1、-PAGE . z. - w -總部經(jīng)濟(jì)帶商業(yè)策劃方案高科魚化建設(shè)招商部2012年6月目 錄總部經(jīng)濟(jì)概述2概念描述2國(guó)際總部經(jīng)濟(jì)案例2總部經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義3高新區(qū)魚化區(qū)域遠(yuǎn)景規(guī)劃3總部經(jīng)濟(jì)帶構(gòu)想4項(xiàng)目位置4項(xiàng)目周邊概述 5開發(fā)方案構(gòu)想5項(xiàng)目建議6營(yíng)建模式7運(yùn)營(yíng)模式建議7總部經(jīng)濟(jì)帶優(yōu)劣勢(shì)分析8結(jié)論及建議9總部經(jīng)濟(jì)概述概念描述總部經(jīng)濟(jì)，可稱為首腦經(jīng)濟(jì)，是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)價(jià)值鏈中的高端部分。廣義理解，總部經(jīng)濟(jì)是指經(jīng)濟(jì)與非經(jīng)濟(jì)的、官方與非官方的，帶有總部性質(zhì)或總部派出性質(zhì)的，各種機(jī)構(gòu)和組織相對(duì)集聚所產(chǎn)生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的統(tǒng)稱。這些機(jī)構(gòu)包括政治、文化、教育、科研組織，也包括生產(chǎn)、研發(fā)、營(yíng)銷、管理等各種經(jīng)濟(jì)

2、組織。從價(jià)值形態(tài)看，總部經(jīng)濟(jì)是這些機(jī)構(gòu)和組織各種社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)所產(chǎn)生的直接和間接的經(jīng)濟(jì)價(jià)值總和。從狹義理解，總部經(jīng)濟(jì)是一國(guó)外帶有總部或總部派出性質(zhì)的各種經(jīng)濟(jì)組織相對(duì)集聚所產(chǎn)生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的統(tǒng)稱。市社會(huì)科學(xué)院總部經(jīng)濟(jì)研究中心主任宏研究員在國(guó)首次提出總部經(jīng)濟(jì)理論，并對(duì)總部經(jīng)濟(jì)概念進(jìn)行界定，他認(rèn)為總部經(jīng)濟(jì)是指*區(qū)域由于特有的資源優(yōu)勢(shì)吸引企業(yè)將總部在該區(qū)域集群布局，將生產(chǎn)制造基地布局在具有比較優(yōu)勢(shì)的其他地區(qū)，而使企業(yè)價(jià)值鏈與區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)空間耦合，以及由此對(duì)該區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重要影響的一種經(jīng)濟(jì)形態(tài)。”國(guó)際總部經(jīng)濟(jì)案例紐約紐約是目前舉世公認(rèn)的國(guó)際城市，也是全球總部經(jīng)濟(jì)的成功典。財(cái)富500強(qiáng)中就有46家

3、公司總部選在紐約，在紐約，有法律服務(wù)機(jī)構(gòu)5346個(gè)，管理和公關(guān)機(jī)構(gòu)4297個(gè)，計(jì)算機(jī)數(shù)據(jù)加工機(jī)構(gòu)3120個(gè)，財(cái)會(huì)機(jī)構(gòu)1874個(gè)，廣告服務(wù)機(jī)構(gòu)1351個(gè)，研究機(jī)構(gòu)757個(gè)。紐約有制造業(yè)公司有1.2萬(wàn)家，許多全球制造企業(yè)都在此設(shè)立了總部機(jī)構(gòu)，成為了名副其實(shí)的國(guó)際金融經(jīng)濟(jì)中心，對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展奠定了難以取代的地位。新加坡新加坡已成為東南亞乃至全球最為著名的總部聚集地之一，在全球貿(mào)易和國(guó)際金融業(yè)務(wù)中發(fā)揮著舉足輕重的作用，幾乎所有的外域跨國(guó)公司都選擇了新加坡為進(jìn)軍東南亞的起點(diǎn)，也越來(lái)越多的跨國(guó)公司在新加坡設(shè)立地區(qū)總部來(lái)實(shí)施其海外擴(kuò)戰(zhàn)略。最新統(tǒng)計(jì)顯示，全球有6000多家跨國(guó)公司的區(qū)域總部設(shè)立在新加坡

4、，僅中國(guó)就有超過230家企業(yè)在此投資，美國(guó)和歐洲投資的企業(yè)分別超過了2000家，日本企業(yè)1800家，印度企業(yè)800家，澳大利亞和新西蘭企業(yè)800家。新加坡總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)典型的從制造基地”到總部基地”的發(fā)展歷程。新加坡總部經(jīng)濟(jì)的成功得益于其高起點(diǎn)及其獨(dú)有的先天優(yōu)勢(shì)，但其政府在發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)過程中起著重要作用。總部經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的意義國(guó)外經(jīng)驗(yàn)表明，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)有利于提升中心城市的集聚輻射和綜合服務(wù)功能；有利于集聚高端資源，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)；有利于增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，提高在國(guó)際產(chǎn)業(yè)分工中的地位。當(dāng)前隨著全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展，產(chǎn)業(yè)形態(tài)和企業(yè)組織形態(tài)在信息技術(shù)背景下正在發(fā)生深刻變化。高新區(qū)要建設(shè)成世

5、界一流的科技園區(qū)，加快發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，形成集約、高效的總部經(jīng)濟(jì)帶是高新區(qū)在新戰(zhàn)略背景下實(shí)現(xiàn)發(fā)展要求的必然選擇，是推動(dòng)國(guó)際化大都市建設(shè)重要支撐。高新區(qū)魚化區(qū)域遠(yuǎn)景規(guī)劃魚化區(qū)域位于高新區(qū)核心腹地，東至丈八北路，西至西三環(huán)，南至科技八路，北至科技路，規(guī)劃用地面積10.22平方公里。區(qū)域東面緊鄰高新區(qū)一期建成區(qū)，西面與規(guī)劃中的軟件新城和創(chuàng)業(yè)新城僅一路（西三環(huán)）之隔。未來(lái)它將是高新區(qū)突破向西發(fā)展，推動(dòng)軟件新城和創(chuàng)業(yè)新城建設(shè)的核心服務(wù)區(qū)，同時(shí)又是代表高新區(qū)智慧、文化、生態(tài)形象窗口的綜合展示區(qū)。根據(jù)魚化區(qū)域的整體規(guī)劃，魚化區(qū)域未來(lái)將以高端居住、商業(yè)娛樂、科技展示、文化休閑為承載涵的商業(yè)配套服務(wù)區(qū)，同時(shí)形成一心

6、”兩帶”三軸”七區(qū)”布局的城市新構(gòu)架。其中作為三軸”之一的科技六路是連接高新區(qū)一期建成區(qū)與軟件新城的重要樞紐，通過整體改造提升后將形成總部經(jīng)濟(jì)帶，其獨(dú)特的核心區(qū)位優(yōu)勢(shì)及極具魅力的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，將使科技六路總部經(jīng)濟(jì)帶成為高新區(qū)、乃至最具特色的商業(yè)典。總部經(jīng)濟(jì)帶構(gòu)想（一）項(xiàng)目位置總部經(jīng)濟(jì)帶地處魚化中心區(qū)域，項(xiàng)目以科技六路為中心軸線劃分為南北兩大部分，東與丈八北路相接，西與西三環(huán)相交。項(xiàng)目東西全長(zhǎng)約2639米，南北兩大部分均寬各為100米左右。（二）項(xiàng)目周邊概述總部經(jīng)濟(jì)帶地處高新區(qū)城市主干道科技六路南北兩側(cè)，項(xiàng)目距市中心直線距離約9公里，距離火車站11公里左右，距機(jī)場(chǎng)約27公里。項(xiàng)目周邊有多條道路與

7、之相接，最西面與城市快速路西三環(huán)相通，最東面與城市主干道丈八北路相連。期間從西到東分別與城市次主干道經(jīng)十四路、經(jīng)十三路、經(jīng)十二路、經(jīng)九路、經(jīng)五路相交。規(guī)劃2015年建成的地鐵3號(hào)線與項(xiàng)目所在地僅兩站路。（三）開發(fā)方案構(gòu)想： 1、項(xiàng)目定位：國(guó)際企業(yè)總部區(qū)管理中心、營(yíng)銷中心、研發(fā)中心、財(cái)務(wù)結(jié)算中心 2、定位依據(jù)：依托高新科技園區(qū)帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)聚集，由此形成總部經(jīng)濟(jì)聚集區(qū)效應(yīng)。隨著綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷提高，對(duì)外資的吸引力越來(lái)越大。越來(lái)越多的外商、世界500家著名跨國(guó)公司都將列為在華投資的首選地之一。目前高新科技園區(qū)聚集著上萬(wàn)家制造單位，隨著高新區(qū)不斷南擴(kuò)以及企業(yè)商務(wù)成本持續(xù)增高，加快了企業(yè)總部生產(chǎn)基地”的分

8、離。市城市高等級(jí)道路網(wǎng)、軌道交通、鐵路網(wǎng)、空通等形成完美的交通體系，并成為連接國(guó)外重要城市的交通樞紐。客戶定位：魚化區(qū)域科技六路總部經(jīng)濟(jì)將重點(diǎn)圍繞高新區(qū)五大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，即金融和商務(wù)服務(wù)、裝備制造、商貿(mào)流通、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。立足未來(lái)的核心交通樞紐和不斷完善的城市配套功能等有利條件，以大型本土總部企業(yè)為龍頭，聚集一批跨國(guó)公司地區(qū)總部、國(guó)大中型企業(yè)區(qū)域總部和研發(fā)等職能總部。（四）項(xiàng)目建議1、物業(yè)形態(tài)優(yōu)秀企業(yè)(核心)跨國(guó)公司企業(yè)總部機(jī)構(gòu)、國(guó)優(yōu)秀企業(yè)總部機(jī)構(gòu)、民營(yíng)財(cái)團(tuán)總部金融機(jī)構(gòu)民營(yíng)銀行總部、全國(guó)和外資銀行企業(yè)總部服務(wù)中心、投資銀行、證券公司、基金公司、保險(xiǎn)公司、擔(dān)保公司、財(cái)務(wù)公司科研機(jī)構(gòu)

9、國(guó)家與社會(huì)科研機(jī)構(gòu)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)研究中心其它機(jī)構(gòu)行業(yè)協(xié)會(huì)、商會(huì)、社會(huì)基金、認(rèn)證機(jī)構(gòu)管理型總部樓占50%總部樓應(yīng)當(dāng)以小型獨(dú)棟物業(yè)形態(tài)為主，功能以管理、財(cái)務(wù)、研發(fā)、組裝、營(yíng)銷為主，面積控制在300600平方米圍，層次為34層，首層高度4.5米，標(biāo)準(zhǔn)層高3.5米，部配備1部電梯，中央空調(diào)。研發(fā)型企業(yè)總部25%該類產(chǎn)品主要是針對(duì)中小企業(yè)用戶，同時(shí)滿足部分企業(yè)的營(yíng)銷、研發(fā)的功能需求，該產(chǎn)品的物業(yè)形態(tài)為小型總部樓及部分多層、小高層結(jié)合，大框架柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)，有助用戶對(duì)部進(jìn)行分割組合。面積控制每戶300平方米左右，一個(gè)層面可分割。部配備中央空調(diào)和智能標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)及其他配套25%：酒店、賓館、公寓、購(gòu)物、餐飲、娛樂、電信

10、、銀行、俱樂部等配套服務(wù)用房為小高層，個(gè)別高層。2 、規(guī)劃總體構(gòu)想東西走向的科技六路與南北斜插的皂河將總部經(jīng)濟(jì)帶分割成為南北兩個(gè)部分。項(xiàng)目理念上應(yīng)借勢(shì)皂河景觀帶擴(kuò)展出一處休閑廣場(chǎng)。使其成為連接總部經(jīng)濟(jì)帶與皂河休閑景觀帶的主要通道，同時(shí)解決大量商務(wù)停車要求。3、交通組織及景觀塑造強(qiáng)調(diào)生態(tài)景觀、商務(wù)環(huán)境、順暢交通各個(gè)區(qū)域既有鮮明個(gè)性，又能達(dá)到整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一通過大型公共綠地、景觀小品等營(yíng)造一個(gè)環(huán)境優(yōu)雅、品質(zhì)高尚的生態(tài)型區(qū)域通過不同體型和高度的組合，創(chuàng)造出錯(cuò)落有致的豎向空間注重自然采光，強(qiáng)調(diào)建筑的私密性和景觀性，提高建筑面積利用率是一座藝術(shù)性和功能性完美結(jié)合的總部花園4、綜合配套綜合性商務(wù)會(huì)所、會(huì)展、會(huì)

11、議中心、星級(jí)商務(wù)酒店、高檔酒樓、企業(yè)家俱樂部、信息交流中心；商業(yè)配套：超市、便利店、中西餐廳；文化娛樂配套：中心休閑廣場(chǎng)、商務(wù)休閑街區(qū)、圖書閱覽室、健身康體中心、綜合服務(wù)配套：人才交流中心、工商/稅務(wù)注冊(cè)代理公司、律師事務(wù)所、禮儀公司、廣告公司、快遞公司、物流貨運(yùn)/報(bào)關(guān)代理公司、企業(yè)咨詢公司、家政服務(wù)公司等；（五）營(yíng)建模式采用DIY方式（按客戶定單建造開發(fā)）世界500強(qiáng)企業(yè)、跨國(guó)公司企業(yè)總部機(jī)構(gòu)、國(guó)優(yōu)秀企業(yè)總部機(jī)構(gòu)按照其要求建設(shè)物業(yè)的定單式”模式，力求通過科學(xué)運(yùn)營(yíng)，最大化降低運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)定銷售結(jié)合定單式模式”開發(fā)全國(guó)和外資銀行企業(yè)總部服務(wù)中心、投資銀行、證券公司、保險(xiǎn)公司、擔(dān)保公司、財(cái)務(wù)公司

12、客戶直接預(yù)定銷售商業(yè)配套、文化娛樂配套及綜合服務(wù)配套結(jié)合市場(chǎng)需求建造。（六）運(yùn)營(yíng)模式建議DIY式銷售為主，租賃為輔服務(wù)操作流程建立項(xiàng)目區(qū)域接待中心；建立高新區(qū)接待中心；招商推廣組織通過策劃新聞發(fā)布會(huì)、項(xiàng)目推介會(huì)，積極參加（及網(wǎng)絡(luò)發(fā)布）投資洽談會(huì)以及相關(guān)媒體推廣宣傳等；總部經(jīng)濟(jì)帶優(yōu)劣勢(shì)分析（一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析1、發(fā)展?jié)摿薮螅焊咝聟^(qū)作為建設(shè)國(guó)際化大都市的重要窗口和承載區(qū)，必定會(huì)引起更多的關(guān)注、贏得更多的支持、聚集更多的高端國(guó)際資源。而魚化區(qū)域位于高新區(qū)腹地，使其地緣優(yōu)勢(shì)更加突出，也為高新區(qū)積極爭(zhēng)取世界、國(guó)大型企業(yè)在高新區(qū)設(shè)立管理總部、營(yíng)銷總部和研發(fā)總部創(chuàng)造了有利條件。2、交通網(wǎng)絡(luò)便利：總部經(jīng)濟(jì)帶位

13、于科技六路沿線，而科技六路又是連接高新區(qū)一期建成區(qū)和軟件新城的核心樞紐，南北經(jīng)十四路、經(jīng)十三路、經(jīng)十二路、經(jīng)九路和經(jīng)五路直通地鐵三號(hào)線，將更加緊密的聯(lián)系魚化區(qū)域與市各功能板塊之間的距離，增強(qiáng)區(qū)域的通達(dá)性和開放性。3、配套環(huán)境適宜：魚化區(qū)域作為高新區(qū)未來(lái)的綜合服務(wù)配套區(qū)，區(qū)域未來(lái)將以生態(tài)、休閑繪制發(fā)展藍(lán)圖，以皂河、灃惠渠兩條水系為發(fā)展涵打造哈馬碧生態(tài)示區(qū)。總部經(jīng)濟(jì)帶橫穿皂河景觀帶，使其能盡享工作中休閑,休閑中工作”的魚化生活理念。 （二）項(xiàng)目劣勢(shì)分析1、區(qū)域成熟不足：目前魚化還處在區(qū)域發(fā)展的初級(jí)階段，公共設(shè)施及配套服務(wù)不夠完善和健全，尤其是對(duì)于發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)相關(guān)配套的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和金融機(jī)構(gòu)都較小，不能對(duì)總部經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要的專業(yè)服務(wù)支撐。2、競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇：經(jīng)開區(qū)、浐灞、曲江以及正在建設(shè)開發(fā)的灃渭新區(qū)和其他幾個(gè)主城區(qū)目前正在積極發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，其產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和招商的重點(diǎn)沒有形成有效協(xié)調(diào)，趨同性明顯。競(jìng)爭(zhēng)加劇不可避免。尤其是與其相接的唐延路總部經(jīng)濟(jì)帶更會(huì)分流一部分的經(jīng)濟(jì)資源，從而不利于科技六路總部經(jīng)濟(jì)帶影響力的提升。3、 品牌效應(yīng)沒有形成：科技六路總部經(jīng)濟(jì)帶屬于新規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，其聲望和品牌都無(wú)法與成熟的總部經(jīng)濟(jì)相提并論，使其專