1、耀輝中心籠統(tǒng)戰(zhàn)略提案黑弧奧美北京公司 耀輝是什么？在于誰(shuí)來(lái)看山西人說(shuō)：不就是一千萬(wàn)嘛，偶買了，統(tǒng)統(tǒng)都買了，還有他售樓小姐 臺(tái)灣人說(shuō)：房子還是不錯(cuò)的嘛，就是有點(diǎn)貴啦，有點(diǎn)怕怕政策限制 硅谷華裔：離CBD遠(yuǎn)嗎？有沒(méi)有智能安防系統(tǒng)，支持無(wú)線上網(wǎng)嗎？ 華爾街華裔：人民幣對(duì)美圓升值，存在匯率風(fēng)險(xiǎn)，金融政策限制大，買樓不劃算 這僅是表象遠(yuǎn)不是全部我們需求深化洞察市場(chǎng)、競(jìng)品和消費(fèi)者產(chǎn)品消費(fèi)者市場(chǎng)鳥(niǎo)瞰北京豪宅亞奧區(qū)域東部區(qū)域本工程亞奧區(qū)域東部區(qū)域本工程市場(chǎng)區(qū)域截至2007年1季度，全市共有豪宅套數(shù)約953套；截至2007年1季度，全市豪宅的平均售價(jià)約30,462元/平米；存量供應(yīng)截至2007年1季度，全市共有

2、豪宅套數(shù)約953套；北京市豪宅市場(chǎng)2005年新增供應(yīng)達(dá)527套，超越過(guò)去幾年的總供應(yīng)量，2005年高檔公寓市場(chǎng)供應(yīng)增量大，一些代表性的豪宅工程，如銀泰中心、昆侖公寓等也紛紛入市，活潑了北京市豪宅市場(chǎng)的供應(yīng)；由于豪宅消化速度較慢，05年的新增供應(yīng)一時(shí)難以被市場(chǎng)消化，2006年全市豪宅新增供應(yīng)僅為上一年的43；估計(jì)2007年豪宅市場(chǎng)的新增供應(yīng)會(huì)有所添加，但不會(huì)到達(dá)2005年的高程度；根據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市未來(lái)共有豪宅工程9個(gè)，將陸續(xù)在2021年之后入住；這些未來(lái)工程的建筑面積超越40萬(wàn)平米；增量供應(yīng)以08奧運(yùn)為關(guān)鍵結(jié)點(diǎn)，豪宅工程供應(yīng)出現(xiàn)了猛增勢(shì)頭毫無(wú)疑問(wèn)，以CBD為中心的東環(huán)圈不斷是北京豪宅的制高點(diǎn)，而

3、耀輝就是其中巔峰之作隨著08奧運(yùn)臨近，對(duì)亞奧圈豪宅工程關(guān)注度不遜于CBD耀輝占據(jù)CBD稀缺資源，但拘泥于地段和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，缺乏以構(gòu)成差別化中心吸引力資源，不可再生，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品：千萬(wàn)增量豪宅環(huán)伺籠統(tǒng)：昆泰樹(shù)立籠統(tǒng)妨礙買家：覆蓋大中華區(qū)市場(chǎng)啟示根據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市豪宅工程超越一半的戶型面積集中在300600平米，假設(shè)按照目前的銷售均價(jià)折算的話，總價(jià)在900-1800萬(wàn)這個(gè)區(qū)間的豪宅供應(yīng)量較大；占比第二的為300平米以下的豪宅產(chǎn)品，總價(jià)在900萬(wàn)以下；總價(jià)超越1800萬(wàn)的豪宅產(chǎn)品所占比例最小，這部分產(chǎn)品檔次頂級(jí)，針對(duì)全球范圍內(nèi)的富有階層，屬于金字塔最頂尖的客群；產(chǎn)品銀泰中心柏悅居，規(guī)模3.9萬(wàn)平米，位于主

4、樓的7-33層；戶型主要由140平米左右的一居室和240平米左右的兩居室構(gòu)成；柏悅府規(guī)模為1.7萬(wàn)平米，位于主樓的35/36層以及50-58層；其戶型主要為面積范圍在320-550平米之間的復(fù)式戶型；該工程的主力戶型集中在130-140平米的一居室；其次為220-240平米的兩居室。該工程價(jià)錢從2005年的28000元增長(zhǎng)到目前的將近45000元，漲幅約61；2005年該工程由于剛?cè)胧校蹆r(jià)較低，當(dāng)時(shí)的售價(jià)明顯低估了工程的價(jià)值；到了2006年，工程平均售價(jià)較上一年增長(zhǎng)了約54；而該工程售價(jià)超越40000元/平米之后，價(jià)錢漲幅明顯減緩，價(jià)錢杠桿開(kāi)場(chǎng)起作用，因此估計(jì)該工程未來(lái)價(jià)錢再次上漲的空間不大

5、；根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)信息，銀泰中心最高檔的豪宅產(chǎn)品“柏悅府于2006年下半年推出，截至目前共簽約2套；2套的平均成交價(jià)錢約70000元/平米；柏悅府同樣是長(zhǎng)安街上相距1000米的高層豪宅，銀泰Vs耀輝，同質(zhì)化？銀泰近二百套豪宅銷售的勝利，和屹立于CBD中心的品牌籠統(tǒng)，曾經(jīng)在耀輝前面樹(shù)立了較高壁壘在雙方交集很大的買家群中，一定會(huì)橫向比較關(guān)于耀輝的產(chǎn)品，需求準(zhǔn)確、凝練描畫(huà)，一定是可以既能撩撥起買家的愿望心，又能區(qū)隔于銀泰產(chǎn)品耀輝產(chǎn)品的最大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)就是最后的獨(dú)棟大戶東長(zhǎng)安街不可再生的CBD獨(dú)棟高層大戶豪宅產(chǎn)品啟示客戶群高端中高端中端頂級(jí)這部分需求來(lái)自于全球范圍內(nèi)富有階層，其置業(yè)選擇具有全球性，資金實(shí)力很強(qiáng)

6、，對(duì)價(jià)錢不敏感，將投資房產(chǎn)作為資金貯藏的一種方式，因此對(duì)于物業(yè)的保值和未來(lái)的增值非常看重。這部分需求來(lái)自于知名企業(yè)的中高層管理者、國(guó)內(nèi)的一些大型企業(yè)主、演藝名人、開(kāi)展較好的海歸人士或一些港澳臺(tái)人士，其置業(yè)看重地段價(jià)值、產(chǎn)品質(zhì)量、物業(yè)效力，要求購(gòu)買的產(chǎn)品可以符合其身份。這部分需求來(lái)自于一些勝利白領(lǐng)或私營(yíng)企業(yè)主，其注重生活質(zhì)量，對(duì)工程的性價(jià)比要求高。豪宅的客群低端銀泰買家港澳臺(tái)買家外省市買家港澳臺(tái)買家占一切買家的40，該工程曾經(jīng)實(shí)施過(guò)海外推行的戰(zhàn)略，吸引了相當(dāng)多的港澳臺(tái)買家；本工程地段價(jià)值高，同時(shí)柏悅品牌的進(jìn)入也大大添加了工程的附加價(jià)值；外省市買家比例約17，居于第二位；這些外省市買家主要為一些從

7、事傳統(tǒng)行業(yè)的私營(yíng)企業(yè)主，資金實(shí)力強(qiáng)，希望能在首都置業(yè)；昆侖公寓買家根據(jù)政府統(tǒng)計(jì)資料顯示，昆侖公寓已成交的買家分別為北京本地人和外籍人士；根據(jù)了解，在關(guān)注該工程的潛在客戶中，有不少為來(lái)自港澳臺(tái)和其它國(guó)家的富有階層，部分客戶僅交付定金尚未最終簽約，因此沒(méi)有統(tǒng)計(jì)在內(nèi)；上院買家港澳臺(tái)買家本市買家港澳臺(tái)買家占買家比例接近一半，這部分人群曾經(jīng)成為北京豪宅產(chǎn)品的主力消費(fèi)群；其次為北京本地的買家，比例約21，北京本地的消費(fèi)力不容忽視；北京豪宅市場(chǎng)買家不在北京本地客戶及駐京中外企業(yè)機(jī)構(gòu)占三分之一強(qiáng)港澳臺(tái)和外省客戶占據(jù)逾六成份額尤其港澳臺(tái)市場(chǎng)對(duì)北京地產(chǎn)投資，漸成氣候，已成為最大的單一客戶群歸納這部分人群的典型特征

8、：中國(guó)社會(huì)行業(yè)的富有、專屬和特權(quán)階層在當(dāng)?shù)負(fù)碛胸?cái)富和社會(huì)位置的全球華人精英和領(lǐng)袖積極參與、分享中國(guó)生長(zhǎng)，置信中國(guó)的未來(lái)充溢時(shí)機(jī)作為面向海外高端商業(yè)客戶的premier的孿消費(fèi)品，東南亞和歐美市場(chǎng)尚屬空白消費(fèi)者啟示產(chǎn)品消費(fèi)者市場(chǎng)東長(zhǎng)安街不可再生的CBD獨(dú)棟高層大戶豪宅資源，不可再生，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品：千萬(wàn)增量豪宅環(huán)伺籠統(tǒng)：昆泰樹(shù)立籠統(tǒng)妨礙買家：覆蓋大中華區(qū)積極參與、分享和推進(jìn)中國(guó)高速開(kāi)展的外鄉(xiāng)及全球華人業(yè)界精英領(lǐng)袖產(chǎn)品消費(fèi)者市場(chǎng)東長(zhǎng)安街不可再生的CBD獨(dú)棟高層大戶豪宅資源，不可再生，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品：千萬(wàn)增量豪宅環(huán)伺籠統(tǒng)：昆泰樹(shù)立籠統(tǒng)妨礙買家：覆蓋大中華區(qū)積極參與、分享和推進(jìn)中國(guó)高速開(kāi)展的外鄉(xiāng)及全球華人

9、業(yè)界翹楚、領(lǐng)袖品牌挑戰(zhàn)是什么？品牌的最大挑戰(zhàn)？如何喚醒、觸動(dòng)客戶在耀輝產(chǎn)品上的非凡自我體驗(yàn)從15 Central Park West & One Hyde Park我們能洞察到什么？非凡價(jià)值需求非凡洞察商業(yè)洞察嚴(yán)厲意義來(lái)說(shuō)，長(zhǎng)安街上最后的千萬(wàn)大戶豪宅，絕對(duì)不是純粹的居住會(huì)議、party、宴請(qǐng)、度假等等，非必需品千萬(wàn)級(jí)的非必需品，即使對(duì)富豪階層也是個(gè)大手筆商業(yè)社會(huì)為之定義：奢侈賓利、百達(dá)翡麗 、LV、名畫(huà)、純種賽馬等不可再生的地段和產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的結(jié)合，耀輝的產(chǎn)品絕對(duì)不是奢侈品但，耀輝絕對(duì)是簡(jiǎn)單的奢侈概念終究什么才干賦予耀輝超脫物質(zhì)和產(chǎn)品層面的深化內(nèi)涵？從某種意義上看，耀輝的奢侈因其不可復(fù)制，又是無(wú)價(jià)

10、的什么是超越奢侈之上的無(wú)價(jià)愛(ài)情、自在、信心、思想 ？文化洞察社會(huì)主流價(jià)值觀如何對(duì)待千萬(wàn)豪宅？如何評(píng)價(jià)奢侈品？或者說(shuō)目前的主流價(jià)值觀看重的是什么？毫無(wú)疑問(wèn)，大多數(shù)人看重的是發(fā)明財(cái)富和社會(huì)位置才干而在社會(huì)上層之間的評(píng)判、推崇的那么是思想由于財(cái)富、位置誕于也可毀于思想只需思想，才是獨(dú)特、才是無(wú)可復(fù)制的才是奢侈的無(wú)價(jià)！消費(fèi)者洞察積極參與、分享和推進(jìn)中國(guó)高速開(kāi)展的外鄉(xiāng)及全球華人業(yè)界精英領(lǐng)袖，一群非凡的人：由于，他們擁有他人無(wú)法到達(dá)的專業(yè)成就和社會(huì)高度由于，他們擁有超乎常人的智慧、勇氣、魄力和視野生來(lái)注定要開(kāi)創(chuàng)大局面的人根本上是由于他們擁有思想可以洞察、運(yùn)籌一切的非凡思想只需少數(shù)人才配的上的思想這種思想更是稀缺的、昂貴的奢侈的、無(wú)價(jià)的只屬于少數(shù)人，這些人以擁有這樣的思想而驕傲少數(shù)人評(píng)判規(guī)范：思想，奢侈的思想品牌的最大挑戰(zhàn)：如何喚醒、觸動(dòng)客戶在耀輝產(chǎn)品上的非凡自我體驗(yàn)答案出來(lái)了耀輝因他具有非凡思想的他而奢侈耀輝因思想的奢侈而無(wú)價(jià)耀輝因其擁有獨(dú)特的、近乎奢侈思想的買家而無(wú)價(jià)買家因擁有被賦予超越物質(zhì)的思想內(nèi)涵的耀輝而體驗(yàn)思想的奢侈商業(yè)洞察消費(fèi)者洞察文化洞察什么是超越奢侈之上的無(wú)價(jià)？思想，是獨(dú)特、無(wú)可復(fù)制的，因此才是奢侈，更是無(wú)價(jià)的！少數(shù)人的規(guī)范：思想，奢侈的思想。因思想的奢侈而無(wú)價(jià)因思想的奢侈而無(wú)價(jià)品牌中心品牌寫(xiě)真耀輝不是產(chǎn)品，也不是豪宅。耀輝是有生命的，有思想的，只