1、萬科的產品戰略2021年11月1日精品資料網 cnshu目錄產品戰略 (1) 產品理念：以客戶為導向 (2) 產品選擇：鎖定群眾住宅開發為中心業務 (3) 研發體系：努力于住宅產業化研討和產品規范化 (4) 萬科八個產品品類及其中的重點產品系列房地產產品分類規范 延伸產品線，鎖定終身客戶以檔次區分產品：低檔、中檔、高檔根據客戶全生命周期的購房行為來進展產品類型區分 初次置業、初次換房、二次換房、退休置業 萬科確立了鎖定終身客戶的戰略，就是為特定人群打造住宅產品，順應他們在人生不同階段的的需求而做產品細分。萬科關注客戶的需求差別，并以為目前中國城市消費者70以上曾閱歷初次置業，不少正在初次或二次

2、換房，至于退休置業，隨著中國人口老齡化的趨勢，需求其實曾經存在。這種針對客戶生命周期所作的產品線延伸和產品細分，使其集團各工程之間，特別是同一區域同一城市間的工程不再是孤立的、單獨的個體，而成為一個有機整體，工程間互為補充，互為依托，使其集團構成完好充實的產品鏈。 能否以客戶為導向進展產品消費 萬科的產品方式是以客戶為導向的萬科方式：客戶需求導向先研討客戶特征，再尋覓適宜地塊擅長概念創新，提倡把產品做活整個產品產出過程中，客戶需求是一條貫穿一直的主線。過程中引入客戶意見，迎合理性消費者需求金地方式：工程為導向先找適宜地塊，再研討客戶特征擅長產品創新，主張把產品做精在產品定型后，其買點、熱點的打

3、造也是非常重要的萬科的對產品的衡量規范是“客戶的稱心程度，考量工程勝利與否的最重要目的、同時也是考核工程第一責任人的主要目的，就是客戶稱心度。一旦把質量規范與客戶稱心度掛鉤，那就意味價值觀的轉變和整個運營思緒的調整。萬科產品籠統萬科產品籠統產品范圍專業從事房地產開發物業管理：萬科物業效力是其品牌籠統不可或缺的支柱，萬科物業管理不僅成為維持品牌稱心度關鍵驅動要素，也成為消費者購買的關鍵驅動要素功能特性位置地段不理想小區環境風格典雅親情、人生的物管運用者白領、高學歷職業經理人士質量/價值出色的物管、小區環境給消費者帶來了很高的性價比品牌效應所帶的品牌聲譽給消費者帶來較高的附加值產地/來源來自深圳的

4、全國知名品牌營銷溝通周刊文化傳播產生光環效應王石人格魅力在主流媒體的社會影響前期謀劃和銷售效力相輔相成的影響物管效力入住后的人性化管理制度社區文化締結的情感結合品牌效應帶來的尊貴感受2005年萬科從關注產品轉向關注客戶，學習帕爾迪，從客戶的收入、生命周期、以及價值取向進展多維度細分 根本情況經濟務虛家庭(25%)生活形狀房屋需求關注晚年家庭(6%) 職業新銳家庭(29%) 彰顯勝利家庭(9%) 望子成龍家庭(31%) 任務3-5年，有一定的積存和經濟根底，成員比較年輕，學歷較高，大部分無孩在意生活的質量和享用生活，文娛休閑活動最豐富對房屋的社會標簽價值有認同，房屋的物理特征上強調的是個性特征，

5、好的戶型很重要收入程度普通，以孩子為生活中心是這類家庭的最大特點有著劇烈的家庭觀念這類家庭對房屋有一種心思上的依賴，注重文化氣氛和居住安康性處于社會中高端階層，高學歷，高收入，高社會位置任務忙碌，經常加班，休閑文娛活動的層次比其他家庭都要高很多房屋購買是事業勝利的標志，注重健身場所，硬件設備，物業管理，山水園林，位置等有足夠經濟實力的退休老人，同時又較為關懷本身的生活。進展老年人喜歡的安靜運動房屋是老人安享晚年的地，文娛鍛煉場所、醫院、小型醫療機構等是看重的要素收入不是很高，對價錢非常敏感，從現有的經濟才干，未來事業開展出發來買房價錢敏感型家庭在生活中的著多方面都表現的比較節省購房謹慎仔細，房

6、屋有著重要的投資意義，務虛的購房風格，對房屋物理特征嚴厲把關新的客戶細分使得萬科關注客戶“初次購房初次換房二次換房退休用房的終身購房方案，終身客戶方式使得萬科使每類客戶需求產品得到專業研討和提升，也使萬科拓展了開發領域從為中產階級白領、私營企業主開發城鄉結合部的中檔住宅中解放出來，開發從城市中心區、城郊結合部到遠郊的各區域各檔次住宅。客戶細分帶來的客戶群擴展大大延伸了其產品線2007年萬科調整了細分客戶類別 客戶類別基礎特征購房動因產品需求特征年輕家庭25-30歲，以經濟型客戶為主。首次置業對價格比較敏感、距離工作單位較近的位置、較為重視戶型設計、傾向于購買大型社區；戶型面積需求集中于90平米

7、左右的緊湊型兩房兩廳小小太陽25-30歲,以普通職員和一般管理者為主，經濟水平有限。通常夫妻中一人工作輕松首次置業或改善型經濟務實型：價格水平、交通狀況是其最為關注；需求戶型以緊湊兩房為主中間收入水平：其對交通狀況的關注程度高于對價格的關注；對周邊自然環境和教育文化配套較為重視高收入水平：對價格不敏感，注重交通狀況和戶型布局、以及開發商品牌小太陽35-39歲，以中層管理和個體私營業主為主。通常夫妻中一人工作相對輕松。改善型經濟務實型：需求戶型以兩房及緊湊三房為主中間收入水平：對交通狀況的關注程度高于對價格的關注高收入水平：對價格不敏感，注重交通狀況和戶型布局、以及開發商品牌，戶型選擇傾向于大面

8、積三房后小太陽40-45歲，以企業中層管理者和個體私營業主為主。通常家庭生活工作壓力較大改善型經濟務實型：需求戶型以緊湊兩房、三房為主中間收入水平：傾向于靠近高質量中學購房；需求戶型以三房為主高收入水平：戶型選擇傾向于大面積戶型，小高層、高層或花園洋房。空巢家庭45歲以上，以經濟型客戶為主。安度晚年以經濟型空巢家庭客戶為主，對價格較為敏感，傾向戶型為緊湊型兩房兩廳。成功人士滿足心理需求傾向于市中心的小規模社區，大面積高層、小高層住宅周邊環境較好的獨棟別墅，對稀缺性資源有較高要求萬科中心產品系列下的客戶細分 產品系列品類主力細分客戶客戶描述客戶細分家庭生命周期比例年齡購買原因金色家園商務住宅，周

9、邊寫字樓密集，商業價值高商務人士投資頂級商務人士投資改善居住，配套齊全三代（孩子）10%35-45歲改善后小太陽40%40-45歲改善小太陽40%35-39歲改善中年之家10%45-50歲空巢首次置業，低總價青年之家85%25-35歲首次青年持家15%25-30歲首次城市花園城郊改善居住環境三代（孩子）10%35-45歲改善后小太陽20%40-45歲改善小太陽30%35-39歲改善中年之家5%45-50歲空巢青年持家5%30-35歲改善小小太陽30%30-35歲改善產品系列品類主力細分客戶客戶描述客戶細分家庭生命周期比例年齡購買原因四季花園郊區首次置業，低價青年之家50%25-35歲首次小小太

10、陽20%25-30歲首次青年持家10% 25-30歲首次三代（孩子）10%25-30歲首次老年一代10%45歲以上空巢郊區享受型，改善居住為主三代（孩子）50%35-45歲改善后小太陽50%35-45歲改善高檔稀缺城市郊區，資源稀缺高城市稀缺地段，占有稀缺資源萬科對客戶進展全生命周期的細分，同一經濟程度范圍內，同類客戶需求具有趨同性，因此剔出經濟要素對區域選擇的影響，將客戶按家庭生命周期進展細分，經過家庭生命周期、價值觀、支付才干三個緯度11個類別完成的，其目的是希望可以在豐富產品線的同時，效力于更多的人群。為了更好的配合產業化進程的開展，產品一定要保證具有鮮明的特質，以便于客戶的明晰分類萬科

11、不同目的客群所對應的產品 客戶類別需求特征選擇產品項目名稱年輕家庭首次置業高層金色家園多層、小高層四季花城小高層、高層新里程小小太陽家庭首次置業多層、小高層四季花城小高層、高層魅力之城改善居住多層、小高層、高層城市花園小高層、高層魅力之城高層金色家園小高層、高層萬科城小高層、高層新里程小太陽家庭改善居住高層金色家園多層、小高層、高層城市花園小高層、高層魅力之城小高層、高層、花園洋房萬科城小高層、高層新里程客戶類別需求特征選擇產品項目名稱后小太陽家庭改善居住高層金色家園多層、小高層、高層城市花園多層、小高層四季花城小高層、高層新里程小高層、高層魅力之城小高層、高層、花園洋房萬科城高層金域蘭灣空巢

12、家庭安度晚年高層金色家園多層、小高層、高層城市花園多層、小高層四季花城小高層魅力之城成功人士投資或改善高層金色家園高層金域蘭灣高層、花園洋房萬科城聯排別墅萬科藍山、燕南園獨棟別墅十七英里、第五園、蘭喬圣菲等目錄二、戰略篇1、 愿景和價值觀2、 商業方式3、 產品戰略 (1) 產品理念：以客戶為導向 (2) 產品選擇：鎖定群眾住宅開發為中心業務 (3) 研發體系：努力于住宅產業化研討和產品規范化 (4) 萬科八個產品品類及其中的重點產品系列4、 從金域藍灣、東海岸、17英里，到萬科城產品更為成熟、風格日趨細致發明階段集中力量于面向新興白領階層的住宅產品：萬科以一種白領文化為中國城市白領階層做產品

13、最早的天景花園，到榮獲“魯班獎的荔景大廈從圍合式、人車分流的城市花園，到四季花城、金色家園、青青家園、水榭花都、西山庭院起步階段生長階段90年代中期構成，專注于城鄉結合部面向新興白領的中檔住宅區90年代末期構成城區高密度高層中檔住宅區03年開場，開展自然人文系列，高端產品個性化處置同時，努力于住宅產業化和定制化產品研討確定專注于開展潛力大的城市的住宅產品的專業化道路萬科的產品構造定位于城市主流產品，群眾住宅開發，以城市中產階級為主要客群，大規模住宅開發為主1993年在對跨區域管理方式的討論中，產品戰略走上 “減法之路，種類集中于城鄉結合部的群眾住宅開發2000年6月，王石明確指出“商品住宅從面

14、向少數群體的奢侈消費轉向普通人的群眾消費成為不可逆轉的趨勢。 萬科提出了“規范化 “專業化，要像造汽車一樣造房子，即用規范化手段來處理規模化消費和跨地域開發的問題。 萬科專注于培育中心產品系列有利于提高品牌的中心競爭力，曾經構成了穩定的主產品、副產品線，產品規范化程度高群眾住宅中低端住宅高端住宅萬科產品構造表示圖蘭喬圣菲系列等特點：高端豪宅萬科積極尋覓具有優勢地段和優勢資源的地塊，打造高端產品系列，提升品牌籠統兩限房、廉租房特點：非盈利性，不納入產品線，但是對于提升企業社會參與度有一定的推進作用代表工程：北京豐臺紅獅兩限房鎖定群眾住宅開發為中心業務，平衡兩端產品 群眾住宅萬科開發低端產品的步伐

15、遭到宏觀調控政策的影響很大。高端產品的利潤較之群眾住宅高很多，對哪個有實力的開發商都是一種誘惑低端產品積累社會影響和政府資源 2004年前后，當國內主流開發商集體“向上時，只需萬科率先“向下延伸產品線。2006年“國六條和九部委，表態要加大廉租房等政策性住房的建立力度，2005年10月，萬科啟動關注城市低收入人群住房問題的“海螺方案，成就“新式圍屋的廉租房想象。2006年前萬科在上海、天津等地便已陸續推出其小戶型產品“螞蟻工房，與后來主管部門力推的“90/70政策，積極開展小戶型住宅的精神，不謀而合。高端產品保證利潤萬科2000年就推出了一批精品樓盤，將產品線向上延伸，深圳彩園、俊園、溫馨家園

16、、北京萬科星園、上海優詩美地、華爾茲花園、沈陽萬科花園新城等充分表現了融環境、土地、住宅和人于一體的風格。2006年11月21日，上海萬科經過股權收買正式獲取浦東濱江工程，一舉進入城市中心地帶，實現了上海萬科14年來的愿望，首度進入市中心高檔住宅市場。在萬科區域規劃的大部分市場，萬科都曾經進入了高端市場。可以把握一輪很好的開展時機，分散風險。但產品體系建立能否能跟上新的方式，還要時間去驗證。 萬科以城市城郊結合部為重點區域，以中心區的物業走精品道路，以新興白領為主力消費群，進展大規模開發和復制在城郊結合部拿地的價錢低，難度小各個城市對城郊結合部的大規模開發政策使萬科認識到靠規模運營可以降低本錢

17、和構成競爭優勢，而規模運營還有一個大的益處是可以有完善的效力設備配套。 上海萬科城市花園的勝利，讓萬科認識到了城郊結合部住宅開發的無窮潛力以城市城郊結合部為重點區域近幾年新興白領開展成為住宅市場的主導性顧客群體。新興白領受經濟才干的制約，中檔戶型是他們的最正確選擇萬科面對的更多的是城市的白領，從中高檔到高檔調整到以中檔為主少數高檔這樣的定位，一直把握主流市場。中心區的物業開展堅持走萬科精品道路，同時希望把萬科水準提升到一個新的高度，讓萬科品牌有一個更高的期望值，讓萬科地產有一個更高的佳譽度。以新興白領為主力消費群規范化大規模復制降低了本錢，縮短了開發周期中心區物業萬科延續幾年快速增長，得益于選

18、擇了需求空間宏大風險最小的住宅市場資料來源：公司年報萬科主要業務目的 20042007三年間，萬科主營業務收入快速增長，住宅產業的自主性剛性需求是萬科過去和未來業績穩定增長的基石。城鎮化的進程加速決議了未來我國房地產業尤其全國區域的城鎮住宅產業將處于迅速開展階段。我國的住房剛性需求旺盛，供需矛盾短期內無法處理。相對于商業地產，住宅開發也是難度相對較低、周轉相對較快、風險最小的房地產細分市場。萬科專注于住宅開發，無疑是選擇了需求空間最大，風險最小的房地產細分市場。目錄二、戰略篇1、 愿景和價值觀2、 商業方式3、 產品戰略 (1) 產品理念：以客戶為導向 (2) 產品選擇：鎖定群眾住宅開發為中心

19、業務 (2) 研發體系：努力于住宅產業化研討和產品規范化 (3) 萬科八個產品品類及其中的重點產品系列4、 產品系列構成產品品牌，與企業品牌構成互動式開展方式企業品牌系統子品牌1：產品品牌子品牌2：物業管理品牌城市花園系列四季花城系列金色系列創新產品系列品牌產品子品牌3：企業文化子品牌4：客戶關系管理復制擴張互動式開展方式：建立系統的品牌管理構造，在企業品牌和產品品牌的運作上，構成以工程品牌帶動企業品牌，再經過企業品牌帶動多工程的良性互動式開展一線城市：深圳、上海、廣州、北京二線城市：沈陽、南京、武漢、成都三線城市：佛山、蘇州、大連、鞍山全國性思想本地化運作2006年開場，隨著客戶細分而延伸產

20、品線，目前萬科產品線的劃分規范根本還是按照八個產品品類，根據土地性質來進展的，未來的開展方向將是覆蓋客戶生命周期的產品線四大產品系列以間隔城市中心遠近劃分城市花園系列四季花城系列金色家園系列創新系列八大產品品類 結合工程所處位置和客戶需求特點進一步歸納細化G1：酒店式公寓G2：城市改善G3：城市棲居C： 城郊改善T1：郊區棲居 T2：溫馨養老TOP1：城市中心高端TOP2：郊區高端Golden系列City系列TH系列Top系列全產品線針對客群：第一次購房第一次換房第二次換房老年用房鎖定客戶，建立覆蓋全生命周期的產品線專業化發明中心競爭力:產品創新戰略產品創新戰略 在細分客戶價值的根底上，構成住

21、宅產品體系，建立萬科住宅規范； 經過工廠化消費，提高住宅的質量和性價比； 推進節能省地型產品的研討和運用； 以調和、自然、生態規范進展未來能夠住宅的研發，為住宅產業奉獻更多的自主知識產權。產品研發引領行業開展1994年11月，萬科設立了一個與設計單位親密溝通的平臺萬創建筑設計顧問，開場從規劃設計方面提煉更高的產品競爭力。萬創一方面作為開發商與設計單位之間的橋梁，另一方面成為萬科規劃設計人才的寶庫。1994年北京萬科城市花園的德國式低層高密度設計，和上海萬科城市花園的新加坡式設計，是萬科在城郊結合部進展大規模開發的勝利嘗試。 1998年，萬科成立建筑研討中心，專責研討與建筑、住宅、生活親密相關的

22、前瞻性課題。萬科的留意力，開場集中于消費者的細節需求以及住宅產品本身。 2000年萬科推出的溫馨家園、北京萬科星園等樓盤表現了融環境、土地、住宅和人于一體的風格，其中北京萬科星園被結合國人居委員會評為2000年全國優秀社區環境金獎。 2002年3月18日，國家知識產權局受理了萬科“戶戶帶花園或露臺的住宅設計的適用新型專利懇求，標志著萬科住宅規范化與產品創新的勝利結合 涵蓋住宅的合理功能、性能、可繼續開展等方面的與、一同，構成萬科設計規范化體系 產品研發引領行業開展續2002年1月投資4000萬元的萬科建筑研討中心大樓落成。作為萬科對建筑研討、新資料新技術運用研討的基地，大樓本身就包含多項新技術

23、產品的運用 研討中心的義務，是以市場需求為導向，深化了解客戶的需求，追蹤行業開展的新亮點，關注住宅科技成果的轉化和運用，確保萬科在住宅開發領域的技術領先位置。至今，中心曾經就復合式廚房、住宅衛生間設計、滲水地磚研討、室內空氣質量規范等課題進展了詳細的討論，部分研討成果曾經或即將運用于深圳大梅沙工程、武漢四季花城、沈陽四季花城、南京金色家園等工程研討中心依托有關政府主管部門、中國建筑設計研討院、中國建筑科學研討院以及各大高校建筑系和科研所，建立了專家庫，同時與日本建筑中心、加拿大房屋署、香港理工大學、香港城市大學等境外科研機構建立了親密聯絡。美國麻省理工大學為深圳萬科四季花城進展了節能設計；瑞士

24、聯邦高等工科大學的低能耗住宅概念在萬科廣泛流傳；日中建筑住宅產業協議會向萬科引見了日本建材消費廠商情況和住宅產業化研討成果；東京筑波技術短期大學對老年住宅的研討令萬科受害匪淺；針對深圳金域藍灣工程，研討中心專門討教了香港建筑署對濕地環境設計的見解經過國際交流以較低的本錢，把外國的成熟技術引進到中國的房地產開發工程中來。以領先的技術繼續滿足和超越客戶不斷提高的需求，是萬科的研討方向。99年政府建立部等八部委提出住宅產業化, 王石是第一個也是獨一一個呼應者2005年10月，萬科工業化實驗1號樓破土開工2006年4月，高薪聘請外籍專家伏見文明原豐田建立技術總監擔任產品技術總監，擔任萬科住宅產業化事宜

25、；引入原寶潔信息流程管理專家陳東鋒，擔任萬科信息化規范化的任務住宅產業元年起步期生長期2007年11月，集合萬科工業化消費資源的第一個市場化工程“上海新里程 進入市場八年的努力，萬科住宅產業從理想逐漸變為現實，并開場投入市場未來隨著中外精英的參與，萬科住宅產業化的步伐將加快99050607萬科努力于住宅規范化和住宅產業化，構成產品系列也是住宅產業化的方式和步驟萬科不斷努力于住宅產業化進程，采取了一系列的手段進展推進時間住宅產業化舉措目的及意義1994年成立萬創建筑設計顧問有限公司增強設計控制能力，輸出設計人才1998年成立萬科建筑研究中心進行住宅產業化研究的機制保障2001年啟動“合金計劃”把

26、各地公司各個階段比較優秀的開發操作經驗融合在一起，提煉出一套性能穩定，可廣泛覆蓋的執行規范2002-2004年出臺項目設計流程、項目設計成果標準、萬科生態住宅標準及萬科住宅節能標準優化產品設計和生產流程，制定相應的標準體系，提高產品質量和生產效率2005年上半年產品線管理，明晰產品線職能部門的工作搭建一個完整的“住宅工業化”研究和生產平臺2005年下半年推出“全面家居解決方案”圍繞業主需求設計覆蓋不同層面的住宅產品，制定一系列精裝標準體系2006年初上海首試住宅產業化“全面家居解決方案”首試住宅產業化2006年4月首次引入外籍高管伏見文明（原豐田住宅中國首席代表）擔任產品技術總監高薪聘請國內外

27、優秀人才提高萬科住宅工廠化水平2007年11月“上海新里程”開盤，工業化生產資源的第一個市場化項目進入市場標志著萬科“搭積木”時代到來住宅產業化與傳統開發方式相比，可以保證企業快速開展1000億的營業收入需求每年1000萬平米的消費規模來保證，而傳統的方式只能消費100萬平米住宅產業化是實現十年千億目的的重要手段傳統住宅開發方式難以實現規模化和規范化，妨礙了企業的快速開展以傳統開發方式，萬科每年只能建10000套房子，難以滿足現有的住房需求傳統住宅開發方式的弊端住宅規模化需求建立起產業化體系，住宅開發更要走工業化道路提高消費效率、提高住宅質量、減低消費本錢日本、美國都曾經建立起住宅產業化體系，

28、住宅產業化將是房地產行業的一次技術革命住宅產業化的優勢設計規范化規范化實驗產品定型化構件工廠化預制現場裝配化實現住宅產業化消費工業化消費好像消費汽車一樣，配件和安裝分開，也就是說，萬科根據規劃圖紙，在“非工地的“配件工廠里消費出建筑所需的柱子、大梁、樓梯、樓板等一切“配件，然后，將這些“配件運輸到“工地進展組裝 完成住宅產品體系的規范化設計，構成規范化部品體系住宅產業化的實際與最新動向全面家居處理方案，圍繞業主需求設計覆蓋不同層面的住宅產品，制定一系列精裝規范體系 未來趨勢第一次革命的數量需求：大戶型、面子第二次革命質量需求：高質量、溫馨性萬科全面家居處理方案單個產品難以滿足客戶的需求例如：海

29、爾的全面家電處理方案特點毛坯房產品成品房開發成本低高開發難度低高產品品質低高產品的可復制性強弱產品競爭力弱強隨著房地產市場的逐漸成熟，產品趨于同質化，廢品房在提高產品質量和產品競爭力方面明顯優于毛坯房萬科利用其較完善的產品體系和本錢控制上的優勢，全面推行廢品房，將提升其在住宅市場的產品競爭力萬科全面家居處理方案不同于單純的精裝修/全裝修，是涵蓋不同層面的住宅產品，構成覆蓋開發全過程的一系列規范體系裝修對象：毛坯房沒有完好的產品體系裝修與室內設計脫節設計只是起到美化的作用，在功能改造上無能為力精裝修/全裝修全面家居處理方案裝修對象：成型的戶型具有完好的產品體系建筑設計、室內設計和景觀設計并行設計

30、的重點是適用性，設計的復雜性和技術要求更高承建商供應商監理公司 設計師共贏萬科的作用系統和平臺的搭建者資源集成者全面家居處理方案“共生體系全面家居處理方案將構成八大功能系統，未來產品以廢品房為主八大功能系統玄關空間系統衛浴空間系統收納空間系統家政空間區域家居智能化系統 廚房空間系統 廳房空間系統公共空間區域2007年：工程裝修房開工面積到達50%2021年：工程裝修房開工面積到達80%除別墅2021年：工程裝修房開工面積到達100%50%80%100%在未來2-3年將全面實現全家居解決方案，提升萬科產品的質量和市場競爭力目錄二、戰略篇1、 愿景和價值觀2、 商業方式3、 產品戰略 (1) 產品

31、理念：以客戶為導向 (2) 產品選擇：鎖定群眾住宅開發為中心業務 (3) 研發體系：努力于住宅產業化研討和產品規范化 (4) 萬科八個產品品類及其中的重點產品系列4、 產品系列核心價值品類金色GOLDEN系列(城市住宅)便捷的城市生活注重工作便利,關心產品服務及品質G1（商務住宅）追求居住改善和品質G2（城市改善）低總價優勢G3（城市棲居）城花CITY系列(城郊住宅) 舒適居住（第一居所）追求舒適居住C（城郊改善）四季TOWN系列(郊區住宅)低價格價格務實T1（郊區棲居）舒適居住（第二居所）考慮父母養老或休閑T2（郊區享受） 高檔TOP系列自然人文占有稀缺資源銷售價格在市區均價2倍以上TOP1

32、（城市豪宅）TOP2 （郊區豪宅） 萬科目前產品系列可以大致歸集到八個產品品類中，實踐上八個產品品類最本質的還是根據地塊屬性來確定金色GOLDEN系列(城市住宅)品類土地屬性主力細分客戶構成產品典型項目項目命名結構價值排序比例家庭生命周期年齡購買動機主力戶型產品類型產品核心價值點G1 （商務住宅）1)商務屬性高,周邊寫字樓密集，交通高度發達2)地塊可能有不利因素影響，如交通噪音以及人群復雜等3)商業價值高、居住價值一般*商務人士*投資單房（2535）一房（3545） 高層商務服務海晟名苑萬科X路X號頂級商務人士投資大戶型：有高端傾向二房160-170三房180-200高層北京US聯邦公寓G2

33、（城市改善）1)周邊配套完善，交通便捷，通常較為安靜2)適宜居住110%孩子三代3545改善四房（180220）小高層高層大家庭生活成都金色萬科金XXX240%后小太陽40-45改善三房（150180）小高層高層功能完善340%小太陽35-39改善三房（150180）小高層高層凸顯主人功能410%老年一代45-50空巢二房（100120）小高層高層凸顯自我功能G3（城市棲居）1）要求公共交通密集，站點在步行距離內2）周邊有較完善的生活配套3）居住價值一般170%青年之家2535棲居一房（3050） 二房（6580）高層功能緊湊武漢C8-B8成都加州灣萬科XX匯、萬科XX閣、萬客XX苑、萬科XX

34、工房215%青年持家2530棲居三房（8090）高層功能緊湊315%小小太陽3035棲居三房（8090）高層功能緊湊城花CITY系列(城郊住宅)品類土地屬性主力細分客戶構成產品典型項目項目命名結構價值排序比例家庭生命周期年齡購買動機主力戶型產品類型產品核心價值點C（城郊改善）1）交通便捷，可快速到達；離城市成熟區域比較近2）相對市中心居住密度低3）地塊所在區域居住氛圍良好（水質、空氣質量好）110%孩子三代3545改善四房（150190）四房（200240）情景洋房TownHouse享受功能水晶城 西山庭院 萬科XXX園 220%后小太陽4045改善三房（130150）情景洋房情趣功能三房（1

35、80200）TownHouse330%小太陽3539改善三房（130150）情景洋房炫耀展示三房（180200）TownHouse45%老年一代45-50空巢二房（90100）多層小高層凸顯自我功能55%青年持家30-35改善三房（110130）注重父母630%小小太陽30-35改善三房（110130）功能合理四季TOWN系列(郊區住宅)品類土地屬性主力細分客戶構成產品典型項目項目命名結構價值排序比例家庭生命周期年齡購買動機主力戶型產品類型產品核心價值點T1（郊區棲居）1）距離目標客戶原有居住（工作）地點較遠2）交通不便利，公交線路缺乏或基本沒有3）項目周邊通常無配套，依賴小區內部解決4）要有

36、小區環境5）地塊條件通常只有三通（水電路）*50%青年之家2535棲居二房（7585）多層小高層高層功能實用上海假日風景一二期深圳四季花城一到五期萬科XXX城20%小小太陽25-30棲居二房（7585）功能實用10%青年持家2530棲居三房（90110）功能實用10%孩子三代25-30棲居三房（90110）功能實用10%老年一代45以上空巢二房（7585）功能實用T2（郊區享受） 1）有自然資源2）距離城市較遠,但有快速道路可達3）沒有完善生活配套,但地塊周邊可能有休閑配套(或有條件可做到)150%孩子三代3545空巢三房（200240）TownHouse資源擁有杭州良渚深圳東海岸 以資源命名

37、250%后小太陽3545改善一房兩房（50-90）情景多層資源擁有高檔TOP系列自然人文品類土地屬性主力細分客戶構成產品典型項目項目命名結構價值排序比例家庭生命周期年齡購買動機主力戶型產品類型產品核心價值點TOP1（城市豪宅）位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源高資源占有俊園TOP2 （郊區豪宅） 位于郊區,占有稀缺景觀資源資源占有十七英里經過幾個階段萬科曾經構成幾個主流產品系列，尤其是為外界熟知的四大產品系列第一代產品：起步階段時間：1988-1998特點：處于產品開發初級階段，并沒有構成規模化、規范化開發的產品系列代表工程：天景花園、荔景大廈獲“魯班大獎第二代產品：生長階段時間：199

38、9-2002特點：集中于住宅領域，構成關注群眾住宅的產品系列代表工程：GOLDEN(金色家園)、CITY(城市花園)、TOWN(四季花城)等三大產品系列第三代產品：創新階段時間：2002年至今特點：在原有產品系列的根底上，不斷創新，產品更成熟，設計更加注重客戶需求代表工程：金域藍灣、東海岸、17英里、萬科城從1992年開場構成城郊住宅CITY(城市花園)系列：90年代末構成城市住宅GOLDEN(金色)系列：1999年開場構成郊區住宅TOWN(四季)系列：2003年開場構成高檔TOP(自然人文)系列：萬科構成了相對穩定的產品系列：城市花園、四季花城、金色家園和自然人文系列舉例產品特征產品線構成時

39、間產品系列深圳萬科四季花城、萬科東海岸、武漢萬科四季花城地處城市郊區或城市結合部；規模大，通常成片開發；中檔低密度高層或小高層建筑；大面積綠化景觀；配套商業街、商業廣場。四季花城系列1999年開場上海萬科城市花園、深圳第五園、成都萬科城市花園城市中心區外圍住宅產品，地處城市邊緣地帶；能順應城市開展要求，融入成為城市的一部分；中高檔郊區低密度住宅，以小高層大戶型為主；大面積綠化景觀城市花園系列花園新城系列1992年開場深圳萬科金色家園、成都萬科金色家園、萬科金域東郡城市中心區高密度高層住宅；土地有限；高容積率；綠化帶狹窄，沒有足夠的空間營造園林。金色家園系列90年代末期構成深圳萬科17英里花園、

40、上海萬科蘭喬圣菲、深圳天琴灣、北京西山庭院、天津水晶城特別地塊，特別處置；高端客戶定位；住宅購買已超越“住的意義，追求的是高尚生活方式。自然人文系列2003年開場四個主流成熟產品系列城市規劃過程城市花園金色家園四季花城92上海北京天津沈陽深圳939495969798990102030405060700成都長春武漢大連廣州鞍山92939495969798990102030405060700南昌成都武漢上海沈陽深圳北京在售92深圳939495969798990102030405060700南京沈陽成都佛山天津寧波在售蘇州在售武漢在售共11個工程，269萬平米共7個工程，260萬平米共9個工程，16

41、8萬平米城市花園系列是最早形廢品牌的系列，最能代表萬科產品特點四季花城系列曾經覆蓋一線城市，規模化程度高金色系列主要在二線、三線城市規劃四個主流產品系列的中心特征：歸屬于哪個產品系列取決于地快屬性屬性系列名稱特點目標客群相關的樓盤名稱成熟產品系列金色系列市區高層高密度住宅城市白領金色家園城花系列城郊的中低密度住宅白領、金領城市花園、假日風景花城系列大規模郊區低密度住宅向往郊區生活的城市中產階級四季花城創新產品系列自然人文系列位于特殊地段或擁有稀缺資源的住宅高端客群十七英里、萬科第五園、金域藍灣、東海岸金色系列：0-10公里城花系列：11-30公里四季系列：30公里主流成熟產品系列要素分析系列名

42、稱所在區域（距市區的距離）交通條件及出行方式規模（m2）容積率產品組合戶型區間（m2）配套核心價值點金色家園成熟區域（0-10公里）交通便捷，出行方便10-30萬2-6以小高層、高層為主，輔以洋房70-130主要依靠周邊配套城市中心區高品質生活城市花園城鄉結合部（11-30公里）交通較便捷，出行依賴地鐵不定20-30萬1.2-1.9以多層、小高層為主，輔以高層和洋房70-130主要依靠周邊配套，內部以生活配套為主城鄉圍合式住宅生活四季花城近郊區（大于30公里）交通較便捷，通勤時間較長25-70萬1-1.5以多層、花園洋房為主，配以少量小高層65-140內部生活配套相對完善大社區小圍合成熟產品系

43、列準確定位了區域客群的需求，構成了穩定的產品開發方式，成為萬科進入新城市的先鋒，實現了快速復制、快速盈利的目的以二居、三居為主，戶型面積區間逐漸增大多層產品占總開發規模的80%間隔市區越遠，但是城市未來發展的重點區域萬科2007年開發工程中的十四個產品系列產品系列規劃建筑面積占地面積07 年開工面積07 年竣工面積累計竣工面積魅力之城系列 4,184,0932,771,2881,147,528348950790009萬科城系列 3,675,0782,493,715665,417290,284634,679金域藍灣系列 3,100,3691,047,796634,562189839365130四

44、季花城系列2,325,3821,875,256331,406335,3861,619,210城市花園系列1,274,199960,78539,915253,3181,196,569金色家園系列 1,259,897494,593525,08182903148937高爾夫系列 1,151,481921,331167,703175,406372,728其他金域系列 1,093,608327,390466,47400假日風景系列872,162588,085273458168,569299,458藍山系列 622,405653,83821,43786,946273,462蘭喬圣菲系列 601,18090

45、2,723122,800110,828214,032其他金色系列 409,902202,679240,64900金御系列 404,657195,887259,00840,34540,345金色城品系列 190,96377,313598544415344153總計21,165,37613,512,6794,955,2922,126,9275,998,712萬科產品系列按建筑面積排序在萬科2007年開發的工程中，按規劃建筑面積計算有50%的工程可以歸入14個產品系列中。其中，又以魅力之城、萬科城、金域藍灣、世紀花城、城市花園系列為重點。萬科產品線廣但集中度高魅力之城、萬科城、金域藍灣、四季花城系列

46、占系列產品總建筑面積的63%萬科產品系列概略1產品線項目名稱 位置占地面積規劃建筑面積萬科權益所屬區域假日風景系列北京假日風景 豐臺區 224,254421,97851%環渤海區域 天津假日風景 西青區 228,534296,57355%環渤海區域 大連假日風景 甘井子區 135,297153,611100%環渤海區域 高爾夫系列昆山高爾夫 巴城鎮 484,000330,00085%長江三角洲區域 東莞高爾夫花園 寮步鎮 301,711429,374100%珠江三角洲區域 武漢高爾夫城市花園 東西湖區 135,620392,10749%其他 金色家園系列廣州金色家園 越秀區 7,71634,9

47、87100%珠江三角洲區域 佛山金色家園 南海區 86,007280,607100%珠江三角洲區域 長沙金色家園 雨花區 12,76853,135100%珠江三角洲區域 蘇州金色家園 滄浪區 134,771242,36055%長江三角洲區域 無錫金色家園 新區 122,206295,98155%長江三角洲區域 天津金色家園 南開區 58,400105,325100%環渤海區域 鞍山金色家園 鐵東區 48,87497,884100%環渤海區域 武漢金色家園 江漢區 23,851149,618100%其他 萬科產品系列概略2產品線項目名稱 位置占地面積規劃建筑面積萬科權益所屬區域金色城品系列杭州金

48、色城品 上城區 3,58413,593100%長江三角洲區域 南京金色城品 雨花區 42,31897,18570%長江三角洲區域 上海金色城品 浦東新區 19,38944,153100%長江三角洲區域 武漢金色城品 江漢區 12,02236,03255%其他 其他金色系列廣州金色康苑 荔灣區 6,57657,823100%珠江三角洲區域 廣州金色荔苑 荔灣區 5,73440,152100%珠江三角洲區域 寧波金色水岸 鄞州區 190,369311,927100%長江三角洲區域 城市花園系列廣州城市花園 黃埔區 117,198192,817100%珠江三角洲區域 鞍山城市花園 鐵東區 161,444180,885100%環渤海區域 成都城市花園 錦江區 322,196479,627100%其他 武漢城市花園 武昌區 359,947420,870100%其他 萬科產品系列概略3產品線項目名稱 位置占地面積規劃建筑面積