太陽(yáng)3539改善三房（130150）情景洋房炫耀展示三房（180200）TownHouse45%老年一代45-50空巢二房（90100）多層小高層凸顯自我功能55%青年持家30-35改善三房（110130）注重父母630%小小太陽(yáng)30-35改善三房（110130）功能合理四季TOWN系列(郊區(qū)住宅)品類土地屬性主力細(xì)分客戶構(gòu)成產(chǎn)品典型項(xiàng)目項(xiàng)目命名結(jié)構(gòu)價(jià)值排序比例家庭生命周期年齡購(gòu)買動(dòng)機(jī)主力戶型產(chǎn)品類型產(chǎn)品核心價(jià)值點(diǎn)T1（郊區(qū)棲居）1）距離目標(biāo)客戶原有居住（工作）地點(diǎn)較遠(yuǎn)2）交通不便利，公交線路缺乏或基本沒(méi)有3）項(xiàng)目周邊通常無(wú)配套，依賴小區(qū)內(nèi)部解決4）要有

36、小區(qū)環(huán)境5）地塊條件通常只有三通（水電路）*50%青年之家2535棲居二房（7585）多層小高層高層功能實(shí)用上海假日風(fēng)景一二期深圳四季花城一到五期萬(wàn)科XXX城20%小小太陽(yáng)25-30棲居二房（7585）功能實(shí)用10%青年持家2530棲居三房（90110）功能實(shí)用10%孩子三代25-30棲居三房（90110）功能實(shí)用10%老年一代45以上空巢二房（7585）功能實(shí)用T2（郊區(qū)享受） 1）有自然資源2）距離城市較遠(yuǎn),但有快速道路可達(dá)3）沒(méi)有完善生活配套,但地塊周邊可能有休閑配套(或有條件可做到)150%孩子三代3545空巢三房（200240）TownHouse資源擁有杭州良渚深圳東海岸 以資源命名

37、250%后小太陽(yáng)3545改善一房?jī)煞浚?0-90）情景多層資源擁有高檔TOP系列自然人文品類土地屬性主力細(xì)分客戶構(gòu)成產(chǎn)品典型項(xiàng)目項(xiàng)目命名結(jié)構(gòu)價(jià)值排序比例家庭生命周期年齡購(gòu)買動(dòng)機(jī)主力戶型產(chǎn)品類型產(chǎn)品核心價(jià)值點(diǎn)TOP1（城市豪宅）位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源高資源占有俊園TOP2 （郊區(qū)豪宅） 位于郊區(qū),占有稀缺景觀資源資源占有十七英里經(jīng)過(guò)幾個(gè)階段萬(wàn)科曾經(jīng)構(gòu)成幾個(gè)主流產(chǎn)品系列，尤其是為外界熟知的四大產(chǎn)品系列第一代產(chǎn)品：起步階段時(shí)間：1988-1998特點(diǎn)：處于產(chǎn)品開發(fā)初級(jí)階段，并沒(méi)有構(gòu)成規(guī)模化、規(guī)范化開發(fā)的產(chǎn)品系列代表工程：天景花園、荔景大廈獲“魯班大獎(jiǎng)第二代產(chǎn)品：生長(zhǎng)階段時(shí)間：199

38、9-2002特點(diǎn)：集中于住宅領(lǐng)域，構(gòu)成關(guān)注群眾住宅的產(chǎn)品系列代表工程：GOLDEN(金色家園)、CITY(城市花園)、TOWN(四季花城)等三大產(chǎn)品系列第三代產(chǎn)品：創(chuàng)新階段時(shí)間：2002年至今特點(diǎn)：在原有產(chǎn)品系列的根底上，不斷創(chuàng)新，產(chǎn)品更成熟，設(shè)計(jì)更加注重客戶需求代表工程：金域藍(lán)灣、東海岸、17英里、萬(wàn)科城從1992年開場(chǎng)構(gòu)成城郊住宅CITY(城市花園)系列：90年代末構(gòu)成城市住宅GOLDEN(金色)系列：1999年開場(chǎng)構(gòu)成郊區(qū)住宅TOWN(四季)系列：2003年開場(chǎng)構(gòu)成高檔TOP(自然人文)系列：萬(wàn)科構(gòu)成了相對(duì)穩(wěn)定的產(chǎn)品系列：城市花園、四季花城、金色家園和自然人文系列舉例產(chǎn)品特征產(chǎn)品線構(gòu)成時(shí)

39、間產(chǎn)品系列深圳萬(wàn)科四季花城、萬(wàn)科東海岸、武漢萬(wàn)科四季花城地處城市郊區(qū)或城市結(jié)合部；規(guī)模大，通常成片開發(fā)；中檔低密度高層或小高層建筑；大面積綠化景觀；配套商業(yè)街、商業(yè)廣場(chǎng)。四季花城系列1999年開場(chǎng)上海萬(wàn)科城市花園、深圳第五園、成都萬(wàn)科城市花園城市中心區(qū)外圍住宅產(chǎn)品，地處城市邊緣地帶；能順應(yīng)城市開展要求，融入成為城市的一部分；中高檔郊區(qū)低密度住宅，以小高層大戶型為主；大面積綠化景觀城市花園系列花園新城系列1992年開場(chǎng)深圳萬(wàn)科金色家園、成都萬(wàn)科金色家園、萬(wàn)科金域東郡城市中心區(qū)高密度高層住宅；土地有限；高容積率；綠化帶狹窄，沒(méi)有足夠的空間營(yíng)造園林。金色家園系列90年代末期構(gòu)成深圳萬(wàn)科17英里花園、

40、上海萬(wàn)科蘭喬圣菲、深圳天琴灣、北京西山庭院、天津水晶城特別地塊，特別處置；高端客戶定位；住宅購(gòu)買已超越“住的意義，追求的是高尚生活方式。自然人文系列2003年開場(chǎng)四個(gè)主流成熟產(chǎn)品系列城市規(guī)劃過(guò)程城市花園金色家園四季花城92上海北京天津沈陽(yáng)深圳939495969798990102030405060700成都長(zhǎng)春武漢大連廣州鞍山92939495969798990102030405060700南昌成都武漢上海沈陽(yáng)深圳北京在售92深圳939495969798990102030405060700南京沈陽(yáng)成都佛山天津?qū)幉ㄔ谑厶K州在售武漢在售共11個(gè)工程，269萬(wàn)平米共7個(gè)工程，260萬(wàn)平米共9個(gè)工程，16

41、8萬(wàn)平米城市花園系列是最早形廢品牌的系列，最能代表萬(wàn)科產(chǎn)品特點(diǎn)四季花城系列曾經(jīng)覆蓋一線城市，規(guī)模化程度高金色系列主要在二線、三線城市規(guī)劃四個(gè)主流產(chǎn)品系列的中心特征：歸屬于哪個(gè)產(chǎn)品系列取決于地快屬性屬性系列名稱特點(diǎn)目標(biāo)客群相關(guān)的樓盤名稱成熟產(chǎn)品系列金色系列市區(qū)高層高密度住宅城市白領(lǐng)金色家園城花系列城郊的中低密度住宅白領(lǐng)、金領(lǐng)城市花園、假日風(fēng)景花城系列大規(guī)模郊區(qū)低密度住宅向往郊區(qū)生活的城市中產(chǎn)階級(jí)四季花城創(chuàng)新產(chǎn)品系列自然人文系列位于特殊地段或擁有稀缺資源的住宅高端客群十七英里、萬(wàn)科第五園、金域藍(lán)灣、東海岸金色系列：0-10公里城花系列：11-30公里四季系列：30公里主流成熟產(chǎn)品系列要素分析系列名

42、稱所在區(qū)域（距市區(qū)的距離）交通條件及出行方式規(guī)模（m2）容積率產(chǎn)品組合戶型區(qū)間（m2）配套核心價(jià)值點(diǎn)金色家園成熟區(qū)域（0-10公里）交通便捷，出行方便10-30萬(wàn)2-6以小高層、高層為主，輔以洋房70-130主要依靠周邊配套城市中心區(qū)高品質(zhì)生活城市花園城鄉(xiāng)結(jié)合部（11-30公里）交通較便捷，出行依賴地鐵不定20-30萬(wàn)1.2-1.9以多層、小高層為主，輔以高層和洋房70-130主要依靠周邊配套，內(nèi)部以生活配套為主城鄉(xiāng)圍合式住宅生活四季花城近郊區(qū)（大于30公里）交通較便捷，通勤時(shí)間較長(zhǎng)25-70萬(wàn)1-1.5以多層、花園洋房為主，配以少量小高層65-140內(nèi)部生活配套相對(duì)完善大社區(qū)小圍合成熟產(chǎn)品系

43、列準(zhǔn)確定位了區(qū)域客群的需求，構(gòu)成了穩(wěn)定的產(chǎn)品開發(fā)方式，成為萬(wàn)科進(jìn)入新城市的先鋒，實(shí)現(xiàn)了快速?gòu)?fù)制、快速盈利的目的以二居、三居為主，戶型面積區(qū)間逐漸增大多層產(chǎn)品占總開發(fā)規(guī)模的80%間隔市區(qū)越遠(yuǎn)，但是城市未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域萬(wàn)科2007年開發(fā)工程中的十四個(gè)產(chǎn)品系列產(chǎn)品系列規(guī)劃建筑面積占地面積07 年開工面積07 年竣工面積累計(jì)竣工面積魅力之城系列 4,184,0932,771,2881,147,528348950790009萬(wàn)科城系列 3,675,0782,493,715665,417290,284634,679金域藍(lán)灣系列 3,100,3691,047,796634,562189839365130四

44、季花城系列2,325,3821,875,256331,406335,3861,619,210城市花園系列1,274,199960,78539,915253,3181,196,569金色家園系列 1,259,897494,593525,08182903148937高爾夫系列 1,151,481921,331167,703175,406372,728其他金域系列 1,093,608327,390466,47400假日風(fēng)景系列872,162588,085273458168,569299,458藍(lán)山系列 622,405653,83821,43786,946273,462蘭喬圣菲系列 601,18090

45、2,723122,800110,828214,032其他金色系列 409,902202,679240,64900金御系列 404,657195,887259,00840,34540,345金色城品系列 190,96377,313598544415344153總計(jì)21,165,37613,512,6794,955,2922,126,9275,998,712萬(wàn)科產(chǎn)品系列按建筑面積排序在萬(wàn)科2007年開發(fā)的工程中，按規(guī)劃建筑面積計(jì)算有50%的工程可以歸入14個(gè)產(chǎn)品系列中。其中，又以魅力之城、萬(wàn)科城、金域藍(lán)灣、世紀(jì)花城、城市花園系列為重點(diǎn)。萬(wàn)科產(chǎn)品線廣但集中度高魅力之城、萬(wàn)科城、金域藍(lán)灣、四季花城系列

46、占系列產(chǎn)品總建筑面積的63%萬(wàn)科產(chǎn)品系列概略1產(chǎn)品線項(xiàng)目名稱 位置占地面積規(guī)劃建筑面積萬(wàn)科權(quán)益所屬區(qū)域假日風(fēng)景系列北京假日風(fēng)景 豐臺(tái)區(qū) 224,254421,97851%環(huán)渤海區(qū)域 天津假日風(fēng)景 西青區(qū) 228,534296,57355%環(huán)渤海區(qū)域 大連假日風(fēng)景 甘井子區(qū) 135,297153,611100%環(huán)渤海區(qū)域 高爾夫系列昆山高爾夫 巴城鎮(zhèn) 484,000330,00085%長(zhǎng)江三角洲區(qū)域 東莞高爾夫花園 寮步鎮(zhèn) 301,711429,374100%珠江三角洲區(qū)域 武漢高爾夫城市花園 東西湖區(qū) 135,620392,10749%其他 金色家園系列廣州金色家園 越秀區(qū) 7,71634,9

47、87100%珠江三角洲區(qū)域 佛山金色家園 南海區(qū) 86,007280,607100%珠江三角洲區(qū)域 長(zhǎng)沙金色家園 雨花區(qū) 12,76853,135100%珠江三角洲區(qū)域 蘇州金色家園 滄浪區(qū) 134,771242,36055%長(zhǎng)江三角洲區(qū)域 無(wú)錫金色家園 新區(qū) 122,206295,98155%長(zhǎng)江三角洲區(qū)域 天津金色家園 南開區(qū) 58,400105,325100%環(huán)渤海區(qū)域 鞍山金色家園 鐵東區(qū) 48,87497,884100%環(huán)渤海區(qū)域 武漢金色家園 江漢區(qū) 23,851149,618100%其他 萬(wàn)科產(chǎn)品系列概略2產(chǎn)品線項(xiàng)目名稱 位置占地面積規(guī)劃建筑面積萬(wàn)科權(quán)益所屬區(qū)域金色城品系列杭州金

48、色城品 上城區(qū) 3,58413,593100%長(zhǎng)江三角洲區(qū)域 南京金色城品 雨花區(qū) 42,31897,18570%長(zhǎng)江三角洲區(qū)域 上海金色城品 浦東新區(qū) 19,38944,153100%長(zhǎng)江三角洲區(qū)域 武漢金色城品 江漢區(qū) 12,02236,03255%其他 其他金色系列廣州金色康苑 荔灣區(qū) 6,57657,823100%珠江三角洲區(qū)域 廣州金色荔苑 荔灣區(qū) 5,73440,152100%珠江三角洲區(qū)域 寧波金色水岸 鄞州區(qū) 190,369311,927100%長(zhǎng)江三角洲區(qū)域 城市花園系列廣州城市花園 黃埔區(qū) 117,198192,817100%珠江三角洲區(qū)域 鞍山城市花園 鐵東區(qū) 161,444180,885100%環(huán)渤海區(qū)域 成都城市花園 錦江區(qū) 322,196479,627100%其他 武漢城市花園 武昌區(qū) 359,947420,870100%其他 萬(wàn)科產(chǎn)品系列概略3產(chǎn)品線項(xiàng)目名稱 位置占地面積規(guī)劃建筑面積